23区内の新築マンション価格動向（その67）

新築マンションが売れない10年前は、大手でも粗利益率10％弱のデベがあった。土地50、建物50、利益10で分譲価格110。

実質所得が増えもしないのに、こアベノミクスのお陰でこの10年で土地価格は30％上昇、建物も30％上昇、利益率も25％まで上がってしまった。土地65、建物65、利益33で分譲価格163。

適正価格なんか無視、高くてもさらに上がるから買うというアホが多いせいで、デベの好き放題になってしまったわけ。

>>30897 匿名さん
だから売れ残らないように有明や晴海みたいな僻地の埋立地マンションスレは関係者や買ってしまった住民の醜い買い煽りが続いてるわけだ。

晴海、小石川、有明、あたりが養分ってことかな

利益率の話は誇張もあるとは思うけれど珍しくわかりやすい話。でも大量に作れば１棟あたりに載せる利益は少なくてもいいけれど、今みたいに供給量が少なければ多くしないといけないってことでしょう。大量生産のヒラキの靴と一点もののルブタンの靴とでは利益率が全然違うのと一緒ではないかと。今のマンションの高騰は人々のライフスタイルの変化や、一部に偏ってはいただろうけれど、収入の増加で購買力の高い消費者が増えたことによるものでしょう。陰謀でもなんでもない

ヒラキの靴と一点もののルブタンの靴ぐらいのクオリティの違いがあるといいのですが。

大手寡占マーケットとなってしまった昨今、独禁法で取り締まってほしいくらいの市場価格誘導だったように思えます。　
仰る通り買う人がいたからしょうがないけど。

>市場価格誘導
カルテルというほどのものではないけれど、これぐらいで売りたいという値付けが、売れることでどんどんつり上がっていったということでしょうね。駅近都心のマンションぐらいしか買いたいものがなかったのでそこに人が集まったとも言えるかもしれません。最近の人は実質的な利便性を重視するようになり、管理人という召使がゴミ出しや周囲の掃除もしてくれる、すぐそばのコンビニを冷蔵庫がわりに使ったり、駅から近く通勤が楽ちんとかの利便性が評価されてマンションは今魅力的な居住形態になっています。多分建築家が考えるほどには室内の空間にはこだわらない、高くても買える購買層の厚みがこれまでになく厚くなった。消費者がついていったのには理由があると思います。

2442 匿名さん 2019/06/27 09:37:22
スミフは、オフィスビル、ホテルなども手掛けており、これが絶好調で利益を上げているため、マンションの売れ行きが渋ったからと言って、価格を下げて無理をして売る必要がない。事業性に余裕があるから。特に都心部のオフィスは空室が少なく、オフィスがすぐに埋まる状況のため、マンション部門が悪くても会社全体としては増収増益状態にある。
これからマンションを計画する時代も、都心部は一旦お預けになる。ビルの方が利益見込めるからね。


↑去年の今頃はこんな感じでしたね。

オフィスビルとホテルがこれからどうなるのかという感じだよね。
ただ事業が左前になったからといって、赤字覚悟でマンションを無理して建てるとはおもわないな。上流にもあったけど新築の供給が大きく絞られるのも、ここは在庫の土地を塩漬けにしてしばらく様子をみるだけの体力が各社にあるからでしょう。

OPECの石油みたいに、供給調整して価格をある程度キープするって構図に似てるね。
石油はセブンシスターズだったが、マンションはメジャーセブンてか。

>>30907 匿名さん
>↑去年の今頃はこんな感じでしたね。

せやね。
でもそれは「去年だけ」特別ではなく
スミフだけ特別でもなく
大手財閥系デベの流れとしてはずっとそうなんだよね。
大きく分けて分譲、商業賃貸、海外、の柱ってのは今後も続く。

海外で儲けたり海外で損したり
分譲が安定して稼いだりイマイチになったり
商業が大きく稼いだりしながら
景気や特殊事情の波を乗り越えながら動いていく。

>>30907
マンションを計画する時代も、都心部は一旦お預けってのは、多分今後も変わらないかと

都心の新築マンションはブランド品のような扱いに今後なってくるかもしれないね。

地域ナンバーワンで他に比較のできない高級ブランドマンションには高級時計のように高値で取引され続けるのかもしれない。

>>30912 匿名さん
その理屈だと、小石川のあのマンションは今後高値で取引されることになりますかね。
地域のシンボル的存在。

小石川は地理的には都心なのですが、この場合のいわゆる都心とは、３A、３区　プラス一部城南のイメージでしょうか？
個人的見解ですいません。

そうなんですか。

小石川のあのマンション、さっそく中古が損切り価格で出ていましたが。
その他、一年以上売れ残ずに店晒しになっている部屋もあるようです。

>>30912 匿名さん
ならないです。時代が変わっても価値を保ち続けるのは、自然、天然素材をふんだんに使った上質な建物です。大量生産の工業製品を組み立てただけのチープな最近の新築マンション、とくにタワマンが高値でいられるわけがないです。

>>30916 匿名さん
今の日本にそんな建物はない。
正倉院とか？

ここ数年、大手はオフィスビル事業を収益の柱としてきた傾向は否定できない事実なので、
新築分譲がお留守になってもしょうがなかったのかも。大家さんの方が楽だし低リスクだし。
でも、これからは、次の飯のタネを探さないと苦しいですね。
在宅勤務は日本より海外の方が加速しそうだから、その辺にヒントがあるのかも。

