23区内の新築マンション価格動向（その67）

銀行から７％の金利で、賃料利回りで考えると1.5％相当の価格のマンションを買ってるんだから1/5程度の価格になることは論理的に考えれば当然なので、自業自得としか言いようがないんよね
株も不動産も値動きだけで買ってるとそういうことになるいい例でしょ
そうしたみずからのヘマを株式取引が悪いとか不動産購入は怖いとかいった感情論にすり替えている輩がまだそこそこいるのが日本市場の特徴だね

>>10180 匿名さん
むしろバス便は妥当な値付けに落ち着いていて、駅近の方が昔の高台夜景マンション化してない？

>>10182
どうなんだろうね、江東区の物件とかでバス便が堂々と出ているからね、そちらの方が心配。

>>10182
仰る通り、今は駅近信仰が加熱し過ぎだと思う。
昭和の時代は会社の近くや駅前なんかに住めるか！って価値観。
今は郊外とか時間の無駄じゃね？狭くても都心駅近でしょ！って価値観。
30年後の価値観は分からないけど、ここ10年のネット環境の発達を考えれば、
駅前とか会社の近くである必要は全くないような気がする。
土地需要は工場や物流のみと考えるなら、まとまった土地こそ価値があって、
100坪にも満たない土地は無価値になってたりしてｗ

高齢化が進んだことで、一戸建ての階段の上り下りやバスの乗り換えが敬遠されるんだろうね
今後、一層、少子高齢化が進むわけだから、駅近どころか、駅中とか電車の中に住むことがトレンドになるんじゃないかな

最近は介護付きのシニア向け分譲マンションというやつも出て来ているからな
そういうのなら駅近である必要はないとは思うけどね

山手線とかの駅前や高架沿いのように環境がイマイチな駅近はこれからも敬遠されるのでは

選手村のマンションがいよいよ発表されましたね。
半端なく駅遠物件ですが、売れるでしょうね。

https://www.31sumai.com/mfr/X1604/#!/

300以下なら売れるでしょう。

時間をかけて少しずつ売っていって高めの値段で売るんじゃないかな

半年以上前に売主社員に聞いた話だけどタワーの最上階指名買いの問い合わせが複数あると
もちろん受けられないので丁重に断るそうだが数十年に一度の物件なので特殊部屋は特殊な需要があるんだろう

特殊ではない、景色悪い板マンションの部屋はどうなるんでしょうね

平成最後の団地だ！

実際の駅徒歩、少し手前の小中学校予定地で既に徒歩20分なので、自分のマンションまでは25分くらいかなぁ。BRTがあるとはいってもバスだから渋滞必須だし使えなさそう・・・専用レーンも渋谷辺りで運用してるけど実際守られないですからね

ただ85平米で4500前後のマンションなんて都心から1時間以上行ってもあるかないかだから、この駅徒歩でどんなに仕様低くても買いたい人はたくさんいるでしょうね・・・

問題はその値段で販売すると住民層が月島や晴海3丁目あたりとかなり解離すること。
道路一本挟んだとたん全然違う生活レベルになる地域になると、高い地域の資産価値も下がってしまって晴海3丁目あたりの人が気の毒。
お買い得とはいえ一定の実需層は検討候補にしないだろう。
となるとますます変な層を呼び込みそうで怖いな。
せめて所有権じゃなくて50年くらいの借地で販売するべき。

住民層がどうのこうのとか言ってる人はゲーテッドマンションにでも住めばいいのに。

全ての人が持ち家でなければならないなんて誰が決めたんだろうか。

買えない人がいても決して不公平ではないし、不平等でもないのに。

高くて買えずに困っていた方々にとっては千載一遇のチャンスですね。
これは変なとこに買っちゃった人が相当くやしがるんじゃないですかね。

唯一無二のメモリアルマンションですし。

え、坪300以下で売り出されそうなの？めっちゃいいじゃん。デベさん達は自分の首絞める物件を売らなきゃいけなくて大変だなｗｗｗ

必死に草生やして… 痛々しい

隠し玉で地下鉄新線でもあれば
坪400万でも完売だよな。

立地で言うと辰巳団地や八潮パークタウンと大して変わらないからな。
BRTだけでは、リセール厳しそう。

リセールが定着する時期が2025年ですか…日本は2025年問題の頃ですね。その頃の世界景気の影響しだいですね。

もっとも、その頃には移民政策が本格化して、リトルボンベイとかリトル上海みたいなことになっているかもな

本当の都心は供給も少なく富裕層の需要で上昇の余地あり、その周辺（文京、世田谷、目黒など）は大衆層の上位者の需要で維持、郊外はコアの大衆層を対象として徐々に下がっていくという説は、当たっているように思われる。

