マンション管理士の活用。。。パート10

５６０ですけど、
どなたか、教えていただけませんでしょうか。

>>561
理事長に電話かけて聞いたらいい。理事長の知識が試される質問だ。

ここは、マンション管理士のスレでしょう。
誰も答えられないのか、それともマンション管理士は
ここには登場しないのか。

管理会社に聞け。

■法定共用部分・・・階段やエレベーターなど住人が皆で使うもの
■規約共用部分・・・集会所や管理人室など規約によって皆で共用すると決めたものをいいます。

>565
だから、規約にきめてなかったら、その扱いはどうなるのかを聞いているのです。
規約に決めることができるですからね。
規約に決めてなかったら、単なる付属施設ですよね。
その場合の持ち分割合はどうなるのかを知りたいのです。

独立した区画で、区分所有権の対象となる部分を共用部分とする場合
規約により規約共用部分とします。
例えば、管理室や集会室、倉庫のように
壁やドアを設ける事により区切られている様な部屋は、
規約により共用部分としなければ民法上の共有関係となり、
共有者全員の名義で登記することになり、部屋の売買の度に
この部分の登記を書き換えると大変な手間を掛けなければなりません。
また、規約で定めていなければ、第三者に対抗できなくなることも考えられ、
場合によっては勝手に移転登記がされることにもなりかねません。
再度、管理規約の別表及び登記簿の記載事項を確認してください。
最悪、名義がデベロッパーや別の第三者になっていることも考えられます。

集会室は、単なる付属施設とは言い難く、
規約共用部分として総会後に登記をすることをお勧めいたします。
なお、共用部分の持ち分の割合は、原則、区分所有権の持ち分割合となります。

>567さん
ありがとうございます。
規約に定めるだけでは、第三者には対抗できないのではないですか。
その場合は登記が必要だと思いますが。
付属施設は規約に定めることができるとなっていますが、私が知りたいのは、
規約に定めなかった場合、どうなるのかを知りたかったのです。

物件ごと仕様が違います、管理士じゃなく、個々の物件を管理している管理会社に聞けば解決。

おのれの管理組合が委託契約してる管理会社で聞きな、以後の対応含め教えてくれるよ。

なんで規約共用部分を登記しなければならないの？
第三者に対抗って、オートロック潜り抜けて不法侵入した第三者が専有した場合の立ち退きを想定してるの？

＞５６８様
規約と登記簿謄本を見られてのご返事と思いますが、
規約に定めていない場合でも登記がされていることもあります。ご確認下さい。
＞５６７でも下段に記述しているように、登記はして下さい、第三者に対抗できません。
規約は管理組合で定めるところですから、中の問題です。
管理会社が頼りないのであれば、規約と謄本を持って、
マンションに詳しい弁護士を訪ね、相談してください。急がば回れです。

ところで、規約共用部分を登記する場合、登記名義人は誰？
法人でない管理組合は管理組合として登記できない。
そうなると区分所有者が全員で登記するの？
権利移転のたびに所有権移転登記しないとならない。

>571さん
敷地内にある倉庫のことをいっているのですが、管理規約には共用部分としての
記載はされていないのです。
規約に記載されていなければ、規約共用部分とはいわないでしょうから、
その扱いはどうなるのかが分からなかったので、質問をしてみたのです。
別に登記まで考えている訳ではありませんし、問題がおこっている訳ではありません。
共用部分には、法定共用部分と規約共用部分があるとなっていますが、建物以外の
付属施設は規約に定めなくてもいいとなっていますので。
一部共用部分との兼ね合いもありますが。

グダグダ言わず、マンションに詳しい弁護士を訪ね、相談してください。
法（登記）に関わる事は専門家に尋ねてね。

>>572
規約共用部分の登記は所有権の登記とは意味が違うでしょう。
規約で共用部分とした旨の登記だから表題部の登記だけで、甲区・乙区の登記ではないと思います。
申請は区分所有者の一人がすればいいでしょう。但し登記費用は組合費で落とす。

>574さん
別に何の問題はおこっていないのですよ。
ただ、知識として知りたかったものですから。
弁護士のところにお金をはらって聞く問題でもありませんし、
弁護士も相談料をもらうことはできないぐらいの内容ですからね。

＞５７３
「倉庫」と言うだけで、安易な回答はできませんが、
プレハブの後置きと簡易でも最初から設置してあった倉庫とでは考え方が異なります。
後者の場合、区分所有の対象になり得ますから、規約にのせて登記をして下さい。
また、内部を細分化している場合等も専用使用権の問題にも触れます。
それぞれ仕様が異なることは他の方も述べています。
一度資料持参の上、現地で専門家の意見を聞くことをお勧めします。
意外にも別の問題も内包しているようにも思えるのですが。

