管理会社のあくどい手口

同じ建物でも、傷みが激しくて直す部分が多いと値段は高くなるが、傷みが少なくて直す部分が少ないと値段は安くなると言うことです。
適正化価格７０万円と言うのは、全てのマンションに当てはまるものではありません。

うちのマンションで悪徳管理会社が大規模修繕工事の見積りをだした内容には、まだ行わなくても良い工事が前倒しで盛り込まれていたり、しなくても良い工事まで上乗せされていて、外壁などの補修工事の面積が大幅に水増しされていました。

建物によって変わるのですが、外壁がタイルじゃなくて塗装のマンションだと、きれいに保つためには１０年毎にこまめに大規模修繕工事を行ったほうが良いマンションもありますが、タイル仕上げのマンションだと、汚れに神経質にならなければ２０年くらいでも大丈夫なマンションもありますから、マンションの状態をチェックして、工事時期を伸ばして工事費を節約すればいいでしょう。

悪徳管理会社は、絶対にそんなことはしませんが、普通の管理会社なら、そのような提案をしてくれますよ。

>地方ならもっともっと安くできるのです。
どうして断定できるのですか？そうとは限りません。
「生コン」価格調べてください。一つ取っても地区によって全く違います。
資材単価、人工単価も相当違います。
ガイアの夜明け？一世帯あたりのそんな計算全く参考になりませんというかしないほうがいいです。
建築物は規格品ではありません。
素直に相見積取ってください。

>454
仰る通り、間取りは無関係です。
しかし、３ＬＤＫや１ＬＤＫと言うのは、専有面積の代わりの表現です。
よって、あなたの言う通り関係するのは１世帯の専有面積です。

例えば、建物の共用施設の無い販売対象の居住部分の面積がワンフロアで１０００㎡だとして、そのフロアに何世帯になるかと言うことです。

間取りではなく１世帯が１００㎡の１０世帯か、４０㎡の２５世帯かと言うことです。

おそらくガイヤの夜明けでは一般的な７０㎡くらいが対象であると推測しますので、１０００㎡なら１４世帯となります。

ガイヤの夜明けの例にあてはめますと、１４世帯で１世帯７０万円なので９８０万円ですから、１００㎡の１０世帯なら１世帯当たり９８万円となり、４０㎡の２５世帯なら１世帯当たり４０万円となりますね。

これを言いたかったことのひとつです。

世帯数の多いマンションは、３０～５０世帯のマンションと同じ仕様で同じ内容の大規模修繕工事を行っても、仮設費や経費などが、かなり安くなりますし、作業工程も無駄が少なくできますので、かなり割安にできますからね。
同じ仕様だとすると、材料などの単価は同じなのですが、良い意味で、作業工程や色んな無駄が少なくなるので安くできますね。

大規模修繕工事の中で、仮設足場の金額が一番高いのですが、同じ３００世帯でも、建物高さが高いほど足場の金額は高くなりますし、建物の形が複雑なほど足場の金額は高くなりますからね。
また、世帯数が少ないほど、大規模修繕工事の総工費に対して足場の占める金額の割合が大きくなりますから、その点でも世帯数の多いマンションのほうが有利ですね。

＞＞４５７

大規模修繕の平米単価は約１万円って事で理解してよろしいのでしょうか？

平面的床面積のみが論じられていますが、
マンションは高さも関係します。
足場を掛けて工事を行う施工方法を前提とした場合、
表面の形状や表面積も大きく費用に反映されます。
同じ戸数でもより立方体に近いものから直方体や
３面採光を売りにしたジグザグの形状のものまで想像して下さい。
表面積は大きく異なり、足場面積は２倍以上になることもあります。
１戸あたりの金額が７０万と言っているのは、このように特殊な場合も含めた
平均的金額なのです。４０万円の場合や８０万円を超える場合もあると思います。
もちろん現在の状態や使っている材料により大きく変わります。
答えを簡単に求めないで下さい。
相見積もりを取るのにも手間や暇が必要です。役員さんが見積もりを取り、
管理会社にも取らせればよいのです。
管理会社がとった見積にはマージンが含まれ当然高くなります。
その差額で良心的な会社か悪徳管理会社かの評価もできるチャンスです。
もちろん、どの会社にこの工事を依頼するかは、充分に検討して
最後に管理組合の総意で決定します。