スミフの竣工後販売の長期戦も、低金利に加え、市場の昇り基調があってこそ成立したけど、今後は、難しいでしょうね。東銀座とか、武蔵小山とかどうするのか興味がある。

需要減で苦戦する都心の老朽化したオフィスを安値で仕入れて、もっとレジ＋オフィス＋商業施設再開発とか、出てくると面白いんだけど。

品川駅高輪口駅前の京品ホテル跡地のパチンコ屋みたいにならないよう、外資ファンドじゃなくて、デべにしっかり拾っていってもらいたい。

コロナは消えないことが判明したし抗体も３ヶ月で消えると証明されたし、今後は商業施設と住宅を一緒くたにするのは避ける流れになるんじゃないですかね。

商業施設下駄履きマンションとか、すでに嫌悪施設にしか見えなくなってきた…

自分はどうも　防疫意識は３年くらいで忘れ去られることを前提にした思考回路になっている。　根拠は無い。

ここ１年２年くらいに完成予定の物件は、
コロナ前に値決めされた物件か、コロナ後に値決めされた物件かで、騰落率に大きな差が出そうですね

暴落は困るな。いろいろ。

利回りが下がり過ぎるのはなあ。

>>30908 匿名さん
様子見は売上ないから値下げより赤字だよね

都心の中の都心物件でも、利回り4%以下だと実需としても成立しませんね。

換気システムとか密にならない動線の確保とかレイアウトや空調システムなどに一工夫加えたコロナ時代向けオフィスとかこれから出てきそうですね。

>>30927 匿名さん
オフィスは三密を目的とした施設だから限界もありそう
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO61246280X00C20A7000000?s=5

>>30926 匿名さん
多分それが分からない連中が多いんだよね。利回りは投資だけのものと勘違いしてる

>様子見は売上ないから値下げより赤字だよね

そうなんだけど、仮に数ヶ所合計1000億分の土地を塩漬けにしておいても
大手デベにとっては（ただとは言わないが）ただ同然の金利と考えると
余程追い込まれてない限り無理しないって事は大いにあるよね。
もともと順稼働してても数年寝てるのが普通の業界だしね。

自分と家族の住む家に利回りとかコスパとか言ってる湾岸リーマンレベルを卒業してほしいよね

>>30930 匿名さん
利回りやコスパを考えないと言うなら、いまの家が倍の価格でもあなたは買ったわけね。

なにを言ってんだこいつ

>>30930 匿名さん
卒業、湾岸、リーマンといい、言葉が子供そのものだね。判断に関係ないじゃん
利回りの簡単な算数で、賃貸か購入かで、家族の住まいや生活の質、教育費、遺産、寄付の量が全く変わるんだよね。そんなことも分からないなら義務教育に問題がある。君は自覚なき被害者。格差が遺伝するあなたの家族もかわいそう。

>>30929 匿名さん
固定費は？社員の給料は？
オフィス市況もだめ。埋まる見込みないよ

>>30932 匿名さん
利回りから賃貸か購入かどちらが豊かな生活になるか分かると言ってるんだよ

>>30931 匿名さん
欲しけりゃ買うだけだろ。それ以外に何か？

若葉は相変わらずホント幼稚だな

マンション市況はこれまでも上がったり下がったりを繰り返していたので、今の利回りが果たしてそのまま続くのかはよくわからない。未来永劫家賃が同じということもないだろう。

>>30930 匿名さん
まあ、そういう経済的に余裕のない、金もないのに見栄張って無理矢理買った庶民が多いんだな、湾岸埋立地は。
だから常にカネの計算して、資産価値で頭がいっぱいで、掲示板をパトロールして印象が悪くならないように必死なんだな。

急に負け惜しみ言ってどうしたんだろこのヒト…

価格動向スレで必死にコストを否定されてもな。価格禁止スレでも立てたら良いのに

>>30935 匿名さん
欲しいと思えるかどうかは価格次第でしょ？
利回りやコスパ考えないで買い物してんの？
意識してないだけで考えて行動してるのよ、
あなあも。

利回りなんか考えないよ。
自分がいかに快適に生活できるかだけ。
利回りがいくらよくても不便だったり、高かったら買うわけないだろ。

逆に税金対策とか利回りとか言って家や会社にワンルームマンションを買えと電話をかけてくる業者にひっかかると大変だよ。想定家賃は絵に書いた餅、空室になればゼロだから。地方都市はいいぞ、利回り最高、でもどうして真っ先に値段が下がるんだろうね？利回りよくなったらどんどんみんな買うじゃない？世間の常識と異なることを掲示板に書いている人がいる。あまり真に受けないようにね。

>>30942 匿名さん
あなたは、
1億で分譲されている新築マンション、
その同じ住戸が
仮に家賃10万で賃貸に出てたら
借りずに買うの？
20万でも買う？
30万なら買う？
40万なら買う借りる悩むわよね。

わたしなら家賃30万まで借りるわ。
住む気なくても利益出せるもの。
だって40万で又貸しできるから。

価格や家賃に相場があるように
利回りにも相場があるのよ。

価格が高いか安いか気にする。
マンションは高い時はどのマンションも高い、
安い時はどのマンションも安いもの。

そんなときは高い安いを判断できないでしょ、
家賃と比較しなきゃ。

価格は意識するくせに
利回りのことは考えないという人がいるけど
利回りの相場や意味を知らないだけなのよ。
単に。

>>30944 匿名さん
基本的に又貸し禁止じゃね？

>>30945 匿名さん

そいうことじゃ無いんだよ。話のポイントは。
大丈夫か？

>>30941 匿名さん

レイヤーがかなり違うね。
スーパーとか服とか買い物するとき、いちいち価格気にしないでしょ？
車とかマンション買うときも同じだよ。
気に入ったら買うだけ。

>>30944 匿名さん
高い安いは自分か払えるかどうか。
賃貸ではらったらどうかなんて計算しない。
そんな発想が余裕ないって言うんだよ。

>>30947 匿名さん

それならあなたは、価格スレ来なくていいですね。
これでようやくクリアできました。
気になるなら引き続き見るのは構いませんが、これ以上投稿を重ねて我々にメシウマさせないでください。

>>30949 匿名さん
興奮しすぎたおっさんの文体だね。
ちゃんと書いてね。

富裕層が本当に自分が払えるかどうかで、物を買うと思ってるの？
ましてや 耐久消費財だよ。
それは、お金持ちじゃなくて、経済観念のない人。

めくらめっぽう 好きな物買いまくるとか、お金使ったことない、使い方知らない成金くらいだよ。
貴殿にはわからないかも知れないが、自分の周り富裕層に聞いてみれば。

もちろん、例えば昔から欲しかった唯一無二の物に 金に糸目をつけないことはあるでしょう。
でも 普通は、会計士、税理士の先生に相談しながら、しっかり資産管理しているもんだよ。

家だって、庶民は買えるか買えないかかも知れないけど、どんな価格帯でも買える人はどう判断するの？
買えたら安い、買えないから高いって、小学生じゃないんだから 本当に大丈夫？

