23区内の新築マンション価格動向（その67）

>>31925 匿名さん
大してでかくないから金利は低いままなんだよね。めちゃくちゃでかいならそれこそみんな借りるから金利は上がってるよ。金借りてまで買うものがない。人件費、設備投資ならわかるけど。

サンクス

>>31931
コミュ力コミュ力

下がってるね
https://www.kantei.ne.jp/report/70m2/index.html
https://business.nikkei.com/atcl/gen/19/00167/060200004/

若葉の兄ちゃん語録

ある日の若葉
＞募集ベースの東京カンテイだけで判断するとか、もう腹抱えて笑えるわ

ある日の若葉
>東京カンテイ見たら下がってる。市場は下がってる。あわわあわわ

若葉は（若葉がとれても）所詮若葉と言われる所以

新築マンション、目に見えて下がり始めたのは今回が初めてですね。
あるいはここのプロの方々には、もう随分前から見えていたのかもしれませんが。

>>31928 匿名さん
過去レス探してみるわ、サンクス！

>>31933 匿名さん
なんか、今はやりの廃棄前提おじさん周辺みたい。
言ってることは一理あるが(言い方)みたいな。

>>31939 匿名さん
廃棄前提おじさんには一理もないよ。
言い方なら詐欺師はいいことになるね。
そんな判断力じゃ価格は評価できないよ。

>>31923 匿名さん

3年で経済戻ってしまったら、相場変わらないじゃん。特にマンション。

私は下がっても上がってもどっちでもいいんですが、目に見えて新築価格が下がり始めた事により、利回りが改善してきていることだけは、良い傾向だと思いますね。

>>31937 匿名さん
31934の レポートだと
中古は、前月比ではなく前年同月比ではまだ上がってる
つまりコロナ前よりもまだ高い

コロナの感染拡大が止まらないし、企業の倒産件数も右肩上がりで増えている。東京オリンピックも水面下では中止が決定したし、これから台風シーズンで自然災害も多発する。
秋くらいから明確は不動産下落データが出てくるだろうね。2割程度の下落ですめば良いね。

>>31942 匿名さん
目に見えて下がり始めた？ソースは？

-0.5%とかは明らかに誤差の範囲では？
下がったとは、いつを基準にして？
前月からとの比較は、ある程度連続してみないとトレンドは掴めないでしょうね、毎回母数が違うのだから、同じ値はあり得ないでしょう。

>>31944 匿名さん

株と同じで、下がり相場の始まりは、上げを期待した買いが入るので、
小康状態があっての、本格的下げとなるのでしょうね。

11月の米国の大統領選の結果は、少なからず世界経済へ影響を及ばすのでしょう。
やはり、年末ぐらいに顕在化してくるのかもしれません。

日本はいつも立ち上がりが遅いので、来年、再来年が心配です。

>>31945 マンション検討中さん
何度もでてるよ
それで下がってないソースは？

>>31946 統計は正しく読もうぜさん
じゃあ上がってるの？

>>31943 匿名さん
まだって、これからは？
ずっと結果でてから語ってればいいよ

>>31941 マンション検討中さん
3年もかかるなら特にマンションは変わるじゃん。
オフィス、雇用はどうなってる？

価格だけに目を奪われていると肝心のスペックが落ちていることに気がつかないかもね。

この間読んだレポートでは直近だと2月ごろに価格を落として売り急ぐ動きがあったけれど、そういう物件がスパッと売り切れたあとは膠着状態が続いているという話だね。靖国神社の向かいの潰れたカフェの後には弁当屋が入ったみたいだし、世の中多くの人が思っているほどには困っているひとばかりではないな、という気はする。

さて、不動産 下げ相場が確定的となった今、
株のように空売りも出来ないし、どうしたら良いですかね。

当面、静観、来年からですか？

皆さん夫々、1割下がったら、欲しくなっちゃう意中の物件ってありますよね。
我慢。我慢。

本当に欲しいなら１割下がるまで待たない気がするが

>>31953 匿名さん

そうなんです。 歴史的に バブル崩壊前夜は、意外と取引件数が増えるんです。

それが、崩壊と共にパタッと止まるのが怖いところです。

まもなく落とし穴にはまったようにスコーンと落ちるぞ

勝どき 390 、白金台 510 、ですか。
都心の本来の利回りに向かいつつありますね。（それでもまだまだですが）

不動産バブル末期の2019年なら、
勝どき 450 、白金台 600 、くらいでも余裕で売り抜けていたでしょうね。
猫も杓子も買え買えムードの熱気に流されていたあの頃が懐かしいです。

