株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６

内外及び四方八方から強烈に恨まれている所に大切なマンション資産管理を任せるのはリスクが高過ぎると思った。

>>4272 匿名さん
＞民法第108条が適用されるか否かは、実際に第三者管理方式（管理業者管理方式という呼称にはいろいろ問題があると思うので）を導入したために修繕積立金が枯渇そん管理会社を訴える管理組合があらわれて、最高裁で判決が下されるまで、断定的なことは何も言えない
管理者が、本人（管理組合）の事前承諾を得ることなく利益相反取引を行なったとしても、裁判で有効な契約と認められる可能性があるとの主張のようにもとれますが、判例はなくても、次の法制審議会区分所有法制部会の区分所有法改正中間試案補足説明を見ても、管理者の行う契約が民法第108条の適用を受ける代理契約であることは国大では共通認識であると思われます。
（第三者を管理者とする場合の監事選任提案に対する補足説明抜粋）
「・・・もっとも、これに対しては、民法上、自己契約・双方代理や利益相反行為は無権代理行為とみなされ（民法第108条）、これらの行為に当たる契約を管理者が行ったとしても、区分所有者の団体にその効果が帰属しないため、これらの行為を防ぐために区分所有法に規律を設けることについては慎重な検討が必要であるとの指摘が考えられる・・・」
おそらく、管理業者管理者方式を導入しようとする管理業者も同じ認識を有しているはずなので、管理規約に規定するだけで代理人の立場から代表者（呼称は「理事長」である必要はありませんが）の立場に変更できるのであれば、当該管理業者には管理規約に自身を管理組合の代表者と規定する強い動機があると想像されます。民法で利益相反取引を制限される代理人と、管理規約で積極的に規定しない限り利益相反取引を制限されない代表者ではその立場に大きな違いがあります。
そうであれば、管理組合は、管理者＝理事長（代表者）といった雑駁な認識をするのではなく、それらの立場の相違を理解し、管理業者の提案に安直に乗らないようにすべきです。
ちなみに、「管理業者管理者方式」という呼称は、管理業者が管理者に就く場合の利益相反取引がほぼデフォルトとなる管理と、外部専門家が管理者に就く管理を明示的に区別することになり適切な命名と考えています。

>>4277 匿名さん
＞そうであれば、管理組合は、管理者＝理事長（代表者）といった雑駁な認識をするのではなく、それらの立場の相違を理解し、管理業者の提案に安直に乗らないようにすべきです。

管理組合側が管理者＝理事長（代表者）といった雑駁な認識をしているという
奇妙な決めつけをされて不快ですが、これはここの管理会社の資料に基づいて
述べています。理論をかざすより、ここの第三者管理方式のプレゼン資料を入手してから、問題に即して具体的に論じていただけますと、われわれ被害者には役立ちます。現実のここのやり方については、あまりご存じないようですね。

ここの管理会社の異常さは実際に経験した者ではないとわからない。
管理会社を批判する理事がいたりすると、フロントが内通者を使ってデマを流させ
その人を他の管理組合員に攻撃させて、人間関係をぐちゃぐちゃにするから、
本当に気を付けてほしい。人間関係がぐちゃぐちゃになり、理事を引き受ける人を
なくしておいて第三者管理方式へ移行させるのが狙いなのかもしれない。
以前、ここに他の方も書いておられたが、そうでなければ、フロントが管理組合の人間関係をぐちゃぐちゃにしなければならない理由や動機などないはずだ。
その他にも信じられない出来事がたくさんある。

火災保険更新で募集資格のないフロントが更新契約しています。他の物件でも同じでしょうか？

>>4280 検討板ユーザーさん
ずいぶん以前ですが、過去にこんなレスがありました。このテーマについては、他の方たちのカキコミもあります。検索で探して参考になさってください。

No.401 by 合人社社員 2010-03-24 10:21
＞合人社のフロントは正社員・契約社員・嘱託社員の３種類が担当しています。正社員は全体のごく少数を占める２０代～３０代の生え抜き及び３０代～４０代の中途入社で全国転勤があります。大半は他の企業から転身した５０代の契約社員及び６０代の嘱託社員が担当しています。大半の方は第二の人生として管理業務に真剣に取り組んでいます。しかし、契約社員及び嘱託社員の給与は月４０時間の残業代を含んだものであり実質は同業他社と比べて極端に低いものです。それを補完するため年に２回工事報酬というのが支給されます。しかし、会社の方針で、担当物件から他社に工事が流れた場合には「他社ポイント」として報奨金が減額されます。更に一定の期日までに事前の報告がなかった場合には「隠匿ポイント」として大幅に減額されます。ほとんどのフロントに対する扱いは奴隷そのものです。自分の子供もしくは孫のような上司から尊重されることなく常に見下されながら会社の指示を強制的されています。工事は下請業者に丸投げですが表面上はペーパーカンパニーであるグループ会社の名前で行われます。元請会社の担当者につなぐよう電話しても工事会社でないフロントマンにしかつないでくれません。火災保険もそうです。グループ会社が代理店にもかかわらず契約時に正規の保険募集人が出てくることは一切ありません。無資格者であり且つ代理店でもない会社のフロントが当たり前のように契約行為を行っています。試しに担当フロントに聞いてみてください。会社は彼らに正しい情報を与えていないのできちんと回答をできる者は皆無です。完全な違法行為にもかかわらずです。悪質にも程があるというものです。儲かるのは会社だけです。この点は各省庁の調査に値する内容ですので泣き寝入りせず管理組合名で直接管轄省庁に訴えてみてください。違法行為を続ける管理会社とは即刻縁を切るべきだと思います。良心の呵責に苛まれ耐えきれなくなり皆様に事実を報告しました。

