オーベル王子神谷

内容がどう、というより、そんな説明会をやること自体がちゃんとした会社だなあ、という印象。
真面目な会社なんですね。

管理費用の説明会、私も行きました。内訳としては、

○事務管理業務　　　　　　　　１割
○管理員業務　　　　　　　　　４割
○清掃業務・建物、設備管理業務　４割
○機械監視業務　　　　　　　　１割

管理費は月２３５/㎡　だそうです。特におかしなところはなくしっかりした体制といったイメージでした。
もし、管理費を下げようと思うなら…例えば清掃毎日を隔日にするとかですかね～。そういうことは管理組合にならないと決定権ないしね～…やはり買う前はただ聞くだけって感じでした。

次は構造説明会にも行く予定です。

月２３５円／㎡ですか。この規模なら仕方がないですね。
ぎりぎり許容範囲といったところでしょうか。

画像は逆さなんですね、隅田川は北側でした、汗。

マンションと隅田川の間がすっきりしてて永久低層ポイントならずっと眺めもいいのだろうと思ったら全戸南向き。
でも南向きがベストなんですけどね。

隅田川は玄関出ると一望できる位置関係なんでしょうかね。
バルコニー以外の眺望も素晴らしいのは良いことです。

スレの最初にある通り、敷地北側は主に企業の研究所や事業所で、敷地も元々
事業所でした。なので撤退するとマンションが建つ可能性が高いです。
南側も企業敷地があり同じようにマンションが建つ可能性がある上に、日影規制のない
地域ですから、特に低層階では将来の日照に不安が残ります。

また、隅田川側の抜けがいいうちは冬に北風がダイレクトに当たります。
近所の神谷堀公園ハイツで経験したことがありますが、川沿いの北風は予想以上に
強いので、寒いのが苦手な方は辛いかもしれません。

個人的には建物の仕様などを考えると値段に見合わないなと思ってます。
需要が増えてるようなので強気になってるんですかね。

No55さん
私もそう思います。でも今すでにマンションが建ち並び、これから新築を買おうとする私達世代には、都内駅近・70㎡・5000万円以下ってものはとても魅力的に感じます。今の時代、都内新築マンションは相場が徐々に上がってきているように思います。それが無理なら中古マンションや駅から遠い物件か、川を越えて埼玉県になるのかな～と…。

この物件なかなかいいと思ってるのですがやはり気になるのがバルコニー側にある二階建て？の民家。。
ここだけ買えなかったのかもしれませんが。。
中住戸の1〜2階は遮られますよね。

何より心配なのがゆくゆくこの土地に同じくらいの高さかそれ以上のマンションなどが建築されることなのですが、やはりその可能性はありますよね‥？
くだらないこと聞いてすみません。

私もあの民家は少し気になりました。
でも、あのスペースには高層階の建物は建たないと思ったのですがどうでしょう？
甘いですかね？

＞46さん
保育園情報をありがとうございます！
保育園への入りやすさは年毎に違うということですが、待機児童数が多く
入園の望みがない激戦区、、、という訳ではなさそうで一安心です。
市のホームページで確認しましたが、ポツポツ空きも出ているようですね！

説明会では長期修繕計画についても説明があったんですね。
ここは駐車場も平置きなので、機械式のようにメンテや建替えで突発的な
追加徴収が出る心配もなさそう・・・
管理費の設定金額についても、妥当な額だと感じましたよ。

北区は待機児童対策がかなり進んでいて、あまり待機児童がいないと新聞で見たことがあります。
あまり保育園に関しては心配はしなくてもいいかなと思っています。

駐車場が機械式じゃないって大きいですよね。
月々のメンテナンスもありますし、
将来的な入れ替えの費用も考えるととてもかかりそうです。
それがないというのはかなり良いです。

総戸数が35戸と小規模マンションの部類だと思いますが、
第1期ではどれくらい発売されるのでしょう。
今週末に第1期販売住戸発表会が開催されるんですよね。
間取りはCタイプとDタイプ以外も出てくるでしょうか。

北区はいまもそうですが今後さらに高齢化していくのではないかと心配。
それにより商店街の衰退、物件評価の低下に影響するのではと。

ここって総合的にみて価格として妥当なんでしょうか？
前向きに検討してますが分からなくなってきました…

>63
現在、７０～８０歳の高齢者が１００歳以上まで生きてればね。
普通に考えたら、寿命が来たら皆この世にいなくなるわけで。
東京都の高齢化予想グラフを検索してみればわかりますが、複数の他区の方が高齢化は激しくなるようです。
戦前から人口密集地だった北区、戦後の高度経済成長時に人口が多くなった他区ではタイムラグがありますからね。

