23区内の新築マンション価格動向（その67）

>>13669

>>13668のいう下降期ってのはそいつの嫁のテンションでしょう。
相変わらず旦那の稼ぎが悪いから嫁のテンションダダ下がりってね。
だから戦々恐々としてるって話でしょう。

決して市況や経済の話じゃないと思うよｗ

経団連を忖度した外国人労働者増加は、あくまで、日本人の平均賃金よりも低い賃金の労働者が目的なので、家賃増の要因にはならないような。故郷に仕送りもするでしょうから、月に家賃10万払うのも厳しい賃金でしょう。でなければ日本の企業は雇わない。経団連はそういう組織。献金欲しさに、それに忖度したのが安倍さん。

インバウンド増は政策のお陰は、中国人のビザ緩和以外は行政の自画自賛で、実際は日本が外国人にとって実質的に3-4割引の価格(大幅な円安と外国は常に賃金物価増)になって、香港や韓国の価格水準と近くなったから。円高になれば、町で見かける外国人は目に見えて減るでしょう。
ちなみに、円高は外国人にとって日本の資産の売値を押し上げるので、売り圧力に。
それにしても、都内のマンションだけ大きく値上がりして、戸建ては都内でもさして変わらずなのは、どうしてでしょうか？

企業は常に利益の合計額の最大化を目指しているので、売れなくなれば、値下げして量の確保と、同時並行の高級路線の二本柱で、需要を万遍なく補足するのが常。クーポンがいい例
売れ残りが目立って来ているので、竣工間際ぐらいからは2社を除いて非公式で値下げはしているでしょう。7-8割の戸数が当初価格で売れれば、後はいくらで売っても業者は黒字なので。竣工間際でも7-8割が売れてなければ、何としても売ろうとするでしょう。仮に貸しても回収に何年かかるか。30年以上？企業にとってはあり得ない回収期間。

>>13676
戸建てはマンションやホテルが建たない変形狭小かつ駅遠の土地に建つので土地代がお安いし上物も木造で結構チープに建っちゃうから延べ床面積あたりだとマンションよりお得になる。もっとも最近はそれも値上がりしている。

最近はマンション建ててるようなデベでも賃貸物件を建てるケースが増えてきていて、店子でいっぱいにしてオーナーチェンジで売りさばく算段では。客はREITでしょう。

2019年3月期の上場企業の決算が出揃ったが上場企業全体で4％の減益となった。来期も減益が確実で、いよいよ本格的な不景気が到来する。
不動産は短期間で上がりすぎた。
金利動向にも依るが今の新築マンション相場は最悪２割くらいは下落しそう。
今、新築マンションを買うのはやめるべき。

都内で今から新築マンション購入するのってキツイよね。
よっぽどの立地じゃないと既に良い場所には建ってるし。
現状は賃貸が絶対的にベストな選択だと思う。
迷って買う位なら札幌良いよ。オススメ。
都内に購入したつもりで札幌の円山公園駅にマンション買って貸すという簡単なスキーム。
都心の物件の価格で札幌の高級住宅地の高級マンション３戸買える（笑）

>>13685さん
まず最近のマンションは造り、スペックが低いのに高い。
（職人の数が足りない、質が低いのに工期が短い、資材が高騰してる）
販売価格が高くなってるのにも関わらず。
要は資産価値の無い物件までもが高いから買い時では無いって事かな。
こういう掲示板でいつも思うのが、今現在そこそこの物件を「所有」してるなら
そこを売って次を買う選択とキャッシュ手元に賃貸に移るって選択肢があるはず。
だって買った時より高く売れるんだから。
今、賃貸なら賃貸のままの方が良いでしょ。

>>13687さん
購入希望なら、２００７年位～２０１３年位までに建てられた中古は特にオススメ。
都内でも、札幌でも神戸でも名古屋でも、
そこに住んでる人らは売れば買った時より高く売れる状態なんだよね。
けど今住んでるマンション売ったら儲かるからと次どこを買うかってなった時に
考えるはず。あ、このままの方が良いカモと。
今、所得が上がってノリノリとかじゃないなら、
一生に一度のマンション買うって時期では無いと思うよ。
特に都心じゃないなら尚更ダメだと思う。