ありがとうございます。参考になりました

>>502 匿名さん
全くです
業者が合人社の仕事を断るので
悪い業者しか仕事を受けてくれません
仕方ないけど

>>4264 匿名さん
全くです
最低最悪の企業です。
合人社の下請け業者も嫌がって
良い企業は合人社の仕事はしません

>>4281 匿名さん
この内容、事実だよ

フロントにとても腹立ったので、ここでつぶやかせて下さい。

　「相場の7倍の工事見積持って来やがって！」

4286ですが、うちの管理組合は管理不全マンションでもないのに
第三者管理方式を押し付けられそうになっていましたが、
総会で否決されました。
この巨額の工事見積を見て、「理事をやらなくてすむよ～みんな楽になるよ～」
という悪魔のささやきにだまされて、第三者管理方式に変更せずにいて
本当に良かったとつくづく思いました。

シロウトの理事たちはまず相場がいくらか知りません。
専門家やマン管センターに必ず相談してください。

>>4286 匿名さん
うちは３割増しでした。
大規模修繕ではなく１業種で済む修繕だったからでしょうか。
でも、２百万近い工事でしたから「普通は相見積もりして入札させるだろ」と問い詰めましたが、「弊社内で行って一番安い業者を選定しています」だとさウマシカじゃね。
突っ込みまくったら「ご自身で見積もられるのは勝手です」というので、取引工務店３社に見積お願いしたら、ものの見事に３割増しが発覚。
最終的には管理者よりの理事が「これからの事もあるので。。」と、適正価格＋１０万で決めてしまいした。
こちらはマンション建設について熟知している有資格住民ですから、今後も目を光らせてますよ合人社さん、今後も安い管理費のままでヨロシク、修繕が高ければ他社と比較します。

>>4289 匿名さん
＞大規模修繕ではなく１業種で済む修繕だったからでしょうか。

大規模修繕のうちの1業種でした。
このボッタクリに腰を抜かした理事会の面々は大規模修繕の他の部分についても
絶対にここの管理会社に任せてはいけないという暗黙の合意が生まれました。
そちらの管理組合にも”管理者よりの理事”がいるんですね。こちらにも内通者の元理事長がいます。まず内通者をつくるがここのやり方らしいですね。
でも、その内通者ですら、ここのやり方があまりにすごいので、自らのマンション資産の毀損を恐れて、リプレイスをひそかに先導してます。
大きな工事だけでなく、小さな工事もいろいろ仕掛けてくるのです。
つねに監視の目を向けていないといけません。
安い管理委託費のままで、修繕は一切ここに任せないという体制で
この管理会社を使うというやり方をコンサルに勧められたことがありますが、
早く縁を切ったほうがいいと思います。

合人社東京八丁堀ビルだって
東京の八丁堀、大丈夫かっ！

>>4291 通りがかりさん

「第三者管理方式」で、ものすごい儲かっているんでしょうかね？

合人社エンジニアリングの下請けについて、どんな小さな修繕であっても
いつもきちんとどんな会社か何が専門分野かくわしく調べるようにしています。
過去に二重修理やでたらめな修理がいくつもあったのでとても心配だからです。

>>4292 匿名さん
だと思います。
しかし、ここだけには購入して欲しくなかった。
通るたびに悪寒が・・・

>>4294 マンコミュファンさん

お気持ちよくわかります…

もうボッタクリの時代は終わった！
シロウト理事でも、相見積もりがこんなに簡単に出来るようになりました。
ーーーーー
スマート修繕
https://www.smart-shuzen.jp ? 大規模修繕 ? 支援サービス

「スマート修繕 | 公正な競争による低コスト化」

ディー・エヌ・エー（DeNA）グループのサービス。工事会社探しから契約まで徹底サポートします。 審査登録済の工事会社、完成保証など契約内容のルール化、匿名相談、お断り代行、公正取引の宣言。

DeNA系列のスタートアップ、スマート修繕（東京都渋谷区）は6月8日、マンションなどの大規模修繕工事の一括見積サービス「スマート修繕」の提供を始めた。マンションの管理組合は、スマート修繕を通じて複数の工事会社に見積を依頼できる。コストの低減だけでなく、業界に渦巻く談合など不正行為問題に対応することを狙う。

リンク貼り直し
https://smart-shuzen.jp/

大規模修繕 施工業者選定は無料の時代に スマート修繕社のご紹介

>>4299 匿名さん

これからは、修繕工事の巨額マージンで利益を上げる悪徳管理会社が次々につぶれる可能性が出てきた。
逆に、スマート修繕とパートナーシップを組んで、きめの細かいサービスを行う小さなローカルのマジメな管理会社にビジネスチャンスがもたらされるのかもしれない。DENAの系列会社で資金力や宣伝力もあり、潰されることもないだろうから、今後も急速に拡大して行くと推測する。
悪徳管理会社のやり方に嫌気がさしている社員は会社辞めてそういうの目指して起業すべきだね。

