23区内の新築マンション価格動向（その67）

>>10207 匿名さん
長く海外にお住まいなんですか？羨ましいです。
都内は都下を含めても坪350なんて普通ですよ。　

いま人件費はマンション価格にほぼ影響しないって大手デベのえらい人がインタビューで答えてましたよ。

都内、大規模、長谷工、板マンの標準仕様の70m2、デベ利益込みで建物価格2500万。分譲価格との差額が土地価格。人件費、建築費が上がった所で総額への影響は少ない。土地価格があまり上がってない立地のマンションでもバカ高く売り出す。いまのお客様は原価安くてもバカ高く買ってくれるからね。

人件費が高騰していると言いつつ、不動産業界の実質給与は特に上がっていないという闇ですね

>>10213 匿名さん
すごく気になる。自分も休みの日はひたすら静かに過ごしたい。

商業地マンションの大きなリスクをもうひとつ。

1,000ピースで1,000円のジグソーパズルは、買った時は1,000円の市場価値があるが、1/1000に分割された1ピースに、1円の市場価値があるのか？という問題です。

デベが駅近の大規模な商業地を高額で取得した時には、様々な用途の建物が建築できる有用な土地として入札価格に見合う高い価値があったが、マンション分譲で多数による共有となれば、権利関係の複雑化から一体の土地としての有用性、可能性、市場性は現実的には消滅します。

駅近で何でも建てられる価値ある土地を、未来永劫、現実的にはマンションの建替えしかできない土地にわざわざ変えてしまうわけだから、このマンションの敷地の担保価値消滅の問題は、建物老朽化の際には必ず社会問題化します。

さらに、将来どんな社会になるか不透明ななか、あらゆる可能性を持つはずの駅近の大規模な土地をマンションにしか使えなくしてしまったのだから、街が時代の変化に適応できなくなった際には、膨大に増えた地権者で組合を組織する再開発事業や建替え事業が必要になってしまいます。500戸を超える大規模マンションの建替え事業は現実的には困難です。

商業地マンションの行く末は、長期に渡る壮絶なババ抜きということになり、適切な時期に売り抜ける必要があります。

選手村だの湾岸は安く買えて当たり前、むしろ今まで高過ぎた。
添付データ見てても都心vsそれ以外の格差拡大は当分止まりそうにない。
ちょっといいサラリー貰えてる会社員が世田谷に戸建て買えた昭和に
人口動向如何では明治くらいまで逆戻る

都内駅前のホテル建設ラッシュすごいね。土地の広さ的にマンションかなと思って看板見ると用途がホテルばっかり。うちのまわりは賃貸マンションそのままで用途変更でホテルにかわったとこもあるし。マンション価格高騰の一因でもあるのね。

まとめて買えば安くなる逆でバラして売れば高く出来るから
需要ある立地なら賃貸マンションで出すよりインバウンド用ホテルにするでしょ。
2020年に4,000万人目標では終わらなくて2030年には6,000万人まで持ってこうという話だし
民泊も絶滅しそうな気配だから、この先10年は一番稼げる。
賃貸と違って築年数経っても不利にはならないし幹線道路沿いもアクセス的にはプラス材料。
もっとも、池袋新宿渋谷六本木上野浅草あたりでないと通年満室にはならないが。
その同一エリアに建つ新築マンションは、ホテルやるより儲かる価格で出される、と

？激減て新築の話ですか？
駅遠、築古とかは敬遠されて余ってますよ（仕方ないからフリーレントとかつけてる）。
移民も色々だけど一攫千金狙いに来日する手合いは最初から買わないし高いとこ借りないでしょ。
本国にいる時よりランニングコストかけてちゃ、報酬が高くても出稼ぎに来た意味がないし。
とっくに川口で団地丸ごと中国人、都営新宿線の果てにインド人が集住してたりします。
人種じゃなくて所得の多寡で住む地域がくっきり分かれて来るんじゃないかと

移民は固まって住むので、西川口とか葛西みたいな特定エリアの格安戸建てなんかはますます市場性出てくるかもしれないね。そういうエリアの公立校は補習やらなんやらで授業の進度遅れて、公立校の間でのエリア格差が広がっていきそうだなー。

>>10227 マンション検討中さん

そうだ東西線でした、失礼

家賃全額補助のエクスパット高給取りは、子供の教育とかも考えてインターにも通いやすい都心に
介護とか第三次産業、単純労働者は外周で日本人の中流以下に混じって生活
…なんかパリとかNYみたいですね

