23区内の新築マンション価格動向（その67）

>>1623 匿名さん

リンク先読んだけど、品川区目黒区渋谷区は名前が出ただけ。

>>1625 匿名さん

2020年に人口が減少する可能性がある区としてね。

人口減少

貧しくなるのを我慢すればよいだけ
（といっても５０年ぐらい前に戻ると考えれば、どうってことない）
ほかはメリットいろいろ
結構なことです

>>1627 匿名さん

マンションも安くなるだろうしね。

城東地区(台東区、江東区、江戸川区、墨田区、葛飾区、荒川区)
2016年 中古マンション在庫戸数 推移

ピークアウトしたからでしょうか。
急いで売り逃げようと殺到しているので、在庫が急激に積み上がっています。
これまで不動産バブルを支えていた中国人が買わなくなって、買ってくれる人が減ったから大変ですね。

>1629
違うよ。中国人も台湾人も買おうとしている人は多いよ？
ただこれまでと違って、湾岸ではなく、価値あるもの、価格に見合ったもの、を探すようになっただけ。
だから、売れる物件は売れてるし、ダメなものはダメ。
相続対策も監視が厳しくなったから、ある程度資産価値が維持できるものが売れている。
1000戸とかの大型物件や周りに同様の物件が溢れているようなところはよほど下げないとこれからは売れないだろうね

>>1630 匿名さん

こんな記事が出てました。
不動産バブルを支えていた中国人が撤退だそうです。どんどん減ってきてるんじゃない。

日本の不動産「爆買い」から撤退する中国人
http://jbpress.ismedia.jp/articles/-/47922?display=b

2020年、あの人気マンションの値段はこうなっている！～全117物件の「予想価格」を実名公開
不動産業界が大声では語れない「真実」

http://gendai.ismedia.jp/articles/-/48993

まず驚きなのが、「マンションブーム」の象徴である湾岸エリアが軒並み壊滅状態となっていること。マンション評論家の榊淳司氏が指摘する。

「中央区の勝どき、月島や江東区の豊洲、有明などのタワーマンションで1割以上の暴落が予想されていますが、実はこれは業界内では『既定路線』とされているシナリオです。これまで買い漁っていた海外投資家が去り始め、相続税対策で盛り上がった富裕層による購入も下火。ブームはすでに終焉に向かっているのに、今後も新規物件が次々に建てられるため、供給過剰感から価格下落は必至と見られている」

不動産エコノミストの吉崎誠二氏も言う。

「湾岸エリアは開発が集中して進み価格高騰の勢いもすごいのですが、これまでの例から考えると、こうしたエリアでは落ちる時もかなりの暴落となる。同じく急激な開発で価格高騰したエリアでいうと、二子玉川や中目黒も『危険信号』です」

言い換えれば、これまで過大評価されてきたエリアは今後の下落リスクが高いということだ。

実は、高級住宅街の代名詞とされるあの田園調布も、「要注意エリア」。みずほ証券上級研究員の石澤卓志氏が指摘する。

「田園調布はこれまで地区計画で小型物件を規制することで、巨大豪邸が立ち並ぶ住宅街としてのスターテスを保ってきました。しかし、現在は多額の相続税の支払いのために区割りして土地を売却したい人が増加し、土地が分割される可能性が高まっている。街のステータスが崩れてしまえば、これまで過大評価されていた分の価値が剥がれ落ち、地価下落のリスクに直面しかねない」

世田谷と杉並の危険エリア

表中では文京区が「全滅」となっているのも衝撃的だ。石澤氏が続ける。

「意外な感じがしますが、文京区は容積率が低く、大型物件が建設しにくいため、需要の受け皿がない。人口減少などで住民が減り出すと、これまで過大評価されていた価値が剥落しやすい。今回の予測ではそうした傾向を文京区に見ているのです」

>>1632 匿名さん

片や供給過剰で暴落、片や供給量が少ないから暴落って、矛盾だらけの煽り記事でしょ、これ。所詮、ビッグデータは過去のデータ。愚かなデータサイエンティストじゃまともな未来予測なぞ出来るはずがない。

