ドレッセ武蔵小山プレヴィについて

投資購入だろう。
実際住む為の間取りや構造じゃないし。

投資用のマンションは条件が難しいので、なかなか判断に困るところです。
このあたりの条件は総合的に考えないと判断できないところがあります。
ある程度、方針が決まると、決めやすい、ということはあるのですが、どうでしょうか。

本当に駅には近いのですが、部屋の形が変わっていて、
専有面積が狭いという点で
永住向きではないという判断になってしまうのでしょうか。
ここで賃貸だと需要はどうなのでしょう。
商店街から外れるとすぐに住宅街なので
そちらで賃貸マンションやアパートもあります。
とはいえ、住めば便利な地域ではあるし。
シニアに意外とアピールすれば当たる気はします。

2LDKについては、非効率な間取り（実質1LDK）と好ましくない住環境を考慮すると月16万（管理費共益費込）なら住んでもいいけど、それより高かったら他の駅近賃貸にするな。1LDKは賃貸でも珍しい乾式だし、月13万程度かな。

徒歩7分以内なら、多少遠くても住環境の良い方を選択する人が多いと思います。調べたら、賃貸も結構余っていますね。

１ＬＤＫ契約した人、
ホントに乾式でよく買ったよなぁ
ビックリです。

タワーマンションなんて建物軽くするためにほぼ乾式です。そう考えるとあまり議論の対象ではありません。間取りなんてのは住んだらどうにでもなるもの！自分のレイアウト工夫次第です。マンション選びは駅近と価格、これに尽きるんです。ここは単身向けだから永住考えてる人は少ないよね。

タワマンは乾式というデメリットを補う充実した共用施設やランドマーク性等があるけど、ここはタワマンのデメリットだけを有してしまっているからなあ。安かろう悪かろうではね。また、間取りについても、良い間取りだと有効面積が広くなるので実質的な坪単価が下がり、割安感に繋がる。ここは間取りの悪さ（柱が多い、斜めの壁がある、洋室がリビングインとなっているため通路用のスペースを確保しなければならない等）から有効面積は3～4平米程度は専有面積より狭いと思われ、実質的に坪350万程度と思われることから、採光なしディスポーザーなしの小規模マンションにしては割高感がある。ただ、さすが東急さんと言うのか、モデルルームはうまく見せてますね。OLさんなんかはモデルルームが手に入るような感覚で価格の安い1LDKに手を出してしまうのかな。

？？乾式？？

ここみたいな単身用の間取りに家族で住む人いるんですかね？

共用施設？そんなもん使わないだろ。使わないのに管理費払うバカバカしさ、これがタワマンのデメリット。免震とかなおさら維持費高い。間取りの悪さで実質的な坪単価が下がる？すいません、ちょっと笑ってしまいました。間取り比較だけではない気が……。206さんのおっしゃる通り、立地面が非常に大きいのではないでしょうか。間取り良くても駅から遠く、幹線道路沿い等不便な場所では買おうと思いません。そっちの方が坪単価下がりますよねwww

タワマンは戸数が多いのでスケールメリットが得られるけど、ここみたいな小規模マンションは、ディスポーザーなし外廊下で大した共有施設もないのに管理費が平米339円とかなり高額になってしまうんですよね。加えて、総戸数54戸で機械式駐車場のメンテナンスも必要ですので、10年後の大規模修繕が怖いです。間取りについては、キッチリ価格に反映されていれば悪くても構わないのですが、ここは反映されているとは言い難いと思います。駅から遠くて環境が悪くても、それ相応の値付けがされていれば問題なし。要は割高か否かです。

確かにタワマンはスケールメリット得られるけど、クレヴィア不動前みたいなショボいタワマンじゃあんま感じられないですよね。
売れ行きは順調で結構倍率付いたりしてるみたいですね。1Lか2Lで迷っています。個人的に将来性ありなエリアだと思っています。

武蔵小山は再開発の予定もあるので良い場所ですよね。
ただし、ドレッセという点だけが引っかかります。
資金力があり2年待てるなら再開発で建設されるタワマンの方が将来的には良いと思います。