追加です。
不要な前倒しが悪いように書かれていますが、一概に言えない部分もあります。
もちろん不要なモノは不要ですが、
足場が必要な工事で、１年程後に必ず必要となる前倒し工事ならば、
同時に工事をした方が良いと考えます。
足場代金の工事総額に占める割合は大きいからです。
足場が必要でない手が届く工事を前倒しですると言うのであれば論外です。

平均が７０万という意見と、
７０万という数字は、業者が余裕を持てるホクホク価格という意見があるように見受けられるのですが、どちらが正しいのでしょうか？

自身のマンションが高さや、表面の形状や表面積が大きいため、割高になってしまっているのか、
それとも、ぼったくられて割高になってしまっているのかは、どうやって判断すれば良いのですか？

簡単に求めるなって事は、やはり簡単には判断できず、
マンションの状況に応じて違うというのが正しいような気がしますが…

質問ばかりですみません。

４６４様
７０万もそれ以外も答えは、幾通りでもあります。
正しい、間違っているではなく、皆さんが決定した契約の数値が結果なのです。

金額の多寡については、信頼できる知り合いの業者さんに聞くことが良いのでしょう。
マンションには、多くの方が住んでいます、
その中にも知人友人に関係業界者がいるのではないでしょうか。
工事が始まるから情報を収集し始めると、利益や参加を目的とした欲が絡んだ数字が出されます。
４５５さんが述べている様な項目の数字については工事以外の時に集めましょう。

簡単に・・・
あなたがおっしゃるとおりで私の舌足らずでした。

>462
面積と世帯数の中で、高さについても述べています。

先程、食事しながらテレビニュースを見ていると、畳の表替えでの、詐欺（ぼったくり）で逮捕者が出たと報道していました。
畳表を、今なら２千円引いて１万円にするからと言って、実際には千円の畳表を売っていた業者が逮捕されていました。

悪徳管理会社の手口と同じですね。

４６６様
ご指摘ありがとうございます。
見落としていました。
ＮＯを教えて下さい。

悪徳管理会社が、清掃不行き届きで排水口が詰まったことで起こった雨漏れで被害にあった部屋の内装工事や家財に対する保険金を、悪徳管理会社の子会社が代理店になっている保険会社に請求したことがありました。
雨漏れが起こってから３か月にもなるのに、その部屋の工事が一向に始まらなかったので、ちょうど開かれた総会の場で、被害を受けた部屋の人が、そのことについて手を挙げて皆の前で「雨漏れが起こってから３か月以上にもなるのに、工事もせず、何度連絡しても何もしてくれない、直ぐに工事をしてほしい。」と悪徳管理会社と理事長に対して発言されたのです。
３か月の間、毎月の議事録にも書かれていないことで、皆、その場で初めて聞かされたので驚きました。
理事長が慌ててマイクを持って言い訳としか思えないことを言い出したのです。
理事長は「保険では見積り総額の半分くらいしか支払われないので、残りは修繕積立金から支払おうかと検討中なので工事が出来ない。」と言ったのです。
理事たちは、ざわつき出し、悪徳管理会社のフロントが慌てて理事長からマイクを取り上げ「まだ、話がちゃんとできていないことなので、これから検討する予定です。」と言ったのです。
今度は、会場はざわつきました。
どうやら理事長以外の理事は知らなかったようですし、議事録にも書かれていない、明らかにおかしい状況でした。
当然のように数名から質問が出ました。
いつ起こったことなのか、工事金額は幾らか、保険は幾ら下りるのか、どうして他の理事は知らないのか、議事録に書いていないのはなぜか、などについての質問でした。
実際の被害者が、いつ起こったのか、どんな状態なのか、かなり詳しく説明してくれました。
金額などについては、悪徳管理会社と相談して理事長が説明をしました。
マンションの居住者で、建築関係者もいましたので、その金額を聞いた時、あまりにも高いので、おかしいと言う内容を、その場で説明し、明らかに高いことは、出席者全員が納得しました。
驚いたことに、実際の被害者は、工事内容も金額も知らされていなかったので、皆と一緒に総会の場で初めて耳にしたのでした。

