プレミスト葛西

>>394
ワイズマートは今年リニューアルしたばっかりできれいでいいですよね

ただあの入り口付近の歩道の狭さはもう少しなんとかならないものかといつも思ってしまいます。。。

たぶん普通列車と快速列車の切り替え部分のチェックとかだと思うんですけど。
当方７Fの線路沿い（プレミスとよりは離れてますが）に住んでますが、窓閉めててもカタカタカタと金属音が響くんですよね。
人も結構いるので話し声もたまーに聞こえてくる。。。

12/19時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期一次は3戸、第三期二次は4戸、第三期三次は3戸、第三期四次は2戸の合計46戸が売り出し済み。そのうち成約済みは37戸。第一期～第三期三次の先着順（売れ残り）は7戸。第三期四次の先着順（新規）は2戸。未売り出しは10戸。
現時点の成約数:37戸/56戸 残戸数:19戸/56戸
現時点の成約率:66%
成約状況の推移:
成約確認月 05,06,07,08,09,10,11,12
月別成約数 23,02,00,02,03,01,05,01
合計成約数 23,25,25,27,30,31,36,37

予想通りと言うべきか新規分を先着順で優遇しても何故か売れ行きが鈍い。１週目で1部屋売れたのはだいぶ健闘したほうか。とある記事によるとマンション購入で避けるべきことは高値掴み。買った瞬間にローン残債割れになるリスクあり。一方で今年は駅近マンションが売れる傾向がより強まったとのこと。高値掴みや部屋の狭さを割り切って万が一の事態に備えてすぐ売れる換金性の高い物件が好まれているようだ。駅遠物件には冬の時代だが駅近物件には追い風が吹いている。この風にうまく乗っていきたいところ。

その通り。

高値掴み。

ここはかなり高いので、
買った瞬間にローン残債割れになるリスクあり。

４．５帖の部屋は、クロゼットの物を取るためには、ベッドの上を
通らないと行けないんじゃないですか。
仕方ない。

補足だが換金性=資産価値の高さではない。マンションの資産価値はざっくり言えば購入時からの値下がりが少ないこと。一般的には駅近マンションは資産性も換金性も高いが高値掴みの場合は資産性が落ちるのは避けられない。それでも相場高騰の高値物件が売れるのは外国人の投資を除くと相続税対策や贈与税の特例等で親からの資金援助が期待できるから。またローン金利の底値が続くのも大きい。マンション広告の特集では割高マンションでも今の変動金利ならローンが組めるチャンスとのこと。過去に安いマンションを高い金利で買ったのと比べローン支払い額は低くなるとの試算付きだ。だが高額ローンを何とか組む手段としてスタート時点の返済額が低くなるだけで変動金利を選ぶと返済破綻のリスクが高まる。そのリスクヘッジは資産性や換金性の高い駅近物件を選ぶことだが高値掴みの物件が資産価値を保つには将来のエリア相場の上昇が必要不可欠。過去の割安物件の資産価値がこの物件にそのまま当てはまるわけではない。そのリスクをとっていま高値掴みの駅近新築を買うか安い中古や駅遠を選ぶかオリンピック後まで様子見かは悩ましいところ。揺れ動く検討者をうまく説得し高額ローンを決断させるのが営業の腕の見せ所だろう。

相続税対策や贈与税の特例等で親からの資金援助が期待できるから。

高いから、親からの援助がないと、なかなか買えないですよね。

高値掴みの駅近新築

その通りの物件ですね...

判断が難しいのは今は高値掴みでも今後の相場次第では適正価格になる可能性があるということ。今どうしても葛西駅近が欲しい人は前向きな可能性に賭けてリスクを承知で買うしかない。販売が順調な時期はリスクの低い客が好まれるが停滞期はローンが通れば何でも良いのが実情。リスクの判断は検討者が徹底的に考え抜く以外ない。そこを自分の考えで決断したかのようにうまく誘導し契約に導くのが一流の営業。買いたいが決断できない人は思い切ってそれに乗っかるのも１つの手かもしれない。

高値掴みでも、前向きな可能性に賭けて、リスクを承知で買うしかない。

説得力にかける説明ですね。

営業さん

やっぱり、騒音はありますね。
線路の点検音もするんですか。
二重サッシでも結構聞こえますかね？

12/23に物件概要が更新されましたが、今週は1戸売れたので、第一期～第三期四次先着順は残り8戸となりました。次の更新予定日は1/2です。

先週売り出した第三期四次が1戸売れました。売れたのはCタイプ3階4990万のようです。低い価格帯から売れる傾向はしばらく続くのでしょうか。また間取りプランも売り出し中のABC全てを再度載せています。とりあえずCタイプに興味を持つ検討者をある程度発掘できたので、他のプランも再度見れるようにしたのでしょうか。

それはさておき、来年は1/3から新たな気分で営業開始です。それにあわせて1/3～2/1の土日祝日に新春抽選会が開催されます。また、1/10～2/15のご成約キャンペーンとして、ディノスのカタログ商品30万分プレゼントも開始します。キャンペーン金額が増えないのは非常に残念ですが、この程度でもまだまだ食い付きはあると判断してのことでしょう。新年早々お客様から大きなお年玉を貰えるように頑張りたいところです。

