サウスゲートタワー川口ってどうですか？Part2

某マンションは３分の１ですね。協力者住戸が賃貸で先に貸出されて、その後に分譲されました。
当時、買い替えを検討していたので覚えています。

賃貸が多くなると、貸出したい時に複数部屋が貸し出しされていると借り手が
見つかりづらくなることと、先に貸した方の家賃が相場になってしまう可能性があることでしょうか。
あと某物件がそうでしたが、賃貸入居者さんは規則を守らない方が多いそうです。
自分で買ったマンションじゃないですし、イヤなら出ていけますからね。

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サウスの場合、地権者住戸が13戸だからブランズのようにはならないと思うけど。
駅前の三井も投資目的で買う人多そうだから賃貸多くなると思う。

賃貸少ない方がいいなら小規模で駅から離れた物件となるが魅力的な物件ない。

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どういうことですか？

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691
駅前の高額物件じゃない？
郊外物件は売れ残る可能性が高い。
三井はもったいないね。あそこならもっと高く売れたはず。

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駅からの25m道路、サウスゲートからガードの交差点まで、
2～3年で完成はさすがに無理じゃないですかね。
道見ても買収終わってる気配ないですし。
私が聞いたときには、近々で進む計画は聞いてないし、
途中でマンションがあるので時間かかるだろうって言ってましたよ。

本当に2～3年でできるのであらばグッドニュースです。

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道路は本決まりで周辺住居の許可をすべて得ているのなら、順調なら数ヶ月で出来ちゃうでしょうね。
拒否している家があると、道路建設に取り掛かっても何年も中途半端な状況が続きますよ。


691さん
賃貸に出される理由っていくつかあるんです。

１．地権者さんが配分された部屋を賃貸に出す
２．購入した方が転勤などで住めなくなるので出す
３．投資目的で購入した方が出す
４．デベが売れなかった部屋を賃貸に出す

１～３までは通常どこのマンションでも行われていることですが、
４番目に関しては重要事項説明書に記載されていないと出来ません。
大規模物件だと売れ残る可能性が高いので、この条件が付いていることがあります。

この条件がある場合、大規模物件で大量に売れ残ってしまいなかなか売れない時は一気に賃貸住戸が増えることがあります。

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駅前にどんどん安いタワマン…は、建っていないんじゃないですか？？

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デベが売れなかった部屋を賃貸に出すかどうか、重要事項説明書の記載の有無を知りたいです。
サウスは、良くも悪くもデベがそれほど積極的（強引な）販売姿勢が見えないので、もしかしたら有りうるかも？？

696さんの1〜3の理由の賃貸なら仕方ないけど、賃貸の割合が多いと自分の所有じゃないので大切に扱わず傷も増えそうで心配です。

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2、3年くらいじゃないですかねっていう
営業の方の見解でした｡

その辺の情勢は詳しいでしょうから期待できそうですね。

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地元民だってわかんないのに、営業がわかるわけがないと思うのは私だけでしょうか・・・・。

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698さんはサウス検討やめた方がいいよ。

まず地権者住戸のあるマンションはやめること。
駅前物件をやめること。
タワーマンションをやめること。

この条件で選べば賃貸住戸は少ない。

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駅から離れると、余計に売れ残りが多くなる。

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駅から遠い物件は売れ残っても値下げして売るから賃貸にはならない。

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地権者物件のない物件の方が少ないんじゃないですか？

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703
戸田辺りを例に見ると、在庫を抱えている物件は駅近ではない。某所のタワマンも2年経つ今でも、駅から8分で90戸程のこっているらしい。(掲示板情報)
駅前物件は立地で売れてしまうから、郊外型の方が売れ残りやすい。

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モデルルーム行ってきました。

地権者なんてあったんですね。
でも部屋は選べたりするんですかね。

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>>705
それで戸田の郊外型物件は賃貸多いですか？
駅前の方が賃貸多いはずですよ。

武蔵浦和の野村の駅前タワーは完売しましたが地権者住戸も多く賃貸も多い。
東急の栄町のブランズも同様。

賃貸が多いのが嫌なら郊外型のファミリータイプのマンションがいいと思います。

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私なら駅前の高額物件にしますね。やすい物件は投資に使われますから。

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>706さん

そりゃ選べるでしょ。
地権者が提供してくれるから建てられるんですから。
でも私は地権者住戸が極端に多いマンションは選びません。
総会でも力を持たれてもイヤだし、大きな顔されてもイヤですから。
某マンションなんかは、あまりにも地権者さんの力が強いのか、
特別間取りが用意されていましたよ。部屋の玄関も違っていました。
それだけ建設に協力してくださったんでしょうけど。

