23区内の新築マンション価格動向（その67）

プロの分析は、こと不動産においてはポジショントークが入るから眉唾モノも紛れてると思うわ。
浅知恵がついたマンションブロガーや、週刊誌の記事なんて与太話の域を出ないよね。
銀行系総研や信託銀のレポートが信用出来るかな。確定的なことには言及してないことが多いけど。

確定的なことは言えない書けないですよね。
下手に表に出たら、ここに資本が集中投下されると目されたところはバブルが起こるし
ここは終了と認定されたら暴落になり兼ねない。場合によっては訴訟沙汰。
やっぱりドメイン決めて地道に足で情報収集する以外ない。
単に自宅が欲しいだけの人ならそこまでやる必要ないけど
（未来永劫損しない、とか考えなければね）

>>10646
>あのー、本当に下落する相場をタイミングよく読めるような人なら
>全力空売りしてかなりの資産家になれると思うのですが。

理論上はその通りかもしれませんが、実需で自分が住む家を買う場合は、
アービトラージよりも、現金キープのポジションで、指値勝負がいい。


>不動産購入というポジション形成をその辺のメディアの尤もらしい理論に
>踊らされて決めるような人はそこそこの消費者で終わると思います。

資産形成ができる人は、大真面目に「四畳半貸し間の億持ち＞＞ 3LDKローン持ち」
みたいな考え方ができる人ですよね。

都内で儲けるより地方都市がやりやすかったよ、昨今は。
もう手仕舞いしたけどね

この三か月は、私にとって、信じられないような出来事が次から次に起きた、忘れられない期間であった。それ以後に起きた様々なことは、状況が変わっただけで、相場の本質的な動きという点では、この三か月間の応用で済むように思う。相場は、下落する事が考えられないほどに力強く上昇する時に大天井を造ること、糸が切れて下がり出したら激しく乱高下する事、そして、一度そうなると、ひょっとしたら、すべての会社がつぶれて株式市場が消滅してしまうのではないかと思うほどの下げ方をするまでは、止まらないこと。
末永徹「メイク・マネー！」より

自宅物件だけでは儲けること出来ないからバブルの局面では必ず複数物件の所有が必須なんだよね

>>10653 マンション検討中さん

資産って数字を増やすならその通りだけど、家族がいて四畳半貸し間というのもね
1億円の与信ってのは、1億円の現金に匹敵するほど価値あると思うし

そうね。
四畳半の借家に住んでみずぼらしい格好の人が実は大金持ちだったってのは子供への教育話としては面白いけどね。

>>10658
>四畳半の借家に住んでみずぼらしい格好の人が実は大金持ち

本当の大金持ちは「私は金持ちです」なんて顔はしていない。
本当の投資家が「私は投資のプロです」なんて顔はしていないのと同じですよ。

「不動産購入というポジション形成を、その辺のメディアの尤もらしい理論に
踊らされて決めるような、そこそこの消費者」が一番つまらない人ですよね。

でた、ビンボー人好みの清貧エピソードw
反例あっても、それは本当の金持ちではない、で一蹴できるから最強だよな
イメージしてるのは皇室かい？

俺の周りの金持ちみんなブイブイ金にモノ言わせてるけど
上海の不動産屋、ギリシャの船主、パロアルトの弁護士、麻布台の自動車OEM社長w
こいつらが本当の金持ちでなかったら誰が本当の金持ちだ？

ホントにそんなすごい人なら
わざわざ下界に降りて来てネット弁慶しなくても

あ、友だちすごいが本人平凡パターン？

本当の金持ちは○○しない（○○する）
本当に賢い人は○○しない（○○する）
本当に自信のある人は○○しない（○○する）

この手の話で説得しようとしても無理

>>10661 匿名さん

いいから反論よろしく
俺はローン組んで北区にマンション買ってる平民だよ

>>10659
>本当の大金持ちは「私は金持ちです」なんて顔はしていない。

それなのになぜ何人もの金持ちが金持ちであると>>10659にバレてしまったのかｗ

澄ました顔して札束ちらつかせたり
貧乏人の顔してても大声で金持ちアピールしたのか
>>10659がたまたまひょんな事から大勢の金持ちの情報を知ったのか

>俺はローン組んで北区にマンション買ってる平民だよ

ええやん。平民どころか十分立派やん。

>>10663 マンション検討中さん

周りの金持ちってみんな日本人？麻布台除いて全員外人ってオチ？
商売には好不調あるから、数十年単位で金持ちでないと凄さを感じないな。
ブイブイ言わしてる＝遊んでばっかりってことでもなく投資もしてるんでしょ？
ホントの金持ちがまだ投資してるって話なら、景気はまだまだ上昇局面
だからすぐには下がらない…というのがスレの主旨に適うかと