私もお年玉物件欲しいです。

線路点検の騒音は何か分ったんですかね？？

>>408
そんなに気になるんなら自分で調べて発表お願いいたします

409さんは気にならないのですか？

>>410

そんな細かいこと気にするより駅近のメリットのほうが上回っちゃうから皆さん検討してるんであって。

騒音は細かいことではないけど、駅近を検討する人が騒音を気にするのは違和感がある。利便性が何より優先で他はしょうがないと割り切れる価値観の人でないと後悔するよ。

>>412
毎日深夜にワイズマートを使ってますが線路の
メンテでうるさかった記憶は
ないですかねー
もしやってるのであってもメトロ側でもこのご時世かなり気を使ってるんじゃないかとは思いますよ。

このままだと入居後も売れ残ってしまいそう。
そうなると値引きせざる得ないんでしょうね。
そうなるとあと一歩踏ん切りつかないひとには良いかもね。

最低でも500万は値引かないと。
高い。

騒音の問題は細かいことではないですよ。
生活していく上ではかなり重要な事だと思いますよ。
線路の点検音、気になりますよね。

>>416
私も気になりますので深夜の張り込み
ぜひお願いします。

>>415
頑張って500万引いてみてください！

近くに陽当たりも良くかなり広めの仲町公園が新設されたのは子供がいる家庭には嬉しいですね。

>>412
正論だと思います。
そこを気にするのであればなんか矛盾してる気が、、
そもそも100%納得の物件なんてないんじゃないかと。

今現在点検中のようで・・・
マジうるさい。。。

うちは二重サッシではないです。高層階なので電車の音はあがってきて正直うるさいです。が、線路の、点検音は寝てる時には気になりません。
それよりも、駅近メリットでプラスの方が大きいです。
前スレで皆さん書いていますが、スーパー、100円均一、本屋、飲食店、公園、ディズニー近い、日本橋、大手町、銀座等の都心まですぐで満足度が大きいです。
あと、駅前のバスロータリーや環七側と違ってとにかく住んでいて、電車の音以外は静かです。

やっぱり電車の音はうるさいんですね～。
駅近を取るか、騒音を我慢するか・・・

毎日、夜中の2時に点検音が聞こえるのは嫌ですね。

12/23時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期一次は3戸、第三期二次は4戸、第三期三次は3戸、第三期四次は2戸の合計46戸が売り出し済み。そのうち成約済みは38戸。第一期～第三期四次の先着順（売れ残り）は7戸。未売り出しは10戸。
現時点の成約数:38戸/56戸 残戸数:18戸/56戸
現時点の成約率:68%
成約状況の推移:
成約確認月 05,06,07,08,09,10,11,12
月別成約数 23,02,00,02,03,01,05,02
合計成約数 23,25,25,27,30,31,36,38

12月の成約は2件で少しペースダウン。年明けからの集客に期待か。最近では盆と正月明けに成約が伸びる傾向があるとのこと。帰省で親から資金援助の後押しを受けるのがその要因。高額マンションの購入には大きな後押しだ。また住宅エコポイントの復活やローン金利の更なる引き下げも購入心理にはプラスに働くだろう。

とは言えこのペースだと竣工前完売は厳しいが検討者には悪いことではない。竣工後なら現地で全ての間取り騒音や日当たり眺望を確認可能。契約するしないの決断や見切りを早くできる。現状から見て竣工後に残りそうな部屋は中高層が中心で日当たり的には大差ない。特定の部屋に拘りがなければ待つのも１つの手。それを睨んで販売側としてはGWまでは高値維持で勝負したいがどこまで我慢できるか。

>>422
すみません、質問ですが、部屋は西側の道路側ですか、東側ですか。東側の部屋ならアトラス東側のビルにかかる階でしょうか、ビルを抜ける階でしょうか。抜ける階なら環七の音は窓開けてどの程度ですか。
また静かというのは窓全開の場合でしょうか、窓閉めてのことでしょうか。窓開けてると高層階だとゴーっという特有の騒音がすると思いますが、それが全然静かということでしょうか。また内窓取り付けなどの対策をしているのでしょうか。
窓全開で電車の騒音以外は気にならないほど静かなのかを知りたいです。
細かくてすみませんが、回答頂けると嬉しいです。

投稿見てると他物件の営業さん？のネガティブキャンペーンぽいのが相当混じってる感じがしますね

必死なのはわかるんですけど真面目に検討してる人の邪魔はしないで欲しいんですよね

>>422
もしよろしければ教えてください。
駅前からイトーヨーカドー行きの無料バスが出ているみたいですがこれを利用する機会は多いですか？
車を手放す予定なので大変便利なように思うのですが…

422さんではないですが、ヨーカドーをよく利用するなら便利だと思いますよ。
難点は夕方以降は帰宅？で利用する人が多いのかメチャクチャ混みます。昼使うならすいてます。
また平日は1時間２本ですが休日は4本になります。