>>10203 購入経験者さん

その逆ですよ。もし不動産市況がピークアウトとなれば、ここ10年の不動産価格の上昇率が大きかった都心部が、もっとも下落幅は大きくなるでしょう。

難しい話しではありません。ここ数年の不動産価格上昇の主たる要因は日銀の異例の大規模金融緩和であって、都市部への人口流入増や都市部でのマンション供給減少は単なる後付け要因です。

金融環境が変わり景気が悪くなれば、都市部の商業地の価格下落は、周辺部の住宅地の価格下落とは比較にならない位に下落します。その影響で都市部商業地マンションの価格も大きく下落していきます。

投資的な性格を持つ商業地に不動産を持つ怖さです。ハイリスクハイリターンな資産です。

人口流入増や新規マンションの供給減といった要因は、金融環境がほとんど変わらないという前提であれば価格上昇要因ですが、金融環境が大きく変わる局面では、大した価格の下支え役にはなれないのです。

今はその金融環境が大きく変わる局面かもしれないため、「都市部マンションなら安全」の真逆になるリスクが高いと考えています。

そして素人が狼狽売りした都心物件をプロが買い漁るということですね。

土地値は下がるかもしれないが、建築物は資材・人件費の高騰で、都心部・郊外とも新築マンションは値上がりしてきた。新築マンションは建物のウェイトが高いのでそうなった。都心部の新築マンションが大きく下落するということは、今ディベロッパーは大儲けしているから利益を減らすだけ、なのか、今後は損して事業を継続するのか、どちらか、と言うことでしょうか？

都心物件でやるなら問題ないでしょうが、坪350万以上物件で素人っているの？一般庶民物件でやれば社会問題化。

>>10207 匿名さん
長く海外にお住まいなんですか？羨ましいです。
都内は都下を含めても坪350なんて普通ですよ。　

横田空域の管制権、一部日本移譲…米軍と合意へ
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20181103-00050136-yom-pol

いよいよ都心上空の新ルート来ますね。
羽田に着陸するときが、楽しみだな。

物の値段に根拠なんかないのはマンションに限らない。
土地が人件費が資材費が上がってるからと言えば今なら高く売れるから高く売ってる、それだけ。
売れなくなったら各コストを叩いて、売れる上限でコスト削減がバレにくいように工夫して出して利益を守る。
バブル時、最高1億行って2000年に800万台まで下がって、建て替え控えて1,800万程度まで戻してる物件見てると実感する。

いま人件費はマンション価格にほぼ影響しないって大手デベのえらい人がインタビューで答えてましたよ。

都内、大規模、長谷工、板マンの標準仕様の70m2、デベ利益込みで建物価格2500万。分譲価格との差額が土地価格。人件費、建築費が上がった所で総額への影響は少ない。土地価格があまり上がってない立地のマンションでもバカ高く売り出す。いまのお客様は原価安くてもバカ高く買ってくれるからね。

某有名公園に面した駅遠物件が出たが、緑豊かで環境が秀逸なのは間違いないとは言え、都心の物件とそう変わらない値段、面積も小さい。隠者のように休日は静謐な環境にいたいという独身の中高年がターゲットだと思われるが、新築マンションを買うことは一種のステータスシンボルにすらなってきた感がある。

人件費が高騰していると言いつつ、不動産業界の実質給与は特に上がっていないという闇ですね

賞与は結構出ているみたいだけどね、昨年あたりはだいぶみんなホクホク顔だったけど

>>10213 匿名さん
すごく気になる。自分も休みの日はひたすら静かに過ごしたい。

>>10216
駅から遠いのと狭くて高いというハードルが超えられればいい物件だと思いますね。
おそらく40代管理職で独身なら全然問題ないんじゃないですかね。中野ブロードウェイもバスですぐ行けるんで、ある種の人には激しく訴求すると思います。頑張ってください

商業地マンションの大きなリスクをもうひとつ。

1,000ピースで1,000円のジグソーパズルは、買った時は1,000円の市場価値があるが、1/1000に分割された1ピースに、1円の市場価値があるのか？という問題です。

デベが駅近の大規模な商業地を高額で取得した時には、様々な用途の建物が建築できる有用な土地として入札価格に見合う高い価値があったが、マンション分譲で多数による共有となれば、権利関係の複雑化から一体の土地としての有用性、可能性、市場性は現実的には消滅します。

