23区内の新築マンション価格動向（その67）

＞商談コーナーに座るといきなり『当物件は５００万円値引きしています』と言われたり、話が進むと『おいくらなら買っていただけますか』と聞かれるケースもあるそうです」


完成在庫の値引きは当然あるだろう。しかし、相手が買うかどうか分からないのに
こんな話し方をするアホな営業はいない。相当粘って物件にはかなり興味を引かれて
いるとわかってから、予算で難色を示すと年収を見て買える客にだけ
こっそり値引き条件を持ち出す。

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>>5738
山手線の内側のタワマンなら湾岸の大量供給されたタワマンより一般的には価値は高いでしょう。希少性が根本的に違いますし、場所次第ですが地盤や地歴などの違いもその価値に影響します。

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>>5742さん
2,30年ぐらいならその通りだけど、50年以上経過したらどうなっちゃうのかは場所関係なくタワーマンション共通の気になるところ。新宿の高層ビルを見てると建物自体は５０年経っても使えそうだけど、タワーマンションが５０年も経つとほとんどの部屋はオーナーは住まずに賃貸になってると思うから修繕・維持管理をきちんと続けられるのか不安は確かにある。

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>5743

中野のブロードウェイがちょうど築50年ぐらい。

中野の一等地の割には安いけど、60平米台で5000万円ぐらいだから値段は付いていると言えるし
住人の劣化から来る管理不良なんかも目に見えては起こってない。

立地が良ければ50年ぐらいなら大丈夫

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高級仕様の小規模のマンションほうが管理の維持、資産の維持は
出来てる気がします。
あまり人が多いと管理は他人事、なにかを提案したとしても
通らないだろうと感じます。

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>>5739 匿名さん

S氏の暴落論を根拠にされても笑
彼がゴロゴロ新築購入商談しまくってる筈ないし、ここ10年飽きることなく呟いてゲンダイか東スポ主にちょこちょこ掲載されてる暴落煽り記事の一つでしょ笑
当たるまで言い続けるんだろうなあ笑

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でも、50年経ったタワマンってのは想像したくないかも。大量供給されたタワマンが売るに売れなくならないうちに、早めに売り抜けるに越したことはないよな。

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その人よくやるよね。
10年ぐらい前は怪しいPDFを売っていたよね。
怪しいことでも長年続ければ、それなりに格がついて、
今はどこかの大学で先生やっているとか？
全然関係ない分野でよく見ているブロガーは
中古マンション購入でコンサルしてもらって本当に役に立ったと。
正気？と思って記事を読み返したけど。そのブロガーさんのご主人は
不動産投資をしていると。それで成功しているの？と思うけど、
40代半ばの人だから、きっと10年前からやっていれば
時代が良かったからね。まあ裕福そうなご家庭。

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あと共用施設が充実したタワマンも自分が年寄りになってから管理費払うの馬鹿らしい気がする。カフェ、シアタールーム、スパ、ジム、パーティールーム、図書館、高層ラウンジどれも使わん。

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カフェ、シアタールーム、スパ、ジムなど、住民が高齢化しなくてもお荷物になってるケースはたくさんある。なのに、なぜいまだに作ろうとするのかなあ。

ホント、新築で売る時のことしか考えないデベの思惑は、われわれ消費者としてはよくわからんよ。

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タワーパーキングも作りすぎて利用者がなく、一部を早々に閉鎖したケースもある。取り壊すにも金がかかるし、そういうマンション買っちゃった人は最悪だよ・・・

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>>5751 匿名さん
タワーパーキングはつぶしがきかないから。

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築30年ぐらいのマンションでコンシェルジュはどうなってます？高級マンションではなく一般レベルの物件で。
当初はパリッとした服装でホテルのような取次してたんだろうけど、30年以上も維持できる気がしない。無人のカウンターが放置されることになってないんだろうか。

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>>5753 通りがかりさん

一般レベルのマンションでコンシェルジュは今も昔もいないですが。。

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>5750
流行はどうなるかわからんよ。
昔は駐車場１００％は売りになったけど、今だとデメリットの典型。
それと同じで何がどう転ぶかは誰もわからんよ。

例えば、豊富な共用施設は建て替えの時にプラスなのは間違いないんだし・・・

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>5753

コンシェルジュがいるようなマンションで廃止したら管理人業務が回らなくなるよ。

高齢者が中心にはなるだろうけど、廃止されることはないと思う。

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一般のマンションは管理人さんでまわります。
コンシェルジュでなくていい。

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高齢化社会を見据えれば自主管理が主流になるのでは。。

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>カフェ、シアタールーム、スパ、ジムなど、住民が高齢化しなくてもお荷物になってるケースはたくさんある