分譲マンションで乾式は駄目！

>>213
再開発は、売り出しまで2年入居は3-5年先ってイメージですかね？時期がだいぶ違うとすると、それにかけるのもむずかしい判断ですね。

駅から近いし、交通の便もいいし資産価値は下がらなそうですね。
駅から近くても、周辺に何にもない所もあるでしょうけど、ここは有名な
武蔵小山商店街があるので買い物はすごく便利ですね。
まだ一度も武蔵小山商店街行った事がないのですが、商店街の中に大きな
スーパーなどはあるのでしょうか？それともやはり地元の方は個人店で買われる
事が多いのでしょうか？

何故、乾式工法はダメなのでしょうか？

ここ安くないですか？まだ残ってるんでしょうか？　

三井のタワマンを待つと入居は早くて５年…。５年後の市場どうなってるか分からないよね。オリンピックあるし特に金利は上がってそう。

乾式は良くないね。

乾式は、強度と防音性能の面でコンクリに圧倒的に劣る。
周波数によって防音性能が変わるので注意。
こんな所で聞くより、ご自身でGoogleで調べることをお勧めします。
マンション購入で一番後悔するのは生活騒音の被害にあったときですからね。

>>219
5年経つと全く違う状況になっている可能性はありますね。
市況的には販売価格はあがっていく傾向ですし、今の金利水準は5年固定が0.6%程度で出てたりもしますから、5年分の家賃と金利負担を考えると、タワマン待ちは消えました。でも、ここも現実的かというと間取りが。。。

間取り悪いし、維持費高いし、日当たり悪いし、乾式壁だし、かなり人を選ぶ物件ですね。外廊下でディスポーザーなし共用施設なしなのに、54平米で管理費＋修繕積立金が月25,800円って高過ぎ。10年後には3万台後半になってるだろうし。駅近が大前提の昨今、価格が駅遠物件並に安いとか、日当たり良く住環境抜群とか、ディスポーザー付とか、免震とか、平置き駐車場とか、駅近プラスアフファの魅力がなければ中古市場では買い叩かれる。ここは、どうしても武蔵小山に住みたいと思っている人以外、買って良いことないと思う。

武蔵小山３分なら需要は底堅いでしょう。買って損なし。

価格が暴落することはなさそうですけど、損する可能性は十分ありますよ。
購入時には消費税や諸経費が、中古売却時には仲介手数料等が発生しますし。
ちなみに、徒歩3分の小規模マンションが中古に出てますが、築6年、坪260万程度でも売れ残っています。
武蔵小山は、終の棲家とするには良いところだと思いますが、
ここじゃなくて、もっとちゃんとしたマンションに住みたいです。
私は気長にタワマンを待ちますよ。

乾式壁なの？
コストカットだなぁ。
賑やかな場所だから、生活騒音対策は
二の次にしたのかな？

武蔵小山って、そんな大層な所じゃないでしょ。
SUUMOの価格マップ見ても、住まいサーフィン見ても、不動前の方が高いし。
大崎タワマンとか東京駅徒歩圏物件とかの方が圧倒的に価格の上昇が期待できる。

かなりコンパクトな間取りが多いのですね。
一人、二人暮らしにはいいのかなと思いますが、家族でとなると狭いなって思いました。
この辺のエリアで考えているなら駅にも近いので、便利そう。

収納もかなり少ないし、家族は無理じゃないでしょうか。
2LDKでも二人は厳しく、基本的に単身向けの間取りだと思います。
まあ、単身者やDINKSは駅近を好みますし、そういった方々に刺さっているんでしょうね。

ここは利便性を求める単身、DINKY向け。投資型なので永住で考えてる人は向いてないと思います。投資という意味合いなら非常に優れてますね。ブランド駅かつ駅近、再開発エリアの将来性！どれも申し分ないです。実需だけどずっと住まない、将来は賃貸か転売を考えるから乾式とかそういうくだらないところには注視しないでしょうね。直床の方がよっぽど気にしますが、ここは二重床ですもんね。

何度も書いて申し訳ないが、再開発による価格上昇を取りに行くなら、再開発時に建設されるタワマンを購入するのが確実。何軒も所有できるならここを買っても良いんでしょうけど、庶民がここを買ったらタワマンは見送らざるを得ないからなあ。結果、投資目的ならタワマン待ち、永住目的なら他物件となってしまう気がします。