>>13686
10年前のファミマンと比べて今のファミマンの仕様が低いというのは
あちこちで言われてるし俺もそう思うけど（特に外観）、しかしながら
「今は高いから買いじゃない」と言ってもいったん上がった商品価格が
いつまで待っても簡単には下がらないという視点も必要だろうな。
むしろ周辺エリアまで高くなる可能性もある。

そして新築の高騰に引っ張られて中古、賃貸も割高になっている。

昔より高いし仕様悪いので新築買うの止めとこ→これは分かる。
でも同時に中古が安いわけでも賃貸が安いわけでもない。

恐らく新築購入者の平均世帯収入と賃貸組の平均世帯収入を比較したら
新築購入者の方が平均年収は高く、新築購入者の親も収入・金融資産が多いと思う。
新築購入者の方が親の援助額も多いと思う。

東大生の親は金持ちと言われてるのと同じく
中古組と新築組なら新築組の方が親の援助も多いのは切ない話ではある。

俺はマンションの平均購入額が減少する事はあると思ってるけど
それは景気とかそういう理由じゃなくて
世帯人口の減少で必要な広さが減るとかっての理由だと思う。
4人家族が3人家族になり4LDK必要だった層が3L、
3L必要だった層が2Lで足りる様になるとかね。
親の同居の率も更に減っていくだろう。

でも、それでも1戸当たりの単価は下がる時が来たとしても
㎡当たりの単価は当分上がると思ってる。
（大手デベが進出しない様な地方は分からん。）

>>13690さん
いえいえどういたしまして。
あと大事なポイントは絶対に「内廊下」で狭くても良いので、
なるべく人気のある駅からなるべく近い物件で戸数が多目が良いと思います。
「内廊下」じゃない物件は今後厳しいと思います。
>>13691さん
前提として貴方もそうなんですが、退職した団塊の世代とかで無い限り
今、物件購入考えれる余裕のある方っていうのは同世代では極少数なはずなんですよ。
良い物件の周辺エリアは下がらないというご指摘も正解だと思います。
オリンピック後は～って良く言われますが、二極化がより進むだけだと思います。
持ってる人は２戸も３戸も所有してって感じです。

>>13699さん
>>13700さん
外廊下のマンションは単純に手抜きだからです。
高気密、高断熱とは程遠い。
基本、田の字の間取りばかりで、光熱費が掛かります。
廊下に面してる部屋は寒いし、人の気配が気になる場合が多いです。
私からしたら１部屋無駄になってる感覚です。
管理面ですと内廊下の方がむしろカーペット掃除程度で済みます。
札幌のマンションがオススメなのは内廊下で二重サッシ、床暖が基本だからです。
一等地のメジャーセブンのマンションが４０００万程度で購入出来て、
管理費、修繕費が全国どこよりも安い。
医者も弁護士も公務員も経営者も同じ様にいるのにも関わらず。
ネットで仕事してる方なんかは内覧するべき。

>>13702
>安い時代にキャッシュで買えた人や上手く住宅ローンを借り替えできた人が勝ち組。

それは簡単に言うと昔の人は良かったって話だよな。
昔はタクシーも飲み屋も儲かったから昔の運転手やホステスは勝ち組みたいな話。

>>13702は年配でいつでも買う機会があったんだろうけど
あんまり昔は良かったって話ばかりされてもこっちは今検討してるから言いようがない。

>外廊下のマンションは単純に手抜きだからです。
>高気密、高断熱とは程遠い。

でも～その分お高いんでしょう？

>基本、田の字の間取りばかりで

でも～田の字のファミマンが一番安いですよね～。
価格差を無視して良いもの買えって言ってるだけじゃマニアと同じだからねえ。
もうちょっと補足が欲しいよねえ。

皆が皆マンションオタクじゃないからねえ。
下がり天井とか天カセとか些末な事はどうでもいい層はどうしましょうかね。

同じマンションでも普通は田の字部屋は安くて凝った部屋は高くなってるからね。
そこは購入者の判断だよね。

何を必死に連投してるのか謎だけど、
自分でも言ってる通り一番安いマンション買えば良いのでは？

東京カンテイは8日、18年の「新築マンションPER」を公表した。首都圏の平均PERは前年より0.47ポイント上昇の24.96で、上昇が一服した前年から再び上振れとなり、分譲マンションの割高感が広がった。同社は、大手デベロッパーの新築マンション供給の寡占化による価格高騰を一因に挙げる。