特にこういう商売は誠実にやらないと、
誠実義務違反ばかりではダメなんだよ。

>>4280さんに続き
合人社の古いお話と現状その１

(スレ)合人社ってどう？（2005/12～2011/4）より
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45950/38
843?匿名さん?2010/08/09 20:58:44
我がCTM管理組合では、10年アフターもなしで工事を実施
しかも第11期末（2023/11）に工事代計上、工事実施は第12期（2023/12＆2024/1）
（第11期総会議事録反対票1、理事会議事録）
明らかに第11期監査は不適正、前期収支修正がない場合は、第12期も--

ここの管理会社に勤めておられた方に質問です。
ここの管理会社はよく元理事長や理事の内通者をつくると、
過去スレにも書かれていますが、その人たちに報酬のようなものが
支払われるのでしょうか？

>>4303 匿名さん

いくらGでもそこまでやりますかね？

>>4305 匿名さん

内通者をつくるというここのやり方については、このスレでも何度も言われてきたし、うちの管理組合内部にも、そうとしか思えない行動をとり続けている元理事長の人間がいる。

しかし、数千万という単位の会社のカネを動かしてまで、社員を管理組合に送り込むなどということをするとは考えにくい。「合人社事件」以来ずっとさまざまな関係者から、マンション管理の常識をはるかに超えた利益至上主義をこの管理会社が貫いていることが業界の内外で知られるようになった。近年では企業名を伏せてマスコミでも取り上げられ始めた。
だからと言って、デマをここに書き込むのはよくない。
真実だと主張するのであるならば、もうすこしそれが事実であると納得せざるをえないような情報をここに書いてほしい。デマは何の役にも立たない。

他スレより

茶番劇：「ヒツジさん気をつけて」

あらすじ：
ヒツジ・・・・草の値段は気になるが、無知なので高いか安いかよくわからない。
タヌキ・・・・ヒツジの無知をいいことに、高い草をヒツジに売って儲けている。
忠犬（実はキツネ）・・・・ヒツジは、キツネが化けているともしらず、忠犬にもっ
　　　　　　　と安い草を売ってくれるところがないか相談する。
　　　　　　　キツネは、安い草を売ってくれるトラをヒツジに紹介する。キツネは
　　　　　　　顧問料＋コンサルタント料＋成功報酬で大儲け。　　　　　　　
トラ　・・・・引き入れられたトラは、ヒツジをじっくり料理して、骨までしゃ
　　　　　　　ぶって、宴は終了。
出演：
ヒツジ・・・・理事が一年交替の管理組合
タヌキ・・・・現行の管理会社
忠犬　・・・・C社
トラ　・・・・G社

>>4303 匿名さん
ここまでやるのかと思われるのも、よく分かります。
しかし購入すれば確実に自社の権利になるのですから、利益の為なら何でもするでしょう。
ココと縁があった者として言えるのはあり得るという事です。
ひどい実話に溢れています。

うちの管理組合もヒツジさんでもうそろそろトラのデザートになりそうだ

>>4308 匿名さん
C社は、G社が必ず入札に参加してくるのを知っているので、管理コストを１５％下げることができると言って管理組合に近づいてきます。C社とG社は、ウィンウインの関係なので見事な連携プレーで、管理組合の理事たちを丸め込みます。高額なコンサルタント料を支払って、G社を導入する滑稽さ。理事たちは、自業自得ですが、何も知らない組合員たちは、ご愁傷様としか言いようがありません。新しい管理契約の更新時期に値上げされて、喜劇は一転して悲劇となります。

>>4311 匿名さん

本当の悲劇は、管理委託費の値上げどころでなく、気が付いたら、修繕積立金がカラッポとか、あげくの果てに管理組合が大規模修繕のために借金を背負わされるようなケースなのでは？

>>4312 匿名さん
その通りだと思います。地獄にたたきこむ手引きをやっているC社に要注意。

>>4046 評判気になるさん

恐ろしいですね。
G社ですか？

>>4314 eマンションさん
うちのマンションでは、4046の資料とは比較にならないくらいお粗末な資料が配布されました。4046の資料ならば、第三者管理方式の”危険性”がすぐにわかるので、同意する管理組合は少ないのではないでしょうか。フロントが良心的な人だったのかもしれません。うちのマンションの場合、籤運が悪いのか（笑）いずれのフロントも例外なく悪党でした。そのお粗末な資料には、G社がいかに信用できる管理会社であるかとか、第三者管理方式への変更は全国マンションの流れであり、何もかも良いことづくめであるかのように書かれていました。あきれるばかりです。


以下、4046から引用です。

最初から管理会社が指定されており承諾しなければならない
管理会社が管理者となり設備のメンテナンスから損害保険まで色んな管理に関わる契約ができる管理者は使用細則の制定や変更又は廃止ができる
事業や会計は報告であり監査する必要がない
管理会社が管理者となる第三者管理方式を変えるには総会で3/4の賛成票が必要だが管理者が総会にかけるわけがなく組合員が議題にするには1/5の印鑑証明付署名が必要

これだけでも契約する気にはなりませんでした
いくらなんでも性善説信用しすぎというか
監視、検証の目が無いのは怖いです
専門的知識ある方々なら資料みたらもっと疑問点気づくのではないかと思います

