23区内の新築マンション価格動向（その67）

>>10620
良い方悪い方どちらのシナリオも当分起こりそうにないですな。

>>10624 匿名さん
なぜ無縁でいたいのに売買するのかに
わざわざ原野を買う必要がない
普通の人と同じ様に何も手を出さないことだよ

誰もが屋根のある家に住まなければいけないわけで、物件価格の上昇は家賃にも影響するから全く無縁でいられる人はいないよ。借りたら家賃は家主の懐に消えるだけだけど、買って借金を返せば資産が残る。わかりやすい都心三区は上がりすぎているので、その周辺で価格の歪みを探す作業をしなければいけない分、今は難しい時代。

>>10629
>底値ってどれほどの下落を想定してんだろ

港区山手線内、坪330万円

>>10628
>頭金2割入れて銀行ローン返していれば定年までにはそこそこの資産家に慣れる
>注意すべきは新陳代謝の進む人気のエリアに買うこと

ごもっともです。
具体的には、3000万円頭金にいれて、12000万円を30年で返すってことですか？

しかしながら、
家賃がかからない官舎だとか家賃補助付の安アパートにでも住んで
6000万円くらい自己資金が貯まったところで、オリンピック後に下落した
物件を一括購入のほうがいいと考えてしまうのです。

もちろん、いい物件にめぐり合えなければ、そのまま安い賃貸生活を
続けても、定年前にはそこそこの資産家になってると思うのです。

その場合
「いつ買ってもいい」「いい物件があったら現金指値で勝負できる」という
オプションが極めて大きいのですが、だれもそのことを言及しないですよね。

四畳半貸し間の億持ちと3LDKローン持ちなら、
なりたいのは
四畳半貸し間の億持ち＞＞3LDKローン持ち　じゃない？

>>10631

いまや、台東区山手線内でも無理な坪単価

>>10634
そのとおりですね。
リーマンレベルで買えるマンションで資産価値資産価値言うならば
最低限度の設備のまま、何も手を加えないのが一番ですからねえ。

例えば私がトイレをタンクレスに変え、キッチン等に大理石を使ったとして
お隣さんが何も標準仕様のまま変更していなくても

3年後の転売価格も賃貸価格も同じ額にしかなりませんからねえ。

>>10636
>なりたいのは 四畳半貸し間の億持ち＞3LDKローン持ち　じゃない？

独身さんですかね？

そう考える人も多くいるでしょうから否定はしませんが
世間の動きを見る限り、少数派でしょうね。

>>10633
>>10636

やっぱり独身さんですかね。
もし夫婦揃って同じ考えですって事なら相当稀有な存在でしょうね。
否定はしませんが、相当珍しいケースだとは思います。

>>10640
同感です。
独身ならなんでもありだと思いますが、家族がいたら色々考えますしね。

そう言えば今はその社宅が売られてマンションになってる時代だね

>>10636
＞四畳半貸し間の億持ち＞＞ 3LDKローン持ち　じゃない？

外資系投資銀行勤務で年収数千万円くらいの人だって
ほとんど同じ考えだと思いますよ。

そもそもローンで家を買うという考え方もしないよね。

>>10645
そうなんですよね。
さっき>>10638にも書きましたが、一般リーマンがマンションで資産価値と考えると
最小限の設備をそのまま使うのが一番って事になってしまうので家族の中でどこを
優先してどこを妥協するかですね。

マンション業界で言われる資産価値、資産価値って騒ぐなら
タンクレストイレも1800のお風呂もベランダのあれも天井のあれもあそこもここも
転売や賃貸時には掛けたお金以下の価値で全部無駄って事になりますからね。

>>10646
>あのー、本当に下落する相場をタイミングよく読めるような人なら
>全力空売りしてかなりの資産家になれると思うのですが。

理論上はその通りかもしれませんが、実需で自分が住む家を買う場合は、
アービトラージよりも、現金キープのポジションで、指値勝負がいい。


>不動産購入というポジション形成をその辺のメディアの尤もらしい理論に
>踊らされて決めるような人はそこそこの消費者で終わると思います。

資産形成ができる人は、大真面目に「四畳半貸し間の億持ち＞＞ 3LDKローン持ち」
みたいな考え方ができる人ですよね。

この三か月は、私にとって、信じられないような出来事が次から次に起きた、忘れられない期間であった。それ以後に起きた様々なことは、状況が変わっただけで、相場の本質的な動きという点では、この三か月間の応用で済むように思う。相場は、下落する事が考えられないほどに力強く上昇する時に大天井を造ること、糸が切れて下がり出したら激しく乱高下する事、そして、一度そうなると、ひょっとしたら、すべての会社がつぶれて株式市場が消滅してしまうのではないかと思うほどの下げ方をするまでは、止まらないこと。
末永徹「メイク・マネー！」より

