23区内の新築マンション価格動向（その67）

>>10749 匿名さん
さしずめ北、江戸川、練馬、墨田あたりの人かな？
さりげなくポジショントークしているね。

民泊を規制してもしなくても地価（物件価格）は上がったと思いますよ。
確かに新宿の民泊密集世界一物件は、民泊のブレイクに合わせて一時家賃が2万くらい上がってました（規制で再度下がった）。
民泊流行前の購入価格なら利回り15%20%もあり得たから規約禁止が知れ渡る前にちゃっかり民泊やる前提みたいな利回りで売り出した所有者も。

それが新法以降、個人が撤退する代わりに業者の攻勢が激化して、東新宿あたりがホテル建設ラッシュに。
それだけが要因じゃありませんが歌舞伎町は地価上昇区内No.1です。
経営主体が変わっただけ、運営が潜りの個人から企業に変わったことで、むしろ宿泊業可能な立地は高値誘導と見るべきかと。

都内一円に波及せず、元々民泊多発してた副都心に集中してるあたりは他地域には生憎ですが、
稼げなければ早晩撤退、は民泊にしてもホテルにしても同じことです。

足立区の北千住の新築タワマンが坪450万円。70平米で約1億円もする時代です。昭和バブル期を超えたのでは？
そろそろ市況もピークでしょう。

北千住で坪450万だからバブル、みたいに単純な話でもないんじゃないかと。高いなとは思いますが。
ターミナルじゃない、駅近じゃない、タワーじゃない物件ならそこまでしないとすれば
消費者に好まれる物件、そうでない物件の格差が広がっただけと見るべきかと。
他方で、世田谷駅遠だったりすると売れ残ってるわけですから。

消費者の購買意欲を喚起できるマンション（タワマン、都心、駅近）は
まだ値上がっていてそうでないマンションは売れ残ってるんだと思います。
北千住は意外と金持ち多いし。

値上がり値下がりどちらにしろ、売れるマンションは少なくなって
新築マンションの供給は減少するのは確実ですね。

やっぱり景気を良くする切り札はタワーマンションなんですね

50年後くらいが恐ろしいですけどね………

・そもそもメンテの費用がうなぎ登りで、窓拭き一つも業者に頼んで100万?とかザラ。入居者はだんだん低所得化するのでメンテしなくなる悪寒
・壊すにも建てるのと同じくらいの工費がかかる
・容積率緩和してる1981年以前の旧耐震物件でさえ建て替え出来るか不明なところ
タワーの建て替え促進する法制度なんていつの話になることか。
仮に出来ても、余剰床増やして更に高層化なんて無理でしょ

南アのポンテタワーみたいに、かつては富裕層の象徴、今ではスラム化して
壁にもたれたら壁ごと下界に落下した（）なんて話にならなきゃいいですけどね。

ダウ大暴落でまた今日の日経平均も暴落ですね。
不動産株も建設株もずっと右肩下がりですし、マーケットは不況を織り込みにいっている。

朝も早よからパトロールご苦労

築年が新耐震以降で駅徒歩5分の十分に値が下がった中古マンションを自分たちの好きなようにリノベするのが今は一番かしこい。新築にしか頭にないと世の中の流れに気づけない。

新耐震って82年以降全部では。ちょっと範囲が広過ぎる。
82年で築36年すぐに40年超えちゃうよ。リノベ代が勿体ない。
一番賢いのは立地が良くて・土地が広くて・出来るだけ古い旧耐震買って、手を加えずに建て替え待ちでしょ。
来年には東京都の玉突き建て替え制度も創設されるし、築40年も過ぎてれば、更地の価格で持分換算した場合の1割2割で買える。
建て替え本格化すれば更地の価格で持分売れるよ。ほったらかし投資してる奴もう実際にいる。港区渋谷区買っときゃ安心

