プレシス新宿御苑ってどうですか？

立地的には素晴らしい。あとは激安の一建設どの程度の価格でくるか...

新宿４丁目。旭町ですね。

御苑との間に明治通りのバイパスができます
防音や換気がどうなるのか
一建設だからそのへんは考慮しないかな

新宿高校グランドにも隣接なので
御苑ビューと陽当たりは半永久的に確保されますね
値段次第では買いたいです

新南口とはいえ新宿駅にこれだけ近くて、尚且つここみたいに奥まった場所ってなかなかないよな。

パームスやミッドハウスなんかよりは、場所的にはいいかな
マジェスティは価格帯や購買層が違うけど、こっちの立地の方が隣接した御苑ビューだしいい感じだと思う
広さ的にＤＩＮＫＳ向けだけどね

？案内図見る限り、御苑ビューの手前でバイパスビューに見えるんだけど・・・

目の前バイパスだと厳しいな。地下とかじゃないんだっけ？
まぁ利便性的には良さそうだからあとは価格次第かな

バイパス沿いですね

バイパスと言っても２階層で片側２車線だからそんなに広くはないはずだけど
正直いらない道路だけに残念ですね。それでも御苑と高校で眺望が変わらず
新宿駅近って点は大きいですね。新南口も再開発されますしね。

道路の詳しい情報って他にないのですか？
一番の懸念は排気塔ができてしまう不安。

道路が出来たら、逆に歩道も広くなったり御苑側への出入り口も出来たりするのでしょうか？

すげーいい立地なのになんで余計なもの
作るんだろうな。

お寺があってお墓があってお寺のお向かいとかなんか安い旅館みたいのがあります。
どうなんでしょうか？見下ろすとお墓ビューではないのでしょうか？

マンションのエントランスまでの道、どうなんでしょう？　安全な道でしょうか？
近隣の方、教えてください。
１ＬＤＫは、販売しないんでしょうかね

去年の暮れの記事です
http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/politics/localpolicy/617990/

その他ブログなどの情報では
御苑を削る面積を減らした分、地上は渋谷方面行き、地下が池袋方面行きだそうで、
交通量が半分なのは助かりますね

このページの画像の、
右奥の紅葉している木がある奥がこのマンションの土地です
http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/politics/localpolicy/617990/slid...

画像を見ればわかるとおり、
完全な地上と地下ではなく、
半地下＋中二階という感じになりそうです
道路の高さが気になります
あと、歩道の有無も

トンネルの位置関係についてはこちらがわかりやすいかも
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/land/shintyoku/jpg/10kan5-1sendagay...

道路の情報有難うございます。

という事は、グランドレベルの道路ではなく、上り下りが、下と上に分れる道路？となるのでしょうか？

マンションから新道路に出る、歩道などは出来ないという事でしょうかね。

3階くらいまでは道路の影響を受けそうですね..
なんだか残念。緑を眺められるなら老いてもらしく暮らせるかなと思ったのですが。

しかし、この道路計画が実行されることになったから出て来た土地なのかもしれませんね。

ごちゃごちゃしているのは、昔の遊郭の名残なのでしょうか？
（内藤新宿界隈と宿場町と言う地歴だと）

道路は残念だか、御苑の借景と眺望
ターミナル駅まで5分ってだけでも十分検討の余地はあるな。

ここをいい場所にしたがる理由って？
四丁目＝旭町って元ドヤじゃん、ホテルは日雇い労働者の木賃宿、
兼私娼の仕事場の名残り。二丁目みたいにザ•遊郭まで行かないけど。

明治通りより新宿駅寄りはだんだん綺麗になってるけど
こっち側ってあんまり変わらなくない？
地歴を気にしなければその分落ち着いた住環境とは言えるかも知れなかったのが
バイパスでチャラだし。パームスより優位にあるのは駅歩くらいかと。

