管理会社 日本ハウズイング株式会社ってどうですか？ ～Part2～

No.74,77,79の「居住者」です。

ここは日本ハウズイングについての疑問や問題点について情報交換するスレだと思っていましたが、すぐに原則論を持ち出して論点をすり替え、悪いのは管理会社ではなく管理組合や管理規約であるとの結論に導こうとする方々が多いようですね。

原則論は百も承知ですが、原則どおりに運ばないのが世の常です。各マンションの事情は千差万別でしょう。勝手に想定した状況下での理事会運営指南など要りません。

～Part1～の前半あたりまでは、実際の住民による率直な意見が多いようですが、その後は？？？な投稿も目立ちます。住民を装った日本ハウズイングの関係者の方々が多いのでしょうか？

>原則論は百も承知ですが、原則どおりに運ばないのが世の常です。各マンションの事情は千差万別でしょう。勝手に想定した状況下での理事会運営指南など要りません。

自分らの市場を荒らされているからとて感情的にならないようにね。
管理会社の栄枯盛衰は世の常ですよ。

ずっと傍観しておりましたが、堪らずに書き込みに参りました。
当方、他の管理会社から、一部の私利私欲の理事と結託した日本ハウズのフロントマンの謀略により、日本ハウズに変わった過去があります。
現在は、日本ハウズのごまかしや抵抗に遭うも、２～３年ほどで当初の管理会社に戻した次第です。

日本ハウズの管理員や支店長名は、ここの掲示板の趣旨から伏せておきます。
当時の、日本ハウズの管理員はひどいもので、当初の管理会社に戻そうとする旗振り役を、一部の理事と監視カメラで監視し続けました。
あげく管理員の名の元に、カメラ映像を印刷したビラを誹謗中傷の作り話とともに各戸に配布するという、あきらかな犯罪行為がありました。
日本ハウズの支店長に抗議をしましたが、菓子折りを一つ持参し謝罪はするも、長引くことになれば裁判所でもどこでも行くとの恫喝。
カメラ映像のプライバシーを考えれば、実を取る方が先だと、あきらめざるを得なかった。

閑話休題。
No.81の「居住者」さんの書き込みで理解できました。
最初の書き込みでは、委任状等につき原則論を問われているのか、日本ハウズの管理方法を問われているのかが、はっきりと解りませんでしたので、傍観したまま、今の書き込みになりました。
なるほど、ここのスレは、『日本ハウズイング株式会社ってどうですか？』ですもんね。
原則論を知りたいのなら、他のスレに書き込みしますよね。

そこで、《出席通知・委任状・議決権行使書届》 についてです。
原則として規約に記載されていなければ、議長に一任するとの但し書きがあれば、議長委任は許容されると思います。
もしこれが無ければ、総会開催の定員に達しない可能性もあります。
ただし、議長は裁決には中立であることが絶対的条件です。
総会には、その点を強く要求すべきです。

賛否同数である時は、議長の投票で決するとかが、今後の課題でしょうね。
そのためには、最初の裁決の時には、議長は賛否を表明できない。
なぜなら、同数になった時には投票できるため、議長のみ２票の持ち票ができてしまいますので。
中小企業等協同組合法『第１１条第５項』では、「代理人は、５人以上の組合員を代理することができない。」と規定されています。
したがって、自分の持ち票と併せて５票までということです。
こちらも参考にされては如何でしょう。
って、原則論になっていますが、もう少しお付き合いを。


要は、総会開催の定足には議長委任であるが、裁決には議長委任は求めない。
議案可決には、過半数が必要ですから、議長委任があまりにも多くなれば、予算・決算などの重要な議案は可決されない事態に陥ります。
そういう事態を回避するために、議長一任も許容されているように思えます。
しかし、近年、マンション管理業協会なども、出席がままならない場合は、議決権行使を管理会社にも強く指導しています。
ただ、総会成立には、まだまだ不充分なマンションも多いのは事実でしょう。