オーベルの営業が書いた内容が多いな。

どうだろう。
都内ということだったら安めだと思うけど、北区、最寄が王子駅ではない、徒歩五分と言いながら改札を出てからは実質１０分くらいかかる、王子神谷駅の周りがショボイ、設備が安っぽいということを考えると、物件価格からあと150-200万くらいは安くてもいいと思うんですがみなさんどうでしょう。
どっちにせよお買い得感はないと思うけど。

個人的には、ディスポーザーなし（小規模だから仕方ないけど）・直床・コンロのランクが低い・洗面台が安そうでマイナス。あの木目のシートはいただけない……
さらに、他のディベor物件に比べて仕様が古いというかニーズ把握が遅れている点がかなりマイナスでした。
ほぼ開き戸で引き戸が皆無、つり戸棚のサイズが大きすぎてキッチンからリビングを見たとき少しかがまないといけない、バス扉にタオルかけが付いていない、洗面台の下のヘルスメーターが完全にしまえない等。

王子神谷も発展していく街でもなさそうだし早い段階で検討から外しました。
（契約した人ごめんなさい。ただあくまでも個人的な感想です）

↑
↑
＞ここって総合的にみて価格として妥当なんでしょうか？
＞前向きに検討してますが分からなくなってきました…

へのﾚｽです。

>66

地元住民ですが、もし間違っていれば訂正お願いします。
資料は確か、東京都のデータでした。

このあたりのマンションはとにかく東京メトロ駅近の一点買いの人が検討する地域。
将来性云々ぬかす輩は城南地域を検討すれば良い。

↑↑
あの木目調の洗面台も、高い窓も気に入ってて、前向きに考えてますよ。
高齢化の話…よく知ってますね。
どこかの教授ですか。

＞67
はこれだけ詳しいこと書ける人て関係者以外何者でも無い気が…
前もありましたが、買わないと決めた人が何か書くことてないでしょ

私は前向きに検討中ですがマイナスプラス両方とも判断材料としてほしいので、買わないと判断した人のポイントをむしろ聞きたいです。
それを踏まえるも踏まえないも、最終的な判断は自分ですし。

67さんの分析、そこそこ詳しけりゃできる程度のものだと思いますが。私も大体同意見でした。
買うつもりの人しか見てはいけないんですかね、ここ。
私みたいに近所住まいなんで興味があって覗いてる人もいると思うんですが。

意見が異なるのは駅周辺の印象でしょうか。
まぁ確かに駅前にはほとんど何もないですが、少し離れたところに色々店はあるんですよね。
23区内なのに、どちらかというと郊外の町のような感覚はあります。
近所で結構揃うので生活に不便は感じないです。

発展性に関係あるかわかりませんが、日本製紙の引き込み線近くにあった空き地、
三菱がマンション立てるみたいですね。
個人的にはURが3ヶ所あったりとこのあたりの住宅の供給は過剰なんじゃないかと思ってます。

駅から5分、全邸南向き、駅から近いのに静かな印象。
商店街もスーパーも比較的近くにあって言うことないですよね。
自分的にはマイナス点が見当たらないのですが、
ひとつ残念に思ったところは、間取りで
引き戸ではなく開き戸ってところでしょうか。

供給過多ではという話があったけどこのあたりの中古市場どうなのか
もちろん資産価値は城南などとは比べものにならないけど購入者からするとあまりにも下落するのは避けたいよね
やはりあと200、300万安ければ妥当なんだけどなぁ

お値段的にもう一声っていうところなのでしょうかね。
お値段がこのままだったとするなら、
全体的な仕様がもう少し高いと良かったのかなとは思います。
駅から近い事や、癖のない間取りは悪くないんじゃないかなとは思いますが…。
あともうちょっとだけ広いといいのかもしれないですね。

3LDKで70平米未満だと広くはないですよね。
駅からのアクセス重視という感じで考える方が多いのでは。
王子神谷はかなりカジュアルな街ですが、
南北線沿線というのはかなりのメリットかなと考えています。
乗り換え路線を考えるとかなり充実しているかと。

今、出ているタイプだったらＤタイプなら十分いいんじゃないかと思いますけれどね。
どの居室にも窓はありますし、収納も十分にありますし。
それにどの居室も5帖はありますから。
それよりも狭くなってしまうと、ちょっとファミリーで住むには狭いかなと思う場面が出てきてしまうかもしれないでえすね。

色々比較してきましたが、このクラスでは大差はありませんね。決め手は周りの環境とアクセスでしょうね。何を最優先にするか次第ですね。ちなみにアクセス優先なら買いだと思います。

住まいサーフィンのユーザ評価、サクラっぽい評価が1件あったけど消されてる。
運営にバレたんだろうか。

このクラスって具体的にどの物件を指すのでしょうか。
少なくとも近所のブリリアとは同価格帯ながら明らかに構造、仕様面で差がありました。
まぁあそこは西向きメインですし、角住戸が高すぎなんですが。