私は乾式工法だから見送ります。
隣との音対策はやって欲しかったです。

タワマン待ちたいですけど、なにせ5年後ですからね・・・いろいろなものが高騰しますよ。悩ましいですね。

それは分譲時が安かったタワマンに限ると思いますが。この成熟したエリアで再開発タワーやるなら、いまの不動産トレンド考えたら新価格供給、高いのは目に見えてます。その後さらに高値で転売できるなんてことはあまり考えづらいですよ。それならまだ旧価格に近いこの物件で抑えた方が得をする。

目黒駅前の再開発の値段知ってますか？立川駅前の再開発の値段知ってますか？
恐ろしくて買えない。皆賃上げされてるんならいいですが。普通の人は買えない。ここの再開発タワーもきっと恐ろしい金額になるんでしょうね…

おっしゃる通り、タワマンは恐ろしい金額になる可能性はありますが、新築で販売する以上、全く的外れな価格にはならないと思いますよ。デベは何百戸という部屋を売り切らなきゃいけないんですから。むしろ、デベが弱気になって割安価格（価格自体が安い訳ではない）で出す可能性すらあります。また、40階超で、眺望も採光も抜群で、ディスポーザーが付くなど高仕様で、駅直結でとなれば、当然、価格も高くなりますが、圧倒的な希少性・ランドマーク性を売りにできますので価格下落リスクはかなり小さいと思います。

一方で、オリンピック需要がなくなった後、ここみたいに悪間取り・眺望なし・低仕様・高維持費という全く希少性のないマンションのアップサイドがどれ程あるのか疑問です。販売価格である坪330～340万って、武蔵小山にしては結構高いですよ。

誰かが書いていた
乾式壁による生活騒音
も心配なのに、
価格高い。

>>237
同感です。

そう言ってるうちにこの物件も売れてしまうので、買いだと思った人が買う。それでいいのではないでしょうか。
買うのは地元が多い、これは小中規模物件はほとんどそうです。

乾式壁は1LDKのみ！ここは投資用の人が多いでしょうから、実需向けではないですよ。けっこうな賃料取れるでしょうから、利回り良いと思います。

そうならば、
実際に住む方との軋轢が嫌ですね。
乾式壁も今は
投資マンションでも少ないです。
なんか、ガッカリ・・・

人によって価値観が違うので、買いたい人が買うって結論でいいと思いますが、そんなことを言ったらこのスレッドの存在価値がなくなってしまいます。お互い、買う理由、売る理由をシェアするのは良いことだと思いますけどね。

そして着々と動きだすタワマン。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2014/05/20o5t300.htm

このタワマン欲しい！

この横にもう1棟40階タワーが建つ。
それだけならまだいいんだけど、あと2-3棟建てるんだよね。

近所は嬉しいけど、
ここに住む方はつらいな。

タワマン、資産価値は間違いないでしょ。
武蔵小山の価格上昇分、全部持っていけるよ、この立地なら。

この規模があと2-3棟も建つんなら、非タワマンのマンション価格は再開発があっても上昇しないんじゃない？魅力ないよ。

乾式壁で
全てだいなし！

タワマンは坪400万くらいですかね。一般人は買えない。

そんなに高くないでしょ。
目黒のタワマンでも400万って言われているくらいなのに。
低層340万～、中層360万～、高層380万～では？

合計で数千戸も販売されるのに一般人が買えない部屋ばかりにはならないと思いますよ。大崎のタワーでも坪340万～400万でしたから、再開発の初めの方に販売されるものは案外安いかもしれませんね。ドレッセの高層階が買えるならタワマンの低層階を買えるんじゃないですか？ドレッセも十分高いですよ。

ドレッセ、埋もれるな・・・

このスレッドでは武蔵小山を過大評価している人が多いようですね。
マンション坪単価の相場は、目黒>大崎>不動前>武蔵小山ですよ。
武蔵小山のタワマンが坪400万以上ということはないでしょ。

逆に過小評価している気がします。
目黒、大崎は山手線なのでいいですが、明らかに武蔵小山>不動前だと思います。急行止まらない不動前を過大評価する人が多いですね。再開発でさらに差が開くと思います。地価公示みれば分かりますよ！