>>1634 匿名さん

この記事、中央区、江東区と文京区の地価暴落予測のwhy so？が真逆ってのは矛盾に該当しないか？

まあいまどき田園調布なんて都心から離れて不便だし誰も住みたがらないよな
長嶋茂雄が田園調布に豪邸建てたけど、日ハムの大谷（ま、彼は札幌だけどね）
が将来東京の球団に移籍したとしても田園調布に豪邸建てるかっていうとたぶん建てないよね
いまどきのスターは都心タワーマンションとかに住むんじゃないかね
松井も東京ではセンチュリーパークタワー、ヤンキース時代はトランプタワーに
住んでたしね

城南地区（品川区、大田区、目黒区、世田谷区）
最近1年間の中古マンション在庫戸数 推移

城南地区も在庫が積み上がっています。

ババ抜きゲームの終盤戦。
皆さん、ババを渡そうと必死です。
誰かババを買ってあげてください。

城西地区 （新宿区、渋谷区、杉並区、中野区）
最近1年間の中古マンション在庫戸数 推移

城西地区も在庫が積み上がっています。

住宅ローンの適正範囲は、年収の4倍以内のようです。 自分の身は自分で守りましょう。

以下、参考情報。

住宅ローンで破綻しないための目安
http://xn--u9j6nsa9a3643aiuddtuckj386c6f2c.net/hatan.html

住宅ローンって年収の何倍までが無理せず返済できる額なのでしょうか？
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q12113415952

住宅ローン借入額の決め方教えます。年収の5倍は正直きびしい
http://sekkachi.blog.jp/archives/1013342308.html

田園調布なんて暴落以前に今も大した値段じゃないじゃん。今土地を探しているのは庶民地区だが高く、なんか釈然としない気持ちにもなるが、じゃあ不便な所に行くかと言われれば行かないので、要は実力にみあった価格だと思う。

先週公表された都道府県地価調査（基準日 平成28年7月1日）のデータで
23区 住宅地 値上り率ランキングにしてみた。

日本橋アドレスのマンションは、新築も中古も、大差無い価格

>>1639 匿名さん
ちょっと読んで見たけど、今の最安金利で考えてみるたら、ローンの返済だけで考えれば7倍になるよ。
ひどいサイトだな。君、内容理解できてる？

>>1643 匿名さん

みるたら？

>>1643 匿名さん

7倍になる根拠を具体的に説明してください。

1643じゃないから7倍の根拠はわからんが、このサイトがひどいのは同意。
家族構成や価値観で住居費以外のコストは全然違うのに、それを無視して勝手に生活モデルを固定してるよね。
それで年収と住宅ローンの関係を単純化されても全く共感できないし全然説得力を感じられない。

返済比率25%
年収800万円のパパの返済額は年間200万円ってことで。月あたり166,600円ってことかな。
166,600円の返済って住宅ローンを35年で、いくら借りた時の金額かって言うと、6200万円くらいなんだな。
もし管理費・修繕費の支払いを月25,000円として加味したとしても5200万円。約6.5倍って計算になるわけです。

ちなみに、銀行の審査する返済比率は35%前後だと思います。ただし、支払い金利を3%前後で計算していますから、結果だいたい年収の7〜8倍まで借りることが出来るのかなと思います。

住宅ローンの年収に対する返済比率が大きいほど破綻率は高いのは確かだよ

全体で見ると住宅ローンは３００人に一人くらいデフォルトしてんだけど返済比率が低い人は2000人に一人、高い人は２００人に一人くらいになる感じ

ロシアンルーレットみたいなものだよ
年収の何倍なら絶対安全というものはない
返済比率が低くても破綻するときは破綻する
確率がリニアに下がるだけ

全ては確率の話

>>1648 匿名さん

当たり前だけど。
銀行から借りられる額と
借りてよい額はちがう。

年収の7.8倍借りるなんて、情弱のアホのすることだ。
自分の身は自分で守れ。

>1651

今の状況なら借りたもん勝ちだよ。

東京の都心か周辺部の駅近なら借り入れしない意味が分からん。

破綻するなんて、最悪パターン。
破綻しなくても、
・子供が望んでいる教育を受けさせられない
・年金が大幅に減額されたら、老後の生活費が足りなくなる
・外食がほとんどできない
・海外旅行に行く余裕がない
・趣味にあてるお金がない
など、自分が普通に望んでいる生活を諦めて、
マンションの返済資金を払うのは、どうかと思う。