>>429
情報ありがとうございます。
実はとても気になっていて
ホームズやOK、湯処葛西にもいけちゃえるのを期待していたんです。

駅近だとお隣の西葛西にも軽々遠征できると思うのですがそういうことは有るのでしょうか？
葛西もかなり充実していますがランチや居酒屋など選択肢がグッと増えるのではないかと思いまして。失礼でなければ教えてくださいませm(_ _)m

>>430
ホームズやOKも良いですよね。
また、このマンション位の駅近なら西葛西駅周辺は電車使えばすぐですね。うちは定期があるのでチョイチョイ寄りますが、マルエイやイオンなど駅から離れた店で買い物するときは自転車で行くことも多いです。

12月下旬の販売状況と販売価格をアップデートしました。
販売中および未販売の部屋と値ごろ感を掴むのに活用してください！

　※先着順が販売中。価格が「----」が未販売。

Aタイプ　北東角住戸　70.31㎡
・1501号室 5740万：第1期 　：成約
・1401号室 5690万：第3期1次：成約
・1301号室 5660万：第3期2次：先着順
・1201号室 5630万：第2期 　：成約
・1101号室 ----
・1001号室 5570万：第1期 　：成約
・ 901号室 ----
・ 801号室 ----
・ 701号室 5410万：第3期2次：先着順
・ 601号室 5290万：第1期 　：成約
・ 501号室 5220万：第3期4次：先着順
・ 401号室 5170万：第1期 　：成約
・ 301号室 5090万：第1期 　：成約
・ 201号室 ----

Bタイプ　東中住戸　65.36㎡
・1502号室 5160万：第1期 　：成約
・1402号室 5110万：第3期1次：成約
・1302号室 5080万：第1期 　：成約
・1202号室 5050万：第3期2次：成約
・1102号室 5020万：第1期 　：成約
・1002号室 4990万：第1期 　：成約
・ 902号室 4890万：第3期2次：先着順
・ 802号室 4860万：第1期 　：成約
・ 702号室 4830万：第2期 　：成約
・ 602号室 4790万：第1期 　：成約
・ 502号室 4760万：第1期 　：成約
・ 402号室 4710万：第1期 　：成約
・ 302号室 4590万：第1期 　：成約
・ 202号室 4490万：第3期1次：成約

Cタイプ　東中住戸　71.40㎡
・1503号室 5550万：第1期 　：先着順
・1403号室 ----
・1303号室 ----
・1203号室 ----
・1103号室 ----
・1003号室 5390万：第1期 　：成約
・ 903号室 5290万：第3期3次：先着順
・ 803号室 ----
・ 703号室 5230万：第3期3次：先着順
・ 603号室 5190万：第1期 　：成約
・ 503号室 5140万：第3期3次：成約
・ 403号室 5090万：第1期 　：成約
・ 303号室 4990万：第3期4次：成約
・ 203号室 4890万：第2期 　：先着順

Dタイプ　南東角住戸　74.64㎡
・1504号室 6790万：第1期：成約
・1404号室 6590万：第1期：成約
・1304号室 6440万：第1期：成約
・1204号室 6290万：第1期：成約
・1104号室 6260万：第1期：成約
・1004号室 6230万：第1期：成約
・ 904号室 6080万：第2期：成約
・ 804号室 5890万：第1期：成約
・ 704号室 5790万：第1期：成約
・ 604号室 5590万：第1期：成約
・ 504号室 5550万：第2期：成約
・ 404号室 5490万：第1期：成約
・ 304号室 5390万：第2期：成約
・ 204号室 ----

>>426さん

422アトラスです。
長文になりますm(_ _)m

うちはワイズマートがある道路側の部屋と線路側に部屋があります。アトラスで一番線路に近い間取りです。
二重サッシではない普通の窓ですが電車の音以外は車の騒音等はありません。(点検音を聞こうと努力しましたがいつも寝てしまいます。)

窓を開けた時の音ですがゴーという音はうちではしません。アトラスは19階建てですし、言ってもそんなに高層ではないからかと。うちは普段窓を開け放すのは掃除の時ぐらいですが余程、何かないと声や音は聞こえません。
選挙カー通った時も窓開けないと誰だかわからない感じです。窓開けていても環七の道路音はしません。

窓を閉めている時の話ですが深夜に例えば暴走族的なのが年に一回ぐらい通る時がありますがそれは聞こえます。
救急車やパトカーのサイレンは遠くに聞こえる感じです。

現地に来てもらえばわかりますが駅近といってもアトラスやプレミストの辺りは車や人通りがそんなに多くはないのです。
あくまでも、アトラスでの我が家で感じることですが
窓全開でも電車の音以外は静かです。
時々カラスがカァカァと鳴いています。

