中古 シティタワー品川を買いたい!!

503,504,505さん
ありがとうございます！
よく北西側のお部屋が売りに出ているので、検討しているのですが、目の前の駐車場にどれくらいの建物が立つかによって眺望もかなり変わりますよね。

でも、定借を考慮に入れても港南の中ではかなり魅力的なマンションだと感じています！

＞定借を考慮に入れても

”定借”の歴史が浅く、将来どういうことになるのか予測ができませんね。

10年目までは売れるでしょうが、20年目以降は相当売りにくくなることが
予測されます。どうせ壊すんだからと、メンテナンスに力は入らないと
思います。

どこのマンションも保守のために、10年目以降は修繕費を値上げしますが、
ここの住民は値上げに応じるんでしょうか？　自分はばからしくて払う気に
なれないです。

定借であること、将来更地にして返すことが決まっているということは、想像
以上に住宅として大きな要因だと思います。

>>507
私、CTS以外にもうひとつ、都内にマンションを所有しています。一軒家と違って自由に使えないマンションの土地所有権は、そもそもあって無いようなものだと実感しています。定借期間が72年間もあるので、その頃私は確実に＊＊るので、更地になっても問題なし。

>>507
このマンションは確か、１０年毎に数十万円の一時負担金が発生しますよね。

また普通の借地権のマンションは、期間満了時に建物が残っていれば、借地の延長或いは建物の買取請求を起こせるんですよね。
定期借地権ではそれが出来ないので、７２年の定期借地件は普通の借地権よりも延長が出来ない分、結局短い借地期間になる可能性は否定できないんだよね。

借地権５０年で満了時に更新（３０年）していけば８０年以上も借地期間が延びる可能性はある。建物部分の買取請求もできる。
定期借地権だと、その満了すれば建て壊しだからね。

いづれどのマンションも建て替えや取り壊しが必要になります。その時、所有者の8割以上の合意が必要で、老朽化しても建て替えが出来ずに困っているマンションが多いのも事実。それを考えると、CTSの様に最初から期限が決まっているほうが、随分と良いように思います。

>>510
その発想は、まだ分からないが、一理ある。
まぁ、期間長いので生きてないけどね〜

509
確かて、いつのどこ情報でしょうか？
当初の計画は見直しされ、一時金はなくなってたはずですよ
今はこまめな修繕、改善策で
計画に対して資金的に余裕がある状態だったはず
大規模なせいか、管理費安いうえ
管理も行き届いてます

定期借地のメリットデメリット、好みはたしかにありますから
そういう人は検討から外せば良いのではないかと

＞いづれどのマンションも建て替えや取り壊しが必要になります

それはなんとも言えないでしょう。1960年代のマンション、アパートは、
エレベータなし、床は段違いで、住むには不適切な建物が多かったです。

基本的に、車椅子で生活ができ、雨漏りがなく、暑さ、寒さに耐えられれば
住居として問題ないです。現にヨーロッパでは、100年以上、マンション形式
の建物が使われています。

どなたかが書いてますが、一番気になるのは、実際に建て直しするかどうか
より、きちんとメンテナンスが行われるかどうかでしょう。最初の大規模
修繕はたぶんきちんと行われると思いますが、それ以降はあぶないと思い
ます。

＞計画に対して資金的に余裕がある状態だったはず

高層タワーは保守にカネがかかることが問題です。最近、高層タワーの大規模修繕は
かなりカネがかかることがわかり、管理組合は悲鳴をあげているようです。

まあ、でも、一回目の大規模修繕はきちんと行われるんだろうと思います。売るなら、
大規模修繕の前ですね。次の修繕用の費用は確実に足りなくなりますから、修繕積立
金の値上げは必須です。

港区のマンションの購入者はお金持ちなので、そういう出費にも応じられるでしょうが、
あまり裕福でない人には、出費の増加は困るでしょう。

お金に余裕が無い人は、港区に住んじゃいかんわな〜( ^ω^ )

＞高層タワーは保守にカネがかかることが問題です。最近、高層タワーの大規模修繕は
＞かなりカネがかかることがわかり、管理組合は悲鳴をあげているようです。

いえ、一般的な高層タワーの話ではなく「ここの」話をしています。
ここの場合、
①計画の経緯に都が絡んでおり、かつ、物件価格より売れるのは明白だったため
　当初計画が売り易さ（入居当初を安くする営業ベースの計画）を重視した計画はなく
　後々まで考えた慎重すぎる計画で見積もってあった。
②建物が予想以上に頑丈で劣化していない（竹中工務店だから施工が良い？）

