23区内の新築マンション価格動向（その67）

中古でも築浅なのはまだ許容範囲だが、築20年物件とかで便乗強気価格はババ掴みもいいところ。

ここにいる中古売り抜けたいひとがどんな値段で出してるか知らないけど、良くて3年横ばいというか、足元の市況を無視した無理な売り値付けをしてる個人が多すぎて笑えるよね。
万が一ブル価格中古買ってしまったら大損なんだよねって馬鹿じゃないから誰でもわかるって。

>>3284 匿名さん
不透明な時期はリスク上限を出来るだけ極限する？ 意味不明なので、買い煽り直して下さい。はい最初から。

2020年を境にマンションの一次購入層が激減、
人口急激に超高齢化のトリプルパンチ…

貧乏サラリーマンはローン組んで固定資産持つ意味ないな。
マンション専業デベが真っ先に倒れそう。

相続対策で至急中古タワマン買わないといけない場面もあるから、高値で出してても意外と売れるんだよね。
税効果考えたら買値から3割下がっても買う意味あるから。

需要が都心に吸い込まれるだけなので世帯数増える地域であれば2020って数字にこだわる必要なし
しかし、そういう地域は高くて貧乏サラリーマンは手が出ないだろうから、高説ご尤もだな

>>3300 マンション検討中さん
マンションデベが潰れたら益々競争がなくなり、高いマンションしか出なくなる。
財務体力ある大手デベしかいなくなったから、いま値崩れしなくなったのを理解出来てないね。

給与水準が全く上がってない現状、
大手デベすら供給数絞って高値維持させてるだけでしょ？
一般サラリーマンの給与がガンガン上がるような景気が今後来るとでも？
今の若年層、信じられないくらい低賃金だよ。

＞給与水準が全く上がってない現状

パートの時給も上がってるのにサービス残業増えるときついね。

>>3301 匿名さん

3割んなわけないだろ笑

>>3302 通りがかりさん
ここ数年で収入は結構上がったと思うし3Aクラスしか見てないけど今の価格高騰中古は買うと損しそう。
あなたがたも高値買いしたから辛いよね。

>>3304 マンション検討中さん
別にマンション価格が今後ガンガン上がるとは思ってないけどさ、
若年層の賃金が過去と比べて著しく低いみたいな嘘つくなよ。
そういうこというからネガは胡散臭いんだよ。
実質でも名目でも比較論でいえば確実に上がってるのは明らかだろ。

今発行のすーもムカつく。新築が３５％アップで売ったとかで、買い替えして資産だって。喧嘩売ってるのかって感じ。・・・雑誌のすーも読んでいる人いないかもしれないけれど。

>>3306 匿名さん
タワマンは買値の2割くらいの相続税評価額になる。
最高税率は55%だから8割減の55%だから4割下がっても、税金節税分が上回る。
売買の諸費用考えて3割だね。

10億キャッシュで持ってると5.5億近く持っていかれる。キャッシュで10億のタワマン買えば、評価2億だから相続税は1億になる。
差額4.5億節税。
若干の税計算は違うけど、大体そんなもん。

手取りすら下がってますが…

http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20170206-00000005-nikkeisty-b...

>3308

実質でも名目でも確実に上がってるなら、
なんで金融緩和を延々と延長して、
消費増税まで延期してるのか、
説明してみろ。
どうせ、できないだろ？

見せかけの成長にだまされてるバカなんだよ、
お前は。

>>3312 金融投資家さん

では、ご説明をどうぞ〜w

トラやんになってから、FXがうまくいかない。
俺だけと思ったら、個人の取引量は減っているらしい。みんな苛立ってるのだろう。
今は基本的なテクニカルメソッドを変えるか様子見。

>>3314 Mr.ワタナベさん

と言うご説明でしたw。面白いですね。

つまり、日銀はマイナス金利にして国債をバンバン買い上げてまでマネタリーベースを増やしてインフレに誘導したいわけなんだが、そこまでやってもデフレから脱却できない。相当根が深いってことだ。というか、人口減少、生産年齢人口減少社会に突入した今、金利下げようが何しようが人口が減るんだから内需は増えようがない。
何度も言うがマンション価格が高騰しているのは単なる原材料費の値上がりであって、好景気によるインフレではない。インフレでマンション価格が上がっているなら良いことだが。ということは、今後も価格高騰が長続きする可能性は低い。ただし、人口が減る中で都心回帰の動きは強まり、再開発が活発に進む都心3区の中古マンション価格は維持されるだろう。

>>3316 匿名さん

0点。留年決定。

3316には、50点はやるよ。
俺の話聞いて勉強したんだな。

3316が留年なら、
3317は退学だな。

>>3317 匿名さん
同感。
過去10年だか20年だかの経験だけで将来予測しても意味ねえ。

＞金融投資家さん

まずは入学からしようね。がんばれ。

留年だ退学だ言う先生気取りだが持論は小学校レベル

人口は確実な指標なんだから中長期ベースの予測にするのは基本でしょ。それを否定する人がいるほうがおかしい。人口と各年代の構成は経済の前提中の前提だよ。生産と消費の基礎指数なんだから。

