広尾ガーデンヒルズってどうですか？

すみません。教えてください。
先日、嫁の勧めで内覧をしたのですが、ちょっと古臭いし、敷地内のスーパーは狭いし、カフェも微妙だし、不便さを感じました。現在はタワマンに住んでおり徒歩５分圏内に何でもあり、とにかく便利です。
ここも５分圏内で事、足りますか？

82さん、そんなに便利ならばそのまま住んだ方が良いかと思います。
こちらのマンションとは性格が違うようですよ。

住友不動産建物サービスが管理をしているのですが、とても良いですよ。

雪が降った時など、真っ先に雪掻きをして住民が転倒しないように雪の無い道を作ってくれます。夜中に懐中電灯で照らしながら見廻りしてくれるので、それが不審者避けになり、特に女性には心強いです。いざというとき深夜でも警備の方々がいると思うと、それだけで安心です。


マンションは管理を買え、とよく聞きますがその通りだと思います。管理体制と警備体制がちゃんとしているので心強いです。

昨日、F棟で売り出し物件のチラシが入っていました。
２億５千万だったかな。
たまにひょっこりよさそうな物件が売りに出ているみたいですね。

ご参考までに。

いくら五輪バブルでも築30年でその値段は無茶だわー

ここは建て替えとかはまだまだ先でしょうけど、
こんな立地と規模のマンション群はここしかないオンリーワン物件ですから、
もし建て替えたらものすごい価格になるでしょうね。

ガーデンヒルズ購入検討しています。
やはりサウスヒルがセキュリティ、質感、価格等全ての面で他のヒルを凌駕しているのでしょうか？
センターは確かに人気があるようですが、実情としてはサウス以外は恥ずかしいのでしょうか？
厳しいご意見も含めお待ちしております。よろしくお願いいたします。

70歳半ばの母と私達夫婦での転居を検討しています。物件があればですが。。
日赤病院が隣りにあるにしても入居者の皆さんは日常の病院はどのようになさっていらっしゃるのでしょうか。

住友不動産販売からセンターヒルとおもわれるお部屋が売りにでてますね。

ガーデンヒルズに住み始めの頃、若かったせいもあり何も考えずに何度か日赤を利用しました。夜間診療や乳癌検診などでです。建て替えられてからは大病院は重症患者や難病、紹介状のある人向けだと意識するようになりクリニックに行くようになりました。腰を痛めた時は、有栖川公園の手前にある整形外科医院、婦人科系は広尾商店街にあるクリニック、発熱や風邪は広尾商店街の途中の小道を行ったところにあるクリニックを利用しています。みんな良いお医者さんです。

私はサウスヒルではないですが、恥ずかしいなど思ったことがないですしどの棟が上、下などと考えたこともありません。
他の棟と比較するという発想がありませんでした。
セキュリティに関してですが、今まで危険な目にあったことがありません。
警備員の方々が24時間体制で見廻りをしてくれています。
深夜でも懐中電灯を照らしながら見廻りをしてくれているのを窓から見たことがあります。なのであまり心配するようなことは無いかと思います。

>>92
御意見ありがとうございます。88です。
サウスを内覧した際に、案内した不動産屋がやたらとサウスの優位性を強調していたものでしたから、
いろいろ勘繰ってしまいました。
それぞれの棟同士で肩身が狭いとか、ぎくしゃくするような雰囲気が無さそうで安心しました。
ガーデンヒルズ購入前向きに検討してみます。

以前は広尾ガーデンヒルズの中古物件がなかなか出なかったみたいで、買おうとしても入手するのが難しかったようですが、最近では中古物件がいくつかインターネットに出ているようです。
特に、3億円を超える住戸はなかなか売れないみたいです。
さすがに、今後、中古で購入する人は転売時の売却損を覚悟した方がよいでしょうか。

私はいずれ買ってもいいかな、と思いつつ、下見を兼ねて、ヒルズ内の転居を含めて、約４年、賃貸で住んでますが、やっぱりここに買って永住しようかな、と思っています。近くを見ても、これ以上、魅力あるところはないんですよね。近くのレストランとか、日常生活の便利さとか、タクシーのつかまり良さとか、緑の多さとか。私は朝から晩まで、ぜんぶ外食なので、これ以上、便利で条件のいいところは見つかりません。古さゆえの不満はもちろん、ありますよ。でも結局、それは住んでいる人の感じを含めた環境の良さと比べれば、たいした問題ではありません。そういう風に考えられるかどうか、だと思います。

不動産屋さんの言う話を真に受ける必要はまったくないですね。自分で住んでみるのが一番です。ガーデンヒルズに興味あるなら、賃貸で住んでみるのが一番だと思います。よく分かるはずです。私はヒルズ内で転居してるので、だいたい、感じはわかってます。買ってもいいけど、あと５年くらいは賃貸でもいいです。理由？分かる人には分かるでしょう（笑）。言うまでもない（笑）。

どゆことだ４

自分の主張を語らずに「（言わなくても）わかるでしょう」のように表現する９８の方のような文章は、一般論ですが、事実を伝えたいという誠実な意図よりも、注目されたいとか、揺動しようとか、そういう目的のあることが多いので、気にかける必要はないと思われます。本当にこのような方が住んでいらっしゃるのかどうか少し心配になりますが、各所の評判などからは、このような方は例外なのではないでしょうか（実際がどうなのかはわかりませんが）。

>>97 匿名さん
全く同感です。買って9ヵ月になりますが、元々賃貸に出す予定だったのですが、今は時々自分が使っています。余りにも快適で貸す気が起きません。
貸せば年間1000万円の家賃収入なんですが...

>>98 匿名さん

経費にしたいもしくは、5年後には相場が下がるとか？

>>98 匿名さん

我が家を貸しましょうか？賃料は80万くらいにしときますよ！

>>29 匿名さん

立地良しはわかってるが部屋の設備、棟によっては雲泥の差だろう
階数 日射し …

場所がいいですがやはり躯体の古さだけはリフォームでは誤魔化せません。
建て替え狙いで買って寝かせておくくらいしか今のところ価値はなさそうです。

>>105 匿名さん

と、言いますと？

管理組合は１００年住宅にすると言っているので建て替えはないだろうと思います。

敷地内完全禁煙になりました

スーパーがなあ
ナショナル麻布なんていう外人向けのスーパーなんて住民の圧倒的多数が日本人のマンションに要らんねん
ピーコックとかマルエツとかライフとかピアゴとか
そういうスーパーが欲しかったわ

広尾の賃料払ったら続けるほど赤字

センターヒルに住んでる友人が、中庭（サンクンガーデン）で遊ぶ子供達が死ぬほどうるさいと言ってました。管理も適当なので誰も注意せず無法地帯らしいです。公園じゃないのにと激怒してました。
自分は、騒がしいのが嫌いなのでガーデンヒルズは候補から外し、ガーデンフォレストの方を見てますが中々良いです。管理もしっかりしてる様子。ガーデンヒルズよりガーデンフォレストの方が個人的にはお薦めです。

>>111 さん
そんなに騒がしいですか？ 気になったことはありませんでしたが。
私はサウスに住んでますが、こちらは静かでとても快適ですけどね。

111さんはフォレストが気に入られたようで良かったですね。50年で更地に戻す定借マンション、お似合いですよ。
是非購入されてください。

>>112さん

こんにちは。
サウスのどちらの棟ですか？
サウスも公道や聖心のグラウンドに面してますが、うるささはどうですか？学校に面しているとそれなりにうるさいようには思いますが・・・

あとちょっと書き方が嫌味っぽくて驚きました。フォレストに住んでいらっしゃる方に失礼かと・・・。

>>113さん

棟については個人特定されるのでお答えできませんが、私もつい熱くなってしまいました。

>>管理も適当なので誰も注意せず無法地帯らしいです。

上記は本当でしょうか？
これはガーデンヒルズの住人に失礼だと思いますよ。

フォレストは45年後の2063年前後に更地になるのは事実です。
今フォレストに住んでる方々もそれを納得して購入されたのでしょうから良いのでは？
侮辱する気は全くありません。
ただ、ここはガーデンヒルズのスレですからフォレストお勧め云々は、別のスレでお願いいたします。

