株式会社合人社計画研究所についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：広島県広島市中区袋町4番31号 合人社広島袋町ビル
交通：http://www.gojin.co.jp/
間取：
面積：
物件URL：http://www.gojin.co.jp/
施工会社：なし
管理会社：合人社計画研究所
【管理組合・管理会社・理事会板へ移動しました。2013.8.24管理担当】
[スレ作成日時]2013-08-24 12:46:25
フロントの教育はされてるのか。
それとも会社ぐるみというか会社の方針なのか。
>>2323 匿名さん
教育など一切せずとりあえず業務はド素人のフロントに丸投げのようで、何かあったらフロントに全責任を押し付けてフロントは解雇、支店長は異動するというのがＧメソッド、Ｇブランドの特徴でしょう。支店長をマンションの会議で見たことないし。フロントも支店長も後から変わったことに気づくのがいつものパターン。
合人社は社員を大切にしないんですね。
そういう会社は伸びないですね。
管理者方式の宣伝や広告ばかりのウェンディいらね
合人社は管理組合を大切にしないように教育
されているのかな。
しかし、合人社が管理しているマンションはどんどん
増えているのはどうしてなのかな。
やはり思ったよりいい管理をしてくれるんじゃないかな。
日和った投稿してるところみると社員さんなのかな？
>>2329 匿名さん
デベロッパーからもらってんじゃない。
自分でマンション建てても儲からないことは実証済みだし。客が喜ぶノウハウなんか研究してないから知らないだろうし。
かなり難しい管理会社なんだろうね。
何故そういう経営方針を貫くのかな。
会社の継続性は考えていないのか。
(株)合人社エンジニアリングの実態は？スレで見つけました。
うちのマンションで起きたことと酷似していますので、ここにコピペしておきます。
現在合人社管理のマンションの理事長をしているものです。
合人社の基本的な手口を教えます
①管理料を月額40~50万円と安くして他社より管理契約を奪い取る
②数年後に管理料の値上げ50~60万円に値上げをして、火災保険の代理店の変更を要求してくる（合人社保険に）
③修繕積立金とほぼ同額の大規模修繕計画書を作ってきて修繕積立金の増額を行う
④とにかくエレベータのやり替え工事を要求してくる
これが大枠の手口です。
ここで詳細を説明します。
とある合人社管理のマンションで合人社の大規模修繕計画案をそのまま他社の見積もりさせたところ半額以下になったそうです。これは合人社にすべてを任せるのではなく設計士を間にかませ、単価、数量の見直しを行い入札を行いました。
また別の例として、修繕積立金に合わせて大規模修繕計画の金額を出してくる件に関しては、内訳をよく見ると、修繕とは全く関係のない工事が多く含まれています。
例えば打ちっぱなしのコンクリ化粧部分に新たに塗装を行う。
玄関ドアにカバー工法で見た目をよくする。
などといった修繕ではなくただの追加工事ともいえる内容で、無理やり修繕積立金に金額を合わせるために取り付けたような工事が多くあります。
建築素人の理事会の方であれば、合人社のいうがままになり、修繕積立金は一瞬にして枯渇し、管理費、修繕積立金の値上げにやらざるを得ない状況になるでしょう。
合人社の売り上げを見ても管理費の売り上げよりも、合人社エンジニアリングの売り上げが３倍近く上がっています。
これは安い管理費で契約を取り、その他の不随工事で利益を上げるといった合人社の手口がよくわかる結果です。
また合人社はエレベータに関しては、我々理事会とエレベータ会社とのやり取りを契約上禁止しています。
大体１４階のエレベーターであれば８００万円程度でやり替え工事できるのですが、これを合人社は１４００万円で見積もりしてきます。
直接理事会からエレベータ会社とのやり取りで値切らせないようにしているわけです。
まとめると合人社のビジネススキームは建築素人の管理組合をだまして、法外な金額の大規模修繕工事でぼろもうけするといったスキームです。
まずは合人社管理を変えることをお勧めします
>>2343 口コミ知りたいさん
エレベーター会社は合人社専門対応をされるから合人管理の組合からの見積り依頼は全て断る。
合と縁を切ったら直ぐにエレベーター会社から見積りが出て来た笑。
合のままでエレベーター交換してたらと思うと恐ろしい。
追伸 簡単に合と縁を切ったと書いたが合からの管理会社変更は至難の連続。地獄だった。合の怖さは身に染みている。
受託件数は蟻地獄から抜け出せなくなった管理組合の数
蟻地獄とはウスバカゲロウの幼虫。縁の下などの乾いた土に、すりばち形の穴を掘り、すべり落ちたありの体液を吸う。抜け出せなくなった蟻の様子。
>>2343 口コミ知りたいさん
例えば打ちっぱなしのコンクリ化粧部分に新たに塗装を行う。
玄関ドアにカバー工法で見た目をよくする。
経年したマンションなら別におかしくない施工でしょう
自分の資産を守りたいなら、もう少し勉強したら如何でしょうか？
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
>>2351 評判が気になるさん
区分所有者からマンション乗っ取るために何でもする会社ですね
うちはリプレイス計画をひそかに実行中なんですけど、
リプレイスを妨害するためにありとあらゆる汚い手を使うので
本当に気を付けてください
日本全国のG社管理のマンションを第三者管理に代えるのが
目標だそうですけど、それはおかしい 第三者管理を必要としない
管理組合もたくさんあるわけですから、区分所有者の意思を無視して
勝手な目標を作らないで欲しい
>>2347 匿名さん
自分は合人社の社員でも関係者でもありませんが、ここに頻繁に投稿してる合人社を批判する輩には違和感を覚えます
一言で言えば、＊＊＊（マンション買って後悔）がほざいているようにしか感じられない
自ら行動する勇気もないのに、便所の落書きのような投稿して、自己満足？
悔しかったら具体的な行動をしてみたら？
>>2353 マンション検討中さん
合人社の社員でも関係者でもない人はふつうこのスレには来ないですよ
以前合人社関係者が同じ表現使って書き込みしていたことを
よく覚えています
このスレからもうちのマンションからも早く消えてくれ！
>>2355 eマンションさん
職人なら、ホンマやね
自分で一戸建て建てて住めばこんなサイトで憂さ晴らししなくて済むやろ
そもそも、このコミュって、意見交換の場やろ
合人社を批判するやつを排除する場ではないはず
リプレイスできたけど、リプレイス先に元Gがいるからな。
意味が分からないね。
>>2360 検討板ユーザーさん
最近、Gをブログとかで堂々と批判するマンション管理士さん増えてるし、
そういうところにGとトラブル抱える管理組合がコンタクト取るから、
Gのやり口についてさらに詳しい情報が得られるし、ここの情報にも本当に助けられて心から感謝 最初はそんな悪徳管理会社ってあるわけないとか、
うちの管理会社と同じ名前なのはただの偶然かと思ったけどね 笑
>>2361 マンション検討中さん
真実が伝わる事を合はとても恐れていますよね。
理事長やマンション管理士達を片っ端から訴えて来ましたから。
でも、伝えていかなければ
資産をめちゃくちゃにされる前に
秀和幡ヶ谷(異常な管理で北朝鮮と揶揄されていたマンション)が新しい体制になって価値も爆上がり中だけどそこの新管理会社はサニーライフなのね。
このサニーライフって合からのリプレイスを請け負う事も多い管理会社。異常な管理をされていたマンションからの引き継ぎに長けている事がここでも証明されたんだけど、このサニーライフでさえ合の第三者管理物件には手を出さない。規約が異常過ぎるのが理由。
合の第三者管理は北朝鮮以上だって事。本当に合の第三者管理は怖い。
合人社から総会議案の中で組合管理費等の負担割合変更に関する議案があった。特別決議なんでしょうねと確認すると、普通決議だと言い出した。この会社なんかおかしいぞ。
週刊ダイヤモンド 2022年6/4号、特集「住人も購入検討者も必読！マンション管理」、p59
実は、管理会社側にも第三者管理方式を進めたい理由がある。
「フロントマンが土日や夜間に管理組合理事会と打ち合わせを行わなくてよくなり、担当者の労務状況が大きく改善する」と■■の■■営業本部次長は指摘する。
管理会社の人手不足は業界全体でも深刻化しているが、第三者管理方式ならこれを解決できるのだ。
合人社に議決権行使書の開票結果を見せてほしいと願い出たところ、捨てたと答えた。
受任者が委任者である管理組合の財産を勝手に捨てるのは民法違反ではないかと聞いたところ、規約云々などと言う意味不明な回答しか返ってこない。
組合員の皆さんにお聞きしたい。
議決権行使書の集開票は誰がしていますか？