建築関係者の説明だと、総額の３分の１くらい、保険金でも十分おつりが来る金額でした。

至急、理事会で検討して工事を行いますと、何かおかしなまま、総会は終わりました。

総会の議事録が配布され、その中に、雨漏れした部屋のことも書かれていました。
不思議なことに、工事内容は同じなのに、保険金で出来るようになったと書かれていたのです。

それから１か月くらいして、雨漏れ被害にあった人が、総会で金額のことで発言した建築関係者に相談に行ったと隣の人から聞かされ、私もおかしいと発言した一人だったので「何か管理会社と理事長が一緒になって、おかしなことをしているようなので、話を聞きませんか？」と声を掛けてくれたのです。
私も、おかしいと思っているので参加することにしました。

被害者は悪徳管理会社の担当者が持ってきた示談書を持っていて、その中に工事項目が書かれた請求書が添付されていたのです。
その中に、和室の木枠清掃漂白と行ってもいない工事項目があり三万五千円の金額になっていたり、障子紙の張替が１枚二万五千円、２枚で五万円になっていたり、畳の表替えが１枚三万円、６畳で十八万円になっていたり、雨漏れから３か月以上も経っているので、いつ工事しても良いように家族で部屋の家具などを全て移動していたのに、什器移動費として四万五千円などが工事項目にあったのです。
実際に被害者の部屋を確認して家族の話を聞いて、工事内容と照らし合わせたのですが、どう考えても工事項目がおかしいのです。

和室の白木は樹脂加工しているので漂白することは出来ないし、汚れてもサッと拭くだけできれいになることから、行っていない工事であるのは明らかですし、障子紙の張替も一番安い障子紙で、畳の表替えも量産タイプの畳表なので、どちらも一桁高い金額になって、什器移動を含め、これだけでも２５万円くらいが水増しされているのが分ったのです。
他にもあったのですが、確実に証拠がある分だけにしても、相当な水増し工事です。

理事会と悪徳管理会社に問い質したのですが、どうやら理事長と悪徳管理会社で行ったようです。

他の居住者にも声を掛けて実際に工事を行った工事会社を呼んで臨時総会を開く要求をし、臨時総会が開かれました。

理事長と悪徳管理会社は、訳のわからない言い訳をし屁理屈をこねるだけで、肝心な部分については知らぬ存ぜぬで通しました。
実際に工事を行った会社の担当者は、何がなんだかわからないまま、用意してくるようにと依頼した請求書を出しました。
その請求金額はまともで、請求内容には什器移動や白木の漂白は無く、障子の張替や畳の表替えも一般的な金額でした。
どうやらこの工事会社はまともで、悪徳管理会社の子会社である悪徳管理会社営繕が、見積りや請求書を作り直し、子会社の保険代理店に支払わせていたと言うのが分りました。

最終的に、保険金は被害者に全額支払うようにし、被害者が実際に工事をした会社に正当な金額だけを支払うようにしました。
残りは、ほぼ４か月もほったらかしにされたことに対する見舞金と考えてもらうようにしたのです。

