管理会社のあくどい手口

総会で緊急動議を受け入れてるのが気になります。

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コンクリートがしっかりと施工されている（そんなのはレア）場合は
コンクリが水を通すわけでもないので問題ないと言ってる程度の適当な話
むろんひび割れが随所にでてくるのが当然
揺れれば割れる

つまり築3年以上のマンションならほとんど割れてる
震度小さくても割れるから震災の影響で割れてる

だされて間違った知識を出すのは辞めたほうが良い

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自分の一軒家なら手を入れようがほったらかしにしようが自分の責任だけど、マンションの場合は経年劣化にどれだけ手を入れるかで資産価値に大きな影響が出る。
一般的な目安とされる約10毎の大規模修繕を素人判断で先伸ばしするのは得策ではない。
中古マンションを買おうと思った時に、片や10年毎に大規模修繕を実施しているマンションと片や15年に一回だったらどちらがいいでしょうか？
勿論、立地や規模、修繕積み立て金の額も比較検討しなければなりませんが、早め早めに手を入れているマンションの方が安心だと思う。

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>>365
専門家ではないですが、
鉄道のコンクリート橋脚はPCが主流でマンションはRCがメインじゃないでしょうか？
荷重に対する安全率も鉄道橋脚は大きく取ってあるはずです。
又PCでない場合でも鉄道橋脚の場合はかなり昔からラーメン構造が多いです。
又マンションのように荷重分散がしにくいので必然的に橋脚自体が肉厚になり爆裂しにくいと言えます。

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>363
あなたは根本的に間違っています。
コンクリートは水を通します。
水を通さないものは特殊なコンクリートで一般の建物には用いません。

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>368
この人の言う通りです。

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うちのマンションでは、数年前に大規模修繕工事は終わっていますが

この時に、わざわざ立候補までして修繕委員を立ち上げた人間がいます。
それも、知識は全くない。ただ、どうも塗装○○ペイントかよく知りませんが
勤務している人だった。その時は工事内容に対して法外な高い金額に
建設関係の住民が、猛反対したのです。
もちろんうちも反対でした。しかし、勝手に続行されました。
この時も、全て隠密にされてました。（理事会・修繕委員のみ）いつ集まったのか
全く知らされることもなく、、、。ベランダにシートを貼ることに関しても
エアコンのコンプレッサーは、そもそも置いてはいけないなどと
馬鹿なことをいい、強行的にコンプレッサーを素人の業者が、無理やり移動させ
銅線にひびが入りエアコンのガスが抜けて、後日大事になりました。
説明会時に、この問題も住民が意見していたにも関わらず、強行したのです。
馬鹿な修繕委員が、、、。結局、大多数の居住者のエアコンコンプレッサーの
銅線の取り換え工事を余儀なくされ挙句の果てに、自分たちで電気工事業者を見つけて
依頼してくださいと、とんでもないいい加減なことをされました。
請求は、管理会社へ出してくれとのことですが、結局管理組合の別出費になったことは言うまでも
ありません。うちに来た電気業者は、「この商売をして○○数年で、この様な杜撰なやり方見たこと
無い。通常は必ず、専門家に依頼する」と驚いていました。
他にも、多々ありますが、この悪徳管理会社とその当時の修繕委員は、何食わぬ顔をして
「無事に完成しました」等の文書を配布し、自分たちは立派に任務を終えたなど
抜かしてましたよ。そのあとくらいから、この修繕委員（怪しい2名）は、理事長に必ず就任し
必ず、妥当性が不明瞭な工事を実行するのです。ここに集中しています。

とにかく、他の区分所有者は、修繕工事は何年に1度は等の括りに
拘らず、やっていくべきだとの意見が大多数なのです。なってからでもいい。
この悪徳管理会社の言い分は「将来的に・・・」と言う。普通に考えたら将来的を言うのであれば
築浅でも立て替えるのか！ということになる。大袈裟ですが、、、。
だから、騙されないようにしないといけません。けして、管理会社経由での工事発注は
安くないということを念頭に入れて必ず、地元の業者でもいいので
見積もりを取るようにしてください。