>>4308 匿名さん

トラがリプレイスされないように、内通者として支える
役目のハイエナさんもよくいるよ

ハイエナさんはおバカさんだから、みずからのマンション資産も毀損されていることに
まったく気づいていないのです。

ここはもう笑っちゃうくらいのボッタクリを次から次へと仕掛けて来るねｗ
言われるままに第三者管理方式になんかしたら、身ぐるみはがされそうだよ

管理会社が合人社のマンションで、ほぼ提案通りに、管理組合が借り入れまでして大規模修繕工事をしている最中ですが、契約にない工法変更を理事会への説明もないまま行い、事後で工事費を1割り以上増額請求してくる悪徳業者です。

>>4319 匿名さん
同じような話が、この分野の専門家のブログや理事長経験者のYOUTUBE動画で
語られているのを見たことがあります。おそろしいですね。

2024/5/23【公開買付】日本ハウズイング（4781）発表あり
2024年5月9日開催の取締役会
日本ハウズイングが米ゴールドマン・サックスと組みMBOで株式非公開化へ
下記参照
Yahoo!ファイナンス - 株価・最新ニュース
日本ハウズイング(株)【4781】の掲示板 2015/04/09～
https://finance.yahoo.co.jp/cm/message/1004781/4781

合人社グループも関係あり

>>4322 匿名さん
合人社はかつて日本ハウジングを子会社化しようとしたが、
日本ハウジングの社員らの強い抵抗があったという話を聞いたことがある。
合人社は日本ハウジングの株を少しづつ手放していることはスルーですか？
日本の二大○○管理会社とみなされていたわけだけど、米ゴールドマン・サックスと組んで経営体質改善が進むといいですね。まあ、何度も行政処分受けているわけだから。

…とすると、合人社の日本ハウズイング持ち株はすべて売却したのでなないかな。
日本ハウズイングは合人社株を15％所有だが…
米ゴールドマン・サックスの買収の狙いは、海外からの大型円安投資と、
東南アジアの不動産が中国脱出目的の中国人富裕層のおかげで流動化しているせいかなあ。いずれにせよ、ビジネスはあくどい手段ばかりでは、いつかは必ず社会と市場の信用を失うということだよ。
ーーーーーーーーーーーーーーーー
日経オンラインから
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB2065S0Q4A520C2000000/

日本ハウズイングをマルシアンの100%子会社とした上で、創業家の資産管理会社がマルシアンに再出資することで、日本ハウズイングの持ち株比率はゴールドマンが60%で創業家が40%となる。

日本ハウズイングは台湾やベトナム、シンガポールに進出しており、買収後にゴールドマンは海外展開のノウハウやネットワークを提供する。ゴールドマンは日本でオフィスビルや物流施設など1兆円規模の不動産を保有しており、同事業との相乗効果も生かして日本ハウズイングの管理対象を既存の分譲マンションからオフィスなど他の資産へ広げる。

＞＞4322補足

(株)合人社グループ保有株式/日ハウ2022/3期「有価証券報告書」より
2022/3/31保有株式：12,864,000株（20.003％）
2,023/3期処分株式：3,210,000株
(株)合人社グループ/2023/3期決算[特別利益」：124億9195万円

(株)合人社グループ保有株式/日ハウ2023/3期「有価証券報告書」より
2023/3/31保有株式：9,654,000株（15.01％）
全株処分の場合：9,654,000株＠1545
処分額：149億1543万円

日ハウ2023/3期「有価証券報告書」より
福原洋二
日本ハウズイング(株)社外取締役
(株)合人社グループ取締役
(株)合人社計画研究所取締役
合人社エンジニアリング(株)取締役
合人社シティサービス(株)代表取締役
合人社FGL(株)代表取締役

>>4326 名無しさん

ありました。すみません

>>4327 評判気になるさんへ
ＩＳＯ認証取得の失効はどんな場合か
https://ameblo.jp/niccon-kensetsu/entry-10000537630.html
ISO9001の取消例
日産自動車（無資格検査問題で--

又
>>4329には下記も参照して下さい
参考：
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/405854/
382?匿名さん?2023/11/11 05:48:52
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/405854/
385?匿名さん?2023/11/27 19:42:09

https://itest.5ch.net/test/read.cgi/estate/1677048634/636-n
↑ここもここの情報満載

第三者管理方式で管理組合に対して理事会廃止・監事廃止を強要するような
管理会社は行政処分が下されるべきである。

今日は放送倫理・広告倫理の観点から通報しました。
・BPO(放送倫理・番組向上機構)
・JARO(公益社団法人 日本広告審査機構)

今日以降、見たくない広告を見かけた場合、テレビならBPO、それ以外はJAROに通報しましょう。

>>4333 口コミ知りたいさん

日経スペシャルの次の広告には特に違和感を感じる。
理事会や管理組合の民主主義を重視する管理会社だとは
とても思えないのだが…

https://special.nikkeibp.co.jp/atclh/ONB/23/gojin0731/

ある都心の駅にデカデカとココの名前
が表示されている建物が出来ました。
自民党本部に写り込むあの看板と同様な感じです。

周辺は号泣(ToT)
街のイメージに影響大
自社のイメージを全く理解して無いんだよねぇ( -д-)