長く住んでいますが、サンクンガーデンがそんなにうるさいのを見たことがありません。管理も完璧と言っていいくらいです。住民アンケートでも毎年高評価が続いています。１１１の方は、
・このような非事実を書きこむ
・「ガーデンヒルズは候補から外し」と言っているのに「ガーデンヒルズよりガーデンフォレストの方がお薦め」と、比較をしていないはずなのに矛盾する表現を用いている
・そもそも本ページの物件をわざわざ否定する書き込みをする
‥ことから、何らかの狙いがあり、本物件を踏み台にしてガーデンフォレストの印象を高くする操作を意図しているのでしょう。

ガーデンフォレスト あと45年なら、
例えば32歳で頑張って35年ローン組んで、
67歳でようやくローン終えてほっとしたのも束の間、
77歳で愛着ある住み慣れた我が家を1円ももらえず問答無用に取り壊されて、
寒い路上に叩き出されるってこと？

定期借地権のマンション 怖いわ

いいんじゃない？

サンクンガーデンがうるさいのは事実です。
実際に自分が遊びに行った時も日中でしたので、子供達が大声で騒いでいる音がうるさかったです。天気が良かった日でしたので、友達が窓を開けたままにしていましたがあまりのうるささに窓を閉めて音楽をつけたくらいです。サンクンガーデンの周りを囲むように建物が建っているので、音が抜けずそのまま響くような構造になっているので余計にうるさく感じるんだと思います。これは実際に住民でないと分からない情報だと思います。

定期借地権のマンションだけしか保有しておらず、ローンを組まないといけない状況の人だとしたら多分怖いと思いますし、あまり賢くないやり方だと思いますが、いくつか保有している不動産のうちの一つが定期借地権だとしてもそれは別に大した問題にならないと思います。環境や防犯を考えた場合、フォレストも悪くない選択肢だとは思います。今は別のエリアも見始めているのでそこまでフォレストに思い入れはありませんが・・・。
とはいえ、Gated communityって都心にほとんどないんですよ。
フォレストを考える人は、定借以外の要素で選んでいる気がします。

118,119は火消しに必死ですな。
業者か、あるいは高値で売り抜けたいオーナー辺りか。

都内一等地だからこそガーデンヒルズのように古くなっても、なおさら所有権に価値がある。
広尾のネームバリューに目が眩んで資産価値が乏しい定期借地権のマンション掴まされるのはどうかしてる。
gated communityは評価するが、それでもガーデンフォレスト住みたきゃ賃貸で十分。

>>120
業者でもオーナーでもありません。
フォレスト以外でも借地で良い場所、良物件だったら買う意味はあると個人的には思います。今まで生まれてきて賃貸に住んだことがないので家は買うものだと思っています。
あと広尾にそこまでのネームバリューがあるとも思っていません。
街自体の作りは良くないですし、道も狭く駅周辺もゴチャゴチャして狭苦しくて抜け感もなく発展もしていません。
学校が多いので景観が大きく変わらないのと街自体が繁華街にならないという利点があるくらいだと思っています。

111
他のマンションの、お手本になるほど優良なガーデンヒルズの管理組合を貶めて、フォレスト押しを画策
↓
113.118
ガーデンヒルズの住人の反感を買うも、まだまだサンクンガーデンに固執
↓
119
例え損してもフォレスト欲しけりゃ良いじゃないと、さらに持論を展開
↓
121
そもそも広尾の街自体が良くないと、今度は広尾の住民全体を敵に回す
(今ココ!)

122さんの分析は正しいように思います。

広尾ガーデンヒルズのサンクンガーデンで、大声を出して遊んでいる子供達の声が非常に響くのは事実です。
センターヒルのサンクンガーデン側、ウエストヒルのサンクンガーデン側の部屋の人達は苦労していると思いますし、苦情もたまに聞きます。
管理センターのスタッフはそんな騒音が届かない所にいるので、注意もせずに放置されていることが多いです。私有地で大声を出して騒いでる人がいたら本来なら注意するべきだと個人的には思いますが。
又、ナショナル麻布に犬を連れてやって来て、飼い主が買い物している間スーパーの前にくくられた犬の中にはずっと吠え続けている犬もいて、それも騒音の要因の一つです。
ザ・ガーデン自由が丘が入ってた頃は、スーパー側で気を使って犬の鳴き声に注意するよう貼り紙がしてあったことはありましたが、ナショナル麻布はそのような気遣いはしないようです。ナショナルが開店した頃、一時店先で大きな音で音楽を鳴らしてた位でしたので、麻布店と同じ感性で経営していたのかも知れません。又は集合住宅における騒音マナーに無関心だったのかもしれません。
管理センターのスタッフも時の経過と共にかつていた人達がいなくなり、中には横柄とまでは言いませんが感じのよくない対応をする男性スタッフもいたりと、昔の良さが少し消えていってしまっているように思います。自転車置き場なども規約で決められた頻度できちんと掃除がされていない部分もあり、管理が完璧だとは正直思いませんし、細かいところに目が行っていないと思います。清掃担当の仕事をチェックする機能がきちんと働いてないか、緊張感の欠如か、そもそもそういうチェック機能が無いのかもしれませんが。
ただ広尾駅からの坂道も広尾ガーデンヒルズの管理で植栽、清掃がされていてそれはきちんとされていると思います。

管理組合だよりによりますと、苦情と、それに対する管理会社の対応が記されています。

最近の例では、
・敷地内喫煙所に対する苦情：管理会社の対応→撤去(敷地内全面禁煙化)
・地域猫保護活動の援助依頼：→管理会社対応策検討中
・敷地内を通る区道(私道部分ではない)でのスピード違反車への取締強化への要望：管理会社の対応→渋谷区役所への対策の要請と、タクシー会社への協力要請。実際、最近は、タクシーは横断歩道前で停車する車が多くなりましたので、効果があったのだと思います。

その他としては、駐車場の車の止め方について(隣との間隔を狭く停める車がある）、ゴミ分別ルール厳守の徹底の要望などの苦情もあるようですが、こういった問題は、母集団が大きいと、100%の人が厳守するわけではないという確率論的特性があります。その確率論的想定範囲内に収まっているようすで、大きな問題とはなっておらず都度注意と継続的対策を検討しているようです。

そして、騒音に関する苦情は、上階から聞こえる足音や生活音がほとんどで、
管理会社の対応：関連すると思われる住戸に直接確認し注意を促す

‥ということのようです。

つまり、
・サンクンガーデンの大声という苦情は出ていない（少なくとも管理会社に届くほど頻発していない）
・また、もし改善を望むならば管理会社に伝えれば上記のように必ず何らかの対応をしてくれる

ということになります。

この件で書き込んでいる方は、本当にそのように感じる住民、もしくはその関係者であれば、単に管理会社に伝達することが一番有益な方法であるにもかかわらず、それは行わずに、再三このサイトに書き込んでいます。

その背景を推測すると、当物件のネガティブな側面（確率論的には１００％の改善は難しい、どの物件でも起こりうる特質を持つ、ごく一部の問題）を強調して公にしたいという意図があり、それは結局、相対的に他物件の評価を上げたいという潜在的な意図があるからであろう、という解釈も可能だろうと思います。

本物件では、上記のように、何らかの問題があれば管理会社は必ず対応し、苦情とその対応も管理組合だよりに掲載されます。

このように、管理会社は大変良くやっていると思います。

＞相対的に他物件の評価を上げたいという潜在的な意図

そんな意図はありません。管理会社と書いている時点で貴方が部外者であることは明らかです。管理会社などという呼び方で呼ぶ人はガーデンヒルズにはいません。
ガーデンヒルズの私有地で大声/奇声を発して走り回る子供達を放置しているのは問題です。子供が遊ぶべき場所は公園であり（ガーデンヒルズにも隣接している公園が２つもあります）、マンションの私有地ではありません。