このため、管理組合により当初の計画を変更し、一時金等かからない計画で見直しされています。
値上げ後の金額が今の金額ですが、決して高くはないと思います。
ちなみに管理費についても見直しがあり、
当初計画になかったベランダ柵のガラス清掃等が追加されましたが
それ以外の項目も無駄を見直ししたため管理費の上昇は微増でした。
おかげで外観も綺麗です。管理組合がしっかりしているのかな、と思います。

>>516
なるほど。納得です。

エレベーター近くの部屋(低層)と遠くの部屋(中層)で悩んでます。昼間は3度ほど見たのですが、夜間はなかなか見に行けません。廊下側の部屋を子供部屋に考えてますが、廊下を歩く足音や話し声は気になりますか？
少し怖がりなので、二重サッシも検討してるのですが、エレベーターより奥の部屋の方なら前通る人が少ないのかなとも。
眺望はどちらでも特に気にしてません。値段はエレベーター遠くの方が階が上ですが100万ほど安いです。

>>518
エレベーター近くの部屋に住んでます。廊下側は寝室として使用してますが、足音で目がさめる経験は無いですね。近い方が、ゴミ捨て楽ですよ。

>>519
そうですね
廊下も歩いてて音しないし
もちろん、外の喧騒が聞こえないほど
逆に、たまーに子供のはしゃぎ声が聞こえる程度
聞こえ方に個人差はあるものの、合格点では？

ありがとうございます。廊下の音が気にならないならエレベーター近くの方で再内覧して決めたいと思います。

>>521
また、今の季節
エントランスの並木が気持ち良いです
わたしは、人工的だけど緑多いエントランスがお気に入りです
植栽は、他のマンションに比べ合理的で、評価してます。これも、管理会社の清掃担当の方のお陰です。