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地権者住戸が間取り含めて特別仕様なのは当然では？
それが嫌なら地権者住戸がない物件を選べばいいことです

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地権者さんを煙たがってはいけません。

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710
地権者住戸は普通はパンフレットに載っている間取りを充てがわれる。
わざわざ特別間取りなど用意しない。

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地権者物件は、割合が多いと色々弊害があるらしいですが、サウスは13/360戸しかないから、さほど影響はないと思っています。
でも、特別間取りも多々あると思いますよ。
某マンションは、最上階2世帯分をぶち抜きで地権者さんが住んでいたりします。
サウスのフロア図集を見ても、非販売住居の部屋は（間取りまでは不明ですが）面積や形が並びの部屋と少し違いますから。

ちなみに、営業さんに聞いたら、非販売住居が、地権者さんが住むのか賃貸に出すのかはまだ不明、とのことです。
広い間取りは自分で住んで、狭い間取りは賃貸に出して家賃収入にするってことも、有り得ますね。

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地権者は格安で購入できるのでしょうか!?

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713
いままで10件位見たけど、特別間取りを用意している物件は1件しかなかった。
デベによるんじゃない？

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それは麻布の１等地にもともと土地を持っていたからだよ。
今から川口駅近隣にまともな広さの土地なんて買ったら、いくらするんだよ。

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１００越えの間取りがあったのに行ってみるととなかったのは、地権者用の間取りを出して人集めに使ったのかな？

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エッ？
地権者住戸で特別な間取りや面積
駐車場などの付帯設備
これ、普通にありますよ

川口近辺なら某近くの財閥タワーなんか有名ですよね？
地権者が賃貸で出したもんだから賃貸の方が購入より広い面積という状態


712＝715さんは見学されたレベルが、、かもしれませんね（失礼！）

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>>714
原則格安にはなりませんよ。
等価交換ですから。建前は。

ただし交渉時期によりますが特別な仕様や間取りはよくあることです。
面白いらしいですよ。注文住宅感覚でデベとやり取りできたり。

ただ、駐車場優先、、みたいな事項は管理組合総会などで2/3でひっくり返されることもあるとかｗ

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>719さん
私が見ていた物件は南向き３LDKで駅5分位内70平米程度で5000万～6000の間の部屋を希望していたので、
その金額で購入できるレベルの物件です。
10件ほど見て、特別間取りがあったのは1物件だけです。
半数以上は財閥系でしたが、9件にはありませんでしたよ。
ブ○ンズさんは、金額もうちの予算だと中層階角部屋が購入できるので欲しかったのですが、
駅から少し離れてしまうのと、賃貸がとても多く、
見学に行った時に賃貸入居者さんが柵に布団を干している方がいたのでやめました。
営業さんに指摘してみたところ、「やっぱり気になりますか？」と困っていましたよ。
だから賃貸入居者さんが多いマンションと地権者住戸が多いマンションを購入するのは避けるようにしました。
今のマンションは小規模で賃貸入居者さんがほとんどいないので、綺麗に使われていて満足しています。
小規模のデメリットもありますけれどね。

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718さん、100超えの部屋は、確か一戸しかなかったと思いますよ。もう売れたのですかねー？
サウスは広い間取りが少ないんですよね。
結局広い間取りの方が売行き良いらしく、マーケティング不足なのかなぁと思います。

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駅から離れた物件のメリットは、広い部屋を安く買えるから。
駅から離れているのに狭い部屋に住むんじゃ、メリットがない。

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サウスは、駅近とは言えないけど、ギリギリ徒歩10分以内だし、遠いとまでは言えないですよ〜。
広い間取りが安く帰るのは、元郷あたりとか、川口駅まで徒歩ではキツイ距離でしょう。

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それぞれの懐具合や家族構成で部屋の広い狭いは決まってくるし、駅から遠い近いもまた人それぞれの考えや勤務状態などから決まってくるんだから、自分の考えだけで決めつけるのは他の人に対して失礼ですよ。
私の知り合いには自分のマンションの部屋で仕事している人もいますからね～。
その知り合いは夫婦二人だけなのでそんなに広い部屋でもありません。たしか７６㎡ぐらいで割合静かな駅から離れているマンションでした。

