駐車場問題

61さん


すいません，どこに質問していいか分からなかったので…分譲ではなく，賃貸マンションです。

もし、管理人がいないのであれば、賃貸元に聞くべきでしょう

こんにちは。
分譲ﾏﾝｼｮﾝを中古で購入予定ですが、駐車場に関しては、前オーナーからの引き継ぎはできなくて、抽選になるみたいです。
前の方は屋外の平地を持たれていました。
(全世帯一台は駐車場は確保されてますが、機械式から、平面に変更したいという希望者がいるみたいで)
私の車は機械式だと、高さと幅が一センチぐらいしか余裕がありません。
運転技術も未熟です(-_-;)
こういう場合も、やはり抽選になってしまうんですか？

おそらく抽選になるのではないかと思います。
技術の有無はまず考慮されないと思いますし、うちのマンションでは抽選で機械式になってしまい高さが足りずRVからセダンに買い替えた方もいました。
また外部に駐車場を借りた方もいます。
抽選後当事者同士の話し合いにより交換とか出来るかもしれませんが聞いたことないですね～。
その辺り確認されてみてはいかがでしょうか？

>64さん

抽選が一番公平だと思います。
もし外れたら、当たった人と直談判しかないでしょうね…

ありがとうございます。
やはり…優遇は無理そうですね。
付近の駐車場はすべて空き無しの状態でした(T_T)
抽選に洩れたら、当選した人が現在置いている場所になるらしいので、機械式になるか縦列駐車になるか？全く現時点では、わからないので怖いです。
他人の大事な愛車のｷｰを預り動かすというのは、かなり神経つかいますよね。

100％分の駐車場が無い分譲ＭＳの場合
敷地内駐車料金は
近隣相場よりも高くするべきか？
それとも、安くても構わないのか？

>>68
マンション内で、希望者がどの程度いるか次第では？

希望者が多い、
近隣相場よりも高くても、利用しやすいなど利便性が勝れば可能でしょうし、

逆に、車離れも多いと言われる今、
高くても利用したい需要がどの程度見込めるのか、

不景気もあり駐車場料金を安価に抑えたい、
近隣の貸し駐車場が豊富で、停め易い状況ならそちらへ流れる可能性もあり…
借り手が無ければ、管理費や修繕積立などへの影響もでるでしょうし。

そのマンション、及び近隣の状況で考えてみては？

>>69
早速のアドバイス有難うございます。

古いＭＳの為、敷地内駐車場は２５％
駐車場希望者は多く、１０年待っても順番が廻って来ない状況です。
敷地内駐車料金は、13,000円、近隣駐車場は15,000円～18,000円
次回の大規模修繕では、一時金が必要との話題も出ている中
駐車場値上げで一時金の負担減ができないか考えて
一部若手組合員とは、駐車場値上げ議案を出したいと話をしているのですが
古参組合員は、駐車場使用既得権があるので、抵抗されそうです。
１／３は賃貸なので、どうやって値上げ議案を出すか悩んでいる次第です。

契約があるんだから情勢変化による契約変更は界があるでしょう。

駐車場契約をいったん全部解除して（自動更新しない通知だから理事会決議でできる）
値上げした金額で再募集するするのがいいと思います。

駐車料の値上げは
普通決議？
それとも特別決議？

>>71
アドバイスありがとうございます。

確かに値上げを総会議案にする事も、自動更新の見直しも理事会で決議できるのですが
良く言えば、古参組合員(駐車場利用者)は積極的に理事会にも参加しており
若手理事の意見を無視し、前例がと言う感じなので話を進める事ができない状況なのです。

理事会で近隣に駐車場を確保して、その範囲で入れ替えを行うのがせいぜいじゃないの？
もちろん規約違反のクルマは別だが。

だいたい、スレ主さんだって今困ってるから入れ替えを主張してるけど、実際入ってみたら
「いつなんどき放り出されるかわからない」駐車場は酷じゃない？
それを毎年ヒヤヒヤしながら抽選を受けて、ダメなら自分でウロウロ探さないといけないと
いうのは、普通に考えて同意を得られるとは思えない。

値上げだって、言ってみりゃ追い出すための口実なわけだし。
既得権、既得権って、なんか悪の＊＊みたいにいうけどさ、購入時にしっかりリサーチして
得た権利だったり、何年も待ってようやく手に入れた権利だったり、そう簡単に一蹴していい
わけじゃない。

