ルフォン杉並方南町ってどうですか？

昨日、事前案内会に行きました。
価格が以前伺っていたより
高めに設定されているのが気になりました。

確かに、杉並価格で考えると
かなりお安いですが、丸の内支線で道路沿い
準工業区域、浸水リスクを考えると
考えてしまいますね•••

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GW案内会、参加しました。
新宿・銀座のアクセス考えると惹かれる立地ではありますが、
施工管理体制、管理費の内訳の内容が薄くて残念。

通い管理の清掃のみにあの管理費。修繕計画もあいまいでどうなんでしょう。
戸数が少ないこともあると思いますが、隣駅の大手デベの物件は
常勤管理で管理費＋修繕積立費価格が大幅に安かったです。

事前案内会の段階なので、バタバタだったのだと思いますが対応された
中年女性の営業の方の対応も　資料が用意されてなく質問の度取りにいったり
現地見学の車の手配もされていなかったり不安でした。

方南通りと交通量の多い道路沿いの物件で、浸水リスクあり
傾斜あり、南東のタイプと西のタイプの間取り両タイプ検討中ですが
西向きの日当たりでタイルでなくガラスバルコニーって　西日の日差し大丈夫でしょうか？

サンケイビルのデザインが好きですが、こちらの物件の内装コーディネート
少し残念に感じました。

ディスポなし、バルコニースパン＋SKなし。施工管理体制と管理内容に対する管理費設定。
またマンション価格。バランスを考えると上記の方もおっしゃっていたように
価格が少し割高に感じました。

正式価格は、まだ決定していないとの事でしたがバランス考慮の上価格検討頂けたら
良かったのにと思いました。

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MRの事前案内会に出向けば、公式ホームページでは未定となっている管理費や
修繕積立金も教えていただけるのですね。
戸数が少ないマンションは必然的に管理費も割高だと思いますが、内訳を確認されると
高すぎると感じられる額なのですね。。。

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2です。

3さんのおっしゃってる修繕費と管理費の件、
私も少し気になりました。
私が質問した男性の営業さんは、まだ正式じゃないですが
って同じルフォンの別物件？の管理費と修繕費の参考
って感じで案内してくれました。確かに、まだ未確定だからかも
しれませんが他デベより内容が不安な感じは少ししました。

近駅の大手デベの物件って、
もしかして杉並和田ですか？

仮に杉並和田と比べると、あちらの方が駅近
しかも新宿よりの大手デベ物件でディスポついて
管理費と修繕費の内容と計画もしっかりして
その上戸数多いせいか大幅に安いですよね。

私は、売主と施工と販売と管理と全てバラバラで
建設中の施工チェック体制と建設後のアフターについて
全く触れないところが考え過ぎかもしれませんが。。。
窓口まとまってないような感じで建てっぱなし
状態になったりしないか少し不安で悩み中です。

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３です。

２さん、そうです！！近隣でみた物件って杉並和田です！！
ルフォン方南町の管理費や修繕費、物件価格も決定はしていないそうで
私の時は、口頭であくまで目安で~との感じの案内でした。
戸数が少ないと管理費や修繕費が必然的に高くなるのはわかるのですが
杉並和田の物件と比べると管理・修繕費、設備、立地、物件価格。。。
大手デベの物件で色々な管理体制が整っている上で価格なのに
ルフォン方南町より抑えめで。そうすると杉並和田より都心アクセスも少し遠いですし
バランス的にかなり割高に感じてしまって。

２さんがおっしゃっているように、私も建設中の施工チェック体制が
かなり不安に感じました。建設後のアフターフォローの体制も気になります。

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方南町の方が富士見町より島忠ドンキサミット等商業施設が揃ってて便利なのと
３年後にはホーム延伸するので方南町から池袋行き直通が出るようになると富士見町の価値が低くなりますね。
立地は幹線道路沿いで悪い面もあると思いますが上層階ならそれ程気にはならないかも知れないですし。

