管理組合 質問スレッド

区分所有建物の一部滅失に該当するので、以下を参照されたい。

区分所有法
第八節　復旧及び建替え
第61条－第64条

＜政令に定める災害による場合＞
被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法
第三章　区分所有建物の一部が滅失した場合における措置
第7条－第12条

２３６
分っていないね。片方の建物だけが滅失した場合の対応なんだけどね。もし片方の建物だけを建て替える
場合、その建て替え費用は全区分所有者で負担することになるんだろうね。単棟型規約なんだから。
そうした場合、建物が出来上がったら滅失した建物は新築となり資産価値は増大する。同じように経費の
負担をしたのに不公平となってしまう。
その前に単棟型のマンションで片方だけの建て替えってあるんかいな。２つある建物のうち小さいほうの建物が
倒壊した場合は２分の１以下だから小規模滅失で普通決議となるんではないの？

普通決議だとおもうが、たぶん積立金だけでは復旧できないから、一部自己負担すべきとか、借金とかして毎月の修繕積立金が上がるとか方針が決まらず大騒動になる。

一つの建物であるのか、複数の建物であるのかは、管理規約の問題ではなく法律の問題である。

>>235
>>237

他に言いたいことがあれば、ご自分のスレ「マンション総合問題何でも相談」に書き込めばよい。

なんで、快適なマンションライフさんだとわかるの？

２４０
２３７に対しての反論はあるの？
エキスパンションジョイントで繋がった建物のうち片方だけが倒壊してもう一方は建て替えの必要がない場合、
片方だけの建て替えの規定が法律にありますか？団地型管理規約なら当然法律にも規定されているけどね。
単棟型管理規約にも片方だけの建て替えの規定はないでしょう。小規模滅失か大規模滅失しかないですからね。
その前に専有部分がなくなっていますけどね。所詮単棟型管理規約では、エキスパンショで繋がった建物を建て替え決議で
対応することはできないのです。そこが問題なんです。

一つの建物に、片方の建物や両方の建物という概念は存在しない。

それとも、宮崎市では存在するのかい？

宮崎のひとはたしかここから引退しましたよ。

何度目の引退のことですか？

２４０
宮崎？そんなことどうでもいいだろう。それに宮崎とは関係ないよ。

>２３７に対しての反論はあるの？
エキスパンションジョイントで繋がった建物のうち片方だけが倒壊してもう一方は建て替えの必要がない場合、
>片方だけの建て替えの規定が法律にありますか？団地型管理規約なら当然法律にも規定されているけどね。
単棟型管理規約にも片方だけの建て替えの規定はないでしょう。小規模滅失か大規模滅失しかないですからね。
その前に専有部分がなくなっていますけどね。所詮単棟型管理規約では、エキスパンショで繋がった建物を建て替え決議で
>対応することはできないのです。そこが問題なんです。

＜わかりやすくして再掲＞
「一つの建物」の中に、「片方の建物」とか「両方の建物」とかは、物理的にも概念的にも存在しない。

それとも、宮崎市では存在するのかい？

２４７
エキスパンションジョイントで繋がった１つの建物、つまり単棟型マンションの場合、片方の建物とか両方の建物というのは存在しないが、そういった建物の場合、片方の建物？（エキスパンションで繋がった別の方）が倒壊した場合は単なる大規模滅失か小規模滅失ということになるのかを詳しそうだったので質問してみたけど、答えられなければそれでいいんだよ。
現実的には、一部建て替えが必要になるんだけどね。宮崎とか何の関係があるのか分からないが、話題を変えて質問をはぐらかそうとしているんかな？
答えられないんだったら無理にかきこまなくていいんだよ。

続きは、ご自分のスレ「マンション総合問題何でも相談」でどうぞ

お仲間が、句読点たっぷりのレスでお相手してくださると思います。

結論は、>>236 に書いてある。

なるほど

>>235
>>237
>>242
>>246
>>248

区分所有法では、一つの区分所有建物を基準として区分所有権が成立し、復旧や建替えも建物単位（建替えには複数建物の一括建替え制度もある）で適用されます。
したがって、一つの区分所有建物の一部分の建替えなどあり得ないことです。
つまり、【「一つの建物」の中に、「片方の建物」とか「両方の建物」とかは、物理的にも概念的にも存在しない。】ということです。
「区分所有建物の一部滅失とその復旧」の意味も理解できずに、意味のない投稿を続けることは、一種の荒らし行為ですね。