個人的な予想だが、管理会社による集開票が100％なんじゃないかな。
つまり、管理会社による議決権行使書改竄行為で、徐々に管理会社よりの管理規約に塗り替えられているというわけだ。
気づいたときは管理組合は身動きできないかもしれない。
>>2369 匿名さん
＞つまり、管理会社による議決権行使書改竄行為で、徐々に管理会社よりの管理規約に塗り替えられているというわけだ。
管理業協会とかマンション管理センターに相談しましたか。管理組合内部だけでは、解決しない問題ではないでしょうか。気が付いたら、管理会社に乗っ取られていたということにもなりかねません。委任状についても、本物かどうか各戸に確認が必要です。
社団法人管理業協会 http://kanrikyo.or.jp/complaint/index.html
公益財団法人マンション管理センター
〇管理組合運営、管理規約等のご相談 … ０３（３２２２）１５１７
〇建物・設備の維持管理のご相談 … ０３（３２２２）１５１９
以上の組織に情報提供してください。
>>2370 マンション検討中さん
御忠言ありがとうございます。
合人社もマンション管理センターの組合員ですので、どちらかというと彼ら管理会社を取り締まる地方整備局に相談しようと思っています。
マンション管理センターでは何の権限もないですからね。
>>2371 匿名さん
両方がいいと思います。Gも管理業協会に加盟していますから、
こういう情報は出来るだけ多くの関係者に共有していただくのが
いいのではないでしょうか
公益財団法人のマン管センターと地方整備局はつながっています。
（マン管には組合員とかないです）いずれにせよ、行政には取締まり強化していただきたいです 上記のことが真実なら、行政処分になってもおかしくない違反行為です
以前から、同内容の書き込みを見ますが、もっと早く相談するべきでしたね
マンション管理業協会の理事長は、マンション管理センターの理事でもある。
一般社団法人マンション管理業協会 役員名簿
http://www.kanrikyo.or.jp/outline/pdf/r04r05/yakuin20220629.pdf
公益財団法人マンション管理センター 役員名簿
https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2022/06/002.pdf
>>2374 マンション検討中さん
第三者管理方式のデメリットをかなり控えめに告発している。
現実はもっとひどくて、そこまでは顔と身分を晒してまで告発できないのだろうと思う。
私のマンションは第三者管理の手前まで来ている。
もし、理事会がなくなれば、組合員の総意をくみ上げる総会での議決だが、公然と議決権行使書の改竄行為が行われ、組合員不在のマンション管理へと突き進む。
すべての組合員情報が管理会社によってブラックボックス化され、組合員は自分たちの為にではなく、管理会社利益の為にせっせと管理費等を貢ぐ羽目になる。
合人社ではその実現に向けて露骨な第三者管理方式運営を推し進めている。
私のマンションでの具体例としては
1，議決権行使書の集開票を合人社で行い、改竄された結果票数だけが組合員に知らされ、証拠物件となる議決権行使書は組合の承認を受けることなく捨てている。
2，有志による臨時総会開催を防ぐため、組合員名簿をプライバシー保護？など訳の分からない理由で閲覧させない。
3，保管口座を合人社本社のある広島に移管し、ダイレクトバンクにより、合人社自身による入出金管理を容易にしている。
4，管理費等の負担割合の管理規約の変更は特別決議だが、普通決議だと言い張って容易に管理費等値上げを実現している。
あげるときりがないが、合人社はある意味犯罪者なのだ。
広島にGと長年にわたって闘っているマンション管理士がいらっしゃるそうですが、
御名前を御存知の方いらっしゃいますか？
管理適正化法は単なるざる法なのか、行政の怠慢なのか、合人社はやりたい放題。
だから地方統括者をもって、「議決権行使書を捨ててはいけないと区分所有法には書かれていない」などと言わしめる。ハァ？
しっかりしろよ、マンション管理適正化法。
>>2379 匿名さん
管理組合が悪徳管理会社の異常な横暴に対して戦うには、
管理業協会の調停制度を利用するか
公財マン管センター（管理会社名は記録に残され、悪事がカウントされる）か
国土交通省地方局へ訴え出るか
とにかく世間に公表して広く警告することが重要だ
>>2380 周辺住民さん
2379です。
兎に角、行動すべきだと励まされ、公財マン管センターに連絡入れたら丁寧な対応で応対していただき、これからとるべき行動も教えていただきました。
管理業協会へはFAXで相談内容を送り、早速電話をいただいたが運転中だったので明日相談を承るとのこと。
地方整備局はあらかじめ電話を入れて伺ったほうが良いと言われ、明日電話をするつもりです。
粛清すべき権限を持った方に合人社の無謀が粛清できないとなれば、区分所有者の未来は真っ暗です。
どちらにしても当事者が行動しない事には何も始まらない。
>>2381 匿名さん
公財マン管センターと管理業協会の有資格の専門家は優秀ですから、安心して何でも相談できます このスレなどに書かれているトラブルの多くが、すべて真実であるならば、民法ではなく、刑法で裁かれるべき犯罪に相当するものが多い気がします とりわけ、フロントによる改竄や偽造の話がよく出てきていますが、それらは時効5年です
録音などの手段を使って（盗聴器使用はそれ自体罪になりません）出来るだけたくさん客観的な証拠を増やしてください 管理組合が訴訟を起こすことは費用の問題などもあり、非常に難しいです しかし、刑法で裁かれるべき犯罪であれば、警察に通報するのが通常なので、弁護士は必要ありません ただ、警察にマンション管理の専門家などいるわけがないので、専門家のサポートや客観的証拠が必要です 弁護士の無料相談などを利用して言質を取るのがいいかもしれません 損害賠償請求を行うのであれば、”法テラス”などの無料相談を活用してください 管理組合が正しいのであれば、泣き寝入りなど必要ありません 刑法で裁かれれば、当然のことながら、前科が付いてしまいます
国土交通省地方整備局は以下のように、マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準を定めていますので、ひとつでもあてはまるのであれば、同省に訴えるべきです（もちろん無料ですよ！）
https://www.ktr.mlit.go.jp/kensan/index00000026.html
https://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000010875.pdf
管理組合は泣き寝入りすべきではありません 正義は必ず勝つので
頑張ってください 脅しをかけられたら、それも録音してください！
結果を楽しみにしていますので、ぜひここでレポートお願いします
1821 口コミ知りたいさん 2022/08/29 07:51:18
削除依頼
関わる人々を不幸にする会社
区分所有者 社員等々
こんな所にしがみついてもロクな事がありません。
>>2389 マンション検討中さん
うちのフロントは完全無資格だよ
日本語も不自由で、議事録もナゾナゾごっこしてるみたいって
みんな言っている わざと日本語が下手なふりして、曖昧な表現使って
区分所有者をはめようとしているのかと疑いたくなるくらいはちゃめちゃ
あれじゃあ、超簡単な資格試験ですら合格するのは絶対無理
>>2390 職人さん
入社時に２年以内で取得しなきゃ契約更新しないっていう厳しい条件に合意のうえ、みな仕事しながら取得に向けて頑張っとるらしいで！約束は、みな守るやて！
うちの担当は、２回目だったからよくボヤいとったわ。クソ簡単な資格でも、取れんかったら契約更新なし。そやから２年以上無資格の社員は、合にはおらん！
そういう厳しさで品質管理してるから、資格面だけでもなくサービス、人材面でもご安心くださいって支店長もゆうとった！
議事録にサインしていないのですが、私の筆跡でサインしてありました。
これはプロがやっていると思うので立証できないです。
特に損害もないので立証しても無駄なのですが…
似た様な状況の方いらっしゃいますでしょうか？
>>2392 検討板ユーザーさん
他人のサイン偽造したら、損害が無くても立派な犯罪ですよ！
ご本人がサインした記憶がないのであれば、それが偽造の証拠になるのでは？
警察のプロの鑑定士ならば、すぐに見破れるはず...
私印偽造罪とは、行使の目的で、他人の印章・署名を偽造する犯罪です。 私印偽造罪は、刑法167条1項に規定されています。 私印偽造罪の刑事罰は、3年以下の懲役に処せられます。 印章とは、人の同一性を表示するために使用される象形（文字・符号）です。
こわすぎることがたくさんありすぎる...