PERは、マンションの新築価格が同じ駅勢圏（対象202駅）のマンション月額賃料の何年分に相当するかを算出し、マンション戸当たりの収益力や賃料見合いでの買いやすさを求めたもの。値が小さいほど回収に時間がかからず、割安感がある。20で表面利回り5％、25で4％に相当する。

18年の分譲マンションの70m2換算の平均賃料は前年比7.4％プラスの24万1631円と上昇したが、新築マンションの70m2換算の平均価格は9.9％プラスの7344万円と大幅に上昇したことで、回収に要する期間が約0.5年伸びた。12年時点では、PER20未満の駅が54.6％を占めていたが、18年にはわずか7.9％となり、22以上の駅が78.2％と約8割を占め、割高感のある駅数が拡大した。

これまで比較的割安感を保ってきた城東エリアや、湾岸エリアの「勝どき」「月島」「豊洲」も割高感を示す値に転じている。同社は、都心部だけでなく郊外エリアでも大手デべロッパーによる新築マンション供給の寡占化が進み、価格が高騰したことがPERの全域的な上昇につながったと分析する。

一方、駅ごとに前年と比較すると、17年と比較できる158駅のうち、PERが前年よりマイナスとなって割安感が強まった駅は85駅で、プラスとなり割高感が強まった駅は73駅。同社は、新築価格の弱含みも表れ始めているとみる。

外廊下の物件で、内廊下の物件より高気密高断熱の物件あったら是非教えて下さいね（笑）

私も内廊下、新築派。
下がり天井や天カセかどうかは気にならないけど、駅距離と規模は気になる。
あとディスポーザーも欲しいし、各階にゴミ捨て場も欲しい。

10年前に住んでいた外廊下は90代の物件だったから、そりゃそりゃ玄関から寒かったし、
玄関出てすぐ大雨だとなえる。

もうここにいるんだし、やっぱり新築がオススメ。
築浅人気中古は新築並みに高いから。
安いと思ったら大間違い。

広い部屋で内装も家具も立派で幸せな家庭で高級マンションの内廊下なら流石すげえなって思う。

でも60㎡、70㎡で碌にベランダも無く、支払いも汲々しながら内廊下って唆すとでコロッとその気になって高い出す奴もそれはそれで滑稽だけどな。

って言ってみたかっただけです。

今日は久々にスーパー銭湯。初めての店。ここもよく流行ってる。さて帰ろう。

トヨタのボンボン社長が言うように終身雇用が維持できないとしたら、リーマンが長期ローンでマンション買うなんて結構なギャンブルになってくるよなぁ。30歳で早めに買ったとしても20年後は50歳で生産性が低いから辞めてくれって話だもんな。

バブル後の失われた20年の間に技術者をリストラしたり冷や飯食わしたりした結果、多数の日本人技術者が韓国や中国に渡った結果、日本企業が今どれだけ苦境に立たされているか...。戦略的に思考することができる人ならば終身雇用が維持できないとかわけのわからない事をあえて発言なんかしないんだけどね。

終身雇用なんて幻想ですね。これまでも必要に応じてリストラしてきたんだし、これからだって必要ならやるでしょ。リストラによって失うもの、得るものをしっかりと見通す戦略が企業にないのが残念ですけどね。ダイエットするのに贅肉じゃなくて利き腕を切り落とすような経営者の多いこと

>>13721 匿名さん
うちの業界まさにそれ。
会社も10年前から数年間取り控えし
いま人手不足で早期退職廃止と
希望者は全員再雇用になったわ。

>>13730
質の高いサービスを提供していないサービス業は値段で勝負の肉弾攻撃、しょうがないよね。
犬の散歩とかマッサージとかただ塗るだけのネイリストとかまで高収入という風にはいかないでしょ。トリクルダウンは最終的に資産課税で吸い上げて国がやるべき。

>>13728 匿名さん
ダウントレンドになる構造をkwsk

>>13738
食中毒の噂とか流れたりしたんじゃないかな。
最近みんなバカじゃないから安いものにはワケがあると疑ってかかるようになった

>>13737 匿名さん
地域性だろうけど子育て世代が多いかどうかじゃないのかね。うちは子無しだからファミレスも前回いつ行ったか思い出せないぐらいだが、小学生ぐらいの子供いる同僚はいつもそんな店ばっかりみたいだから所得の問題だけではなさそう。