駅近で何でも建てられる価値ある土地を、未来永劫、現実的にはマンションの建替えしかできない土地にわざわざ変えてしまうわけだから、このマンションの敷地の担保価値消滅の問題は、建物老朽化の際には必ず社会問題化します。

さらに、将来どんな社会になるか不透明ななか、あらゆる可能性を持つはずの駅近の大規模な土地をマンションにしか使えなくしてしまったのだから、街が時代の変化に適応できなくなった際には、膨大に増えた地権者で組合を組織する再開発事業や建替え事業が必要になってしまいます。500戸を超える大規模マンションの建替え事業は現実的には困難です。

商業地マンションの行く末は、長期に渡る壮絶なババ抜きということになり、適切な時期に売り抜ける必要があります。

店舗やれる場所をオフィスで出す大家もオフィスで回る立地を住居として出す大家もいない。

見方によっては不都合な真実でしょうか

>>10218 匿名さん
そうしたバラバラになった商業地の土地を密かに安く地権者から買い集め、町会長や役人を抱き込んで再開発仕立てにしようとしてるのが日テレの麹町150m計画ね
坪単価700万円で買った土地が高さ制限緩和、容積割増、賑わい創出で坪単価3000万円超ですからね
よーやるわ！

マンション価格下落のタイミングの記事。
確かに今はピークだし、選手村とか湾岸エリアは特に供給過剰。待てば安く買える時代が来る。

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/58280

選手村だの湾岸は安く買えて当たり前、むしろ今まで高過ぎた。
添付データ見てても都心vsそれ以外の格差拡大は当分止まりそうにない。
ちょっといいサラリー貰えてる会社員が世田谷に戸建て買えた昭和に
人口動向如何では明治くらいまで逆戻る

都内駅前のホテル建設ラッシュすごいね。土地の広さ的にマンションかなと思って看板見ると用途がホテルばっかり。うちのまわりは賃貸マンションそのままで用途変更でホテルにかわったとこもあるし。マンション価格高騰の一因でもあるのね。

まとめて買えば安くなる逆でバラして売れば高く出来るから
需要ある立地なら賃貸マンションで出すよりインバウンド用ホテルにするでしょ。
2020年に4,000万人目標では終わらなくて2030年には6,000万人まで持ってこうという話だし
民泊も絶滅しそうな気配だから、この先10年は一番稼げる。
賃貸と違って築年数経っても不利にはならないし幹線道路沿いもアクセス的にはプラス材料。
もっとも、池袋新宿渋谷六本木上野浅草あたりでないと通年満室にはならないが。
その同一エリアに建つ新築マンションは、ホテルやるより儲かる価格で出される、と

インバウンド需要もすごいけど、移民の受け入れが凄いことになりそう。
東京都だけで100万人規模？
マンションの供給が激減しているけど、不足するのでは？

？激減て新築の話ですか？
駅遠、築古とかは敬遠されて余ってますよ（仕方ないからフリーレントとかつけてる）。
移民も色々だけど一攫千金狙いに来日する手合いは最初から買わないし高いとこ借りないでしょ。
本国にいる時よりランニングコストかけてちゃ、報酬が高くても出稼ぎに来た意味がないし。
とっくに川口で団地丸ごと中国人、都営新宿線の果てにインド人が集住してたりします。
人種じゃなくて所得の多寡で住む地域がくっきり分かれて来るんじゃないかと

移民は固まって住むので、西川口とか葛西みたいな特定エリアの格安戸建てなんかはますます市場性出てくるかもしれないね。そういうエリアの公立校は補習やらなんやらで授業の進度遅れて、公立校の間でのエリア格差が広がっていきそうだなー。

>>10227 マンション検討中さん

そうだ東西線でした、失礼

家賃全額補助のエクスパット高給取りは、子供の教育とかも考えてインターにも通いやすい都心に
介護とか第三次産業、単純労働者は外周で日本人の中流以下に混じって生活
…なんかパリとかNYみたいですね

百万人単位の移民流入となれば住宅の需給関係は一変しそうですな
ただでさえも民泊の追放で観光客需要を受けるホテルが不足してるのに、今度は単身の移民用の格安住宅不足の問題が加わってくるわけだからね
池袋新宿渋谷六本木浅草のワンルームはバブル期並みの値上がりになるかもね
安倍さんの経済政策も金融緩和は限界まできてるから、これからの10年の目玉政策は不足する生産年齢人口を移民で埋める人口政策になりそうだもんね