随分お詳しいですね、もしかして()ですか
>>2204 匿名さん
理事会を牛耳る為に、先ず役員の数を減らしてきます。
それをされたら要注意です！
裏で手を組んでいると思われる奴等が必ず毎回役員に入ってきます。
会議にも積極的に出てくるので直ぐにどいつかわかりますね。
合人社エンジニアリングってトンネル会社を間に入れたら必ず損しますので絶対に阻止しましょう。
>>2393 マンション検討中さん
ありがとうございます。
サインはかなり似ていて見分けがつかないです。
原本が足りないけど、コピーがありそこには違う役員の名前がかいてありました。
コピーがあるけど原本がない議事録、原本はあるけどコピーがない
書類の紙の古さがバラバラ
印鑑を間違えて押してあり修正してある
原本は会長がいる時にしか見せれないから持って来れなかったんです
だからどうやって原本を調べて貰えば良いのかわからないんです
>>2400 eマンションさん
サイン偽造は犯罪です。
以下の信頼できる団体に相談して、どうすべきか聞いてください。
一度黙って見過ごすと、何度も同じで手を使われ、
次はどうなるかわかりません。沈黙が一番いけません。
管理組合内部だけでは、解決しない問題ではないでしょうか。気が付いたら、管理会社に乗っ取られていたということにもなりかねません。
社団法人管理業協会 http://kanrikyo.or.jp/complaint/index.html
公益財団法人マンション管理センター
〇管理組合運営、管理規約等のご相談 … ０３（３２２２）１５１７
以上の組織に情報提供して相談してください。
管理会社による役員のサイン偽造など、あってはならないことです。
役員のサイン偽造を何も言わずに認めたら、
そのうちに管理会社による管理組合の私物化が始まりますから、
十分気を付けてください。
マンションが管理会社にのっとられることはありません。
>>2403 匿名さん
>マンションが管理会社にのっとられることはありません。
いやいや、のっとられたと気づかせないようにして、マンションをのっとるテクが
第三者管理なので気を付けないと 区分所有者の理事長廃止・理事会廃止・監事廃止したら、管理会社のやりたい放題になってしまうということが、なぜあなたにはわからないのですか？
>>2403 匿名さん
是非、合人社の第三者管理方式をご自分の所有マンションに採用してみてください。
それでも、同じことが言えるかなぁ笑
管理会社のマンション乗っ取りはそこら辺にゴロゴロあります。
>>2403 匿名さん
あと、第三者管理になってすぐに、管理費の値上げがあったりしても
わざわざ総会開いて、反対票を集めなければならなくなりますが、
その時に後悔しても遅いということです
管理費の値上ぐらい大した金額ではないしね。
>>2410 評判気になるさん
そう簡単にやめられるのかなあ
理事会方式に戻す手間とか時間とか
無関心者の説得とか、管理規約の変更もそうだけど、
難しそうだね
何でもそうだけど、管理組合が契約書をつくるときは必ず信頼できる中立的なマンション管理士または弁護士にチェックしてもらわないとあとで大変なことになるのではないか
>>2411 口コミ知りたいさん
一番いい方法は、義憤を感じた組合員が自らマンション管理士資格を取ることだ。
そのぐらいの決意なくしては、第三者管理方式をひっくりかえすことは難しいのではないかと思う。
>>2412 匿名さん
うちのマンションにも定年退職後にマンション管理士の資格を取ろうとしている人がいるよ でも、正直言って、みんなの意見を公平に聞けて、長年キャリアを積んだプロのマンション管理士のほうが自分はいいと思う マンション財政が破産状態にさえなければ、報酬も月々払える額だと思うけど
>>2413 口コミ知りたいさん
そうかもしれないが、当たりはずれもあるしね。
人間、自分の財産と関係ないとなると手抜きもするしね。
当事者がやればそれだけ真剣になる。
バツが悪くなっても逃げられない。
マンション管理士がオールマイティだと錯覚するととんでもないことになる。
その辺が自覚できてれば、あとは他人のキャリアを利用すればいい。
スーパーマンじゃあるまいし。
最低資格としてのマンション管理士と思えばいい。
もしかして、彼らがとんでもない宝石になるかもしれない。
そこで大切なのは、マンション内の人間だからボランティアなどと勘違いすると長続きはしない。
仕事量に応じた報酬を払わないといけない。
理事会役員とは違うからだ。
＞＞338 関連です
G社の不動産賃貸広告が続いています。
G社2016/3末「貸借対照表」には
「役員長期貸付金」として約34億円が計上されています。
①G社本社ビル②同東京永田町ビルの売買代金でしょう
G社はその後、役員2名と「不動産賃貸契約」を締結、
不動産陳賃貸料は34億円の年6％？とすると、役員2名
に対して、約2億円が支払われていることになります、
その他の件も含め同様に情報開示が必要です。
そのマンションを担当される方によって対応が違います。
杜撰な担当者もいますし、ちゃんとした担当者もいます。
担当者がコロコロ変わります。
要は、当たり外れがすご過ぎます。
総合的に考えると良くないです。
なので、止めておいた方がいいと思います。
>>2418 口コミ知りたいさん
その会社のコンプライアンスが間違っていれば、担当者能力の問題では解決できない。
「臭いにおいは元から絶つ」 常識だと思うよ。
合人社の問題点は担当者の問題ではなく、コンプライアンスの問題です。
ちゃんとした担当者と感じるのは、その場しのぎが得意なだけです。
＞＞2314
＞＞2416
上記の関連です
G社では各事業部門は１本化されており
セグメント情報がありません（日ハウと比較）
例えば従業員等の状況
◎マンション管理業協会報告 2022/3/31現在
従業員数 G社（5,037）日ハウ（5,806）東急コ（10,722）マリモ（822）
うちM管理部門 G社（5,037）日ハウ（4,838）東急コ （7,691）マリモ（779）
◎上記、 5.037名の内訳
*G社各事業所にはG社のM管理関係社員は 0名で
*GE社採用201名が同じくG社へ派遣・出向（役員は兼務）
（工事ｽﾀｯﾌ）
（広島合人社他16社の役員は全員がGE社の役員）
*広島合人社他16社採用で739名がG社へ派遣・出向
（フロント・事務員）
*その他 4098名はG社グループ以外への業務委託です
（管理員・清掃員・その他）
◎HPにあるG社及びG社グループの公式求人サイトをみると
判ります
*労働者派遣事業 無許可で派遣・出向等業務を行っている状態
◎監視・指揮命令権は株主関係者である
（株）土居屋FK及び（株）合人社グループです
◎社会保険（厚生年金・健保）加入状況 2022/12/2現在
//公表の趣旨「就活の為にご利用ください」
社保加入者等 G社 (248）日ハウ（7,677）東急コ（9,187）マリモ（260）
*注：役員・パート・アルバイト等含む
皆様、明けましておめでとうございます。
2023年もココとの実体験を上げていきますので、是非、参考にしてください。
資産を守る令和五年にいたしましょう。
情弱からの脱却 一致団結 エイエイオー
第三者管理をあらゆる手段を使って押し付けてきます。
皆さん、気を付けてください。
>>2422 購入経験者さん
合人社のフロントに、お前んとこが管理者になるなら当事者管理だろと言ったら、「いいえ、組合員とは違いますから第三者に当たります」とちんぷんかんな答えが返ってきた。
営業セミナー会議で教えられたことを理解も出来ずにオーム返しで答えたのだろう。
頭のいい奴ではフロントは務まらない。
一般的には、外部専門家は第三者に相当します。
当事者ではありません。Gのやらかすことはすべて？？？ですが、
2423も正直言って、ちんぷんかんぷん
管理会社にはいろんな情報、知識があつまっているよ。
それぐらいのことは分ってる。
合人社やコスモコミュニティは広島が本社だね。
>>管理能力がある管理会社が管理者となるのですから、自社に管理委託をする必要はありません。
>>頭のいい奴ではフロントは務まらない
納得。
>>2432 匿名さん
>>管理会社にはいろんな情報、知識があつまっているよ。
>>それぐらいのことは分ってる。
分かっているなら、なぜ民法で禁止されていることを第三者管理で
やろうとするんだ？
早くうちのマンションから出て行ってほしい
でていったら会社が困るからね。
ひいては我々の生活も困る。
だったら管理会社のリプレイスを早くやるべきだね。
しかし、できるかな？
議決権行使書や総会の出欠票を保管している管理組合はないだろう。
あってもどこにあるか探すのが大変だしね。
そんなものを管理会社が保管している筈はないしね。
総会の出欠票を理事会が関知しているとこあるの。
合人社に勤務している社員の皆さんは大変ですね。
一生懸命仕事をしている方が殆どなんでしょうが。
企業は継続性が大切です。
信用を回復してさらなる発展を期待します。
ここの管理会社の本社は広島ですよね。
コスモも広島じゃなかったですか。
少し管理の方法が似てますね。
合人社さんのスレはいくつかありますね。
思ったより批判の書き込みが多いようにも思われるのは
気のせいかな。
>>2452 口コミ知りたいさん
上の問題です。
ここはトップの鶴の一声で全てが決まります。それは退職体験記でも確認出来ます。
フロントの問題なんていう生やさしいものではありません。
区分所有者は地獄を体験できます。
合人社は滋養氏の命令には絶対服従なのかな。
東急は、以前は強盗慶太とかいわれていなかったかな。
乗っ取りやだったからな。
すごい管理会社ということは、すごく良いということですね。
>>2461 匿名さん
