23区内の新築マンション価格動向（その67）

>>8772 匿名さん

それを親に言って何割の親が受け入れるのかと言うとそこまで変わるとは思えないな。

>>8777 匿名さん
それはバスの本数にもよるかな。

>>8775 通りがかりさん

テレワークより自動運転の方が重要かも。

駅近に住んだら車は要らないと思ってる人と
駅近でも当然車は要るでしょ、っと思ってる人の違い。

>>8775 通りがかりさん

駅近無価値論は駅遠物件保持者のポジショントークでしょ。
悲しいかな

30年も経ったら空飛ぶ車ができてる可能性もある。

住居は全て駅近タワーに集約して、駅遠は全て潰して公園にすればおｋ

将来、どんな社会になるかは分からんけど、社会の変化に柔軟に応じられるような環境に住むべきかと思っていて、駅前マンションはその点では懸念が大きい。サッシ一枚だって自由には変えられない不自由さと何をするにも権利調整の困難さ、単独で使える土地がなく自動運転車を家族で複数置けない等、とにかく社会の変化に応じて柔軟に設備の新設や導入、増改築ができない。確かに駅近メリットも大きいが、可変性がないというデメリットにも着目すれば、ここまで価格が高騰するのは行き過ぎだと思う。

>>8784 匿名さん
可能性なら0じゃないよね。航路は幹線道路の50m以上と法律で決まれば、眺望目的で購入したタワマンのバルコニーのすぐ横を飛ぶ世界がくるかもしれない。

>>8785 匿名さん
多分この先、それに近い状況になっていくでしょうね。
道路電気水道などのインフラの維持費を小さくしていかないと社会が持たない。

駅近が買えないから、駅近の価値がないって聞こえるけどあってる？

駅近はいいのだけど、この数年は住環境の悪さが過小評価されてる気がするな
高速や線路の脇とか雑居ビルに囲まれたペンシルでも駅近だと本当強気
日本橋〜町物件の多くが竣工後も苦戦してるが、中古で売るときも内覧されるし相当苦労しそう
公開空地ある駅近タワーなんかは鉄板だと思うけどね

家族みんなが自動運転車で別々に移動したら大渋滞でしょ
車が空飛ぶ頃には利回り考えると元取ってるし

徒歩7分から徒歩3分のマンションに引っ越した。徒歩7分でも充分でしたよ、急な雨で傘を買う必要があるかないかの違いしかないな。

>>8790 マンション検討中さん

高速や線路脇の戸建てなら絶対に嫌だけど、マンションなら意外と快適ですよ。
売却も容易だし、マンションは駅近に限るね。

駅近が高い理由は、供給がかなり少ないのに対して需要が高いからだよ。駅から遠くなればなるほど面積が広がって、マンション数も倍々に増えていく。仮にテレワークや自動運転が普及して、需要が多少弱くなっても、そもそも供給がかなり少ない状態は解消されないので、そんな今との違いは無いと思うな。
少ない供給に対して、一部金持ち層が高くても欲しいと思えば価格は維持。

駅近ディス論の根拠がSFチックな空中自動運転車の実現性云々らしいので、個人的には駅近買っといて良かったと再認識しました。

都区内、容積率200％程度までの住宅地価格は、駅距離が1分変わると±3～5％になることが分かっている。住まいとして不動産を買う人は、駅距離を合理的に評価していることになる。

一方、容積率300%以上の駅3分以内の商業地域では、駅距離による価格変化は1分で±10%～30%程度にも開く。人が多く集まる地域のため、店舗、事務所、ホテルなど収益事業が可能となり、おおむね人通りの多さに応じて価格が変わる。

駅近の商業地域にあるマンション価格は、この商業地の土地価格を反映して高くなっているわけだが、その価格は「駅距離による利便性」には関係ない人通りの多さ（収益性）で決まっている。収益性で価格が決まっている高い土地を、わざわざ住むために購入しているわけだから、「駅近」という得体の知れないモノに過度なプレミアムを支払っているということになる。