不動産は一旦売却して、２年後に買い戻すのが正解

そういう時に安く売る人ってどういう事情とか心理があるんだろうね
そこまで考えないと

>>31957 匿名さん

勝どき390は、実力値にはまだ遠いけど、
白金台 510は、ちょっと揺れちゃう人も多いんだろうな。
ハウスメーカーじゃなきゃ、意外と売れたりしたのかも。
我慢。我慢。

>>31950 匿名さん
膠着も何も取引が急減してる。買い手が減ってる

>>31953 匿名さん
本当に欲しくても買ったら古くなる

>>31958 マンション検討中さん
東京も人口減り始めるよ

>>31959 匿名さん
そのくらい誰でも考えてるよ。どんだけ世間は馬鹿なんだ？

住宅ローンの返済猶予の申請、承認件数って、今どんな感じなんだろう。これは公開されないしね。
第3次産業や、オフィスビル業の富裕層は、手広くやってれば、やってる程、間違いなくキャッシュフローがきついから、
申請は、相当な件数なんだろうな。

米国のように、政府が動かないとすると、金融機関は、は支えきれるのか？
競売物件が増えてからでも遅く無いかも。

売る人と買う人の事情が出会うところに相場がある。自転車操業の成金はともかく、お金持ちを舐めたらあかんよ。

>>31963 匿名さん

確かにそうかもしれませんね。資産家も沢山いる。
ただ、昨今、この低金利で、不動産に明るい人程、事業用資産を増やす傾向にあったので、
苦戦してるんだろうなあと、流石に本人には、怖くて直接聞けませんが。

>>31961 匿名さん

東京の人口が減る見込みのソース、何か新しい情報ある？あったら教えてくれるとありがたい。東京都の現在の公式発表だと、確かに減るけど微減程度で、マンション市場動向に影響を与えるほどではないのだが。

https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/kyosoku/ky17rf0000.pdf

>東京の人口が減る見込みのソース、何か新しい情報ある？あったら教えてくれるとありがたい。東京都の現在の公式発表だと、確かに減るけど微減程度で、マンション市場動向に影響を与えるほどではないのだが。


うわっ～人口減だ～大変だ～って信じてしまうのではなくて

冷静に捉えるそういう視点が大事ですね。

>確かに減るけど微減程度で、マンション市場動向に影響を与えるほどではないのだが。

減少が続いても影響ないってどうやって判断した？

需給はどうなる？デベは作り続ける。可処分所得は上がる見込みなし。金利はもう下がりようがない。人口は減る。
供給過多、2025年問題。
既に完成在庫は山のよう

>>31963 匿名さん
金持ちは今は株と金。マンションは買わないよ。今買う金持ちはいても少数。こっちが、マンション市場動向に影響を与えるほどではないのだが。

>>31967 匿名さん
いちいち脊髄反射で反論するのは、いただけないねぇ。>31965のリンク先の区部の人口推移見込みは2025年ピーク時から2040年に3%弱減るのみとなっている。この見込みが今も変わっていないならば、人口減の影響は当面軽微との見方は変じゃないでしょ。
ちなみに、自分は見込みに下方修正があってもおかしくないとは思っている。その場合は、話の前提が変わるということ。
「可処分所得は上がる見込みなし」も誰が決めたの？
その可能性があることも否定しないが、先のことは分からないよね。
反論するなら、データや根拠を示そうね。誰かがいつも言っているようにね。

私、仲介業やってますが、
今後の不動産価格の下落はすでに
業界のコンセンサスですよ。

>>31968
その通りだね。

>>31969
無理しなさんな。

>>31968 匿名さん
長い精神論でいちいち脊髄反射で反論するのは、いただけないねぇ。
こんなのばっかだな

>人口減の影響は当面軽微との見方は変じゃないでしょ。
全く変だよ。人口減り続けるのに新築供給止まらず供給過多が続くから。既に在庫の山。中古の山
3%減もマクロ経済ではかなり小さくないよ。