＞3322さん

その通りだよ。人口予測がぶれることなんてないんだから基本にすべきだよ。
みんなバカだな～。

確かに五年超なら下がっている確率は５０％超だろう。しかし三年後なら本当に下がるのか？私は下がっても３％程度と予測している。
なぜなら今年の仕入れコストは下がらないから。
一方で三年後のローンの金利は上がっていると予測する。
そうなると三年後買うのも今年買うのも同程度のコストということになる

いや、3年後には新航路で品川区や港区の上空を飛行機が飛んでいる。
その騒音の街の物件が、値下がりしないで済むとは思えない。他区はともかく。

>>3316 匿名さん
何度も言ってあげるけど、材料費の値上がりなんて都心のマンションでは微々たるものです。

土地の購入価格で全てが決まるからね

>>3326 匿名さん

ですね。マンションの価格は積算法で決まると信じているんだね。
DCFとか無縁なんでしょう。税効果なんかも関係ないんですね。
長生きしますよw。

>3324

新築マンション価格は流動性がないから、
実体経済より下がってない可能性はあるわな。
三年後は消費増税で購入者マインドは撃沈してる時期だか、
いくら不動産屋がバカだからといっても、
不況を見越した価格にしてるだろ。

何回も教えてやってるが、
長期的には、
生産年齢人口の減少する中でのインフレなんて有り得ないことくらい、
冷静に考えれば、
バカでもわかることだからな。

>>3329 金融投資家さん

週刊現代にもそう書いてあったから間違いない。

なんかわからないけどまだ行ける！と思ってる人が多いからこの相場が維持されてるんだな、ということがよくわかるね。

うちのマンションだと資産価値が上がったせいか
ベビーブームが起こってるよ〜
人口減少を食い止めるにはマンションの価格の上昇が1番

>3332

ベビーブームって、
貧困層にしか起こらないんだよね（大笑）
歴史的にも、世界地域的にも。
安い地方のマンションほど子供が多い。
お前は、どこの団地に住んでるんだ？

将来の年金搾り取ってやるから、
いっぱい産めよ♪

>>3301
3年必要 笑

>>3329 金融投資家さん

3ヶ月先のことを読み間違えてた人に3年先の話されてもねー
3ヶ月が株と為替はどうなりますか？

>>3324 検討板ユーザーさん
そう思うなら自分で買い増せばいいじゃない。
ベースケースでトントンだとリスクがある分買わないで様子見が正解となるね

>3329

ドイツは生産年齢人口減少下でのインフレですけどね。
まともな学があれば誰でも分かる話を無視して、独自常識を作ってるんですね。

>>3337 匿名さん
それいうと「ここは東京23区スレだからドイツは関係ない」とか「論点逸らしが-」とか
斜め上の逆ギレするだけだから。
ほんともう、お触りしないほうがいいですよ。低脳すぎですから、金融なんとかは。

まあ落ち着けよ。

大丈夫、そのうちマンション売れるから

買い煽りくんが何を言っても日本のGDPはまったく伸びずGDP600兆円達成を公言してた晋三くん真っ青。マンションも完成在庫だらけ。それが事実。

まあでも今は少しだが値段も落ち着いてきたから最悪のババを引いたのは一昨年の下半期なら去年上半期の最高値ゾーンで買ったやつか。

>>3337 匿名さん
まともな学があれば、このグラフが何を意味してるかわかるだろ？笑

＞3343

マンションやビルが建たないような土地は資産価値がなくなりそうだね

>3329

ドイツと日本を比べてる時点で、
バカ丸出しなんだよ。

ドイツはマルクやめてユーロだからだよ、丸儲けだろ。
適切な移民政策もしてきたし。

それとドイツはダントツで優秀だからな、
おバカ国民ばっかの日本とは大違いだろ？
グローバルな視点もってたら、
当然それくらい理解してるだろ？

>>3343 匿名さん
結局、資材価格と一手不足が原因でマンション価格だけが上がっている。
マンション価格は経済的裏付けが無い、コスト高による単なる値上げ。

>>3346 匿名さん

金利についても触れておかないと、ゼネコン丸出しだよ。

>>3345 金融投資家さん
よう！情弱！！

>3345

１．まずアンカーぐらいきっちり使おう
２．自分で「生産年齢人口の減少する中でのインフレなんて有り得ない」と言っておきながら、ドイツの例が上がると日本とは違うと理由なく否定する。
（移民政策が解なら日本でも対応可能ですよね？）
３．そもそも、生産年齢人口は供給力の減少だからインフレ要因であることを勘違いしてる。