駅近に集約しようとする案は
地方の行政ではもう具体的に提案されています。

人口密度が低すぎるところに
ガス水道電気などのインフラを維持する予算が大変だからです。
まさに8788さんが言う通りです。

個人的に僻地は郵便局など配達の方々が気の毒。

>>8796 通りがかりさん
過度かどうかは市場が決めること。将来的にもニーズがあれば市価は維持されるし、過度とは言わないのでは？

>>8796
駅近が価値が高いのは利便性が高いからプレミアを払って住む
高くても売れるから仕様の良い高級物件が建ちやすく、土地も高く売れるという傾向にある

駅が急行停車駅なのか通過駅なのか、始発駅なのかどうか、それこそ東京なら大丸有へのアクセスの時間とか、そうした駅の属性の違いも価格に反映されるので、単純に駅距離による価格変化を計算してもばらつきが大きくなるばかりだと思う。それをもって合理的でないという指摘はいかがなものかと。

とにかく高齢者市場が成長市場なわけだから、高齢者ニーズにあったマンションが無難
再開発で高齢者施設、子育て施設付でエリア内にスーパーが入れば、最低限のニーズは満たされる

>>8798 通りがかりさん

おっしゃる通り価格はマーケットで決まる。ただマーケットは必ず行き過ぎ、その後に調整する。歴史上何度もその繰り返し。あの時の価格は高過ぎたと後になって分かるから難しい。過度というのは現時点での私の主観で一つの意見です。

テレワークは増えているとか言うけど、日本人にテレワークさせるより、中国人にやらせた方がお得だからねえ。最近総務とか経理の仕事を中国にアウトソースするところが増えているから、日本人のテレワークはさほど増えないんじゃないかな。

自分の周りじゃ企業幹部のテレワークが目につくね。忙しいと言うこともあるが、労働時間管理の観点から下級職員のテレワークは難しい部分もある。それに通勤時間が節約できればそれだけメールチェックの時間が捻出できる。莫大な量がくるからね

>>8799 匿名さん

結論としては。

持たざる者が喚いても議論は平行線てことかな。

駅徒歩５分はプレミアム物件だというのはグラフからわかりましたが、住宅地も同じように駅距離で値段が下がっていくものなのですか？

>>8805 匿名さん
距離と言うより駅(または市街中心)からの利便性だろうね

人気が下がれば値段も下がる。共働き増え車所有者減り、住環境より駅からの距離を重視する人が増えたってこと

賃貸派が増えれば、5分以内の分譲マンションを賃貸に出せばいいだけです。

確かに距離を評価軸とするなら収益性を軸とした評価が加わる商業地は割高という考え方もあるだろうけれど、雨に濡れないで電車に乗れるとかタクシー乗り場が近いとか、美味いもの食わす店が多いとか、住むことに関する利便性も高いと思うんだよね。

必ずしも住居として必要のない余計なコストを払っているとは言えないと思うけどなあ

10年後にでも賃料で利回り見れば答え合わせできるよ、今の駅徒歩3分以内物件の分譲価格は将来の賃料急上昇織り込んでるとしか説明できないから

個人的には再開発タワー以外の駅近物件はどこかで総崩れすると思うけどね
特に馬喰町徒歩2分60平米3LDKみたいな住環境悪い物件は悲惨なことになると思うわ

駅近信仰ってテクノロジーの進歩やゆとりや自分らしさ、スローライフ求める大きな流れと逆行していて、共働きが急増してる今だけの瞬間的なバブルなので

>>8810
共働きの急増ってバブルじゃなくて、これから一層進んでいくトレンドでしょ。
馬喰町徒歩２分だったら強い需要があるのは何十年のスパンで続くと思う。
悲惨な状態は郊外駅遠物件からだんだん都心に進んでいくよ。

> 共働きの急増ってバブルじゃなくて、これから一層進んでいくトレンドでしょ。

あと、働く老夫婦もありますね。事実上、今後は65歳まで普通の社員として働くのがデフォで、いずれそのラインが70歳まで延びると思います。うちの会社、定年退職者に残ってもらえるよう嘱託の給与をバンバン上げてますよ。