>577さん
最初から、倉庫は設置されていまして、一部の者が専用使用しているものです。
規約に掲載されていませんので、規約共用部分とはいわないですし。
単なる付属施設ということでしょうか。
単なる付属施設としても、管理組合の管理には違いありませんが。
一部共用部分で、建物全体に影響を及ぼすものは、一部共用部分の占有者が
管理することはできないと法律ではなっていますので。

法律は、本当に解釈もいろいろあり難しいですね。
規約共用部分とすることができるとなっていますので、
規約共用部分としなくてもいい訳ですからね。

＞５７８様
別表の中に共用部分の範囲があり、
その中に建物の部分、建物の付属物
次に集会室や管理室、倉庫等が記載されているのが普通です。
やりとりの中で、＞最初から、倉庫は設置されていまして、一部の者が専用使用しているものです。
この場合も２通りあり、
専用使用料を管理組合が収納している場合と、
特定の方に分譲している場合が考えられます。
事例としては、駐車場と同じ扱い方です。
決算報告書で、倉庫の専用使用料が収納されていれば専用使用権がある共用部分となるいますが、
その場合でも共用部分として規約に記載されているのが普通です。
新築時に分譲されているのであれば、問題は複雑です。
デベロッパーの考え方にもよりますが、一歩踏み込んで見ることも考えて下さい。

＞５７８様
追加です。
別表には、規約共用部分と言う欄はありません。
一括して共用部分で扱っています。
蛇足ですが。

>580さん
うちの場合は、駐車場や集会室、駐車場、ゴミ集積場は、規約で共用部分とされています。
ただ、倉庫が記載もれなのです。
その場合、規約に記載すれば問題はないのですが、記載しないときの扱いがどうなるのか
分からなかったのです。
倉庫は、一部の者に貸与されていまして、専用使用料を徴収しています。

規約の解釈で駐車場と同等扱いで何か問題があるのでしょうか？
とりあえず同等扱いの件、規約追加の件、総会等で暫定処置を了解もらえば良いのでは。

＞５８２様
事実上は共用部分であるが、記載が無いとの事。
総会で４分の３以上の賛意を得て規約に掲載してください。
その後に新たな管理規約と議事録を持参して、
＞５７５様が述べているように登記をすれば終わりますが、登記は必要です。
ただし、議事録署名人３人分の印鑑証明等が必要と思われます。
事前に法務局に確認をして下さい。

この様な問題を簡単に見過ごせないのは、
このように或る部分いい加減な物を残して分譲している建物では、
他にも問題が内包されていることが多いからです。
勿論そうでないことの方が多いのですが、古い考え方で分譲している建物には散見される問題です。
気がつけば、持ち分の合計が少なかったり、管理室の名義がデベロッパーのままであったりと、
少なからず事例があります。自分のマンションの規約や登記簿を見て調べることをお勧めします。

うちのマンションは共用部分は登記されてないよ。

法定共用部分は登記の対象外です。
あくまでも規約で区分所有になりうる部分を共用部分として利用している場合
登記の対象になるのです。
インターネットで「共用部分と登記」で調べて下さい。答えが記述されています。

いま話題になってるのは規約共用部分の登記では？
管理規約で共用部分として規定されてれば登記の必要はないと思う。
第三者に対抗って具体的にはどういう事象を言うのか？
新築マンションは規約共用部分の登記などしていない。
専有部分と共用部分は一体で持分権があるから。

↑ あなたも第三者に対抗する為にマンション居室を登記してるでしょ、理解できない？

と言う事で、スレタイトルのマンション管理士はお呼びでないって事で良いでしょうか？

専有部分の所有権登記をしてれば共用部分の持分権は共連れになる。
共用部分の所有権登記はいらない。

あ！　追申、地縁団体（町会）が建てる集会所等は登記の必要無いけどね。覚えといて。

離れの倉庫みたいな共用部の事でしょ、弁護士に聞き気なよ。
知恵無いもんが大勢でのたまっても結論出無いよ。

>>591
登記するしないは所有権者の自由、義務ではない。
町内会が自治体の認可地縁団体なら町内会名で所有権登記できる。（地方自治法）

どうも話がかみ合わないですね。
私がいっているのは、規約共用部分としていない倉庫は
単なる付属物でしかないのですかということなんですよ。
規約共用部分は、共用部分としてもいいし、そのままでもいい訳ですから。