目黒のタワマンは坪450万くらいらしいですよ。中目黒もそれくらいでしたから。建築コスト上昇分もきいてるんでしょうね。そう考えたら個人的に武蔵小山で350万だったら割安な気がします。もっとデベは強気でいくでしょうね

>>255さん
「目黒線家賃相場」でGoogle検索しても基本的に不動前>武蔵小山という結果が出ますよ。路線価見ても概ね不動前>武蔵小山ですし。都心だと急行が停車駅かどうかってあまり影響ないんですよ。家賃相場は明らかに奥沢＞武蔵小山ですし。不動前は目黒に近いというのが大きいですね。また、目黒まで1駅なので急行に乗る必要は全くありませんし。再開発が上手くいけば不動前を抜けるかもしれませんが、やはり不動前が目黒に近いという事実は大きいので、差は小さいでしょうね。

>>256さん
目黒のタワマンが坪450万というのは最低価格でしょうか？事実は知らないのですが、坪400万スタートという想像ベースの噂を目にしていたもので。

ＨＰのトップ映像、武蔵小杉駅になってる・・・

>>257
そんなに不動前を援護する理由ありますか？どちらも大して変わらないですよ。
イコールだと思います。駅周辺の商店街とブランド感で武蔵小山が若干上ですが大差なし。目黒には遠く及ばず！

営業の方からは、乾式壁でもコンクリートと変わらないと説明受けました。
既に乾式壁にお住まいの方の意見聞きたいです。
いかがでしょうか？

>>259さん
私もどちらも大差ないということで良いんですが、武蔵小山のタワマンを正しく評価する上で不動前を出しただけなんです。武蔵小山のタワマンが坪400万～で千戸近くも販売するというのは、余りにも実勢乖離していると思いましたので。また、再開発と言っても、基本的にタワマンができるだけですし。

>>260
タワーマンションに多くて、
生活騒音の心配はあります。
但し、私のマンションは、一般工法なので、
実態はわかりません。

「タワマン以外の乾式壁物件は避けましょう」って、「駅近物件を選びましょう」と同レベルでセオリー化されていますからね。財閥系の低層マンションでも乾式壁の方が良しとされるようになるまでは避けるのが無難でしょうね。まあ、乾式壁を採用することで劇的に安くなるなら購入者にもメリットはありますが、乾式壁を採用して坪340万は高過ぎです。

ここって坪310ですよね？340ってどっから出てきたんでしょうか。低層は250万からありますよね。普通に安いと思いますよ。

不動前の4200万くらいの買うならここの3500万にするわ。700万差は大きいですよね！

毎日毎日、駅前でティッシュ入りのチラシ配りご苦労様です。

２６０さん
乾式壁がよく理解ができていなかったので調べてみました。大きくいって、乾式壁とは
水気を使わずにつくる壁という意味の様です。釘やビス止めなどで施工できる建材に乾式という
言葉が使われるとか。超高層マンションの場合、耐震性を向上させる為に建物を軽くしたい
というのでコンクリートより乾式壁が使われる様ですね。なんだか納得です。

生活騒音はどうなのかな？

坪340万は販売予定となっている部屋の価格ですね。坪250万は安いですね。このスペックなら坪310万くらいが適正だと思います。クレヴィアは42平米だしディスポーザー付いてるし免震だし、ここより高い理由はありますよ。別にオススメしませんが。

待望の武蔵小山駅近物件なのに、この間取りは惜しかったなぁ。
販売に苦戦するのもわかる。
駅前の再開発もあるし、楽しみな場所ではあるけどね。
間取りや日当たり、眺望を気にしない人なら最適じゃないかな。

乾式の賃貸に住んだことあるけど、掃除機の音とかベッドのギシギシ音とか、床や壁への打撃音は割と聞こえたなあ。煩くてイライラする感じはないけど、プライバシー性は低いと思う。

