【契約者用】ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町

>188
しかし、お金じゃないといても、お金以外に解決の方法あるんですか？
こういう投稿は、２０％で決まってる違約金をさらにもっとよこせ、もっと誠意を見せろ、とゴネて、
この機会にもっと儲けようとしてるようで、うんざりします。

>188

貴方の言う手厚い対応って何ですか？　30%ですか？　40%ですか？
要するに、もっとよこせってことでしょう？

>193
ちょっとなに言ってるかわからない。すでに住んでるならわかるが、引渡し前にそんな仮定の話をされても意味がない。感情的になっても何も解決しません。

2割に違約金では地所に全く痛みのない金額です。
建築費用や解体費用は鹿島持ちでしょうし、再分譲の際部屋数と価格を1割増やせば2割の違約金などすぐに取り返せる金額です。
仮に鹿島や関電工から賠償金が取れれば、下手するとプラスに・・・。
実損失に加え機会費用の損失を考慮すると、とても2割で我慢できないのは当然です。

建築資材の高騰、エネルギーの高騰、作業員給料の高騰、作業員不足、建築重機の不足。
ここ数年の物件は、5－７年前の物件に比べ大幅にコストが上がっており、一方品質は大幅に下がってるのが実情。
この南青山の決定的な欠陥は別としても、当初の設計より手抜きがあるのは当然でしょう。
完成後の建築確認でもほとんど発見されない。

大手なら違約金を払えますが、中小の場合、手付金も返却されない。

↑
１８８さん
全般の記述へ反応されていらっしゃる方も既に居られます。

私は関西財閥企業で修行させて頂き現在は事業を行っております。
サラリーマンの立場や自身の事業を支えてくれる社員への思い遣りが足りませんか？

如何にも１８８さんの既述の以下のくだりには奢りを感じると言わざるを得ません。


『私ども契約者は、かれらの会社に勤めるサラリーマン社員ではないので、馬鹿にするなという感じです。こういった高額物件のお客さんはどういう人か、本当によくわかっておられるのか、疑いたくなります。』

＞197
三菱がどれほどの損になるか否かは、関係ないことです。
2割以上の違約金を求める場合、その根拠が無いですね。

貴方の言う実損失って何ですか？機会損失とは？　そういった全ての損害を補填する為の違約金2割です。

>188

この程度の物件で高額所得者気取りはやめましょう。

190さん。あなたが本当の契約者で金銭欲が多少でもおありなら、弁護士に相談をお勧めします。この状況で、手付倍返しで売主が解約できると主張する弁護士はいないんじゃないかなー？

>203
>194-196は同じ人物ですが、
同じ人物ではありません。落ち着きましょう。そのような思い込みは冷静な意見交換のじゃまになります。

今回は本当に残念でした。
オプションを考えたり、何度も現地に足を運んだり楽しみにしておりました。

説明会には行きませんでした。
直接関わっていた現場の責任者の方が殆どいらっしゃらなかったと知り、
唖然としました。
すべての対処に追われている販売の方がお気の毒に思えます。

立て直しを待つのも手だと思いましたが、ここの土地にマンションが建つのかも
わからないですし、何よりも立て直すと７階の高さの建物はもう建てられない。
（契約時の説明では、４月からは条例で４階くらいの高さ制限が出来るということでした。）
我が家は、高層階契約だったので、他の物件を探すことになりました。

周辺の住民の方にも迷惑をかけます。
後ろはパークハウスですし、隣はK邸。
何よりも、工事車両が入り日赤通りも迷惑だと思います。

住民にとっては、本当に不幸中の幸いだと思います。
私は告発してくださった「関電工」さんには感謝をしています。
わからないまま入居していたと思うと、ぞっとします。
震度５で崩壊する耐震性であるなんて・・・
内覧に行ったときは、阪神淡路でも１件も崩壊しなかったと説明を受けましたので、
安心して契約しました。

個人的には、少なくとも三菱&鹿島施工のマンションはもう一度
調べ直してほしいくらいです。
また、国土交通省に働きかけもしたいです。
皆がこれから安心してマンションを購入できるように・・・

三菱地所はグラン一号案件でこけて、これで一定以上のハイクラス物件では三井に永遠に追いつけないということですかね。もともと噂では藤和と一緒になって以来、高級案件など無理という知人の話しも聞いていたのですが、まさにそうなってしまってショックです。契約者も色々な方がおられるとおもいますが、投資物件でなく、居住目的で選んだ人は、悔しい思いをしている人が多いのでは。三菱地所の方々も契約者の気持ちを本当に理解しているのかしら? この分では相当禍根を残すでしょうね。

皆様、お疲れ様でした。
違約金の２割は最低限度という意見もありますが
残念ながら最高限度も２割という事なのであしからず。
でも納得できないのなら国土交通省の太田大臣に相談されてみては？
三菱と鹿島の免許権者なので・・・