>>30951 匿名さん

自分の感覚より、他人の価値観が大事なのね。
それ面白い？

不憫な小石川イッチョメ。笑

バブル期に万札チップをばらまいていた 成金の自己顕示欲の話をしてるの？

そんな経営者の下で働いていたら、社員は不幸極まりない。

庶民が覚悟を決めて買うものを、ホイホイ買う富裕層を妬む気持ちはわかるけど、
それは、金銭感覚、尺度が、1桁違うからしょうがない。

ここは、不動産スレだから。

>>30955 匿名さん
選択の自由があるんだから、嫌なら辞めれば良くね？

>>30956 匿名さん

で、何が言いたいの？

本当に大丈夫？

>>30957 匿名さん
文章読めよ笑

都心のマンションの新築マンションの利回りなんてあてにならないと思う。
高額なマンションは賃貸に出る時も家賃が高くなるので高額なマンションが賃貸に出ることで地域の家賃相場の統計数字に影響を与えることがある。投資家の人は統計数字を重視しがちですが、やはり現地踏査は大事です。

>>30958 匿名さん
いや、君わかってない笑

>>30960 匿名でさん
君の耳と耳の間の性能の問題だよ。
理解してからこいよ笑

コロナ禍でも都心高額マンションが売れる予想外の展開　「完成済み」物件に熱い視線
https://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20200717-00188134/

マン点流！見える化（新築2万戸の衝撃）
https://www.sumu-log.com/archives/23185/

買う側がコストパフォーマンスを気にしなくていいのは、当然に売る側が考慮して計画立案しているから。周辺利回りを計算して土地の仕入れ値、設備のレベル感、販売価格を決めている。賃貸の利回り10％のエリアの土地を高値で仕入れて高級設備を使った利回り3％の分譲マンションを建てようなんて話にはまずならない。
ただ、大手も攻めてくるときもあるし、投資用なんて言わずもがなだから自分で考える頭が必要。そうしない人は相場に不釣り合いなワンルームを買わされたりする。

>>30962 匿名さん

テレワークが増えて、過ごしやすい家探しを始めて賃貸の若いパワーカップルがグロス1億ぐらいの都心の新築物件の需要を底上げてるみたいですね。

最近のモデルルームは若い人が多い理由がわかった。
誰か早く価格下げてくれ。

こういう時に昔から使われる有名な言葉がある

「あるところにはあるものだ」

>>30965 匿名さん
いやほんと。都心のパワーカップルの購買力すごい。狭い部屋に住んでるパワカがWeb会議しづらいからって、思い切ってマンション買ったっ話をよく聞くわ。

おっさんは頭金ないとリスク高いとか言うんだろうけど、低金利だから借りられるなら借りた方が得だね。

>>30966 匿名さん

ポジティブな話はビュー稼げないから、ニュースにもならんけど、現実はそんなもん。マンション価格が下がらんのは需要があるから。

不動産経済研究所の発表によれば、6月の23区の新築契約数491件(昨年は594件)だから売れ行きが良いようには見えない。
2億以上の部屋に限れば16件(昨年は14件)だから増えてはいる。が、売り出し31件中の16件(昨年は売り出し15件中の14件)だから状況は全然違う。

>>30968 匿名さん
6月でほぼほぼ需要戻ってるやん。
しかも増税後。

今や1億前後が実需のライン、2億3億超えるとさすがに動きが少ないでしょ

3月のジェットコースターみたいな株価変動でちゃっかり儲けてたりするんだろうな
若い人はフットワーク軽いからね

>>30966 匿名さん
９０平米の物件を売出し中のおっさんです。
かなり引き合い多くて驚いてます。
売りに出すと市場の熱さを感じますよ。
先週内見した３０歳ぐらいの夫婦が１億を全額ローンで組むとか・・・
あまりにも無謀なので呆れました。

>>30971 口コミ知りたいさん
おっさんの思考に呆れるわ。
借りれるならいくらでもローンで組むよ。
頭金なんて銀行のリスクヘッジ。
金利上がれば繰上げ返済すりゃ良いだけ。

田舎の普通のサラリーマン家庭で育って都心の高偏差値大学経由で大企業に就職したって一億は借りれないけど、都心の裕福な家庭に育った連中は都心の不動産などの結構な資産を親から相続していたりするのでバカにはできない。

>>30971 口コミ知りたいさん

無謀な金額を銀行が貸すわけが無いので全額ローン出してくれる銀行あるなら借りた方が良いかと。

この低金利で借りれる時代に手元にお金があったとして頭金で入れる意味が分かりません…。

世帯年収2000万近いくらいはあったのでは？

>>30972 匿名さん

まあまあ、そうイキらなくてもいいってことよ。

その危険度は資産と収入によるわけよ。
親、実家含めた金持ちなのかどうかが大きく関係するのよ。

お前さんは金持ちだから庶民の事は分からないだろうが
ここでお前さんがどれだけいきろうが庶民の現実はいろいろ大変なのよ。

>無謀な金額を銀行が貸すわけが無いので

保証がつけば銀行なんて客がどうなろうと貸すよ。

30974 匿名さん
>無謀な金額を銀行が貸すわけが無いので全額ローン出してくれる銀行あるなら借りた方が良いかと。

証券マンはノルマの為に損させても客に売買すすめるし
銀行マンは保証協会がＯＫ出せば金貸すし
不動産屋は客の融資が出るなら喜んで売るってもんよ

住宅ローンに限らずコロナの融資だって同じで保証つけてくれるから
「まあ返せんだろうな」「いずれ潰れるな」と思ってても貸すよ

で「貸してくれるっちゅうことはそれだけお前に信用があるんだよ」な～んて
会話が今日も明日も居酒屋でなされる訳だ。

>世帯年収2000万近いくらいはあったのでは？

30前後で世帯年収2000万なら将来更に稼ぐ可能性もあれば
単純に重厚長大の一流企業勤めじゃないことはほぼ確なので
来年一気にペチャンコになってる可能性もあるから怖いで。