本来、管理会社である日本ハウズは、総会援助が義務ですので、出席を奨励し、万が一、出席できないためにも議決権行使をお願いするのがプロとしての役目でしょう。
《出席通知・委任状・議決権行使書届》の順番にも疑問を持ちます。
あくまでも優先順位は、「出席＞議決権行使＞委任状」の順であるべきで、届け出用紙の思惑を感じないでもないです。
議長さえ囲い込めれば、ある程度やりたい放題となっていく懸念が生じます。
しつこく書きますが、プロであるなら、出席者を奨励し、万が一のためにも議決権行使書にも記載をお願いする。
そういう姿勢を理事長なり理事、役員に教示するのが、プロとしての矜持でしょうね。

私の過去の経験からは、日本ハウズは定額での管理費は比較的安いのでしょうが、修繕になるとぼったくり、大規模修繕で大儲け、管理員の質、社員の質・・・プロとして比較すらできない管理会社だと思っております。
経歴からも、脈々とした血統がそうさせるのかは解りませんが・・・

長文、誠に失礼いたしました。
お付き合い、ありがとうございました。

長文は脳の無い証拠。

＞No.84
どこかの巨大掲示板の住人でしょうか。あるいはヤフコメ？
脳のない書き込みは、やめましょう。
大人のすべことなのか、みっともないですよ。
ここは親切な方同士の、疑問質問、情報収集のいこいの場ですので。
書きたけりゃ、同じもの同士が集まる掲示板があるでしょうに。
退場を願います。

＞「出席＞議決権行使＞委任状」の順であるべきで…

ハウズイングのＴ支店が出入りしている当マンションの場合、数年前の総会まで「議決権行使書」自体が存在しなかった。
与えられた選択肢は「出席通知」および「委任状」のみ。
もちろん、現在は改善（？）されていますが。

No.74,77,79,81の「居住者」です。

>>83
迂闊にも地獄に迷い込んで嬲り者にされているところに、運よく仏様が現れた気分です。

当方の事情について、細かいところまで公開することには躊躇していましたが、ビギナーさんのマンションと事情が酷似しています。情報をいただくだけでは虫が良過ぎますので、少しだけお話ししておきます。何らかのお役に立てれば幸いです。

因みに、私は理事でもない住民ですが、思う所あって、時々理事会を傍聴したり、議事録に現れない正しい情報をホームページで流したりしています。したがって、悪巧みしようとしている理事会幹部には目の上のタンコブの存在です。

ここからが本題です。

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前理事長に嫌がらせの限りを尽くし退任させて天下を取った独走幹部により、管理費の減額を目玉に臨時総会が招集されました。独走幹部が捏造情報と白紙委任を駆使して組合員を誘導した結果、管理会社が日本ハウズイングに変えられてしまいました。

その当日に、反対派の私への嫌がらせのためか、私の個人情報を含む文書が掲示板に晒されてしまいました。犯人は不明でしたが、協力者の助けも借りて防犯ビデオの画像をチェックしたところ、独走幹部の仕業と判明しました（ビデオの役割はビギナーさんとは逆ですね）。しかし、証拠写真を示して非難しても、謝るどころか逆に恫喝される始末でした。

管理会社が変わり、管理費は確かに安くなりました。しかし、殆どの住民は月々の支払額が下がると思っていたはずですが、浮いた分は修繕積立金に回され、支払額は変わりませんでした。

その３ヶ月後、通常総会の時期が近付くと、独走幹部の息がかかった一部の住民グループから、理事への立候補は禁止し、輪番制だけにするという住民提案が出され、臨時総会が開かれることになりました。日程に余裕が無く、同一日に臨時総会と通常総会が開かれるという異常事態です。（話がややこしくなるので、お話ししませんでしたが、実は、出欠票は臨時総会用と通常総会用の２通あります。）