>ウチの近所では、激安チェーンの焼肉店はガラガラ、高額な個人経営の焼肉店はどこも満席。こういうのは地域で違うかな？

どこの事か分からんから判断しにくいが、穿った目で見るとそう見える事はよくある。
それでも売上（利益）で見たら全く逆で、高額な個人経営の焼肉店は明日の釣銭揃えるのにも必死だったりする事もあるから安易な判断は禁物。

ランチだけ流行ってる和食店。
休日・記念日だけ流行ってる洋食店。

飲食で稼ぐのは難しい。
稼ぎ続けるのは難しい。
安売りの店で稼ぐのは難しい。
高級店で稼ぐのはもっと難しい。

そう思って間違いないよ。

>>13742 匿名さん
ナイス、アドバイス！

とはいえマンションに関していえば安売りってないよね...
安く売れば飛ぶように売れるんだろうけども、一般人が精一杯背伸びして買う値段で高級でもないマンションが売られているし、売れている。

かつてのヒューザーみたいな漢はいないのかなあ...偽装はアカンけどね

まあ安いものを作るのにもそれなりのお金がかかるわけで、結局その品質でギリギリ高値で売れる線でつける値段ってきまるんだろうね。でも買いたくないものは安くても買わないよね。

一方で再開発、複数駅多路線利用、駅近ないし直結、大規模、タワー物件、それに大手の高級ブランドがついていれば文句なしで高くても買う人はいるということだよね。

>>13747 匿名さん
路線や駅が便利な駅なら、文句なく買いますね。
都営や支線は微妙です。
上回って質が良くて安ければ検討しますが
金持ちは資産を守るため
地盤の良い場所が必須ですね。

>不動産にお買い得なしですから！

おー、なるほどね。シンプルだけど分かりやすいね。
確かにそうですねえ。
個人間売買でも無いと切羽詰まって売りに出しても庶民の目には届かないね。さすが。

>一方で再開発、複数駅多路線利用、駅近ないし直結、大規模、タワー物件、それに大手の高級ブランドがついていれば文句なしで高くても買う人はいるということだよね。

そうですねえ。そんな感じですね。
マンコミュだとオタクが多いから完売しないと認められない雰囲気だけど
実際には完売するしないに関わらず売れてるって評価出来る物件は多いしね。

ほどなる

あちこちで小石川の話題だな
嫉妬も交えて想像以上の人気ですね

地盤の話をしただけで文京区のネガになるところが議論の偏りのひどさを感じるね

地盤が文京区以下の土地なんて２３区内にいくらでもあるのに...しかもハイソな区のハイソな物件と言って売っている物件もありますよね。それ言い出すと困る地域もありますからやめた方がいいと思いますよ。

弥生時代に人が住んでいた乾いた陸地と海だったところ、調べてみたらいいんじゃないかな

>>13755 の荒らしまでは小早川の話なんかしてないよね？
スルーできずにすぐに荒らしに乗るから、荒らし呼び寄せる。それが迷惑。
自意識過剰だし他所スレでまで自物件広告するのは荒らしと変わらない。

タワマン買えない層は低金利でも価格高騰のない戸建に早々にシフトして着実に資産形成してたのに、所得が高いばかりに新築タワマンに拘り続けた層が超高値で掴まされ残債割れでリセールできない心配をしなきゃならないなんて。

売り手やマンションオタクに乗せられてその辺の父ちゃん母ちゃんまでリセールだの資産価値だの振り回され過ぎなんだよ。
そこの父ちゃん、そっちの母ちゃんあんたら意味わかってんのか？って言ってやりたいよ。

「ここの資産価値はどうでしょうか」ってそこのお前が何歳で誰と暮らすか、そっちのあんたがいくら借金して買うのかも分からずに資産価値もへったくれもあるかよって。

それでも手がかり欲しいなら近隣の物件と比較して低め低め、自分に都合の悪い方で計算しとけってね。

まったく、マンション1，2室持ったくらいで、経営者でもないのに「資産価値」って片腹痛いよな。

>えっ、経営者で不動産は、資産って分からない人いるの？

言葉遊びは置いといて、経営者が不動産を資産と考えるかは分からない。
これは中小から大企業まで同じで必ずしもいい意味での資産と捉えるかはなんとも言えない。

定食屋の親父レベルでも考え方は分かれてるし、上場企業でも考え方は分かれてる。

>>13774
そう思うよ。
ほとんどの不動産屋やそれを真に受けた父ちゃん母ちゃんが言ってる「資産価値」ってのは
ただ単に「売却時価格」「貸出時家賃」だからねえ。