住民に配布される「管理組合だより」の記事中には、「管理会社」という用語が多用されています。ガーデンヒルズのホームページ内には「管理会社からのお知らせ」というページがあります。それらをご存じない方は、住民ではいらっしゃらない可能性が高いと推測されます。

また、仮に住民の方であるにもかかわらずそのことをご存じないならば、ぜひ「管理組合だより」を熟読いただき、問題点をお感じであれば管理組合に伝達し、建設的な解決を目指されるのが、誰にとっても望ましい方法と思われます。問題点が皆無のマンションというのは存在しないので、ここに問題点を訴えても何の解決にもなりません。

距離を取って考えてみますと、こちらに書き込まれる方々が、たとえ住民であってもなくとも、利他的に物を考え、自分のみでなくあらゆる方が少しでも平穏に暮らせることを目指すならば、問題解決につながらない本欄への問題書き込み行為よりも、具体的に解決に繋がる何らかの方法を取られる方が、より社会貢献の度合いが高いでしょう。このようなサイトも、本来は社会の役に立つためにあるのではないでしょうか。

住民ですけど。我々は、管理センターって呼んでいます。通常の呼び方を知らない人は住民ではないでしょう。
現在売りに出してる不動産関係者ですか？高値で売り抜けたいから神経質になってるのですか？世界経済が後退し始めてるから必死なんでしょうね。

ここはマンションの情報を共有する場所です。良いことしか書いてはいけないなどという規則は見当たりませんし、逆に良いことしか書かれていないとしたら不自然でしょう。　内容の適性性の判断は、このサイトの管理者様のみです。あなたに他人の言論の自由を奪う権利はありませんし、他人の発言をコントロールしようとしても無駄です。

当初、看過しがたい書き込みとして「中庭（サンクンガーデン）で遊ぶ子供達が死ぬほどうるさいと言ってました。管理も適当なので誰も注意せず無法地帯らしい」がありました。

すると、検証すべきは、
１）サンクンガーデンの騒音が大きな問題になっているという事実があるか？
２）管理組合が、｢適当」と蔑まれてしまうの事実があるか？

です。

そこで客観的根拠を探してみると、
１）については、管理組合のHPの｢管理会社からのお知らせ」内に、｢騒音・駐車・ゴミ処理の問題解決に向けて」という項目があります。なお、このサイトに入るには、住民に知らされるIDとパスワードが必要です。

そこを読みますと、｢騒音問題について」という項目には、｢上階からの、足音と生活音がほとんど」と書かれています。

すなわち、「サンクンガーデンの騒音」という問題は、大きな問題としては生じていないか、もしくは生じていても管理組合に声として届いていない、ということを意味します。

・生じていないならば、→当該の記載は虚偽か、少数の人の主観の問題ということになります。
・生じているが管理組合が認識していないならば　→住民もしくは住民の関係者ならば、それをまず管理組合に届けるのが一般的だと思われますが、現時点では管理組合HPや、｢管理組合便り」にこの問題は言及されていないことからは、それはなされておらず、一般論として住民とは距離のある方の記載であろう、と推測されます。

むろん、実際に問題があるならば、管理組合に相談し、対策を考えていただくのが最良の策だと思われます

２）については、「管理組合だより」に、管理会社（管理組合が、株式会社住友不動産建物サービスに管理を委託しているのは住民にとっては周知のことと拝察します）が懸命に対処している様子が、書かれています。具体的対処の例は、127に書かれているとおりです。｢管理組合だより」を読むと、管理会社の誠実さが伝わってきて。心を打たれることもあります（｢心を打たれる」のは主観なので、そう思われない方もいらっしゃると思います）。


これらからは、少なくとも、｢管理が適当」とまで蔑まされてしまうような事実は見出し難く、２）は客観性に乏しい記載か、何らかの意図がある操作的言説の可能性が高いという論理的帰結に到ります

本サイトは事実交換の場であるので、この、上記１）２）のような、事実に反している可能性の高い書き込みについては、客観的に検証すべき社会的要請があるというシンプルな原理がある過ぎないのです。

マンションに限らず、住居に限らず、選択の自由のあるものには「好み」があるに過ぎません。ヒルズが良いという方もいればフォレストが良いという方がいるのは至極当たり前です。

しかし、このような、非事実が疑われる書き込み内容は検証を要請されるという、社会通念に沿った論理が展開されてているに過ぎません。それ以外の感情的議論は無意味なので、上記1）2）が事実かどうか、のみが問題であろうと思われます。そして客観的検証からは、少なくとも厳然とした事実ではないという結論が出てきます。

繰り返し付言しますが、仮にもし、実際にサンクンガーデンの騒音という問題があるならば、住民の皆様、ぜひ管理組合と相談しましょう。子供たちが伸び伸びと過ごせる環境を守りつつ、住んでいる方にも騒音としての負荷のかからない、より良い環境を創造してゆこうではありませんか。

シンプルなことです。お子さんは、公園に行けば良いだけのこと。子供が伸び伸び遊ぶ為に公園があります。
すぐそばの公園へ行かず、様々な事情の人が住んでいる(病気療養の人もいる)集合住宅の私有地で、大声で大騒ぎされたら治る病気も治らないでしょう。管理費を払っている住民が形見の狭い思いをしてまで、一日中子供達の騒音に我慢しなければいけない理由は何ですか？
すぐそばに二つも公園があるのだから、公園へ行けば良いだけでしょう。

その旨「提案箱」に書けば、すぐに対応してくれますよ。
以前、環境のことで改善を検討してほしいと提案箱に書いたら、確認してくれて、掲示で注意がなされ、解決したことがありました。

ずっと口頭では注意をしているのですが、その時は注意してもその場限りです。
サンクンガーデンに貼り紙もありません。騒音公害による住民の苦しみは管理センターには届いていないようです。大体が直ぐに注意しますと言ってくれますが、人によってはむしろこちらに非があるかのような非常に高圧的な対応をされたこともあります(中高年以上の男性職員でした)。非居住者が来て遊ばせている場合、各棟の掲示板に貼り出しても効果は薄いでしょう。タバコの時と同様、外部から来ている人達の可能性も非常に高いですから。

長い

一連の書き込みを見て以来、サンクンガーデンを注意してみていますが、平日の昼間、休日の昼間、夜間、うるさかったことはないですね。せいぜい、かつてマルシェが開かれてた時期くらいかもしれないけど、「騒音公害」は大げさでしょう。

この一連の書き込みは、虚偽や中傷の可能性もあるので、理事長に報告しました。

あとは理事長が対応する必要があれば対応するでしょうし、このような誰が書いているかわからないサイトなのだから無視すれば良い、と考えればこのままでしょうし、虚偽なので放っておけない、と判断すれば何らかの動きがあるかもしれません。

真偽も含めて、後は理事会の判断ですかね。

私も　サンクンガーデンを注意してみていますが特段の騒音を感じません。皆様のご協力でこれからも　GHが住みやすくなればと　思います。

投資目的の輩が増えたのでガラが悪くなってきたよね。
西麻布が近いのがそもそもの間違い。

中古物件がSUUMOなどに結構でていますね。
高額物件だけあってなかなか買える人がいないのでしょう。
それにしても、中古物件の価格は分譲時の価格よりも高いですね。
もう築35年以上なのだから、分譲価格よりも高いのはどうなのかなと思います。

>もう築35年以上なのだから、分譲価格よりも高いのはどうなのかなと思います。

どうなのかな？ってw
分譲時の平均は一億弱でしたが、現在は倍以上、中には3億以上で売買されている部屋もあります。理由があるから高いのですよ。あの広尾駅前の好立地に二万坪超の整形地など今後出てこない希少な超一等地。いくら出しても買いたい人がそれだけいるということです。そしてそろそろ建て替えの話も出てきていますから、先行で買い漁っている人もいるという話です。大事なのは立地ですから。上物はいくらでも建て替えできますよ、そういう富裕層が多いエリアなので。