今の論調を聞く限り、「若手理事」のエゴ対「古参理事」の既得権としか思えない。

やはり、一戸建てがいいな。
ドア・トゥー・ドアだからね。
それにね、駐車場が抽選のマンションなんて、中古でも買う奴いないし。
資産価値ないよ。

長文、失礼いたします。
駐車場を借りている人や新たに借りたい人の立場に立って考えると、
それぞれに自分にとって都合のいい理屈や、法解釈の主張合戦になってしまいます。
管理組合は共有財産の管理組織なのだから、共有財産の管理組織にとって最も望ましい姿を考えると、
それほど答は難しくないのでは無いのでしょうか。

一般的に駐車場の土地、造成された駐車場は規約に定められた持分割合により、
区分所有者が所有しています。
また駐車場の管理費用は同じく持分割合により、区分所有者が負担しています。
当然に駐車場から得られる利益は、規約に定められた持分割合により、区分所有者に帰すべきです。
その意味でも、需要の高い駐車場の利用料が近隣駐車場に比して安いのは、
区分所有者が本来持分割合により得られるはずの利益を損なっていることになります。
また、駐車場利用者は安く借りられる分だけ、持分割合以上に利益を得ており、
未利用者は費用負担だけは持分割合で求められるのも関わらず、
利益は不当に抑えられていることになります。
駐車場が借りられるか否かが公平・不公平の判断なのではなく、
共有財産にも関わらず、その利益の配分が不公平であることが問題なのです（法違反）。

共有財産の管理組織にとって望ましい姿は資産価値の向上であるとすれば、
管理組合にとって、需要の高い駐車場は資産価値が高いと考えることも出来ます。
したがって、駐車場料金はあくまでも需要と供給の関係により決定し、
それにより得られた増収は、持分割合に応じて区分所有者に配分するべきです（管理費等の減額）。
利便性を求め、財力のある方はお金で管理組合に貢献すれば良いのだし、
外部駐車場を借りる方は、減額された管理費を充当することにより、
安く駐車場を借りられたことになります。
またいずれの駐車場も借りない方は、自身の財産である駐車場により利益を得られます。

ただしどのような方向に持っていくにしても、他人を当てにしていたのでは管理組合は動きません。
いずこの管理組合にとってもここが一番の問題ではないでしょうか。
長文失礼いたしました。

>共有財産の管理組織にとって望ましい姿は資産価値の向上であるとすれば

前提がおかしい。
投資用マンションであればその通りなのだが、普通の居住用マンションで
もっとも優先すべき事項が「資産価値の向上」だというのは、いかにも机上の空論。

しかも利便性そっちのけの資産価値ってなんだ？
ちなみに自分自身は既得権者ではないが、購入検討中の身として安定して駐車場が
確保できないマンションはお断り。

>>77

>普通の居住用マンションでもっとも優先すべき事項が「資産価値の向上」

転売の際の金額だけが資産価値ではありません。
快適な生活状況・利便性・維持管理コスト・不公平感を抱かせない管理組合運営等々・・・
普通の住居用マンションだからこそ、全てを含めての資産価値の向上が求められるのです。

>しかも利便性そっちのけの資産価値ってなんだ？

利便性を損なう提案はしていないつもりですが。

>安定して駐車場が確保できないマンションはお断り

スレの趣旨をご確認ください。

>その意味でも、需要の高い駐車場の利用料が近隣駐車場に比して安いのは、
>区分所有者が本来持分割合により得られるはずの利益を損なっていることになります。

非常に興味深い考えかたですね！
私は共感いたします。

>>79
賛同いただきましてありがとうございます。
区分所有の概念について、歴史が浅いためなのか、あるいは日本人の感性に合わないためなのか、理解はしていても身についていないように感じます。
管理組合の本来の使命を考えると答えはそれほど難しくない問題でも、様々な理由を設け、他の区分所有者の本来の利益を損なってでも自らの利益を優先してしまう事例がいかに多いことか・・・。

このスレのレスを見ても管理組合が主体としての意見はほとんどなく、個々人の利権を様々な理由で擁護する意見が多いことを見てもそれは感じられます。

マンションはあくまでも生活の場ですので快適な生活環境を重視するのは当然ですが、区分所有者全体の利益を優先し、他の区分所有者の権利を損なうことの無いようにしたいものです。