豪邸が並ぶ世田谷目黒の高級住宅地の住民は質素な身なりの人も多い。地主の人とかは特にね。
ただ、駐車場には例外なく高級外車が並んでる。
都心のマンションとかだと、また違った傾向かもね。

金持ちと言っても先祖伝来の土地を管理している地主は資産があってもそこから出る上がりから利益を出すのはなかなか大変ですよ。相続税など税金がメチャクチャ高いし、仕事といえば地代値上げとか立ち退きの交渉とか地味で面倒臭い仕事の繰り返しです。派手な遊びをする金はなく、地味にもなろうというものです。だいたいお金持ちってのは幸運なほんの数年間でなるものでそれまではずっと一般人ですからね。また大概は仕事の虫で浪費とは無縁な人が多いです。ですから一般人時代のライフスタイルを地味に続けている人が多いだけで、清貧とはちょっと違います。

少なくとも匿名掲示板で金持ち論を熱烈に論ずる輩の心の貧しさだけは誰も否定できないだろうて

>>10629
>底値ってどれほどの下落を想定してんだろ

港区山手線内
坪330万円、60㎡ 6000万円、30㎡ 3000万円

まずは中古物件も含め、このあたりを基準に、押し目待ちでいいよね。

で、万博の大阪開催決定で不動産価格の暴落は2025年以降に遠のいたのでしょうか？

都バスも減便してるんだね
バスに依存してる地域は厳しいな

>>10670 マンション検討中さん

最短10年覚悟でしょうね。

不動産価格が下がる前に定年が来ちゃうよ

今度は東洋経済でマンション絶望未来の特集をしている。
消費者も賢くなっているから今時、新築マンションを買うのは情報弱者くらい。

https://toyokeizai.net/articles/-/252830?display=b

勝者は都心の新築マンションが70平米で3000から4000万円台で選び放題だった時期にマンションを買い、今の低金利の恩恵で住宅ローンの借り換えも出来た人。

10年前が異常に安かっただけでそこまで下がることはないと思うよ。日本中が投機の対象になるほどの広がりもないし少し下がれば買える値段の物件はありますよ。距離で妥協する作戦はあると思います。

＞勝者は都心の新築マンションが70平米で3000から4000万円台で選び放題だった

そんな安い時代にそんな安いマンションしか買えなかった人は、むしろ最底辺では…（小声

>>10675 匿名さん

記事の内容に目新しいものはなく、このスレに何度も登場している論点ばかりだよね。

そういえば同じ東洋経済で東京地盤ランキングなんてのが出ていて、区ごとのざっくりした統計だから町丁目によっても全然違うとは思うけど
https://toyokeizai.net/articles/-/237719?page=3

港千代田中央の都心三区の地盤の悪さが光っているね

小平とか立川はだいぶいいけど断層が近いのがなあ、残念

>>10677
あの頃はもっと下がるんじゃないかとみんな下ばかり見ていたからね。ローン金利も高かったし。なかなか底を意識的にすくうのは難しいよ、バフェット流にバリューのあるものに順張りするのが結局鉄板。

>>10680
確かにね・・・
不動産屋っぽくて嫌だけど、今は金利も安いし総額なら1～2000万違ってくるからね。
こんな時代でも倍率がつく人気物件はあるし、
実需なら家族優先で買えるとこ買ってもいいと思う。

ただ戦略的な場合を除いてダブルローンは厳禁だし、
しっくりくる物件がなくて迷ってるんだったら焦る必要は全くないと思う。
一期どころか二期でも五期でも十分残ってて選べる状況だしね。

六本木渋谷青山のタワーマンションのプレミアムフロアとかは、あまり細かい数字をみない上場企業オーナーや中国人リッチマンたちがごそっと持ってってしまうから、残ってるのは間取りが悪いとかビューが悪い等のちょっと微妙なのしかないんですよ

>>10679さん
その手の記事は大元のデータに、すでに先入観や改ざんがあるもの。
次に雑誌担当者がそのデータを操作する際に、先入観や利害による改ざんがつきもの。
世界有数の科学誌のデータにも改ざんがあふれてる中、論文と違い査定システムもなく、責任を問われない商業誌は当然のこと。
多くの商業雑誌のデータはもっともらしく信用させて読者の危機感をあおったり安心させたりして雑誌を売るために編集されているだろう。

>>10675
>消費者も賢くなっているから今時、新築マンションを買うのは情報弱者くらい。

んなアホな
情弱言いたいだけやろｗ

>>10679
地盤ネタってのは東京でマンション検討する層にはあんま関係ないよね。
チラ見はしても他の事に優先順位で負けちゃうもんね。

最近は最近で、もう天井だろうという感じでマンション売れないの大合唱だけど、都心6区はそれなりに売れているんだよね...