輪番制だけにすることについて、提案グループから挙げられた理由は、「混乱している理事会を正常状態に戻すため」とのことです。確かに、管理会社が変わってから、理事会内は独走幹部の暴走を抑えようとする動きが強くなり、理事会が開催できなくなったり、開催しても議事録が発行されなかったりの大混乱が続いていました。独走幹部も反対派の中心メンバーも、共に立候補による理事だったため、彼らに遠慮いただけば騒ぎは収まるだろうということで、一般住民に対する説得力はあったようです。臨時総会開催への賛同者が規定数を突破したため、開催が決まった次第です。
しかし、私としては、なぜ唐突にこんなアイデアが出てくるのか？理解に苦しみました。

さて、単純に考えれば、輪番制によって暴走幹部も姿を消す訳で、メデタシメデタシ一件落着なのですが、そんなに甘い相手ではありません。反対派を追い出した状態で、輪番制で大人しくなった理事会に院政を敷いて支配するつもりと思われます。

その後、この投稿欄を熟読して、日本ハウジングの習性（管理費は安いが不要不急の工事で暴利を貪る。輪番制を勧め管理組合の弱体化を図る）を知ってみると、管理会社変更後の上記の動きが分かりやす過ぎて笑ってしまいました（笑っている場合ではありませんが・・・）。餌食となるであろう修繕積立金を増やし、不要不急の工事にも反対できない大人しい理事会にするというシナリオ通りの動きです。

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以前には、それほど深く考えることもなく、平気で白紙委任状を出していた私ですが、独走幹部に出会ってからは、全てを疑うようになりました。恥の感情の無い独走幹部を攻めあぐね、弱点の蟻の一穴でも見つけてやろうとの発想から出てきた出欠票の欠点捜しでした。平和なマンションで暮らしている方々には、出欠票程度のことで何をそんなに息巻いているのか？と不思議に思われるかもしれませんが、少しでもご理解いただければ救われます。

さて、質問の中心だった出欠票の様式については、今のところ、「うちのマンションの現在の様式とは違う」というご意見は頂いておりませんので、本件について、日本ハウズイングのフロントマンの言葉に偽りは無かったことにさせていただきます。ここの投稿にはフロントマンは嘘ばかりとの記述が多いので、先入観を持って接してしまいました。「疑ってごめんなさい。<m(__)m>」

このサイトの投稿には写真も添付できるようですね。念のため、当マンションの出欠票の写真を添付しておきます。（容量制限にかかってしまうかな？　文字が読めるだけの解像度で表示されるかな？）

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「中小企業等協同組合法」のお話は大変参考になります。このような運用であれば、白紙委任状が大勢を決するという事態にはなり難いと思われますが、勉強不足のせいか、私の回りではあまり聞かないような気がします。

国土交通省の「マンション標準管理規約の改正について」（平成２３年）
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/kiyakugaiyou.pdf
の「（２）総会における議決権の取扱いの適正化」を見ると、白紙委任状が多用されないような配慮について書かれていますが、選択肢３つのうち一つしか選べないような今のNo.74の様式ですと、この配慮は活かされていないと感じます。

脳の無い長い文章になってしまって申し訳ありません。

結論としては組合員が貴方任せの管理組合は積極的な管理会社に丸め込まれるケースに過ぎない。
役員の選出するには適任者を選ぶことで出しゃばりを選ぶことではなく、輪番制がベストではないことはこれからの管理会社の吸い上げ程度が激しくなることで証明されよう。

>87
うちの管理会社は違う会社ですが、様式は大体同じです。
議案が多いので、1ページにはなってないですけど。

大体、議決権行使書：出席：委任状で6：2：2くらいになっていて、
ほとんどの議案は議決権行使書の賛否で決まってます。
これでも白紙委任が多すぎると文句をつける方がいます。。。
実際、賛否が割れた場合は、議長への委任票が決定力を持つわけですが、
議長に委任自体が正式な選択肢である以上、文句をつけても仕方ないかと