さっそくのレス有難うございます。
誰もが認めるヴィンテージマンションなのは間違いない。
でも、3億円超の中古物件などは、少しずつ値下げをしているのに、1年以上も売れていないみたい。
この価格水準では、買う人は、10～20年後に自分が売るときはたぶん大幅に値下げしないと売れないのではと思ってしまう。
それでも構わないと思う人しか買わないのではないかな。

> 10～20年後に自分が売るときはたぶん大幅に値下げしないと売れないのではと思ってしまう。

逆でしょう。建て替え案件がより具体的になってきて更に上値になると思います。
まだ不確定ですが、近くの六本木ヒルズのようにオフィスタワーとレジデンス棟になるという話もあり、そうなると場所柄坪単価1500から2000万クラスになっても何も不思議ではない。
実際建て替えになれば、例えば110㎡=33坪の部屋が5億程度になる可能性もあるわけで、
それから見ると現在の価格はまだまだ安いと判断している人がいるのでしょう。
まあ将来のことをどう考えるかはあなた次第ですが。

なるほど、そうですか。
そうすると、中古物件でなかなか売れないものがあるのは、なぜなのでしょうね。
仲介業者は、将来の建替えが具体化した場合のメリットとかをセールス・トークとして買主候補の客に話さないのでしょうか？
ヴィンテージマンションといっても、やはり、設備が古いからですかね（たとえば、風呂の追焚きができないらしい）。

渋谷区都市計画課によるとガーデンヒルズを含む広尾4丁目は、30m第3種高度地区になっています。
つまり、今後もせいぜい10階程度の高さの建物しか建てられないはずです。

静かな環境が保たれるなら、高いタワーよりも今のままがむしろ好ましいと思いますが。

10年くらい先の長期修繕が予定されているし、理事会は100年持たせると言っているので当面建て替えはないです。隣のフォレストの方が先に解体されるでしょう。10年くらい前に、某大手不動産の知人にたくさん情報収集してもらって買いましたが、あと最低50年は確実に持つと言われました。

不動産詳しくないですが、日経新聞などによると、世界的に不動産価格が低下局面になり、売れなくなっているとのことだったので、ここに限らず、売るためにはもう少し値を下げないといけないタイミングかもしれませんね、全くの経済素人の考えにすぎませんが。

>全くの経済素人の考えにすぎませんが。

本当に世間を知らない素人さんですねえw
都心回帰、二極化が進んでいます。都心三区への人口流入は加速していますし、2050年の人口増減予測を見てみても都心三区は二桁増ですが、世田谷区や渋谷区など少し郊外に行くとじはっきり人口減の予測です。豊島区などは池袋があるにも関わらず、23区で唯一消滅可能性のある区として危惧されていますね。また世界的に見ても、NYやロンドンの好立地不動産は益々価格が上がり、つい先日もアメリカの住宅で史上最高値の約250億円というタワーマンションが、NYで売買成立したそうですし、世界的にも都心回帰の動きは顕著ですから、そういう意味でも、二極化は嫌が応にも加速します。おおよそ山手線の外側の郊外エリアの宅地の価値は、どんどん下降していくことは覚悟しておいたほうがいいでしょう。買うなら都心エリア限定がいいかと。高いですが価値はありますので。

ご参考。

「米国で史上最高額の家、NYのペントハウスが260億円で取引成立」

https://www.msn.com/ja-jp/news/money/%E7%B1%B3%E5%9B%BD%E3%81%A7%E5%8F...

色々な見解があるのですねえ、色々な人が色々な立場から自分に有利なことを言うのは世の常でそれも普通でしょうから、真実は後からわかる、というところでしょうか…

https://moneytimes.jp/finance/detail/id=1415

>>150 匿名さん

その記事ですけど、そもそも首都圏の意味分かってます？
23区でも都心三区がいい、渋谷区や世田谷区でも人口減と書きましたよ。
首都圏など千葉や神奈川などでもアウトでしょ。世間を知りたいならもっとよく勉強しなさい。

なので色々な見解があるのは民主的でいいことですね。

>>151 買い替え検討中さん

山手線外側の渋谷区ではないのですよ。良く勉強してください。

>>151買い替え検討中さん

広尾4丁目は30m高度地区ですよ。
世間を知りたいならもっとよく勉強しなさい。

>広尾4丁目は30m高度地区ですよ。

やっぱり無知ですねえw
確か都知事の権限で、規制緩和は可能なのですよ。実際、広尾GHのように建ぺい・容積率に余裕ある広い敷地の場合、高度規制が緩和される可能性は大だと思いますよ。逆にお隣の港区は規制で背の高いタワマンは建てられなくなりましたから、すぐ隣の渋谷区では税収増加の一環として誘致する可能性もありかと思います。まあその時々の経済状態や政治バランスなどにもよるのでしょうが。そういったことも含め、もっとよく勉強しなさい。

まあ、「人を懲らしめたいという強い衝動を持つ者を信用するな」（ニーチェ）というところでしょうか。

>>155
タラレバの希望的観測を聞いてもねえ。

ガーデンヒルズがタワーになるかもとかソースは?
広尾の閑静な住宅地を規制緩和であえて商業地化するとかソースは?

現実と夢の区別がついてませんね。

またサンクンガーデンでガキが奇声あげて走り回ってる
公園でやってくれ。こちとら病人を看病してるんじゃ。

渋谷区景観計画策定の目的（H25.3月）より抜粋

【２つのまち（商業・業務機能と住機能）の調和を目指して】 近年、周囲の街並みから突出した規模の建築物が出現するなど、 地域によっては好ましくない景観が見られるようになり、渋谷区では、建 築物の絶対高さを制限する高度地区を定め、良好な景観の形成の誘導に取 り組んでいます。


渋谷区の考えとして、渋谷駅等主要駅周辺の商業地はさらに発展させる一方、
江戸時代の大名屋敷を起源に持つ広尾の文教地区の景観、松濤など の落ち着きのある住宅地の景観を守っていく方針と明言しております。
よって広尾ガーデンヒルズを含む広尾４丁目において、容積率等の大幅な緩和は今後もないでしょう。

ガーデンヒルズの資産価値がさらに高まり、高値で取引されることは一住人として歓迎します。
しかし愛着のある自分の住むマンションがバブル化して、この閑静で稀有な環境を失う事は望んでおりません。

ここが良いマンションであるのは間違いないですが、もしかして10年、20年と経つと、賃貸の人が多くなるかもしれませんね。昔、ワシントン郊外で似たような、素晴らしい大型マンションに住んでましたが、数年前に行ってみたら、すっかり賃貸化してました。別に悪くなったわけじゃないと思いますが、オーナーが高齢化すると、それもまたやむなしか、と。

そうなったとしても、私は住み続けますけど。これ以上の環境はないので。どこか、もっといい環境のマンションがあったら、知りたいです。ないですね。ここは、なにしろ電柱がないんですから。帰ってくると、ほんとにホッとします。

これほど便利な立地なのに、森の中のような緑と静寂、素晴らしい管理、心豊かに生活できる環境、この住み心地の良さは、いくつかの都心の新築マンションを渡り歩いた身としても、何物にも代えがたいです。小さなお子様連れのご家族も多く、高齢化一辺倒でもありません。購入時よりも価格相場がまだ上昇しているようですが、上昇しようがしまいが関係なく、（さすがにあり得ないだろうとは思いますが、たとえ購入時より一億円値上がりしたとしても)手放すつもりはありません。

>>166 匿名さん

ガーデンヒルズが出来る前からの広尾ご近所住まいです。
緑は多くいいのですが、建物が多くてまるで団地のよう、とは近所でよく話していました。
それから、環境はいいですが建物の設備がいかんせん古すぎますよね。特に水回り。
お風呂は追焚き仕様に変更できないというのは本当ですか？あとフローリングへの変更も管理組合から許可が出ないそうですね。それから一番の問題は旧式の暖冷房システム。今どき床置き式など毎月の電気代など不効率ですし不便ではありませんか？