むしろ買える値段に落とし込んで来ていながら実はバス便だとか狭いとか仕様が劣化しているとか、むしろマンション業者のオウンゴール的な物件が目に付く

>>10685
どうなんだろうね？
渋谷の定借も注目度は高いけど、
一期で100/355戸の進捗30パーセントにも満たないとか、
もう完全に売る気がないというか高値追求路線だし、
下手すりゃゴーストマンション一直線じゃない？

中古になれば完全オープンマーケットで実力が分かる。新築はデベの利益も販管費もたらふく乗った価格で、しかもデベの言い値で買うわけだから過剰に評価されてる恐れもある。いっそのこと、新築マンションもオークションで販売すりゃいいのに。

>>10685
個人的には渋谷の定借よりも南平台の方がベンチマークになるんじゃないかと見ている。
あれが売れないようだといよいよ天井かもしれない

天井？まだまだ。米中の冷戦開始も手伝って中国不動産バブル終了
一帯一路封じしたマレーシア不動産からは中国の資本家自身が手を引く
香港シンガポールのオーバーバリューは知れ渡ってる
アジアの安定投資先はどこか、答えは考えるまでもない

とっくに天井だろ！何言ってんの！

再開発が連動している地区は、未だに天井知らずだよ。

公共事業のおかげで、既存建物取り壊し2年延期とかやってんだよ→桜丘＠渋谷

追加料金払うより延期した方がいいって判断でも2年寝た分、最終価格に乗っからないわけない
渋谷は区役所跡も、当初予定じゃ赤字になるから三井が交渉して階数と部屋数増やしたよね。
上げても下げる理由がない。

個別の値引きはあるだろうし、値下がりが絶対にないとは言わないが

企業経営的に考えるとちょっと位の不景気ならまだまだ個別の営業努力でカバーさせようとするから
目に見える値下がりってのはまだまだ期待薄だね。

5000万、1億で売ってたのがノルマ達成できなきゃ即値下げにはならず
気合い入れさせて売らせるのが先。まずはそれでノルマ達成を目指す。

その次は個別の値引きでノルマ目指す。

販売価格自体を下げて売り出すのはまだその後。

売れなくなるからといって平米数を小さくして部屋数を増やしたり
他のコストを一層ケチって利益率確保する事もまだまだ本気でしていない。

デベにしたらリーマンショックも震災も乗り越えての好決算なので
多少の不景気や金利上げ、消費増税では表面上の売値を下げる要因になりにくくなった。

今週の東洋経済といい、先週のダイヤモンドといい、マンション暴落記事というネガが喜ぶ燃料を大量投下していますね。
金利が1％あがると購買力が800万円ほど下がるそうですから、数年前の金利まで戻れば今7000万円のマンションは4600万円くらいで購入できる時代が来ますね。
このくらいが適正水準ですから、もう少し待つべき。時代は繰り返される。

そりゃー値上がりは止まりません、もっともっと上がりますって記事より
これからドーンと下がりますって記事の方が媒体は売れるよ。
価格帯が違うだけで豆腐の値上がりに怒る主婦の台所感覚＊＊＊＊用でしょ？
買えない怨嗟をガス抜きさせる下がる下がる詐欺みたいなもんだよ笑
今から35%も下げる理由が金利しかないっていうのもなんだかなー

マ ン セ ー NGなんだ笑

最近買い控えも限界みたいで新築の成約率が上がっているというデータもあるようだからね。
ただ物件の選択と集中は進んでいるので、売れるものと売れないものの二極化の傾向はあるようだね。

>>10693 匿名さん

野村が61㎡の3LDK作り始めたから、本気だと思うんだけど、どう？

>>10698 匿名さん

本気で実質値上げ

>>10698 匿名さん

今のデベの問題は金利とかじゃなくて
少子化を通り越して50歳のDINKS夫婦、
50歳前後の子供、70歳の親の一人親、要は歳をとった親一人子一人の家族を相手にいかに単価を下げずに売るか、だよ