↑えらい。
快適なマンションライフを連呼する老人にかかるとこの同意表現も荒らしだと難癖をつけ
削除依頼するかなw？

ピロティが潰れたらジャッキで上げれるかな？

朝早くから書き込みされている方は一体いつ眠っているのでしょうか。
どうか充分な睡眠を取って下さい…

ワー、コテハンさんがいっぱい出ている！

マンション管理士の活用。。。パート５
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/res/1230-2000

別に匿名でもいいと思うが、他スレにまで付きまとうなら自分もコテハンにしてもらわんとフェアではなかろう。
見てるか。快適なマンションライフを連呼する匿名のことだけど。

↑めんどくさいのでしょう

>258
あなたも匿名と使い分けているでしょう。
面倒くさいんですよコテハンだと。それに気楽な気持ちで書けないですからね。
匿名掲示板に書き込むのにそれほど真剣にはなれないし、また書き込まれたものについて
１００％信じる者はいないでしょう。間違っているものも多数ありますし、自信のない書き込みだって
ありますよ。
それに付きまとうという表現は不適切ですよ。あなたもあっちこっち出没しては書き込みをしてるじゃ
ないですか。自分だけを正当化してもねえ。
最近は殆ど他スレには書き込んでいませんよ。連担棟関連の書き込み以外は。それとあなたが立てた
評論家が答えるというスレ以外は。

＜再掲＞
一つの建物であるのか、複数の建物であるのかは、管理規約の問題ではなく法律の問題である。

区分所有法３条団体は一つの区分所有建物単位に存在するので、建物が一つであるのか、複数であるのかの判定が重要である。
この判定によって、管理規約の方式が決まるのであって、建物が一つであるのに構造的に二つの部分から成っているからといって団地型管理規約を採用できるものではない。

当たり前でしょう。
だから法律で対応できないのでどうするのかと聞いているでしょう。

>>262

＜再掲＞
続きは、ご自分のスレ「マンション総合問題何でも相談」でどうぞ
お仲間が、句読点たっぷりのレスでお相手してくださると思います。

>263
あなたはここのスレ主？だろうね。そうじゃないとそういう発言はしないだろうからね。
しかし、あなたには連担棟のことは答えられないよ。知らないから、だから法律論だけでしか
こたえられないのだろうが。

連担棟について、この掲示板で最初に言及したのはわたしです。

＜参考＞
マンションの建替え･復旧及び団地について
鎌野邦樹（千葉大学法経学部教授）
http://mitizane.ll.chiba-u.jp/metadb/up/assist1/Sh-H0060.pdf

【抜粋】
8）連担棟の場合の決議の範囲第一段階での⑨に関しては､次のような理由等から中間試案には採用しないこととされた｡すなわち､連担棟については､それを構成する各部分ごとに区分所有者の集会の決議によるものとすべきであるとの考え方については､各部分の区分所有者はそれぞれ他の部分の共有持分権を有しており､当該部分に共有持分を有する他の部分の区分所有者が建替え決議又は復旧決議から排除されることについて合理的な説明が困難であると考えられるためであると（第8回における参事官室の説明）｡

>>235
>>237
>>242
>>246
>>248
>>260
>>262
>>264

結局、すべて荒らし投稿でしたね。

>快適なマンションライフを連呼

この言葉を初めに発したのはあなたではありませんでしたか？

>>268
>この言葉を初めに発したのはあなたではありませんでしたか？

「あなた」とは？

>258さんですよ
もっともこの数日の話ですが

同一人物という保証はありませんが
「快適なマンションライフのためと称して現役世代ガテン系家族をいじめるのは控えるべきでしょう。」
私が最初に見たのはこの言葉と記憶しています

こんなのもありました！
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/597538/

こんなのもみつけた…

早い方が良いです。これからは、ここらへんの知識のある役員が音頭取る時代になります。
管理会社に委託したりして、詐欺的行為を見抜いてください。取引業法も勉強して下さい。
道筋が見えてきたら、いずれは、建て替えか、壊すかを負わないといけないと思います。
資金の調達の見通しがつけば、建替えは夢ではありません。当れば民活は、儲かります。
オリンピック迄が勝負でしょう。それでも、日本の魅力は外国人には受けると思います。
組合員が承認さえすれば、空き部屋の組合の借り受け受け、または購入を計画する事

だから、その前に民泊にして、組合員の何らかの足しにすればよい、組合員が積極的で、
ある程度大規模なマンションならば、大手の旅行代理店も乗ってきますよ。私が理事なら、
一かバチかで、組合員に提案する、標準管理規約では、営利活動の禁止はうたっている。
しかし、マンションの危機的状況であれば、背に腹は代えられない。