このすごい会社がなぜいつまでも野放しのままでいるのか
いったいいつまで、やりたい放題やらせておくのか
あんた こんな会社のために働いていて恥ずかしくない？
人前で堂々と社名言える？
区分所有法（第二十七条）に基づき、共用部分を区分所有者以外の管理者（管理会社等）が「管理所有」すると、当事者になるのでは？
ただし、第二十条第２項により、共用部分の（重大）変更をすることはできない。
〇建物の区分所有等に関する法律
（管理所有）
第二十七条 管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。
２ 第六条第二項及び第二十条の規定は、前項の場合に準用する。
（区分所有者の権利義務等）
第六条 区分所有者は、～
２ 区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求することができる。この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければならない。
３ 第一項の規定は、～
（管理所有者の権限）
第二十条 第十一条第二項の規定により規約で共用部分の所有者と定められた区分所有者は、区分所有者全員（一部共用部分については、これを共用すべき区分所有者）のためにその共用部分を管理する義務を負う。この場合には、それらの区分所有者に対し、相当な管理費用を請求することができる。
２ 前項の共用部分の所有者は、第十七条第一項に規定する共用部分の変更をすることができない。
>>2467 匿名さん
>>それよりも区分所有法第26条で定義される管理者は、区分所有者の代理人として契約等の法律行為を行う者なので、管理委託契約も行わずに自主管理などありえない。
契約書もなしに実際、このような管理が行われているとしたら恐ろしい話である。<<
いや、Gの場合、管理委託契約なしなんてありえないですよ
契約書の中身を外部の専門家に良く調べてもらってください
取り返しのつかないことになる前に必ずやりましょう
でも、いろいろな方が言っているように、ここは本当に別格ですよ
別格で良いということかな。
>>2468 購入経験者さん
第三者は、着目する特定の関係についての当事者以外の者をいうので、管理会社は、管理委託契約に着目すれば、正に当事者であるが、管理組合の組合員（区分所有者）に着目すれば、管理者であったとしても組合員の権限・義務を有しない第三者といえる。
区分所有法の管理所有は、特定の区分所有者又は管理者を管理規約に共用部分の所有者と規定し、その者に当該共用部分の管理義務を課すとともに区分所有者への管理費用請求権を認めるもので、区分所有法第20条で総会決議が必要とされる保存行為以外の管理行為、軽微変更を総会決議を経ずに実施するなど管理上の便宜のための制度であり、「所有」とあっても実際に所有権を有するわけではない。管理者が管理会社の場合、管理所有者になっても、区分所有者ではないことは同様であるが、悪用されそうな感はある。
>>2469 匿名さん
区分所有者の代理人という管理者の法的位置づけは、区分所有法に規定されている以上、変更のしようはない。代理人には本来、決定権はなく、決定者（区分所有者）の意思決定に従い、契約等の法律行為を行うだけの存在であるが、それでも管理者となったGには管理を好き放題に行う方法がある。
区分所有者の意思決定といっても、区分所有法に定める意思決定方法は、「総会決議」、「管理規約への規定」しかないので、これらを自社に都合のよい内容に誘導すればよい。総会決議の場合、管理者には総会招集権（区分所有法第34条）があり議案をチェックする理事会も廃されていれば、誘導は容易である。管理規約変更には特別決議（区分所有者の3/4以上の賛成）の壁はあるが、これをうまくクリアすれば「管理者は自社と契約書を作成することなく管理委託契約を締結できる」といった条項を盛り込むこともできるかもしれない。それでも、これを（第三者）管理者による自主管理と呼ぶのは自主管理が「第三者である管理会社に頼らない区分所有者による管理組合の自主的運営」の意味であることを考えると形容矛盾の類である。
うちのマンションはGにリプレイスしたばかりなんですけど、
どうしようもないので、（理事長の言うことを全然聞かない、ボッタクリ、嘘つき、
住民への嫌がらせ、第三者管理に無理やり変えようとする）
再リプレイスするつもりなんですけど、どこかススメってありますか？
>>2479さん
うちにもリプレイスしませんかといって理事長に議案書を
みせてくださいといってきました。
そして、うちは管理費の大幅値下げができますといって
うちに変えませんかと理事長にいってきのした。
当然、謝礼金は出しますと言っていました。
しかし、ごうじんしゃのスレを理事長にみせたら、リプレイス
の話しは断りました。
合人社に関するスレは多いね。
それを読めば大体どんな会社かは想像できると思う。
しかし、すべてが真実ではない。
しかし、合人社を批判しているのは、そこに管理を委託している
マンションの住民かな。
それとも全く関係のない者が書きこんでいるのか。
意外とマンションの住民ではない者が書きこんでいるのかもね。
2485と2486はかなりの高確率で合人社の人間の自作自演だと思う 笑笑笑
合人社に委託管理をしているマンションの住人です
前年輪番制で理事になったのですが、担当者の考え方がおかしいのか？合人社としての方針がおかしいのか？
担当者の都合により総会が開催日3日程前に延期になりました。
日時の変更は構わないのですが、開催は「周知から2週間の期間」という規約があるにもかかわらず、10日程ずらしただけでした。
まぁ、人間のすることですからミスもあると思い、単に指摘をしたのですが強硬に10日後に開催を進めたので、全住民のポストに「10日延期の開催では規約違反の為、決議は無効になります」と配布したら、「他の理事の方の都合もあるし、理事長の了解を得ている」とか言い訳してきましたので。
・管理会社の担当者は区分所有者では無いので、出席しなくても決議は成立する
・どうしても管理会社が関与する必要があるなら、代理のものを出席させる
そもそも、この2点をもってすれば総会の変更はしなくても良いのでは？
理事の過半が承認しても、それで規約の変更が成立する事はあり得ないと伝えましたら、やっと渋々ですが対応をしてました。
これってどうなんですかね。
ま、他にも修繕工事関連でイロイロやってくれました。
マンション管理の基本が分っていないというか、規約とかは
無視して都合のいいように解釈して進めていっているんでしょうね。
担当者の都合により総会が延期とか考えられますか。
管理会社は総会には参加しなくてもいいんですよ。
総会で管理会社の役割は何なのですか。
>>2489 匿名さん
合人社はマンション管理の中心は、管理組合ではなく、管理会社だと考えているのではないでしょうか。理事会軽視も、いずれは第三者管理になるのだからと勝手に担当者が思っているからでしょう。担当者がマンション管理士の資格を持っていない人は鞭の極みです。区分所有法とかマンションの管理の適正化法とか標準規約、管理委託規約の中身も全然知らないし、あきれるばかりです。
おそらく学ぶ気がないのかなあ
にもかかわらず、工事報酬をガンガン稼ごうとするし、
第三者管理をしつこく無理強いするし、最悪です。
管理会社のフロントはマンション管理士とまではいわないが、
少なくとも管理業務主任者の資格ぐらいは持っていて欲しいね。
マンション管理を業として行っているんだから、最低それぐらい
の資格は持っていて欲しいし、それぐらいの志が必要だ。
今はマンションの住民でもマンション管理に詳しくなって
いるからね。
そういった理事に対して管理会社のフロントが知識がなければ
どうしようもないしね。管理会社のフロントはマンション管理のプロ
として仕事をしているんじゃないの。
>>2492 匿名さん
その通りと思いますね。
修繕の手配が出来れば良いとか、掃除の手配が出来れば良いだけなら、別にマンション管理会社でなくても近所の気の利いた工務店で良いわけですからね。
何のために管理士や業務主任者という資格があって、そういった有資格者の看板を掲げている会社に管理を依頼しているのか。
プロ意識が低いと言わざるを得ないと思います。
そうなんです。
マンション管理のプロなんだから、管理業務主任の資格ぐらい
とる気構えが欲しいですね。
マンション管理士の資格保有者が一番多いのが管理会社です。
管理会社には優秀な人材は数多くいます。
しかし、監理業務主任者の資格さえもってないフロントも
数多くいます。
>>2496 匿名さん
>管理会社には優秀な人材は数多くいます。
優秀な人材が多くいる管理会社ってどこですか？
まさかですが、合人社ですか？
うちのマンションはここのマンション管理士にひどい目にあわされましたよ
で、ひそかにリプレイス進行中です。
>>2497 匿名さん
合人社のマン管士にひどい目にあったのですね。
合のマン管士には会った事がないのですが、他のマン管士が合のマン管士はエグすぎると言っていたので納得です。
>>2497 匿名さん
管理会社に利益をもたらす＝いかに住民の積立金から金を引き出すか。
まさに利益相反というやつでしょうね。
一般的な企業は、顧客の利益＝自社の利益という構図を成立させることができない企業がリーディングカンパニーなのですから、合に限らず如何にモラルの低い業界なのか想像に難しくない。
代理人（管理会社）による自己契約、双方代理、ほかの利益相反行為は、契約の当事者である本人（区分所有者）の総会決議で「許諾」や「追認」が可決されれば有効でしょう。
改正民法（２０２０年施行）
（自己契約及び双方代理等）