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悪徳管理会社が管理している時が大規模修繕工事の時期だったのですが、悪徳管理会社には黙って独自に見積りを取ろうと色んな業者に連絡したのですが、中には管理会社名を聞いてから辞退する業者がいました。
また、見積りをしてくれた業者の中に、悪徳管理会社が提出した金額より少し高い金額の見積りがありました。
他の業者は全て悪徳管理会社が出した金額の７割から８割くらいでした。
大規模修繕工事は、悪徳管理会社以外で行いましたが、その後、それらの業者の一つに悪徳管理会社のことと悪徳管理会社よりも高い見積りが出されたことについて聞いてみると、良く一緒に仕事をしている仲間だと業界では良く知られていたことだと分りました。
独自に見積りを依頼するにしても、全く知らずに悪徳管理会社の手先に依頼してしまうことがありますので、必ず高いとは言え、大手ゼネコンなどを含め複数社に依頼すべきですね。

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悪徳だろうと良心的だろうと複数社から見積りを取るのは基本の基本。
それをドヤ顔で言われてもねぇ…

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悪徳だろうとそうでなくても
複数社の見積を管理会社に依頼している理事会を想像すると、
どの管理会社も悪徳になるでしょうね。

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共通仕様で相見積りすればボッタクリは自然と排除される。
そういう手間を惜しめば商売人の餌食になるのは当たり前。

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＞375＞376
そうなんだ、じゃあ悪徳管理会社が言いのけた
「いちいち、内訳書や仕様書は作らない」とは如何なものでしょうか？
事前に、調査もしないで見積もり金額が出せるんですね。

凄いところだ！他の業者に依頼しようとしたら妨害してきた。
その妨害は、「建設関係の仕事をしている居住者は、リベート目的だ」と風潮すること
それも、悪徳管理会社と癒着のある理事長の時だけ一気に工事を仕掛ける。
融通の利かない理事長の時は、大人しくしているのです。一応輪番で回して
ばれないようにしている。その理事長も、数名（7人）を回すという意味の無い方法を
勝手に決めたのが
悪徳管理会社。次期候補の理事長の名前の書いた紙を渡していたのも
知っているし、自推・推薦は無かったことにする。情報を握りつぶす。
うちのマンションで、今現在癒着の可能性があるとされている理事長（現、過去）約2名が
完全な、黒。他の理事長約1名は、グレー。ほか4名は、白。

誰の目から見ても工事金が高いのは、ただのぼったくり。商売を言うのであれば客が減れば
元もこうも無いはず、妥当な金額は、存在します。費用として掛かる材料はそんなに大差がない。
ただ、専門としていないこの悪徳管理会社はほぼ下請けに丸投げしますから
施工上の知識、経験上の知識はほぼ無。挨拶すらできない。だから、いざとなれば
下請けに責任を押し付けるようですよ。これ、違法行為ね。
表向きは、悪徳管理会社が手直しした体で、後は下請けに手直しさせて責任とれと言ってくるらしいです。
自分たちは、一円も損しない仕組み。管理組合には「ごめんね～ごめんね～」と言っていけばいいのだ。
だから、こんな企業とは2度と付き合わないという下請け企業多い。噂は噂を呼び
結局、遠方から業者を依頼するしか方法が無い。そうすると、さらに費用が掛かるという感じです。

そして、来月は全てが表に出ます。
たぶんに、前代未聞の事案として今後、マンション関係の間で話題になることは必至。
準備は、すでに整っています。

知らないのは、この悪徳管理会社だけでしょうね。
それから、嫌味交じりに投稿されている方、マンション管理組合とマンションに居住されている方
から、かなりの反感を買っていることに早く気付いて
相手の立場も考えられる、大人の投稿をしてください。

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>375
>376
私が書いた内容を読まずに書いたようですね。
悪徳管理会社は、近隣の業者なども含め、傘下のような業者があちらこちらにいますので、特に注意が必要なのです。

普通の管理会社でも他社に見積りを依頼するのは、悪徳管理会社が行う「ぼったくり」を防ぐと言う意味でなく、一社では見落としがあったりしてはいけないことや、もっと良い提案がある可能性があるかも知れないと言うメリットからです。