どんな風にお荷物になるの？

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タワマンだと30年後とか12〜3万管理費、修繕積立金取られそうなイメージなんですけど、そうでもないんですか？

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>>5760 マンション検討中さん
>タワマンだと30年後とか12〜3万管理費、修繕積立金取られそうなイメージなんですけど、そうでもないんですか？

どうして？
どこの工務店から聞いた知識

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120平米ならそうなるかも。

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>>5759 匿名さん
使わないのに維持費ばかりかかるってこと。
今はシンプルな設備にするマンションが増えている。

自分好みのカフェに行くし、最新マシーンとトレーナーさんがいるジムにいくし、
同じマンションの住人と一緒にスパに入るのも嫌。

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有明が過去に豪華共用施設で客を釣ったのは、有明がなんにもない荒野だから。
マンション以外になにもないから、マンション内で楽しめる設備が必要だった。

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>>5764 匿名さん
有明ほど吹っ切れて豪華なのは好感がもてる。
でも分譲時は将来が心配で見送った。

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あの施設は将来間違いなくお荷物になると思うが。見送って正解でしょう。

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>>5766 匿名さん

ありがとうございます。

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>5766

今のところお荷物になってないから
その判断は間違ってるよね

築10年以上たってるのに、ちゃんと使われてるんだから、
あの規模で東京の物件ならなら十分にありっていうのが市場の判断なんでしょう。

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>あの施設は将来間違いなくお荷物になると思うが。見送って正解でしょう。

見送ったんですね

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>>5769 匿名さん

私は当時見送ったんです。
でも先ほども書きましたがあそこまでやりきって
今も評価されているから、いいマンションだと思っています。
中途半端じゃなくて良いとおもっています。

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>>5750
地味なタワマンって売れ行きも評判も良くないからねぇ・・・
意外と中古市場でもその評価は大きく変わらないと思う。

賛否はあるだろうけど100戸規模で支える訳じゃないんだから、
スケールメリットを活かさない手はないと思うんだけど・・・
それが結果として差別化にも繋がるからね。

ただ庶民の夢の街だった多摩ニューや高島平が問題を抱えてたり、
金持ちの象徴だったリゾマンが負債化したり、
団体客御用達の温泉宿が瀕死だったり、20年後の価値観を予想するのは難しいよね。

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>>5771 匿名さん
結局、都心の駅直結タワマンぐらいが一番大外ししないのでは？高いけど

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10年後の心配じゃなくて、3、40年後の心配をしてるんじゃないの。10年じゃ住民に変化もないでしょう。

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>>5772 匿名さん
リゾマンやニュータウン買った人たちも当時同じことを言ってたんだよ。市況が変わっても○○だから大丈夫って。理由付はいくらでもあった。世田谷の戸建て信仰だって土地だけは残るって言われてた。だけどこの有様だからね。

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>>5774 通りがかりさん
世田谷の土地？別に下がっちゃいないでしょ。値上がりが弱いだけ。

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世田谷の戸建て、40坪以上で1億、出来れば8000万ぐらいなら欲しいけど、
結局もっとするから売れないのでは？
マンションより高い。

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>>5775
地代の上下っていうより建物がほとんど評価されないからね。
家屋の減額分を土地でカバーするのは難しいと思う。

逆にマンションは空中権を売買してるようなもんで、
実態がないとも言えるし、冷静に考えたら恐ろしいｗ
都市部特有の資産であり投資商品でもある。

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昨日のWBSサンデーSPを見たけど、
恵比寿や白金のタワー宣伝かと思える内容だった。

車輪を出した飛行機が再来年には通過を始める街なのに。

民放なんかお金出してくれるスポンサー様の都合のいい放送をいくらでもしますよ。
理屈なんかいくらでもこじつけできるし。
不動産は過去と未来の情報を把握し、購入希望地の地域構造を分析してどこを買うか判断しないといけない。
決してマスメディアや販売業者の口車に乗ってはいけない。

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まぁ今から恵比寿〜白金買う奴はあほだ罠。笑

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榊先生も完成在庫の山でこれから価格が下がっていくと書いていますね。23区内の70平米以上のタワーマンションが昔のように3000万円台で購入できる時代がまた来るかな？いずれにせよ、今、割高マンションを買うのはババ掴みですね。

https://www.zakzak.co.jp/smp/eco/news/180223/eco1802230003-s1.html

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>>5781 匿名さん
榊大先生は10年来同じ事言ってますけど、今年は当たるんですかね？笑
ついていこうとは全く思わない大先生の一人です笑