自分の学がないことを見せつけてるだけですね。

>>3349 匿名さん
仕方ないです。トランプ相場はずしまくりですから。

オリンピックまでに羽田新飛行ルートに決定ならそのルート内のマンション価格はオリンピック前で大幅下落でしょ。

>>3352 匿名さん

大幅下落するかどうかしらないが、決定も何も飛行ルートの住民説明は済んでいるから、後は政府が正式発表するだけですよ。

城南一等地のお金持ちは、
冬期のみ利用しているセカンドハウスにしますから大丈夫です。夏期は影響のない静かな文京区の高台に住みます。
という人が出てきますので暴落はしません。

>>3352

元麻布ヒルズの真上を飛ぶようだが、元麻布ヒルズは暴落する？ありえないだろ。

都心飛行なのに、どこの城南一等地だ。騒音の街がどうなるか、「ありえる、ありえない」など神のみぞ知るだし。

1時間当たり最大で44機が騒音を撒き散らしながら上空を通過するとか住民からしたら悪夢だな。

実際 うるさかったら 暴落でしょう
今は飛んでないからねえ

暴落しないでしょ。
他に行くところ無いもん。

横浜じゃ遠いし……。

港区・渋谷区よりも千代田区のほうが人気になるぐらいはあるかもしれんけど。

飛び始める前から、ワイドショーや新聞雑誌などマスコミが詳しく騒音予想をして頻繁に報道することでしょう。

1回試しに新ルートで飛行しないのは猛烈な反対が起きるのを政府が恐れた結果かな。
公式発表即飛行とか平気でやりそうで怖い。

騒音次第ではルート外の千代田、中央、文京、台東、北、豊島、杉並、世田谷が勝ち組になるな。

大井町の上、もうたまに飛んでない？ゴーって音がしたので外みたら大井町方面を飛行しているのをみたことありますよ。

我が家は戸越界隈です。

高さは予定と違うのかも知れませんが。

それはゴーアラウンドしたか、早朝の何便かあるＡ滑走路の北向き離陸かじゃないですかね。

飛行機ネタは、どうでもいい。
マンコミでしつこくいろんなスレに書き込んでるけど同一人物かね？

最近、今はバブルだという話あんまり聞かなくなったな。こりゃ本格的にバブル突入かな？

まぁ夕方の数時間だけですしね。。。
テラスでのんびりするのが好きですが、その時間帯だけ防音サッシに守られたリビングにいれば問題ないでしょ笑

飛行機ネタしつこく出してるのは港区に嫉妬する毒洲の江東区民だろな。

>>3367 匿名さん
飛行機が飛ぶのは15時から19時まで。
自宅警備員でなければ、学校や会社からの帰宅で、騒音の街を歩くことになるね。笑ってる場合じゃないな。

>>3368 匿名さん

「港区」が飛行機でうるさくなる、って自覚はあるのですね。

私は年に数十回くらい羽田を利用するヘビーユーザーなので、
騒音被害より、
羽田の利便性が上がるほうがありがたいですね。
２４時間飛ばしてくれてもいい♪

飛行機乗れない貧乏人には、
つらいばかりの話だというのは理解します。

飛行機好きはたまらないな
上を見て歩こう❗

ルート上なのは渋谷区中野区がほとんど。港区は広尾の一部かな。とにかく飛んでみないとなんとも言えない。今どうこう言うことでもない。

年に数十回でヘビーユーザー気取りのアホ
みんな突っ込みたいと思いますが、すみません。

飛んでからじゃ何言っても遅いんだけどね。

上階のガキが飛び跳ねる音に比べれば
飛行機さんの飛ぶ音など可愛いいもの

羽田の利便性がさらに上がれば羽田への交通利便性の良い物件は当然高騰するでしょう。

空港関係者以外で空港が近い家を選ぶ人いる？
集まるのはエアビーでしょ。

>>3371 金融投資家さん

わかります、ドイツですよね。

品川区で新築5000万以下でありますよー
http://www.athome.co.jp/smp/mansion/chuko/tokyo/shinagawa-city/004-tow...

>>3380
それ中古のURLだけど

築年月を確認してみ。新築あるよ

グレードも確認してみな。賃貸並みだから。

最寄駅が大井競馬場前駅とかになってるんですが、、、、
どうなのそれ。

人それぞれでしょうね。浜松町まで8分

竣工前の転売案件じゃん（笑
オーベルグランディオ品川勝島ね～。
分譲時の700～1000万増しとは随分なチャレンジ価格だね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/576796/