保証会社が無謀な過剰融資に手を貸しているといわんばかりの投稿ですね
さすがにそれはないでしょう

>>30980
と言いますと？

まぁフルローン出来るなら、それが1番。
頭金が手元に置いておけるし。

頭金入れた上で、与信の限界まで借りるのは危険かな。

投資物件を現金で買って現金貧乏になり、現金の有り難みが分かります。次の物件を買うに自己資金がないという。借りれられるうちに借りるべし。

人間弱いから手元に金があると無駄に使っちまうのもあるから
小遣い3万でやっていけるタイプはフルローンでもいいけど
フルローン出来る層は人付き合いで金も使うしある程度の生活する部類
だろうから注意は必要だわな。

>>30979 匿名さん
商社、財閥デベ、銀行、証券、保険あたりなら日系でも1000万以上もらえるでしょ。二馬力なら2000万。

>投資物件を現金で買って現金貧乏になり、現金の有り難みが分かります。

一方でローンを払い終えると借り入れのない事の素晴らしさに気付いたりします。

人間とはそういうものです。

一生キャリアウーマンで働くって言ってたのが子供が出来た瞬間に
母性愛発揮して子供預けて働くなんて怖すぎるとかになったりもするから要注意。

勉強バリバリ→仕事バリバリ→０才児の子供預けてでも仕事優先ってタイプかと思ったら
勉強バリバリ→仕事バリバリ→育児超バリバリに変化して本人が一番ビックリ。

これあるで。
特に都心の人はどっちの情報も過多なのでどっちに転ぶか気をつけなはれや。
更にイクメンタイプで五分五分の関係の人は嫁の選択に反対も出来ないから
いろんな想定しておかないといけないよ。

はたからは同じ境遇に見えても
お隣さんは夫婦揃って東京育ちで親が金持ちで金も人も援助ありとかで
自分たちは夫婦揃って上京組で親も金ないし育児も手伝ってもらえないとか
普通にあるので周りに影響されずに考えることが大事よ。

>>30952 匿名さん
ここに書いてるのは庶民だろ？
金持ちの話なんかしてねえよ。
金持ちは忙しいから、こんなくだらない掲示板なんか見ない。
よって金持ちの話をこんなとこでしてもまったく意味がない。

>>30826 台湾のIT大臣いわく。
「通信インフラに中国製を入れるのは、トロイの木馬を自陣に入れるのと同じ」

>>30987 匿名さん

とはいえ、教育もおかねかかるからね。

三大都市圏・主要都市別／分譲マンション賃料月別推移
首都圏6月　前月比＋1.5％の3,108円/㎡　全域での強含み＆東京都のシェア拡大でプラスに
https://www.kantei.ne.jp/report/rent/765

2020年6月　東京23区＋0.4％の3,860円/㎡

>>30992 匿名さん

これではマンション価格は下がりませんな。
コロナの半年後に不動産下がるんだっけ？

>>30991
そう、だからこそそれも踏まえて幼稚園に入るまで、小学校にあがるまで育児に専念とかで
DINKSでリッチな夫婦生活のつもりが意外な展開になる事もあるので要注意。
子育てはテキトーでいいから働いてくれよ、とは言えないしね。

>>30993 マンション検討中さん
>これではマンション価格は下がりませんな。

そこだよねえ。
切羽詰まって一刻も早く換金の為に売りたいってのは素人相手には出てこないし
ネットに出るような物件は周辺相場と変わらないから掘り出し物ないしね。

>>30995 匿名さん
新築むしろ上がってる感あるし、なんか残念。

この数年は、目を疑うような価格でも売れてしまってたからそれが平均価格を押し上げてたけど、これからはその様なのが少なくなるので平均価格としてはジンワリ下がっていくと予想。
ただ、実感としては全然下がってないやん！となるのかなと。
数字と実感の違いだね。
ワイや周りの給料上がらんのに、政府は好景気だって言ってるのとおなじかな。

>>30997
まあね。
ただ新築に関しては（マンションに同じ場所に同じモノはないわけだけど）
新商品の値下げってなると社内でも理由が必要だわね。

1割下げるけど3割売上UPが見込める為、差し引きプラスですって話と違うし
競合他社より値下げしてシェア奪っちゃいましょうってのとも違うからね。

>>30997 匿名さん

狭い部屋を単価上げて同じグロスで販売するから、消費者は麻痺してるけど、単価上がってる。

今までのトレンドは都心駅近マンションだったけど、コロナでテレワークが進みメリットが減った。
世田谷の深沢や中町辺りは駅から遠くサラリーマン向けではないが、目黒通りや駒沢通りと幹線道路が通っており車利用者には利便性が高く経営者や芸能人が多く住む高級住宅地の代名詞なんだけど、ミニ戸じゃなく延べ床面積100平米超の築浅中古戸建が8000万や9000万ぐらいで手に入るんだよね。
通勤が必須じゃなくなった今、割高なマンションよりもこういう物件が狙い目だよね。

>>30998 匿名さん
理由は売れないと金が入らないで十分。値引きで売れるなら金が入る。ホテル見ればわかるでしょ

駅近マンション価格の異様な高騰は、商業地価の高騰と紐付いていたからで、コロナでインバウンド飲食旅行サービス業が壊滅的になったから恐らく駅近商業地の価格は、今までの上昇が激しかった分反動がデカいだろうね。
商業地の価格は、まさにそこで商売する人のキャッシュフロー見込みと概ね連動するからね。

マンション価格が上がり続けるっていう転売屋や業者のお伽話に、素人（マンション投資家気取りのエリサーなど）が騙される絵は1990年台のバブルの時（こん時は郊外が舞台だったけど）と相変わらずだったね。今回は都市駅近共働きあたりがターゲットだったわけだね。

>>31001 匿名さん
装置産業のホテルの稼働率上げるための宿泊費の値引きとマンション販売を同列に語る時点でダメ

マンション高騰とかって、給料も上がってるからしょうがないよ。
と思ったけど、そうじゃない人もいるから納得した。

>>31001
若葉、ちょっと違う。

>理由は売れないと金が入らないで十分。値引きで売れるなら金が入る。ホテル見ればわかるでしょ

こういう単純なゼロ１００じゃないから。

>>31004 匿名さん
東京のマンション高騰はオリンピック施設建設のために作業員の需要が逼迫して人件費が上がったことと、中国の投機マネー。
日本人の購買力が上がったからではない。