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バリ島投資、詐欺とググって下さい。

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売る側の顔写真を載せない匿名ブロガーより、榊さんが一番まともなことを言っている。

2017年末までに住宅価格が天井になって、2018年に明らかに局面が変わったというか、本当に潮目が変わったのが17-18にかけてだろう。市況的にも購入者側のマインド、意識的にも。

価格が高くて、実需の年収400～600万円くらいの層が実質的に新築の購入に踏み切れない、データ的にも中古の方が販売件数は多い。供給過剰である。資材高騰や人件費上昇はあっても、あくまで需要と供給が値段設定の基本なわけだから、今、価格が下がらない、上がり続けるという意見は「下がってほしくない」「上がってほしい」という本音の裏返し。2017年が天井なわけだから当然価格が下がっていく見方が自然だろう。

蛇足だが日銀の黒田総裁は再任されたが、日銀も馬鹿じゃないからこのまま緩和余地を作らず緩和継続を進めたら「じゃあまた景気悪くなった時どうすんの？」ということになる。出口戦略に向かう流れを作らざるを得ない。金利の正常化に向かわなかったら政府も日銀も何も仕事しなかったの？ということになる。将来的なことを予測するのは困難だが、そろそろ暴落と言わないまでも下がる局面のトリガーがいつ引かれてもおかしくない

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>>5781 匿名さん

読んだけど全然参考にならなくてつまらない内容でした。

5781さんは否定、5784さんは肯定なんですね。
私は全否定とは言わないけど、条件の悪い売れ残り部屋の
値引きには昔からあることだし、新しいこと何も言ってない。

そもそもここの掲示板の人が普段話している価格帯は23区で3000万のマンションじゃないですよね。

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5784、ご本人様w。

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>>5785,5786
目を瞑って夢を見続けたほうが楽しいから、そのまま現実を見ないで夢を追い続けたほうがいい。
記事なんか読まないで楽しいマンションライフを過ごしたほうが精神衛生上健康だろ

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ローン地獄の話が記事になっていますね。
現実から目を背けてはダメですね。

http://diamond.jp/articles/-/160165?display=b

この事例だと3500万円の物件なら手取り年収5倍の年収1000万円または相応の頭金や金融資産が必要です。

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そんなに現実的な記事を読ませても、いじめるようで可哀想だろ
高年収パーソンは支払いに不安はないだろうし。
価格が下がらない、上がる、と信じていた方が夢があって楽しいからそのまま目を覚まさせないほうがいい

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>>5787さん
夢を追ってるのはあなたの方では?
新築マンションの暴落なんていつまで待っても起こらないよ。
下がるのは中古相場だけだよ。供給は確実に増え続けるのに需要はしぼむから、正にそのとおりだと思う。
でも新築は供給をコントロールできる。実際新築供給ピークの半分位まで減って来ましたよね？デベは仕事が減って中小デベの中には淘汰されちゃう所も出てくるかもだけど、それでも新築価格は下がらないと思います。
民間企業が利益が出ない物件を作らないよ。
だから今、新築マンションを買えばほとんどの場合、中古で売る時は損すると思う。損得や資産価値が気になる人はここに限らず中古買ったらいい。
新築買うのは金持ちの道楽と割り切るべき。

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うんうん、
信じるのは自由だから、そのままでいい

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中古とか、見ず知らずの他人を利させる愚行ですよん。

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榊先生は今は賃貸をオススメしていますね。
確かに年収の8倍のローンはおかしいですからね。言っていることはまともかと思います。

http://news.livedoor.com/lite/article_detail/14325506/

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昨今の共働き8000万フルローンとかヤバすぎるよな。低金利だから！とか言ってるけど、返しても返しても元金が減ってかないだろ。金利3%で6000万借入と金利1%で8000万借入が同じと誤認させる不動産会社・銀行はほんと悪人。

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2/19の日刊ゲンダイオンラインでは「マンションは今が売り時」という記事が出てますね。
皆さんは去年売ったか、今年売り切る感じでしょうか？

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>>5788 匿名さん

関係ないですが記事内に誤字を二つも発見してしまいました。
せっかくまともなことを言っているのに台無しですね

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今年新築買いましたよ！いつ下がるかわからんもんをいつまでも待ってられん！

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マンション売却＆購入を３回しました。
直近は2017年初め。
高値掴みは怖いけど
市場がどう動くかわからない中での持たざるリスクはもっと怖い。

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>>5781 匿名さん
こいつの記事はいつも同じ。
マンション評価レポートはズバリ評価！とか煽っておきながら、結論が「今後の販売を様子見した方がいいです。」とかで笑えますよ。
小学生の自由研究のほうがよく考察できてる。