とか、

分譲マンションをホテルとして使えるメリット、分譲マンションで学習塾を経営するのと同じです。
設備維持費が管理費を使え安上がり。

とか。

私が 荒らして しまいましたね。

>>270-275 【匿名】さん

最近、この掲示板に参加されたのでしょうか？
いろいろなスレに投稿されているようですが、完全な荒らしです。

女性とお見受けしましたが・・・

空き部屋対策で、組合管理の民泊を、推進して。お金を蓄えましょう。

>完全な荒らしです。


失礼じゃないですか？
変なレス、たくさんありますよね？
どうして私だけ人様からとやかく言われなきゃいけないんですか？
>273-275に上げた書き込みは荒らしじゃないんですか？
あちこち書き込みしてますけど、変な書き込みにそれこそコメントしていただけです。
人をバカにするのはいいんですか？
性別を指摘するのは許されるんですか？
私が荒らしなんて主観的じゃないですか？

元女？
今は男ですか？

荒らしっていういうのは、快適なマンションライフのために修繕積立金をあげるひとだろう。

●管理組合口座について●

「銀行の残高証明もそうだがコピーでは証明にならない。原本を必ず確認すること。」

通帳そのものを確認している組合はありますか？
うちの組合では残高証明のみで、組合側が通帳に触れることはありません。
帳尻が合っていれば問題ないものなのでしょうか？
通帳の金額に問題こそありませんが、うちの組合では不正な行為が行われました。

>>281
普通、年金に何回かは、通帳持って来てもらうのでは。

年金→年です。

>282
私が理事だった時はそのようなことはありませんでした。
唯一、口座の新規開設した時のみ目にしました。
写しでも通帳記帳の内容を見せるように要求したことがありますが、要求は受け入れられませんでした。

●管理会社の不祥事●
「多いのが工事関係であり、二重請求、架空請求など」

架空請求はともかく、二重請求であれば気がつくはずです。
うちの組合では、私の理事在任中に同一の発注書を渡されたこと、まるでわからない請求書を渡されたことが１回ずつありました。
何故気がついたか。
書類の受け取りと支出に関してはメモを残していたからです。
また、使途不明な支出に関して指摘した際に「前期のもので、期をまたいでいるものだから」と回答されました。
それは事実ですが、請求書を承認したのは私です。
承認した請求書に、記載のなかったものについて指摘をしたものです。

２８５さん、もう一つ調べて下さい。修繕積立基金（一時金）が分譲時に売主が買主から
徴収しているのに、第一回の通常総会の会計報告の収支報告及び貸借対照表に記載があり
ません。450戸のマンションで私の推測では、合計金額は１億円前後になります。

これは推測ですが、デベロッパーから、管理を受託する為に管理会社との裏取引ではない
か。規約には、第2節　費用の負担　（修繕積立金「修繕積立基金含む」）とあり、最近
「修繕積立基金」が削除されています。

分譲時条文（修繕積立金「修繕積立基金含む」）
第００条　修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限っ
て取り崩す事が出来る。
改正、条文（修繕積立金）
第ＸＸ条　管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み
立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って
取り崩す事ができる。

>286
議事録他、個人の書類も含め保存していないために調べようがありません。
議事録の閲覧を希望すればわかることと思いますが、過去に拒否されています(理事在任時)

うろ覚えなことを言うべきではないと思いますが、入居間もない頃、まるで無知であった私は「一時金はどこへいったんですか？」と質問したような記憶があります。

第１回の通常総会の議案の会計報告書には、収支報告書に修繕積立金の年合計金と
月別の記載はあります。貸借対照表の資産の部の預金にも一時金が加算されないで
積立金の年間合計金額が記載されているのみです。明らかに一時金は不明です。
そのうち明らかになるでしょう。大型マンションなので金額は億単位になります。
理事長経験者に問い合わせたら、一時金は支払っていたが、会計報告の内容
は知らない方ばかりで困っております。あらさがしと言う批判を受けております。
しかし、億単位ですから、ほっておけません。

>>284
ほぼ、ヤられてるね。
額が大きそうなので、一人で動くのは危険かも。
弁護士or国土交通省案件かも。

基金と一時金は解釈が異なる場合があるので、修繕積立基金に統一して下さい。

286さん
　信じられない話ですが、本当に本当ですか？

　先ず、規約の変更は特別決議ですので、総会で３/４の賛成がなければ変更できません。

　修繕積立基金はどこへ行ったのでしょう。
　考えられるのは
　①　途中で、積立金と積立基金を合算し、合計を積立金とした。
　②　分譲会社が横領した。
　②　管理会社が横領した。
　②　決算書の貸借対照表には載っていないが、管理会社がその分の通帳を持っている。
　位でしょうか。