まあ、良いマンションに住むことが人生の優先度 第1位の人が良いと思うけど。

>>1647

返済比率25%は、手取りで計算しましょう。

税込計算なんて、今のご時世、やってはいけないこと。

税込だと、返済額が月166,600円で、管理費・修繕費が月25,000円として、合計約190,000円かかるんでしょ。
この時点で、超ヤバい。

まず車は持てないね。
修繕費が5，10年後に上がったらどうするの？
子供が大きくなったときに、教育資金はどうするの？1人につき約3000万以上かかるのだよ。
年金はおそらく大幅に減額されるのに、老後の資金はどうするの？夫婦で最低3000万いるよ。

不動産屋や不動産屋に雇われているファイナンシャルプランナーは、できるだけ借金させようとするけど、あの人たちは売れれば、それでよいから。
後の事まで心配してくれない。

>>1652
>今の状況なら借りたもん勝ちだよ。

それは自己資金がある人の場合。
自己資金もなく、純粋な借金の場合には、借りたもん勝ちとはならない。
借金は借金。

>家族構成や価値観で住居費以外のコストは全然違うのに、それを無視して勝手に生活モデルを固定してるよね。

確かにそうだけど、よく分からない素人にとっては、
自分の身を自分で守る上で、借金は年収の4倍以内というのは、信用できる指標。
破綻を防ぎ、自分らしい生活を守ることができる。
不動産屋や不動産屋に雇われているファイナンシャルプランナーは、それじゃあマンションが売れなくなるから、
そうは言わないだろうけどね。

このクソマイナーなサイトで年収の4倍理論がどんだけ説得力があると思ってんだか。自己資金ない前提がありえないだろ。誰に向けて発信してんだよ。
基本的にネガティブ拡散するやつってお為ごかしの嘘つきが多い印象。
現状を全肯定する気がなくても、反体制派の理屈は稚拙過ぎて共感できない。

>>1656 匿名さん

年収800万円の人間に、5200万円も借金させようとするのより、ずいぶんましだし。
否定するなら、そんな曖昧で雰囲気だけの言葉じゃなくて、論理的に説明して。
嘘だって、どうしていえるの？

定年までに、住宅ローンを完済するのは最低条件。
もしくはローン控除のためにローンを残したとして、貯金が同額あること。

＋老後の資金が夫婦で3000万以上あること。

持家売れば、老後資金ができる

ここは「23区内の新築マンション価格動向」スレ

住宅ローンについて議論したいなら、住宅ローンのスレに移動してください。

管理人さん、対処をよろしくお願いします。

>>1660 匿名さん

価格の話に、住宅ローンは切っても切り離せないと思います。
が、余りに住宅ローンの話ばかりになりすぎたので、もう止めましょう。

管理人さん、これで止めるので、削除はやめてもらえるとありがたいです。
これも価格を検討する上で、必要な議論なので。

ローン金利が1%下がるとデベはその分価格を上げてきますよ
キャッシュで買うのでなければ支払総額で考えましょう

持ち家売って老後資金とか…
随分お花畑ですね

都心部ですらすでに大量に空き家があって、
これから本格的に超高齢化、人口急減期が来ますよ。
固定資産なんぞ二足三文になるでしょうね。
南海トラフ地震のリスクもあるし、
デベに踊らされてマンションなんか買わないって考えもありますよ。

超都心部なら売れます

1657の年収800万円で5200万円のローンて随分具体的だけど、どっから出てきたの？自分の話？

士業か商社マンなら20代で年収800万ぐらいだろうが、5200万円のローン組んでもどうということはないんじゃない。

マンション買おうと買うまいとかかる生活費を轢いて考えなきゃ。仮に年間生活維持費400万だとすると
年収500万の人は税金引いたら何にも残らない。そんな人は2000万のローンさえ返せない。当然、審査も
通らないだろ。年収2000万の人は手取り1500万、生活費引いても1100万残る。6000万ローンだって
楽勝だろ。

>>1665 匿名さん

それは今後給料がかなり上がるという前提だからでしょ。
それが外れたら終わりだけどね。

だから正にそこが問題なんだよ。
収入を増やす蓋然性がある人間と、将来に不安しかない人を一緒くたにして年収4倍説を常識みたいに活字にするのが嘘つきだっていいてるんですよ。