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>>5794 匿名さん

不動産会社は売れさえすれば客はどうなってもいいんだよ。

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>>5799
まあまあ、のらえもんさん、落ち着いてください

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>>5799
元祖炎上マーケの人だから、触ったら負けだよｗ

素人の危機感煽ってレポートが売れればそれでいいし、
原稿料貰えれば依頼主の意のままに書くだけで、事実かどうかなんて全く関係ない。
反体制気味のゲンダイの記事なんか特に酷い、
雪が降ってもアベ（タワマン）のせい、みたいな書き方だしｗ

ただ曲がりなりにもこういった方がマスコミの一部ってことはさ、
他も似たようなもんなんだろうね・・・
多少知識があれば簡単に見抜けるんだけど、
ゲンダイや東スポ、ワイドショー見て鵜呑みにしちゃうことも多々あるからな～
怖いというか肩書を簡単に信じちゃダメだよね。

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>>5794 匿名さん
同じだよ。総返済額は同じ。元金も減っていく。
借入額が大きいだけ。
何が誤認なの？

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まあ、無知で勇気も種銭もない人は低金利バーゲン中の資産拡大チャンスを棒に振って、ネットでシコシコ借り入れする人批判でもしとけばいいですよ。いつの時代も高値掴みって煽る榊みたいなやつはいるからね。

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住宅ローンって繰上げ返済しながらだいたい平均的に15年くらいかけて全額返済しますよね。
低金利の恩恵で、実力以上の借入ができますが、例えば6000万円の物件を買った人は平均的に返すのであれば金利分も考えると年400万円以上の支払いですね。一般サラリーマンの家庭なら破綻しますね。20年以上もかけて返済する人は危機管理能力は無いでしょうし。
不動産屋に踊らされて割高物件を買わないように気をつけましょう。

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榊の出てるZAKZAKって夕刊フジ系で安倍バンザイ系じゃなかったけ。。。

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>>5803 マンション比較中さん
そう、35年の返済総額は3%6000万の方が若干多い。それを理由に借りさせようとする。
でも低金利での借入額増加は繰り上げ返済の効率が悪いのと、物件の値下がりに弱いと考えてますが間違ってますかね？

普通は繰り上げ返済するだろうけど、金利3%の方が効果が大きい。1%だと繰り上げ効果が少ないうえに2000万も元金が多いので、同じ額の繰り上げで考えると返済期間が長いですよね。
また、ある理由で15年後に売ることになりました。残債を比べると1000万ぐらい差が出る。繰り上げしてたらもっと差が出るかも。もし物件の価格が下がってると残債が消せない。つまり物件の値下がりに弱いんですよね。

35年トータルで考えると同じ、というのは嘘ではないですが都合の悪い部分を隠してるとは感じませんか？

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>>5807 匿名さん
まあメリット、デメリットあると言う事でいいのでは？
それこそ、世田谷とかそれ以遠の郊外バス便戸建をフルフルローンで借りちゃって泣く泣く売る様な事態発生なんて事になったら目も当てられないだろうけど、都心駅近とかの値下がり耐性高め物件買っておけば大炎上はないんじゃない？大地震とかミサイルとかは生きてるだけで丸儲けだし笑

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>>5807
正しい。
まあそもそも正解なんて無いし金融の世界なんか1分後には状況が変わってるからね・・・

年収1千万フルレバワッショイで1億の物件買って、20年後にそこを担保にまた買って、
前の物件は1億の利回り10パーゲットで老後は悠々自適の人もいれば、
腐ったかぼちゃを掴まされて10年後どころか数か月でバンザイしちゃう人もいるから、
しっかり勉強して自分に合ったリスクと向き合うのが一番いいと思う。

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ぐずぐず考えているひまがあれば、まず買ってみるのが正解

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6000万円の物件なら10年の間、毎年200万円ずつ返済して住宅ローン控除を目一杯使って11年目に残りの4000万円を繰上げ返済すればいいよ。
無駄な金利も払う必要ないしね。
または11年目に売却だね。今、高値掴みで買っている人は確実に残債割れを起こしていると思うけどね。やはり不動産屋に騙されないことは大事だね。

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本当の資産インフレはこれからやって来る予感。

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そろそろババ抜き始まっていませんか？

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資金調達と不動産購入は別々の話なのにごっちゃにして話してる人が多いな。
低金利で資金調達はしやすい。一方、不動産価格は上昇して高値掴みのリスクがある。その状況をどう捉えるかは人それぞれってことだと思うよ。