ちなみに昼間の訓練の時確認しましたがこれもアトラス我が家での場合ですが窓閉めていても防災無線は聞こえます。

神経質な人は電車の音は慣れないと思います。
私は朝のラッシュ時、乗客整理のマイクの音が聞こえますが朝が来たな！一日の始まりだ！ぐらいに感じるし夜早寝した時すら電車の音があると寂しくないな。と思うので、、。
窓からスカイツリーと都心に向かう電車の景色も写真におさめるくらい好きなのでうるさいと思う時もありますが嫌にらならないのです。

西葛西には行きつけの焼き鳥屋があるので行きは電車で行って帰りは酔い覚ましに歩いて帰ったりします。
散歩好きなら西葛西は歩ける距離ですよ。
西葛西のカルディにも時々買い物行きます。

うちは、食料品以外の買い物は殆ど銀座、日本橋、丸の内ですませますがイトーヨーカドー、島忠ホームズ、無印、ユニクロ、GUなどを利用する方は無料バス便利です。時間見て少し前に行けば座れます。夜の帰宅時間以外は座って行けます。私も時々バスで行きますが品数豊富で楽しいですよ。プレミストも荷物持って楽に帰れる距離です。

家族は車に乗りますが私は運転しないので
バスでスカイツリータウン(520円)に行ったり、ディズニーリゾート(310円)行ってランチや買い物したりもします。
もちろん葛西臨海公園もバスで行けます。

旅行の時に成田や羽田行のバスもあります。
新幹線なら大手町で降りB2ｂ.B2c出口でてオアゾ内ぬけて、そのまま東京駅新幹線乗り場直結です。

あと、たまに葛西駅出発の旅行会社のバツツアーが出るので、楽しそうなツアーには参加します。

湯処葛西(人工温泉)も良いですが結構混んでます。平日がオススメ。
大江戸温泉グループの浦安万華郷(天然温泉)の無料バスも葛西に止まるようになったので今度行ってみようと思っています。
http://ooedoonsen.jp/urayasu/sp/access-bus3.html

>>430さん

上にも書きましたが西葛西には美味しいお店があるのでランチ行きますよ！沖縄料理のお店とか。で、帰りにカルディで買い物して帰ってきます。

あと、西葛西ランチではないですが夜、散歩がてら歩いて10分ぐらいの金の羊というサッポロジンキスカンも美味しいので良く行きます。

追記です。
我が家はアトラスでも環七側ではないのでプレミストとは騒音の環境が違うかもしれません。

それでも、プレミストのそばを歩いて通った感じでは環七の騒音が気になるという感じはないですが、、。
こればかりは現地に住んでいないのでわかりません。すみません。

>>434
貴重な情報本当にありがとうございます。
葛西駅近の具体的な魅力がとてもよくわかりました。
西葛西・葛西双方のメリットを堪能できることは大きいな〜と思いました。
ランチやお酒、買い物に至っても選択肢がたくさんあるというのは素敵ですね★

やっぱり電車の音は、窓を閉めてても聞こえそうですね。
騒音問題の件、どうしようかほんとに迷ってます。

>>437さん
我が家は二重サッシではない普通の窓なので、プレミストとは聞こえ方がかなり違うと思います。プレミストは一部を除き二重サッシですよね。
http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/kasai56/setsubi.html

あと、距離も若干違うし、
それと低い階だとアトラスでも電車の音、防音壁に守られ気にならないようです。

駅近だど、電車の騒音あるのはある程度仕方ないと思えるようじゃないとストレスフリーで定住するのは難しいかもしれませんね。

物件比較中とのこと、お悩みになるのわかります。
現地にしばらくいて電車の音を感じてみてください。

結局、駅前は居酒屋と普通のスーパーのみで何するにしてもバスでイトーヨーカドー行くか西葛西行かないとダメ

駅前でゆっくりランチとかお茶するとこもあんましない…

葛西に住んでそんな感想です

>>437
スッパリあきらめて地下鉄の駅近探しでもしたほうがご自身にとってもよろしいんじゃないですかね。
静寂に包まれた駅近を探すならつくばエクスプレスがオススメですよ

>>433さん
426です。
回答ありがとうございます。
ワイズマート沿いの道路は通ったことありますが、地上とマンションの上の階では音の聞こえ方が違うのではと思い質問させて頂きました。西側だと電車以外の音はそんなに感じないんですね。
プレミストも低層階なら病院が壁になって環七の音は聞こえなさそうですし、道路の騒音も気にならないのなら安心です。
プレミスト高層階は環七に向かってるので結構ゴー音がするのではと思ってます。もう１つのアトラスの北東側の高層階に住む知人の部屋は環七から離れてますが、以外とゴー音がしてましたので。そこの西側のお宅は433さんの部屋と同じように割と静かなようでしたので、幹線道路に面してなければあまり影響は無いのかもしれませんね。
音関係は実際に聞いてみないと何ともいえないですが、参考になりました。ありがとうございました。

>>441
誤解の無いように書いておくと、ゴー音がしそうだから高層階は駄目ということではなく、窓開けても気にならない程度なら嬉しい誤算だなあと思っての質問でした。営業さんは気にしすぎと言ってましたが、私はある程度の音はしょうがないと思ってます。