そのような不便さを帳消しにするような生活環境、ということだろうと思います。住んでみないとわからない、現世的な価値を超える良さがあるように思います(むろん好みはあると思いますが)。自分でも、住む前は、知人の大手不動産会社の者の言う推薦の辞を、半ば疑いながら信じて購入しましたが、その通りでした。かなり飛躍した比喩になりますが、流行っているポップスよりも、クラシック音楽の方が普遍性があるというような感じでしょうか。　

>>168 匿名さん

あなた住んでいない人ですね。私が訊ねたこと具体的に何も答えられませんね。リアル住人なら以下回答できますか？

・お風呂は追焚き仕様に変更できないというのは本当ですか？
・フローリングへの変更も管理組合から許可が出ないそうですね。
・旧式の暖冷房システム。今どき床置き式など毎月の電気代など不効率ですし不便ではありませんか？

>>169
昨年ガーデンヒルズを購入し、簡単なリフォームを済ませた者です。

フローリングへの変更は、アレルギー等の理由があれば可能と伺ったはずです。
冷暖房は、普通に天井埋め込み型に変更しています。確かにガーデンヒルズ売り出し当時は床おき式だったようですが。
風呂の追い焚きについては思いつきもしませんでしたので管理組合に聞いてみましょう。

しかし、追い焚きとか随分と庶民的なご質問で。

168の方は、このサイトをよくご覧になっていて、すでにそれらのことをご存じの方ですね。かつて、正確な情報交換が重要と思い、追い炊き不可や、フローリング禁止などの情報をアップした本人でございます。個人的には、それらの不便さを越える良さが感じられるというのが主旨ですが、先ほどの飛躍したたとえで申しますと、ポップス的な(むろん揶揄しているのではありません)最先端の設備を求める方の中には、この不便さが耐えられないという方もいらっしゃるでしょうし、好みは様々なのは申すまでもありません。むろん、お嫌な方にはお薦めできないのも、いうまでもありません。電気代は特に気になったことはありません。
サイトのタイトルが｢広尾ガーデンヒルズってどうですか？」ですから、一住人としては、その答がこのようになります。良識のある正確な情報交換の場になればという願いからの投稿でございました。では、失礼いたします。

170の方が書いて下さったので、追記です。カーペットによるハウスダスト等のアレルギーの診断を受けられた方は、理事会の審査の上、フローリングが可能になることがあります。エアコンは、元々は、ヒルによって、天井植え込みのところと、床置きの所(確かノースヒルだったような）があったはずですが、リフォームで変更は可能なことがあると聞いたことはあります。追い炊きについては、そもそもがホテルのようなセントラル給湯なので湧かす設備がなく、浴槽に給湯する形です。リフォームして変更した住居があるかどうかは存じません。
また正確な情報交換に寄与すれば、と思い、追記いたしました。

171ですが、「168の方」は、「169の方」でした。訂正いたします。では、失礼いたします。

>そもそもがホテルのようなセントラル給湯なので湧かす設備がなく、浴槽に給湯する形です。

といいますと、家族一人一人入る度に給湯しないといけないのですね。追焚きのないお風呂が今どきあること自体驚きですし、しかも変更できないというのは決定的に不便ですね。毎日のことですし論外でした。確認できてよかったです。

以下ご参考ください。



追い焚き風呂の配管は雑菌だらけ!

焚き風呂の配管掃除をしないとレジオネラ症に感染する危険性が。追い焚き風呂の配管に繁殖する菌の中でも怖いのが「レジオネラ菌」です。

どんな症状が出る？
レジオネラ菌に感染すると「レジオネラ症」という症状を発症します。2～10日前後の潜伏期間を経て、高熱や咳、頭痛、筋肉痛などの症状が見られるようになります。最悪の場合、死に至ることもあります。

文明の利器を否定している人生ですか・・・？
交通事故が怖いので車運転しないというレベルと同じに感じます。
そこまで文明を避けて、不便な生活をするヤセ我慢の生活などあり得ないです。

そうですね、耐えられない方には耐えられないと思いますので、そういう方はむろんお住まいにならない方が良いと思います。当たり前ですが我慢して生活するのは健康に良くないですし。その条件下でも気に入った方が選択するという価値観の多様性があり、その自由が保障されているのが社会の健全なあり方といえると思います。正確な情報提供ができたとしましたら、良かったです。

>>174
レジオネラ肺炎は老人は死亡率高いですよ。

ガーデンヒルズが出来る前からのご近所さんだそうですから随分とお年を召されているでしょうね。
追い焚き風呂はくれぐれもご注意ください。

書いている間に書き込みがあり、脈絡がわからなくなりそうなので、また追記でございます。177は、174の方への御返事でございました。

>>172 匿名さん
>ホテルのようなセントラル給湯なので湧かす設備がなく、浴槽に給湯する形です。

少し気になったので一言です。ホテル式というとお湯張りの際には、いちいち浴室に行って蛇口をひねって、また溜まったところで行って蛇口を止めるという面倒を毎日されているのですか？ご存知かどうか知りませんが、今どきの全自動式だと、例えばキッチンからでも全自動ボタン押すだけでお湯張りが始まり、適量まで溜まると自動的にお湯張りストップし保温に入ります。湯温が下がれば自動的に設定温度まで追焚きなど便利に使えるのですが、もう20年来そんな昨日は当たり前だと思っていましたが・・・時代に取り残されていてそれに耐えられるのですかね？しかも交換できないとは致命的ですが、それでも住み続けるのですか？？

↑変換ミスです。失礼しました。
Xそんな昨日
○そんな機能

たまにこちらを拝見しますと、関連のない話題や不確実な情報が書かれているように感じられますので、一住民としてはなるべく正確な情報を発信し、本サイトの趣旨に立ち返り、ご検討中の方のお役に立てればと思っております。

180の方のご質問ですが、拙者も以前は追い炊き機能付きフルオートバスのあるマンションに住んでおり、その便利さを享受しておりました。それが不動産関係の友人から本物件を大々的に薦められても少し躊躇した理由でもあり､仰る意図もよくわかりますが、個人の経験則的に比較しますと予想よりはデメリットが少ないように感じました。

予想外だったメリットとしては、セントラル給湯ですと、給湯からの高温のお湯の流量が大変豊富なことです。一般のガス湯沸かし器のように、水の流量を少なくして温度を上げる操作が不要だからだと推測します。

そのため浴槽にお湯がたまるのが比較的早く、フルオートバスのスイッチを入れて風呂が沸くまでの待ち時間よりも短いように感じます、その点はストレスが少し減った印象を持っております。

なお、個人的事情としまして、リフォームの際に、お湯と水の混合シングル給水栓(正式名称は存じませんが)にし、湯量も設定できるようにしましたので、一度ひねるだけで、浴槽が一杯になると自動的に給湯が止まります。これがないとかなり不便だと思います。もしご購入を検討されている方は、そのような給水栓をお付けになることをお薦めします。大した高価の物でもありません。

旧居のフルオートバスでも、やはり2日くらいもするとお湯の汚れが気になるようになるため、そのくらいのスパン(個人差のあるところかと思います)でお湯を入れ替えていたので、自動混合栓があれば、毎日お湯を入れ替える手間は、それほど大きなストレスにはならないという印象です。

家族も入りますが特にお湯の入れ替えはしないので、1日の中で何度も溜め直すこともないですし（思春期のお嬢さんがいらっしゃるお宅など、入れ替えたいお宅もあるかもしれませんので、個人的条件です)、少しぬるくなれば給湯から熱めのお湯を注ぐと、前述のようにかなりの勢いでお湯が出せますのですぐ温まります。

個人的には、総体的にはフルオートバスの方がメリットが上まわるように思いますが、予想よりもストレスは少なかった、という印象です（それをはるかに超える住み心地の良さがあり、それで手放す気がなくなったという次第です）。