>377
共通仕様は一長一短があり、全ての分譲マンションに当てはまる内容とは言えませんので、共通仕様を作ることが大変難しい作業になります。
また、共通仕様で工事を依頼した場合、共通仕様に盛り込まれていない部分についてトラブルの原因になることが良くあります。
業者は、共通仕様で依頼されたので、本当なら、この部分もやったほうが良かったが、共通仕様に盛り込まれていなかったので、後の責任が持てないと逃げてしまいますからね。
また、共通仕様にしたことで、調査したら、まだまだしなくても良いのに、工事をしてしまったと言う無駄にも繋がることが良くあります。
邪魔くさいので共通仕様にしておけば間違いないだろう、と言うくらいのものです。
真面目に取り組むのなら、共通仕様ではなく、そのマンションに、工事時期にあった工事内容を数社に検討させるべきでしょう。

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>378
おそらく、375と376を書いた人は、分譲マンションになんか住んでいないと思います。
書き込まれる内容から推測すると、実家か、賃貸アパートではないでしょうか。

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＞380さん

私もそう思います。何度か質問しても一切回答もしないし＞375＞376
そして、必ず連投でしょ。

本当に、マンション管理組合（区分所有者）であれば、ふざけるなと言いたく
なるような意見だと私は思います。

実家や賃貸であれば、納得出来ます。マンション管理組合が困ろうが
どうなろうが、関係ないですからね。

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ボッタクリにあった時
>>380>>381あんたらは何をしていたんだ？

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営利企業の立場で考えると、利益の最大化をとります。
我が家のマンションも管理会社に業者選定、見積依頼をすると、
見積書はピッタリ長期修繕計画書と同額の見積になります。
管理会社に複数社の見積を依頼すると、管理会社の内部で調整されてしまいます。
大手の財閥系の管理会社もこんなものです。
良く考えると、当たり前のことです。
自分の所で仕事が取れるのに、わざわざ経費を使って他社を紹介し得られる利益を減らすことはあり得ません。
管理会社に利益相反の依頼はしてはいけませんね。

皆さもと同意見と思いますが、
業者への見積は、管理組合の理事が直接に依頼するのが絶対条件。
管理会社からの妨害は想定内で物事を進めたらよいですね。
1社に依頼しても複数社に依頼していることにして妨害意欲をさげる。
大規模修繕などは管理会社との取引実績を聞き取り、妨害に備える。
また、小修繕は部品の型番の記載を必須にするとぼったくり具合が面白いようにわかります。
型番を検索すれば、部品価格が一目瞭然。便利になりました。
管理会社によって、妨害の程度は違いますが応援していますよ。

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>382
文書を良く読んで、読むだけでなく理解して、良く考えてから文章を書くようにしたほうが良いですよ。
良く読まず、理解せず、良く考えずに書いているように思えます。

＞ボッタクリにあった時>>380>>381あんたらは何をしていたんだ？

ちょっと考えてみて下さい。
私の場合、悪徳管理会社だと知らず、理事でもなく、おかしなことが決議されようとした時に初めて、確信は無く、ただ、おかしいと思ったのです。
そして、他の人で同様に思った人が数名いたのです。
悪徳管理会社と理事長と何名かの理事と居住者が協力者となっていたようでした。
協力者たちが、悪徳管理会社の矢面に立ち、ことを進めようとしたのにも違和感を感じたので、おかしいと違和感を感じた我々は質問などをしましたよ。
それ以外に何ができたのでしょう？
相手は、準備万端で手の内を見透かされないよう、当日まで秘密にしていたことを、どうして知ることができたと言うのでしょう？
事前に知らされていれば、内容をみて事前にあれこれ調べることもできたでしょうが、その場で渡されたことに対して調べる余裕もないのに何ができると言うのでしょう。

あなたなら、秘密にされていても探り出したり、当日渡されても瞬間的に全て調べ上げることができるのかも知れませんが、私には不可能なことです。

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>382
あたなが誤解してはいけないので、書き加えます。
文章を読んで理解することとは、同意することとは違いますので、誤解のないよう、付け加えておきます。

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悪徳管理会社と役員の共謀の疑いはまず秘密主義が前提です。
掲示板等に理事会の運営情報の掲示がほとんどなされない。
理事会の議案書及び議事録の掲示はなされない。総会も然りである。
見え透いた案件は積極的に公開して素人を欺く行為が目立つ。
閲覧請求に対しても消極的である。肝心な組合運営の情報は公開しない。
マンションによっては役員の掲示もなされていない事が多い。
マンションにおいての秘密主義は悪の温床である事を認識しなさい。
私は経験者である。