世田谷は間違っても買っちゃダメ、ゼッタイ。

無駄金があるから今買うんだぞ。ローンキツキツ記事を真に受けて勘違いするな。

>>10757 匿名さん

言わずもがな富裕層はその頃には他のタワーに引っ越してるからね。

で、頭でっかち稼ぎしょぼしょぼでスラムタワーにしがみつかざるを得ないかつてのパワーカップルが、ライフワーク的にコミュニティ再建に奔走するところまで見えた。

>>10761 匿名さん
旧耐震で震度7で倒壊して命落としちゃ意味ないでしょう。倒壊して無傷なら取り壊し費用にも税金投入されてお得かもしれん。

旧耐震＝全部危ない、なのかと言ったら？でしょ
マンション自体が金持ちの買うものだった時代に建てられた贅沢物件、
手計算しかなかった時代で梁とか壁とかケチらずたっぷり建材使って頑丈、
というのも中にはある。耐震診断受けてもしパスしないと即対策しなきゃならないから二の足踏んでるのも多い。
どっちみち震度7が来たら無傷とは言い切れないから新新耐震基準物件を、とか言ったりするわけで。
災害時に必ず家にいると決まってる話でもない。損傷した物件抱えてどうしようってリスクなら、どれ買ってもそう大して変わらない気がする。

>言わずもがな富裕層はその頃には他のタワーに引っ越してるからね。

俺としては余裕のない金持ちはタワマンからタワマンハシゴ
余裕のある富裕層はタワマン体験後は上質な低層物件に移り住んで
同じ金持ちでも違いを見せてほしい。

>築年が新耐震以降で駅徒歩5分の十分に値が下がった中古マンションを自分たちの好きなようにリノベするのが今は一番かしこい

中高年チョンガー限定ならそういう発想も理解出来る。
家族持ちなら家族優先で考えてほしい。

家族も徒歩５分でいいでしょ
まあボロ以外は値が下がらないと思うけど

旧耐震買って家族死んだら一生自分のした愚かな選択を悔やむぞ

高齢DINKSや老老介護中に言ってもあまり説得力ない

アクセス悪くて定借なのにバカ高い、渋谷区役所跡地より
駅にも近くて道もフラットで土地も大きい所有権築古
買っとくべきか悩む。建て替え話あるにはあるが万博決定で先延ばし確定だし

広尾ガーデンヒルズのことを言っているなら
全くの的外れだとおもいますよ。
大コミュニティのあそこが建て替わるのは
あと20年以上先でしょう。

建て替えありきで新耐震物件を検討するほど素人じゃないです

タワマンのパーティールーム等の共有部分、住民の7割が1年間に1度も利用しないとのアンケート結果。それなのに管理費や修積払ってるのですか。

プールやジムやキッズルームよりはマシかも。まあ、使わない人にとってはどれも全くの無駄であることは間違いない。

実際にタワーマンションに住むとゲストルーム以外は使わないもんな。
部屋の眺望が良いとスカイラウンジも使わないし。

>>10737 マンション検討中さん
マンション業者のこんなバカな買い煽りに騙されるマヌケはかなりの田舎者だな。

>>10778 名無しさん
それはおじさんがそういう騙される馬鹿な奴がいてほしいと言う願望の色眼鏡やで。

下がる下がる記事、不安を煽る書き込みも色々ある中での本人の判断やから不動産業者関係ないやろ

>>10775-10776
こういうアンケートを鵜呑みにして廃止に動く奴がいると本当に面倒なことになる。
安いは正義みたいなコストカッターが組合にいると悲劇だよｗ

ＤＬの近くに住んでて毎日ディズニー行くか？
駅直結に住んでて毎日電車乗る？
商業直結に住んでて毎日買物する？
使うか否かよりも、そこに存在することが価値を生むことを理解して欲しい。

東京のマンションの坪単価ランキング。
1000物件まで公開されている。
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/58667

世によくある改ざんは、気に入らないデータは理由をこじつけてちょこちょこ削除して集計してる。
まあ、売り出し価格から出した相場価格だろうから、高く売り出して操作することもできるでしょうし。