ここに書き込んでる方は都心の方なのかな。
そんなに車が欲しかった郊外にマンション買ったほうがいいよ。
都心だったら車を持つ必要ないじゃないですか。
部屋数より駐車乗数が少ないマンションなんてあるんですね。
初めて知りました。

じゃあ駐車場契約は自動更新せず定期的に白紙にすることに賛成でいい？自分に都合が悪いと反対する人が多いこと

＞部屋数より駐車乗数が少ないマンションなんてあるんですね。
あるというか、それが普通だと思いますが。
部屋数より駐車場数が多いのが普通ってどこですか？

ちょっとした地方のマンションは、駐車場数が１００％以上というのもあるよ。

駐車場が少ない。　どうしたらいいのか？

→　今は平置きではありませんか？　機械式立体駐車場にしましょう。そうすれば問題解決。

＞ちょっとした地方のマンションは、駐車場数が１００％以上というのもあるよ。
というのもあるという程度で、それが普通ってことはないですよね。
>>81さんのマンションは、駅からバスで２０分、さらに徒歩１０分という立地なのかな。
それなら１００％以上が当たり前かも。

都内近郊だと駐車場100%ってのが宣伝文句になるくらいです。
まだ普通にはなっていないってこと。

地方だと車は一人一台必要って聞きますから、100%以上でも足りなかったりするのかな？

82さん
私はマンションの駐車場（注射台数は全住戸の60%）を利用していますが、賛成しますよ。
子供にトラが公園のブランコで遊んでいる絵を見せて「交代タッチ」と教えている以上
反対など致しません。

問題となっている駐車場は誰のものなんでしょう？

やってしまいました注射台数。
すみません。

ハイルーフ車が入る機械式があればいいのですが-

>ハイルーフ車が入る機械式があればいいのですが-

私の所はあります。
機械式駐車場横５列上下４段
半分はハイルーフ可です。

>機械式立体駐車場にしましょう。そうすれば問題解決。

平置き駐車場から機械式駐車場に切り替えるにしても
費用の問題や、総会の承認など
簡単には問題解決って訳にはいかないですよね？

>>85
他のスレでは、
機械式駐車場の維持費が大きな負担となり、平置きにした…という話も目にします。

いろいろ難しいですね。

都心のマンションでは新築の購入時に、その物件の中でも高額物件については
「優先駐車場使用権付」をうたい販売しているものが結構あります。
それを購入した後で、いまさら抽選にしろとか、公平ではないなどと言われたら
ぶち切れますね。

94の気持ちご尤も

でも、駐車場がただの使用権であれば
総会で総入替えが可決されたら
それに従うしかないのですよね？

横からすみません

駐車場問題解決策で
カーシェア導入された管理組合さん居ますか？

高齢世代は、足として車は確保しておきたいけど
使用頻度は少ない
そんな駐車場利用者が多くなってきているもので・・・

カーシェアは昨年議題に上げましたが、

1　乗る機会が減っても自分家の車に愛着がある
2　他人の握ったハンドルで運転したくない（この方中古車なんですが…）
3　維持費はいくらかかるんだ！今より高くなったらお宅が保証してくれるのか？
4　月に1回くらいしか乗らなくても駐車場代等払わなくちゃいけないの？
5　車種は何？選ばせてくれるの？
6　何それ？知らな〜い。（失笑したいが実はこれが一番多かった）

等々みなさん自己主張されて物別れに終わりました。
ちなみに埼玉の80戸ほどの築14年で、駐車場の利用率は90％ほどですが駅近なので休日しか乗らない人が圧倒的に多いです。
もう少し世の中に浸透してきたらもう一度議題に上げてみようかと思います。

>>97
参考になりました。

我がＭＳ９０世帯、築年数２０年越え、駐車場２５％完備、順番待ち状態
介護サービスを受ける世帯もちらほら
１０年経っても駐車場が廻って来ない状況で
若手組合員の中で駐車場問題打開策にならないかと
現在情報収集中です。