年収500万円の人は2,000万円しかローン組めないの？2,000万円って言ったら、月々55,000円くらいだよ。

ローンのプレッシャーがない人生は穏やかですよ
私はぶっちゃけ年収と同額のローンを１５年で組みましたがこんな額でも
１０００万以上の借金ですからかなりびびりました
５０００万のローンとか震えちゃいます（笑）
ローンが終わると可処分所得がが加速度的に増えていき笑えます

世田谷区は、竣工済み未売物件数が積みあがっているとテレビでやってましたが、練馬区も竣工1年以上で売れてないマンションが増加中ですが他の区はいかがですか？

1670は住宅ローンと同額の金融資産を持っていたとしたら全額前倒しで返済するんでしょうね。
私はローンは置いといて、金融資産は分散投資して運用しますね。
どんだけ下手くそでも金利よりはマシな運用は出来ますし、欲をかかなければそう簡単には元本割れなんてしませんから。

>>1672
たかが１０００万程度で「運用」とかないほざいてんの？
って感じですよ
分散投資？
まさかこっちに３００万、こっちに２００万、そういうくだらん話いいからwww

1000万円なんて限定してませんよ。
仮定の話ですから1億でも100億でも同じですけど。

だからさwww
１億円と１００億円あるのと１０００万しかないのとで行動パターンが同じなの？
君バカなの？

低金利で借りてる負債と金融資産が同額だった時に、
負債を圧縮するか資産を増やすかという話なら、同じだね。
今の状況なら負債は怖くないから自分なら返済は焦らない。

まあまともな理屈が理解できないみたいだから言っても無駄だろうが。

＞持家売れば、老後資金ができる
じゃあ、売った後どこに住むの？隅田川沿いの青テント？
これだから頭の悪い不動産営業はダメなんだよ。

>>1676
身の程しらずのローンw

住宅ローン減税があるのに活用しなかったり、クレジットカードでポイントもらえるのにクレカを毛嫌いしたり、借金に関して合理的に考えられない人って結構いますよね。

住宅ローンの話、ウンザリ。

もう沢山でしょうが・・・

2020年の中古マンション予想価格

全国有名マンション「上がるか下がるか」予測を全て実名で公開！
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/49816

面白いですね。
GEEOがはじき出した現在価格って何だろ？成約価格のことかな。
あと小規模マンションのほうが中古物件が少なくて価格維持に有利とあるけど、相場は周辺のライバル物件含めての価格なので単独で規模を比較しても意味がない気がする。

大規模物件の方が当然ながら売買事例が多い分、価格が調整され適正価格に落ち着く
小規模物件は事例が相対的に少ないので売る方も買う方も適正価格の検証がしにくい
つまり割高で買ってしまう危険性もある代わり売主が弱気だったり個人的事情で安売りされた場合それがそのマンションの相場になってしまうこともある
必ずしも小規模有利とはいえないのではないか

首都圏人口、世帯数ともに２０２０年までには
減少に転じるわけだけから、多くの人は予測行動に出ます。
気の早い人はいまから、
鈍い人だって２年前くらいからマスコミが大警鐘を鳴らすワケだから
ムードは「マンション買ったルで！」とはなりづらい。

ノストラダムスの大予言があれだけ大騒ぎになった国なのであります、日本は。

問題は、世帯数で
核家族化で世帯数増加っていったのが
実は内実は独居世帯が増えたことが真因だった。

老人夫婦世帯はどちらかが亡くなっても、一世帯
いつまでも結婚しない４０代、５０代が男女とも増えて
ひとり世帯増加。

こういうひとり世帯は３ＬＤＫのファミリーマンションは買わないから
世帯数でいうと、マンションはもう売れなくなって当たり前。

不動産ミニバブル崩壊。
去年末から今年頭がピークだったんでしょうね。
今後はずっと下がり続けるでしょう。

マンション契約率にみる「不動産ミニバブル」崩壊の兆し
http://www.nikkeibp.co.jp/atcl/column/15/129957/100600085/?ST=mobile