第百八条 同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
２ 前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
（無権代理）
第百十三条 代理権を有しない者が他人の代理人としてした契約は、本人がその追認をしなければ、本人に対してその効力を生じない。
２ 追認又はその拒絶は、相手方に対してしなければ、その相手方に対抗することができない。ただし、相手方がその事実を知ったときは、この限りでない。
>>2501 ご近所さん
ならば、通常は理事会決議でOKなものも、
ここの管理会社の場合は合人社エンジニアリングを通すから、
自己契約の禁止に抵触しないためには、
いちいち総会決議をしなければいけないということになりませんか？
この会社がすすめている第三者管理についても
民法108条が改正されない限り
いちいち総会決議を取らなければならないのではないですか？
管理委託契約の締結のみを上記の”本人があらかじめ許諾した行為”とみなすには
あまりに無理がありませんか？第三者管理契約さえあれば、
管理会社はどんな無茶苦茶やってもOKということになってしまいませんか？
”本人があらかじめ許諾した行為”とは、たとえ第三者管理でも
ひとつひとつの修繕契約に関して（どんなに少額であろうと）
総会決議が必要であるという法解釈のほうが正しくありませんか？
理事会、総会でもGに都合が悪いことは削除される。訂正を求めると審査が通らない、他の理事は承認しているなどと脅される。
管理会社（代理人）による自社や関連会社への発注が利益相反行為なら、区分所有者（本人）の許諾や追認がなければ無効でしょう。マンション管理業協会の調査では、「原則総会決議のうえ実施」と。（↓の②）
マンション管理業協会に相談するのが良いと思います。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001577672.pdf
１．管理会社による第三者管理
（３）利益相反についての取組み
①第三者管理業務委託契約書に利益相反管理方針を明示
②自社や関連会社への発注取引の際、原則総会決議のうえ実施
③一定金額以上は相見積りの取得
④区分所有者からWEBアプリを介して意見を収集
>>2502 匿名さん
そのとおりで、自己契約・双方代理の禁止（正確には無効であるが）を回避して、Gが第三者管理を実施するには、管理規約に管理組合が許諾する行為として規定する以外、法解釈上はないと考えられる。
>>2504 ご近所さん
①についても、第三者管理業務委託契約書に利益相反管理方針を明示されていても、すべてを管理会社に丸投げしたら、あっという間に修繕積立金は枯渇するはずです。
③一定金額以上は相見積りの取得は②に絡んでくるのでしょうが、
管理組合のお金は一円でも管理組合のものだと思います。
どう考えても材料費100円の修繕で5万円も取られていました。
こういうのも重なればすごい金額になります。こういうのを防ぐ手段が必要です。
それには理事や理事会は絶対に廃止してはいけないはずです。
④についても理事や理事会が廃止されたら、議題として取り上げるか取り上げないかの判断が管理会社になるわけなので、管理会社にとって不利益になる議題は絶対に無視されるはずです。
ゆえに、これらはいずれも利益相反の解決策にはならないはずです。
諸悪の根源は管理組合における理事会の役割が機能していないことにある。
やはり役員は報酬制として、努力すれば報われるように自発的に機能出来るような組織にしないといけない。
役員をボランティアでやるから理事会が機能しなくなり、管理会社による第三者管理なんてアホな制度がまかり通る世の中を生み出している。
ボランティアで役員をやる方は、何らかの形でその報酬を得ることを考えている。
そこから諸悪が生まれてくる。
>>2509 購入経験者さん
一番問題なのはあなたみたいな輩だ。
理事の入れ替えは必要だが輪番制はやめたほうがいい。
＞管理組合が支払える報酬なんてたかが知れているし、
しっかりした理事会運営ができれば、そのことによる経費節約は報酬の何十倍にもなる。
勿論、専門家の意見も聞く姿勢は必要だ。
役員の能力次第では管理会社は不要になる。
>>2511 匿名さん
つまり、
＞区分所有者はシロウトで、相手の管理会社はボッタクリのプロ
この発言は単なる思い付きだったのか。
ボッタクリがどうして起こるのか、そこまで考える余裕はないみたいだね。
区分所有者も努力次第ではシロウトから抜け出せる。
その為には努力は必要。
楽して抜け出そうとしてもそれは無理。
つまり、あなたみたいな輩だ。
あなたみたいな輩が何人いようがボッタクリは止められない。
>>2512 匿名さん
あなたの方こそ具体的に言えない時点で思いつきの発言でしょ。
>ボッタクリがどうして起こるのか、そこまで考える余裕はないみたいだね。
これも思いつきですか？そうでないならどうしてぼったくりが起こるか書いて下さいね。なんのつもりか知りませんが、意味不明な発言は控えたほうが宜しいかと。
注意喚起のためなら各問題に対して具体策を出すかしないと何の意味もありません。考えろと投げ出すのでは結局問題を解決することはできませんよ。
君は選手にはなれない人間だね。
自分が情けなくないのかい。
>>2516 匿名さん
今日も球場に入れなくて憂さ晴らしに場外で吠えているんですね。
いい加減逃げ回らず質問に答えてくださいよ。選手なんでしょ？ヒーローインタビューされて観客に噛みつくとかどこまでバカなんですか？
2509だけど、今日は映画を観に行って一日中外出して、
今このスレ見たら、場外乱闘みたいなのが起きていて驚きました。（笑）
2510＝2512なんだろうけど、
他の投稿者に対して”輩”などという失礼な呼び方をするのはやめるべきです。
それから、あなたは自分が書いたことの10％も正しく理解できておらず、
勝手に誤解して、見当はずれの批判をしています。
シロウトである理事や管理組合員ののスキルアップのためにも外部から
マンション管理士などの専門家を派遣してもらって
管理会社のやっていることを総チェックしてもらうことは重要です。
こちらもとても学びが多いです。
いまだに年功序列にしがみついて、元理事長だったというだけで
上から目線で威張っているような人は、周りから嫌われますから
ご注意ください。
また、そんなに自信がおありなら、マンション管理士の試験にチャレンジされたらいかがでしょうか。
うちのマンションは、ほとんどの理事が定年退職前なんです。
限られた時間内に、できる限りのことをやっています。
”輩”という言葉を再び他の投稿者に対して使用したら、
即刻削除依頼を出させていただきます。
>>2520さん
そうですよね、マンション管理をしていく中で、本当にマンションの
ことを思って理事をやるんであれば、マンション管理士の資格ぐらいは
もっていて欲しいですね。そういう気構えは大切です。
合人社のフロントの皆さんは殆どの方は一生懸命
仕事をされていますよ。
ただ、少し会社の方針がマンションの思惑と違う
のはあるかもしれませんが。
フロントマンが土日や夜間、理事会の会議にリアル出席する必要はない。在宅勤務のリモートワークで十分可能。
よって、理事会がない管理会社の第三者管理は不要。
>>2522 匿名さん
＞合人社のフロントの皆さんは殆どの方は一生懸命
仕事をされていますよ。
一生懸命、しつこく、強引にあの手この手で第三者管理を導入しようとしてくる
うちは限界マンションではないので、
超迷惑なんですけど
>>2505 ですが、誤解されないように追記しておくと、「そのとおりで」としたのは、>>2502 匿名さんの文末の？に対してであって、文中の？については、第三者管理になっていなければ、Gはエンジの代理人であっても、管理組合の代理人ではないので、そもそも双方代理にはあたらないし、「通常は理事会決議でOKなもの」というのも、管理規約に予めそのように規定されていての話であって、管理規約に管理会社が代理する契約の場合は総会決議が必要と規定することはできるが、一般にはエンジを通すことと総会決議の必要性には直接の関係はないと思われます。
話をGの自己契約・双方代理の無権代理回避策に戻すと、明示的かつ継続的に管理組合の許諾を示せる管理規約への規定に触れることなく、総会決議のみをいうのは不思議な気がする。新築時から第三者管理の場合はともかく、第三者管理導入の際には管理規約変更が必要であったはずで、導入を認めるような区分所有者であれば、さらに自己契約・双方代理の許諾が規定されても気にしないか内容を理解しないかのいずれかであるように思うのだが。
>>2526 匿名さん
>>一般にはエンジを通すことと総会決議の必要性には直接の関係はないと思われます。
いや、エンジがG社のグループ企業である以上、G社が第三者管理の管理者に就任した場合、民法１０８条を法的根拠とする自己契約の禁止に抵触するかどうかは、限りなくグレーなのではないかという気がします。
>>第三者管理導入の際には管理規約変更が必要であったはずで、導入を認めるような区分所有者であれば、さらに自己契約・双方代理の許諾が規定されても気にしないか内容を理解しないかのいずれかであるように思うのだが。
なぜ民法１０８条で自己契約が禁止されているのかよく考えましょう。
自己契約者のやりたい放題が可能になってしまうからではありませんか？
巨額の損失が出てからでは遅いのです。管理会社を管理者とする第三者管理の導入を
だれにも勧めたくない理由はそこです。最高裁で白黒決着付けてもらうのが一番良いとは思いますが。。。
>>2528 匿名さん