東京には坪単価1000万円超えが4物件、坪単価500万円超えは188物件もあるんですね。
ベスト1000にもランクインしない物件は価値が無いと思いますね。

都内に分譲マンションは1万はあるから、ベスト1000は上位10％に入るよ。

>>10783 匿名さん
都内分譲マンションは53000棟。成約データのある少数サンプルで決まってしまうランキング頼りでは見る目は養われませんね。

まあ上がったり下がったりしながら右肩上がりだろうね。
人口の主要都市への集中は世界中どこでも起きている。なぜなら福祉などの公共サービスが手厚く、人口密度が高いほど多くの店が出店し多様なサービスが出現する、住みやすい都心を目指して多くの人が集まる。そしてそこに土地を持ち、収益手段のある人はますます富んでいく。文京区も同様。一度、東京ドームのフィットネスクラブに行ってみたらどうかね。

文京区がどうか知らないが、東京都心の独り勝ちは間違いなかろう。

>>10787 匿名さん

文京区は災害に強いんだよね。

知能が高さ、勉強ができるかどうかは母親の頭の良さで決まる。
知能は母からの遺伝子で決まる
感情的なものは父親からの遺伝子で決まる
ちなみにニコラ・テスラの父親は町の神父をしてたが凡人だった。
母親は主婦だったが評判になるほどの頭が良さだった。
祖母(母方？)は指先が器用で指で眉毛を結ぶことができた。
若いころのニコラ・テスラ「頭の中に数字が浮かぶんだよ」
母「そーゆうこともあるのよ」
この会話からも母親が凡人ではないことが伺える。
母親はたまたま勉強する機会がなかった本当に頭の良い人だったってこと。

>>10789 デベにお勤めさん

母親の方が子供と接する時間が長いので頭の良い母親の影響を受けやすいだけの可能性もある。

>>10790 マンション掲示板さん

それを含んだ上での話なんだと思うよ。

ＧＤＰ年率、1.2％減→2.5％減に下方修正

さて、面白くなってきましたよ

>>10792 匿名さん

リーマンか経営者か分かりませんが、あなたの会社、仕事もさっぱりですか？

>>10793 匿名さん

普段はこってりです

やっぱりイマイチさんでしたか
応援しています
頑張って下さい

この調子じゃ金利はあと10年は据え置きかな。

>>10792
実質GDP需要項目が日経の記事に載っているけれど
前期比（速報値）
個人消費：0.2%減（同0.1%減）
住宅投資：0.7%増（同0.6%増）
設備投資：2.8%減（同0.2%減）
公共投資：2.0%減（同1.9%減）

設備投資や公共投資の減少が主因のようだね
低金利政策は止めるに止められないところに来ている

>>10797 匿名さん
住宅投資のみが増、、、。バフェットが2019年に米国がリセッション入りすると判断してるけど、もしFRBが金融緩和に動いたら日本は大幅な円高、株安は避けられない。低金利でもうこれ以上の金融緩和ができない日本はどうなってしまうのだろう、、、

六本木交差点近くの商業ビルも売りに出てるし、景気後退を予想する動きが目立つようになってきたね
銀行も既に慎重になり始めて２年近く経つし、ごく当たり前の踊り場局面って感じだね
米国のリセッション入りも近そうだし、オリンピックをはさんで神経質な展開が続きそうですな

マクロ経済、国レベルの経済の事は誰にも分かりませんからねえ。
誰にも分からないって言っちゃ身も蓋もないけど誰にも分からないってのが一番正解に近いんじゃないですかね。

先行きはわからんけど行動は予想ができるでしょう？景気後退があるかもしれないとみんなが思い始めたら手元キャッシュを増やす方向で動き始める。

>>10801
>景気後退があるかもしれないとみんなが思い始めたら手元キャッシュを増やす方向で動き始める。

それが誰の話かってところだわね。
一般マンション検討者がこぞってそうするって話なのか
あなたと私と私達の友達の話なのか
数％～1割位の資産持ちの話なのか
日頃資産運用を行ってる人たちの話なのか
特に誰がって事じゃないけど全体で10％位は増えそうだから皆がって表現したという事なのか

来年は、月給が下がることはなくても、ボーナスがマトモに出ないのは有りそうだ…

ブレグジット延期、アップルの減産や訴訟、ファーウェイ追放、原油価格の急落、米中貿易摩擦とネガティブ要因オンパレードでよくここまで経済情勢がキープできてるよな
早く移民を増やして国内の波乱要因だけでも取り除いてほしいね