周辺の新築価格と比較すると売れるかもね。

●●投資家、今日は静か。笑える。

品川区では安いかもしれないが、立地や仕様を考えると高いと思う。そのうち飛行機が頭上を低空で飛ぶこと考慮すると、今のタイミングにその値段で買う？

>>3389 口コミ知りたいさん
歩いて15分の品川シーサイドが6500万

大井町付近がもっとも新飛行ルートで被害受けるんだっけ。
さすがにそんなとこに住もうとは思わないな。

>>3380 住民板ユーザーさん8さん
マルチポストは禁止ですよ

長期金利上がって来てるな。金利が上がると元手が少ない人間は苦労するな。物件は安くなるだろうが。

金利の変化はローン組む身としては影響大きいですね。まあ、まだまだ相当低い水準だけど。

広尾で坪単価450てどうなんですかね

広尾の上空も、新飛行ルートですよ。

中止になりますよ。

新ルート内の物件を買いたいなら実際に飛んでから決めるのが正解だな。
下がることはあっても上がることはないしね。

2020年以降まで待つの？
あほじゃないの。

ルート内のマンションなんてそもそも購入すべきでないが1番の正解。

中古マンションも頭打ちですね。
新築が高すぎて売れなくて、その分、中古に流れて価格が少し上昇していましたが、
それも頭打ち。

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/MW_201701data.pdf

都心３区（千代田区、中央区、港区）の平米単価は1月に急落。
最近1年間で見ても、横ばいで、上がらず。

２３区の在庫は相変わらず増加中。

専任媒介契約だけが載せるのを強制なレインズをいまだに頼ってる人がいるんですね。今時、一般で依頼するのが常識。

>>3402 匿名さん
募集価格で集計するカンテイよりマシでは。。

ずっと同じように偏ってるなら推移の参考にはなるでしょ。知ったか？

>3401
都心3区はどこも極端に上がり過ぎた。今なら、渋谷区、新宿区、品川区あたりの都心部で上昇余地の残るエリアを丹念に探すしかないのでは。高すぎない良い物件、出て来ないかなあ・・・

>>3404 マンション検討中さん
どっちにも言える話で草

>>3402 匿名さん


一般でもレインズに載せるんだよ。
だから登録数は複数ダブってる。
未経験でわかんないだから黙っとけ。 恥ずかしい。

3405
山手線が｢住みたい沿線｣で首位になった理由　東洋経済2017年02月13日
http://toyokeizai.net/articles/-/157693

麻布界隈中心に港区中古を見てるけど築浅で無茶な売出し価格で3ヶ月以上売れてない物件が結構あるね。200万円とか微妙に値下げして行ってるけど、現住物件はまだしも、空室で賃貸もついてない物件はどうするつもりだろうか。高値で買った手前あまり値下げできないんだろうけどキャッシュでなければローン返済は発生してるだろうし悲惨だな。

>>3410 匿名さん
最近3年以内に引き渡しされたマンションに無茶価格が多いね。

そりゃそうでしょう。築浅中古として売れるのは、3年位までなので。

>>3410 匿名さん
別にローンの返済も7割以上は元本だろうから、大したことないよ。

本日のBOJから発表された消費者物価指数を読み取れましたか？
脳の無い君らには、難しい話ですか？

インフレ脱却は、ますます遠くなる状況です。
マンション価格がなんとか維持されているのは、
4年もかけて金融緩和したものの、
行き場のない金が株や不動産に回っているだけということが、
あらためて明確にされました。

マンション価格が将来どう動くのかは、
小学生でもわかる話です。
不動産屋には辛い話ですね。

そして、あなたの自信満々な予想に反してトランプ相場は上昇する。

3414
はいはい。

東京の不動産は世界的にみてまだまだ安いんだけど。
香港やマカオのタワマンは、どこも円にして１億円から。
東京は五輪熱が冷めても円安に振れれば海外からの投資が来るよ。
http://forbesjapan.com/articles/detail/15012

>>3410
現金で買っているかも

>>3414
稚拙な分析ね、大丈夫かしら？
牽引していたのは、相続税がらみと中国系買い

グローバルに見ると、東京の不動産はまだ安い
東京と言っても、グローバルに対応できるのは限られた地区であることは言うまでもないけど。

金利が下がったけど、マンションは高くなった。今後下がることがあっても、金利は高くなるかもだから、ヘッポコ実需の自分としては貯金をしなきゃ…

>3416,3419

出た出た、おバカさん達。

海外の不動産と比べても、意味ないんだよね。
国によってバックグラウンドが違いすぎるからね。

もし東京がマカオやNYやシティ並みになるんだったら、
とっくになってますよということです。
お前らバカ不動産屋が言う前に、
海外の優秀なハゲタカが買い上げてるよ。

なぜ東京かこの値段なのか、
もうちょっと勉強しな。

>>3421 金融投資家さん

なんで？

人口が大幅に減少して収益性が毀損することが明らかだからだよ。

金融投資家さんって、案外いい人かもね。好きだわ。

>>3421

「金融投資家」と名乗るなら、もう少しまともな分析を。日本と海外不動産を比べても意味がない？笑 バックグランドが違う？
鎖国ですかね。

>>3423 匿名さん

>>3423
東京一等地の価格は人口減少要因というよりも為替、株価、税金などの要因の影響が大きい

不動産価格下落＝人口減少によるもの
バカのひとつ覚え

素人に説明するのめんどくさいけど、基本はDCFで収益性測るから不動産みたいに長期保有前提のものは人口見通しが大事だよ。
SPV使ってるから日本の税制はほとんど関係ないよ。
株価との相関は正だけど、大根と株価の相関も正だと思うよ。