>>4335 eマンションさん
○民党本部の写り込みも支持率に確実に貢献してますよね
党も困惑

>>4338 匿名さん
「合人社の戦略」に記載されているこの方（Q太郎氏）の認識は、ブログにコメントされているように誤りです。
自己契約・双方代理というのはあくまで代理人の行う行為であり、管理組合と代理契約をしているわけでもない管理会社の提案により、管理会社の関係会社が工事を受注してもそれを双方代理とは呼びません。
管理組合というより理事会が、単に「管理会社にコントロールされているか」、「何も考えていないか」、「工事契約は管理会社と行うものと認識しているか」のいずれかということでしょう。
もちろん、管理会社が区分所有法で区分所有者の代理人と規定される管理者に就いている場合は、双方代理ということになります。
これを考えると、平成4年の民法第108条改正がなければ、G社にも管理業者管理者管理を進める動機はなかったかもしれません。もっとも、G社には理事長に就くという民法第108条を回避する手段もありますが。

>>4339 匿名さん は理解されていると思いますが、理屈ではなくて、あること、ないこと、Ｇ社にいちゃもんを付けるレスが参考になる！のです。このスレの多くの読者には。

>>4339 匿名さん
>G社には理事長に就くという

参考にならないと思いますが、【事務局】（国土交通省）は、区分所有者以外の者が権能なき社団（管理組合）の代表に就けるのか、議論があるんだろうなと、といいます。

座長らしき、【委員】は、管理規約に規定すればいいんじゃないかとか思っちゃう、といいます。

突き詰めると、場合によっては不都合なことがあるのかもしれない、と思っちゃうんです。


・外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ（第３回）議事概要
令和５年１２月２６日
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720079.pdf
～pp18-19～

【事務局】 ちょっと事務局から補足させていただきたいんですけれども、理事長がいなくて管理業者が管理者に就いているという場合に、果たして権利能力なき社団が成立しているのかという点については、恐らく議論があるところなんだろうなと。

つまり、権能なき社団が成立するためには代表者が必要であるというときに、その代表者に果たして管理業者という区分所有者以外の者が就くことで成立するのかというふうな、

恐らく厳密にはいろいろ議論があるのかなとは思いますけれども、今回論点①から論点⑧までの議論全体としては、例えば管理者が利益相反取引とかをするときの場合とか、あるいは管理者の権限の在り方という、そういった議論をさせていただいておりまして、

厳密に権能なき社団が成立しているのかどうかという議論が必ずしもその後の議論にダイレクトにつながってくるわけではないのではないかなと考えております。

突き詰めるとそこはどうなんだろうか、厳密に理論的に考えるとどうなんだろうかというところはあるのかもしれないですけれども、管理者として管理業者が就いているときの在り方というところに絞れば、議論可能なのかなとは考えております。

【委員】 管理組合、つまり、権利能力なき社団たる３条団体が現に存在している場合は、～

　皆さんがおっしゃる趣旨は理解できますし、権能なき社団がある場合でもない場合でもこの議論は必要だと思いますし、実務上、委員のおっしゃっているようなことで、口座に関しても銀行がつくることを認めている場合があるのであれば、ここでの議論はそのまま通用するし、必要なことだと理解しましたので、

これでこの辺は終わりにしておきます。すみません。

【委員】 どうもありがとうございました。その辺は理論的に詰めない。
　委員。

【委員】 すみません、違うところに行きたいんですけれども、～

【委員】 法人名で、～

　もう一つは、さっき委員おっしゃったんですけれども、管理規約は勝手に結構皆さん変えてつくっているので、管理者が管理組合の代表であるという規定をつくっちゃえばいいんじゃないかとか思っちゃうんですけれども。
　それはともかくとして、違うほうに行きたいんです。～


＜参考＞
・昭和39年10月15日 最高裁判所 判決
https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/694/053694_hanrei.pdf

権利能力のない社団といいうるためには、団体としての組織をそなえ、そこには多数決の原則が行なわれ、構成員の変更にもかかわらず団体そのものが存続し、しかしてその組織によつて代表の方法、総会の運営、財産の管理その他団体としての主要な点が確定しているものでなければならないのである。

>>4339 匿名さん

>管理組合と代理契約をしているわけでもない管理会社の

標準管理委託契約書ではそうだけれど、管理業者によっては、標準に準拠せず、損害保険の契約や外注業者との契約などを代理としている（していた）のでしょう。Ｇ社の管理委託契約書がそうなのか（そうだったのか）知りませんが。

>>4341 匿名さん
この「理事長」は、管理規約に管理組合の代表者でもあると規定されることで、管理組合を代表して自己名義で契約行為をできる管理者という意味です。（代表者であればよいので呼称は「理事長」である必要はありませんが。）
管理規約に代表者と規定された者（管理者でなくても）が管理組合の代表者に就くことは、それが区分所有者以外の者であっても実務上の不都合はともかく、少なくても法的な問題はないと思われます。
（区分所有法で区分所有者の代理人と規定される管理者の立場を、下位規定の管理規約で代表者の立場に上書きできるのかという議論はあるかもしれませんが、それは標準管理規約も同じです。）
このワーキンググループの議論で分からないのは、完全管理者といった意味不明な主張をするおそらく管理業協会に所属する委員が、管理組合（第３条団体）は、権利能力なき社団の要件を満たすことが当然（従って代表者が存在するのも当然）であるかのように議論を誘導しているように見えることです。
おそらくこの委員は、管理業者が管理者に就く場合、区分所有法に規定がなくても代表者として振舞う必要があると主張したいのだと思えますが、そのためには法改正が必要です。
そもそも管理組合（第３条団体）は、権利能力なき社団の要件を満たさなくても成立しているし、管理組合名義の口座も金融機関が認めれば作成できます。（金融機関によっては、逆に法人でなければ、権利能力なき社団であっても管理組合名義の口座作成を認めないところもあるかもしれません。）