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>>5814 マンション比較中さん
誰もごっちゃにしてないよ。自分の話ばっかりしたいのはわかるけど、よく読んでくれよ…。
低金利だからって年収8倍の高額ローンでさらに共働きはいろいろとヤバいのでは？って話。
投資目線の人は利回り確保できれば価格も借入額も無関係でしょう。資金ある人も無関係。

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そもそも自分が住む家の資産価値はそりゃ落ちて欲しくないけど、売る時はまた買わなきゃいけないし。もしものときを考えるなら買わないって結論になりそうだし…。

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もしもって、どんな時よ

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離婚とかリストラとか会社倒産とか

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あと、病気も
災害も

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いざとなったら手元の金融資産で一括払いできる物件を買えばいいよ。住宅ローンを組むのは住宅ローン控除を受けるため。払おうと思えば一括払いできるレベルの物件だったら何も心配はいらない。実際、自分はそのようにしました。
23区内の物件ですが、手頃な物件にしましたよ。背伸びしても仕方ない。現実を見ましょう。

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ローン関連の諸費用と金利を支払っても住宅ローン控除の還付の方が大きくお得？ということですか？

手持ちあるなら現金購入すればいいのにと思います。

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ローン関連の諸経費はネット銀行なら安いし、優遇金利があれば変動で0.3%台で住宅ローンを借りることが出来ます。住宅ローン控除が毎年1%あり、10年間で計10%になります。つまり物件価格の1割が戻ってくるので、うまく行けば利益を出すことが可能です。
現金で一括購入よりも得する可能性が大きくなります。11年目に残債を一括払いする資金力があればの話ですが。

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>>5821 匿名さん

手元の現金がゼロ近くになるのは、リスクなんだよね。

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つまり、所得税支払い分を買ったマンションの10%分までふるさと納税的にまわせるってこと？

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住宅ローンで儲ける方法は週刊ダイヤモンドでも記事にしていますね。30代で大手企業勤務だったら金融資産2000～3000万円はあるでしょうから、この事例と同じことをやるのは比較的容易かと思います。

http://diamond.jp/articles/-/158263

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>>5820 匿名さん
人の年収を無視しちゃいかんよ。
６００万くらいの人は、無理矢理フルローンで買うしかないんです。実際、子供１人なら無理なこともないと思います。

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信用がある人はローンで買える
買えない人は一括or賃貸

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>>5827 匿名さん
私も借りられるだけめいっぱい借りますね。諸費用も借ります。

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今0.3％なんてないよ。
それ随分前のはなしじゃないの？
今は0.6%台がせいぜいだよ。

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ふるさと納税、20ヶ所やった。

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>>5829 にんにくさん
2ヶ月前は変動で0.43ぐらいのとこありましたよ。さすがに0.3は見たことない。今でも0.6以下のとこはあるんじゃないでしょうか。

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不安を煽られて固定金利にした情報弱者さん、マジかわいそう

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最近だと住信SBIの0.390%が一番低かったですね。住友のタワマンを買おうとしたら提示された優遇金利です。
金利が上がれば不動産価格も暴落しますし、黒田総裁には頑張ってもらいたいところです。

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固定、変動は返済計画と自己資金の状況にもよりますね。
ただ最も良い選択は、借入額の半分ぐらいは資金を残して住宅ローン減税を受けつつ変動金利の選択でしょうね。

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>>5833 匿名さん
それって別に保証料かかるんですか？

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住信SBIは保証料不要で団信込、全疾病保障ありで変動金利は最も低い。もちろん手数料はかかりますけどね。変動金利0.3％台は魅力ありますね。

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新築の平均価格は過去最高ですって。どこまで行くのか。


2017年の新築マンションの分譲価格は、全国平均で1戸当たり4739万円となり、15年の4618万円を上回って過去最高を更新した。不動産経済研究所が18年2月21日に発表した。東京都心の超高額物件などがけん引し、16年と比べて3.9％上昇した。

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まだあがると思う。
そもそも、今買ってるのは、日本人なら共働き。
もしくは、中国、台湾の人が買ってる。
中国と、台湾の相場からみれば、日本の相場は
安いと思う。
来るよこれ。
こっちで住んだ方が得だもん。
平和で、水もきれいで安全だし。

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>>5836 匿名さん
手数料は2%みたいですね。銀行の保証料も確か2%ですよね。保証料は繰り上げ返済で返ってきますが、手数料は返らないのかな。
私はプロパーローンで0.55%の保証料は無しで借りています。

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東京の不動産のグローバル化はこれからが本番。爆買い終わったとか言っているのは現場を知らないマスコミとそれを見て信じちゃってる人たちだね。

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