最近買い替えを検討して迷ってる方、いらっしゃいます？

>>523 匿名さん

耐震構造ってどうよ。最近の免震の方が心配のタネが多いか？でもでも、八角形は、バランスいいんでは？こんなマンション無いし！

新耐震基準は震度６までなので、

今の建築物は熊本や東日本大震災なみの地震が来たら、すべて
保証されてません。

働いている間は賃貸にして、別の地方に、一戸建てを買っておく。
小さくて、壊れにくいタイプ。地震が来ようが来なかろうが、
老後はそこで過ごす。

品川あたりは高いから、賃貸には不適切。

品川がいいなと思うのは、年に一回羽田から飛行機に乗るときだけだ。
海外への飛行機だと便利じゃないね。

名古屋に行く用事がない人が多いだろう。名古屋の人が東京に来ること
はあるだろうけど。

オリンピックの終了とともに、品川も終わる。

>>525 匿名さん

まあお好きなようにだけど、戸建よりマンションのほうが地震に強いのは明白。阪神大震災のときも、戸建が全倒壊してるなかマンションだけ崩れず残ってたよ。

>>525 匿名さん

確かに、羽田へのアクセスは抜群
横浜へも
浅草へも便利

>>525 匿名さん
あなたの場合、品川駅近くに居住するには、不向きなライフスタイルのようですね。
もっと相場の安い場所で探しましょう。

こちらのマンションのインターネット環境はどんな感じでしょうか。
過去の書き込みを見ると、SUISUIの回線が遅い、、などのマイナス要素が散見されました。

こちらは現状も変わらず、なのでしょうか。
光回線業者をいくつか調べてみましたが、こちらまで来ていないようでしたので
質問させて頂きました。

デフォルトの回線にWiFi機器を接続して使ってますが、遅く感じた事は全くないですね。PC性能の差によって、遅いと体感しているのではないかと想像します。

羽田空港の航路変更については、どうなった？
東京都知事問題も大切だけど、環境が変わります。

http://yoshidayumiko.seikatsusha.me/blog/2015/11/12/642/

もう方針は決まったようですね
http://mainichi.jp/articles/20160610/k00/00e/040/223000c

>>525 匿名さん
新駅きて、オリンピックきても、その後リニアもくるしなあ
正直、こんな品川が終わるなら日本全体が終わると思うよ

>>533 マンション検討中さん

国家戦略特別区ですからね

>>534 匿名さん

羽田へはモノレール
東京へは山手線
横浜へは東海道線
そしてオリンピックへはりんかい線
こんな、徒歩圏内は、ないね

>>532 匿名さん

飛行機マニアには、部屋から着陸姿勢が見れてラッキー
そうで無い方は、アンラッキー

飛行機、大型客船、新幹線
乗り物好きには たまらんの〜。
男の子は大喜びしてますわ。

>>537 匿名さん

豪華客船もたまーに見えますのぅ

スカイツリーだって見えまっせ〜

レインボーブリッジなんて目の前
フジテレビも対岸

つまり、オリンピックはどう見えるのでしょうか

いくらなんでも、オリンピックは会場まで行かないと見れないっしょ。

最近、対岸の晴海方面のマンション建設のクレーンが減ったと思います。まだまだ、マンション作るのでしょか？
負の遺産になら無い供給を望みます。

もう少しだけ交通の便が良くなれば、晴海、有明、台場方面にオフィスビルが増えても良いのだが。

>>538 匿名さん

富士山は見えますか？

>>544
西向き40階付近からは見えましたよ。
たぶん30階中盤以下は、品川駅前のインターシティビル群で隠れてしまうんじゃないかな。

個人的には、年間70日しか望めない富士山方向よりも、北東や南東向きがオススメ。

>>545 匿名さん

その通り
レインボーブリッジやスカイツリーが絵になります

本日のコスモイニシアのDM
北東43階、7480万円。

>>547 匿名さん

そこそこいい値段ついてますねー！

羽田へ向け、新幹線の新駅が計画されてると聞きました。場所は、海側の引き込み線との事です。そう言えば、住友不動産の新築マンションどんどん出来てますな⁉️

>>549 匿名さん

新幹線でなく、在来線と思うよ

JR品川駅から羽田へ直結したら、かなり便利になるね！ 京急の羽田行きが崩壊するかも…

こちらの中古売買、一旦落ち着きましたか？

>>552 匿名さん

確かに、なかなか売れないですねー
販売中の、物件に動きがない模様

賃貸なら人気あるんじゃないかな。
わりとすぐ決まってるような印象。

>>554 匿名さん

地震に対して強いマンションである事を、何をポイントに調べれば良いのですか？
国交省認定のタワー は、根拠に乏しそう
竹中工務店施工もイマイチ
基礎や経験値、または、減災対策が根拠として期待したいが

>>555 評判気になるさん

554です。
地震に強い弱いは、さほど神経質にならなくていいんじゃないかな。食料備蓄や家具の固定、普段の準備さえ怠らなければ何とかなるよ。
実際におきてみないと、ホントのところは分からないしね。

>>556 匿名さん

そのポイントでは、このマンション、この地域はしっかりしてるよね。港区も合同防災訓練を毎年してるし。

>>557 評判気になるさん

ここと、同じような、東京都の土地のタワーマンションの計画や新築有りませんか？

ちょっと高いけど。
http://www.chizakura.jp/?utm_source=LS&utm_medium=SS&utm_campaign=S1

>>557 評判気になるさん

耐震性って、どこをチェックするべきですか？

>>560 マンコミュファンさん

全部じゃ！

>>561 匿名さん
豊洲じゃないけど、地下はどのようなチェックが、大切ですか？

売主の目をジーと見て
信用出来るかどうか判断するんじゃ！

竹中と言うと千里の大事故を思い浮かべますね。ここは大丈夫でしょうが。

>>564 匿名さん

しらんがな(´・ω・｀)
昔の話じゃ〜〜

>>564 匿名さん
竹中に、住友、さらには東京都が、絡むプロジェクトて建設されたマンション
どこをとっても、面子が大事なだけに、トラブル時は、とても安心では？

そんなトラブルは稀だから
直面したら、宝くじ当たるようなもの。
考えても しゃーねーな^_^

いいね

https://m.facebook.com/events/245415052564069?acontext=%7B%22ref%22%3A...