確かに予想価格も売れてなんぼ、予想家賃も借りてもらえてなんぼだからね。不動産は奥深いという人がいたけど、確かに深い。

新築マンションの販売戸数が27年ぶりの少なさ。
さらにマンションが全く売れない状況。ヤバすぎ。
こんな時期に新築マンションは買ってはいけない。

https://biz-journal.jp/i/2019/05/post_27981_entry.html

港区とか高くても売れているからね、買い進むから値段が上がるわけで...
派手に売れ残るのはやはり大手以外のところだよね。なぜかといえば大手物件は駅近とか大規模再開発とかタワーとか欲しいキーワードを抑えてきているから高くても売れちゃう。売れると儲かるから資金力がついてよい条件の土地を高値で買えちゃうんだよね。だから大手の皆さんに再考を求めても、当の大手の物件自体は例外はあるものの概ね売れ行きがいいから再考する必要性すら感じていないだろうね。値段をさげるのは中小のデベロッパーからかもしれない。でもそうなると安かろう悪かろうみたいな感じになるだろうからこれもまた悩ましい。

>>13781
お前、ビジネスジャーナルを参考にするのだけはやめとけｗ

それは言えるね。
世間は厳しい。

ましてや一個人が大手企業からウン千万、1億の商品を買うんだから旨い話は転がり込まないね。

>>13788
あるっちゃあるが、それはマンションオタクが言うような客寄せじゃなくて
単にキリのいい数字にした程度だね。
今は㎡単価、坪単価ですぐ弾けるので極端なものはないね。
積み上げたら4060になったのを3980にする程度。

それを大袈裟にパンダというかどの業種・どの会社でもやる話っていうかの違い。

ただ、マンションオタクは営業系の話に弱い世間知らずな連中が多く
また、ネットだと大袈裟な表現になりがちだから一部でパンダという程度。

例えば角部屋坪400、中部屋坪350万で同じつくりなのに一部屋だけ客寄せ用に無理やり坪280にする、みたいなのは基本的にないね。

パンダはやっぱり条件が悪いよね。
投資ならいいのかもしれないけど、実需ではもう住みたくない。
ブロガーは、価格の歪み歪みの一つ覚えだし。

駅近の大規模とか最近出てきているけど、多分マンション市況が下がるころにはそんな良い場所にマンションは作られなくなるよ。高いからこそ、この立地この仕様で作られたという物件がちらほらある。不動産って陣取り合戦だから、今しか買えない物件をみんなで争って買っているのが現状。周辺の事例が云々とかいって高い高いと言ってたら買えないという現状がある。ちょっとでも駅から遠いとか、買い物不便とか、都心からちょっと遠いとかすれば売れ残り続出だからこういうのを叩いて買うのが安く買えるだろうけれど、それなりにお値段は高いので、今後資産価値がどの程度保たれるかは未知数だな、多分マンションが安くなる時代になればそういうところから下がってくるだろうけど。

23区に限っていえばまだまだ増加は続くからね
高齢者の事故が続出しているが、車でしか買い物に行けない地域にはじき高齢者は住めなくなるからね。自動運転車が出現するのを待つよりも、生きているうちに駅の近くに引っ越す動きが出てくるだろう。

>>13794
>マンション市場は崩壊寸前だそう

お前が参考にしてるのはおじさん関西人のyoutuberだぞ

>>13800
>やはり鉄板は千代田港（山手線内側）かな

なんの鉄板？

嫁や家族からの評判？
金に困った時の換金のしやすさ？
人に羨ましがられる確率？
上司にすぐ来いと命令されたときに飛んでいける距離？

>>13800
夢見る事は良き事

>>13803
中央区湾岸だけど、俺もそう思うよｗ
あまりに無節操にタワマン建てすぎた。
でも、下町好きだけど。

豊洲スレが連日連夜エキサイトして頃が懐かしいね
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all

ここは総論的な話をするところですからね、各論は物件の検討スレッドでやってくださいね。

会社も建てちゃえばいいのに。

まあマンション価格が下がるといいですね。
世帯年収700万ぐらいを想定ですかね。

今の都内のマンションは、官僚一馬力、援助なしでは買うのが厳しいですから、
そういう圧力も理解できます。

>>13814
それどういう文脈で出てきたのか気になる。どこに載ってた？
ソースのリンク貼れれば貼って欲しいな。
そういうのって金額入れるとポンと検索で出てくるんだけど全然引っかからない