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>>380も>>381も緊急動議で可決されたの？
標準管理規約通りなら、緊急動議は認められないけど、その事は誰も指摘しないの？
定足数・表決数はどうしたの？

うちのマンションなら、内容云々の前に、議案化して臨時総会を開くように組合員から言われて終わりますよ。

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>387
ちゃんと書いたことを読めば、このような質問をする人はいないでしょう。
悪徳管理会社と理事長など複数人が、悪事を働こうと誰にも秘密にして計画を立てていた、と言うのが前提の話です。

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>387
>382
また、同じ方でしょうが、完全に煽っていますね。わざわざ、うちのマンションなんて
今更言っているのが、胡散臭い。問題が、無いマンションは無いです。
多かれ少なかれ、問題はあります。

ただ、この悪徳管理会社は、仰る通り隠ぺいをします。
うちのマンションも同じように、資料も意味がわからない文面で
この会社特有の、専門家ではない限りわからない名称を、記載しています。
結局、総会でも理事会でも「何が言いたいのか。大学卒業したくらいでかしこぶるな」と
舐めてるだろと、他の理事から文句が出ているにも関わらず。
そのくらい調べろのような、空気を出すんです。この悪徳管理会社。
賛成しない理事には、「問題責任に問われる」など、軽く脅しをかけるのです。
根拠を示せという理事もいたのですが、この理事は無理だと見切りをつけ
他のおとなしい感じの理事をまた脅す。そうしたら署名され、まんまと完了です。（決議）
だから、いい気になっていたんです。今まで！

訴訟を起こされるなんて思ってもみなかったことでしょう。
だから、反訴してきましたが、全く知識の無い弁護士で
まず、区分所有者とは何？みたいなメモが規約のコピーに記載してありましたよ（笑）

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うちのマンションの管理会社が「悪徳管理会社」に変わってから、年に１度のマンション点検がまともに行われていませんでした。
悪徳管理会社になってから１年して、４階からセットバックした部分があるので、４階の屋上が５階の共用廊下から見えるのですが、その屋上に苔が生え排水口の付近に雑草が生えて、大きなものでは高さ３０センチくらいになっていましたので目につきだしたので、良く話をする人が理事だったので話しに行ったのですが、その時、悪徳管理会社が先週提出したマンション点検の書類に写真があるからと一緒にみたのですが、屋上には苔も雑草も生えていませんでした。
マンション点検を行って写真を撮ったのは２週間くらい前だったので、どう考えても２週間でこんな状態にはならないのでと、一緒に屋上を見に行き、苔と雑草を見て驚いていました。

翌日、知り合いの理事が電話してきて、どうやら去年の写真と同じ写真が載っていると言うのです。

こんなことがあり、悪徳管理会社には点検をしているのかと確認もしたのですが、悪徳管理会社は写真は似ているが違うものだと言い切ったのです。
翌年、マンション点検をもらってからこれまでのものと見比べたのですが、ほとんどの写真が同じものとしか思えない写真だったのです。

こんな会社が管理会社なんて名乗ってはいけませんね。

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悪徳管理会社の名前を明かさず（明かせない？）
ここで何をしたいの？
啓蒙にもならんし、グチなのか？

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＞391
俗に言う「悪徳管理会社」の手口を公開し、読者が同じような轍を踏まないようにするためです。
「悪徳管理会社」は一社だけとは限りません。

そして　冒頭で私が書いていますが、私の方針でこのスレ内で管理会社の名前を公開しないように求めています。

善良なる投稿者のご協力のおかげで、管理会社名が記載されていないことに感謝申し上げます。

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＞390さん

本当に、管理組合を舐めています。
たぶん、うちのマンションもいい加減だったのでしょう。しかし、昨年は
私と理事で、録画カメラをもって約1時間撮りましたから
カメラを持参した私を見てビックリしてました。慌てて、「組合員がカメラ持ってきているんです」
と、上司に電話をかけてましたよ。「お前らに許可をもらう必要は無い」と一喝してやりました。
一番いいのは、動画だなと思いました。おまけに理事長は、私が居たもんだから
急に用事ができたという事で、来ませんでした。たぶん、見ていたんでしょうどこかで
予定時間より、30分も時間がずれましたから。