>>31007 匿名さん
釣りですか？

釣りです

>>31009 匿名さん
邪魔です。

邪魔です

>>31011 匿名さん

つまんね。

うん、つまんね。

>>31013 匿名さん
おかえりー笑

一昨年前あたりのみずほ銀行のレポートでは今後低価格の郊外物件の供給が増えてそれが平均価格を押し下げるのではないかというような表現だったのを思い出した。都心はまだまだ上がるんかいとツッコミをいれたい文面だったが、コロナショックの今、その通りになりつつあるのかもしれない。書いた奴にとっても想定外の事態だろうけど。

しかしここのお兄様お姉さま方のサンドバッグになるような惨憺たる物件が増えるだけなんだろうなあ。いろいろと多機能な高価格家電製品を発売する割高な国内メーカーをさしおいてイマイチな機能の低価格家電製品が最終的に世界の市場を支配したんだよな。マンションもそうなるのかもしれない。

違うと思うね

いや、やっぱり違わないね

ここ１年２年くらいに完成予定の物件は、
コロナ前に値決めされた物件か、コロナ後に値決めされた物件かで、騰落率に大きな差が出そうですね

騰落率ってなんですか？

コロナで金利が地を這っている国が多いからな、低金利の今は借金できる人は借金した方が有利だと思う。コロナで儲かっていない人ばかりではないので供給が絞られている今はそう簡単に価格が大きく下がるとは思えない。完成在庫やキャンセル住戸で条件のよい部屋は高く売れるだろうけれど、条件の悪い部屋は苦戦する方向かも。

素人目線でいくと、とりあえず部屋の広さとか間取りなど二次元スペック、共用部分の雰囲気とかは重視される事が多いので今後はこの辺を盛って差別化を図ってくると思う。人気の高い大規模とかタワー物件とかも増えてくると思う。一方で価格面は少し控えめになるぶん、細々としたところは落としてくるだろうね。この辺でよく言われるアルコーブとかは廃止、自然石を使って高級感を演出する一方で植栽は省略とか。

価格下がるって書き込む人って、人に損させる詐欺師だよね。

上がるって書く人も同類だけど。ファクトで書こうよ。

>>31021 匿名さん
それらのことは正に最近の物件で少しでも価格上昇を抑える為に行われていること(だから口の悪い人は2019物件は高値掴みと貶す)
私は逆に今後の物件は価格はより高く、その理由付けになるべく仕様も高くしてくると思う。で、新築の供給量はどんどん減らして極一部の金持ちだけをターゲットにするようになると思う。一般人は中古を買いなさいってことになる。

>>31022 匿名さん

そこでいうファクトとはなんぞ？

>>31023 通りがかりさん

高級仕様にする売上増大よりも供給量絞ることによる売上減の方が大きいと予想されるがデベが進んで分譲事業の縮小を選択すると考える訳か。

商業施設下駄履きとかは敬遠されそう
そこに医療モールとかが入ったら、もう嫌悪施設

＞＞31024
6月も中古で前年比10％、新築は前年比20％契約件数が減ってる事じゃね？

>>31025 匿名さん
マンションの分譲は利益率低いし、キャッシュフローも悪くするから株主から責められるポイントになってるから、利益率が高い高級マンションしかやらなくなるんじゃない？
飲食を除いたオフィス需要は固いからね。

>>31028 匿名さん
分譲事業が年商10億とかならそういうこともあるとは思うけどそう簡単に縮小できる規模でもないからねえ。

>>31027 匿名さん
数字を読めない人？それとも意図的？
新築の供給数が前年比半分以下で、契約件数が20%減なんだから、需要が旺盛な状況だよ。

オフィス需要が堅いって正気か。
大企業でも在宅勤務で浮いたスペースは返上しようとしてる最中だろ。
都心のオフィスに人を張っておく事自体がリスクだし。

在宅勤務させる

やっぱ成果イマイチ

在宅勤務させる

やっぱ成果イマイチ

歴史は繰り返す

通勤時間に給与が発生しないから、労働時間としては、会社からすると出勤も在宅もどっちでも良い。
収益上がればどっちでも良いが、そもそもコロナで経済冷えてるから、出勤でも在宅でも収益上がらんのに在宅は悪になるかもね。

在宅勤務でも出社でも成果は同じ。
零細企業なら売り子と経理しか社員はいないのかもしれんが、大企業は間接部門で働く人間もたくさんいるんだよ。
俺は生産管理だが、顔を合わせて仕事する必要はないから、在宅勤務でもまったく問題ない。

>>31034 匿名さん

雇われ側が

僕は家で仕事しても全く問題ない！

というだけでは意味がない。

>>31035 匿名さん
そうそう。ニートと同じ発想。
まぁ社員がそう思う仕事は内製化しないで、アウトソースした方がコストも効率良いね。

31022 匿名さん

少し遅れてだと思いますが、やはり下がると思います。
コロナの経済への影響が、レテール、サービス業以外の業種でも顕在化してくるのはこれからです。
在宅勤務増加で、都心のオフィス需要3割減となれば、多くの貸しビルが持ちこたえられないでしょう。

デべの用地仕入れが費用が下がれば、マンション分譲の損益分岐点も変わってきます。
２１年以降に用地を仕込んだ新築は、現在の成約価格相場を維持するのは難しいと考えるのが自然では。

大手のデべが、市場価格形成の為、意図的でない価格カルテルで、販売価格の相場維持、上昇を狙い続ければ、話は別ですが、市場競争原理が働けば、暫くの間は、下がっていくはずでしょう。

>>31030
需要が旺盛？
要望書入った部屋を売る方式なのに良く言えるね
2億以上の高額物件は契約率悲惨だけど

>>31038 匿名さん

やっぱ数字読めないのか。

>>31033 マンション検討中さん
出勤でも在宅でも収益上がらないなら、オフィスを部分的にでも撤退させて賃料や光熱費といった固定費の削減を行うのが自然な発想だよね。
もう既に某大手電機メーカーでオフィスを50%削減するってニュースになってるじゃない。

ここに書いてるのは不動産関係者が多いから、在宅勤務が拡大してオフィス需要が下がり、不動産価格が下がると思われるのがイヤなんですよ。
こいつらにとっては都心のオフィスに通わないといけないから、バカ高い都心マンションを買わないといけない、と客に思わせないといけないんです。