記載した内容がうまく伝わっていないようですが、最初の記載はGが第三者管理を実施していない場合の話をしているのであって、Ｇが管理者としてエンジと契約すれば、管理組合が事前承諾していない場合、それを自己契約とは呼ばないが当然、双方代理の無権代理（行為そのものが禁止されているわけではないが、有効な代理行為でないので契約は無効）に抵触します。
次の記載については、管理会社を管理者とする第三者管理を勧めるようなことは一言もいっておらず、管理会社のやりたい放題を可能にする管理方式であることは同意するが、自己契約・双方代理の管理組合による事前承諾をクリアすれば、区分所有法上は現行法を改正しない限り最高裁の白黒決着を待つまでもなく成立する管理方式です。その事前承諾方法について、Gさんかどうかは不明だが、総会決議しかないかのようなレスもみられるので、「いや、Gさんにとってもっとよい方法があるでしょう。第三者管理方式導入を認めてくれる区分所有者であれば、管理規約への事前承諾規定も認めてくれるのではないですか。なぜ、云わないのですか。すでにそのような管理規約になっているのではないですか。」と尋ねているものです。
>>2529 匿名さん
>>自己契約・双方代理の管理組合による事前承諾をクリアすれば、区分所有法上は現行法を改正しない限り最高裁の白黒決着を待つまでもなく成立する管理方式です。
もしそんなに簡単なものであるなら、検討会であれだけ意義は出されなかったでしょうし、今もなお第三者管理を躊躇するマンション管理会社が多い事実と矛盾します。
あなたがおっしゃっている事前承諾とは、第三者管理委託契約のことですよね？
もしそうならばそれこそ管理会社のやり放題にGOサインをだしているようなものです。いくらGの第三者管理でも大規模修繕を爽快決議なしでやることは不可能です。
Gがやろうとしていることはあらゆる監視を廃止してしまうことに思えます。
だから理事長、理事会、監事すべて廃止の第三者管理を押し付けてくるわけです。
これは国土交通省の意図するところとは真逆です。
2529の論点が自分にはややわかりにくいのですが、自分が言いたいのは、管理委託契約書の事前承諾だけでは不十分だということです。総会決議がなければ、民法でいうところの事前承諾にはなりえないと考えます。
管理組合が認めれば、利益相反してもいいっていうんだけど、そんなの認める管理組合なんか、ほとんどないですよ、普通は。
>>2531 職人さん
問題はそこなんですよ。
区分所有者の管理組合運営に対する意識が薄い。
議決権行使書も、内容をよく理解せずに煩わしさからか、すべてに賛成票に投票する。
委任状が多いのもその裏付けともいえる。
その意識の薄さに付け込んだ管理会社側による議決権行使書改竄行為も日常茶飯事となる。
つまり、常識では考えられない議案が賛成多数として議決される。
>>2529 匿名さん
事前承諾は、記載のとおりＧが管理組合の代理人として行う自己契約・双方代理に係る代理権の管理規約条文による事前承諾のことで、第三者管理を新たに導入する場合、当然、管理規約の変更が必要になるので、合わせて「管理会社が管理者の場合、管理者は自社または自社が代理する他社との契約を締結できる」といった規定がなされれば、管理規約は区分所有者の意思決定に基づき制定されるものなので、たとえその規定がＧの誘導によるものであったとしても、区分所有者はＧに自己契約・双方代理を行う代理権を授与したことになります。
この代理権の承諾と個別案件に対する総会決議の必要性は別の話で、 >>2473 に記載したとおり、管理者には、本来、個別案件に対する決定権はなく、区分所有者の代理人として区分所有者の意思決定に従って契約等を行う存在であり、区分所有者の意思決定機関は理事会がなければ総会決議のみなので、個別案件の実施には本来、すべて総会決議が必要ということになります。これでは現実的でないので、区分所有法第26条は、管理者に管理規約に定めた行為を実施する権利を認めており、区分所有法第18条との絡みもあって、さすがに大規模修繕までは無理でしょうが、規模等の要件を特定した工事等の契約が管理規約に定めた行為として規定されていれば、管理者はこれに類する案件を自身の意思決定に基づき契約できることになります。ただし、その契約が自己契約・双方代理に該当する場合は、予め代理権の事前承諾がないと無効な契約となります。（総会決議案件については、Gは、決議にともなう代理権授与を主張できると考えられる。）
このように、個別案件に対する総会決議の必要性は、管理規約の規定しだいということになります。
管理会社を管理者とする第三者管理の法的成立性については、検討会での異議とか管理業界の動向、国交省の意図とは、本来、何の関係もないことをまず理解ください。
検討会というのは標準管理規約に第三者管理導入を認めた検討会のことだと思いますが、標準管理規約自体、国交省の指導文書程度のものであり、法令に基づくものでなければその規定内容になんの法的効力もありません。標準管理規約に導入された第三者管理方式の一つに、「外部管理者総会監督型」がありますが、この方式は外部専門家を管理者とするとともに理事会を廃するもので、区分所有者から監事を選任する、外部監査を義務付ける等の付帯条件はありますが、基本的な法的フレームは管理会社を管理者とする第三者管理と同じものです。国交省は管理会社を外部専門家には該当しないとしていると考えられるので、管理会社が管理者に就くことは国交省の意図するところではないと思われますが、それでもこの方式が提示されること自体、法的フレームとしては成立することを示しているもので、実際、区分所有法に規定される管理組合の組織構成は、管理組合が法人でなければ、管理者と区分所有者のみで、理事会の規定はなく管理者に第三者又は法人が就くことを不適とする規定もありません。（管理組合法人の場合、理事及び監事が規定されるが、管理者の規定はない。）
区分所有法は古い法律で、管理会社が管理者に就くことを想定したものではないと考えられ、管理会社はそもそも区分所有法の規制対象でもありません。つまり、区分所有法には管理会社を管理者とする第三者管理を阻止するようなフレームはもともと存在しないということです。
上レスに補足しておくと、Gの第三者管理の下での総会議決は、区分所有法第34条に基づき総会招集権は管理者にある一方、議案をチェックする理事会は存在しない状況で行われるので、区分所有者は議案を否決し、同条に基づき1/5以上の区分所有者で代案の議決を請求することも一応はできるものの、Gの議案を通しやすいGに有利な状況での総会議決になります。ネット情報では、Gは管理規約に、区分所有者の総会議案請求をさらに制約する条項を盛り込んでいるとされています。
別件で、以前のレスの繰り返しになりますが「通常は理事会決議でOKなもの」というのは、区分所有法第26条に基づき、管理者である理事長が、理事会決議により当該議案を決定できると管理規約に規定しているからこそ理事会決議でOKとなるわけです。
>>2534 匿名さん
2530ですが、長くとも無矛盾であり、論旨が一貫していればわかりやすいです。
この第三者管理の導入自体多くの矛盾を抱えているので、
単純化して論じることは難しいです。
いくつかの質問がありますが、仕事で大変忙しいので週末にまた投稿します。
管理者に人数制限はないので、Gが第三者管理者になっても、組合員の中から管理者を選出すればいいのです。
そして、
1. 総会議案書は組合員から選出された管理者が承認しなければならない。
2. 第三者管理者は、総会で承認された事業計画及び予算に基づき業務を遂行しなければならない。
こう、規定すれば良いのです。
Gが第三者？
あほらし。
当事者でしょ。
利益相反関係当事者管理方式と命名してほしいな。
管理者は一人で十分だよ。
管理会社が管理者はだめだけどね。
>>2536
何かを一貫した論旨のもとに主張するため投稿したわけではなく、もともとは法令解釈等に自身の理解と異なるレスが見受けられるため、ほのめかし程度に投稿したつもりであったのが、気に障られたらしく次々と返されるので、次第に長文になったというのが実際のところです。このような解説的な文章を投稿するのは、本意ではなく質問をカバーするものか分かりませんが、一個人が理解している内容としてお読みください。
まず、管理組合の根拠法である区分所有法の成り立ちから述べると、この法律はマンションだけを対象とするものではなく、「一棟の建物であっても、その内部が構造的に区分され独立して使用できる建物であれば、全体を所有するのではなく、その区分のみを所有することも考えられるよね。ただし、そのような建物では必然的に共用される部分が生じるので、共用部分の修繕等が必要になっても誰が費用を負担するか等もめるよね。共用部分を管理不全にしないためには、区分のみを所有する所有者（区分所有者）を規制する法整備が必要だよね。」という考えのもとに制定されており、規制対象は区分所有者で管理会社は端から蚊帳の外の法律です。
区分所有法では、まず区分所有者に共用部分の管理を目的とする団体（管理組合）の設立と全員加入（第3条）を義務付け、管理に要する費用分担については、共用部分に対する区分所有者毎の持分割合の算出方法（第14条）を規定し、持分割合に応じた費用分担（第19条）を定めています。管理の実施システムについては、同法の規定に基づき管理組合運営に必要な事項を定める管理規約（第30条）、多数決原則の下に区分所有者の意思を決定する総会（第34条）、区分所有者の意思決定の下に代理人として契約等の法律行為を行う管理者（第26条）を規定しています。
ただし、管理者は単なる代理人ではなく、総会招集権（第34条）、「規約に定めた行為」の実施権（第26条）を有するため、潜在的には区分所有者の意思決定を自身の意向にそって誘導できる代理人です。