>>10658
>四畳半の借家に住んでみずぼらしい格好の人が実は大金持ち

本当の大金持ちは「私は金持ちです」なんて顔はしていない。
本当の投資家が「私は投資のプロです」なんて顔はしていないのと同じですよ。

「不動産購入というポジション形成を、その辺のメディアの尤もらしい理論に
踊らされて決めるような、そこそこの消費者」が一番つまらない人ですよね。

本当の金持ちは○○しない（○○する）
本当に賢い人は○○しない（○○する）
本当に自信のある人は○○しない（○○する）

この手の話で説得しようとしても無理

>>10659
>本当の大金持ちは「私は金持ちです」なんて顔はしていない。

それなのになぜ何人もの金持ちが金持ちであると>>10659にバレてしまったのかｗ

澄ました顔して札束ちらつかせたり
貧乏人の顔してても大声で金持ちアピールしたのか
>>10659がたまたまひょんな事から大勢の金持ちの情報を知ったのか

>俺はローン組んで北区にマンション買ってる平民だよ

ええやん。平民どころか十分立派やん。

金持ちと言っても先祖伝来の土地を管理している地主は資産があってもそこから出る上がりから利益を出すのはなかなか大変ですよ。相続税など税金がメチャクチャ高いし、仕事といえば地代値上げとか立ち退きの交渉とか地味で面倒臭い仕事の繰り返しです。派手な遊びをする金はなく、地味にもなろうというものです。だいたいお金持ちってのは幸運なほんの数年間でなるものでそれまではずっと一般人ですからね。また大概は仕事の虫で浪費とは無縁な人が多いです。ですから一般人時代のライフスタイルを地味に続けている人が多いだけで、清貧とはちょっと違います。

>>10629
>底値ってどれほどの下落を想定してんだろ

港区山手線内
坪330万円、60㎡ 6000万円、30㎡ 3000万円

まずは中古物件も含め、このあたりを基準に、押し目待ちでいいよね。

不動産価格が下がる前に定年が来ちゃうよ

10年前が異常に安かっただけでそこまで下がることはないと思うよ。日本中が投機の対象になるほどの広がりもないし少し下がれば買える値段の物件はありますよ。距離で妥協する作戦はあると思います。

そういえば同じ東洋経済で東京地盤ランキングなんてのが出ていて、区ごとのざっくりした統計だから町丁目によっても全然違うとは思うけど
https://toyokeizai.net/articles/-/237719?page=3

港千代田中央の都心三区の地盤の悪さが光っているね

小平とか立川はだいぶいいけど断層が近いのがなあ、残念

>>10677
あの頃はもっと下がるんじゃないかとみんな下ばかり見ていたからね。ローン金利も高かったし。なかなか底を意識的にすくうのは難しいよ、バフェット流にバリューのあるものに順張りするのが結局鉄板。

>>10680
確かにね・・・
不動産屋っぽくて嫌だけど、今は金利も安いし総額なら1～2000万違ってくるからね。
こんな時代でも倍率がつく人気物件はあるし、
実需なら家族優先で買えるとこ買ってもいいと思う。

ただ戦略的な場合を除いてダブルローンは厳禁だし、
しっくりくる物件がなくて迷ってるんだったら焦る必要は全くないと思う。
一期どころか二期でも五期でも十分残ってて選べる状況だしね。

六本木渋谷青山のタワーマンションのプレミアムフロアとかは、あまり細かい数字をみない上場企業オーナーや中国人リッチマンたちがごそっと持ってってしまうから、残ってるのは間取りが悪いとかビューが悪い等のちょっと微妙なのしかないんですよ

>>10679さん
その手の記事は大元のデータに、すでに先入観や改ざんがあるもの。
次に雑誌担当者がそのデータを操作する際に、先入観や利害による改ざんがつきもの。
世界有数の科学誌のデータにも改ざんがあふれてる中、論文と違い査定システムもなく、責任を問われない商業誌は当然のこと。
多くの商業雑誌のデータはもっともらしく信用させて読者の危機感をあおったり安心させたりして雑誌を売るために編集されているだろう。

>>10675
>消費者も賢くなっているから今時、新築マンションを買うのは情報弱者くらい。

んなアホな
情弱言いたいだけやろｗ

>>10679
地盤ネタってのは東京でマンション検討する層にはあんま関係ないよね。
チラ見はしても他の事に優先順位で負けちゃうもんね。

最近は最近で、もう天井だろうという感じでマンション売れないの大合唱だけど、都心6区はそれなりに売れているんだよね...