この直後、悪徳管理会社の担当者は突然、辞職したと聞かされましたし、理事長は自分の部屋を賃貸にして引っ越して行きました。

悪徳管理会社は、このように水増しし、被害者には工事内容や金額などは一切知らせず、全てを隠ぺいし、勝手に工事をし、修繕積立金からも金を引き出そうとしていたのです。

>468
460で触れています。

>>471
三万円が高いか安いかは内訳を見ないと判断出来ないと思うけど。
合計金額だけで判断するのは
どんぶり勘定
と言う。

>461
＞大規模修繕の平米単価は約１万円って事で理解してよろしいのでしょうか？

何度も、そのように理解することが問題だと言っていますので、そのように理解しないほうが良いです。

マンションの規模や仕様、実際に行う工事の範囲と面積によって大きく値段が変わりますが、値段は床面積１㎡当たりの目安は、１０万円と言う単位ではなく、１００円と言う単位でもなく、１万円前後の単位になることが多いと言うことなら良いでしょうが、大雑把過ぎて理解し難いので、やめておいたほうが良いでしょう。

>471
＞ところで我がマンションは３００世帯で駐車場代も含めて管理費＋修繕費が、毎月３万円ですが、やはりこれは管理費をボラレていますかね？
＞コンシェルジュもいて庭は広いですが…

472の言うことは理解できますし、私も基本は同じ考えです。

駐車場代も含めると言うことは、各世帯に１台の駐車場が割り当てられていると言うことですか？
そして、平置きでしょうか、機械式でしょうか？

郊外のマンションなら、平置き駐車場は無料か１０００円で、コンシェルジュは一人で築浅なら３万円と言う可能性はありますが、庭が広いなら植栽管理に多額の費用が必要になるはずですので、かなり安いと思います。
しかし、修繕積立金はだんだん値上げしますので、初年度は総額で３万円かも知れませんが、５年毎とかで値上げして、最終的には支払総額は５万円を超えるでしょう。

>469さん

酷い話ですね！うちのマンションも似たような事案がありましたが
洗濯機の水漏れでした。上階からの
うちは、かなりの広範囲にわたり、被害が出て。一番まずかったのが「お仏壇」
びしょ濡れになってしまったことです。当然、木製ですので水分を含み
修理不能（原状回復より購入の方が安い）となりました。
位牌等も・・・。

ところがです。悪徳管理会社が間に入ってきて、あの見積もりは高いとか
上階の方へ何の根拠もなく「揉めるように揉めるように」話をしたようです。
上階の方は、「この悪徳管理会社に話すと、まとまる話もまとまらなくなる」
と、言われて双方での話し合いで解決しました。
結局、後日聞いた話では「保険が出るとか出ないとか、4割でしたとか、
調べもしないで話してきて、結局は、自分達の方で業者を依頼した方がいいとか
頭にきたので、あんたら、揉ます気か！！ってなったんですよ。」
だって、加害者が被害者に強制する話ではないですからね。

もちろん、私が依頼した業者は大手ハウスメーカーです。そこら辺の工務店でも良かったのですが
早く、現状復旧してもらいたい事もあり依頼しました。
それから、この時たまたまこの方が、「監事」の役職になっていて
監査なんて知識が、無いから出来ないと拒否したんだけど、皆さん同じですよ
順番なので、、、、」と「印鑑だけ付いてくれたらいいんで」と
「致し方なく受けましたが、いい加減だなと思っているんです」と
やはり、この時も「管理組合の皆さんに迷惑がかかる、印鑑を押印しないと責任問題に
なりますよ」と脅されたようです。ご本人から聞きました。

結局、このご家族は、親御さんの持ち家に住んでいたようで
正式な区分所有者ではないことも後でわかりました。それから、持ち主の親御さんが
「そんな、杜撰なマンション先が恐ろしいという事」で売却されたようです。

70万って数字が独り歩きするのはよろしくないですね。

>477
マンションの場所によりますが、駐車場代金を入れるなら、５万円を超えることは十分あり得ます。
あなたのマンションは築何年ですか？
駐車場の代金はいくらですか？
長期修繕計画に記載されていますし、購入時に必ず行われる重要事項説明でも説明された内容ですから、ご自分のマンションのものをご覧ください。