それよりも、議決権行使も出席も委任状も出さない人が全体の4割ほどいるのが頭が痛いところです。

すいません。半分愚痴でした。

＞実際、賛否が割れた場合は、議長への委任票が決定力を持つわけですが、 議長に委任自体が正式な選択肢である以上、文句をつけても仕方ないかと
昔の株主総会の模倣を管理会社が流用しているだけです。もう古いです。
＞それよりも、議決権行使も出席も委任状も出さない人が全体の4割ほどいるのが頭が痛いところです。
白紙委任状も議決権を行使しない人4割もいずれも理事長、理事会の職務怠慢に過ぎません。

聞いてもいなのに住人のプライバシーをしゃべりまくる話好きの管理人には困ったものです。
挨拶とお掃除だけしててくれればそれでいいのに。

本当にそうです。
受付なんて仕事があるから、おかしくなる。
時間を、持て余すとロクな事は無いです。

この会社、修繕積立金がほぼ０になる見積書を出してくるという書き込みが複数ありますが、
＊ほとんど虚偽に近い劣化の報告書を作成して、見積りは先に金額が決まっている場合もあるという元社員のものも

その後の大幅な修繕費の増額などで、スラム化してしまったマンションはないのでしょうか？

うちのマンションは、日本ハウズイングじゃないのですが、先日たまたま学生時代の友人とラン
チをしていて私の住むマンションも友人の住むマンションも最近、防犯カメラをエレベーターの
中に追加したことがわかりました。
追加とはいえエレベーターの中につけるなら総会とかして説明を聞いてみたかったと私が言うと、
彼女はアンケートも総会もあったよって。
思わず管理会社名を聞いて調べてしまいました。
とても大きそうですね。
適当すぎるうちの管理会社に比べるとうらやましい限りです。

G　と　N　何処だろうな
理事長って犬になると金もらえるらしいな

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/326766/all/

とにかく契約するのはやめなさい。１日も早いリプレイスをおすすめします。

業務内容は堂々と手抜き、管理員はほとんど掃除しません。
営繕は相場の４～５倍なんてふつうで、安くてもボッタクリ３倍はします。


管理費も結局手抜きだから安くはありません。

おざなり理事会や無関心住人の多い建物はいいカモです。
総会すらやらなくなります。
管理だから持ってるにすぎず、ふつうならとっくに潰れてるでしょう。

管理員は研修も受けておらず、清掃用具も整備せず、素人以下が多い。
コミュ障やおしゃべり好きや怠け者が目立ちます。

担当も詭弁だらけで嘘はつくわ、ごまかすわ、誠意はないわ、ひどいもん。
多くは申しません。やめなさい。

私のいるマンションでは、日本ハウズイングを管理会社にする前に、一人送り込まれてきた工作員がいて、うまい具合に信用を得、その裏で犬を作って管理会社を日本ハウズイングに変えてしまいました。
理事長になるひとにはリフォームが約束されているようで、そのリフォーム代は我々の修繕積立金からみたいです。

理事会を牛耳っているので、架空工事や不正会計等あっても揉み消されてしまいます。

明確な違法行為を見つけて、警察等に突き出すしかないのでしょかね。

どこも一緒ですね。
何しに来てるのか？と疑います。
仕事を何だと思っているのかな？
ボランティアでも、もっと働くでしょう。
今までの管理人さんは良かった。
今のは経験、教育ともに無し。しかも不気味。
築年数古いと、住民も年取って、話し相手になってくれる
と良い管理人さんじゃ困る。

私のいるマンションでは日本ハウズイングが新築当初（平成２年）から管理をしてい関係で
修繕工事等も日本ハウズイングに発注しておりますが工事は下請け会社に丸投げをして工事の管理は何もせず
発注手数料として工事費総額の１０％を取られております。
日本ハウズイングに管理を任せているマンションの方で修繕工事等の手数料はどの位取られていますか。
発注手数料の１０％はとても高いと思いますがどうでしょうか？