むしろ買える値段に落とし込んで来ていながら実はバス便だとか狭いとか仕様が劣化しているとか、むしろマンション業者のオウンゴール的な物件が目に付く

>>10685
個人的には渋谷の定借よりも南平台の方がベンチマークになるんじゃないかと見ている。
あれが売れないようだといよいよ天井かもしれない

個別の値引きはあるだろうし、値下がりが絶対にないとは言わないが

企業経営的に考えるとちょっと位の不景気ならまだまだ個別の営業努力でカバーさせようとするから
目に見える値下がりってのはまだまだ期待薄だね。

5000万、1億で売ってたのがノルマ達成できなきゃ即値下げにはならず
気合い入れさせて売らせるのが先。まずはそれでノルマ達成を目指す。

その次は個別の値引きでノルマ目指す。

販売価格自体を下げて売り出すのはまだその後。

売れなくなるからといって平米数を小さくして部屋数を増やしたり
他のコストを一層ケチって利益率確保する事もまだまだ本気でしていない。

デベにしたらリーマンショックも震災も乗り越えての好決算なので
多少の不景気や金利上げ、消費増税では表面上の売値を下げる要因になりにくくなった。

今週の東洋経済といい、先週のダイヤモンドといい、マンション暴落記事というネガが喜ぶ燃料を大量投下していますね。
金利が1％あがると購買力が800万円ほど下がるそうですから、数年前の金利まで戻れば今7000万円のマンションは4600万円くらいで購入できる時代が来ますね。
このくらいが適正水準ですから、もう少し待つべき。時代は繰り返される。

最近買い控えも限界みたいで新築の成約率が上がっているというデータもあるようだからね。
ただ物件の選択と集中は進んでいるので、売れるものと売れないものの二極化の傾向はあるようだね。

>>10701
>中古になればデベ販管費＋デベ利益は早々に償却され価値がなくなる。そりゃ新築マンションは無駄に高くなるわけだな。

そうじゃないよ。
そうならないからマンションは中古でも高いんだよ。

他のモノなら新品じゃなくなった瞬間に何割も値下がりするものもあるのに
そうならないから中古でも高いままなんだよ。

５千万の新築マンションが購入されました。
中古なので１年後に４０００万になりました、更に一年後には３０００万で売られましたってなるなら別だけどそうはならないんだから。

70平米超の3LDKを実質2LDKとして使っているけど、2人暮らしでも狭いと感じるよ。まして60平米とか窮屈過ぎて住めないと思います。精神的にも物理的にもゆとりある生活を送るためなら空間の広さも大切ですから。
60平米で十分とか、単に妥協しているだけ。1LDKならこのサイズでも良いけどね。

限りのある予算の中で都心部60㎡なのか、多摩川や隅田川をわたって80㎡を選ぶかは人それぞれでないの
ただ年取った時のことを考えると狭くても都心なのかなとも思う

>>10707
>これまで3LDKが必要だったファミリーが家庭環境の変化で1LDK、2LDKニーズに変わってきてるんで、より都心部60平米が人気になる構図があるわけね

都心部限定ではないけどそう変わってきちゃったねえ。
20代30代のDINKSが客なら「将来子供が出来た時の為に」「親と同居した時の為に」って広めの売り方も出来なくはないけど、50代DINKSとか、40代との息子と70代の母親とかだと
なかなか広い部屋を売るのが難しくなってきたね。

でも売り手の会社としては売上は下げられないからなんとか頑張らないとね。

>都心コンパクトマンション、都心狭小住宅が人気って記事がメディアで踊る。

これも実際には人気というより二人世帯が増えて小規模で充分になっちゃったんだよね。

夫婦二人で子供一人で少子化だって騒いでたのが
・晩婚→夫婦二人で終了時代
・未婚→親が一人亡くなりともう一人と同居
って時代になっちゃったからね。

>>10708
>新築→1年→2年と下落幅が小さくなっていくあなたの指摘、そのメカニズムを論理的に説明してほしい。

そもそも下落幅が小さくなるとか大きくなるとか思ってない。

>土地、ゼネコン利益を含む建物建築費、デベ販管費、デベ利益が新築マンションの分譲価格を構成していて、このうち何が償却されて転売価格が下落していくのか。

問われている内容が分からないので、誰か>>10708が聞いてるのはこういう事だと思われるって指摘してくれたらありがたい。

1950年代、60年代の郊外の団地と今のマンションとは住戸性能も居住性も格段に上がっている。かつては夫婦者でも風呂なしトイレ炊事場が共同のアパートに住んでいたものだ。江戸時代まで遡れば、奉公人はタコ部屋みたいな大部屋で雑魚寝だったし、町人だってトイレ共同四畳半一間に土間が着いた窓のない長屋で暮らしていた。最近でもバブルの頃は都心から電車で１時間以上離れた駅からバスで帰るような戸建て団地に住んでいる人も多かった。今やどれも負動産、売るにも値段がそもそもつかず、持ち続ければ負担だけが増える代物。昔は良かったみたいなことは言わない方がいい。

償却という言葉が使われてるけど、多分これは償却とは別のニュアンスで使ってるんだと予想してるんだけど何のつもりなのかが解明できてない。

それ言い出したら、家選びだけじゃなくて、学校や就職、結婚までが妥協の産物ってことになっちゃうよな
無理すれば後から自分の首がしまるのも確かだが
で、デベがマンションを高く値付けしてるから、子育てや教育にまわすお金がなくなるって被害者的な発想はどうなのかな？