　多分、①だと思います。
　総会資料があれば
　前期繰越積立金＋当期積立金－当期取り崩し＝次期繰り越し積立金がすぐ計算できます。
　

２９１さん、①は、第１回の総会資料はあります。確認したら、合計しておりません。
会計報告の貸借対照表と収支報告書も確認しました。基金はどちらにも含まれており
ません。明らかに行方不明です。こんな事があるのですね。

292さん
最初の年度に繰入したとは限りません。
「積立基金」の文字が消えた時には、基金がないという事が分かったはずですから、その時には、もうありません。
２年目から規約から「積立基金」の文字が消えた年までは調べる必要があります。
総会資料（年度決算書）さえあれば、調査は１０分もあれば出来ます。

管理会社には管理開始から現在までの総会資料がありますから、調べさせたらどうでしょう。
管理会社もトラブルはいやでしょうから、調べてくれるでしょう。

調べないようなら、何か知っているという事になります。

もし本当になくなったのなら、基金を受け取った分譲会社の横領が可能性が高いと思います。
管理会社が、最初からなかったといえば、分譲会社の横領という事になります。

民事上の不法行為の時効は、確か３年だったと思いますが、時効の発効は横領の事実を知ってからですから、十分間に合います。

修繕積立基金（一時金）を取らない、分譲もあるでしょう。

御請求書
？？？マンション
○○○号室 ●●●様

諸費用を下記の通りご請求申し上げます。

請求金額
204,000 円

明細
修繕積立一時金 204,000 円
合計 204,000 円

お振込み先
●●銀行●●支店
普通預金○○○○○○○
名義 ？？？マンション管理組合
代表 ●●●
※○年○月○日までにお振込みお願い致します。

２９３さん、第１０期までの会計報告（総会資料の一部）が、手に入りました。

貸借対照表、収支報告書、財産目録にも記載がありません。当マンションにお

いての、管理費等不足、一時金徴収をした形跡はありません。推測ですが、

①分譲会社が経営不振で積立基金を着服した。
②管理会社（大手）か、担当が（退職済み）横領した
③管理会社と分譲会社が共謀して着服した。
④第一期理事長が絡んで着服した。
⑤もともと、分譲時には修繕積立基金は徴収していなかった。

※２８６に記載しました管理規約、（修繕積立金「修繕積立基金含む」）の
「修繕積立基金含む」の規約書よりの削除は最近の改正です。４分の３以上
の賛成はクリアーしております。

⑤もともと、分譲時には修繕積立基金は徴収していなかった。
？？？
あなたは支払ったのではないのですか？
他の人はどうなのでしょう。

騒いでるのは築20年の中古買った人だよ。
時効より除籍期間20年ではないのかな。

誤）除籍期間
正）除斥期間

この度当マンションでは、下記の様に規約を改正しました。ご感想をどうぞ。
（専門的知識を有する者の活用）
旧規約　管理組合法人はマンション管理士等、その他マンション管理に関す
　　　　る各分野の専門的知識を有する者に対し、管理組合法人の運営その
　　　　他マンション管理に関し、相談したり、助言、指導その他の支援を
　　　　求めることができる。
新規約　管理組合法人はマンション管理士、マンション管理組合連合会、そ
　　　　の他　　以下同文

　※管理組合組合連合会を追加いたしました。

意味ないよ。

福原雅治さんの住居マンションに、このマンションに勤務する

４０代の女性コンセルジュが不法侵入で逮捕された。部屋

に進入中に、妻の吹石一恵さんと鉢合わせだそうです。

詳しい情報を投稿して下さい。例えば、このマンションの

管理会社など。ある大手の管理会社の住込み管理人は、教職

時代に教え子にわいせつ行為をして首になった人物でした。

仔の大手の管理会社は、吸い最近まで専有部の鍵を保管して

いました。

コンシェルジュ ね

築30年近くの中クラスのファミリータイプですが、12年前から働いている管理員がスペアキーを持っているようです。
鍵をなくした住民が開けてもらったとよく聞きます。
まさか？と思うことがありましたが、怖いですね。
長く働いているだけあって、住民のことはよく知っているようで、住民の噂話や悪口を言っているとよく聞きますから気味が悪いです。