なお、理事長は、管理規約に通常、「区分所有法に定める管理者」と規定されますが、区分所有者の代理人というよりは管理組合の運営者という認識が一般的かと思います。しかし、理事長にそのような役割が務まるのは、管理規約に「管理規約に定めた行為」として規定されているからです。もっとも、区分所有者によっては、管理組合の運営は管理会社がするものと誤認し、管理会社は契約の範囲で運営を支援する存在と認識していないむきもあるようですが。
管理者に話をもどすと、第三者管理方式導入以前の標準管理規約では管理者を区分所有者に限定していましたが、区分所有法には管理者の適格性に係る規定はもともとありません。（法令に規定されていないので、この限定や利益相反取引防止条項、理事会設置等を管理規約に規定できるわけですが、諸法令の規定に反すること、例えば管理者へ区分所有者の意思決定に依らない決定権を付与をすることはもちろんできません。）
ここで管理者の代理権と民法第108条の規定との関係にふれると、民法第108条は、代理人には自己契約・双方代理にあたる代理行為はできないとする規定ではなく、代理人に選任されているというだけでは、代理人には本人（ここでは区分所有者）から利益相反にあたるような代理行為を行う代理権まで授与されていないとみなすので、自己契約・双方代理を行うのであれば代理人は事前に本人の承諾が必要というものです。自己契約・双方代理という行為自体ができないのであれば、実際にその行為を行うＧの第三者管理は法的に成立しないことになります。民間企業同士であればそもそも、利害が相反する取引先を代理人に選任すること自体考えられず、双方代理ならば代理人との関係を本人が知らず後日発覚という場合はあっても自己契約はあり得ませんが、管理組合と管理会社の間では、あり得ないようなことも起きるということです。
ここで、総会決議を経た契約先や契約内容が具体的に定まった契約を管理者が締結する場合は、たとえその契約先が管理者自身や管理者の直接の利害関係者で、管理者からすれば自己契約・双方代理に相当する代理行為であり、かつ管理者の提出議案の誘導によるものであっても、本人（区分所有者）が総会で契約先と契約内容を確認の上、決定したことなので民法第108条にはもともと抵触しません。
一方、管理者が、管理規約に「管理規約に定めた行為」として規定されている契約の締結を代理する場合、規定されている契約は通常は、契約の仕様のみで契約先は代理人に任せるというものなので、本人の事前承諾がなければ民法第108条に抵触することになります。しかし、Gの第三者管理を認めるような管理規約であるなら、そもそもGの誘導の下に策定されたものであるのは明らかであり、「管理規約に定めた行為」として自己契約・双方代理の代理行為が規定されていると想像されます。さらに想像すると、「管理規約に定めた行為」として規定されている契約であっても、契約先が指定されている可能性もあります。
管理規約は区分所有者の意思決定を体現するものなので、原始規約はともかく、改正の必要があったとしても管理会社にはその策定に一切、関わらせず区分所有者自ら策定することがあるべき姿と考えます。
>>2533 匿名さん
>国交省は管理会社を外部専門家には該当しないとしていると考えられるので、管理会社が管理者に就くことは国交省の意図するところではないと思われますが、
この一文の根拠となっている事実は何ですか？
ちょっと驚きました。
誹謗中傷する意図はありません。
ガイドラインが法的効力がないことも、言わずもがなの常識だと思います。
マンション管理適正化法は、主にファミリー向け分譲マンションを想定していると思われるが、施行の際の通達で「マンション管理業者が管理者等に選任された場合」は、管理会社による管理者を示唆しているのでは？
それとも、投資用マンション（１Ｒ等）やリゾートマンションを想定しているのだろうか？
・マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行について（不動産業課長通達）
平成１３年７月３１日
https://www.mlit.go.jp/common/000116787.pdf
１ 管理者等の定義（法第２条第４号）
(2)マンション管理業者が管理組合から委託を受けて管理受託契約を締結するにあたっては、マンション管理業者が管理組合との関係では、通常、外部の第三者として管理受託契約を締結することを想定しているものであるが、マンション管理業者が管理者等に選任された場合においても本法が適用されることとなる。
この場合において、～
>>2545 匿名さん
いやマンション管理士か、マンション管理会社でしょ
マンション管理会社の場合、どこも理事会廃止を前提としているから
おそろしいよ やり放題に移行するために監視機能をゼロにしたいからんね
>>2544 匿名さん
第三者管理導入以前の標準管理規約では、管理会社は確かに外部専門家とされていましたが、第三者管理導入の管理規約では同時に利益相反取引防止条項(第37条の2)が導入されています。国交省も管理会社が管理者等に就くことは同条項と齟齬を生じることは認識しているはずで、標準管理規約のコメント（第33条及び第34条関係）に、管理組合が支援を受けることが有用な専門的知識を有する者の例として管理会社は挙げられていません。
>>2545 匿名さん
管理会社の管理者を指しているのは明らかですが、国交省の第三者管理導入に係る検討資料を見る限り、国交省の管理会社を管理者とする第三者管理に対する立場は、「管理会社が管理者になることは法的には可能だが、利益相反、組合財産の保全などに課題がある」というもので、通達は法的に可能なので選任された場合の適正化法の適用を述べているだけで、積極的に推進しているわけではないと考えられます。国交省が第三者管理を推進する目的は、マンションの高経年化に伴う管理不全対策にあって、管理会社を管理者にすることではないので、今後これらの課題に対応する新たなスキームが提示される可能性はあります。
>>2547 匿名さん
>国交省が第三者管理を推進する目的は、マンションの高経年化に伴う管理不全対策にあって、管理会社を管理者にすることではないので、今後これらの課題に対応する新たなスキームが提示される可能性はあります。
天下り団体を信用しすぎｗ
結局法的枠組みが整備されていない中で GOサイン出した国交省が悪い
区分所有法改正とか、管理会社の理事長就任を法的に禁止するとかしないと
とんでもないことになる
ガイドラインにも書いてあるように
監視体制強化は必須
理事会は形だけでも残しておくと、何かあった時に便利
現在進行中の検討会で第三者管理に関する新たなこと（有識者等の意見）といえば、「管理所有」が気になります。
共用部分の管理所有者は，損害保険契約の締結や，修繕のための請負契約の締結，固定資産税の納税等について，代理人としてではなく本人として行うことができる。
よって、代理人の行為が対象の民法第百七条（代理権の濫用）、第百八条（自己契約及び双方代理等）等が適用されないのではないだろうか？
今後のマンション政策のあり方に関する検討会 - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000...
■第2回（令和4年11月21日）
○議事要旨
・ 第三者管理に関連してだが、たとえば、管理会社が共用部分を「管理所有」して管理する、第三者管理を超えた完全な管理者方式を採用すれば、定期修繕について集会の決議を不要とすることも可能である。管理者が専門家として工事内容と費用を決定した上で区分所有者に費用を請求するという管理方式のもとで、～
■第3回（令和4年12月23日）
・資料2 第２回検討会追加意見
～管理者が共用部分を所有することで、修繕について総会決議を経ずに管理者のみで決められるようになると考える。
10年程前に合人社に勤めてたけど、ロクでもない会社だったからここを検討している人は気をつけた方がいいよ。管理費はたしかに安かったけど、すべての工事を合人社エンジニアリングを通すことで、下請けの見積に利益３０％とか平気で載せたものを組合に出すぞ。
それと総会の議決権行使書はたしかに保存してなかった。特にレスポンスの悪い投資マンションとか外部所有者の多いマンションなんかはただの通常総会ですら定数集まらなくて適当に数字水増しして、「適法に成立する」状態にもっていくこともあった。
自分の知る限りさすがに臨時総会が開かれるような大きい工事とかはそんなことしてなかったけど。
１０年以上前の話だから今は真っ当な会社になっていればいいのだけど。
合人社が管理委託費等が安いというのはしっていました。
そして、工事で手数料等の名目でそのカバーをしているということ。
勿論、私どもは合人社に管理を委託していませんので真実か
どうかは分りませんが。
>>2552 匿名さん
そのおかげで、修繕積立金等の保管口座の目減りが激しい。
幽霊工事を提案してきては、理事会が素人であること利用して、やってもいない修繕工事でどんどん保管口座を食い潰していく。
ポンプの修繕とか、漏水修繕とか、四六時中何らかの工事をノルマでもあるかのようにこなしていく。
こなしていくのではなく、こなしたように装う。
＞＞2419 さん
2022/12/30には、コンプライアンスについて
識者により分り易く、説明をいただきました
まさに「目から鱗…」でした、
他のスレでも使用をお許しください
コンプライアンス違反が発覚した場合、最悪では倒産です
G社及び合人社グル-プの課題
①警備業法に基づく行政処分(平成28年11月30日) - 広島県公安委員会
「適正化法」による立入検査拒否
にもかかわらず、「マンション管理業」登録延長の認可（国土交通省）
＞＞1170＞＞1457…….