私もかなりの勉強になりましたし、弁護士から、マンションの知識や手法や区分所有法の解釈
規約の曖昧さ等を教わりました。得意・不得意で言えばうちの弁護士は、費用分の
仕事をしてくれました。口頭弁論は、本当に圧巻でした。

再度、管理会社と名乗るには程遠いとなるでしょうね。

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>>392
悪徳管理会社の手口紹介というよりも
疑問や意見に対する誹謗中傷、憶測のオンパレードじゃないですか？

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>395
そのように取るのは、何か意図があるからではないでしょうか？

何か意図があるから、悪徳管理会社の手口紹介をしていると、疑問や意見に見せ掛けた、もみ消したい意図の書き込みが、まるで監視されていたかのように書き込まれ、その書き込みに対して説明をすれば、説明に対する誹謗中傷、憶測のオンパレードを並べ立てている構図なのに、そのように逆に見せようとしているのでしょう。

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自動車を運転するときには、免許を取ります。
免許を取る試験では法規がでますよね。
マンションには区分所有法と言う特別な法規があり、それを遵守しなければいけません。
皆さんは、マンションを購入する前に区分所有法を理解していましたか？
マンションは、一生の内でも高価な買い物と言えます。
そこに住むのですから、もっと法規や管理規約を勉強するべきです。
法規や規約を充分に理解していないからそこにつけ込まれます。
管理会社はプロです、営利を目的としています。
儲けるために、よく勉強をしていますよ。
商取引をする場合、相手が素人だと玄人は、儲けが大きくなります。
少し勉強すれば対応できます。
マンションには様々な専門家がいますから、知恵を出し合えば良いのです。
＞３９２元不良理事さんが述べているとおり、
ここに書き込まれている内容を読めば、少しずつ賢くなり、
悪質な管理会社の多種多様な手口に引っかかる事が少なくなると思います。

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私は、全ての管理会社を同一視するのは間違いだと考えています。

会社組織であるいじょう、営利追求は当然のことです。
でも、まともに営利追求をしている健全な管理会社にも、偶に、金欲しさに悪事を行う人もいますが、そうなると如何に健全な会社でも責任を果たすことになりますが、会社が悪事を働いたのではありません。

しかし、一般社会で認められているパーセンテージの利益の何倍いや何十倍、時には何千倍もの利益を、一時的に得ようとしている悪徳管理会社は「営利追求」ではなく犯罪である「ぼったくり」で、これは悪徳管理会社全体で行うことです。

悪徳管理会社は、謝礼金で居住者を誘い協力させ、ぼったくりを刑事事件として立証出来ないように大義名分を作るのです。

最初から、騙して大きな利益を手にしようとする悪徳管理会社と、一般の営利追求をしている管理会社とでは、比べるまでもなく別の団体組織です。

悪徳管理会社とは、指定暴力団を合法化したようなものです。

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あえて反論すると、
>会社組織であるいじょう、営利追求は当然のことです。
>でも、まともに営利追求をしている健全な管理会社にも、偶に、金欲しさに悪事を行う人もいますが、そうなると如何に健全な会社でも責任を果たすことになりますが、会社が悪事を働いたのではありません。
>しかし、一般社会で認められているパーセンテージの利益の何倍いや何十倍、時には何千倍もの利益を、一時的に得ようとしている悪徳管理会社は「営利追求」ではなく犯罪である「ぼったくり」で、これは悪徳管理会社全体で行うことです。

通常の営業活動で利益を最大化した、ぼったくりは犯罪ではありません。
犯罪は、ぼったくるためにする行為です。妨害、談合、手抜工事などです。
通常より高い見積をだす。犯罪ではありません。通常の営業行為。
通常より高い見積を出し、理事と結託し工事を受注する。犯罪と合法の境目。
理事は管理組合の内部者で嫌なら断れる立場。
外からみれば、管理会社の優れた社員の行為です。違法行為なし。民間なので贈収賄も該当しない。
犯罪と言うなら、理事の背任罪に値します。
通常より高い見積を出し、理事と結託し手抜工事をする。犯罪、詐欺罪です。