鍵を変えたらいいんですよ。
むかしの美和のカギは簡単にあきますから
わたしはKABAのカギに変えてます。高いけど。

鍵を変えても管理組合費で変えますから管理人がスペアキーを持つことには変わりないです。
管理員が信用できない場合は個人負担でもうひとつ鍵をつける。

>>306
>鍵を変えても管理組合費で変えますから管理人がスペアキーを持つことには変わりないです。

管理規約では、「玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。」と規定されているのが一般的（つまり、シリンダー部分とキー（鍵）はいずれも専有部分）であるのに、なぜ管理組合が費用をだすのでしょうか？

うちのマンションも管理員がスペアキー持っているようですよ。

>>308
>うちのマンションも管理員がスペアキー持っているようですよ。

管理員がスペアキー持っているのではなく、警備会社が、各区分所有者から確認書を取り、一括して保管・管理をしているのではないでしょうか？

警備会社の入っていないマンションですが、管理員は常にスペアキーを管理しています。
それを証拠に、鍵を無くしたか忘れたかで敷地内をウロウロしていた住民が、管理員に解除してもらっていましたから。
後日、その住民に聞けば、スペアキーで開けてもらったとのことでした。

何戸のマンションですか？

400戸です。

>>312 さん

管理員は、常に４００本のスペアキーを預かっているのですか？
どこの管理会社ですか？

ところで、>>306 も、あなたの投稿ですか？

昔のマンションでは、管理会社にスペアキーを渡すのが常識でしたが、いつからの分譲かわかりませんが管理会社にスペアキーを渡すことはなくなりました。

マスターキーを持っています

専有部分共通のマスターキーなんてありませんよ。

そういえば、昔のサスペンスドラマは、分譲でも管理員にカギをあけさせて入るシーンがよくありましたね。

そんなサスペンスドラマなんかなかったぜ。

スペアキーと書き込んでいる方も、もしかするとマスターキーかもしれませんね。
昔、管理会社の人に開けてもらったことがあります。

>>318
医師の神田正輝と葬儀やの片平なぎさのサスペンスドラマだよ

そんなことより、修繕積立基金は見つかった？

こちらもサスペンス。

標準管理規約より、
(専有部分の範囲)
第7条 対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した住戸とする。
2 前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。
一 天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
二 玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。

以下略〜

基金の件は、サスペンスでは無くなりつつある。特殊なケースではある。

事実は、小説よりも奇なり。現実です。

いつまでそのネタ続ける気？
しつこいよ！

基金以外に気になる徴収金を見つけました。
私には関係がないから、黙っています。

自治会費とか？

>327管理準備金というものです。
私の所はなかったので。

自治会の会計報告での収支報告に瑕疵を発見、
内容は、理事長夫婦、親子が主体で、年末助け合い、、
及び赤い羽根運動の募金を、募金の中から着服
していたのではとの追及で、会長追放。

管理規約において、集合郵便受箱に専用使用権を設定しているマンションはあるのでしょうか？
少なくとも、マンション標準管理規約では設定していません。

標準管理規約に無いからと言って無い訳ではない、規約により
共用部分とする事が出来る。内では共用部分として長期修繕
計画に組み込まれ、交換費用は積立金で支出する。

>>331
>標準管理規約に無いからと言って無い訳ではない、規約により共用部分とする事が出来る。

共用部分かどうかを聞いているのではない。
管理規約において専用使用権を設定しているマンションがあるかどうかを聞いているのである。

>331さん
規約や細則にメールボックスに専用使用権を記載しているところはないでしょう。
但し、共用部分にはなっているでしょう。
もし、専有使用権を認めなければ管理組合としては各人のメールボックスを自由に開けることもできます。
各人ごとのメールボックスも必要ありません。
しかし、管理組合としては各人ごとのメールボックスとして認めているんでしょう。
専用使用権としては記載はないけど、一般常識としてそこまではやっていないんでしょう。
それぐらいは理解しなければね。屁理屈だけでは管理組合は管理できませんよ。
規約化しなければ納得できないというなら、規約に明記すればいいんですよ。ベランダや専用庭と同様に。
私は３３１さんではありません、念のため。

>331
もう一つつけ加えるなら、専有部分内にある共用部分である窓枠サッシや網戸、玄関ドアも
共用部分になっています。しかし、専用使用権は明記されていないでしょう。
それと一緒ですよ。常識の範囲内です。

>331
インターホンはどのような扱いがされてますか？専用使用権が明記されてますか？