東南アジアからの移民が急増して恩恵を受ける駅はどこだろう。空港が近く家賃の安い大田区の京急沿いや、元々の外人コミュニケーションのある葛西、新小岩、綾瀬あたりか。家賃の安さでいえば北千住以北の伊勢崎線沿線もあるか。

>>10805
ある程度国ごとに区単位で偏りが出来るからねえ。どこの国の人が増えるのかにもよりそうだね。

>>10806
ちなみに今ももう移民が急増してるっちゃあしてて去年まででこんな感じ。

自分にレスしちまった。>>10807は>>10805宛

>>10807 匿名さん

日本人も移民も家賃を払うのは同じ。
資産価値は人口動態の従属変数なので移民にすら選ばれない区はダメでしょう。
どことは言わないが普段ドヤ顔の3区がワースト3というのは笑えるね。

なかなか珍しい発想だね。
面白い。

>>10809 マンション検討中さん

えぇ、、、

さすがにこれは、草

zakzakに榊先生の記事が出ていますね。
2019年の新築マンションの値上がりは確実とのことです。
暴落は2020年でしょうかね？

大先生、同じ連載の過去記事で消費増税があっても本体部分にのみ消費税がかかるので億ションでも増税は数十万円程度というようなことをおっしゃった後に、消費増税後はマンションは売れなくなるとおっしゃるのは何か矛盾しておられないでしょうかと思っちゃったりするんですが。

>>10807 匿名さん

職場の場所にもよるけど、この増えた地域がより増えると考えた方が良さそうだ。アパートの家賃は上がるかもね。

>>10814
それもおもろいね。
世の中には毎年ヤバイヤバイと騒いで飯食ってる紫頭の大先生もいるからねｗ

高いから賃貸借りる貧乏移民が寄りつかないって言うのも
地価に高い金払わす立派な理由になり得るから、むしろプラスなんでは。
3Aだの番町だの、みんな名前に金払ってるわけで。
よそと変わらないウイスキー出してても貧乏人が来ない安心感で銀座は高い、みたいな理屈。
気の毒なのは割高だから、と外人にも日本人にも不人気な区。

逆指標の大先生が来年が上がると言っているのであれば、いよいよ来年は下がりそうですね。

景気もピークを過ぎて下がるだけです。実際、本日は12月にも関わらず株価が年初来安を更新した会社が900社もありました。株価は将来の景気の鏡です。米中貿易戦争が勃発して、一部商社では中国への出張を見合わせているそうです。

元々、23区内のマンションは坪150から250万程度で推移していました。坪300から400万円台が当たり前の現在の状況は異常です。

中国、フランス、イギリス、超激やばい
アメリカ、日本も超やばい
その他もろもろやばい
流動性の低い不動産は手を出しにくい。
株の方が手っ取り早いけど、やっぱ為替で儲けるのが安全…

しかし、世界中とんでもないことになってきてる一方で国内はなんか静かで落ち着いてる感じですよね
都心部のマンションも高値ながらそこそこは売れ続けてるし
海外にリスクをとって投資するより国内でマンション買って賃料得てる方が無難な気がしてきた

>>10820
脅かす訳じゃないけど嵐の前の・・・って気はしないでもない。
アベノミクスドーピングもそろそろ息切れだし、
バブルの性で潤ってるのは金融系と不動産だったけど、
何れも局地的には暗い影が見え隠れしてるし、
五輪万博と一応明るい話題が続くけどもどこかで一気に反動がきそうな怖さはある。
早いとこＩＲぶちかまして欲しい・・・

日本人は脳の構造的に不安を感じやすく嫉妬深い人の比率が高いらしい。そうした人が好む情報はやはり大恐慌とか暴落で富裕層が没落するという情報だろう。人々が心地よい情報を与えることでその真偽はともかく、商業的には成功するという構図だ。

大体10年前にマンションが上がると思ってマンションを買った人がいるだろうか。その時見送った人はどうしたのか、そして今どうなっているのかを考えるとね。暴落暴落とはやしたところで粛々と上がるものは上がっていくというのが実情だろう。