>「可処分所得は上がる見込みなし」も誰が決めたの？
そんなことも知らないの？長年の実績も民間の将来予想もそうだよ。なら上がる根拠を一つでも示そうね。

精神論一辺倒の下らない書き込みはまじでやめてくれ

>>31970 匿名さん
お前が無理すんな。母ちゃん

>>31966 匿名さん
>うわっ～人口減だ～大変だ～っ
ネットで大げさな一人芝居が趣味？随分板に付いてるね

>冷静に捉えるそういう視点が大事ですね。
需要はピークアウト。マンションは何度も買わない、耐久財。なのに供給は止まらない

勝どきや白金台の価格を見ると、確かに新築マンションは 2019年より15%くらい値下がりしてるね。
しかしまぁ、これは異常バブルの頂点が過ぎたってだけで、ここまでは予想通り。
ここからさらに落ちるのか、3年前くらいのやや緩い相場程度で止まるのか。

新型コロナウイルス感染症拡大以前、マンション業者はホテル業者に太刀打ちできなかったのです。

そのホテル業者が撤退し、土地の入札に当たってはマンション分譲会社、それもコロナ禍でも資金調達が可能な体力のある業者しか入札に参加できないようになっています。その結果、大手不動産の仕入れ担当者からは、「ようやくまっとうな価格で入札できるようになった」「これで、多少なりとも安値で販売できるようになる」といった声が聞かれるようになってきました。

>>31975 匿名さん

コロナでどうなることかと焦ったが、仕入れの競合が減り多少なりとも利益確保しやすくなったとホッと一安心。

そんなところか。

>なのに供給は止まらない

巨大産業だからな。これからも当然止まらないな。

日本が人口減で大変だ、って誰もがわかっている事に誰も手を打たないということはないのではないかと思う。例えば豊島区がいずれ人口減で消滅（さすがに大袈裟だとは思うが）するという予想が出た後、豊島区役所のがんばりもあって改善しつつあるように見える。
https://www.kenbiya.com/ar/ns/region/tokyo/4077.html

５、６年前の話だったと思うが、そういう悲観論が対策もなく放置されることはないんだよ。
特に東京はお金が集まりやすいし、投資による誘発効果は大きいので再開発がまとまりやすい。

たくさんの人がそうならないように必死で支え抵抗してその到来を防いでいる大暴落を待つよりは出遅れ株を今のうちに買っておいたほうがいいかもな。上がっちゃった所ばかり見ていると見えるものも見えない。

インバウンド需要が見込めないのに
買い手が増えない

コロナ禍後の値付けは、既に１０ー１５％下げ。
さて、２０２１年価格は？

みんなで考えよう。

買い手は支える必要はないと思うけどね。
でも相場って買い手のモノローグではなく、売り手と買い手のクロストークが紡いでいくものだから。

>>31975 匿名さん
ホテルが用地買収の入札からいなくなったね。ホテルは作り過ぎたからもう戻らない。オリンピック流れたら目も当てられない。2年も持たない。

>>31978 匿名さん
日本は相変わらず問題先送り、神風でそのうちきっと良くなるの思考だから無理だろうね。事実何も聞こえてこない。コロナも無策、掛け声だけだから感染が再拡大してる
2005年が第二次ベビーブーム世代が子育て年齢に突入直前だったから少子化対策の最大のチャンスだったが自民党は郵政民営化。民営化したのに結果はサービス低下、価格上昇。
民主党のときが時期的に最後のチャンスで子供手当という財政導入したけど、自民党がパチンコに使うかもとぶっ壊した。
今や人口減少はスピードが毎年加速する始末。減速しないから東京も時間の問題。

株は上がっても海外。日本はレンジ。マンションは下がる。日本は所得、株、マンションはずっと海外に出遅れ。出遅れが解消したことはアベノミクスで一度もない。

一言言っておくけど、アベノミクスという政策はないんだよ。

>>31982 匿名さん

でもお前さん何屋か知らんが所得上がってんだろ。
この５年で相当上がってるだろ。

給与か事業か知らんが所得増えて、更に投資でウハウハだろうよ。

コロナで溶かした訳でもあるまい、たっぷり残ってんだろ。

レインズの物件を内覧しにいったら、売出価格より2000万円値引きできるって言われた。売値って高すぎってことだ

>>31985 マンション検討中さん
募集価格の推移を集計してる東京カンテイって残念な会社なんだけど、そのデータを根拠にマンション価格は下がってない！というやつもけっこういるのよ。