そう言う穿ったつもりの陰謀論な見方してもカンテイ家賃も下がってないのが事情。
想像と願望と事実は違う。

カンテイ家賃チェックしてるんだ。
業者でも無いのに。

まだタイミング的に、コロナに伴う環境変化は公示地価にも路線価にも反映されてないし、不動産は景気の遅行指標だから多少のタイムラグはあるかもね。
来年再来年辺りの数字が楽しみだ。

下がる派は下がらなくても損しないけど、上がる派は上がらないと困るから必死さが違う

平成バブル崩壊時にも、足元のデータだけ見せられて、暴落直前まで、とんでもないローン組んで、物件購入してた人沢山いましたね。かわいそうに、兆候はいくらでもあったのに。

人間、経験則に反した見方で決断をするのは難しいですよね。

これだけ実際の経済活動が停滞してるんだから、一昔前なら世界中瀕死の状態ですよ。
結果的にMMT理論の是非を問う状況にあるけど、金融緩和、金融支援政策のサジ加減で、一発終了のところまで来てるんです。

不動産に限って言えば、その上に在宅勤務増によるオフィス需要減というダブルパンチなんです。

カンテイ家賃調べてるんなら、ローンの延滞率も調べてるでしょ。わかってるくせに。

だから、自分は現金化なんです。今のうちに。

在宅勤務増なら収入減でマンションどころの騒ぎじゃないってのが増えるわな。

>>31041 匿名さん

>ここに書いてるのは不動産関係者が多いから

言うほど多くないと思うよ。

>>31045 匿名さん

>下がる派は下がらなくても損しないけど、上がる派は上がらないと困るから

このスレでそんなのはほんの極一部だと思うよ。
一つ二つ物件持ってるからってこのスレであがるあがる唱えてもテメーの物件上がんないから。

米国でも、史上最低レベルの金利が後押し、足元の住宅需要は旺盛ですが、
与信が厳しくなっており、100％ローンはおろか、20％の頭金でも審査が通らないケースが増えています。
そりゃ、自前のローンの返済者からの焦げ付きが、これだけ増えてきたら、今まで通りには、審査通せないすよね。アプレーザル、確実に下がってきてるし。

今の路線価とか、カンテイ家賃とか、成約件数／率とか、将来占うのに、クソの役にも立たない。

>>31043 パラノイアぽいの、そゆとこやぞ？
昨日だか、ここに貼り付けたや。
買い時の傾向でるかの参考データの一つ。

> 昨日だか、ここに貼り付けたや。
カンテイデータの話な。

>暴落直前まで、とんでもないローン組んで、物件購入してた人沢山いましたね。

その点このスレは
満額借りちゃえ、借りたもん勝ちとの声もある一方、
身の丈を越えたローン、ダブルローンなどには定期的に警告がなされてましたね。

さすがですね。

失礼。自分もたまにチェックする。　カンテイ。

気にせんでええで。

それだけ見て結論出す訳じゃなきゃ問題ないで。

>>31054 匿名さん

キャピタルゲイン狙いじゃなく、身の丈にあった実需のローンなら、別に止めないんだけど。

土地本位制とも錯覚する平成バブルみたいのは日本にもう来ないだろうから、20年先をみれば、まだ買い時なんだろうけど、ここは、調整場だよね、どうみても。

>>31054 匿名さん
ダブルローン前提が危ないのは、妊娠育児関連なのはわかる。
わかるだけに、昔ながらの家庭感でなく、双方自立型だったり子供作らない人には関係ないかと。
その場合一生独身シングルや養育費かかる家庭より二馬力リスクは低い可能性。

どれが良いとか言う話でなく、単純にリスクの話ね。

割り込みすみません。
うちは残念なことに？2019年に中古を購入しました。（子供が３人になり、狭くて暮らせなかったため）
普通のサラリーマンの家庭なので、購入すれば今月30万近く払っている家賃が20万以下になり、購入以外考えられませんでした。万が一夫が病気とかで亡くなっても、団信があり安心ですし。
３５年ローンは確かに長いですが、老後に支払い終えていれば、修繕費の可能性はありますが家賃の負担がなくなるのは大きいです。
それぞれ考えがあると思いますが、コロナでどれだけ暴落するか？騒がれていて、不安がないわけではないのですが、うちの場合はコロナ騒動の今もなぜかエリア相場が上がり続けてて、供給も減り、とりあえず買ってしまって良かったと思うことにしています。。

投資だったら、チャンスは見定めた方が良いとは思いますが。

>>31058 匿名さん
調整結果下がってくれるかが、問題だ。スレ的に。

>>31060 匿名さん
結局今の日々の生活費下げたい人は切実だしね。
これが否定されるなら利子払ってトータル金額上がるローン自体が、やってはいけない、になるような。

>>31060 匿名さん

そういう判断が一番よ。

>>31060 匿名さん

それで良いんですよ。
1人の人間が自宅用で家を購入を検討できるのは、親の援助などがなく自分の力でとなれば３０歳で買えれば良い方で購入が４５歳くらいまでと考えれば１５年間。
その間のうちに自分が住みたいと思える物件があれば買えばいい、それだけの事です。
実際には家賃の事が気になり買った方が良いかなと思ったりする訳でそういう時期って7,8年くらいな訳で、その時に空前絶後と思われる価格下落が起こる確率はかなり低いです。
そもそもそんな状況ではボーナスも寸志になる可能性もあり購入意欲は無いでしょう。

マンション一戸二戸買って投資ごっこなんてのはやってもままごとレベルにしか儲からないからねえ

>>31059 匿名さん
子供作らないとか言ってても、女は30代後半になると生みたくなったりするんだよな。
出産のリミットが近づくと動物的本能で子孫を残そうとするのかな？

不動産が下がるから待てって言ってる人は不動産が下がり始めたら、まだ下がるから待てとかいうのかな？
いつになったら、買っていいの？
そういう人は底がわかるの？

待っても上がってばっかで、待ちくたびれました。

>>31066 匿名さん
そんな本能に振り回される人ばかりでもないよ。
産む人は最初から産むのが当たり前の人がほとんど。
初めから産む気ない人は意識して意図的にそう決めてるからね。