うちのマンションでは日本ハウジン管理ではありませんが、
同列の大手です、３０％以上の上乗せがあり、組合直
で他の大手に発注して正解でした。大きな工事はこの管理会社には、
発注しません。最近ではかなり安くで見積もってきますが、
なんとなしにうさんくさいです。真面目さがない。

１０％な訳がない　ただの見せかけです
他の項目でも上乗せされてるし、そもそもその工事が本当に必要なのかすら疑問
No35の元社員が書いた47~49を読んでみるといい

http://estate.log2.me/991142817.html

私はハウジング（NH社）に疑問を持っていましたが友人のマンションではよくやっていると聞きました。
ガラス窓（共有部分）の交換に関する細則改正案を作成、総会に上程するに当たり色々協力してくれたそうです。
これ以外にも高い評価のメールをもらいました。
友人は私以上にうるさいのに合格点をつけたことに驚きました。

私は現在N社からのリプレースを検討中でNH社からも見積もりをとりました。
ベストとは言わないがしっかりした提案書でした。
フロントや管理員によって差があると思いますが私のNH社に対する印象が変わりました。

油断してはいけません。N社へのリプレースは大失敗でしたから。
間違いないリプレースをするためには皆様から悪評をもっと聞かねばなりません。
具体例を挙げて悪評、好評を教えてください（具体性のない評価は意味がありませんので）。

N社の場合（基本的に全部委託です）。
N社の協力会社である清掃業務は全く駄目で組合の直接発注に切り替えた。
修繕工事の見積がめちゃ高い。見積に対する責任意識が全くない。
設備の突発的故障が発生するーー＞危うく人心事故（設備点検システムが確立していない？）。緊急修繕となるので高額発注となる。
管理費等の滞納が増え続ける。弁護士費用がかさむ。
理事会資料がお粗末。議事録が書けない（日本語が未熟）。
会計管理に不備があり損失金（約30万円）が発生した（N社負担で帳尻合わせをしたが）。
理事会決議がないのに勝手に支払いを行ってしまう。
理事長印を無断で作成していた。
現場責任者が現場を殆ど巡回しない。
理事長の指示を無視する。
理事会情報を漏らす。
理事会の弱体さを利用して利益をむさぼる会社（それとも担当者の個性か）。
・・・挙げたらきりがないのでここまで。

未経験、未教育で他のマンションに２日つくだけ。
28万近く払う価値があるのか、と怒りを覚えます。
空調つけて座っているだけで何してるかわからない。
その上個人情報を漏えいされてるのは、どこもここなら一緒
おかしな人ばかり派遣するなら管理人が本当に必要なのか
真剣に考える時期だと痛感。
委託金さえ入れば良いと思っている会社。
住んでて情けない。

マンションに暮らして数十年経ちますが、ここまでスキルが失笑レベルの
管理人がいるものかと呆れております。

噂通り特定の住人を監視しているよう見受けられます。
同じフロアのその監視対象者の居住スペースが見える辺りは他より時間をかけて
掃除しながら午前に午後に様子を窺っているその様は滑稽ですらあります。
当然ながら管理人室は長時間不在の状態です。
噂に聞くゴミのチェックはまだ確認されておりませんが年頃の娘さんをお持ちの方
ですので本当であればお気の毒としか言いようがありません。

管理費は少し安くなりましたが内容は酷いものです。
工事だけでなく管理費までもこの内容ではぼったくりでしょう。
普通の会社ならば安定した供給ができるまで受注をストップするものでしょうが
こんなレベルでよく出せるものだと呆れ果てます。
別の方に来ていただくにしてもこの会社の教育レベルでは問題の解決にはならさそうですね。
元の管理会社に戻して欲しいです。