高齢世帯がキーマンですが
厳しそうですね・・・

カーシェアって何人くらい利用者がいれば採算があうのかなあ？

以前住んでたマンションの駐車場は部屋数の6割くらいしかなかったのかな？
抽選で外れて、うちも十年以上待ちました。
その間に結構空きが出て、その都度抽選で外れて十数年後に明朗な抽選で当たりました。
区分所有者でなくなったら駐車場保有の権利も返上するの契約でしたが
それはそれで諦めてみんな気長に待ってましたね。
千葉県の駅から徒歩15分のマンションでしたので、車が無いと不便でしたけど。

現在のマンションに越して来た時は、最初の抽選に当たったので嬉しかったです。
すごく安心して使ってます。
やっぱり6割分くらいしか駐車場は無いようです。
公平さを保つため数年毎に抽選し直しましょうって提案されたら、身勝手かもしれませんが反対します。
車に関しては、公平とかだけで済まないいろんな煩雑なことに派生していきますよね。
今持ってる人が外れたら、車を手放す事務処理、他の駐車場を探す事務処理、
なんだかんだ無駄な出費がかかるし、買い替えたり、売ったりしてたら、エコロジーにも反してる？
規約通り、待つのが一番納得がいく気がします。

>>97
駐車場利用率が100%でないのであれば管理組合が主体となるカーシェアの必要性は薄いのでは？
管理業務が大変になるだけでメリットがないと思います。

むしろ駐車場利用率の低下が進んで収入計画に狂いが出てしまうデメリットが大きそうです。
利用率が70%を切ると大抵のマンションは計画が狂うと思います。

97です。

自分もやや勉強不足でしたが…、
駅近マンションで駐車場の空きが少し出てきたし、サンデードライバーがほとんどだから、いっそのことカーシェアして空いた駐車場を月極で貸すか、コインパーキング化してもいいのでは？と提案したのですが、ウチの組合はあまり積極的に行動する方がいなくて97で書いた通りの反応でした。

もう少し勉強（カーシェアの有効性と月極orコインパーキングにした場合の収支など）してからまた議題にしようと思ってますが、保守＆無関心（カーシェアという言葉すら知らないかったのはショックでした）な方々に対して、どうやって話を進めていくかが悩みです。

外部からの収入(コインパーキングや月極)があると、課税対象になりますよ。
それだけのために事務処理をするのって、結構な手間。

業者に一括貸しして源泉してもらえば良い

>>103
>外部からの収入(コインパーキングや月極)があると、課税対象になりますよ。
>それだけのために事務処理をするのって、結構な手間。

素朴な質問
外部収入で課税対象、想像が付きます。

私の住むＭＳでは、携帯アンテナが設置され
毎月設置使用料を管理組合として受け取っていますが
課税処理をしている形跡がありません。

その辺の知識ありましたら教えて下さい。

カーシェアーの場合
組合が自己管理するケースと
リース会社等が管理するケースがあると聞きました。

自己管理だと、利用料が安く
リース会社管理だと、リース会社から駐車場代等が
入ると聞きました。

>>102
駐車場稼働率向上の為であれば二台目の利用者を募ってみては？
コインパークや部外者への貸し出しだと知らない人・車の出入りが
発生しますから、住民の理解を得るのが難しいと思います。

>駐車場稼働率向上の為であれば二台目の利用者を募ってみては？

これだけ車離れが言われている中で
地方や車必要な駅遠いＭＳでなければ
２台目の利用者を募っても埋まらないのでは？

102は駅近ＭＳみたいですし
都心に近く、駅近だと、車の維持管理費を考えると
車の必要性って少ないんですよね！

>>108
全体的にはクルマ離れが進んでいますが、ミニバンやセダン＋趣味のクルマ
というように余裕がある世帯は複数台欲しいところもあると思います。
二極化している世の中ですから・・・。

クルマでなくても立体駐車場でなければ最近増えてきたビックスクーターなども
駐車OKとすればどうでしょうか？これなら都市部程需要があると思います。
大型バイク置き場を完備しているマンションはそう多くありません。

>>109

なかなか良いアイディアですね！
私も２５０ＣＣスクーターに乗っています。
車より便利ですが、２年前からの駐車違反の取締りがかわり
都心にバイクで行って駐車場を探すよりも
車の方が楽なのが実情です。
バイク屋でも、駐車取締りが厳しくなってから
やはり売れていないとか・・・
難しい問題です。