>>4342 匿名さん
G社に管理委託している管理組合の多くが、損害保険契約をG社の関係保険代理店（G社シティサービス）と締結していると想像されますが、多くの場合、G社が代理契約を行っているわけではなく、G社は事務支援？として契約書等のお膳立てはするだでしょうが、契約自体は形式的には管理組合と保険代理店との直接契約でしょう。
代理契約の場合、G社は本人（管理組合）から事前に代理権の授与を受け（管理委託契約書に規定もできます）、契約に当たっては、管理組合の代理人であることを明示の上、自ら契約書に署名する必要があります。管理組合に提案するだけで、契約できるのであればG社もあえて面倒なことはしないと思われます。

>>4343 匿名さん
>区分所有法で区分所有者の代理人と規定される管理者の立場を、下位規定の管理規約で代表者の立場に上書きできるのかという議論はあるかもしれませんが、それは標準管理規約も同じです。

「上書き」云々ではなく、「管理者」の地位と「代表者」の地位が併存しているのです。

>>4339 匿名さん

>理事長に就くという民法第108条を回避する手段

法務省「新しいマンション法」の説明、「理事長は、同時に管理者になると言ってよい。」が正しいなら、標準管理規約３８条１項で（権利能力がない社団の場合の管理組合の）「代表」とされた理事長は、３８条２項の定めがなくとも、区分所有者を「代理」する管理者になると解されるので、管理者の職務に関し、民法第１０８条の対象になるのではないでしょうか。

◆ 第８回マンションの新たな管理ルールに関する検討会 議事録
平成２４年７月３１日
https://www.mlit.go.jp/common/000224793.pdf

　-16-

　～ 法務省がお出しになっている、～「新しいマンション法」でございますけれども、例えばこれにはこういう記載がございます。～

「特別の事情がない限り、管理組合の代表者として選ばれた者は、つまり理事長として選ばれた者は、同時にこの法律に規定する管理者になると言ってよい。」というような説明。～

◆ マンション標準管理規約（単棟型）
（理事長）
第３８条 理事長は、管理組合を代表し、～

２ 理事長は、区分所有法に定める管理者とする。

>>4345 匿名さん
>◆ マンション標準管理規約（単棟型）
> ２ 理事長は、区分所有法に定める管理者とする。

たとえば、区分所有法「第七節　義務違反者に対する措置（５７条～６０条）」を適用するにはこの規定が必要です。

　標準管理規約は理事長を管理者と明示していますが、仮に明示がなくとも、管理組合の理事長は、規約に別の定めがあるとか、集会において管理者を別途定めるべき事情がうかがえるなどの特段の事情がない限り、管理組合の管理者とされます（東京高裁 平成2年5月28日判決）。

（最新 マンション標準管理規約の解説【改訂版】2011年, 渡辺晋 著, p139）

>>4348 匿名さん
理事長＝管理者ではないと考えています。
非法人の管理組合の管理規約に、管理組合の代表者として理事長が規定されているが、区分所有法上の管理者とは明示されていない場合、他に管理者が規定されていなければ、その理事長を区分所有法に規定される管理者の権限・義務を有する者とみなすとする東京高裁の判決はある意味当然の判断と思われます。
しかし逆に、非法人の管理組合の管理規約に管理者のみが規定されている場合、その管理者は管理規約に管理組合の代表者でもあると規定されない限り、区分所有者の代理人であって管理組合の代表者ではありません。
管理業協会所属のワーキンググループ委員のように管理業者管理者方式を推進したい管理業関係者が、管理者を代表者の立場とすることにこだわるのは、代理人の立場よりも代表者の立場の方が利益相反取引を進める上で法的に有利と判断（その是非は裁判にでも委ねる必要があることかもしれませんが）しているためと理解しています。
>>4338 匿名さんの「合人社のフロント」に記載されているような管理組合の理事長印を有効活用するためだけではないでしょう。

>>4350 匿名さん
＞合人社の管理者管理方式では、理事長＝管理者です。
合人社の管理業者管理者が、実際に理事長印を用いて決済しているのであれば、管理規約にどのように規定されているのかはともかく理事長（代表者）として振舞っていることは確かでしょう。
理事長＝管理者でないというのは、その法的位置づけが異なると述べているだけで、特に合人社の管理業者管理者方式について述べているわけではありません。
管理業者管理者方式を推進したい管理業関係者は、「管理者と理事長に違いはない」という認識を広めたいようなので注意喚起をしているまでです。

>>4352 匿名さん
G社の被害に遭われている・遭われようとしている方々に向けての、G社を含む管理業者管理者方式推進派の管理業者が「管理者と理事長に違いはない」という管理業者にとって“多くのメリット”があるかもしれない誤った認識を広めているとの注意喚起（情報提供）と云っているでしょう。
別に法学論を論じているわけでも論じたいわけでもありません。