うちは付属施設も管理規約では「共用部分」と規定されてる。

だから～　ケースバイケース、担当の管理会社に聞きなよ。
電話一本で済むだろ。

>593
賢くないのねぇ、税制（非課税）の事も有って登記はしないのが普通ですよ。
集会所を登記したとしても、何の意味も無いよ。

>>596
非所有権者の管理会社ではない。所有権者の管理組合に聞く問題。
>>597
登記してないと第三者に対抗できない。第三者が所有権を主張して転売される。

話になりませ～ん　ふぉー

ド素人の管理組合に聞いて解決なら、聞くなよ！

理事長に聞けばいい。それなりの知識がないと理事長は務まらないから。

倉庫が登記されてなくても、敷地は共有地だから、倉庫だけ買う者はいないのでは。
倉庫は、使用料を払って専用使用権があるだけだから。

倉庫って付属施設じゃないの？

屋根付いた倉庫なら固定資産税も発生するからハナから登記してるだろ。
忘れてるなら弁護士に聞いて登記しなよ、遡って５年分の納税いるかもよ。

なんか嘘っぽい質問が多いね。

倉庫は建築確認申請がいる。

建物として容積率にも算入されるから注意が必要。

倉庫の専用使用権って、要するに敷地内にレンタル倉庫借りたいってことでしょ？

倉庫って管理組合の備品入れる目的だと思うけど。

>忘れてるなら弁護士に聞いて登記しなよ、遡って５年分の納税いるかもよ。
税理士の間違いでは？
屋上の携帯基地局の賃料、駐車場外部貸しの賃料、太陽光発電の売電収入、税理士に聞いた方がいい。

↑　税理士は土地建物の登記もしてくれるんだ？　便利だねぇ～　（大爆笑～

権利登記は司法書士だよ。
ただし規約共用部分の登記は表示登記だから土地家屋調査士。

＞税理士に聞いた方がいい。
間違いではないね。

↑正解では無いね。

今、税務署がマンション屋上携帯基地局賃料の脱税にメス入れてるよ。

弁護士、税理士、司法書士、土地家屋調査士。
結局のところマンション管理士はお呼びでないってことが分かった。

>615
悲しい人だね。
あなたは弁護士の資格をもっておられるんでしょうね。
まさか、弁護士・税理士・司法書士・土地家屋のどれももってないんでは
ないでしょうね。

税理士の資格は弁護士と公認会計士は、登録するだけで
もらえるんだってね。

建設、設備系の資格持ってれば管理組合の理事長は務まるよ。
管理組合業務は建物資産管理だから技術系の素養がないと建物管理は難しい。

お金大量に使うのは修繕だから建築・設備の知識は理事長に必須。

>618
理事会とか総会のやり方とか決議の取り方等は知らなくていいの？
滞納金の問題とか。
苦情対策や管理会社との対応は。
技術的なことは業者がやるんではないの？
信用のある業者を選び、相見積を取り、仕事を依頼すればいいだけのことだし。

＞お金大量に使うのは修繕だから建築・設備の知識は理事長に必須。

理事会の　無知に付け込む　管理会社

>>620
そんな事務手続きは事務方に命令してやらせればいい。
それと滞納は文系・理系に関わらず理事長が滞納者を脅して払わせるだけ。
業者の提案や見積を精査・査定できるだけの技術知識が必要。
理事長はベストな修繕仕様を提案し業者に指示する。
そうでないから文系理事長はいつも業者に騙されて組合費を食い物にされ組合員の共同の利益を損ねている。

うちは今までずっと文系理事長で滞納に寛容だったけど、理系理事長になった途端、滞納者は片っ端から訴訟決議とられて有無を言わさず払わされてる。
文系理事長は浪花節運営だけど、理系理事長は規約理詰めで情け容赦なく不徳住民を成敗してる。

>622
ということは、理事長は一級建築士の資格がいるんだね。
それも、マンションの設計・監理とかの経験がなければならないんだ。
それだったら、マン管士と建築士の資格をもった者が理事長に
なればいいんだね。

ところで訴訟決議とられての意味がわからないんだけど。

マンション暮らしするだけで騒ぐことですか？
ただの管理組合マニアと資格マニアでしょ。

資格は若いうちに取っといてね、
爺さんになってからは何の役にも立たないよ。
ボケ防止には効果有るかもね。

>それも、マンションの設計・監理とかの経験がなければならないんだ。
実際のところ、理事長の資質はそうだと思う。理事長は素人では務まらない。
素人理事長は組合員の共同の利益を損ねる恐れあり。
管理組合業務は規約で定められた「業務」であることを認識すべし、遊びではない。