住民板に中古内覧者が書き込みしてるけど、WCTよりもここの方が新航路飛行機ルートに近いって知ってるのかな。

>>569
情報の出どころが不明
ガセネタっぽいねー
値下げしてほしいのかな？

>>570 匿名さん
今頃になって不明というとは、
スムログも読んでない勉強不足なのか。マン点さんがスムログと自身のブログで飛行ルート及び騒音を分析している。

>>571
マン点？
しらんがな(´･ω･`)

https://www.sumu-log.com/archives/3693/

勉強しましょ。それにしても朝早いね～

住民スレで、８０ｍ×１０分=８００ｍ　の品川駅までの距離が近いと書かれている。

飛行機が飛ぶ高度は、それよりもっと近い４５０ｍ

>>574
ロケットランチャーで狙うには
やや遠いね。

>>574 匿名さん
飛行機まで徒歩5、6分といったところか。で、なにが言いたいのですか？

>>576 匿名さん
今回の国交相の航路変更は、民需活性の為
その代償で、都心上空の飛行(落下リスク)と騒音問題
住民からすれば、ストレスと感じるのでわ
ロケットランチャーで、撃ち落としたくなる気持ちもわかる気がするよ！

最上階付近でもこの価格。タダみたいなもんです。売主はかなり利益出ますね。

>>578 匿名さん
わたしも高倍率をくぐり抜け、当選した1人です。迷わず即現金購入。
ひじょうに住みやすく利便性が高いので、今のところ売る気ゼロ。

そりゃ売る気のある人たちは、飛行機問題が影響無い去年までに高値転売して利益確定したでしょうから、
今残っている人たちは売る気がないか、売るわけにいかない事情があるかでしょう。

>>580 匿名さん
今から買う人は、飛行機の説明受けてるのでしょうか？購入予定者さまが、閲覧されてたら教えて下さい

新幹線はすぐ乗れるし、空港もあっと言う間！こんな恵まれた立地、他に無いと思うけどねー。
あったら教えてちょーだい( ^ω^ )

>>582
だよなあ。こんな便利な場所、嘘みたいな値段で売ってくれて。こんなおいしい話は
もうないだろうね。港南に住んでる人はみんなそう思ってると思うよ。
大田区の戸建てじゃないんだから飛行機なんて問題じゃないね。動く気がしない。

>578

ここのスレはじめてです。この価格表は何時の時点での価格なのでしょうか？

>>584 匿名さん
分譲販売時の。

豊洲暴落した分、こちらに高騰くるかな？

豊洲が下がろうが上がろうが品川駅徒歩エリアには関係ないだろ。

今後の飛行機の問題ってかなり深刻になりそうなのですか。

ならんでしょう

音の問題は、
都心の暗騒音がすでに煩いので、さしてかわらない
窓の景色に飛行機が加わるのでいい感じだな

うん
おそらく いい感じ

定借にせよ品川駅8分で今の価格は十分に安いけど、ネット情報で元の値段
まるわかりだから、買い手は複雑ですな。

>>593 匿名さん
そうかな…
今が適正価格なら、当初の売り出し価格は安かろうが高かろうが、どちらでも良い気がするが

強運の持ち主の集まりであーる

そうでもないよ
理事会の輪番制を検討してるんだって
熱いのは、一部の区分所有者だけ

そのままプロ化してしまうほど、熱心です

>>599 匿名さん
言い当ててると思います
大規模だけに、様々な専門家がいます
教員から芸能人まで、餅屋の意見もあります

定期借地権上の建物を販売価格の2倍で買う人たちの感覚はどういうことなんだろう。

3000万円の仕様の建物を2倍の6000万で買っても、3000万の仕様であることに変わりはないはずなのに。

土地の所有権が持てない、賃貸物件と言っていい物件なのにね。

>>601
そもそもマンションの土地は、個人が自由に活用出来ないので、所有権はあってないようなもの。東京都から土地を借りる発想は、とても合理的だと思うが。あなたが土地所有権こだわる理由がわからんねー。

>>602 匿名さん
その通り

定借って言ったって70年。満了は2080年くらいだろ？今の住民、誰も生きてねーよ。
そう考えたら定借も土地付きも変わらんな。区分所有権付きマンション買って
子供に残してやるにしても、ほんとうに建て替えなんかできるのかわからないしな。

>>604 匿名さん
長期なので、いいように見える。
毎月の借地代を払うのですが、管理費、修繕費、土地代合わせても4万円前後か？
良心的な設定