分譲物件が絞られてくると、今いい物件を抑えることの重みが増す。都心三区のビル売って、文京区にマンションを買う人も出てくる

買い控えを煽るほどマンション価格が維持されるのですから、皮肉なものです。

買う人は喜ぶけど、持ってる人は喜べないだろ。

>安くなるのに何で素直に喜べない人たちが多いのだろう

簡単な話、安くなるなんて誰も思ってないからでしょう。

>>13829
>金があったら港区内側買うでしょ普通。

それは上京組の発想かもよ

>20代からは文京区の何がいいのかさっぱりわからない

住宅に限らず若い時は大人の選ぶものが分からない事が多くて当然。
出身がどこか分からないが、20代の間はもっと勢いのある街に住めば宜し。
別に街に緑も要らねえだろうし、ちょっとくらい部屋が狭かろうが他の事を優先すればよい。

>>13828
正しい。
若いうちは同じ金出すんだったら渋谷新宿、港区湾岸タワマンに住んだほうが見返りも多いと思うｗ
ただ医者や学者、文豪に支持されてきた立地であることは周辺環境を見れば一目瞭然だし、
地味ではあるけど高いレベルで環境や安定感が抜群ってのはある。
金があれば３Ａって意見も多いだろうけど、特有のギラついた感を嫌う層も少なくない、
住民層（医者や学者）を鑑みれば余計にそういった感情はあるかもね。
親（お受験）世代になると分かるが、他の区と違って学区や教育環境の充実が群を抜いてる。
低迷が叫ばれる世田谷も同様で、その選択肢は多岐に渡るから、子供の進学に合わせてってのも理解できる。

文京区はそののんびりした感じが好きな人が住めばいいわけで、ファッションがキマっている人が多いカッコいい街がいいとか、ご近所の成金と交流して儲けのネタがもらえる街がいいとか、東京タワーが見えるのがいいとかベイブリッジの夜景に癒されながら眠りにつきたいとか、そういうひとはそういう場所に住めばいい。

>>13828 マンション検討中さん
>20代からは文京区の何がいいのかさっぱりわからない

上京組の嫁無し子無しだろ？
みんなの言う通り、若いなら若い奴が合う街に住めばいいんだよ。
上京組の若いチョンガーが「俺には文京区が合ってる」とか言い出す方が嘘くせえってもんよ。

江戸川区出身だったりしてｗ

この記事をみると中古マンションは東京の一強状態だな。

4月の首都圏中古マンション価格は、東京都の事例シェアが6ヵ月ぶりに過半数を割り込んだ影響から、前月比－1.2%の3,691万円と下落した。

都県別では、東京都は同＋0.5%の5,002万円と上昇し、5,000万円の大台を突破。一方、埼玉県は同－1.6%の2,278万円と再び下落。神奈川県は同－0.5%の2,873万円、千葉県は同－1.0%の2,020万円と、前月に引き続き下落した。

狭くて馬鹿高いんだから一強と言うべきか一弱なのかは分からん。

>>13849 匿名さん
>>13844

マンションって築20年以降の値落ちが少ないと言ってわざと20年落ちを買う動きがあるようだね。都心の物件は割に管理がいいので、古さが気にならなければよい裏技だと思う

>13852

登録免許税の軽減と不動産取得税の控除が２５年目でなくなるからそれを境に値が変わるって理解なんだけど。

だったら26年目以降がもっと値落ちしてもいいような気がしますが

早い話がそんなマニアはレアすぎて市場に影響を与えないってことですね

>>13856 匿名さん
都心6区と城南城西6区の差もデカイね。

外周区は　世田谷、北、杉並、大田、板橋、練馬、江戸川、足立、葛飾　らしい。

都心3区 … 港区 千代田区 中央区
都心5区 … ＋ 渋谷区 新宿区

これ以外が、いわゆる外周区

品川、文京、台東、江東、目黒、世田谷、北、杉並、大田、板橋、練馬、江戸川、足立、葛飾