>>31985 マンション検討中さん
いやすまん、なに区のデベはどこの物件？　

>>31987 マンション検討中さん
新築ではなく中古マンション

>>31988 マンション検討中さん

情報ありがとう。何区？

法螺話に絡むね、みなさん
夕食のビールでちょっと気が大きくなっただけでしょ

すぐに否定レス入れまくる人、なんなんだろね。
意見なんて違って当然ななに
否定しないと困ることでもあるのか。

>>31991 匿名さん
自己顕示欲が高いんだろうね。
ほっとけば良いよ。

値引き2000万はさすがに特殊事例で一般化はできないよなあ...
200万ぐらいにしとけばよかったのに

中古が2000万も下がったら 2019年分譲の新築物件に押し込まれたヤツらは破産レベルだろｗｗ

リアリティなさすぎです

いくらの物件かも分からないんだからスルーすればいいのに必死の否定が怖いわ。
まず聞くべきは場所じゃなくて売出価格。

>>31994 匿名さん
そんなのはバブル崩壊後にいくらでもありましたが。
不動産は暴落しないで右肩上がりを続けるなんて販売業者の戯言ですよ。

>>31996 匿名さん
え　純粋に知りたくない？港区とかだったら買いたいわけで。

俺が聞いたのは文京区だよ。
バブルがピークアウトしたのにいまだに都心に引きずられた価格で販売してる。
あと、豊島区とかもあるぞ。

1)バブルがピークアウトしたのに
2)いまだに都心に引きずられた価格で販売してる。


a)ピークアウトしてないんだろ、お前が担がれたんだよ
b)ピークアウトのレベルが極僅かで現実は個別事情の方が影響大きいんだろ

今回はａbの合わせ技

元が2億なら分かるけど、8000万とかだとぶっ飛ぶ。どっちやねん

そもそも、%で値引き額言わないと話にもならん戯言扱いされるわな。そりゃ。

全体相場が下がってるというよりは個別でちょこちょこ狼狽売り出てきてるってことや

ーこの部屋の感じですとこの辺りの周辺相場は90,000,000ですねえ。

そんなんええねん、なんで俺が周りに合わせなあかんねん。関係あらへん。
まずはチャレンジ価格120,000,000でいったれや。

やっぱあかんか。じゃ、100,000,000に値下げや。

そこのお客さん、今ならドーンと20,000,000値引きしまっせ。

今日、2000万値引くって言われた。こりゃえらいこっちゃ。市場がパニックなっとるで。

せや、早速いつものスレで報告や。みんな大騒ぎなるで。

【速報】7月度中古マンション成約レポート

2020.07　成約状況
◆エリア◆成約件数(昨対)◆㎡単価(昨対)◆成約価格（昨対）◆専有面積（昨対）　
３区 209件（100.0）◆120.13万（103.1）◆6,800万（100.6）◆56.60㎡（97.6）　　
城東 381件（101.6）◆ 64.14万（108.9）◆4,070万（112.5）◆63.45㎡（103.3）
城南 312件（91.8） ◆ 82.03万（100.8）◆5,083万（103.6）◆61.96㎡（102.7）
城西 237件（101.7）◆ 93.94万（103.9）◆4,909万（101.8）◆52.26㎡（98.0）
城北 214件（85.3） ◆ 74.21万（113.7）◆4,259万（114.3）◆57.39㎡（100.5）
多摩 329件（97.3） ◆ 43.93万（116.3）◆3,001万（116.3）◆68.30㎡（100.0）

（トピック）
・↑城東、城西ではコロナ前の前年同月比で成約件数増加★
・↑都心3区はコロナ前の前年同月比と成約件数同数に持ち直し（209件）
・↑都内全域で前年同月比で坪単価上昇！城北・多摩では二桁伸長
・↑都内全域で前年同月比で成約金額が上昇！城東・城北・多摩では二桁伸長
・→専有面積では目立った動きなく、コロナで広い部屋が買われてるとまでは言えない。