ホテルの缶コーヒーが300円で売っているからぼったくりの犯罪ですと言っているように聞こえます。
悪い言い方をすると、商売は騙してもうけます。
付け加えると、管理組合は消費者ではなく法人です。

自身が注意するしかないのです。

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そういえば以前東京都青梅市のマンションで理事長が背任で逮捕された事件がありました。
容疑はまさに工事業者とタッグを組み、確か相場の倍位の値段で発注し見返りを手にし管理組合に損害を与えたとする内容だったと思います。
業者は何の罪にも問われていません。

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>399
>400

よくもまあ、持論をつらつらとご意見されていますが
悪徳管理会社の優れた社員とのお言葉に、「上等じゃ」と目の前にあなたがいれば
言ってやりますね。管理組合の皆さんの前で是非、お話し下さい。
結果は、速攻で解約となるでしょう。
世の中そんなもんで通ると思っている時点で、アウト。それを言うのであれば
今までおとがめが、無いのだから今後も無い。法律（グレー）だといえるのでしょうかねー
いまだに、そのような考えであれば、先が見えますね。

また、ぼったくりは自販の300円の話にすり替えるなんて
いささか、神経を疑う。「高額な費用」に対しての事ですよ。
日常生活で、支出するような生活消耗品と比べても意味がない。

呆れるばかりですね。
＞397
＞398
のご意見に対して反論するのであれば、弱すぎますね。

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>399

ホテルに缶コーヒーが売っているのかどうかは知りませんが、ミネラルウォーターなどは確かに高いです。
しかし、根本的な部分が全く違います。

それは、我々は、缶コーヒーやミネラルウォーターがコンビニやスーパー、あるいは自動販売機で幾らで売っているのかを知っていると言うことです。

建築の専門家であっても、単に工事金額を見ただけで、高いかどうかの判断はできませんし、見積書を見ても、実際の現場をチェックしなければ、見積りの内容が適正かどうかの判断はできません。
なのに、素人が見て高いかどうか判断できるのは不可能だと言うことです。

缶コーヒーならわかりますが、工事見積もりは分りません。

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>404
４０３ですが、それは分っていますよ。

ただ、１世帯当たり７０万円が適正かどうかは、マンションの仕様や工事内容によって変わりますので、全てのマンションに共通とは言えません。

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外壁が吹き付けとタイルとか、タイルでも何処までタイルを張っているのかとか、タイルのグレードの違い、共用廊下やベランダなどの面積の違いもかなりありますし、同じグレードの仕様や設備でも建物形状の違いなどでかなり変わりますね。

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忘れてました、４０㎡のワンルームばかりのマンションと１００㎡を超える大きな部屋が多いマンションとでも、一世帯当たりの金額は変わります。

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缶コーヒーがいくらで売っているか知っているように
すでに、大規模修繕の相場を知っている。

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>408
工場で均一の品質で作られた製品と、同じものは無い現場で全く違う条件で行う工事を比べても意味はありません。

漁師は相場を知っていても、実際に自分が釣った魚が幾らで売れるのかが分らないのと同じ。
食堂などの定食が、本当なら毎日の仕入れ金額が変わっているのに、サバの塩焼き定食がいつも６５０円で値段が変わらないように、建築工事とは、定食のような部分もあれば、漁師の部分も入り混じっているようなものなのです。
職人の質や技術の違いなどでも値段は変わるのです。

この点を理解できるかどうかです。

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障子の張替で同じ障子紙を用いても、例えば一間の引違いの１枚で、Ａ社では４，０００円だがホームセンターでは２，５００円のように違いますが、これは正常な金額設定で、後は我々消費者がどちらに依頼するかを決めるだけですが、そんなことを知らない時、悪徳管理会社が同じ障子紙を使った張替で１枚２万円の見積りを出したことがありました。

障子の張替って高いんだと思いましたが、中には適正価格を知らず悪徳管理会社に依頼した人が何人がいました。
悪徳管理会社は、障子を共用廊下に出して、共用廊下で張り替えて戻したのです。
作業時間は２枚でわずか３０分でした。
数百円の障子紙と３０分の作業で４万円だったのです。
依頼した人は、もっと丁寧に扱って張り替えてくれるのだと思っていたようで、高いと怒っていました。

これが「ぼったくり」です。

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