繰り上げ返済は愚か者？【Part3】

補足
現状でPBRが1.2倍程度の株価でPER10倍の株を買って損をする理由が理解できない。
ということです。
毎年、1割ずつ価値が高まっていくのに。

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＞５０１
それ何の理論になっていないよ。
単なるあなたの意見。

理論というのは数値的に根拠があること。

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>498
家賃分ヘッジ。まったくおっしゃる通り
その他の部分も基本的に同意する
ローン残高＝金融資産近辺な人なら積極投資ありと思う

でも普通はローン残高より金融資産がかなり少ない
レバレッジかけて自分が借り主な不動産投資してる状態
この状態で更に株に投資はやり過ぎでは？
分散投資が必要なはずなのに、株と不動産というリスク性資産に偏り過ぎで恐くない？

例えば物件5000万、ローン3000万、金融資産1000万。
ココで金融資産を株に投資すると不動産83%、株17%（うち借金50%）。
こんなポートフォリオは安易に他人に進めちゃいかんと思う

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家賃分のインフレヘッジなんて殆ど意味ないような気もする。
家余りなんだからさ。

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>502
さっきの例えでPBR1.2倍がなぜ出てきたのかは分からないが、PER10倍が買い推奨なのは分からないでもない
だが、今の日経225採用銘柄は平均PBR1.4倍でPER22倍位なはずなのにその例はあんまりだ

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＞５０５
＞不動産投資してる状態

投資は資産に対してするもの。
自分が住んでる不動産は負債。投資とは言わない。

そのレベルは賃貸が得か、持家が得かの議論レベル。

＞例えば物件5000万、ローン3000万、金融資産1000万。

この状態では、負債1000万があるだけ。資産のポートフォリオになっていない。
負債1000万に対して、
資産はあなたの将来返済がDCFが1000万で、
バランスシートを支えている。でなければデフォルト。

繰り上げかするかしないかは、
資産ポートフォリオではない。
いわばＰＬ。

損か得か。
それで判断すべき。

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＞５０４
は多分５０１だろうけれど
この世の中にPER,PBRがいくらで買いで、いくらで売りなんて
理論は存在しない。

すべて経験則でPERが１０で低いとか２０で高いとか、
PBRが1.5が適切と言っているだけ。

そんな数値で株価が決まれば誰も損はしない。
それで決まれば、世の中、金持ちだらけ。
５０１はバフェットやロジャースを超える資産家になっていて、
今頃はフォーブスに載っているはず。

＞５０１が
せめて統計上のデータでも示せれば、
一ミリくらい納得したが。

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>505
少しくどい言い方(書き方が下手)なのに、同意くださりありがとうございます。

レバレッジかけて不動産投資というのは、現在の資産に対する借入れの割合でそう見えますが、実際には
物件5000万、ローン3000万については、経年劣化による資産価値の目減りを考えても10年以上は物件価値は3000万円以上でありつづけるでしょう。インフレになれば、上昇しますし。ローン残高は毎月減りますし(この時点で破綻は考えられない)
ローン3000万円で35年間住める住まいを手に入れたわけでして、金利を高く設定して11万円/月。
おまけに、金融資産が1000万円もある状態。
とても安定した状態だと思います。
その状態で、現金or国債or繰上げ返済をすると、リスクをとらなさ過ぎによる不利益を被るかと思います。
安定した給与所得等があるならば、リスクをとるべきです。(というか、現金を持っていることがリスクだと私は考えます)
毎月、現金で給与所得があるのであればそれを組み入れて考える必要があるかと思います。
現時点での資産配分ではなく、向こう10年間で資産配分がどう変化するのかを考えるべきかと。

レバレッジと表現するのであれば、物件4000万、ローン3500万、金融資産100万円、収支が均衡している(余裕が無い)人でしょう。
このような人は危険ですね。(というか、株保有以前に危険)