中古市場の実需で6,000万以下だと、今でも活発に取引されていると聞いています。

価格帯にもよりますね

>>32006
>>32007
決して否定をしたいわけではないのですが
コロナの県警で件数自体は減ってますが、価格帯はさほど関係ない模様です。

成約件数の内
2009　4-6月期　5001万以上の中古マンションが占める割合　18.5％　　　
2009　4-6月期　7001万以上の中古マンションが占める割合　 6.4％　　
2009　4-6月期　1億円以上の中古マンションが占める割合　　 1.5％

2010　4-6月期　5001万以上の中古マンションが占める割合　19.0％　　　
2010　4-6月期　7001万以上の中古マンションが占める割合　 6.3％　　
2010　4-6月期　1億円以上の中古マンションが占める割合　　 1.7％

失礼しました。>>32008は首都圏のデータです。

東京都は以下の通りです。

中古マンション成約件数の内
2009　4-6月期　5001万以上の中古マンションが占める割合　29.1％　　　
2009　4-6月期　7001万以上の中古マンションが占める割合　11.4％　　
2009　4-6月期　1億円以上の中古マンションが占める割合　　 2.9％

2010　4-6月期　5001万以上の中古マンションが占める割合　30.7％　　　
2010　4-6月期　7001万以上の中古マンションが占める割合　11.1％　　
2010　4-6月期　1億円以上の中古マンションが占める割合　　 3.3％

※正確には5001万、7001万、1億円以上の表記はそれぞれ
5000万を超える、7000万を超える、1億円を超える、でした。

【7月度中古マンションレポート】
全国各地の7月度成約状況

◆エリア◆成約件数(昨対)◆㎡単価(昨対)◆成約価格（昨対）◆専有面積（昨対）　
北海道 251件（99.2）◆22.70万（103.0）◆1,676万（100.4）◆73.84㎡（97.5）　　
愛知 357件（98.6） ◆29.20万（108.1）◆2,179万（106.2）◆74.62㎡（98.3）
大阪 731件（100.0） ◆37.07万（103.5）◆2,567万（104.9）◆69.27㎡（101.3）
兵庫 437件（99.8） ◆30.84万（100.7）◆2,258万（99.1） ◆73.21㎡（98.5）
福岡 306件（95.0） ◆28.67万（107.0）◆1,944万（110.7）◆67.80㎡（103.5）

全国的にも都市圏では前年同月比100％近くにまで件数が復活し、尚且つ平米単価も上がってますね。

>>32003 匿名さん

中古でリフォームの元取ろうと思っちゃたりすると、勘違いの売り出し価格もあるからね。
仲介屋さんも専任じゃなきゃ、オーナーの気分を害すより、反響ででない事実で、気づいてもらうっていうこともあるよね。

2019年分譲物件に押し込まれた情報弱者は大変だのぅ

5年前に中央線内側買ったワイ氏、高みの見物

>>32012
東京じゃ築40年50年で誰も知らない様なありきたりのマンションでも値上がりしてたりするしねｗ

>>32013 匿名さん

これだけ、どんどん上がってたら、今買わないと一生買えなくなるかもって、
思っちゃったんだろうね。

2次取得層の含み益を見込んだデべの値付けに、1次取得層が追い付くのはきついよね。
2次取得層の含み益減が、今後の新築需要、価格動向のカギかも知れないね。

>>32014 匿名さん

東京怖い

下取り価格が、新車時の支払いより高いから、3-4年毎に新車に乗り換える感覚で、
新築マンション買ってた人、結構いるんだろうなあ。
結果、含み益吐き出しちゃって、値下がりリスク抱えてることに気づかないでね。
バブルあるあるか。

>>32013 匿名さん

駅近だと、築年経っても家賃下がらなし、寧ろ上がってるから、利回り上がって助かる。
表面で３とか、４％とかあり得ない。

>>32017 匿名さん
株等の他の金融商品で切った張ったやってる世界から見るとマンション価格の下落リスクなんてあってないようなもんでどうでもいい世界だったりするからねえ。