例えば、都内の７０㎡クラスの３ＬＤＫですが、新築時での修繕衝立金は６０００円くらいですが、長期修繕計画に記載された２５年後の修繕積立金は２５０００円くらいになっているマンションもあります。
もちろん計画ですから、見直しなどで下げることもできますが、物価が上がれば当然、高くなります。

うちのマンションは、５年後との値上げを計画していまして、私の部屋で当初５８００円くらいで、２５年目には２万円くらいの予定でしたが、今のところ、大規模修繕工事の時期を遅らせたり、色んな工事内容などを細かくチェックして節約したりしていますので、今の状況なら、最大に上がっても１万円くらいになる計画に修正しています。

>475
悪徳管理会社は、どこでも同じようなことをしているのですね。
一日も早く、悪徳管理会社が、この世から消えるようにしたいですね。

大規模修繕の仕様内容も重要だと思うのですが、
保証もすごく重要じゃないですか？
工事部分にもよると思いますが、みなさんはどこまで保証を付けてもらってますか？
建材等のメーカー保証まで？それ以上？？

もしよろしければ、参考までに教えて頂けると幸いです。

一生懸命に見積内容を精査しても工事監理で手を抜かないようにね。

仕様書通りの手順で施工されずに、表面だけを重視していては無意味ですからご注意を。

>482
保証ですが、建築に関してはあまり意味が無いと考えていまして、うちのマンションでも悪徳管理会社が防水の保証が切れるから直ぐに防水工事をして保証を付けないと何か起こった時には理事の責任問題になると脅されるように工事を急かされましたので、悪徳管理会社とは無関係の専門家の説明を聞き考えた結果です。

ちゃんと普通に工事をしていれば、余程のことが無い限り、保証を付けている期間中に問題が起きることはないのです。

保証がしっかりしていると言う工事会社や管理会社ほど、工事に自信がなく、保証期間中に良く問題が起こるようです。

家電品でも保証中には何も起こらなくて、保証が切れてから問題が起こることばかりでして、工事に関しても同じことがいえるのです。

１０年以上前と今とでは、色んな素材も良くなっていますし、我々は知りませんが、問題が起こらない工事方法などが生まれてきているので、保証期間中に問題が起きることは、まず無いのです。

特に、屋上防水は、漏れていないなら、触らないほうが長持ちするようです。
１０年の保証が切れるので、屋上防水の工事をして新たに１０年の保証を付けるとすると、工事後の１０年は問題ないので保証は無意味と考えても良く、工事をしなくても結果は同じだと言うことです。
マンションでは１０年で工事がもらえると、業者の安定した収入になるので、１０年で行うことが常識のようにされたのですが、普通のビルは、屋上防水の工事をするのは、雨漏れが起きた時に起きた部分だけ手直しするだけで楽に４０年以上もっているビルが沢山あるのです。
屋上防水の工事をすると、せっかくのバランスが崩れてしまい、漏れやすくなることが良くあるそうです。
だから、マンションで１０年毎に屋上防水工事を行うのは、１０年目に工事をしてしまったことで、１０年毎に工事を行わないと雨漏れを起こしやすくなるからだそうです。

年配の人ほど、保証を気にするようですから、無理には勧めませんが、無駄な金を使うことになりますので、積立金に十分な余裕があるのなら、保証をとっても良いでしょうが、余裕があまりないのなら、無駄な保証の為の工事はしないほうが良いでしょう。

極論、大規模修繕は管理会社かまさないで管理組合主導で行うのが吉です。ただ、先頭にたって動いてくれる人ってなかなかいない（いたとしても問題ありな人）のが難しい所ではあると思いますが。役員を決めるにしても私は忙しい、時間がない等なかなか決まらないマンションの話も聞きますから。管理組合が修繕委員会を立ち上げて外部の設計士に委託するのが私は1番良いのかなと思います。