気にする人は気にするかもしれないが
正直地歴とかどうでもいい。
お高くとまるような立地でもないしな。
利便性と採光が確保されていてさらに
安ければ申し分なし。

広さ的にはシングル＆ＤＩＮＫＳ向けかな。
新宿駅4分なら仮に将来賃貸に出すにしても借り手には困らない物件ではあるね。

でも１ＬＤＫはなさそうですかね

全ては価格次第だね。

お金出せるならこれからできる５４階のタワーの方が共用設備とか含めていいでしょう

タワーみたいな大規模で60平米前後の間取りじゃ角部屋は無理だからなぁ。
小規模のいい点はそこなんだよね。あとは共用設備はいらないって人も多いからね。
どっちもどっちで好みの問題かと..

地歴は・・・たしかにそういう側面がありますけど・・・

それを言い出したら都内いろんな所にいろんな歴史がありますし・・・

こんないい立地なのに、どうして無名の売主なのかと思っていましが、やっぱり大手が入手しなかったのには理由があるんでしょうね。でも、安ければ即完売物件になりそうですが・・・。

基本は小規模マンションのみですが、代々木公園目の前の物件など良さそうな物件も結構あるという印象
この辺だとアイディーコート代々木はかなりお買い得でした。

一建設は戸建ての方が有名だからね。
まぁマンションではメジャー７には遠く及ばないけど
それなりの数は供給しており、そこまで無名デベって程でもないと思いますよ。

一建設のマンションって外壁は白い小さめのタイルでみんな同じデザインな感じ。
きっとあれが一番安いんだろうな。
まあ事実大体どこも相場よりは安めなんだか・・

一健さんの物だから、より期待している部分はあります。
大手とは違う視点で、買い手の立場に立ったモノづくりをしてくれるのかと..
でも、やっぱり高くするのかな？

買い物は駅からの動線上デパ地下しかないので週末に千駄ヶ谷にできるＯＫストアでまとめ買い
もしくはネットスーパーって感じになるのかな

敷地が850平米あるのに建物面積は半分以下、敷地に余裕があるのはいいけど
バイパスの件と何か関係あるのかな。

近くに住んでます。
デベは普通なんでしょうけど、この駅からの距離で全戸南向き、御苑ビューはなかなか。
価格次第では買い替えも検討。

すいません、ここに土地勘がないのですが、
価格はどれ位が相場なんですか？

＞３１
バイパスは関係ないでしょう

低くベッタリ建てるより高層にした方が、
眺望のいい角部屋が増えるからだと思います

よく分からんけど現状狭い道路にしか面してないので
容積率なんかの関係かもね。まあ敷地に余裕があるのはいいことだね。

プラウド御苑みたいな破格な価格ではなく、一般人も買える値段だったら絶対買いたいなー。２ＬＤＫで７，０００万ぐらいですかね？？

＞３６
そのくらいが上限ではないでしょうか

昨今、新宿駅5分以内の物件なんて多分ですが供給されたことがないので価格が読みずらいな。
おまけに御苑が見えるし。パームスよりは条件がだいぶいいので＠330くらいで出るといいね
ただ今の駆け込み需要の市況を考えると高めでくる可能性もあるかな。