全体の人口が減少する中で人口が増えるごくわずかなエリアは東京都心のターミナル駅周辺だけ。
大規模な再開発が予定され発展が約束されている交通便利なエリアの周辺人口だけは増えるだろう。
郊外はどんどん減少する。江東区湾岸や中央区湾岸のタワマンも10数年たつと持ち主が死んだり
転居したりして部屋が余りだし、売り出されるも買い手がつかない空き家だらけになる。
人口減るのにこれだけ大量に住宅供給してどうするの？そして、それを坪600万とかで買って
ありがたがってどうするの？って感じ。

日本の人口は減っても都心人口は増える一方。
おまけに海外投資家も都心の外国人が住みやすい
エリアだけに集中する傾向があるので
３A六本木あたりだけは下がらないだろうな。

>3428

その通り。
今の多摩ニュータウンが、
将来の湾岸タワマンです。

こう説明すれば、
バカでもわかるでしょ。

>>3428 匿名さん

都心以外の郊外、その先の地方が衰退したら、そもそもターミナル駅自体が何の意味も持たない。むしろ騒音など住環境は劣悪であり、避けられるだろう。

>3429

また出た。
ここだけは下がらないバカ。

3A六本木が下がることないなら、
数年前まで下がってたわけないだろ。

下がるときはどこでも下がるんだよ、バーカ♪

DCFの計算式にgrowth rate＝人口減少要因が必要と言いたいのは分かるけど、、、郊外や地方と違い、東京超一等地の価格の動きは、為替や株価の動きの影響が大きい。買い手が長期保有目的とは限らないし、。

何でここでspecial purpose vehicleがでてくるの？東京都心の不動産価格の話しているのよね？spvで買う人が中心なわけ？？不動産投資の教科書でも読んだのかな？聞きかじりの知識をひけらかしてもボロでてますよ。本当の素人なんだね。

正確には東京超一等地の「土地の」価格の動きは、為替や株価の動きの影響が大きい、な。
地べたの持ち分なんか僅か数平方メートルのマンションの価格なんて人口減れば下がる。

湾岸が下がる可能性についてはかなりあると思うが、駅近で駅周囲で生活の基本がすべてまかなえるところは需要が上がるとしか思えない
高齢者世帯が、旧高級住宅地を売って駅近マンションに移り住んでいる

売る人が大量にいて買う人がいなきゃ中古マンション価格は下がる。マンションは個別性が高いから、同じような立地でも人気マンションとそうでないマンションで価格はかなり違う。築年数にもよる。都心がどうとかいう議論は無意味。あえていうなら都心＋人気マンションは下がらないだろ。

>>3435

品川駅周辺なんか人気出るだろうな。今まで商業機能が弱くて生活便利とは言えなかったが、
再開発で商業施設でもできれば交通面の便利さで右に出る駅は東京駅くらい。
あと人口は減るが高齢者はしばらくは増える。旅行好きのアクティブシニアは、これからは
退職後につまらない田舎に引っ込むんじゃなくて、品川みたいな場所に好んで住むようになる。

素人が挙って下がる下がるとか、逆に上がる上がると言うようになったら、まずそうはならない。株でもそうでしょうw。

＞海外の不動産と比べても、意味ないんだよね。
＞国によってバックグラウンドが違いすぎるからね。

金融投資家さん
80年代は日本が海外不動産を買いまくってたんだよ。
経済学部生どころか、高校生でも知ってるレベルかと。

金融投資家は学も職も金も無い、無い無いつくし。
社会からハジキ出されてどんな気持ち何だろうな。

>>3439 匿名さん
金融投資家さんはtypoの意味も分からなかったくらい英語できないし、海外事情にも疎くまともに働いた経験もないのでしょう。それで資産家なのならそれはそれで凄いですが浅はかな知識で上から目線はいただけないですね。

学歴不問のバイトだと建設関係と田舎の雪かきとかあるから、
やれよ。

>>3427 匿名さん

何でspv？ 収益不動産とマンションがごっちゃになってる？ 日本なら殆どTMKだろ。
鑑定評価書なんて読んだ事ないだろ。 無理するな。

とりあえず金融投資家はポジション発表してから投稿しろな。今のままだと、昨年末から大損害で乞食扱いだよ。

皆、金融投資家を馬鹿にするけど、彼は天才だよ。
釣りの天才。
あんなの、無視するのが一番なのに、なんだかんだで相手してるからね。

>>3437
さあそれはどうだろう？
アクティブシニアは、足腰を鍛えるためにも毎日夫婦で近所をブラリするんだよ。
話題の店を巡ってはSNSにアップして、犬の散歩して、近所のスーパーに寄って。
品川周辺はアジア企業の拠点になるらしいから、高齢者は苦手じゃないかな。
メトロもない長距離ターミナル駅じゃ都心ぶらりできないし、住みたくないよ。
都心巡りするなら、山手線内かメトロ乗り入れの私鉄沿線の駅近に住むでしょ。