＞よく調べればすぐにわかることですが、同社の管理者管理方式は非常に特異なモデルです。
非常に特異なモデルと断言されるほどG社の管理業者管理者方式の実態に詳しい方のようですが、そうであれば、ガイドライン等のモデルと相違するその特異性について >>4352 さんがここで説明されることがG社の被害に遭われている・遭われようとしている方々の特異モデル理解の増進に役立ちませんか。
>>4350 では同じく「G社の管理業者管理者方式は、「理事長＝管理者」方式」と断言されていますが、同方式を採用する管理組合の管理規約には「理事長＝管理者」とする規定があるのですか。
規定があるならそれは、G社モデルの特異性を示す一つの証左でしょうし、一方、規定がないにもかかわらず、実際に理事長印を用いて契約が行われているなら、使用権限のない呼称により、権限のない契約行為が行われていることになり法的により大きな問題です。
もちろん「理事長＝管理者」と断言される以上、該当しないでしょうが、「管理者印」を作成し、管理者を明示しておとなしく代理契約を行う選択もあります。（管理者の法的位置づけが代理人なので、代理契約を行うのに代理人であると明示する必要はないでしょう。）
民法第108条の適用対象にはなっても、管理規約か年1回は管理者に招集が義務付けられる総会で本人（管理組合）の事前承諾をとればよいので、こちらの選択が管理業者にとってそれほど不都合なものとは思えません。それでも「理事長＝管理者」方式が採用されているなら、やはりG社の考え方は特異なのでしょう。

このスレは理屈ではなく、創り話で何でも、Ｇ社に因縁を付けてスッキリできるレスが「参考になる！」のです。

>>4356 匿名さん
しつこく絡んでこられますが、また第三者管理スレを持ち出される理由もわかりませんが、 >>4352 の「G社の被害者云々」という記載の類似性から、 >>4356 さんは、 >>4278 で「理事長＝管理者」という主張は、G社の第三者管理方式プレゼン資料の記載に基づくものと主張された方とおそらく同じ方でしょう。
当方は、G社が法的に誤った主張を広めようとするのは、その主張にG社がメリットがあると考えているためなので、G社のプレゼンを受ける方が安易に納得しないように注意喚起しているわけです。
ところで >>4356 さんが掲示板に何度も「理事長＝管理者」と記載されるのは、そのG社プレゼン資料を真に受けて「理事長＝管理者」という認識を広めたいと考えられているためですか。
そうであれば、G社ではそう認識しているという話ではなく、法的根拠に基づいて「理事長＝管理者」であると説明し、自身の主張に責任を持つべきでしょう。
そうでないとG社の広報活動に加担されていることになります。

竣工時のデべ系管理会社から、Ｇ社にリプレースしたマンションは、理由は何なのでしょうか？

>>4361 匿名さん
＞G社にとって、どんなメリットがあるのか詳しく説明しない
G社がプレゼン資料等で「理事長＝管理者」と主張しているのであれば、それはG社がその主張にメリットがあると考えているからでしょう。Ｇ社がその主張のどこにメリットがあると考えているのかは当方ではなくＧ社に確認ください。まあ、考えられるのは次のようなことです。
・理事長（代表者）の立場で契約すれば、民法第108条の適用対象外になると考えている。（その是非は裁判にでも委ねる必要があることかもしれませんが。）
・代理人である管理者よりも理事長（代表者）という管理組合を統括する立場の方が、管理組合をコントロールし易くなると考えている。
・理事長印を管理者印に作り変えることなく、有効活用できる。その理事長印が組合口座印にも使われているのであれば組合口座も作り直す必要がない。

＞からむつもりはないですよ
からむつもりはないとのことなので、>>4361 さんが本レスに対する返しを行われないのであれば、当方もさらに投稿するつもりはありません。
ただし、今後、法的根拠も示さずに再度「理事長＝管理者」と投稿されるのであれば、それは自覚的か無自覚かはともかく、G社の主張を広められていることと同じなので、当方も対応せざるを得ません。

4359 匿名さん は、絡んでほしいのでは？
4361 匿名さん も？

>>4364 匿名さん
＞G社のやり方に対する批判の核心部分に触れないように気を使っている
さらに絡みたいようですが、 >>4364 さんが >>4362 の記載以外にいろいろある「理事長＝管理者」という主張のG社にとってのメリットや、G社のやり方に対する批判の核心部分を承知されているほど、G社の実態に詳しい方であるなら、ご自身でそのG社のメリットや批判の核心部分とやらを、具体的に投稿されてはいかがですか。
また、それほどG社の実態に詳しい方が、G社の主張を無批判に転記して投稿された理由は何ですか。いまでも、G社の主張が法的に正しいと考えているのですか。
当方がG社への批判を抑えたいとする立場であるなら、そもそもG社の主張を誤りとする投稿を行う必要は端からありません。
プレゼン資料記載の主張のG社にとってのメリットを追加するなら、次を挙げておきましょう。
・管理者の法的位置づけが代理人であることを、組合員に説明したくもないし、知られたくもないので、プレゼン資料にあらかじめ「理事長＝管理者」と記載することで不要な質問を封じることできると考えている。
もっとも、説明を行うＧ社フロントが内容を理解しているかどうかは疑問なので、そのような記載は組合員から同じである理由等の質問があった場合、対応できずにやぶ蛇の結果になるかもしれません。