>ところで訴訟決議とられての意味がわからないんだけど。
管理規約で定める訴訟追行決議のことだと思う。

＞管理組合業務は規約で定められた「業務」であることを認識すべし、遊びではない。

仕事じゃないよ、自分達の家管理するだけ、大袈裟だわ。

定年しても仕事シタイシタイ爺さんでしょうか？　（笑

>>626
自分の金だけではない、他人様の金もあずかってる。業務に細心の注意と緊張感が必要になる。
自分の金なら失敗しても自己責任、ところが他人様の金で失敗したら訴訟沙汰になる。

気にするな。みんなで運営するのが管理組合。
偉そうに出しゃばるな、みんなで管理しろ、仲良く順番でな。
義務も責任も平等が基本なんだからよ、お爺さん。

みんなで運営するなら全組合員が役員になる必要がある。
普通は総会で役員を選任し、管理業務の執行を委任する。
選任された一部の役員達が管理組合の運営をする。

だから順番だろ。
出しゃばりさんは、ずーっと理事したいのかな。

所詮、自分達が住む家、出しゃばると嫌われるし、損しますよ。
いずれは身体も弱り老老としてしまうんですよ、遠慮しなさいな。

うちは立候補制を採ってる。住民のために働いてくれる人を立候補してもらってる。
立候補者は経歴書とマニフェストを提出し、掲示板に貼りだしてる。

なんで暇人はちっちゃい政府ごっこしたがるのかね、仲良くやりなよ。
一つ屋根の下の事なんだから、あ、団地は違うけど運命共同体には変わりないからさ。

町内会、自治会、老人会、管理組合、年寄りがもの言えるのはこの団体しか無いからね。
現役時代を引きずっておるんですよ。　可哀想に。

年配者が仕切るのは若輩者は実務経験が不足してるからだろう。
建築・土木・設備系は実務経験が物を言う世界だ。

>663
若いあんたは、会社でずばずばものが言えるんだね。
今はやりの半沢君並みに、素晴らしい行動力と発言力があるんだね。
素晴らしい。
若い者でもなかなか、上司にはものが言えないからね。
あんたは偉い。

マンション管理士の活用でしたが、
規約共用部分の質問では、マンション管理士の方は出てきませんでしたね。
専門的なので難しいのでしょうか、待っていたのに残念です。
管理組合は、全員が参加して運営するのは当然です。
総会で決められた事を決められたように執行するのが理事会の役目です。
年齢は関係ありません。
建設に強い方や経理に強い方それぞれでしょう。
全部ができるスーパーマンの様な理事長さんは、まずいないでしょう。
理事長に求められるのは専門的知識よりも、
他人の意見を聞く能力や調整能力、決断力が求められます。
集団で居住しているのですから、専門家やそれに近い方が住んでいます。
その方々から知識を出させ集約して物事を進める事が理想でしょう。
勿論、滞納者と交渉することも重要です。
輪番制にも良いところがあるのですが、私は輪番制を否定します。
緊急時にオロオロしたり、改修工事のみに張り切る理事長は困ります。
それがスムーズにできないから管理会社にサポートをさせます。
当然、サポート能力や提案力がない管理会社は願い下げです。

↑
マンション管理士が何か出来る事例でも有りませんよ、実務不可能者ですしね。
解らない事はとりあえず管理会社に聞けばいいの、対応出来なきゃ他紹介してくれますよ。
何も出来ないマンション管理士は紹介しないでしょうがね。

なんかこのスレ、マンション管理に生甲斐もとめてるお爺さん多いから、気合い入れ杉ちゃん。
マンション管理の義務も責任も、みんなで抱えて住民みな仲良く暮らしなよ。

>規約共用部分の質問では、マンション管理士の方は出てきませんでしたね。
専門的なので難しいのでしょうか、待っていたのに残念です。

例えば、集会室や倉庫等の付属施設が、規約に規定していなくても、共用部分の
持ち分割合は、専有部分の床面積になります。
そして、一部共用部分は、全体に影響を及ぼす場合は、各区分所有者で管理する
ことはできないとなっています。つまり、管理は管理組合が行うということになります。
規約共用部分にしなくても、それに順じる扱いがされるということになります。
勿論、登記をしなければ第三者に対抗できないとなっていますが、そんなことは
発生しないでしょう。