もちろん個人的な体感ですので、毎日栓をひねるといった操作のストレスは耐えられないという方も多くいらっしゃるかと拝察します。そのような方は本物件は選択肢から外された方が良いと思います。

冒頭に記しましたように、ご興味のある方に正確な情報をお届けしたく、努力して書いておりますが、常時こちらのサイトを見ておるわけではございませんので、ご質問を頂いてもお返事が出来ないことも多々ございますので、ご了承いただけますと幸いでございます。

マンションで一番大切なのは立地条件と管理体制、そして住環境。
一方、当然だが最新のマンションに比べてガーデンヒルズが設備等で劣る面があるのは事実。（無論その最新の素敵なマンションもいずれは古くなり淘汰されていくが）

ガーデンヒルズは、このマンションに大切な３条件を高いレベルで満たしている。だからこそ多くの方々に評価され、古くなっても淘汰されることなく高い価値を維持している。
しかも古いと言ったって、別に古民家に住むわけではない。

非常に簡単な事。古くてもガーデンヒルズが気に入れば住めば良い。

私個人はガーデンヒルズが好きなので絶対に手放さないが。

住人さん方のおっしゃる通り、追い炊きできませんし、最近の新しいマンションには当然あるような最新設備なんてありません。
天井埋め込みのエアコンは、業者に頼めばクリーニング代もかかります。
不便さは山ほどあります。

私も購入は反対でしたが、独身の頃に賃貸で住んでいた夫が勝手に決めてしまいました。
文句を言い言い住んでみると。

つかず離れずの親戚のような管理のきめ細やかさだったり、季節ごとに咲く花々を楽しめたり（今は桃と梅が咲き乱れています）、みんなで飼っているマンション猫はたくさんの名で呼ばれています。
大きな家族のようで、でも余計に立ち入りされない安心感。

規定の先にある、ホスピタリティーのサービスが、ナショナル麻布やテナントにある。
住めば住むほど、その人なりの居心地良さが育っていきます。バージョンアップするんです。

とくにパリやニューヨーク、フィレンツェなどに暮らしていた経験がある方には住みやすいと思います。
帰ってきた、マイホーム！の、リラックス感はかけがえのないものです。

ただ、最近、住人の会話に上がるのは、国際線の飛行ルート近いこと。
何回か試行運行がありましたが、会話ができない煩さです。
実際に空を飛び出して、耐えられなかったら、引っ越しは考えてみようと思っています。
でも、売りには出さないです。

当初からガーデンヒルズに住んでます。住み心地は申し分ありません。友人の最新タワーマンションや3億超える豪華マンション、それもとてもいいですよ。
価値観はそれぞれ違うので自己満足する選び方でいいと思います。
築36年ですから何もかもが古いですが、何故か自己満足度は高い不思議なマンションが広尾ガーデンヒルズです。しかし、他に類のない環境、管理のよさ、この素晴らしいビンテージマンションを終の住処として快適に住むにはやはり、リフォームが必要です。
8年前にスケルトンリフォーム、オール電化はもちろん、全て最新式なものに変え最高級モデルルーム以上に仕上げました。贅沢な空間に様変わり。

外観は質の高いレトロな建物、室内はモダンな新しい新築マンション。リフォームすれば古さも不便さも解決。
広尾ガーデンヒルズは古いからこそ完成された環境にあり、今では建てたくともコスト的に無理なデザイン建築、立て直さず丁寧に手をかけて大切にしていきましょうと昔からの住民の想いは強く協力し合ってます。欧州のように100年目指すこんなマンションも素敵ですよ。

> 8年前にスケルトンリフォーム、オール電化はもちろん、全て最新式なものに変え最高級モデルルーム以上に仕上げました。

でも、一般設備である追焚きすらできないとか論外でしょw
それに専有部の配管交換はできても、共有部の躯体配管は容易に交換できず36年だと、
赤錆などヒドイ状態ですよ。健康被害も恐ろしい。まあウォーターサーバーにすればいいけど。
でも、元々広尾に住んでいた元広尾住民としては、山手線が使える便利さ、大きいですよ。年配ならすべてタクシー移動でもいですが、それなら敢えて明治通り近くに住む意味ないですしね。もっと空気のいい立地でいい訳ですし。団地のような広尾GHは古さも相まって興味湧きませんです。すいません。

ああ、あと追加ですが、天井高も現在の水準だとGHはとても低いですよね。
高級物件では2.7mは欲しい。そして窓周りではハイサッシ。
階高変更できないのと同じで、サッシなどはリフォームでは変更不可ですからね。
今となっては、そんな旧レベルの低仕様で今後何十年も住み続けるは結構ですけど、
なんだか惨めに感じてしまいます。
それから耐震性も、免震・制振技術の向上した最新のマンションと比較し、
かなり劣りますよね。命がかかっていますから、内装の新しさとは重要度の次元が違います。
まあ、でも愛着のある方はお好きにとしか言えませんが。

共用部の配管は交換済みです。これからも更新予定です。
天井高は、リフォームだと2.5までは可能でした。サッシは大規模修繕時にペアガラス更新が可能です。耐震は高層ではないのと、現状の耐震性能なら問題ないであろうというのが仲介大手不動産の見解でした。ちなみに、その関連の大手不動産のリフォーム会社は、東日本大震災の時は、湾岸タワーは屋内補修の仕事がたくさん入って大変だったが、ガーデンヒルズの依頼はほとんどなかったといっていました(担当者談です。正確なデータは存じ上げません)。

補足ですが、天井高2.5まで可能というのは、知る範囲の限られた情報で、他の棟や部屋の詳細を存じ上げておりませんが、もっと高くするのも可能かもしれません。

>>187 元広尾住民さん

で、今はどちらにお住まいですか？

何よりも必死感がある人が少ないのが良いです

やはり、現行のマンションと比較してしまうと仕様はかなり低いですね。

>共用部の配管は交換済みです。これからも更新予定です。
交換済み？私の知人の話では、PSは躯体内部で交換は難しいとのことでしたが？

>天井高は、リフォームだと2.5mまでは可能でした。
現行2.4m台とは・・低すぎて論外ですね。高級マンションでなくとも今どき2.6mはあります。

>サッシは大規模修繕時にペアガラス更新が可能です。
e-lowなど複層ペアガラスは今どきは普通です。ハイサッシの意味分かっていないようですね。ご参考まで画像よく参照されてください。サッシの交換は構造上不可だと思いますよ。

>耐震は高層ではないのと、現状の耐震性能なら問題ないであろうというのが仲介大手不動産の見解でした。
その他の古いマンションと同じく希望的観測ですね。耐震化の図られていない物件だと、実際に大地震が来たらどうなることやら・・

あまり荒らしてもらいたくないですね。
FIXに興味ないですし、日差しもキツくないので。
鳥のさえずり、蝉時雨、虫の音、充分な緑、住み心地は良好です。
地下の平置き駐車場も待ち時間ないので、ストレスないですね。
写真のパーコはラウンジかと記憶してますが、お宅のマンションですか？

千鳥ヶ淵のマンションは交通量が凄いから空気が結構悪いんだよね　あと買い物事情が最悪だよ

今日は21時頃までサンクンガーデンで子供達が発する大声、奇声が聞こえてたな
うるさかった
管理センターは見回りしてるんじゃろか?全然注意しねえのな
公園じゃねえんだよったく

こんな時間までギャーギャー子供が奇声を発して走り回ったり遊ばせてる親がいるのが異常だな
よそから来てるのかなんか知らんが、遊ぶなら公園行けっていう話なわけで
建物が密集してる中のスポットで騒いだら響きまくることくらい分からんのか
管理人は放置だし本当にどうしょうもないモラルの低い連中が増えたな