>>32018 匿名さん
ビジネスやってる世界から見ると数千万以上突っ込んで３％４％目指すとか
寝てるほうがマシって世界だからねえ。

>>32019 匿名さん

確かに。
痛手を食らうのは、にわか自称不動産投資家か。

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/MW_202007data.pdf
レインズデータ

東京都心3区へーベー単価120.13(前月比8.3%)
在庫減(前年比-11.9%)

なるほどですね。

>>32020 匿名さん

知り合いの商業用不動産賃貸業やってる人は、意外と空室率も含め、実質３％ぐらいしか出てない人が多いけど、
それを何十年も続けてることがすごいんだろうなあ。
ま、母数が大きいし、母数が増え続けてるから、全然成立しちゃうんだろうな。

１年の半分別荘暮らしの家さん業って、いいなあって思ってたけど、暫く厳しくなるんだろうなあ。ま、平成バブルも、リーマンも経験しての今だから、折り込み済みかも。

>>32022 マンション検討中さん

レインズは、ご承知の通り自己申告制で、相場を落とす都合の悪い売買事例は、上げなかったりするからね。　参考程度にした方がいいね。

在庫減も、２次、３次、４次の買い替え検討者が　買い控えに走ってる結果という見方も出きるし。

こういう時、自己申告制データって厄介ですね。

落とす都合の悪い売買事例
↑これ、一般人買えるの？買えないなら関係なくない。

>>32023 匿名さん

>知り合いの商業用不動産賃貸業やってる人は、意外と空室率も含め、実質３％ぐらいしか出てない人が多いけど

何人もの知り合いの人達に決算書でも見せてもらったんですか？

>>32025 匿名さん

https://staylinx.jp/contents/136

不動産屋さんはレインズに物件の販売情報を登録します。その物件が成約したら、成約年月日・成約価格の情報をすぐにレインズへ登録しなければいけません。なお、レインズに登録義務がない一般媒介契約の場合も成約情報の登録に努めることとされています。

多くの不動産取引事例データをレインズに蓄積できれば、不動産屋さんが査定をする際に貴重な情報源となります。成約事例のデータが多ければ多いほど相場を掴みやすく、売主さま・買主さまのどちらも納得のいく取引を実現しやすくなるわけです。

しかし！大手でさえ登録義務を果たしていないことが結構あります。査定で競合した際に売主さまから査定書を見せてもらうと、自社で成約した物件情報を査定書に綴じ込んであるのをよく見ます。

他社の成約事例を査定で使わせてもらっているのに、自社の事例はレインズに登録しないで秘密にするという姿勢が良くありませんね…。

>>32026 匿名さん
東京と名古屋の２人だけですが、口頭なので、本当はもっと儲かっているのかも知れません。
自分ももう少し利回り高いのかと思っていたのですが、この低金利時代、デべとは違い、３％以上あれば良しとされている業界だと教えて頂きました。
所有棟数、羽振りを見る限り、税引き後でも億はありそうですが。

>>32023 匿名さん
>知り合いの商業用不動産賃貸業やってる人は、意外と空室率も含め、実質３％ぐらいしか出てない人が多いけど

OLやリーマンが他の仕事で稼いでて、それとは別でマンション賃貸やってて
マンション賃貸に関わる自分の労力や経費その他を無視して利回り３％だったって話と

商業用不動産賃貸業で賃貸部分の実質３％ってのと

年商いくら、経費、税金諸々あって決算嬢利益率３％ってのと

各々話が違うので要注意ですよ。

表面・実質利回りって謳ってても実は経費抜き、税金抜きあれ抜きこれ抜きって
瞬間的に都合よく脳内変換してしまうのも人間ですしね。

>>32029 匿名さん

皆さんに誤解を招きかねない世間話の書き込みに対し、
解りやすいフォローありがとうございます。

役員報酬、経費算入、税金等の立ち入った話は聞けてないので。
素直に、利回りの低さに驚いた感想を書き込んでしまいました。

中小のデべの栄枯盛衰、廃業、淘汰の歴史と比べ、賃貸ビル業は意外と安定している
イメージがあったので、高収益構造と思いこんでいたところ、そうでもなかったという書き込みでした。

で、自分が、実質３％の物件をすすんで買うかと言ったら、ノーなのは変わりません。