>487
ご心配と、ご忠告、ありがとうございます。
悪徳管理会社の協力者が数名いまして、理事にもいましたので、悪徳管理会社の実態に気づき、調べてから１年くらい準備をし、根回しをして、既に他のまともな管理会社にかえました。
だから、他のマンションが、同じ目に合わないように書き込んでいるのです。
私を含め、数名が中心となり、悪徳管理会社を追い出しましたので、追い出してからも３回ほど我々以外の部屋のポストに怪文書が配布されると言う嫌がらせがありました。
ここに書き込まれるのと同じで、相当悪質ですので、何処の誰が書き込んだのか特定されないように書いていますので、うまく伝わらないこともありますが、ご理解頂ければありがたいです。

>４８４

素人質問ですみません。
保証って、何年とかって話だけだと思ってたんですが、
内容も各社違うものなんですか？

保証って一般的にしてもらわないものなんですか？

>489
何の保証のことでしょう？
建物には色んなものがありますので、それによって内容は全て違うので、全てについて説明するのではなく、質問を「何々についての保証」とか、絞ってもらえませんでしょうか。

＞４９１

＞４８４の

＞保証がしっかりしていると言う工事会社や管理会社ほど、工事に自信がなく、保証期間中に良く問題が起こるようです。

ここで言うしっかりしている保証と言う中身が、どういう保証があるのかを知りたかったんです

色々ありますが　最大の悪は理事会の無知に付け込み無駄な工事を行わせること
無知な理事会への知識提供を行う管理会社を見たことが無い

>492
そう言う質問だったのですね。

まず、私が書いた「保証がしっかりしていると言う工事会社や管理会社ほど、工事に自信がなく、保証期間中に良く問題が起こるようです。」と言うのは、あなたが書いた「しっかりしている保証」ではありません。

工事会社や管理会社が「この保証はしっかりしていると思いますよ。」と言う保証のことですから、あなたの言う実際に何かが起こっても責任を取ってくれると言う意味での「しっかりした保証」ではありません。

私が言いたかったのは、例えば、工事会社が「弊社の保証はしっかりしていますので、どうか安心して弊社にお任せ下さい。」と、保証を前面に押し出している工事会社は、施工に自信がない会社が多いと言うことです。

普通に工事をすれば、一般的に決められて付けられている保証の期間中には、天災などの不可抗力による場合を除けば、何も起こらないのが当然なのです。
保証とは、普通に工事をすれば、保証期間に定められた間は、絶対に問題になることは起こらないと言う期間内に定められているのが一般的です。

だから、普通にちゃんと工事をしている会社は、保証期間中に問題が起こらないので保証を重要視して説明をしなくても良いのです。

それに比べ、保証を強調する会社などの場合、良く保証期間中に問題が起こるので、保証に対して敏感で、問題が起こってから、あれこれ突っ込まれないよう、最初に必要以上に詳しく説明したり強調したりするのです。

例えば、普通の会社や、ちゃんと工事をする個人に、塗装を依頼して保証の話をしなかったとしても、偶々、半年で錆びが出たとかなにもぶつけていないのに塗装がはがれたなどで、塗装を依頼した会社や個人に連絡すると、見に来てくれ、手抜きではなく、施工中の不手際などであるのなら、保証がどうのこうのとは言わず、明らかになにかがぶつかったので無いのなら、自分が行った作業が甘かったので起こったからだと判断し、無償で補修してくれます。

保証を前面に押し出している会社だと、保証中に何かあったとしても、あれこれ屁理屈をつけて見に来なかったり、最初に説明したことだから保証の対象にはならないなどと言って知らん顔することが良くあります。
以前ニュースにもなった、見栄えが良く、しっかりした保証が付いている住宅を欠陥住宅だと知らずに買ってしまい、雨漏れがするとクレームを言っても、のらりくらりと時間を稼ぎなにもしないので訴えた、と言うようなのと同じことです。

新築住宅を買ったのなら、泣き寝入りはしないでしょうが、１０年以上も経ってから行ったマンションの工事だと、一人だけの考えでは何もできませんし、臨時総会などを開き合意を得たとしても、建築の専門知識がある人がいるとは限らないので工事内容を確認することさえ難しいため、泣き寝入りすることが多いのを、この悪徳管理会社と同じで、悪い業者は知っているのです。