評判良くないレスばかりですね。
確かに古さが目立って、仕様も低い感じですが、中古価格はなかなか強気ですが、実際の住み心地はどうですか？

都心なのに別荘地の森の中で生活しているようで、住み心地は最高です。

中古物件が売れ残っていますね。特に高額物件は。
売主は物件に自信を持っているし、お金に困っているわけでもないので、値下げしてまで売ろうと思わない。
他方、買いたい人は、素敵な物件ではあるものの築35年以上の古い仕様でこの価格（分譲価格よりも高い！）は高すぎると思っている（この価格で買うと、20年後くらいに自分が売ろうとするときは、たぶん損をするかもしれない）。損しても構わないと思うような大金持ちでないと買おうと思わないかもしれない。

簿価の損益なんてレベルじゃなくて今後20-30年後の
日本経済の予測ができたら本当に大したものだ

少なくとも生産年齢人口とGDPは現在の7割程度になるわけで
そのときの住宅というものがどうなっているかだね

資産価値に関わらず数十戸くらいの管理は維持できなくなるところが
続出して結果的に大型団地のほうが有利になるという見方もある
なんにせよこれからは本当に難しい時代になる

ガーデンヒルズは一応100年住宅っていうことですが、万が一将来的に建て替えになっても所有者には追加にお金がかかることなく建て替えが出来るって会報に書いてありましたよね。会報はさっと読んですぐに捨ててしまうので手元に無いのですが。他に住民さんいらっしゃいませんか？そんな風に書かれていましたよね？

>>54 匿名さん

引用のためにレスの形にするけど、数年前のコメにある通り
建て替えって高層化して余剰床作らない限り全部所有者の持ち出しだよ。
だから五階建てを五階建てに建て替えました
延床面積増えてません、なんて話見たこともない。
そこが個人の好みで損してもやる、ワガママが通る戸建とは違うところ。

つまりこの巨大団地の規模で合意形成出来て軒並み高層化出来れば持ち出しはない。
とても可能性ありそうに思えないけど。
高齢化するほど、自分が死ぬまで建て替えなんてやめてくれって年寄りが増えるし
この規模が高層化して、売り切る自信のあるデベいないんでは。
そこが多摩とかニュータウンの絶対金額安い団地とは違うところ。
あと万一、高層化しないで住民負担で賄おうって話になっても
年寄りではローンが組めない。持分売って、追い出される羽目になる
建て替えなど絶対阻止に回るだろ。

近所の都営みたく戸主が死んだら配偶者でも残れない
→最後の一人になるまで他が全部空き家でも追い出しに専念さながら
余裕のある所有者が淡々と買い増ししてって損しても建て替え決めちゃう、
というウルトラCでもやれば別だが、そこまで資金に余裕があって
何十年かかるかわからない、バカな夢見る金持ちいないだろ。所詮はマンション
一棟買い占めするにも結局は、規模と金額がネックになる。
広尾だから、ガーデンヒルズだから特例とか夢見るのは、リスク高すぎるからやめた方が賢明

>>225 匿名さん

はい、そのように書かれていました。

まあだからいま築30年くらいのマンションは絶対に2030年までに建て替えを済ませるべき
合意は非常に難しいと思うけどそれができた組合があれば本当に勝ち組だ

>>226 匿名さん

1,000戸規模で合意形成はかなり難易度高いだろうね。広尾周辺でそんなに仮住まい見つけるのも難しいし。
でも、もしこの場所に2,000戸規模とかでタワーマンションが建てられるなら絶対売れるからディベロッパーはやりたくてしょうがないでしょ。

問題は、ここの竣工年1983年。つまり新耐震だから、理論上は建て替えする大義名分がない。
お役所はもちろん旧耐震旧々耐震から建て替え促進しないとならないし優遇措置もそっち優先
新耐震にお鉢が回って来るには旧耐震が片づいてからでないと。つまりまだ数十年かかる。

加えて、優遇措置が引き出せたとして6.6ha（）もある敷地にゆったりと建てられた各棟を
それぞれ高層化なんて出来るの？出来たとして全部に買い手つく？one hyde parkじゃあるまいし。

ビル建てる敷地大幅に削って元麻布ヒルズみたいなツイン、トリプルタワーに出来るなら不可能ではないかもしれないが
そんなプラン現在の環境が気に入ってる所有者がOKしないよね。ちなみに元麻布ヒルズにして敷地面積1.2ha。
いかにここが贅沢な、逆に言えば建て替えやりづらい建て方しちゃってるかがわかる。

サンクンガーデンで子供達が大声を出して遊んでいると、声が響いてうるさいのは事実としてあります。ただ一日中あそこで子供達が遊んでいるということはありません。

サンクンガーデンのガキうるさい

相変わらず朝は鳥の鳴き声が聞こえてきます。今の時期は木々が青々と生い茂っており、コロナで外出を自粛している日々ですが木々や鳥の鳴き声に非常に癒されています。都心でありながら木々に囲まれているマンションにしてよかったと思っています。

>>228 評判気になるさん
建設業界で働く熟練職人がどんどん減っているのに、不必要な建て替えして、莫大な損を被るのは区分所有者だけ。バングラやベトナムからの研修生でまかなっているのが、昨今の日本のマンション建設。建物など数百年は持つよ。デベの甘言にのったら、もうおしまい。区役所もグルかも。気をつけよう。

ghは、　容積率が　余っている？
ただで　建替え可能？
でも　今のところ　建替え希望者は　ほとんどいない。

中古購入を検討してましたが、口コミも参考にしながら先を見越して賃貸契約もありかなと思い始めました。
https://bobcarnivals.com/outline/171/

こんなとこ
羽田新ルートの飛行機の轟音がうるさくて住めたもんじゃない。

救急車の音はどうですか？

業界人の腐ったようなのがたくさんいるよね。広尾ぜんたいに。

>>240 マンション検討中さん

腐ったようなとは？

外国の方が多いのでしょうか？

サウスヒル南側眺望の部屋なら閑静だし日当たりも良好で最高ですね

管理組合を私物化して利権を貪ってる連中がいると某マンション評論家が告発してますが事実なのでしょうか？

S氏ですか？別スレに動画貼られてますけど
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/620200/
名指しで告発なんてするかなあ。
仮に名指しだったら訴訟沙汰になる。ならなかったら＝真っ黒

ここに限らず、ある程度年数経ってる大規模物件は疑ってかかった方がいいくらいだと思う
みんな理事やりたくないから不具合出なければ問題もないもんだって性善説で考えすぎ

ここは良いよね。もっと後の時代ならタワマンになってしまっていたかもしれない。広尾ガーデンフォレストみたいな建物にいずれ建て替えでしょう。

遂に来ましたね。
広尾ガーデンヒルズの再来と定評の高い「三田一丁目計画」。
個数もコンセプトもほぼ一緒（緑が豊富）。
広尾ガーデンが老朽化した現在住み替えを検討される方も多そうな物件ですね。

https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52504619.html

夕方になると、DVを受けているかのような女の子の鳴き声が響いて、とても悲しいです。隣のフォレストから響いてくる声なのか、ガーデンヒルズの住民なのか分かりませんが、全ての住民の方がハイソで穏やかな人という訳じゃないかもしれません。森のような環境に囲まれているので、何かあっても通報してもどの棟の事なのか分からないところは少し不気味です。

子どもは親を選んで生まれてくると言われています。虐待を受けている子もその経験が積みたくその親を選んだのでしょう。他人がとやかく口を出すことではありません。

他にない環境なのでここに決めました。
樹木と石垣がここのステータスを上げています。
ただし、建物優先でフォレストの方にしました。
定借は特に気にしないので。

先日、久しぶりにヒルズ内を歩きました。大きな轟音が聞こえ、少しの時間で聞こえなくなりました。２回目に空を見上げたら航空機でした。静寂も魅力の一つでしたが、あれが数分おきではたまりません。

外見が古い。
典型的な80年代の昭和のマンション。

長く使うことは良いことだが、いかんせん古い。
SDGSという概念もない時に建ったのだからしょうがない。

所有者持ち出しで建て替えればよい。
外見も綺麗にして欲しい。

マンションて新築で買う人が大体一番お金持ち
年数経つほど値下がり価格も精一杯が入り込む

持ち出し追加負担を可決出来るかな？1,000部屋超えてて

ガーデンフォレストの方は借地だから築50年経ったら更地でしょ。
ガーデンヒルズの方もあと十数年で築50年。どうするんだべ?