少なくとも高齢者にとって駅遠の住宅は論外

>>3412 匿名さん
無茶な値付けで売れてないねって話だからコンテキストを読めよ。

↑
値上がりが、やっと落ち着き始めたって記事でしょ。

はいどうそ。
首都圏の新築マンション価格 ２６年ぶりの高水準
2月14日 http://www3.nhk.or.jp/news/html/20170214/k10010876131000.html

国家戦略特区　追加　歌舞伎町一丁目地区など４事業
http://www.decn.co.jp/?p=86291

金融投資家さんへ、

本当の都心物件は資産価値があるので、株価と連動する。
郊外物件は、資産価値が乏しいので株価と連動するよりは、需給で価格が決定される。

東京は、グローバル化に乗り遅れたことと、郊外に向かう鉄道路線が発達しているので、香港やシンガポールのような高資産価値は発生しない。

と理解してよいでしょうか。

ゼネコン大手４社が最高益 2017年2月14日
http://www.tokyo-np.co.jp/s/article/2017021401001621.html

人口の減少に関しては、東京都は2020年がピークでそこから減少すると試算されてたが、
先日人口流入と出産率の向上で、2025年まで増え続ける、と言う風に修正されました。
さらに言うと23区では2030年、港区では2035年がピークと言う試算。
地方や郊外は兎も角、都心はこれから20年は人口増え続けるのに、下がるんですか？w

>3453

その前の国勢調査のときは2015年がピークって言ってたからね。
東京の人口予測は2回連続で下に外してる。

利回り3パーセントからどうやって上がるの？
人が増えるから値段が上がるのではなく、今の値段で需要があるか。都心も完成在庫ばっかりじゃない。こんだけダブついたら下がるわな。

>>3449 匿名さん
そして売れてない。
完成在庫の山

>>3453 匿名さん

それ、こないだ都心マンションのMRで営業も言ってたよ。入居始まってるマンションだったからか、その後値引きの話をされて、えっ！てなったけど笑

>>3453
一極集中で過疎化二極化が進むってことでしょ
それを根拠に都心や都市部は大丈夫って考え方があってもいいけど、
人口減って国力が弱まれば海外勢にも見限られるから結果は一緒
まあ行政も企業も指をくわえてるだけじゃないから先のことは分からないけどね

>>3458 匿名さん
その海外が一極集中既に進んで都市部は東京より高い訳なんだが…。そして郊外が不便になるという事は、便利な都心に住みたいと考える人が増えるサイクルに入るって事。実際郊外戸建シニアが都心に住み替える動きはここ数年顕在化してる。

ま、いずれにしても割を食うのは若い世代。
年金も払い、便利な都心は蓄えを持ってる高齢者、または富裕層が買う。
下落した郊外の家を若い世代が買い、また価値が下落して、の悪循環。
貧富の差は広がるだろうね

高齢者も二極化してるでしょ。老後破産という言葉がある。
若者も当然二極化してるが、柔軟に生き方を選択してる。
むしろ残業なんかしたがらない。知恵がある若者は大金を手にできる時代。

さて、今や都心部では子供が増えて小学校がパンク状態の場所も。
大学は都心にタワー型キャンパスを建てまくり中で、地方や海外から
若者が都心に住み着いてきてる。
東京大学は留学生寮を山手線の内側に急ピッチで建設してる。
その学生がベンチャーを始めて、都心で雇用を生む。

一極集中とは、昔は関東だったが、今は都心部。
郊外の不動産、とくに駅から遠い場所はタダ同然レベルまで落ちていくだろう。
その先にある一極集中は、駅周辺が高密度化して、他は空き地だらけに。
つまり都心部でも最終的に駅から徒歩10分以上は無価値になっていく。

都心部は空き地なんてないのだから、駅徒歩10分以内の新築マンションが相次いで販売されることは想定しにくい。
今後の23区内新築も世田谷区だけどバスしかないとか、複数線ある駅が最寄りだけど徒歩15分以上とか立地がいいものは中々出ないと思う。
すると、購入後の資産価値下落が激しくなるわけだ…

新築マンション発売24年ぶり低水準の断末魔
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20170216-00021341-president-b...

都心部以外は苦境のようですね。

>>3461 匿名さん
都心集中で単価が上がりすぎ買えるのは一握りの人達。ドーナツ現象で都心周辺、特に割安の地域の需要が引きずられて上がるという図式では。

投資家はどう見てるかな？
住友不動産の株価推移を見てみよう。

2008年頃にピーク。
同じようにピークが、2013〜15年にある。
今はその6割くらいだな。

では日経平均は？
2008年は高いね。
2016年初頭も高い。2008年を上回った。
今も2008年のピークより高い。

さて、どう見る？

中古の在庫が2万を超えてる時は
好調な時に下駄履かせて勢い任せて売った
バス物件みたいなのが下がる。

品川がアジアの拠点？寝言もたいがいにしたほうがいいよ。そんなの役所の皮算用にすぎない。
今や日本は賃金も先進国で底辺レベルの衰退した国。こんな極東の田舎に拠点を設けようなんて企業はアホだよ。
今やアジアの製造拠点は中国から東南アジアに移り始めてて、アジア地区の企業のコントロールセンターはシンガポールになってる。東京なんかじゃないよ。
そんな衰退国家の不動産が値上がりするわけがない。