保証を餌にして、無駄な工事を勧めることが良くありますので、このようなことを知っていれば無駄な工事なのでしなくても良いと判断することができますが、知らないと、保証が大事だと言っていたし理事の私の責任になるらしいので工事をしないといけないと思ってしまい、工事をさせてしまうことになってしまうのです。

自動車に乗っていると、ガソリンスタンドで洗車ワックスやオイル交換を勧められることがありますが、それと同じようなものですね。

「保証がしっかりしていると言う工事会社」と言う文章を、「しっかりしている保証」と書き換えるだけで、全く意味が変わってしまうのです。
悪徳管理会社などは、保証に対し、このようなテクニックを用いていることが良くあります。
法律の専門家が見ても、どちらにも取れると言う内容にしてるのです。
法律の専門家であれば、保証内容で曖昧な表現になっている文章があれば、ちゃんと問い質すこともできますが、それ以外の人だと簡単に騙されてしまうので、十分な注意が必要です。

ズボラすぎて誰も参加しなければ何も決定できなくなって良いのでは？

工事に関しては、請負契約書等を交わすのですか？
契約書を交わしているのであれば、（標準様式）には、瑕疵担保の内容が
細かく記されています。もちろん、法に沿ってのものであればの話です。
しかし、保証内容に関しては、時々業者の都合よく記載されている場合や
屁理屈こねて、もみ消そうとする場合もあるので要注意です。

しかし、一般の方は理解できないような内容も記載事項にありますので
それこそ、1度専門家に見てもらうと心強いかもしれないですね。
一番いいのは、
1.国土交通省や各県庁の建設課に契約書の内容に不備が無いかを
　問い合わせる。
2.消費生活センターへ問い合わせる
そこで、「瑕疵担保」保証の期間や保証の内容をわかる範囲で聞いてみる。
大規模工事などは、必ず建設業許可が必要です。そうすることにより
実際に、請け負わせる業者（契約を交わした）に質問してみて下さい
答えられるようであれば、まだ「まし」。答えられない、適当に誤魔化す
間違った回答をするようであれば、要注意。

時々、意見があるように「理事や修繕委員等が、自分たちは何もしないで
丸投げしておいて・・・・云々」たぶん、一理あります。
「知らなかった」とか「任せて大丈夫と思ったとか」は、言い訳に過ぎないのです。
ただ、この時に率先してその役を引き受けるような人はちょっと要注意しておくことですね。
工事自体より、金勘定やリベート勘定しか頭にないので・・・・。

この掲示板に投稿されているご意見や経験談を、読まれればわかると思いますが
そこから、学ばれたことも多々おありだと思います。そして、掲示板に公開されていると
真剣に考えていらっしゃる方にとっては、役に立つ情報です。要は、管理会社、施工業者を
100％信じるのは、ナンセンスということ。
後で、揉め事にならないように事前にとことん話し合う
分からないことは、とにかく質問する。回答が曖昧な場合は特に要注意で追及してください。
そして、必ず書面に残すこと。口頭でも契約は成立しますが、後で言った言わないになります。
署名、捺印はすぐにしない。

日本は、印鑑にて契約が成立してしまう法律になっています。ただ、騙して印鑑を付かせた等あれば
クーリングオフ以外でも、契約は解除となります。
この騙してというところが、ネックになるんですよ。だから、事前に調査や専門家への
問い合わせをすることにより「未然に防ぐことも」できるかと思います。
理事がしっかりしているマンションは、実は少ないのが現状です。しかし、その頼れる理事の方が
永久に就任してくれることは、難しいのです。となると、明日は、わが身です
管理組合員の方でも、是非、マンションに住まれるのであれば最低限の知識と
理事になられるときは、責任があるということを頭に入れておくべきですね。