低層階なら電車の音＆点検音

高層階なら環七の音　ですね。

>>443
低層階なら車の音や通行人の話し声、高層階なら電車や線路点検、ひょっとして環七という感じですかね。
低層階なら防音壁で以外と電車の音は低減されるみたいなので。逆に高層階は遠くの電車の音も拾うのでよりうるさいと思います。
まあ二重サッシなので窓を閉めきれば騒音はほとんど聞こえないでしょうね。

二重サッシでも音は聞こえるよ。

プレミストの目の前は線路の防音壁ないよ。

防音壁はせいぜい葛西駅の真ん中から30m位だけかな。

>>446
外廊下側のことですね。
東電の鉄塔で遮るものがあまり無さそうですし、防音壁がないなら低層階でも音は気になりますかね？
鉄塔の向こう側に賃貸マンションを建ててますが、低い建物なので低層階でも音を遮る効果はあまりないのかなあ。音は上から回り込んできますから。
音が気になるなら竣工待ちもアリですかねえ？
良い部屋が残ってない可能性もありますけれど。

音はかなり聞こえそうですよね・・・

私も騒音問題が一番のネックです・・・

私も線路点検音など、騒音は気になってます。
情報ありましたら、よろしくお願いします。

>>449
全く気にならないですヨ。

昨年の年明けにMRでお話を聞いた時は、夏には完売すると思うので迷ってると買えませんよと言われましたが、予想外の苦戦？なのかしら。
立地はいいけど価格が高すぎ！と感じました。でも高い部屋のほうが売れてるんですね。
日当たりの良い南側のお部屋はとてもいいけど高すぎるよーと思いましたが、やっぱりいい部屋は高くてもすぐ売れるのかー。
人気のない部屋は南向きではないのがネックなのかしら？

というか、残っている部屋は更にバフォーマンスが悪いのでは？
中途半端に良い値段するのに駅前とは言え江戸川区葛西の低層階と考えるとね。

>>452
残っているのは、AタイプとCタイプの中層～高層階が中心だと思いますよ。低層も一部残ってますけどね。
売れ残ってる分は5000万オーバー坪240万オーバーの部屋が中心のようなので、欲しくてもなかなか手が出ないですよね。

隣のフィガロ音楽院は近くの島村楽器の運営になり移転しました。その後、何が入るのか気になります。
写り良くないですが平日お昼頃のプレミスト前。
もちろん車も通りますが頻繁ではないです。

1/9に物件概要が更新されましたが、今週は3戸売れたので、第一期～第三期四次先着順は残り3戸となりました。また、第四期の5戸が本日受付の先着順で売り出されています。次の更新予定日は1/16です。

今週売れたのはAタイプ13階5660万、Cタイプ7階5230万、15階5550万のようです。やっと最上階が売れましたが、このマンションの値付けの中では相対的にお買い得だと思います。先着順の残り5戸はAタイプ5階5220万、7階5410万、Bタイプ10階4890万、Cタイプ2階4890万、9階5290万です。また新たに売り出しの第四期の5戸は、Aタイプ2階4990万、11階5600万、Cタイプ13階5470万、14階5500万、Dタイプ2階5290万のようです。やはり売れた分も新規分も条件の良い高層階と安い低層階が中心で、トレンド通りの要望の入りかたですね。

とにもかくにも、営業さんにはお年玉ラッシュで嬉しい悲鳴です。この勢いを続けて、竣工前完売できるかに注目です。

455さん、とてもお詳しいですね。
これは見学に行かれた時にいただかれた情報ですか?
価格帯を拝見していると、立地的にはお買い得というよりも妥当な感じでしょうか?

いやいや

坪単価はかなり高いと思いますよ。

>>456さん
>>457さん
455です。

価格については、このマンション内の比較でお買い得と表現しました。Cタイプは2階～15階の価格差が660万で、かつ上層階の価格差が小さいので、資金があるなら最上階はお得感があります。Cタイプ最上階は、初期の予定価格が6000万程度で、途中で5800万あたりまで下がり、本広告では5550万まで下がりました。その際、下の階は下げず、上の階をドーンと下げてきたのでそのような値付けになっています。なので、上層階のほうが価格差があまりなくお買い得なのです。最上階プレミアもあまり付いていないですしね。

坪単価で見ると、葛西のこれまでの相場や周辺マンションと比べると割高だと思います。割高でもプレミストをどうしても買いたい、Cタイプの間取りのマイナス面に目を潰れるという人にとって、マンション内の価格バランス的にお買い得かなと思います。

情報源は色々ありますが、ご想像にお任せしますね。

参考までに、葛西駅徒歩2分のクレストフォルム葛西の8階が売りに出されています。築15年の南東向き中住戸75㎡が売り出し価格4100万で、坪単価180万位ですね。当初はもっと高かったですが値下げしてきました。駅2分築15年の相場がそれぐらいなら、同じ中住戸で新築のCタイプはちょっと割高ぐらいでしょうか？