ヨーロッパだと築100年、200年のマンションは普通なのにどうして日本の住宅の耐用年数はこんなに短いのだろう?

地震国だから。
購入者が極端に新築信仰だから。
ヴィンテージなんてせいぜいドムス程度の戸数でなきゃ無理でしょ。
中古で売りに出るたび購入者属性が下がるんだもん

マンションは、築年数が経つとめんどくさいことが増えるから新築で買って10年以内にまた別の新築を買って引っ越すのが理想だと個人的には思う。
どっちにしろ、羽田新ルートで騒音がひどくて住めない所が増えたのは確かです。
天気が良くてもひっきりなしの騒音で窓も開けられないのはQOLに大きく影響しましたね。子供達の通う学校の上空を通過って非道としか思えない。渋谷区港区でこの有り様だから大井町辺りなんてもっと凄いんじゃないかと思う。行ったこと無いけど。

>>254 匿名さん

HGHの総世帯数って1500だと思うが違ったか？　
代官山の同潤会アパート（現 代官山アドレス）の建て替え事業の記録を読んでいたら鼻血が出そうになった。建て替え事業に２０年の歳月を費やしたと書いてある。大規模再開発の場合、デベロッパーがごっそり何百世帯を事前に買い取ってくれるとか無いんすかね？　

wikiには1,181軒とある。

建て替え決議がよほど順調に進んで、しかも間違いなくウチが担当デベになる、
って読みでもなければ、デベロッパーは動けませんよ。
たとえば南青山第一マンションとかコープオリンピアは
決議が暗礁に乗り上げて数年経過してるけど、そんな物件大量購入してたら
株主から間違いなく責任を問われる。上場企業がそんなリスク背負えないでしょ

年数経つほどインカム<キャピタル狙い購入者が増えるはずだから
建て替えポジは増えるだろうけど、その所有者が稼働するかと言ったらそんな保証ない

マンション建て替え要件を緩和する方向に政府は動いているようですが、今回起きているような建材価格の高騰や人手不足がまた将来において起こらないとも限らないので、持ち出しが出る可能性も十分ありますよね？

ここの場合は一戸が広いから、追加負担の代わりに
持分減らす手が使えるのはメリットかも知れん
当事者がそれをが許容するかは別の話だけど。
負担出来ない所有者が負担出来る所有者の足を引っ張るのはいずこも同じ

>>259 匿名さん

南青山第一マンションやコープオリンピアなんていう都心でも超が5つ位付く超絶最強立地ですら決議が難航してるんですか・・・。建て替えって難しいんすね

第一マンションズは条件を巡って意見が割れて頓挫、とか報道で見る
コープOは2割以上持ってる飲食テナントが、建て替えすると床が減っちゃうからと反対してる限り無理。

老朽してるから建て替えになる物件は、所有者も当然高齢者が多い。
持ち出しあったらローン組めなかったり、持ち出しなくても戻って来るまで生きてないからここで死なせて、とか

金額次第の投資物件の方がラクかも。住んでて下手に思い入れとかあると、プライスレス言い出す奴が出て来る

マンション買って４０年、５０年だと、働き盛りの頃に新築で入居した人達が丁度高齢者になってて人生の思い出のほとんどがそのマンションと共にあると去りづらい気持ちが出てくるんでしょうな。思い出とかそういう感情の部分が絡んでくると非常にややこしくなる。

羽田新ルートという愚策で飛行機がうるさい

広尾ガーデンヒルズは建替えができるとしてもいつになるかわからないので、新しいマンションに移りたい住民は三田ガーデンヒルズに住み替えるのがよさそうですね。
今ならまだ広尾ガーデンヒルズは高値で売れるでしょうから。

この辺りでも、飛行機の音が気になるのですか。
閑静な住環境のせいかもしれません。

>>267 匿名さん

一度いらしてみてください。騒音のすごさが分かります。丁度センターヒルの真上を通ってサウスヒルの方へ抜けていきます。渋谷区だと大分高度が低くなってますね。この騒音に耐えられない人は、静かに引っ越していっています。天現寺の辺りで見ると飛行機が大きくてギョッとします。上皇さまも高輪に滞在されてた時、やんわりとですが言及されていましたね（飛行機の本体のお腹が見える、本体に書かれている文字まで見える的なことをおっしゃっていた記憶が）。

三田ガーデンヒルズが大人気ですね。
広尾ガーデンヒルズは当分建て直しはなさそうで、広尾GHから三田GHに住み替える方はたくさんいらっしゃるのでしょうか？

まあ、最小限の持ち出しで建て替えなんて虫が良すぎますよね。デベロッパーは高値でばんばん売れるから建てるわけで、同じ立地でハイグレードな新築に住みたければ、100万/m^2くらいは払ってねって話ですよ。数年前みたいに200万/m^2なんかじゃ売れなくなっていて長期売り出し中物件も目につきますし、じわじわ価値は下がってますよね。いつ頃投資対象としての価値が0になって時限付き居住スペースとしての価値だけになって、その時にいくらくらいになるのか興味あります。この物件は都心マンション価格推移のモデルケースなので。

今から10年後くらいには、広尾ガーデンヒルズは我が国ナンバーワンのヴィンテージマンションの地位を三田ガーデンヒルズに明け渡すのでしょうか。
でも、三田ガーデンヒルズは5棟をギュウギュウに詰め込んだ感じがして、やはり広尾ガーデンヒルズが永遠に日本最高のヴィンテージマンションであり続けるのかもしれないです。

100万円/㎡ 程度の追加負担で建替えができるのでしたら、広尾ガーデンヒルズの住民の方々は余裕で払えるでしょうから、少なくとも一部の棟の建替えの話は進んでもおかしくないですね。全部の棟の一斉建替えはハードル高いでしょうけど…
それとも、全棟一斉にでないと建替えができないことになっているのですか？

>>272 匿名さん
HGHもぎゅうぎゅうですけどねｗ

MかLかどっちだったか忘れたけど、白髪ハゲっぽいおじさんがやたら周りに当たり散らしてたんだけどあんな奴も住めるんだねぇ、内見来た時びっくりしたわ。

三田ガーデンヒルズは販売順調で工事も進んでいますが、案の定、建物の配置がキツキツであるとの不満の声が上がっているようです。パークマンション棟の広い部屋を買った人は満足でしょうが、コート棟を買った人は微妙でしょうね。
やはり、三田GH完成後も、広尾GHのヴィンテージマンションNo.1としての地位は不動といってよいでしょう。

築４０年ではさすがに今さら買うにも勇気がいるでしょう。
ただ管理体制など広尾GHから学べることは多いと思います。

たしかに、築40年近いのに分譲価格よりも高く売り出されているのは驚きです。
でも、住んでみての満足度は、広尾GH＞三田GH でしょう。
三田GHのパークマンション棟の広い部屋は格別ですが、高杉です。

区分所有法が改正されることになっています。
改正が実現すれば、広尾ガーデンヒルズでも1棟ごとの建替えをすることが容易になるとのことです。
全棟一斉でなくても1棟ごとに建て替えられるようになることで、建替えに動き出す棟が出てきそうですね。

以前書かれてた
>将来的に建て替えになっても所有者には追加にお金がかかることなく建て替えが出来る
って会報？の話が荒唐無稽すぎて…、現状の3倍はあるタワーでも建てる試算？
そんな計画、行政が許すと思えないんだけど。
余剰床作らない＝所有者が増えない話だったら、解体費も建築費も全部所有者負担だし

>>280 通りすがりさん

港区田舎の三田と，洗練の広尾。
住み心地、考えないと，何とも言えない