少し良い兆候や悪い兆候があるとすぐに扇動する記事にするのはマスコミの常套手段ですよね。
日本が先進国になれたのは安全と国民性、整備されたインフラだと思います。
その魅力は同程度の世界の都市と比べて注目されていますし、投資家は中国人だけではないですよ。
日本の物価は現行水準の円高であればまだまだ海外に比べて割安です。
人口減少によって賃貸住宅をたてまくるビジネス、郊外の大型マンションの未来は暗いと思いますが、昭和バブルのような土地神話に基づくバブルとは金利状況や人口動態も含めて大きく違います。
マンションも契約率が下がれば供給を減らして我慢比べになります。
コンパクトシティ化によって魅力のある街づくりをした地域の不動産価格が一気に弾ける可能性は低いと思います。

リーマンショック前も新聞、マスコミが危ない危ないって騒ぎたててたけど、見事に当たったね。

>>1687 匿名さん
というか扇動記事載せると売れるからね
やはり多くの人にとってマイホームネタは大きな関心ごと

ＲＥＩＴ、都心のシェア最低　割高感で敬遠
４～９月取得額

2016/10/10 2:00日本経済新聞　電子版

　個人や年金などの資金を運用する不動産投資信託（ＲＥＩＴ）が、東京都心の物件を敬遠している。2016年４～９月（上期）は東京23区内の取得額が４年ぶりの低水準だった。全国の取得額に占める23区の比率も33％と、上期では過去最低を記録した。都心の物件に割高感が出ており・・・・

新築マンションの価格は下落中だそうです。

金融緩和継続でも不動産価格に天井感
首都圏の新築マンションは下落
http://www.zenchin.com/news/2016/10/post-3001.php

今年に入ってから価格が下がってきた。
みずほ総合研究所（東京都千代田区）の市川雄介主任エコノミストはこの9月までではさらに下がっていると予測する。

新築マンションは絶賛バカ高ですけどね。笑
都心、特に港区、千代田区は下がるどころか、上がってる。
しかも1691の記事を見ると、上がるスピードは鈍化したけど、都心はこのままの水準を指摘している。

下がる、下がるといろいろなソースやdataを出してるけど、実際は都心は下がっていない。
昔のリーマンショックでも、ショック後はバブル期の5%しか下がらなかったらしいし。

>>1692 マンション比較中さん

適当なこと言って笑

リーマンショック後、5%しか下がらなかったと言いますが、ソースを示せますか。

豊洲問題で風評被害、湾岸マンション相場に異変 住宅ジャーナリスト・榊淳司氏が分析
http://www.zakzak.co.jp/society/domestic/news/20161011/dms161011155000...

オオカミ少年の前に、本物のオオカミが現れたので、最近榊さん張り切ってますね。

榊さんの新書バカ売れ。発売から1ヶ月で既に５刷。

物価が安いということは経済が弱っていて国際的にも価値が下がっているということ。
日本は今や極東の三流国だよ。

>>1693 匿名さん

1692ではないがスムログブロガーの三井健太さんのブログにも書かれているので参考迄。

https://blog.e-mansion.co.jp/archives/3203

ちなみに引用元は不動産経済研究所のデータなので筆者の恣意性は入っていない。

リーマンショック直後は全くマンションが売れなくなり、在庫が叩き売りされた。20%引き、ものによってはそれ以上（半額なんてのもあった）だったと記憶している。
その印象が強いんだよね。
その後に出てきた新築マンションは確かに5%程度の下落だったと思う。

>>1698 匿名さん

買えたら良かったのに

最近、すっかり投資家さん書き込まなくなったけど、
どなたか中国の不動産はなぜバブルの状況を維持できているのか、教えてください。

不動産バブルが崩壊したら「わが国が失う歳月は２０年では済まない」＝中国メディア
http://news.searchina.net/id/1620552?page=1

中国経済のメチャクチャぶりを見ると、いったんつまずいたら世界中が取り返しのつかないことになりそう。

榊の本に金出すなんてバカの見本。まさにバカ売れだな。

日本橋のセカンドハウスを査定してもらったら、買った当初より1000万も高かった。
2013年5月購入時　3650万　（1LDK 45平米)