>35
パイパス、でも道路は道路だから
もし面したら
容積率アップもありえるのかな？

坪330なら余裕で即完だろ。坪350くらいじゃないか。
今の駆け込み需要の時期に安値では販売しないんじゃないかな。

仕様も関係してくるでしょう。
賃貸レベルの仕様で出てきたら、＠330でも考え物。

27年に竣工予定の御苑の54階建とどちらが価格高いでしょうか？

あのタワマン、本当に27年に竣工なんですかね？延び延びだけど。

昔の新宿を知ってる人なら@250が妥当と言うでしょうが、
こだわらない人なら@350出しても欲しい場所だと思います

バイパスができるとは言え御苑ビュー、そして永久陽当たり保証付き
@350以下ならすごい倍率になると思います

明治通り横切るから実際には5分以上かかるだろうけど新宿徒歩4分は訴追力あるな。

250が妥当。

上野公園といいこのデベはなかなかの希少立地を持ってくるねぇ。
今年の大穴か？

大手が手を出さない土地、ともいえるんだろうね。
上野公園は悲惨だったが、さてここはどうなるやら。

訴追してどうする

訴求力だろ

>49
本気で検討してみようかな

＞49
豊洲なんて住みたいんですかね？
私は、魅力を感じませんでしたが、地盤もそうだし、タワー林立で、
すべて人工的な無機な感じがどう考えても嫌でしたよ。

浦安もそうだったけど、流行らせよう流行らせようとする会社に載せられて
住んだまでのことで、イメージ買いの街というイメージです。

個人的な「気」の感じ方ですが、
そこに立った時、歩いてみたとき、「なんか違う」を強く感じるのが、浦安、豊洲。
それが合う人には、良いんでしょうけどね..

タワー林立は内陸にもある。
武蔵小杉は豊洲以上に林立。
五反田、東池袋、西新宿など他にも沢山のタワー林立地帯がある。
って、このスレには関係なしだが。

豊洲ネタは無視、スルーしましょう

せっかくの検討板が荒れますよ

木造家屋の密集してる所よりマンション林立の方が火災とか防災の面でいいらしい
西新宿は木造家屋立ち退きでビルに変えてってる

大手が手を出したらもっと高値でくるだろうから一建設でもいいんだよ
あちこちで作ってるけどモノ自体は悪くなさそうだし、なにより価格も安い
プレシス代々木公園なんて立地も稀少だと思ったよ。

ちょっと周りにＤＥＥＰな感じもありますね、お墓、変な旅館とか、子供、女性が歩いて大丈夫でしょうか？

ちょっと面白い立地ですね。新宿の繁華街が完全に徒歩圏なのに、さほど騒がしくない。
木賃宿の流れで周囲に小さなビジネスホテルがたくさんあるのは微妙ですが、そういう
場所だからこそ人の流れが少なくて静かとも言えますね。用事のない人は入ってこない道。

あそこは昔はあれだった
今でも名残ある

　新宿ってまだ小汚い戸建て住居が残っていますよね。　これらを再開発してビルにして下さい。

あれだったって、何でしょうか？
グーグルだとアパートと小さな家がいくつか..になっていましたが。

何か事故や事件がありましたか？

＞人の流れが少なくて静かとも言えますね。用事のない人は入ってこない道。

確かに面白い土地だと思っています。気にもなっています。
お墓もあるけど、お墓ビューにならない部屋を（高かったら無理だけど）
選べばなんとかとも思ものの、
片方がお墓の敷地の塀となるので、逃げ道がないのが少し心配。
グーグルで見ても、なんだか塀が長く続き..
夜は怖いかなぁとも思いました。

あと外国人などが入ってこないかなぁという心配。
場所が新宿だけに怖い部分もあり、入居者の層が気になります。
やはり、日本人だけのほうがトラブルの解決もまだしやすいし..
そのあたり、この辺にできているマンションの住民層は気になります。

思わせぶりなレスが多いので、この際はっきり書いた方がいいと思います

このエリアは江戸時代、新宿が「内藤新宿」と呼ばれた江戸時代から戦前、一部戦後まで、
いわゆる「私娼窟」といわれる場所でした

戦後にそういうビジネスが禁止された後、
当時の高度経済成長を支えた建設労働者の安宿、いわゆる「ドヤ」に形を変えました

バブル崩壊以降はドヤの利用者は激減し、ビジネスホテルへの転換が進みました
廃業してマンションや駐車場になっている場所もあります

安宿もまだわずかに残っています
不自然に軒高の低い木造３階建、それがいわゆる「ドヤ」です

明治通り沿いはビルになりましたが、裏手は道路がないためバブル期の地上げもなく、
また時代に応じたビジネスが上手くいっているため、
昔からこの町内に住んでいる方の比率は高いと思います
街並みが垢抜けない、閉鎖的な雰囲気と感じるのはそのせいでしょう