移民の場合、夫婦共働きで子供もいる家庭が多い。
東京都の人口は急増するかも。
駅遠、築古は人気がないから余るし、リーマンの様なことがあれば移民は関係なく値下がりするのも当たり前。

そうした問題は織り込んだ上での大局的な判断でしょ
一部エリアは移民が住みついてスラム化するかもしれないが、それは大都市の宿命だろう

駅や職場、日本語学校にも近く、それでいて相対的に家賃が安い東側エリアが移民には人気のようです
旧来の外国人、外交官やグローバル企業のエクスパッツは緑が多く落ち着いた西側エリアを選好すると
なんか聞いたことあるようなプライオリティですが、東側雑居ビル街は旺盛な賃貸ニーズありそうで安心ですね

移民は地歴や地位を気にしないので、必然的に都内なら下町など北から東にかけたエリアに需要が集中しマンションの値上がりが期待できる。公立校には移民の子が増えてグローバル教育に最適な環境となり、それに期待したファミリー層の流入も続く。

江東区のインド系高等移民と都心湾岸のミドルアッパーがインド系インターやプリスクールで共生しているような景色が、今後は東側のあちこちで見られるだろうね。東側の時代が加速する！

地歴や地位を気にしなくても東側選ぶ理由は値段だけのような。
葛西にインド人が増えて分譲も賃貸も値上がり、なんて話も聞かないし。短期的には敬遠される。
公立校のグローバル教育なんてそう簡単には行かないでしょう笑
余計な作業で学力低下を気にしたらむしろ引越し考える。

ニワトリタマゴだけど、多国籍が住むから対応（≒税金で外国人サービス）するというより
高い教育受けさせられるし資金もあるからどこに住む、そういうこと気にしないから安いとこ行くってだけでは

古い慣習や意味のない地歴にこだわりアジア人を見下す差別主義者は西側へ、真のグローバリストは東側へとうまく住み分けできそうだね。どちらにマンション価格の伸び代があるかは火を見るよりも明らかでしょう。めでたしめでたし。

どうせ移民を開放するなら、英語がネイティブのフィリピンがいいかな
そもそも日本語学校等を隠れ蓑に単純労働目的の実質移民はこれまでもどんどん入ってきてるわけだから、セブンや居酒屋の店員が外国人になってる現状が加速するってことでしょ

そりゃ元値1億と5,000万なら同じ1,000万上がってもインパクト違うけど笑
大変だよー掃除する習慣がない、ゴミの分別したことがない、時間は守らない
英語喋れるだけで日本人なんかフン、て顔してる中身は土人と共生するのは

マンション暴落説のよくある根拠は人口減少だけど、移民で100万人増えたらむしろ東京都のマンション全体の平均価格は上がることになる。

>>10238 マンション検討中さん

欧州でもグローバルエリート層が移民街に積極的に移住なんて話は聞かないな。
どいらかというと、すでにあるエリート街に移民エリートを迎える感じでは。

欧米企業のexpatsは港区、永住欧米人は渋谷区、世田谷区というのがこれまでの傾向
東京駅前のOakwoodや大手町のアスコットなど単身の短中期で千代田区ってケースもちらほらあるが、趨勢は変わってないね

>>10241 匿名さん

都心は高給エクスパット、副都心1Rは終電後歩いて帰るサービス業が雑魚寝
（賃借人名義は変わらず、実際の住人は数ヶ月単位で入れ替わる。欧州ブランド出稼ぎ中国人的）
部屋数欲しい所帯持ちが周辺に流れる。となるとテナント付厳しいのは
単なる駅遠、築古でなく、勤務地から離れててアクセス悪いのに割高なエリア。
ターミナルからの移動時間×部屋数、広さ比較されたら世田谷あたりはどうしたって不利

あと、基本的に欧米人は車移動というのがあるかも。鉄道利便性をあまり重視しないイメージ。

来て欲しい高属性は外国との取り合いになる
日本だと稼げるから来たい人の属性は高くはない
議論したからって希望通りにはならないですからね
（ヒスパニック追い出したいアメリカ、アラブやアフリカだらけの欧州見てると暗くなる）

不動産に関して言えば職住隣接、電車が動いてる時間に帰れない、
家族がいるから離れないと予算が合わない、いろんなパターンがありますね。
乗り換える、終電早い、バス便、駅遠、割高あたりが外国人にも選ばれない条件になるかと