契約書上では、履行の着手後であれば、帰責事由のある当事者からの違約解除はできないですよね。なので地所は合意解約を目指しているわけでは。そういう意味では、契約書に書いてある2割の違約金に必ずしも縛られることなく、慰謝料等を含めて、個別事情により斟酌して、慰謝料等を請求すれば良いことになりますね。当事者合意の上での契約解除ですから。地所がいうように、契約者を公平に扱うという主張はわかりますが、個別事情を一切排除するというのもいきすぎであり、無理があるでしょう。

>208
履行の着手後で有ればね。引渡し前は履行の着手前が通常だから。

だから引渡期日を待たずに早期に契約解除を申し出たと言うわけですか。

地所がバンザイしちゃったわけだから、このまま引渡予定日を迎えても引渡が実行されずに契約不履行になるだけ。契約不履行の違約金も一緒だから差はないっしょ。

契約不履行より、合意解約のほうがイメージダウンは少ないかな。

>211
だからー引渡予定日までに倍返しで解約できるんだってば、契約書上は。そうせずに3倍返し。それが三菱の誠意ってこと。同業他社はイヤな前例だろうけど。

さっさと幕引きしたい裏があるんだろうな。

>212
だからー引き渡しが必ず「履行の着手」前だなんて明確に決まってないんだからさ。詳しくないなら黙ってれば？

引き渡しが「履行の着手」だというなら、「契約履行」はどの時点のつもり？

>214
契約履行は買主なら代金支払、売主なら鍵引渡し。
お互いに相手が履行する前であれば手付解約が出来る。
三菱は買主から代金振り込まれるまでは解約出来る契約だがそうしなかった。

一方的に解約ができるのは履行の「着手」までだが？

>216
めんどうだから検討スレその2の678あたりを見てね。

3倍返し。。。契約者は本当にラッキーですね。

>214さん
別に「買主なら代金支払、売主なら鍵引渡し」だけが履行の着手ではないですよ。
ちょっと手持ちの資料を見てみましたが
東京高等裁判所平成３年７月１５日判決（出典：金融・商事判例８８６号２５頁）
土地の売買において、買主がその代金支払債務について客観的にみて当該契約上前提とされていた支払手段の具体的用意をなした場合には民法５５７条１項にいう履行に着手したものといえるが、転売代金をもって売買代金の支払いにあてることの了解を得ていたとか、転売及びそのための整備が売買契約の前提となっていたような事情が認められない場合に、土地の買主が転売契約を締結し、その履行のための作業を始めたとしても、これをもって売買契約の履行の前提行為をなしたものということはできない。

と言う事は、反対解釈で居住中の不動産売却契約をされた方なんかで購入資金調達方法が相手方に明示されてたなら「履行の着手」になる可能性があります。。

いずれにしても何が履行の着手にあたるかは「裁判やってみないとわからん」ぐらい微妙です。

普通の不動産売買契約書なら相手側が履行に着手するまでは手付解除ができる。
それ以降の契約解除や契約違反の場合は、損害賠償または違約金として相手側に
売買金額の２割を請求できるというのが一般的なんだが地所の売買契約書という
のは契約条項に何か小細工しているのかな？

詳しくないのは自分とわかって214は黙っちゃったな・・・

>219
その通りで、手付金倍返しの解約を三菱地所がした場合、契約者が履行の着手を主張し違約金を求めても裁判で争うことになる。
しかし三菱地所は裁判で契約者と争うことは望んでいないから、最初から違約金支払を提示してきた。
契約者はラッキーだけど、こんな前例を残したことは不動産業界には望ましくないだろう。まあ内容が酷すぎるから三菱地所の判断は正しく、消費者としては良い前例を作ってくれたと評価すべきだ。

３倍返しですか。。驚きです。財閥系の強さですかね。

>221さん
・・いや214さんの引き渡しが履行の着手とは決っていないを補足したつもりだったのですが・・

この高裁判例の主旨は履行の着手と言うのは①ある程度の負担をともなう行為をして ②相手方がそれを認識してる事・・で特に②を強調してると思います。
だから家具を予約してたなんてのは駄目ですが、もしかしたら居住用の不動産を期限付の売買契約をして、その事を支払い手段として明示してたら「履行の着手」になる可能性はあります。

いずれにしても裁判例があまたあるぐらいに微妙で揉める所です。

でもまぁ法律論なんてこの問題の本質には関係ないのでこれぐらいにいたしたく。

＞223さん、

おっしゃる通り、本質の問題こそ大事ですよね。
地所や鹿島は、高いブランド力をバックに、大企業で安心、checkeyesで高い品質管理などをセールストークにつかっておきながら、この有様ですから、本当に契約者の信頼を裏切る行為ですよね。あれだけの大問題工事をしておきながら、現場所長が一番悪いような説明をしていますが、8月に問題をおこしておきながら、ここまで隠そうとした隠ぺい体質、また、チェックできなかった地所側にも大いに責任がありますね。契約者へのお詫びの対応も、早くことを終わらせておしまいという姿勢が前面に出ている感じで、正直、嫌な感じがします。そんなお粗末であれば、高いブランド、財閥系だからすばらしいなどというセールストークは一切やめるべきですよね。