>495
そうなると、総会を開いても誰も出てこないし委任状や議決権行使書も出ないのであれば、理事の好き勝手にできますし、理事も不参加であれば、管理会社は何も出来ませんが、悪徳管理会社なら、それを良いことに、好き勝手にされてしまうでしょうね。


>496
＞工事に関しては、請負契約書等を交わすのですか？

と言うのが、494への質問であるとして、お答えします。

工事に関してですが、マンションで良くある工事では、工事金額が少ない工事や緊急工事などに類するものの場合、請負契約書を交わさないで見積書だけで工事を依頼したり、緊急であれば口頭で工事を依頼することこあり、これらの規定をマンション毎で決めている場合もありますが、全ての工事に対して請負契約書を交わすことはありませんね。

＞497さん
ご回答、ありがとうございます。
そうなのですか！小さな修繕や緊急の境界線（金額の設定等）を、規約に盛り込まないと
何百万もする工事を、勝手にできるということですよね？
それも、契約書も交わさないで・・・。

うちのマンションは、悪徳管理会社と怪しい理事長3名（直近3年間）で
この、意味不明な工事の総額が、ざっと計算したら約7,300,000円
修繕積立金から消えました。たぶん、ちゃんと他の業者からの相見積を管理組合で
とれば、費用は半値以下だったのでしょう・・・。
そして、その各工事の修繕資料等が全く存在しないということも判明しました。
※追及しました。　探すふりはしてましが・・・。あくまでもふり。←悪徳管理会社
それから、やはり悪徳管理会社と癒着のある数名が、総会に出席し「邪魔」をしてきました。
予想通り。今まで、自分が役員でない時は、総会に出席したこともない元役員（怪しい）
しかし、コテンパンに逆襲してやりました。正直、浅知恵で今まで騙してこれたんでしょうが
こっちは、法律のプロと専門家つけてますので、「ぐうの音も」でないくらいに
逆襲ですよ。それからは、何も言わなかったですね。

悪徳管理会社も、実はよくわからないのか平気で「関係のない法律」をつらつら言ってましたが
それも、完全に「工事をしないと違法になり刑罰もある」と
言っちゃったんですよ。おばかでしょ。ある意味、不安を煽り強要したことが
証明されますからね。おまけに、議事録にも記載しているから逃げようがない。
「知らなかった、無知でしたごめんなさい」で済まされると思うなよ！という感じですね。
だって、多額な工事費が消えたんですから・・・。
それから、無知な役員達も今後は「的」にかけます。責任を放棄した事実が残りましたからね。

臨時総会を開催しますが、その時にはすべての情報の公開が解禁となりますので
隠すことなく、公にしますし「百聞は一見」です。
もちろん、うちのマンションだけではありませんね。記者との打ち合わせもありますしね。
この悪徳管理会社と癒着理事達には、法律、刑法や民法を「出るとこ出てこさせ」
しっかり、教えてやります。

>499
なるほど、仰りたいことは分りました。
私の表現で誤解を与えたようです。

例えばスーパーでチョコレートを購入する時、書類にした契約書に双方が押印して結ぶ契約はしませんが、それは間違いなく契約ですし、書類にして押印しなくても契約は成り立っています。

数枚にも渡る契約書を作成し、双方が押印するような契約は、全ての局面では行われません。

契約書を交わすような契約は全ての局面で、行うことはありません。

管理室の窓ガラスが割れたので、近くのガラス店に連絡してガラスの交換を行った場合、ガラス店と契約書を交わしてガラス交換を依頼することはしません。
電話一本で、来てもらい、幾らになるかと金額を聞き、妥当だと思ったら、口頭で修理依頼をして、修理が終わったら支払をし、領収書をもらうことで完了です。
これくらいの工事だと、見積書をもらい、契約書を作り双方が押印し、発注書を作ったりはしません、と言うことです。

軽微な補修や緊急性の高い工事を行う時は理事長専決で構わないでしょう。
出来れば規約で専決可能な金額を決めておけばいいでしょう。