1/9時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期一次は3戸、第三期二次は4戸、第三期三次は3戸、第三期四次は2戸、第四期は5戸の合計51戸が売り出し済み。そのうち成約済みは41戸。第一期～第三期四次の先着順（売れ残り）は5戸、第四期の先着順（新規）は5戸。未売り出しは5戸。
現時点の成約数:41戸/56戸 残戸数:15戸/56戸
現時点の成約率:73%
成約状況の推移:
成約確認月 05,06,07,08,09,10,11,12,01
月別成約数 23,02,00,02,03,01,05,02,03
合計成約数 23,25,25,27,30,31,36,38,41

正月明けからの販売が好調。昨年の追い込み分の清算か。帰省時に親からの支援を取り付けた検討者がいれば決断しやすいだろう。この調子が続けば高値維持で値下げ前に売り切る可能性もある。

どの住宅評論家も東京オリンピックまではさらなる値上がり傾向が続くと予想。今年は建築費高騰の本格的な影響を受ける物件が出始め新価格はさらに2割高という予測もある。富裕層しか買えない新価格が江戸川区まで波及すれば割高すぎると言われ続けたプレミストも適正価格となりうる。また割高ながらも駅近をなんとか買える最後のチャンスの可能性もある。次に出てくる物件の動向を見極めながら様子見客が駆け込みで動き出すかもしれない。販売側もその需要を狙い決断を促したいところ。

焦るなぁ

地元の皆様

徒歩5秒ほどにあるワイズマートの使い勝手についてはみなさんどんな感想をお持ちでしょうか？

　新しくなったけど、使いにくくなりましたよ。

1月中旬の販売状況と販売価格をアップデートしました。
販売中および未販売の部屋と値ごろ感を掴むのに活用してください！

　※先着順が販売中。価格が「----」が未販売。

Aタイプ　北東角住戸　70.31㎡
・1501号室 5740万：第1期 　：成約
・1401号室 5690万：第3期1次：成約
・1301号室 5660万：第3期2次：成約
・1201号室 5630万：第2期 　：成約
・1101号室 5600万：第4期 　：先着順
・1001号室 5570万：第1期 　：成約
・ 901号室 ----
・ 801号室 ----
・ 701号室 5410万：第3期2次：先着順
・ 601号室 5290万：第1期 　：成約
・ 501号室 5220万：第3期4次：先着順
・ 401号室 5170万：第1期 　：成約
・ 301号室 5090万：第1期 　：成約
・ 201号室 4990万：第4期 　：先着順

Bタイプ　東中住戸　65.36㎡
・1502号室 5160万：第1期 　：成約
・1402号室 5110万：第3期1次：成約
・1302号室 5080万：第1期 　：成約
・1202号室 5050万：第3期2次：成約
・1102号室 5020万：第1期 　：成約
・1002号室 4990万：第1期 　：成約
・ 902号室 4890万：第3期2次：先着順
・ 802号室 4860万：第1期 　：成約
・ 702号室 4830万：第2期 　：成約
・ 602号室 4790万：第1期 　：成約
・ 502号室 4760万：第1期 　：成約
・ 402号室 4710万：第1期 　：成約
・ 302号室 4590万：第1期 　：成約
・ 202号室 4490万：第3期1次：成約

Cタイプ　東中住戸　71.40㎡
・1503号室 5550万：第1期 　：成約
・1403号室 5500万：第4期 　：先着順
・1303号室 5470万：第4期 　：先着順
・1203号室 ----
・1103号室 ----
・1003号室 5390万：第1期 　：成約
・ 903号室 5290万：第3期3次：先着順
・ 803号室 ----
・ 703号室 5230万：第3期3次：成約
・ 603号室 5190万：第1期 　：成約
・ 503号室 5140万：第3期3次：成約
・ 403号室 5090万：第1期 　：成約
・ 303号室 4990万：第3期4次：成約
・ 203号室 4890万：第2期 　：先着順

Dタイプ　南東角住戸　74.64㎡
・1504号室 6790万：第1期：成約
・1404号室 6590万：第1期：成約
・1304号室 6440万：第1期：成約
・1204号室 6290万：第1期：成約
・1104号室 6260万：第1期：成約
・1004号室 6230万：第1期：成約
・ 904号室 6080万：第2期：成約
・ 804号室 5890万：第1期：成約
・ 704号室 5790万：第1期：成約
・ 604号室 5590万：第1期：成約
・ 504号室 5550万：第2期：成約
・ 404号室 5490万：第1期：成約
・ 304号室 5390万：第2期：成約
・ 204号室 5290万：第4期：先着順