私は、物件3500万、ローン2000万、金融資産1200万(内訳：株1000万、現金200万)で住宅ローンスタートしました。
ローン＝家賃　と考えているので、現金を残している意味はほぼ無いと思いました。
住宅ローン返済は6.4万/月
配当金+金利収入は2.7万/月
ローン控除は10年間の平均値で1.4万/月
実質ローン返済額は2.4万/月になります。
プラス株価の上昇があります。(おまけで株主優待品が9万円相当/年あります)
株価上昇がなくてずっと横ばいでも万々歳なのです。
この状態はリスクガ高いと言うべきなのでしょうか。
ローリスク、快適なリターンだと思うのですが。

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>508
すまないいくつか分からない
こちらが間違っていといかんので、ご教授願いたい

資本の部
不動産 5000
現預金 1000

負債の部
長期負債 3000
純資産 3000

で負債は3000だと思うのだがなぜ1000万？

DCFの部分は何かま書きちがいではないだろうか？

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>>494

現在のマネタリーベースが135兆円→2年で倍の270兆円
異次元緩和は2013/4→2015/3→24ヶ月
135兆円/24ヶ月=1ドル100円換算で560億ドル

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住んでる不動産5000万は資産ではない。（ウキペディア富裕層定義）
なぜならこれを売っても住むために費用が必要だから。
まさしく賃貸か持家かの選択。（賃貸＝持家）

計算すべき資産はローン3000万と金融資産1000万。

あ、計算間違えた。
負債2000万だった。
ごめん。

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>>494

2014年度末じゃなくて2014年末だったので一部訂正。

異次元緩和は2013/4→2014/12→21ヶ月
135兆円/21ヶ月=1ドル100円換算で640億ドル

やはりFRBとさほど違うとは思えない。

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>514
君たちの話はどうでもいいよ。
日銀の金融政策会議ではないから。
他でやって。

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>510
ご意見にはほぼ同意
こちらも5000万の例の状態は破綻リスクはほぼ無いと思う
ただ老後資金を考えたらまだ余裕が無く、リスク50%想定で500万マイナスのリスクは高すぎると言う意見
意見的には正反対だが、そこまでは考えて投資してるならリスクは高くないと思う
万一の最悪の事態になっても絶対に乗り越えられると思うから

だが、今までの他の株派ってそういう前提抜きでただ上がるから買え、じゃないか？
例えに文句言っても意味無いかもしれないがPER10倍前提とかアベノミクス前の水準じゃないか
信じるヤツがいたら可哀想だわ
まだまだ上がる可能性はあると考えるし余裕あるなら投資もいい
だが、リスクも伝えず全力投資とか安易に勧めるなといいたい

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>>494

ついでにFRBとの比較

QE3の期間2012/9→2015/6（2015年半ばとしてるので6月と仮定）＝34ヶ月
34ヶ月☓850億ドル=28,900億ドル
総緩和額の対GDP比180%

黒田
21ヶ月☓640億ドル=13,440億ドル
総緩和額の対GDP比220%

>明らかに違うよ(黒田日銀が異次元すぎる)

どこが？？？

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＞５１７
どうでもいいです。
仕事がんばってください。

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>517
なんで日銀はマネタリーベースで、ＦＲＢは資産買い入れ額で比較するの？
ＦＲＢもマネタリーベース水準で比較するのが良いのでは？

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>513
面白い考えかただな
だだ資産に入れないと2000万の債務超過になるんだが投資してる場合なのだろうか

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＞５１３
ごく普通の定義ですよ。
資産とは、
換金可能な資産-負債-住居用不動産
なぜなら前に言った通り、住宅を売却したら住居費用が必要だから。
不動産、住んだら負債、貸して資産です。

富裕層とはこれが100万㌦＝一億円ある人です。

みんな一見難しいことを言っているようですか、
ローン減税と期待インフレで（将来の利率＞インフレ）
繰り上げが本当に得か考えればよいだけ。

あなたの判断。

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富裕層の定義は知ってる
だがそれは資産の定義じゃないだろ
売却したら家賃は必要になるが売却資金が入ってくる
その分はどこへ消えたんだ？
居住用不動産をオフバランスしたら単なる債務超過な人じゃないか

ロバートキヨサキ的に資産じゃないと言ってるなら、そもそも居住用不動産なんか買うなってことで終了だ

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