阪急が分譲する宝塚市山手台【Part10】

処理しても、汚れるからね。
コンクリの場合、汚れても塗り直したりタイル貼ったり綺麗に出来るけど、石垣の汚いのは致命的だね。

高圧水洗浄と重曹ブラストでいつでも新品みたいに戻りますよ
サンポールでも十分綺麗になる事知らないんですかね

なぜしないの？

ムラになるからですわ

暴落著しい西2丁目や東3丁目を持ち上げる方が客を馬鹿にしたアホ業者だろうね。

http://farm8.static.flickr.com/7105/7141501663_373e6c4290_o.jpg

純粋な日本人なら、これの上段部分（経年で必ずこうなる）を日本人が好むのなんてありえないのは誰でも分かる事。
息を吐くように嘘を吐く石垣連呼のコンクリ＊＊＊＊さんはきっと日本人じゃない某半島系の方なんでしょうね。
不動産関係の業者はあちらの国の方が多いしね。

コンクリート部分はタイル貼ったり、吹き付け塗装することで再生できますが、
石垣はどうしようもないですねぇ・・・
阪急さん、私も擁壁はコンクリートにしたほうがイイと思います！

古い山手台のデコボコした石垣よう壁は最近のモダンでスタイリッシュな建物にはミスマッチで合わないですね。

>>89

＞醜いコンクリ剥き出しの擁壁
＞　⇒醜いかどうかは主観、コンクリ剥き出しは事実。

市の条例（宝塚市景観計画に関する都市景観条例）で禁止されているのだから、主観云々のレベルの話ではないよ。

どうせ宝塚市役所はいつも開発業者寄りで違反しても指摘なんてしないし罰則なんて適応されないからやったもん勝ちだ！というのなら、もう建売屋以下のレベルだし呆れるしかないね。



http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-sisin-kijy...
>擁壁は、圧迫感を軽減するために、既存の自然石の利活用をすることや擁壁面に
>リズム感や陰影など変化をつけるなど、デザインや材質に配慮する。


http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-H24-6GIJIR...
>緑の位置や量、擁壁の仕上げ、垣、柵などが対象となります。
>ただし、もし遮蔽的な塀を設置することが良いとなれば、敷地内の景観について
>はどのような状態でも良いということに繋がってしまうかもしれませんが、このよ
>うなことについては景観法ではあえて意識しておらず、透過性のあるフェンスや緑
>が十分確保されていること、また、擁壁の表面の仕上げについても無機質なコンク
>リートの状態とはしないなど、景観の観点から今回の景観計画を取りまとめています。

>156
その東3丁目は、山手台史上一番売れなかった街区ですね。見に行ったけど、結構値引きしてたし。
いい加減、ニーズ掴んでね(笑)

昭和に開発された住宅地の土地が余り空家空地対策が喫緊の人口減少時代に、わざわざ山のてっぺんを新規に自然破壊してコンクリ50坪の使い捨て分譲地にして売り逃げで金儲けするなんて、建売屋の平地30坪ミニ開発よりも醜い。そんなのは議論の余地すら無い当たり前の正論だからねぇ・・・。

土地が不足していない時代にどうしても山を切り開いて開発するのなら、従来のニュータウンと比べても比較にならないほどの景観や緑の回復への配慮と、従来の開発とはバッティングしない（焼き直しではない）異なるアプローチが求められるなんて常識以前の話。

3丁目が値引きしない（正確には値引きはしていない　売れるペースが遅かっただけ）と売れなかったのは、もともとがめついデベが適正価格ではなく無駄に高く売ろうとしていたからでしょ。その後の理念を捨てて無秩序なコストダウン路線に走った事の正当性には結びつくはずもない。

売れるなら何をやってもいいってのは、分筆ミニ開発建売屋や分筆ミニ開発不動産業者と同じレベルの思考。

環境良好な住宅地で邸宅跡地を120坪の土地をそのまま仲介するより、街並みを破壊しまくり地域ステータスを破壊しまくり周辺住民に損害を与えまくって3分割するほうがより高い坪単価で売れ上物押し付けでより儲けは大きくなるが、買い手の足元を見た悪徳商法により地域社会に迷惑をかけまくる事で自らを利するクズ行為以外のなにものでもない。

西4丁目や東5丁目だって、170～190㎡台と同じ値段で220～230㎡でちゃんと景観に配慮されていたら誰もがそちらを選ぶ。
異常者（業者）以外の誰が見ても美しい街並みになっている南部とは比べるべくもない遥かに醜くて汚い打ちっぱなしや狭い50坪の魅力があるわけがないけれども（だからこそバス通りや目立つ大通り沿いだけは南部と同じようにちゃんと仕上げて表向きにはごまかしている）、新品効果を最大限に活用して坪単価・利益を最大化する為に理念捨てて買い手の足元見たクズ開発（山の上の狭小区割り）に成り下がっただけの話。

儲け「だけ」の為に家建てるサラリーマンが土地に出せる上限から逆算して土地を50坪ぎりぎりにして坪単価を最大化し、仕上げも極限までコストダウンすることで利益を最大化し、中古になったら見向きもされない一世代限りの使い捨て分譲地を増やして無秩序に山を破壊しているだけ。

当初の理念があった頃の山手台と違い、現在の路線ではわざわざ人口減少時代に自然の森を大きく削って開発する正当性は全く無い。

人口減少時代にわざわざ山を破壊して金儲けするというなら、宅地が不足していた時代の開発と比べても次元が違う最大限の配慮が求められるのは当たり前の話。

桂坂ニュータウンは東3丁目までの山手台と全く変わらない水準のこだわりを最後まで守って30年近くかけて完売の目処まででこぎつけた。値段は下がっていったけど、拘りは妥協せず最後まで守り抜いた。
つまり乱開発を正当化する為のニーズ云々の言い訳は全くのデタラメ。

山手台よりはるかに都心から遠くアクセスも悪い（神戸の郊外のバス便ニュータウン）舞多聞で、平均120～500坪の定期借地権の土地（みついけ、てらいけ）が倍率数倍～数十倍で飛ぶように売れた。山手台の北部より遥かに平均応募倍率が高く人気も高い。

つまり大きな土地は売れない、50坪がニーズなどというのは大嘘。ちゃんと理念ある開発をして『適正価格』（これが重要）で分譲すれば、緑豊かさを担保する大きな土地はむしろ大人気で良く売れる。

みついけプロジェクトの開発時の事前の大規模アンケートで、郊外の住宅地に居住を希望する現代の日本人の理想の宅地面積は150坪という結果が出て、これにより開発が進んだのは有名な話。つまり現代日本人のニーズは40～50坪などというのは業者が喧伝する全くの嘘であり、誰もが本心では郊外の山手丘陵地やバス便エリアなら大きな土地に住みたいと思っている。

５０坪にニーズはあると思います。
まだまだ消費者はそれほど賢くないですよ、と言うか、そういった賢くない消費者層にニーズがあるという事なのかもしれません。
賢くない層相手のマーケティングを展開しているとおぼしき内容ばかりですしね。

>暴落著しい西2丁目や東3丁目を持ち上げる方が客を馬鹿にしたアホ業者だろうね。

正論。

富裕層がぼったくられた初期開発部
並以下の庶民がぼったくられる北部
これで異論はあるまい