この掲示板は残るので、こんな細かく価格出してたら、もしも中古で売る時や 引っ越しを知らせた知人に価格が知られたら嫌なのでのせないでほしいです

情報はありがたいけれど、465さんの書かれていることもわかるかなぁ
動向が判りやすいけれども


どちらにしてもかなり販売は進んでいるという事なんでしょうね
お値段はするなぁと思っていたけれど
ニーズがあってこそのこの販売状況ですし


ワイズマート新しくなったけれど使いにくいとありますが
店内のレイアウト的なものでしょうか？？

ワイズは詳しくは分かりませんが、駐輪場は使いにくくなりましたよ。
後、販売はそんなに進んでないと思いますよ。
たぶん、売れ残ります。

>>467
販売が進んでいないというのは、今まで売り出した部屋で、先着順で残った部屋以外に、売れたことにして隠している部屋があるってこと？

竣工後の売れ残りはあるかもしれないけど、あらかた捌けるのではないかな？

Cタイプはエレベータの隣でうるさそうですね。
音は聞こえますよね？

一階にコンビニ入るからうるさそう。
近くにバーがあり若者が夜よく騒いでますよ。
年が明けにはバーの外に出て万歳～。とずっと団体で騒いでて警察呼ぼうかとおもいました。
とにかく駅前ということもあり騒がし場所です。
モデルルーム拝見しましたが廊下が無駄に長すぎてちょっと。。と思い見送りました。
ワイズは狭いけど便利ですよ。

1/16に物件概要が更新されましたが、今週は1戸売れたので、第二期～第四期先着順は残り9戸となりました。次の更新予定日は1/23です。

今週売れたのはCタイプ13階5470万または14階5500万のいずれかのようで、高目or安目のどちらかが売れやすいというトレンド通りです。マンション内で階数と価格のコストパフォーマンスが高いCタイプ高層階ですが、それでもそこそこ良いお値段します。葛西のそれなりの所得層が購入しているようですので、このマンションに住めるのは葛西では一種のステータスなのでしょうか!?

それはさておき、今月もあと半分になりました。第四期の先着順がローン審査待ちなら、来週～再来週には先着順が着々と減っていくはずです。建物が完成する3月に向けて売れ残りをどの程度減らせるか、今後の売れ行きに注目です。

どんなに値引きしてもらっても、葛西ではこの坪単価はあり得ない。高過ぎる。

高値掴みになってしまいます。

かしこい人は、葛西で坪単価２２０万以上の物件は買わないですよ。

1/16時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期一次は3戸、第三期二次は4戸、第三期三次は3戸、第三期四次は2戸、第四期は5戸の合計51戸が売り出し済み。そのうち成約済みは42戸。第二期～第四期の先着順（売れ残り）は9戸。未売り出しは5戸。
現時点の成約数:42戸/56戸 残戸数:14戸/56戸
現時点の成約率:75%
成約状況の推移:
成約確認月 05,06,07,08,09,10,11,12,01
月別成約数 23,02,00,02,03,01,05,02,04
合計成約数 23,25,25,27,30,31,36,38,42

新規販売の先着順は相変わらず動きが鈍い。契約に踏み切れない検討者のネックは何か。

最近のマンションで重視されるのは駅近の資産価値。だが実際に住むなら使用価値も大事なポイントだ。住宅は使用してなんぼの世界。快適な住み心地には周辺環境や利便性などが家族の価値観にフィットしていることも重要だ。割高な物件を買うからには使用価値にも納得したい。

この物件の使用価値は駅近の利便性に尽きる。電車の騒音軽減や日当たり間取りの良さは南側のより高額な部屋に限定され残りは1部屋のみ。その他の部屋を選ぶなら利便性の対価に妥協が必要。騒音や暑さ寒さは一日中窓を締め切り空調を使えば軽減できる。利便性がどうしても欲しいならそこは迷うところではない。迷うなら見送るのが無難。営業は検討者の利便性最優先のニーズを明確にし決断を促したいところ。

騒音や暑さ寒さは一日中窓を締め切り空調を使えば軽減できる。

↑
騒音は窓を閉めても、かなり聞こえるみたいですよ。

469さん
Cタイプはエレベータの隣でうるさそうですね。
音は聞こえますよね？

どこのマンションもエレベーター隣は音が聞こえるんですかね？

騒音の軽減され具合やエレベータの音が聞こえるかどうかは、完成後に実際に聞いてみないとわからない。

営業は大丈夫としか言わないが、一般的にどうかは物件によるとしか言えないし、大手だから安心できるわけでもない。

そもそもこれだけ敷地があるのに、コストカットのために部屋に隣接してエレベータを配置したのがよろしくない。特にCタイプの間取りはBタイプと違って何の配慮もしてないしね。

まあその分CタイプはAタイプやDタイプより安い設定だから妥協できるなら良いんじゃない？

以前の投稿で、隣のアトラス葛西ビューサイトの中古4階が74.33㎡の4680万で出ている、駅近は資産価値高いですよね、との情報がありましたが、その部屋がまた広告に出てますね。昨年から広告出したり引っ込めたりを繰り返してます。
南西向きで東側の角住戸の4階ですが、東側に10階建て位のマンションがべったり隣接してて角住戸のメリットが余り無いし、南側の6階建ての病院で眺望は無く冬場の日当たりも厳しそう。坪208万は築15年としてはふっかけすぎかな。
条件の良い部屋なら駅近だし強気の価格でも瞬間蒸発なんだろうけど、条件悪ければ駅1分でも妥当な価格まで値下げしないと厳しそうですね。