自分は昭和バブルは経験してないんだけど、ITバブルだったりプチバブル、仮想通貨バブルといろいろ経験して思うことは、いつでも必ず「これはバブルではない」と言う人が現れるんだよね。そしてその理由を聞くと筋が通ってて正しいと感じられる。でも最終的には必ず反動で大きく下がる。上がったときよりも速く下がるから逃げ切れずに大損する。　
いまが不動産バブルなのかそうじゃないかはわからない。都心駅近に限れば下がることはないという理屈も正しいと思える。ただ自分はそれを盲信することはできなくなった。

日本のこれからのトレンドは移民増加、外国人観光客の増加、国内高齢者の増加の３つが成長ドライバー
その前提に立てば都心部のホテルや老人ホームの用地にも転用できるような一等地の価値は上昇が続くんじゃないかな
なので外国人や日本人高齢者に人気のある都心部タワーマンションの価値は下がりようがない気がする

信じない人は全く信じなくていいんだけど、
五黄の寅バブルは2022年から3年。万博決定で、2025年までは継続する気配になった。
で80年周期説だと2020年から2025年くらいには財政破綻とハイパーインフレが起きる話になる。
おそらく財政破綻は起きないだろうけどハイパーインフレは起こり得る。
となると現金じゃなくてモノに変えておいた方が得なんだよね。短期的には。

価値が上昇するなら分譲しないで賃貸または定借にするでしょう。よく言われることだけど本当に価値のある都心超一等地は全て賃貸だからねぇ。
老人ホームは都心駅近には建たないでしょう。収容人数で売上が決まってしまうしアップサイドも見込めない。ホテルは競合も含め駅近にしかないのでそこはあんまり差別化にはならないのよね。小規模ながらホスピタリティ溢れる高めのホテルか、民泊みたいに簡素なサービスで安価の二極化はあるだろうけど高い土地を買ってまでホテルが乱立することはない気がする。大手ビジホチェーンぐらいかな。でもそういうとこはコスト意識強いから採算取れないと判断されたら手出さないしなぁ。知らんけど。

実は外国人投資家に東京でゲストハウスやる前提の投資したがってる奴がいる。
単に投資用不動産買っても都内だと利回り5%がせいぜい
ホテル特化型REITとかを買っても利回りは似たようなもの
（回す手間代行するわけだから当たり前だけど。
リスクは減るが自分のものにもならない）。
と言って好立地でホテルやろうと思ったら数十億以上は覚悟する話になる。

一方、新法で締め出された民泊は6万軒超、開業前の申請中含めて1.2万軒と全く戻っていない。
既存ホストなら半年縛りじゃ儲からないの判ってるから、表の商売になった！
とお花畑の新規参入が増えてる可能性大←儲からなければ早晩辞める
民泊可能な賃貸は完全に貸し手市場だから大家は強気←需要ある場所ほど強気＝簡単には増えない

自分じゃローン組めない失職民泊ホストの代わりに2億弱程度のビル一棟買って
各階にトイレシャワー設置、二段ベッド15台も入れ込んで（定員30人）
一泊3,000円強、稼働85%をスタッフ一人体制で回せば
年間売上3,000万くらい見込めるんだよね。
人件費に税金引いても利回り7%近くは出せる。物件も自分のものになるし。

大先生が来年は上がるって言ってるって！？
やばいじゃん。暴落近いぞ

>>10827 匿名さん

民泊かあ。
今民泊ビジネスは中国人が更に他のアジアンや中東の人間使って現場をやらせてるけど、もうちょいしたら中国人すらやらなくなると思うけどねえ。

２億３億出せる外人ならもうちょいいい仕事あると思うけどな。

ダヴィド・ド・ロスチャイルド　←フランスのロスチャイルドのトップ。年金詐欺でフランス警察に指名手配中。

アレクサンドル・ド・ロスチャイルド　←麻生太郎の娘と結婚。フランスの水道会社ヴェオラの経営者。父親はダヴィド・ド・ロスチャイルド。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　フランスのロスチャイルドの実質トップ。