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>725
中央道路を超えると安くなっていきます。元郷まで行かなくても安価な場所なんてたくさんありますよ。
川口は東口駅前が人気エリアですから。
駅から10分ってマンションでは遠い部類に入りますよ。
9分も変わりません。感覚的な問題で言えば、私もそんなに遠くないと思いますけど、
マンションの価値としては７～８分までです。特に5分位内物件は少ないので価値が出てくるのだそうです。
ですからそれを知っている方は、川口の三井があんなに安価なことに皆さん驚かれているんですよ。
ものすごい抽選倍率になると思いますよ。稀に見るほどの駅前での財閥系安価物件なので。
サウスも魅力的だと思いますよ。順調に売れたのですから。でもマンションの資産価値ってそういうものですよ。

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いくらパークホームの魅力を語られても、
このスレはやっぱりマンションに住むならタワマンがいい！
って人多いから、いい加減スレチですよ。

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タワマンの魅力って何ですか？

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私はタワマンが良い、とは思いませんけどねー。
人それぞれですが、私にとってのサウスの魅力は、構造や防災面で他物件と比較すると安全だと思えることです。駅から徒歩圏内で落ち着いて暮らせそうってところも良いです。

リセールを考えるなら駅近の資産価値の高い物件が良いのでしょうけど、私は資産価値より、自分が暮らしてどうか、に着目するので、川口の新築物件の中では、サウスが良いと思っています。

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私は防災面については、起こってみなければわからないというのが本音。
実際に浦安では液状化現状が起こりまくったわけですよね。市の８５％が液状化です。
マンションが大丈夫でも周辺が駄目になったら、インフラが復帰するまでは意味が無いと思っています。
建物の耐震性なんて、今建築中にものはもともと法で一定の基準を満たさなければいけないのですから、
どこを買っても同程度のレベルは得られるとおもいます。

制震を勘違いされている方が多いかも知れませんが、通常上に行けば行くほど揺れは大きくなります。
免震の場合は、建物に揺れを直接伝えない構造なので揺れが大きく伝わらない。1000galの揺れの時に上では200galしか
伝わらないような感じ。
耐震の場合は、1000galの揺れが例えば起きた時、２階で例えば1500galの揺れが起こるものを1100galに抑える
というだけで、実際には揺れは起こるわけです。

安全性を過度に期待するのはどうなのかなと思います。
個人の感想です。

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↑
>732
ミスりましたわ～

☓耐震の場合は、1000galの揺れが例えば起きた時、２階で例えば1500galの揺れが起こるものを1100galに抑える
○制震の場合は、1000galの揺れが起きた時、２階で1500galの揺れが起こるものを1100galに抑える（数値は例）

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ランドマークタワーは制震。
日本科学未来館は免震。

どちらも3.11の動画がYouTubeにでてるから見てみるといいよ。
耐震と変わらぬ揺れ。
しかも理論上揺れが少なくなる分コンクリートの量削ってる。

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ランドマークは私もyoutubeで見ました。
制震なんですね。ワゴンが動き回っていましたよね。多分レストランだったと思いますが。
ウェイター達が騒がずに冷静に対処していましたね。

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まぁ、災害はどんなに対策をしていても、起きてみないとわからないですよね。
かと言って、対策していないよりも、していた方が安心できますしね。
でも、どの物件も一緒とは、思えないな。
割切りよう、考え方次第ですね。

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制震になってるだけいいと思っていましたが、揺れの低減には免震にしないと意味がないということですね。
知りませんでした。
なんにせよこのマンションに入ったら特に上層階に行くほど家具の固定はしっかりしておかないといけないということですね。

目の前にホームセンターがあるから入居したらさっそくいろいろ買いこんでテレビや家具を固定することにします。

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どこも免震に力を入れている現状を見ると、やはり制震は一昔前の技術となるのでしょうか。
固定ですが、東日本大震災で福島で震度６を体験した友人に言わせると、
あまり効果が無かったと言っていました。突っ張り棒なんか建物が揺れで歪んだ瞬間に外れるそうです。
金具での固定も、場所を間違えて固定するとスポっと簡単に抜けますよ。
壁の化粧板の中の柱の部分に打ち込まないと駄目です。お隣との境だと釘打ちは駄目なこともあるので、
気をつけないと駄目ですね。

うちは今はなるべく部屋の中に物を置かずに、クローゼットの中に入れてしまうようにしています。
阪神大震災経験者の友人は、CDなど物がものすごい勢いで飛んできたと言っていました。
３．１１の前は、あぁしよう、こうしようと部屋のデザインを考えていましたが、
今は安全優先にしています。寂しいですが仕方ないですよね。

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