プレミストはどの部屋あたりが中古でも高く売れる分岐点なんでしょうか？

476さん

そうですよね。

Cタイプはエレベーター騒音に対する対策が何もされてませんね。

やっぱり音はかなり聞こえそうですね。

エレベーターだから何往復もしますもんね・・・

　近くに15階建ての建物が建つ可能性もあるから、
477さん14,15階じゃないと資産価値は下がりますよ。

後、Dタイプ以外は、買った時点で資産価値が、がくっと下がりますね。

>>479さん

477です。
15階建て出来るかもってどこら辺のことでしょうか？
リビング側の病院については商業地域なので規制がなく、たてかえされたらダメージ大ですよね。営業さんに聞いたら、病院はそう簡単にはなくならないから大丈夫みたいなことを言われましたけどね。
南側のDタイプリビング前の角のビルは、狭い敷地だから高い建物はたてられないとも聞いています。周りの建物とまとめて建て替えとかないのかと聞いたら、今からそんなこと心配してもしょうがないと返されました。

Dタイプは一番条件が良いので滅茶苦茶割高ですが、資産価値は保てますかね？今は2階しか残ってないようですが、他のタイプの高層階買うのとどちらが中古で売るときの資産価値は高いんでしょう？

営業さんの言うことは、あまり全部を信用しない方がいいと思いますよ。

Dタイプの二階とA,Cタイプの売れ残りは資産価値としては微妙なところですね。

低層階、中住戸、線路側の騒々しい部屋、微妙ですよ。

強いて言えばCタイプの上層階ですかね。

やっぱり一番資産価値が高いのはDタイプの中層階以上ですけどね。

やっぱりDタイプの上の階は良いですよね。病院を越える中層階が境目でしょうか。もう買えませんけれど。
価格表で価格が一気に上がる階が条件よくなる分かれ目ですかね。
Cタイプの高層階は価格が押さえ気味なので狙い目でしょうか。資産価値維持には条件良くて少しでも割安な部屋が良いですから。
普通は低層階をぐんと下げて高層階をプレミアで付けてぐんと上げるのですが、不思議なことにCタイプはそうなってないんですよね。エレベータの件がネックなのかもしれませんが。
入居後にエレベータの影響なければラッキーだけども、万が一影響あればう～んって感じですねぇ。Cタイプなら高層階にも何とか手が届きそうですが、悩ましい所です。

質問：真後ろに変電所があると思うのですが、これは電磁波などの影響はなしですか？？子どもがいるのでとても心配です。

アトラス葛西ビューサイトで北向9階の中古も出てますね。57.44㎡で3480万の坪200万です。日があたらず電車の騒音が煩そうですが、スカイツリーが見えるならこの価格でも買う人はいるのかもしれませんね。

プレミストの資産価値のシミュレーションにどんどん売り物件が出てきて欲しいですね。

>>484
ちなみに、どんどん出てきて欲しいというのは、条件の良い部屋以外も高値で売れるかどうかを確認したいためですよ。
営業さんは、営業に都合の良い高値で売れた事例だけを出して資産価値保てると説明しますから。資産価値は、そんな偏った情報だけでなく、多くの事例で判断したいですよね。

>>483
モデルルームいけば、調査した結果を見せてくれますよ。全く問題ないという結果です。東電と調査してるので、問題ある結果が出るわけはないですケド。
調査方法と結果が妥当なものか判断するのはその人次第ですね。

　資産価値は今の時代なかなか保てませんよね。

2020年過ぎると暴落しますよ。

>>487
そういうこと考えてるから、どこも買えないんですよー
何でもいいけど、カキコミが増えてるのは注目されてる
証拠だろうなー

注目されてるのかな〜…

そんなに注目されてないような…

買いたい人はたくさんいるでしょうね。線路近くとは言え、立地が良いですから。
ただ、買える人は限られますけどね。残りの部屋は中住戸でもいいお値段しますから。

葛西にしては坪単価が高いので、高級路線なのかと思いましたがそうではなかったのが残念でしたね。

1/24に物件概要が更新されましたが、今週は1戸売れたので、第二期～第四期先着順は残り8戸となりました。次の更新予定日は1/30です。

今週売れたのはAタイプ5階5220万のようで、第四期分ではなさそうてす。同じ価格帯にはCタイプ9階5290万、Dタイプ2階5290万があります。3部屋とも70㎡台の面積で同価格帯なので、どの部屋が資産価値を保てるか興味深いところですが、予算の範囲で角部屋のなるべく上の階を選択したという所でしょうか。

なにはともあれ、少しずつでも先着順が減るのは喜ばしい事です。新春の来場キャンペーンもそろそろ終わりますので、集めた見込み客を先着順を減らすのにどう活用できるか、来週以降も売れ行きに注目です。

ここに価格が完全にのせられてるのが気になっちゃいます。。
将来、売出価格がすぐわかっちゃうので。。
全部削除していただいた上で、もう書き込むのやめてもらえないでしょうか。

投稿されてる価格一覧を読み解くと、どの部屋のどの階から条件が良くなるか何となくわかるので参考になります。
モデルルームでは契約済の部屋の価格は伏せてますから。