本能でなく家族や社会圧で生まないとや、
仕事で先の見込みないから産みたくなる人もいるが、
結婚時から早い段階でそのあたりはちゃんと考えてお互い合意した方が良いよね。

>>31064 匿名さん
前提のおかしさに気付かない？

>>31060 匿名さん
団信より賃貸＋ネット生保でいいじゃん
30が20は頭金なしなら今の相場でありえない。
頭金ありなら外国株＋賃貸が将来も圧倒的に有利。

>>31066 匿名さん
他人の人生に干渉すんな。それが生きにくくするんだよ

>>31067 匿名さん
そんな人いないから安心しろ。

>>31069 匿名さん
仮に頭金が800万円だとしても、一気に市場に突っ込む決断が必要で、素人なら時間分散した方がいい。となると、30から20の差額の10を毎月毎月投資するのが程よくないか？

>>31069 匿名さん
> 30が20は頭金なしなら今の相場でありえない。

じぶん銀行とかの金利なら充分あり得るんでは？

家賃30万も払う立地ならば、都心部なんでしょう。
購入して正解だと思います。
住宅補助が手厚い会社も有りますし、それだけの年収が有るのならば良かったと思います。
但し、二馬力でないのならば収入が減った時に苦しくなります。
2013年以降にマンションを購入した人は、売却すると利益が出ると言われてました。
コロナの影響で２割位下がると言われてます。
バブル崩壊後も数年かけて価格の下落をしています。
今後はどうなるかわかりませんが上がり続けると、支払った金額が戻ってくる事になります。
2003年築のコンパクトマンションを手放しましたが、ほぼ買値とそん色無い金額でした。
何も知らなかったので、非常に割高な金額で購入したので利益は出ませんでした。
せめて50㎡購入していれば、今売却すると1500万以上の値上がりです。
此れが60㎡だったら2000万円です。
私が買ったのが底で、今は平成バブルを超えているそうです。

>>31070 検討板ユーザーさん
投資の考えはいいけど、条件落とさずに賃貸30→購入20は今の価格、利回り環境から都内てはありえない。田舎ならある。
>>31060 匿名さん　は多分作り話だよ

>>31072 購入経験者さん
ちゃんと計算した？間違いだよ
購入の補助使える会社なら賃貸も補助あるよ。比較するなら公平にね

>>31071 匿名さん
借入金利ゼロでもありえない。マンションの条件を落とさない限りは
今の都心の利回りから月の支払いは減らない

>>31073 匿名さん

頭の体操しておくよ。反論ということではない。利回りとだけ示すとイメージがしづらい人は多いだろうから、話を膨らませておくという趣旨。
フルローンで35年、変動金利0.5%の条件ならば月々20万円返済で7700万円の物件が買える。
築20年くらいの中古なら、都心中の都心でも、よく探せば60数平米のマンションはあるね。
これを賃貸で借りれば月30万円はありうる線。
したがって、この手の話が成立するという分野では、郊外新築よりも都心中古が狙い目と思う。その方がアップサイドが大きい。
変動金利の前提が甘いと突っ込みが入りそうだが、少なくとも数年は金利は上がらない。その間に残債が落ちるので、価格下落リスクもある程度容認できる。
逆に価格上昇の場合は、当然メリット享受。

いずれにせよ、都心新築の今の価格でこのパターンが成り立たないのは同意だよ。

>>31073 匿名さん

フルローンじゃ無いから頭金の分　月々支払いが下がったように錯覚する。
が正解か？

>>31060 匿名さん
不動産の売買投資ではなく、ご家族の将来を考えての自己投資ですので、きっと良い決断ではと感じます。
子育て家族にとって、賃貸から持ち家になると生活の拠点が明確になり、学校のこととか将来の生活の目処が立ちやすくなりますよね。
私も過去に子育てを考えて賃貸から分譲マンションに移りましたが、子供が大きくなった今、あーあの時に決断して良かったと感じています。
賃貸生活故の事情で引越しを余儀なくされるのは子育て中にはきついですからね。
３人お子様がいらっしゃるとのことですが、住宅ローンの返済に加え教育費の出費の方が増えていきますので、ライフプランに応じた備えが大切と思います。

>>31073 匿名さん
作り話だと決めつけてる時点でダメ
頭大丈夫？
31060の話には頭金の額やどんな物件かなどが書かれてないのだから、あり得る話かそうでないかはこの時点ではわからない。
何でもかんでも決めつけてると頭の堅いおっさんになってまうよ。

67億円!】MARQ OMOTESANDO ONEが凄まじすぎる！

https://kawlu.com/journal/2020/02/15/80446/

こういうの出てきちゃうと、バブルの終焉も近いと感じざるを得ない。歴史は繰り返す。
でも５０人騙すのは大変だけど、１４人ならなんとかいけるかもしれないというのはある意味正しい。　
相場を超越した物件を所有することで自己顕示欲が満たされる成金富裕層の存在も否定できない。見込み客有前提の企画かも知れないし。半分売れれば、あとは坊主丸儲け。

利回りとか、リセールとか、駅近とか語っている自分が小さく見える。

まあ、金が余りすぎてる外国人とかがたまに日本に来たときの別荘代わり買ったりするのかもね。
南青山のあの土地も、あの施設が出来なければこんなのが建ってかもしれませんね。

>>31074 匿名さん
>築20年くらいの中古なら、都心中の都心でも、よく探せば60数平米のマンションはあるね。
これを賃貸で借りれば月30万円はありうる
ありえない。利回りいくらになる？そんな中古マンション都心にないよ。おまけに購入の維持費も、賃貸の経年による賃料低下も考慮されてない計算。
事実誤認間

>>31076 子育て終了家族さん
主観すぎるよ。その理屈ならいくらでも購入がいいことになるよ

>>31077 匿名さん
これはひどいね。絡むなら読めよ。最低限のマナー。
頭金か条件の大幅な引き下げがない限り、賃貸30→購入20はありえないと書いたよね。　それで月の支払いを比較して購入が賃貸より安いと言って意味ある？比較が公平じゃない。
おまけに他人の頭の評価を連発して貶めないと気が済まない、それがスレのテーマのマンション価格と区別もできないから、まともな判断ができないのがよく現れている。もう書くな。邪魔

グランリビオどうですかね。

>>31080 匿名さん

例えばさ、リンクの物件なんか、上手く交渉して価格を下げて仕上げたら、イメージに近い感じになるかもね。価格は想定7700万円より高いが、賃料も想定30万円より少し引き上げ可能な感じもあるね。
https://www.athome.co.jp/smp/mansion/1043310935/?DOWN=2&BKLISTID=0...