>>3468 匿名さん

それ以前に品川は、3年後から飛行機が低空で通過する街。

ちょっと前までアジア拠点はシンガポールって流れだったけど、日本が見直されてるよね。
唯一無二の民度の高さと治安の良さで。

プライスウォーターハウスクーパースの世界各都市GDPランキングによると第１位は東京圏の１兆４７９０億ドル（約１４８兆円）、東京一都市だけでも１兆６３億ドル（約１０６兆円）とメキシコ、韓国、オランダなどの国レベルに匹敵。
この順位は２０２５年でも変わらず、その予測値では１兆９８１０億ドル（約１９８兆円）とダントツトップ。
２位はニューヨーク、この二都市の壁は高く、３位以下の都市は全く追いつけそうにないほどの差があり、東京の経済パワーが桁違いに優れている事が分かる。
近年、中国、インド、BRICSなど他国経済が躍進する中、日本全体のGDP順位が低下したとか、一人あたりのGDP額が下落一方だとの評価がメディアで騒がれているが、東京の経済力は別格であり、全く気にする必要が無い事が分かる。むしろ、こうした東京のビジネス力を日本全体の経済活性化に活かしてゆく事をもっと戦略的に考えゆくべきである。

＜２０２５年　世界都市　ＧＤＰ ＴＯＰ２５＞
１位　東京　（１兆９８１０億ドル：約１９８兆円）
２位　ニューヨーク　（１兆９１５０億ドル：約１９１兆円）
３位　ロサンゼルス　（１兆３６０億ドル：約１０３兆円）
４位　ロンドン　（８２１０億ドル：約８２兆円）
５位　シカゴ　（８１７０億ドル：約８１兆円）
６位　サンパウロ　（７８２０億ドル：約７８兆円）
７位　メキシコシティ　（７４５０億ドル：約７４兆円）
８位　パリ　（７４１０億ドル：約７４兆円）
９位　上海　（６９２０億ドル：約６９兆円）
１０位　ブエノスアイレス　（６５１０億ドル：約６５兆円）
（出典PwC、２０２５年予測値、購買力平価ベース）

ということで、国家戦略レベルで日本の玄関口にふさわしい街にするべく再開発を進める
品川エリアが最強ですな。

TVニュースになる再開発なんて品川エリアだけ

で、その品川で最も価値のある注目のマンションはどれだと思いますか？

そりゃ俺様が住んでるソルステージュ高輪だろ
名前がプラウドだったらもっと高騰したはずなのに残念だ

＞＞３４７５
なかなか良さそうですね。

https://www.ieshil.com/buildings/64367/

でも部屋番号がわかれば、価格までわかってしまいそうですね。

＞3474さん

WCTでないことだけは確か、って釣られて欲しいんでしょ。　そう思うけど。（笑）

今の市況ってどーなの？去年は伸び止まりとか言われてたけど。新築の契約率が微妙なのは変わらず。中古は三年前くらいから成約ベースでの価格もジリジリ高騰してる。新築も中古も在庫は溜まってる。
バブルではないと言われてるけれど個人にも不動産投資で資産防衛とかいう話はニュースで報道されるような状態ではある。

>>3478 マンション検討中さん

そう言う報道が出るようになったということは、ピークを超えたということですよね。
毎度個人がババをひいて終わり。

>>3478 マンション検討中さん
私は、ですが、中古マンションの売り出し価格と成約価格の乖離、価格改定率が都内だけ高いのを見ていると、それそろ中古マンションも崩れそうだなと感じています。
新築は発売を抑えに抑えて億ション比率が高まっているので価格は参考にならない。

新築在庫は増えていると思う。
発売をこんなに抑えて、値引きも増えているのにも関わらず、これは少し危険だなと感じています。

都内勤めの一般リーマンが買いたいであろう新築は供給がほとんど無いし、
最近のは立地が微妙な割に割高。だから立地の良い中古に流れてジリジリ上がっている。

明暗がはっきり分かれてて、都内と名前がつけば何でも高値で売れるという状態ではないが
立地とコスパの良いものはあいかわらず、取り合い状態だよ。
全体としては在庫が増えてるにもかかわらず、値段が上がっていくというのはそういうこと。

まあ、中古も新築と同じで、良いものが買われ終わって、築年数も自然と増えていけば需給は緩むんじゃないかな。でも、そんな余って浮いてくる中古が安くなるのを待って買うという戦略はどうなんだろうと思う。

そのうち暴落みたいなものも来るかもしれないけど、どっちかというと今余っているものは
ものすごい大暴落するけど、買われていたものの下落は軽微って感じになるんじゃないかなとも思う。