>>8807 マンコミュファンさん

いまから10年20年先に、駅中心の社会がそのまま続いているのか、それとも他の移動手段が一般化していくのか。どうなるか分からないけど面白いと思わんか。

>>8811 マンション比較中さん
共働きが進むなら今後は、3LDK7000万のエリアが郊外に広がるんでしょう。
都心も値下がることはないと思いますが伸びは鈍る

>>8809 匿名さん

飲食店が多いという魅力はあくまで利用する側の「利便性」の話しで、商業地の価格が高い理由である「収益率」とは、飲食店を出店できる立地、繁華性のことで、当然高い賃料で店を貸せるから土地価格が高くなる。そんな事業用の高い土地を住宅用に使うことは、土地のポテンシャルを使い切れてない=無駄に高い土地を買ってしまってると思うのであーる

とは言え60階建て雑居ビルなんてものが駅前に建ったとしても最上階はともかく途中の20階から55階ぐらいは飲食店や販売店の立地としてはよろしくないと思うけどね。

むしろ１〜５階ぐらいはショップや飲食店に入ってもらい、その上にオフィスとかホテルとかマンションとかの複合施設を作れば、本来飲食店や物販に向かない中層から高層の空間を有効利用できるので土地のポテンシャルを最大まで引き出せると思っちゃうんですけどね。

駅近の再開発って大体こんなパターンでしょ、どこも。

>>8810 匿名さん

馬喰町徒歩二分のペンシルILDKにシングル親子3人で住んでる知り合いいる。
親は派遣、子はパート。一人は床で寝てる。
それでも中央区に住んでるって自慢してて笑える。

購入価格は安い時代で3400万だったそう。
親は還暦間際。子は時給1000円
立派な貧困だよね。

>>8816 匿名さん
再開発は無理やり住宅を入れなきゃいけない制度だから

ボロい雑居ビルに囲まれた駅徒歩1分マンション、昔の九龍城みたいだわ
よく坪４００出して買うよね、親が泣くよ

駅近は素晴らしいことで１５ハドソンヤードみたいなタワマンならいいけど、駅近だけが取り柄のペンシルは単身向けを除けば犬も食わない

駅遠しか買えない貧しい落第者がストレス解消するスレは、こちらですか？

いえ、駅直結ランドマークタワマン買えずに雑居ビル街でペンシル買った人が慰め合うスレみたいですよ。

>>8820 匿名さん
金のない共働き夫婦や老人だって、買えるなら郊外より駅近ペンシルを選ぶと思う。わざわざ生活不便な郊外をあえて選ぶ人は少数派だと思う。通勤,買い物,病院,保育園など郊外だとデメリットしかない。

駅近60平米3LDKでも2LDKにリフォームすりゃ小さな子育て世代、子育て終わった世代にいつでも貸せるんじゃないか。

日本橋は供給過剰とか言われてるけどあれだけ分譲してて9割方売れてるらしいので駅近都心信仰はまだ強いなって思います。23区郊外の物件とか竣工時に半分も売れてないとか見ると尚更ね。
1ldkに3人で中央区に住んでるってドヤるのはさすがに滑稽ですけど。そこまで無理せんでも…

やっぱり駅から近いと、出かけるのに何かと便利だもんな。
さらに都心だと、散歩がてらちょっと歩くといろんなとこに行けるし。

都心から離れれば離れるほど駅近の重要性も高くなるだろうね
広尾徒歩11分や表参道徒歩12分ならなんとでもなるが、葛西徒歩13分とかなると…
最近は千葉や神奈川でも15分近く歩く物件出てきたが、10年後どうなるのかね

マンマニさんも真っ青。まぁ彼は10年いないだろうけど。あそこは駐車場も少ないからね…。

年取ると、階段の上り下りや坂道が辛いんですよ
駅近くのタワーマンションに限りますよ

ここ2年くらいで港区内側の中古は良いものはほぼ売れてなくなってしまったね。
長期に残ってるのは価格と価値が釣り合ってないものばかり。
まぁ出玉がない現状、それでもそのうち売れてしまうのが港区内側の強いところではある。

>>8824 マンション検討中さん
子育て世代は駅近が繁華街だと避ける人も多いよ

>>8831
元々が商業エリアに居を構える概念がなかったからね。
江戸時代の商人の街が未だに地位が低いのも同じこと。
近年都市部限定で住職遊学隣接再開発がトレンドではあるけども、
定番になるのか一過性なのかは何とも言えないところ。