マンカン師が敗北し続けるスレ。

例外はあるものです。
「敷地内の倉庫がデベロッパーの名義のまま」
「敷地内の駐車場はデベロッパーのもの」
「持ち分を合計すると分母よりも小さく管理室にも持ち分」
（管理室の名義はデベの子会社の管理会社）
このような事は、購入するときにはわかりません。
でも堂々と（巧妙に）分譲されています。
まさに例外ですが、いつ自分が被害者になるかも知れません。
既に気がつかないだけで被害者になっているかも知れません。
数千万円の買い物です。間取りや眺望だけでなく購入前には、法的な事も少し勉強が必要でしょう。

>管理組合は、全員が参加して運営するのは当然です。
さに非ず、組合員は執行部の上意下達が管理組合。執行部命令は強制である。

>総会で決められた事を決められたように執行するのが理事会の役目です。
理事会は会議であって決議機関、運営は執行機関の執行部。

>全部ができるスーパーマンの様な理事長さんは、まずいないでしょう。
理事長は絶え間ない勉強が必要、それが出来ないなら辞任すべし。

>理事長に求められるのは専門的知識よりも、 他人の意見を聞く能力や調整能力、決断力が求められます。
即決即断能力と全組合員を絶対服従させるカリスマ専制君主の素地が必要。

>勿論、滞納者と交渉することも重要です。
交渉ではない、規約違反の滞納者を脅して払わせるだけ。

>管理会社にサポートをさせます。
業務委託だから管理会社は理事長の指示命令を忠実に実行するだけ。
提案は理事長自ら行い理事会審議・決議を採る。

購入時には、そこまで気がまわらないでしよう。
管理規約は、総会の特別決議で設定されなければなりませんが、
購入時に分譲会社から、規約を渡されますよね。
これは、全員が承認すれば、書面の決議ができるんですよね。
ということは、契約のときに署名しているので有効なのですが、
現実は、契約のときに規約の内容まで吟味する者は殆どいないでしょう。
共用部分の範囲とかも規定されていますが、そこまではチェックしないでしょうね。
敷地内のものがデベロッパーのものとなっている場合は、規約の改正と登記を
やりかえるべきでしょう。

>>640
名義とはなにか？契約書でもあるのか？
管理規約で共用部分、附属施設、等の定義がされてないものは管理組合の範囲外だろう。
管理組合の範囲外のものは売買契約の対象外だ。

駐車場がデベの所有権なら、それはマンションの敷地外である。
近隣の月極駐車場と同じ扱いになる。

＞６４４
その通りですが、敷地内と錯覚を起こしそうな駐車場なのです。
だから巧妙と書いてあるでしょ。
契約時には理解できない駐車場の仕組みです。

>643
規約には、付属施設が全て記載されているとは限りませんよ。
あなたのとこの規約を見てください。
ゴミ置き場、駐輪場、キュービクル、植栽等全て記載されていますか？

劇団マンション地管理士ひとりは、意味不明ですよ。
管理会社に聞けと幾度も記載有り、素人の遠吠え不要。

管理会社は何にも分からんよ。

あんさんも、マンション管理士も、さらに何も解らないよ。

低レベルの担当者には理解不能でしょうが、
管理会社が知らない事はない。
知っていても解らないふりをしているだけです。
そこにも落とし穴があります。
きつく追求すると半分は教えます。

マンカン師が敗北し続けるスレ。

>>643
残念、うちの規約では全部書いてある。↓は抜粋。

細かく書いてあるな。規約としては申し分ない。

借室電気室き規約共用部分ですか？
鍵は電力会社管理で、管理組合に鍵がありません。
入室するにも電力会社に申請して立ち合いが必要です。

↑
しつこい、自分とこの管理会社に聞きな、解らなけりゃ他紹介してくれるよ。

偽マンション管理士に出番なし、本物の管理士さんは実名住所を記載してから投稿しましょうね。

名乗る事が目的の資格ですから、堂々と名乗って下さい。　あ、恥ずかしいのかな？　（笑

>>655
管理会社は業務委託先だろう。委託元の管理組合理事長に聞けよ。

借室電気室は電力会社に無償貸与してるだけで規約共用部分。

借室電気室に関しては、売主と電力会社との間で貸借契約があるはず。
その契約が売主から管理組合に継承されいいる。

最初の契約はしているけど、持ち主ではないからね。
現在管理をしているのは管理組合だよ。
契約更新は管理組合がしてるしね。