洋室はオプションであるなら引き戸にしたいなぁと思います。
その方が動線の邪魔にならないですよね。
微妙かな～と思いつつも、
その中にもまあいいかなと妥協できる面も出来ていたりして
なかなか悩ましいです…。
他の方も書かれていますが
居室が一定以上の広さがあるのが良いですね。

南向きでいいですね。洋室にも窓があり通風はよさそう。キッチンも広々ですね
収納もたっぷり目。キッチンに洗面室が近いので家事もしやすそう。

納戸があったりパントリーがあったりと
ウォークインクローゼットだけではなく収納面では充実していますよね。
そこはすごくいいなぁと素直に思います
居室の引き戸化は難しい面もあるかもしれないです。
カウンターが設置されているので、レールを取り付けられないのではないかと思います。

なるほど。。。どこにでも引き戸はつけられるっていう訳じゃないんですね。
部屋の外につけるにしても
壁があったりしてできない場合もありますし
そうなると普通に開き戸の方がスマートだったりするんでしょうねぇ。

惜しいところは少々狭いかなぁという間取りがある事。
最低でも70は欲しかったです。

＞８７

Ｃタイプですよね。
これだけが６０平米台、私も狭いかなという感想です。加えて中住戸ですから角よりも日当たりも劣るように思います。デメリットがあるだけに価格的に大きな差をつけて欲しいところで、他の２タイプは標準的に住み良さそうですがこの中住戸が相当に安ければ検討の価値もあるように思います。

私もC以外だったら十分に暮らしやすいと感じています。
Cは収納が少ないのが残念な点ですね。
お値段次第で…というのは確かに言えているかと思います。
中住戸こそもっと充実していてほしかったですが、
まぁしょうがないですよね。
角部屋がとにかくいいという印象です。

35戸くらいの規模だと結構小さいので住みやすそうではありますね。
エレベーターを待つ時間が短くなるというのがメリットでしょうか。
ただ、管理費などは高くなってしまうんですよね。

Ｃタイプは狭いですが、ウォールドアになってる点はいいですよね。
洋室とリビングを繋げて広く使うのもいいなって思ってます。

戸数が少ないマンションだと管理費が心配になりますよね。
ここは駐車場が平置タイプなのでまだ良い方ではないでしょうか。

管理費の額は変わらないと思ったので、年数を経て値上がりしていくのが修繕積立金でしたっけ。
小規模マンションは世帯毎の負担が大きいと思いますが、売主から提示されている長期修繕計画では
値上げの幅はどのくらいになっているのでしょう。
また、何年毎に値上げされるのか把握しておきたいです。

モデルルームに行けば長期修繕計画書は確か見せてもらえると思いますよ。
ただ、状況に応じて修繕計画も変化させていかないと、
大規模修繕の時に借り入れが起きたり、一時金を出さなくてはならないみたいです。
修繕費も安ければいいというわけではなく、
きちんと計画されていないといけないですね。

子供の成長により各々のプライバシーが大切になってくる事を考えると
引き戸はどうなんだろう！？と悩んでおりましたが、引き戸の開き具合で
風の流れを調節できるという話を聞き目からウロコでした。
なるほど・・・引き戸なら扉を少しだけ開けるなど微調整ができますものね。

ところで引き戸は鍵付なのでしょうかね。家族同士でもプライバシーへの配慮はやはり必要で、94さんと同じく気にするポイントであります。鍵があるのならドアとプライバシーの面は何ら変わりないと思います。

ドアの場合、開閉方向によっては随分と部屋の使い方が制限されてしまうんですよねぇ。
よって基本は引き戸派です、風や少し触れただけで開いてしまうような仕様でなければベストです。

申請する時、保証金は必要でしたっけ?

保証金いらない物件なんて
ないと思いますが…。

必須だと思いますよ＞保証金

引き戸って結局カギ付きなのでしょうか？
私もスペースを有効活用できるからいいな～と思うのですが、
何となくついていた方が良いなという思いもあり。
子供が思春期を迎えると気にしだすでしょう。

セットバックが大きく取られているのがイイかと思いました。
平置きの駐車場というのはいいですよね。
とはいえ、戸数が全体的に少ないので修繕費の負担が大きくなりそう。
皆さん、それを織り込み済みで検討されているのでしょうけれども。

知人が住んでいるマンションの話ですが、リビングの隣のウォールドアの洋室が子ども部屋になっています。
小さい頃からずっとウォールドアは開けっ放しで、子供たちは現在社会人と大学生になりましたが、部屋はそのまま使っているようです。
独立の話も聞いていないので、開放的な部屋で子供たちは暮らしているのだと思います。
家族仲も良いようですが、慣れなのかもしれませんね。