タワマンブームも同様だね。
土地の少ない都市部で縦に伸ばすのは理に適ってると思うし、
その希少性から一定のポジションを確保し続けるのか、
昭和の長屋やリゾマンみたく維持管理の問題で廃墟化する危険性も十分考えられる。

低層なら戸建で良い。セキュリティ以外にメリットがない。
タワーレジは低層や戸建では叶えられない魅力が詰まっている為、資産価値が高いのである。

>>8827
逆に都心って5分も歩けば複数路線複数駅が当たり前だからね。
だからこそ公園隣接だったり地歴だったり駅力だったり静かな環境だったりが重要になる。
アドレス的な意味での都心だったり駅距離だけを前面に押し出す日本橋○○町物件には、
違和感しかないｗ

大きなトレンドを見誤らないことが重要
夢や憧れといった漠然としたイメージトークに乗せられて、次の買い手が現れないような郊外の戸建を割高な価格でつかんでいる場合ではない
やはり結論は都心、駅近、タワー
高齢者は増加、婚姻者は減少

郊外の戸建ては論外だろうけど
練馬駅や馬喰町駅から徒歩2分みたいなペンシルと、パークタワー晴海や高輪の駅遠みたいな別な魅力あるマンションなら後者がいいな
最近は前者が高過ぎる印象

>>8835 匿名さん
追加で病院近くて、福祉充実区がいい。
結果都心五区ぐらいが堅いねって話にはなるんだけどね

いうて馬喰町ってそんな高くないじゃん。せいぜい坪400前後。
ここ10年で一番値段が上がった都心トレンドを象徴するようなエリアの一つだけど、現在の都心全体の相場を見ればそんな高くなくない？港区とか千代田区なんて坪800とかポンポンあるし。

馬喰町は馬喰町、馬喰横山、東日本橋、人形町、小伝馬町あたりが徒歩5分～8分圏内には入るし駅徒歩1、2分が当たり前のエリアだから、まあ交通利便性に関しては下手な山手線内より便利ですかね。
それ以外の居住環境としてはどうなんだって感じですけど。

>>8838
その通り、相場っちゃー相場。
都心の波を受けた連れ上げならヤバいけど、
三井のお膝元日本橋再開発の流れを考えれば安値で放置され過ぎって考え方もできる。
もちろん主要デベの小規模が目白押しだから広告費が過剰に投入されてる影響もあるｗ
ただ今も昔も問屋街だし小奇麗になってるのは浜町周辺ぐらいだし、
利便性は悪くないけど駅も地味だしそんなに雰囲気の良いエリアでもないと思うけど・・・

>>8836 マンション検討中さん

ひえー。
練馬と馬喰町を並列するのか。

>>8841 マンション掲示板さん
無知は怖いってやつですな。

日本橋界隈は今後の日本橋の再開発がどう評価され影響するのか、都心トレンドが続くのか、需供バランスのねじれがどう影響するのかといった点を占う観点からも動向は結構注視しています。

日本橋○○町の、特に東側エリアは2016年をピークにすでに調整局面入ってるね
共働きの急増局面で持て囃されたけど、需要も一巡し今後は住環境の悪さが忌避されるんでないかな
地方出身の子供のいない夫婦など、土地勘と想像力に欠ける人たちが競って買っていた印象あるから
共働き中流家庭の現実的な住まいとしては環境面含めて湾岸の方が好ましいでしょう

印象ベースで語られても…妄想…？
中古相場も含めて動向はウォッチしてみたいですね。

>>8844 匿名さん

脳内市場

湾岸は保育園も学童も飽和してるのに何故共働きが買うんだろう。

>>8847
・契約時は小梨で当事者意識が薄い
・行政が何とかしてくれると勘違いしてる
・何とかなるだろうと、たかをくくってる
・子供が少ない過疎エリアには住みたくない
・そもそもよく分かってない
・そもそも大したことない