騒音に悩まされるのも嫌ですけど、こちらの音が漏れるのも嫌です。

自分で住まなければ、間取りとか、日当たりとか、乾式壁とか、全然関係ない。

次期分譲からは
価格上げるみたいだから、
気に入った人は早く買った方がいいよ。

>>271

ベットのギシギシ音って（苦笑）

売れ残った部屋を更に値上げして売れると思っているんでしょうかね。
私は武蔵小山が好きなので悩んでいましたが、
冷静になると「ここじゃなきゃいけない理由」がないので見送ります。
もっと高くても良いので、高仕様でゆとりのあるマンションが良かった。

第二期販売３戸、5月下旬販売予定が、
昨日6月中旬販売予定に延期になりましたね。
何だろう？
DMで教えてくれるのかな？

販売に苦戦しているのに、次期から値上げされるんですか？
どういう事なんでしょう？
公式サイトの物件概要に出ていますが、第二期は54.86m2が5390万円？こちらが値上げ後の価格なんでしょうか。
値上げなしだとしても、かなりお高いように感じますが相場でしょうか。

上げるならば、
未販売の部屋でしょうな。
つまり第三期ね。

なんか価格上げるって不親切だね。

3期って、1期と2期で要望書すら入らなかった不人気部屋ですよ。
東急さんのやり方は分かりませんね。

一次取得者の方かな？
需要をみながら、期ごとに値上げしていくのは、他のデベでも普通にやってますよ。
半分以上売れたので強気ってことでしょうね。

馬込が好調だし、
完成は来年だし、
ゆっくり高く売りたいのかな？

駅近＞間取り・構造
の考えの人にはいいのかなぁ～

販売好調だから値上げするのはないでしょうか。でもどこからそんな話出てきましたか？
東急さんは来場者限定販売をしているのであまり表に販売状況が出ない。だからちょこちょこ追加販売していると思われる。第二期とか今広告では出てますが、正直あまり関係ないです。

値上げ方式は好調ならどんな業種でもやる。
ライバルマンションは、羨ましい話と思ってるね。

結局、個別に値下げしてくれるんでしょ。
価格を上げますって煽って、販売を促す。
知らないのは初期購入者だけ。

販売好調？？
毎日のようにポストに入れてるチラシ、
販売好調ならもう配らないでくれよ。

入居が待ち遠しいですね。契約済の方、オプションとか何か考えてますか？

そうはいっても見込みよりは反応が良かったんですかね。
じゃないと上げるなんて言わないと思われますから。
どちらかというと高いならなぁと思われかねない。
強気な感じがしますし...。

ここは再開発がある事と商店街とあと駅の近さがポイントなんでしょうか。
メリットではあるけれど
再開発は工事が周辺であるという事になるからなぁ。

間取りの悪さと
壁式工法とで、
再開発以前の問題！

ここならクレウ゛ィアの方が
総合的にはいいね、

1期の20戸と2期の3戸は、
完売したのかな？

ここは賃貸に回すなど投資用マンションとして購入される方が多いのではないでしょうか。
この立地なら借り手に困るような事態には陥らないでしょう。新築ですしね。
買い物施設も商店街が全てカバーしてくれますし、管理が良ければ資産価値が簡単に下がる事はなさそうです。

クレヴィアは
立地×　
間取り×　
売主×　
価格×
の四拍子揃った物件。

チープすぎる物件、一体誰が買うんでしょうか。

クレヴィアもう完売近いけど。＊＊＊の遠吠え？

ドレッセとクレウ゛ィアを比べたら、
｢駅｣以外はクレウ゛ィアの勝ちだよね。

東急さん、価格は予定通りにして、
上げない方がいいと思います。

投資マンションならありという意見は
同感です。

>>293
同感です。

物好きがいるもんですよね。

武蔵小山と不動前の知名度を考えたら圧倒的に武蔵小山でしょ。
結局クレヴィアも「不動前」という知名度の無さからあえて「目黒」と入れている。
品川区なのに、しかも五反田の方が近いのにあえて目黒と物件名に入れないと売れない。所詮そんな場所ですよ。

しかし、ここの間取りの悪さは
致命的です。
乾式工法の生活騒音もネック。

そうすると引き分けという事で。

武蔵小山から山手線駅までは歩けない。商店街言うけど、あんなボロ汚い店、実際使わんからねえ。

３畳とか４畳とか
息苦しいよ。