とはいえ新宿二丁目の「投げ込み寺」のような悲惨な歴史があるわけでもなく、
地味で静かな街といっていいと思います
バイパスが開通したら一気に変わる可能性はあります

以上のような歴史をどう判断するかはそれぞれでしょう

　

大都会って、色んな場所があるもんなんですね。

＞６３
情報ありがとうございます。
なんか道を入って行くと変な感じがしました。ﾗﾌﾞﾎﾃﾙでもないし、風俗街でもない、でも、なんか変な宿があるし、、、
そのなごりで、あまりいい感じがしない場所なんですね、
子供、女性の夜道がちょっと心配ですね

65
親は、世田谷の高級住宅街。
緑が多くていいよ。

成覚寺（遊女の投込寺）でこの周辺は、遊郭、ゲイタウンなどの街だったとネットででてました、
歴史のある街ではあるんですね、コリアタウンも含めて新宿は

近くにある寺は天龍寺です。
ちなみにこの寺は徳川家康と関係の深い曹洞宗のお寺です。家康手彫りの位牌がある、二代将軍秀忠の母親の菩提寺です。

そうなんですか？
文京区の伝通院も家康の母、千姫などが眠っているとのことですが、ここもそのような方が眠っているんですね

「時の鐘」が有名で、東京・上野寛永寺、市谷八幡と共に江戸時代三名鐘みたいです。寺紋も徳川家と同じ葵らしいですよ。

地歴云々よりも新宿駅４分と御苑が見えるってだけで十分過ぎるほど検討する価値があるね

＞63

とてもよく解りました。
どうして地上げ屋に目を付けられず荒らされなかったのかも
理由を聞いてわかりました。

宿場町と言う歴史をたどると、そういった施設があったことも理解できますし、
それが地歴でいわゆる時代にそった街の歴史ですから、
知って良かったと思います。
（昔の町並みから知る歴史も新鮮で勉強になりますね。忘れない為にもそんな話が聞けて良かった）

あまりに悲惨なことがあったり、宅地に不向きな明らかな地歴があったり
事故物件などの跡地とかでないのであれば、さほど気になりません。

裏通りであり、片方がお墓であるが故、通りの両方に民家がなく、
人の目がないという点では、少々防犯面で不安はあるものの、
このマンションが起爆となって、街がまた変わり始めるのかもしれませんね。

あとは、あんまり高くしないでほしいというだけです。
一建設さんに期待するのは、価格と物のバランス感、値ごろ感
（サラリーマンにも確実に買えるモノづくりをする）
どんなに立派なものでも、コツコツ積み上げて頭金を用意するサラリーマン
は、価格が魅力的でないと手を付けられない。

そうそう、価格が大事。
上野公園同様にくせのある立地なんだから、ターミナル駅至近とか希少立地とか思い込んで高値で売り出しちゃうと、またあとで１千万引きってことになるからね。
期待してますよ。

大手のデペロッパーではないからそれなりの値段にしてくれるといいですね

このマンションは新バイパスには接しないので念のため。

新宿高校の校舎とグランドをつなぐ通路があるから。

詳しくは地図をよく見てね。

ってことは、バイパスができても道路幅による容積率アップなどはないって事ですね。

そもそもバイパスに歩道は整備されるんでしょうか。
歩道を整備しても何もないから歩く人もまばらになりそう。

この物件は新宿高校のおかげで南側の御苑ビューが維持できると思いますが、
以前の校舎は現在のグラウンドに建っていたので、また建て替えがあったら
校舎とグラウンドの場所が入れ替わらないとも限らない？
あるとしても何十年も先の話でしょうけど。
少子化の影響で新宿高校が廃校になったりしなければまあまあ安泰かな。