地方都市のコンパクトシティ化とか集約化の時におこること（＝その地域の人口は減るが集約化先の不動産の需給はタイトになる、反対に移動元の不動産は大量に余る）が首都圏とか日本全体で起こると予想すれば、生きてる間ぐらいは都心部の需給は下がりはするだろうけど、まあまあもつかなあと期待はしている。

最悪、上がった分下がる覚悟だけしとけば問題ない。

>>都心部は空き地なんてないのだから、駅徒歩10分以内の新築マンションが相次いで販売されることは想定しにくい。
おいおい、昨今の特区制度で、どれだけ駅直結のレジデンスが生まれようとしてるかググれよ。
というか、駅前再開発しかないんじゃないか？最近の再開発事業は。

建設中計画中の200m以上のビル一覧
●390m（常盤橋B棟）2027年
●330m（虎ノ門・麻布台地区A街区）2022年←　NEW　NEW　NEW
●270m（虎ノ門・麻布台地区B1街区）2022年←　NEW　NEW　NEW
●250m（虎ノ門ステーションタワー）2022年（高さは暫定）
●250m（八重洲一丁目東地区）2024年
●245m（八重洲二丁目北地区）2021年
●240m（虎ノ門・麻布台地区B2街区）2022年←　NEW　NEW　NEW
●240m（八重洲二丁目中地区市）2023年
●235m（芝浦一丁目建替計画S棟）2023年　NEW
●235m（芝浦一丁目建替計画N棟）2029年　NEW
●235m（西新宿三丁目マンションA棟）2019年着工
●235m（西新宿三丁目マンションB棟）2019年着工
●230m（常盤橋A棟）2021年
●230m（渋谷駅東棟）2019年
●230m（六本木グランドタワー）2016年
●220m（虎ノ門レジデンシャルタワー）2019年
●215m（三田三・四丁目地区）2023年　NEW
●210m（竹芝地区開発計画）2020年
●208m（ザ・パークハウス西新宿）2017年
●205m（赤坂インターシティAIR）2017年
●200m（浜松町A街区A-1棟）2026年
●200m（OH-1計画　B棟）　2020年
●200m（浜松町A街区A-3棟）2018年
●その他200m超え確実なもの
・中野区役所地区
・六本木5丁目西地区　　
・西麻布3丁目北東地区

そう！これからの勝ち組は再開発です。
そして私は再開発区域内のビルオーナー。
10年後にはタワマン７、８部屋持ってるかなー。

あとは、この緑色の線がどう推移するかですね…

住みたい街の吉祥寺も落ちてきてるしなぁ
不便な郊外から、便利でリア充な都心へみんな引っ越してくる。
都心部は、まだまだマンションが足りない。

http://www.excite.co.jp/News/release/20170216/Dreamnews_0000147551.htm...
2020年オリンピック開催に向けて、東京・大阪などで続く大規模再開発。
街の整備で鉄道網も大きく変化する！

外人含め、投資するなら東京マンションって流れと、相続対策で息子の住む東京にマンションって流れと、夫婦共働きが増えて都心の職場に近くって流れが一致して出来たのが今の相場だよね。

＞3487
戸建からマンションへ人が流れたのが顕著に出てるグラフ

立地がいいマンションだと、５０年でデベが建替えてくれたりする。
地権者として新築マンションにご招待～。
そんな立地だと資産価値も上がって、等価交換でいい感じに。
老後だと平米数を減らしてもいいし。
そんな建て替え再開発事業も盛んなのが都心部。

再開発物件だと地権者は自分の住むところプラス賃貸分も持ってるよ

戸建からマンションへ

再開発物件が価値を上げる方向になることは解る。
でも、人口減少、新規産業なし、金融緩和も効かないなかで今後不動産の価値が維持出来るのか？根本的なところで疑問がある。

億ションだらけの香港の人口　720万人
同じく、シンガポールの人口　540万人

東京の人口　1,360万人
そしえｔ１年間に日本に観光客が4,000万人やってくる時代へ

>>3495 匿名さん

虚業の金融センター都市と比較しても無理がありませんか。
マネーの流通で富を産んでいるところと都市の成り立ちが違うと思いますよ。

>>3496 匿名さん

シンガポールや香港はマネーだけじゃなくて人やモノの中継地でもありますよ。両都市の物流の量は東京湾とは大差あります。

>>3497 匿名さん

だよね。だから東京の人口が〜っと言う3495さんの論拠が薄いということです。

人口減少?

東京はすごいから伸びるので有望とか、懐かしいなあ。90年バブルの時はそうやって騙された人もいたね。

>>3500 マンション検討中さん

再開発も下手をすると需要の食い合いになり、賃料や価格の下押し要因になりかねない。

GDP世界３位の日本。
その日本のGDPに占める東京の割合は２０％もありますからねぇ。
山手線の内側に至っては、まだまだ安いでしょう。
都心回帰と木造エリアの摩天楼化で、都心駅前の価値は上がる一方。

一方、この都心回帰で地方は衰退するけれど。