麻生太郎　←日本の水道を民営化しようとしている。財務大臣、副総理。

フランスの水道会社ヴェオリア　←日本の水道の民営化で稼ごうとしている。ラファージュの子会社。

ラファージュ　←フランスのセメント会社。

麻生セメント　←ラファージュの日本の代理店。社長は麻生太郎の弟。

シュバイツァー　←ルノーの名誉会長。父親はIMFの初代専務理事。フランスのロスチャイルドの番頭の一人。
　　　　　　　　　ゴーン逮捕の日、日本でフランス・ビジネス・フォーラムを開催し来日していた。
　　　　　　　　　1999年の日産救済の金を作った人。

(2018/12/8)
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※
・「日本のすべての水道管は激しく老朽化していて、すべて新品に取り替えることの責任を逃れるために水道の民営化を進めている(すべての水道管を取り替えると
莫大な金がかかる＝自民党の責任になる)」という説と「売国奴が日本の水道を民営化して売り飛ばそうとしている。民営化すると水に毒を入れられる」という説がある。

・「水道管　老朽化」を画像検索すると水道管内部の錆びが膨れ上がった画像がみつかる。

>>10827　匿名さん

民泊は不動産賃貸業ではなく不動産を使用した宿泊業です。大家業ではありません。宿泊業の事業利回りですから10％以上が普通です。

民泊はほぼ息の根が止まったね

混同しがちだけど新法準拠の民泊と旅館業準拠の宿泊業は別物。
年間半年しかやれない民泊は、国際交流が目的のボランティアしか残れない流れ。

宿泊業は飲食とかほど人件費かからないから
APAみたく付帯施設少ない巨大ビジホ化するほど収益良化するけど
完全外注で利回り（手取り）10%は、2億程度の物件じゃ無理でしょ。

スレ的には使い途なかったペンシルビルの上層階とかでもEVあれば客室になるから
副都心あたりの商業地では物件取得価格の下支えになる、と

何億も投資するのが民泊ってセンスがおもろい
それで利回りって表現もオモロイ

まとめて買えば安くなる小分けにすれば高くなる
二年とか定期借家やるより手間が増えても日割りの方が利回り高くて当たり前

オフィスビルやって賃料得るより宿泊業のが儲からなければ
ホテルラッシュにもならないしオフィスをホテルにコンバージョンとかやらんでしょ

面白いね
学者さんかな、

都心オフィス空室率、初の１％台、賃料も上昇傾向とニュースで出ていますね。
さらに地価が上昇するのでは？

>>10835 匿名さん

素人学者さんかな？
売れない役者の演劇論みたいで面白いね

批評だけならサルでも出来る

>>10839 匿名さん

>>10835は論評にも値しないから批評するまでもない

羽田の新ルート問題は結構ヤバそう。

https://headlines.yahoo.co.jp/videonews/fnn?a=20181215-00407823-fnn-bu...

一時期下火になった大阪とか京都のマンションを東京の人にテレアポ営業が最近また増えてきた。関西のワンルーム投資物件の売れ行きは悪いのかな。東京でも1LDKとかの単身者向けは販売に苦戦しているみたいだし、全体はともかく、セクターわけしていくと色々明暗が分かれていそうだよね。

投資用マンションは手を出さないのが吉。特に素人は。

新法で廃業に追い込まれた、脱法民泊の空き家が大量に出たんですよね、京都。
ということは大阪も。そして東京も。

地方のマンションを持っているが、買取りの営業がそれなりに来る。いつ売れば良いのかわからない。

またダウの大暴落ですね。チャートを見ても景気のリセッション入りが濃厚。不動産市況にも大きなダメージがある。もう増税を延期したほうが良いのでは。

5年ぐらいのスパンで見るとただの調整という気もするが

>>10843 匿名さん
投資マンションの営業なんて詐欺師ばかりだよな。

今日も株価下落で約1300社が年初来安値を更新。
2018年の大発会は日経平均が23000円を越えていたが、下手すると大納会は2万円を切るかも。
年間でチャート上は大陰線となり、アベノミクスも終焉。
23区内の新築マンションは再び70平米台が3000万円から4000万円程度で買える日がくる。

まあ、世界的に下がってるから、投資家でもない限り一喜一憂してもしょうがないでしょ。

上がれば下がる
下がれば上がる

リーマン、大震災、そんなのが来ない限り暴落する事は無いでしょ。