進行中の新南口の再開発完了すれば、この辺もさらに便利になるかもね。

上野も公園物件は高かったけど、駅前の方は早期に完売したよね
あとは半蔵門も相場からすればかなり安かった。
代々木公園の物件は近隣相場並みだったかな。
ここはいくら位で来ますかね。

駅～明治通りまでは便利になるかもだけど、この一角に関しては微妙・・・
細切れの土地ばかりで話をまとめるのに時間がかかる（開発されなくてもその分、静かとは言えるけど）。

新しい道路には出られないのでしょうか？

学校隣接の土地は、学校ならではの「音」は覚悟しなければならないのでしょうね。

>>81さん
それら全てがここと同じ販売会社という共通点があります。
半蔵門＆上野駅前は割安。代々木公園は相応。
上野公園は割高でした。ここはどうくるか注目。

そもそも土地の歴史にこだわる人は新宿なんて購入しないでしょう・・。新宿ってもともと浄水場があった場所だし。

＞８３
バイパスへは出られないと思います。
公道からバイパスへ、ということなら高校の通路をまたぐことも考えられますが、
私有地（マンション敷地）からは難しいかと。
今は高校もセキュリティ重視ですから、バイパスができたらガッチリと柵を作るのでは？

それと南側はグランドの声、北側からは校舎のアナウンスや声は当然聞こえると思います。
学校敷地にはさまれてるので当然ですよね。
バイパスのことも考えて二重サッシになればいいですけど。

>>85
浄水場って淀橋ですよね
今の西新宿の高層ビル街
元浄水場だと何かあるの？

お年寄りならまだしも、ここ買うような世帯は
地歴なんかより利便性重視だろう。
仮に賃貸で出すことになっても駅距離重視されるけど地歴考慮する人はいないだろうから
すぐ埋まると思う。

うちの祖父さん、淀橋の浄水場を埋め立てた時に土地買わないかって持ちかけられたよ。
その時はやっぱりイマイチと思ったとかで買わなかったらしいけど、買っといてくれればな。
浄水場があったっていっても別に低湿地とか沼だった訳じゃないからね。

二重サッシは望み薄でしょうね。
少しは遮音性能の良いサッシを期待するけど。

沼、って言ったって
戦前に衾沼って沼を埋立てて造成した自由が丘は人気の街のわけですが。

地名はころころ変わってしまうものだけど、新興住宅地は縁起の良さ気な名前がつけられていることが多いね。言った者勝ちだし。
突然名前が出てきたけど、自由が丘の人気はやはり2路線乗り入れによるところが大きい。
て、この物件と自由が丘の比較って意味あるか？・・あ、今週末から相互乗り入れで新宿三丁目と直通になるのか。
どうもダイヤの乱れが多くなりそうな予感しかしないな。

このマンション欲しいです。

このマンションまでの細い道ですが、感じが、暗渠だった？と思いました。

古地図では解りませんでしたが、あくまで雰囲気が暗渠かなと。

とにかく、片側塀が続くので、通りがもう少し広がるか、脇道が区画整理などでできると
安全、安心となるのでしょうが..

グーグルで見ると、レトロな良い感じの新宿4丁目会館？（公民館？）がありますね。
今もあるのでしょうか？
何ともいえず良い感じですね。近いうち見に行きたいです。

ライオンズ外苑の杜、と似た感じになるんですかね。

事前説明会予約が取れないんだが...
反響がかなり多いみたいだけど。価格聞いた人いるのかなぁ...

半蔵門は即蒸発だったらしいけど
ここはそれ以上な気がする。

半蔵門なのにハジメ価格だったので一瞬で完売したね。
たまに好立地でハジメ価格という目玉を出してくる。希少立地で勘違い価格というパターンもあるけど。

場所は最高ですけど
普段の買い物はどこでなさいますか？
毎日高島屋と伊勢丹というわけにもいかないので。