>1700

中国のバブルは簡単に崩壊しないよ。

株売ったら死刑、不動産売っても死刑、
そんなことが出来るのはあの国くらいだからね。
だから全然価格落ちないだろ。
本気で1億人くらい死刑にするよ、あそこは。

だから、国家が破たんするまで中国経済は破綻しない。

≪首都圏のマンション市場動向≫
－2016 年8 月度－ 2016.9.14
◎ 発売は24.7％減の1,966 戸。契約率は66.6％と3 カ月連続の70％割れ。
◎ 戸当り価格5,662 万円、㎡単価79.8 万円、ともに3 カ月連続のダウン。

(株)不動産経済研究所

https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/258/s201608.pdf

今はbakaみたいに高過ぎ

いつ買うのが利口でしょうか。
私も今の相場が続くとは考えられず、購入できません。5〜7年 賃貸で凌ぐのが賢明でしょうか。

ほしいときが買いどき

同感ですね。
高いも安いも相対的なものなのに、今の相場を絶対的に高いと断定するのは、まだまだ上がると断定するのと同じ位どうかしてるよ。
そういう極論に踊らされないで、欲しい物件が自分の収入で無理なくかえるかどうか、それが重要であって、タイミングで得とか損とか、運みたいな要素に拘りすぎると寧ろ失敗するような気がします。

オリンピック決定前に買った人が正解！

まぁ稼げるようになったら、
レバも掛けない不動産の相場なんて誤差くらいだということがわかりますよ。

株の相場がわかるようになれば、
不動産の相場なんて言うこと自体がバカの言うことだということがわかりますよ。
がんばってね。

>1711
>レバも掛けない不動産の相場なんて誤差くらいだということがわかりますよ。

同感。
何千万円もつぎ込んで、何年も寝かして、法外な手数料取られて、たかだか数百万の上下で一喜一憂。
こんな代物を投資だなんて思い込むのが間違いの元。

査定で高い低いなんてもっとバカバカしい。不動産みたいな流動性の低い資産が査定どうりに売れるなんて皮算用にすぎないし、査定なんてもともと不動産屋の単なる主観と思い込みに過ぎないでしょうが。

不動産を金融商品だと錯覚して儲けようだなんて、手数料稼ぎの不動産屋に手玉に取られるだけ。

ましてや借金してまでのめり込むなんて、冷静に考えれば血迷ってるとしか思えない。

この人たち誰に向かって当たり前のことしたり顔で解説してるんだろ？
このスレで不動産投機が儲かるっていう奴いたっけ？

>>1713 匿名さん

まあまあ（笑）

オリンピック前に買え、なんて言ってるのは自分のマンションを高値掴みさせようとしてるクズだよ。
オリンピックが終わったら東京、特に湾岸は総崩れになるから終わるまで待つべき。

なんのために買うのかによる

>1713
>このスレで不動産投機が儲かるっていう奴いたっけ？

え？マンション投資のスレじゃないの？
サブタイトルが、「アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち 」でしょ。

オリンピック終了後、選手村跡地のマンションの分譲と賃貸が開始した頃、湾岸エリアは供給過多になるかと思います。選手村跡地の再開発は魅力的ですし、生活するには良いかと思います。しかし、資産運用として考えた場合、今後も現在と同等の資産価値を維持出来るか否かが心配です。このエリアは、オリンピック前までは、不動産価格が維持するか、又は緩やかに下降して行くのかが気になります。

湾岸に限らず日本は人口減少してくのだからもうマンションは供給過多では？
都心のわずかな地域を除いては。

人には見えないサブタイトルが自分にだけは見えると。
成る程、わかります。

>1720
>>23区内の新築マンション価格動向（その67）
>>匿名さん　[更新日時] 2016-10-14 14:47:04投稿する 削除依頼
>>【地域スレ】23区内の新築マンション価格動向｜ 全画像 関連スレ まとめ RSS
>>アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち

あんた、中国人？
日本語、読めないの？

単に1番目の書き込みを見落としてるだけだろうがお互い大人げないね。

ハイレーゼ六本木の裏手、プラウド六本木のはす向かいにの駐車場がなくなり、東急のマンションが建つようですが何になるか知ってる方いますか？場所柄、超高級マンションになりそうですが。

東急なんかが高級マンション作れるわけ無い