物件情報に目を通すことが趣味の人間は、この分野で上手くやれる余地があるが、そうでない人間は、そもそも不動産自体を語るのに不向きなんだよね。
なお、この物件が本当に妙味があるかどうかは、もちろん保証しない。立地、築年数、広さのイメージの例示用に見つけてきた物件だからね。価格に妙味がある物件は瞬殺で消えるから、例示がしづらいのは呑み込んでほしい。「よく探せば」見つかる、というところがポイント。
信じる信じないは読み手次第。

>>31082 匿名さん

駅近でなかなかいい物件ですね。鹿島だし。子供部屋3畳だと、DINKS向けか？
地下駐車場 平置きでは無いかも知れないけど、30000円は悪く無い。修繕積立、管理費も以外と安い。利回り表面4%

本当にいい物件に巡り会うには、マメに探す、情報をくれるネットワークを持つ、これ重要ですね。

いつの契約かわからないが、賃貸相場

https://smaheya.com/room/1853/

景気対策でデベ業界のためにローン減税追加したら、不動産価格跳ねそう。

ローン減税の効く年収レベルの方が買うような物件は、そうかもしれませんね

普通のサラリーマン家庭じゃ35年の住宅ローン組む年齢で子供二人いたら家賃30万の賃貸になんて住めないと思うけど。

都心マンション買う層は平均年収よりはだいぶ上

31060です。
＞＞31074
詳細には個人情報の関係で話せませんが、金利も価格も若干違いますが、おおよそこちらの方が書いているラインのローンを組んでいますです。
賃貸で30万というのは、都心の物件です。うちのエリアは管理費無しで５０㎡で２３万前後、６０㎡で２８万前後です。
会社がこれまで家賃補助が大半だったので負担額は少なかったのですが、会社の方の規約が変わり、家賃補助に期限が出てきて、ここ数か月は家賃全額支払っていたので、購入した場合の住宅補助が手厚くなるということで、ファミリータイプの物件の購入を決めました。
ただ、都心の人気立地なので、待ち続けて、良い物件が出てきたところで即日買いでした。
不動産サイトに出てくる物件は、売れ残りなので難ありのものばかりです。
そういった意味では、投資物件も実需物件も、良い物件を買えるように探したり待ったり、それぞれ努力が必要なのかもしれません＾＾；

ちなみに、２０万の月額ローン支払いには、住宅補助は入っていませんので、負担額はもっと低いです。とりあえず、賃貸で３０万払い、ローンで２０万は、同エリアで大体同じ位のクオリティのマンションの話です。（賃貸マンションなので分譲マンションと必ずしも比較はできませんが。。）

>>31089
このスレの皆さんは別に「え~そんなの後出しじゃ～～ん」とか思わないので大丈夫ですよ。
買った人が「サイトに出てくるのは難ありです」と言ったから「偉そうに」とも思いませんし皆さん「掘り出しものは当然ネットになんか出回らないわな」と思ってますので当たり前で賛同してくれるでしょう。

>>31082 匿名さん
>>31089 匿名さん
条件下げなてないなら、頭金なしで月30→20はありえない。その地域では都内のマンションなのに利回り5%も取れるの？

簡単な計算もできないのに不動産を語るのに不向きなんだよね。

>>31091 匿名さん

物件を選べば取れるんだよ。不動産は金融市場ほどアービトラージが適切に行われないのさ。

>>31091 匿名さん
ここの人すぐ盛るからね

>>31091 匿名さん
特に子供のいる家庭は金銭的な損得じゃない場合も多いからね。環境とか学区とか。
損得でしか考えられないなら、それこそ不動産語るのは不向きだよ。
株やFXなら損得だけでよいと思うが。

やった！僅かだが下がってるよ！

主要都市別／中古マンション70㎡価格月別推移
6月　首都圏　前月比－0.2％の3,668万円と4ヵ月連続の下落　都心部は8ヵ月ぶりにマイナス
https://www.kantei.ne.jp/report/70m2/767
2020年6月　東京23区は－0.5％の5,664万円　都心部は反落、周辺エリアも戻り弱く

なお、家賃は上がってる模様
2020年6月　首都圏の新築小規模一戸建て平均価格は＋1.0％の4,517万円　首都圏は反転上昇
https://www.kantei.ne.jp/report/single_family/763

>>31095 匿名さん
特に23区は戻り弱い

>>31092 匿名さん
都内で30取れる地域で、裁定が効かないなんてあるわけないだろ。その物件見てるの一人二人じゃないのよ。利回り5％取れる物件なら数十人は見てるわ。

>>31095 匿名さん
×なお、家賃は上がってる模様
○ なお、戸建と家賃は上がってる模様

>>31097 匿名さん

かと言って、たかだか利回り5%程度でホイホイ飛びつくわけでもないから、放置される場合もあるんだよね。現実を見てから大いに語ればよいよ。

>>31095 匿名さん

誤差じゃん。。。
10%下がっても高いよ。

結局こうなるんだよね。
https://www.jiji.com/jc/article?k=2020072100858&g=eco

個人的には、世の中が変わる大きなキカッケになると期待してたんだけど。

>>31101 匿名さん
上場企業の役員クラスは会食と面談が大半だからね。

世界で金刷るから、相対的に現物が上がってる。一次取得層は欲しい物件見つけたらマジで買った方が良い。
下がるの待つとインフレで詰むかもしれない。

住み替え組は様子見で良いと思う。

上がるか下がるかはコイントスだが、インフレは貧乏人をさらに貧乏にするから、気をつけましょう。

皆さんが天下国家論じる中でワタクシメは
本日もスーパー銭湯に立ち寄ってよります。

>>31101 匿名さん
まあ、知ってた。
会社員なら分かってた。

>>31100 匿名さん
9月以降更に下がるらしいよ！楽しみだね。