23区内の新築マンション価格動向（その67）

リセールが定着する時期が2025年ですか…日本は2025年問題の頃ですね。その頃の世界景気の影響しだいですね。

もっとも、その頃には移民政策が本格化して、リトルボンベイとかリトル上海みたいなことになっているかもな

本当の都心は供給も少なく富裕層の需要で上昇の余地あり、その周辺（文京、世田谷、目黒など）は大衆層の上位者の需要で維持、郊外はコアの大衆層を対象として徐々に下がっていくという説は、当たっているように思われる。

>>10203 購入経験者さん

その逆ですよ。もし不動産市況がピークアウトとなれば、ここ10年の不動産価格の上昇率が大きかった都心部が、もっとも下落幅は大きくなるでしょう。

難しい話しではありません。ここ数年の不動産価格上昇の主たる要因は日銀の異例の大規模金融緩和であって、都市部への人口流入増や都市部でのマンション供給減少は単なる後付け要因です。

金融環境が変わり景気が悪くなれば、都市部の商業地の価格下落は、周辺部の住宅地の価格下落とは比較にならない位に下落します。その影響で都市部商業地マンションの価格も大きく下落していきます。

投資的な性格を持つ商業地に不動産を持つ怖さです。ハイリスクハイリターンな資産です。

人口流入増や新規マンションの供給減といった要因は、金融環境がほとんど変わらないという前提であれば価格上昇要因ですが、金融環境が大きく変わる局面では、大した価格の下支え役にはなれないのです。

今はその金融環境が大きく変わる局面かもしれないため、「都市部マンションなら安全」の真逆になるリスクが高いと考えています。

そして素人が狼狽売りした都心物件をプロが買い漁るということですね。

土地値は下がるかもしれないが、建築物は資材・人件費の高騰で、都心部・郊外とも新築マンションは値上がりしてきた。新築マンションは建物のウェイトが高いのでそうなった。都心部の新築マンションが大きく下落するということは、今ディベロッパーは大儲けしているから利益を減らすだけ、なのか、今後は損して事業を継続するのか、どちらか、と言うことでしょうか？

都心物件でやるなら問題ないでしょうが、坪350万以上物件で素人っているの？一般庶民物件でやれば社会問題化。

>>10207 匿名さん
長く海外にお住まいなんですか？羨ましいです。
都内は都下を含めても坪350なんて普通ですよ。　

横田空域の管制権、一部日本移譲…米軍と合意へ
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20181103-00050136-yom-pol

いよいよ都心上空の新ルート来ますね。
羽田に着陸するときが、楽しみだな。

物の値段に根拠なんかないのはマンションに限らない。
土地が人件費が資材費が上がってるからと言えば今なら高く売れるから高く売ってる、それだけ。
売れなくなったら各コストを叩いて、売れる上限でコスト削減がバレにくいように工夫して出して利益を守る。
バブル時、最高1億行って2000年に800万台まで下がって、建て替え控えて1,800万程度まで戻してる物件見てると実感する。

いま人件費はマンション価格にほぼ影響しないって大手デベのえらい人がインタビューで答えてましたよ。

都内、大規模、長谷工、板マンの標準仕様の70m2、デベ利益込みで建物価格2500万。分譲価格との差額が土地価格。人件費、建築費が上がった所で総額への影響は少ない。土地価格があまり上がってない立地のマンションでもバカ高く売り出す。いまのお客様は原価安くてもバカ高く買ってくれるからね。

某有名公園に面した駅遠物件が出たが、緑豊かで環境が秀逸なのは間違いないとは言え、都心の物件とそう変わらない値段、面積も小さい。隠者のように休日は静謐な環境にいたいという独身の中高年がターゲットだと思われるが、新築マンションを買うことは一種のステータスシンボルにすらなってきた感がある。

人件費が高騰していると言いつつ、不動産業界の実質給与は特に上がっていないという闇ですね

賞与は結構出ているみたいだけどね、昨年あたりはだいぶみんなホクホク顔だったけど

>>10213 匿名さん
すごく気になる。自分も休みの日はひたすら静かに過ごしたい。

>>10216
駅から遠いのと狭くて高いというハードルが超えられればいい物件だと思いますね。
おそらく40代管理職で独身なら全然問題ないんじゃないですかね。中野ブロードウェイもバスですぐ行けるんで、ある種の人には激しく訴求すると思います。頑張ってください

商業地マンションの大きなリスクをもうひとつ。

1,000ピースで1,000円のジグソーパズルは、買った時は1,000円の市場価値があるが、1/1000に分割された1ピースに、1円の市場価値があるのか？という問題です。

デベが駅近の大規模な商業地を高額で取得した時には、様々な用途の建物が建築できる有用な土地として入札価格に見合う高い価値があったが、マンション分譲で多数による共有となれば、権利関係の複雑化から一体の土地としての有用性、可能性、市場性は現実的には消滅します。

駅近で何でも建てられる価値ある土地を、未来永劫、現実的にはマンションの建替えしかできない土地にわざわざ変えてしまうわけだから、このマンションの敷地の担保価値消滅の問題は、建物老朽化の際には必ず社会問題化します。

さらに、将来どんな社会になるか不透明ななか、あらゆる可能性を持つはずの駅近の大規模な土地をマンションにしか使えなくしてしまったのだから、街が時代の変化に適応できなくなった際には、膨大に増えた地権者で組合を組織する再開発事業や建替え事業が必要になってしまいます。500戸を超える大規模マンションの建替え事業は現実的には困難です。

商業地マンションの行く末は、長期に渡る壮絶なババ抜きということになり、適切な時期に売り抜ける必要があります。

店舗やれる場所をオフィスで出す大家もオフィスで回る立地を住居として出す大家もいない。

見方によっては不都合な真実でしょうか

>>10218 匿名さん
そうしたバラバラになった商業地の土地を密かに安く地権者から買い集め、町会長や役人を抱き込んで再開発仕立てにしようとしてるのが日テレの麹町150m計画ね
坪単価700万円で買った土地が高さ制限緩和、容積割増、賑わい創出で坪単価3000万円超ですからね
よーやるわ！