>>4366 匿名さん
＞Gのやり方に詳しくないというのなら、なぜわざわざここに書きこむのですか？
かなり無理筋の質問をされますが、元々 >>4366 さんが、 >>4348 で「管理会社が理事長＝管理者に就任」と記載されたことに対して、「理事長＝管理者」は法的に誤りであると指摘したのが始まりです。この掲示版ではG社のやり方についてだけ投稿すべきで、投稿の記載の誤りを指摘してはいけないのですか。
＞当方はGの主張を無批判に転記した覚えはありません
>>4348 では、何の説明もなく「理事長＝管理者」と記載されているので、この投稿だけをみれば、「理事長＝管理者」は >>4366 さん自身の主張であるととるのが普通でしょう。
>>4352 の被害者云々の記載から、>>4366 さんが >>4278 で「理事長＝管理者は、G社のプレゼン資料に基づくもの」と主張された方と同じ方と類推し、とりあえず「理事長＝管理者」は >>4366 さんの主張でなくG社の主張が転記されたものと考えているわけです。
しかし何の説明もなく転記するのでは、見解の相違はあるかもしれませんが、無批判に転記ととられてもしかたないと思いませんか。
＞あなたの資料の使い方に偏りがある
別に何かの資料を用いて議論しているつもりはありませんが、何の資料ですか。
>>4366 （4278）さんが見られたというG社のプレゼン資料のことであれば、その資料に「理事長＝管理者と記載されている」という >>4366 さんの主張をそのまま受け入れているだけです。

>>4366 さんがこれ以上続けるつもりがないなら、本レスに答えて頂く必要はありません。

生兵法は大怪我の基

>>4368 匿名さん
＞疑念は解消されません
>>4366 に記載された「資料」と同じく常に具体的に語られませんが、どういう疑念ですか。論拠であるらしい「資料の使い方」を具体的に説明せずに主張された「なりすまし」のことですか。
また、当方は「G社に詳しいとも詳しくない」とも自身から主張した覚えはありませんが、当方が「G社に全く詳しくないか、詳しくないふりをしていると思われても仕方がない」と主張される具体的な論拠は何ですか。そして、その主張は、その疑念とやらの論拠になるのですか。
G社に詳しいことが「なりすまし」の論拠になるなら、 >>4364 でG社のやり方を熟知しているような主張をされた >>4366 さんの方がよほど該当しませんか。また、 >>4366 での「G社のやり方に詳しくない者は投稿するな」と言わんばかりの質問とも矛盾しませんか。
当方が、「G社の「理事長＝管理者」という主張を、 >>4368 さんが、無批判に転記したととられても仕方がない」と記載したことへの意趣返しなのかもしれませんが、当方は自身の主張の論拠を具体的に示したつもりです。

＞「理事長＝管理者」は法的に誤りであるかどうかについてなど、最高裁判決なしには、議論できない問題
>>4366 さんは、「理事長＝管理者」はG社資料の記載と主張されていたにもかかわず、正しい主張であるという方向に持っていきたいわけですか。それでも「最高裁判決なしには、議論できない」、つまり正しいか誤りかは分からないと云われているわけですから、分からないものを正しい主張であるかのように、投稿されるのはどんなものでしょうか。
最高裁判決がお好きなようですが、「理事長＝管理者」の正誤は、最高裁判決でなければ決着できないと主張される根拠は何ですか。
管理者の区分所有者の代理人という法的位置づけは、区分所有法第26条第2項に規定されている以上、法改正なしには変更しようがありません。一方、理事長は法律ではなく、管理規約で規定されるものなので、仮に管理規約に管理組合の代表者との規定がなく、区分所有法に定める管理者とだけ規定されていたとしてもその法的位置づけは異なります。
それにもかかわらず「理事長＝管理者」と強弁するのは無理があると考えますが、 >>4366 がG社の実態と同様、関係法令にも詳しい方で「理事長＝管理者」と主張できる法的ロジックがあるなら説明頂きたいものです。第一、そのようなロジックがないと裁判で主張することもできません。

G社にとってメリットがあるらしい「理事長＝管理者」という主張が、G社資料に記載されたものであるいう根拠は、現時点では >>4366 さん自身の主張のみです。
G社の被害者と主張される一方で、ここまでG社の主張である「理事長＝管理者」にこだわる >>4366 さんこそ、実のところG社のプレゼン資料を読まれた組合員ではなく、「理事長＝管理者」という認識を広めたいと考えるG関係者ではありませんか。誤解であればあやまります。
ちなみに当方は法学部の学生ではありません。法学部の学生はこのようなスレに興味はないでしょう。

会社沿革

1983年8月 分譲マンション総合管理業へ進出／三井不動産の幟町パークマンション管理開始

>>4371 匿名さん
>>4370 に対し、何一つまともな反論もできずに、逃げ口上を吐いて逃げ出すわけですね。
当方の目的は、>>4370 さんの投稿した「理事長＝管理者」は、G社にとってメリットのある虚偽の認識であることを周知し、G社の広報活動を妨害することです。
>>4370 さんが当方の主張に反論できない以上、とりあえず目的は達成しているわけで、>>4370 さんが実際にはG関係者であるのか、G社にだまされて広報活動の片棒を担いだ残念な被害者であるのかは、些末なことなので、これ以上追求しません。お逃げ下さい。

（番号違いのため再投稿）
>>4371 匿名さん
>>4370 に対し、何一つまともな反論もできずに、逃げ口上を吐いて逃げ出すわけですね。
当方の目的は、>>4371 さんの投稿した「理事長＝管理者」は、G社にとってメリットのある虚偽の認識であることを周知し、G社の広報活動を妨害することです。
>>4371 さんが当方の主張に反論できない以上、とりあえず目的は達成しているわけで、>>4371 さんが実際にはG関係者であるのか、G社にだまされて広報活動の片棒を担いだ残念な被害者であるのかは、些末なことなので、これ以上追求しません。お逃げ下さい。