②G社は現在、「マンション管理業協会」の会員であるが
「マンション管理業務」情報がなく会員資格に疑問
＞＞2314
＞＞2420
③預金口座の不正利用問題（金融庁）
収納代行及び支払代行業務の口座.
イ.前月27日に振り替えられた委託料の入金先口座が不明
ロ.27日振り替えた支払経費等の振替先口座が不明
続く
>>2549 匿名さん
現行法第20条の管理所有者は、解釈に誤りがなければ、管理規約に共用部分の所有者と規定する特殊な方法で選任され、同条で限定される代理権を有する管理者とは別の区分所有者の代理人と理解しています。所有者とあっても実際に所有権があるわけではありません。
選任対象は区分所有者（第11条）、管理者（第27条）なので、管理者は兼任できます。
代理権の範囲は、所有とされた共用部分の管理実施権と義務、区分所有者への管理費用請求権とされます。「共用部分の管理」（第18条）とは、特別決議が必要な「共用部分の変更」（第17条）に該当せず、通常決議で実施できる管理（軽微な変更まで含む）であり、「定期修繕？」が、「共用部分の管理」の範囲（通常は範囲内であるが）であるなら、確かに管理所有者は、通常決議を経ることなく自身の意思決定で管理できます。しかし、第18条には、第2項に第1項の総会決議が必要とする規定に対して「管理規約で別段の定めをすることを妨げない」とする規定があります。つまり、この規定に基づき理事会決議でできる工事等を定めているように、管理規約に規定すれば第20条を持ち出さなくても、少なくても規定上は同じことができることになります。さらに、区分所有法でいう共用部分には敷地が含まれないので、敷地は管理所有者の管理対象外です。
この有識者のいう「管理所有」は、現行法の枠内のものではないと考えられ、同有識者は第2回検討会追加意見で「第三者管理の方式に関して、管理者と区分所有法第3条の団体のみから構成されるパターンも考えられるのではないか。」と述べています。
管理者と区分所有法第3条の団体のみから構成されるパターンとは、管理規約と総会がないパターンを意味していると考えられます。つまり、この有識者は、管理者は代理人ではなく、自身の意思決定に基づき管理を実施する存在とし、区分所有者は管理者の行動を監査できるだけの第三者管理システムを構築せよ主張しています。
>>2557 匿名さん
＞区分所有者は管理者の行動を監査できるだけの第三者管理システムを構築せよ主張しています。
管理者の行動を監査できるだけの第三者管理システムを構築できる区分所有者ならば、第三者管理は絶対に選択しないでしょ 笑
まあ、お金がちょっとかかってもマンション管理士に監事に就任してもらって管理会社を見張らせるくらいしかできない。 理事長廃止すると、区分所有者の意見をまとめてくれる人がいなくなるから、管理会社の思うつぼになるよ
>>2550 評判気になるさん
合人社グループは詐欺集団ですよ。
私はマンション内にビラを配ります、前回は我が家の床下から漏水しました。合人が業者を呼び、漏水個所を見せてくれました。
合人社が詐欺集団ですか。
そんなこと書き込んで良いんですか。
合人社は管理委託費や管理人人件費、清掃費、点検費等は
安いですよ。
＞＞2556の続き
コンプライアンス問題
G社及び合人社グル-プの課題
④人の問題/役員の兼任・正規雇用・派遣・出向・業務委託
＞＞2463?匿名さん?2023/01/20 によると
※そこに登場する東京西支店統括N氏
HPをみたところ、立川支店の統括も兼務のようです
我が管理組合は立川支店の管轄です
前統括は我が管理組合の通常総会（2023/2/5）を前に解任か更迭か
※その他登場者
＞＞838
*第三者管理方式セミナー講師（T氏）
*合人社G独自の管理費等保証会社？の代表者（T氏）
*元立川支店フロント（Y氏）
**会社概要には事業本部長（F氏）登場パワハラ発言
※マイナビ求人
現在、応募受付を停止しています。
労働者派遣事業 不許可
有料職業紹介事業 不許可
※HPの合人社G公式採用サイト
労働者派遣事業等 許可なしの闇サイトか
続く
>>2548 匿名さん
真意が伝わらなかったようですので、いまさらですが一応、書き換えておきます。
「国交省が第三者管理を推進する目的は、区分所有者の自治能力には信頼が置けないとの考えからマンション高経年化に伴う管理不全を懸念するためですが、管理会社が管理者に就く場合は、その課題を認識する以上、規制官庁として推奨もできないはずなので、今後、管理業界主流と調整の上、説明性を有する程度のスキーム（マン管を絡める？等）が提示される可能性はあります。馴れ合わないを標榜し、お墨付きを得たとばかり我が道を行くGさんのやり方は、国交省の意向に沿ったものでもないと考えています。」
管理会社、特にデベ系の会社が第三者管理をすると
いろいろ弊害がでてきますね。
やはりマンションの管理は、管理組合と管理会社で話し合って
やっていくのがいいんでしょうね。
第三者をいれなければならないマンションもあるんでしょうが、
そういうマンションはお金で解決するしかありません。
合人社の社員の皆さんは、会社の継続性をかんがえなければ
ならない時期にきているんではないでしょうか。
そのためには、信用第一です。
みんなに信頼される会社になってください。
>>2568 匿名さん
いっそのこと社長の持論を生かして、農業に転業すればいいと思う。
日本の食料自給率100％目指して頑張ってほしい。
マンション管理はもう信用度のダメージ大きすぎて手遅れじゃないの。
後継者のいない高齢の農家さんに第三者管理を提案したらいいよ
いっそのこと、合人社がオーナーとなって一棟まるごと資産運用すればいい。
住民は賃貸だから、家賃が高くなれば自由に解約できる。
多分、合人社がオーナー認った途端に毎年の修繕工事は激減するだろう。
何故かと言うと、やらなくてもいい幽霊工事がなくなるからだ。
↑訂正
オーナー認った途端に→オーナーになった途端に
理事会を無視していきなり管理委託契約値上げの議題で臨時招集通知を送り付けるG社。
規約を無視した機動力にしびれます。
>>2573 購入経験者さん
それならば、国土交通省地方局に訴えて、
理事会の機動力も見せつけてやりましょう。
合人社の機動力 vs. 理事会の機動力で、ステキな機動力合戦になりますねｗ
頑張ってください。
もしかして、議決権行使書改ざんという次の機動力を理事会に見せつける機会を
うかがっているのかもしれませんので、気を付けてください。
>>2574 匿名さん
いつも閲覧しかしていませんが、浅はか過ぎる投稿に一言‥
国交相はそんなことで相手しないし、元々この管理組合は舐められてる組合だから平気でそんな提案するんだよ
考え甘いね
>>2575 検討板ユーザーさん
浅はかすぎる返答に一言。
管理者でもないGが理事会の許可なしに組合員に臨時招集通知を送
り付けるなど標準管理規約ではありえない。
一般的に管理会社には招集権限なんかないよ。
もしかして、Gのヒトですか？
>>2577 匿名さん
区分所有法第34条第1項に「集会は、管理者が招集する。」とあり、総会招集権は理事長（管理者）にあります。その臨時招集が、理事長の同意のもとに理事長名で行われたのでなければ、同法違反で無効です。
合人社のメールマガジンを送り付けられました。
自分は絶対にメールアドレスの登録などしていません、断言出来ます。
合人社が勝手に登録したんです。
酷すぎる怒
古くなったマンションを安く手に入れる方法
マンションの価値を下げたり、修繕積立金を高くさせる
その為にはG社の様な管理会社の存在が必要
その為のこれ、マンション管理計画認定制度
だからいくら国に言っても無視される
G社に気がついたとしても、みんなバラバラだから1人じゃ何もできない
G社など管理会社とのやり取りは枝葉の問題なのでやるだけ時間と体力の無駄
国土交通省が黒幕だと理解した人達団結して根本である国土交通省を訴えないと無駄
気がついた人達、過去に被害を被った人達含め団結しましょう
東京都大田区池上８-406-1他7筆 |
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5400万円台～6900万円台※権利金含む |
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3LDK |
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57.54m2～64.78m2 |
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総戸数 36戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6598万円～8548万円 |
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1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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50.11m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
東京都練馬区上石神井１-347-1他 |
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6198万円・7468万円 |
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2LDK・2LDK+S（納戸） |
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55.1m2・62.74m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都江戸川区中央１-1246 |
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4398万円～6298万円 |
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1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
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60.06m2～71.23m2 |
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総戸数 49戸 |