株主増えないね
取締役交替して意味あるのか
どうせ変わんないよ
他社のサービス真似すんなよ。

管理会社を変更するとき、プレゼンと金額で決めることがほとんどだと思いますが、契約書をよくチェックすることをお勧めします。国交省のHPにある修繕費積立金に関する説明もよく読むこと。
それから、修繕工事にマージンが上乗せされるって皆さん書いてますけど、それは、契約書に「業者との契約は日本ハウズイングにする」と書かれているからだと思いますが、国交省に確認したところ、管理組合との直接契約にするよう変更してもらえばよい、とのこと。

私のところでは、「会社で決まっている」と説明があったのでそう告げると、国交省の方は「それでは契約しなければいい」と簡単におっしゃいました。

まだ、「犬」の数が少ない管理組合でしたら、戦ってみてください。

国交省のHPには法律等いろいろあるので、面倒がらずにしっかり参考にしてください。わからない点は質問もできますよ。

私は忙しさを理由に怠けたことを、とても後悔しています。

この管理会社は安いのでありがたいのですが、管理人の質がバラバラで営業担当に問い合わせたら社として清掃等の研修はやってないとのこと。
いい人に当たるとまじめに勤務時間中に掃除して建物内のどこかしらにいますが、今の人はゴミ室からゴミ出しすると後は部屋に籠もってクーラー浴びてたばこ吸ってるだけで時間になると定時退社。
廊下や手すりは汚れっぱなしですし、支店から営業他党社もまともに巡回監視もされてない様子。
理事会側にも問題があって、何も文句言わないから舐めらちゃうんですよね。
かつてはいい管理人や営業も何人もいたので結局は人なんだよなって思います。
組織に金払ってるのにレベルの標準化すらしてないとはね。
スラム化ってのはこういう所から始まるんだなと思いました。

フィリピン、リニュアル、カテリーナミタ、 リゾート
の失敗が今だ尾を引いてる、
筆頭株主はリロ、提携はどうなっちゃったの、
取締役2人も取られてるの、無視してんの、
保険の新部署も 出来ない、
事業部制、執行役員制、ともに失敗、
事業開発室って やる気ないでしょう、
資産が減ってきた、
守りに入って、もう打つ手ないだろう。

>>118
支店に電話するのが効果的ですよ。
私が住んでるマンションは、それで是正してもらいました。

管理人が契約で決められている内容の働きをしないのであれば、契約不履行です。
契約不履行に関しては、損害賠償を請求できます。

管理人はスパイだというところもあるようですが、それもプライバシーの侵害あるいはやがらせ行為にあります。
証拠があれば、警察に告訴できますよ。

暫くじっくり管理人の行動を記録して日本ハウズイングに苦情をし、それでも改善しないときは、マンションの管理の適正化の推進に関する法律に違反するとして、国交省へ報告しましょう。

安いんだからサービスが悪くても仕方が無いと思いますよ

安いからって契約したのは管理組合だ。
責任は管理組合にある。
いやなら、売って管理組合から脱退しな。
ここに何を期待出来るのか、考えなよ。
売るなら早く売った方がいいよ。
補修、建替は無理だからな。

123＆124は日本ハウズイングの人でしょうか？

契約した内容は守らないとダメでしょ。金額は関係ありません。

１２４は脅迫ですよ。

>>125
特定の役員に2〜300万くらい払ってリプレイスして
その上なおかつ安くサービス提供しています
コスト的にできない部分はありますよ
そして いつやる とは書いていないはずです
やるつもりだけ持っておけばいいです

業務委託契約書に管理人の業務内容は明記してありますよね。
他にも、点検とかについても。

明記してないなら、次年度からは明記するよう求めればよいと思います。

どうも日本ハウズイングは、「マンション所有者は法律とか詳しく調べないだろう」って甘く見ているようですね。

日本ハウズイングへの集団訴訟とか起こせればいいのになぁ、とこのスレ読んでると思います。

検査の内容は少しだけでも教えていただけませんか？
30年契約しているのですがMYマンションも理事会が、崩壊寸前です。
恥ずかしながら知識不足で何が正しく何が間違っているのか分からない状況です。