小学校にいったらクラスのほとんどが同じマンションだとなんかキモくない
高学年になって住んでるマンションの上層階と低層階でグズグズ言われたりとか

>>8849
う～ん・・・
ランドセル背負って満員電車でサラリーマンに押し潰されてる小学生とか、
山越えが日常みたいな小学生もいるし何とも・・・

>>8848 匿名さん
・保育園不足、小1の壁を理由に奥さん仕事を辞めるつもり

日本橋は子供がいる世帯にはオススメですね。
中学受験用の有名塾が近いし、中学生になっても私立中学への通学が楽だからね。
子供のためにも職住近接がいいよ。

>>8852 匿名さん

日本橋の自営業とか零細企業社員ならまだしもそこそこの人数がいる会社勤めだと面倒だと思うよ。ましてや家族持ちだとね。

そこそこ人数がいる会社勤めだとなんで面倒なんですか？

どうしてこの掲示板は京浜東北線から東側ばかり勧める書き込みが多いのかなあ

自分が住んでいるところが、最高と思うからではないでしょうか？

世の中的にも掲示板利用者にも圧倒的に湾岸、城東の購入者が多いからでしょう
ツイッターも似たようなもので湾岸、城東勧めるアカウントばかりだよね
お金あれば港区や千代田区に住みたかった層なので、自己肯定が目的の無理めなポジも多い
ストレス溜めた中流共稼ぎが多いからか他地域に対して攻撃的なのも特徴

>>8857 マンション検討中さん

ストレス貯まってそう

港区山手線内側は今や年収3000〜がラインですからね。

某総研が、リアルに「戦友」になれる人を募集してる。

ちょと、いろんな意味でひいたわ

>>8859 匿名さん
んなわけねーだろ笑
君住んでないだろ、憧れ過ぎ

>>8861 匿名さん

3LDKが1.5億くらいからですから、家族で住むなら3000万〜ですね。

我が家は3000万もないから
中央線杉並区、田園都市線世田谷区ぐらいが身の丈に
合っていると考えています。

>>8863 通りがかりさん

立派なもんですよ

ここの方々は勤務地が都心以外でも、資産性から都心にマンションを買っているのですか？？

というか港区千代田区をみんな羨ましがってるっていう設定自体かなり疑問なんだけど。別にどこ住もうがいいじゃん。
俺は年収2500万あるけど職場に近い下町に住んでるよ。
元々は近年の都心駅近トレンドってどうなん？って話から日本橋の話が出ただけで、別に日本橋だろうが杉並区だろうがどこでも良いと思います。ましてや単に価格動向を観察するスレなんだし。

2500万だと港区千代田区 山手線内側に住むのは難しいでしょうね。

>>8866
誰もが一度は稼いだ金を全て東南アジアで使えたら・・・と考えたことがあるはずｗ
そう考えると都心でそれこそ桁違いに稼ぐ人を除いて、
都心で稼いで郊外に暮らすのが一番コスパ良さそうｗ
郊外といっても都心の郊外の湾岸や台東区江東区墨田区北区辺りなら、
そんなに苦もなく通えるだろうし。

>>8868 匿名さん
ないけど。東南アジアでデング熱になりましたし、住みたくないわ。

共働きの増加で職住近接がトレンドですね。
都心が職場の人が多いので、都心が人気で地価が上がりやすいですね。
職場が都心でなければ、もちろん無理に都心に住む必要はありません。
逆張りで田舎に買うと、売るときに結局損する可能性があります。

今の相場だとサラリーマンは立川か幕張あたりの6000万円くらいのタワーマンションがいいんじゃない
月々の返済は20万円くらいに抑えておいた方がよいよ

幕張なら、将来売るときに暴落してるかも。
無理して買わないで賃貸でいいのでは？

東南アジアは、政治、テロリスク高いよ、幕張はその点はいいんじゃない？

>>8867 匿名さん
住むだけなら全然余裕でしょ。

都心は超富裕層でないと厳しいとしても、3.11を経験した後だと職場から歩いても数時間以内に帰宅可能なエリアには住みたいですね。

職場から徒歩2時間までならいいかな。出来れば間に川がなければなおいい。いつおきるかは別として直下型地震は必ず来るからね。

>>8868 匿名さん
湾岸埋立地のマンションは交通の便が悪いので、通勤には時間かかり、コスパは悪いですね。

>>8877 匿名さん
立川と幕張でそんなに違うかな
東京駅アクセスは幕張の方が良くないかい