行政やマスコミももっと突っ込むべきだと思います。この問題は、きっと、このマンションだけの問題とは思えない、業界全体の体質問題だと思います。他の業界であれば、こんな手抜き問題があれば、とっくに社長の首が飛んだり、行政からの処分があってもしかるべきですが・・・・・。

>>219
その判例、転売代金が、そのまま代金の一部として納付されるような契約であれば、履行の着手と言えるといっていますよね。
単に、現居を売ったり、売ったお金を代金にする予定と、資金計画を伝えていただけでは履行の着手とはいえないと読むべきだと思います。
他にも、登記費用の司法書士代金支払いなども履行の着手とはいえないなど、非常に厳しい判例が多いですよね。

ただ、上のも含めて、履行の着手と認められなかった要件の多くは一般人が見たら、それが履行じゃないなら、一体何が認められるの？て思うものが多いですよね。
そういう問題で裁判してたらイメージが悪くなるから、一律違約金で解約としているのだろうなと思います。

行政は一体何してるんですか？

>>227
情報収集くらいでしょう。この手の話で、行政にはさしたる権限も要員も与えられていません。
かといって、要員を増強なんて事を言い出せば、公務員批判にさらされるのは目に見えていますから、手も足も出ないのです。

買換えが履行の着手で手付け解約ができなくても、地所は事業中止を決めたわけだから、引渡日を過ぎても引渡ができないって状況で契約不履行になるだけ。売主側の契約不履行のときは２割の違約金（ただし、手付金はこれに含まれる）なので、手付け解約と一緒。

なぜ、地所が三倍返しなんて提案してるのか。裏があると考えるのが妥当でしょ。

>>No.225
>>勝手に建物看板の写真を掲載

それって何の罪にもなりませんよ？？
物や風景には「肖像権」がありませんからね

＞227
どこかに貼り付けてありましたが、役所は建築基準法とかに基づく命令権限を持ってますよね？
このまま何もせずに次に事故起きたら、不作為を問われて関係者全員更迭では？

不自然な説明もしてるでしょ。覆ったら、宅建物業法違反もありうる。それだと免許取り消しって処分もある。

それにしても、手付の2割払ってあとはおしまいという姿勢が頭にくるね。説明会に呼びつけるだけでなく、販売担当者が説明会を受けてさらにお詫びにくるなど、普通はもっと個別に細かく対応、フォローアップがあっても良いのに。それなりに高い買い物だからね。そもそも心がこもっていないね。誠心誠意とよくいえたものだ。こういう会社、経営者はダメになるだろうね。こういう奢った会社はまた問題起こすだろうから、また、ひょっとすると世間が知らないだけで問題物件が引き渡されているのかも? 全く頭くるね。何が誠心誠意対応しますだ！

今のところ三倍返しってえさをつけての合意解約を求めてるんで拒否して、次にどうでてくる
かってのを待つって選択肢もある。その間の交渉でぼろ出してくるかもしれないし。

手付の2割ではなく、売買代金の2割の書き間違え。いずれにしてもなんのフォローもないし、販売時は熱心な営業マンもどっかいってしまいましたか? こういう時こそ会社の品格が問われます。ようは この会社、自分たちは一流だと思っているかもしれませんが、結局、やっていることは最低だな

>>231
はい、権限ありますけど、セットバック破りのブロック塀なんてしょぼいものですら、手も足も出ない。それが行政の現状です。
予算と権限をもっと与えれば出来るでしょうけど、皆さん公務員の権限拡大には批判的ですよね。

せめて年内の引っ越が出来ればなー。

もしくは違約金を頭金にして再分譲の時に
部屋のグレードを上げるのもいいかも。

とりあえず、新居を探さないといけないのですが、どこがおすすめでしょうね。
青山ですと(港区南青山アドレスだと)、青山ザ・タワーや南青山テラス常盤松フォレスト、あるいはプラウド南青山あたりが候補になるでしょうか？　新築のプレミスト南青山は、賃貸も出るでしょうか？
４月までに、いい賃貸物件が見つかると助かるのですが。

＞236
伝家の宝刀、ギョウセイシドウだってあるじゃん。
やらない屁理屈は聞きたくないよ。

＞238　本当に質問しているのか、質問のフリしたザ・タワー推しの人なのかわからないけど、
南青山アドレスにこだわるのは学区の関係？
青南小の学区内で賃貸を探すなら、とりあえず王子ホームズでもいいのでは？
古いけど青南小に近くて立地抜群、全館フルリフォーム済みで綺麗、ここと同じ中層マンションです。

＞238　本当に探しているのなら、そんなこと自分で不動産会社に行って聞けばよいこと。

>229
なに言ってるかいろいろと意味不明。
違約金に手付金が含まれる訳ないだろ。ド素人まる出し。
>221を読みたまえ。

>>なぜ、地所が三倍返しなんて提案してるのか。裏があると考えるのが妥当でしょ。

わざとミスリードしようとしてるなら229に裏があると考えるのが妥当だ。

私は、青山を諦めて、番町あたりを候補に考えます。
2割の違約金を頭金にします。