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近くに住んでますが、できれば今と近いところで購入したいとまわってます。2、3さんが口コミされてる事、凄く納得です。
都心へのアクセスで考えると、この近辺の2駅くらいはいいとこだと思います。
ここは多分、方南通りの酒屋の向かいの土地ですよね。
傾斜地の 準工業域、幹線道路沿いの上となると建設の物件自体の価格が、、、
まだ事前案内会に行けないですが、電話で問い合わせた予定販売価格だと微妙。
気になって、隣駅の杉並和田管理、修繕費。サンケイビルの同規模の物件の管理、修繕費をみてみましたが、、、
内容は分かりませんが、確かにメジャー7の物件の同規模•同戸数物件と比べても、それより高めになってるんですね。
問い合わせた予定価格の上、管理アフターの体制もしっかり打ち出してもらえないと割高感ありますね。
見学時、詳しく教えてもらえるといいですが、、、

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３さんの口コミ、とても参考になりました。
ありがとうございます。

私は、ルフォンの中野富士見町と
杉並方南町…どちらの見学会にも
参加しました。
確かにルフォン杉並方南町は、
事前案内会だったからか？！
とても忙しそうでしたね。

そんな忙しそうな中、中野富士見町の
物件も再度みたいとお願いしたら
見せて下さって。

少し時間をオーバーして申し訳なかったですが
物件近くの公園まで案内して下さいました♪

私も管理費関連のことが気になっていたので
営業さんに伺ったところ
「戸数で割る感じですが、まだ決定していないので」

とのニュアンスでした。

皆さんがおっしゃっているように
物件のリスクや懸念事項、
価格と管理・修繕費関連が引っかかってはいますが
検討中です。価格がもう少し↓だといいですね（笑）

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間取りがバラバラの小規模マンションになるんですね。
一番多いのは何LDKの部屋なのでしょうか？
子育てしやすい・買い物便利を売りにしているだけあって
生活環境としては悪くなさそうな立地ですね。アクセスの良さも魅力的です。
価格帯としては高めかなと思いましたが設備も良いものだし杉並区だしで
妥当な価格帯なのでしょうかね。
準工業地域になってますが空気の汚れとかどんなものでしょうか？

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他物件と比べるとサンケイビルの４０戸規模の物件は、管理費や修繕費の設定が高いと思います。
今だと同じような規模のマンションを中野富士見町にも分譲販売している物件がありますよね。
常勤でもディスポも駐車場も共用スペースも充実って感じでもないようでの価格って所も気になりますし、
もし中野富士見町の管理費や修繕費と同じイメージなのだとしたら1年目はまだしも、10年後～20年、30年位後の
修繕費とか不安ですよね。

物件価格も高い上に、その他修繕・管理費も高いとなると。もし修繕・管理費も適正で他デベと異なりどうしても
その管理・修繕でないと運営できないとするなら管理体制をしっかり打ち出す、また地質調査書を提示する、
また施工中の管理体制も大手デベのように公開する、物件価格はもう少し適正価格にする等躊躇する要因は
取り除く必要があると思います。

どなたかが高層階は方南通りの音等きにならないのでは？と書き込みされていましたが
南側の高層階や角部屋の価格設定も条件の割に高いですよね。西側も道は挟んでいますが、前のマンションと被り重なり
決して条件も良くはないと思いますが普通に割高感を感じました。管理や価格設定等立地が非常に良いだけにとても残念です。

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>10さん
準工業地域は環境悪化の恐れのない工場を建てても良い地域なので、
公害の恐れがあるような、例えば煙突から有害物質が出る工場が
ガンガン建っている訳ではないので大丈夫ですよ。
周辺は緑の多い公園や商業施設などの利便施設が多い印象です。

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近隣の駅近戸建より狭いルフォンの方が高いって割高だと思います。工場地帯ではないですが、区分的には例えば横にパチンコ屋さんできようが、高いマンションができようが仕方ない訳ですし。

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私は管理費とか修繕費まで頭に回っていなかったのですが
そういう観点から見ていかないといけないですね
管理費は削れるところは削って
その分を修繕費に回さないと駄目なんでしょうね
色々と難しいですね

１ＬＤＫの物件が40平米超なのは良いなと思います。
居室が4.5畳でもう少し広ければ…とも思いますが
置くものはベッドくらいですしね
リビングが広々としていて良いなと思います

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マンション価格もそうですが、管理費とか修繕費って大切な事になりますので、
検討する段階である程度把握しておきたいものですよね。
今月末くらいには、モデルルームを見に行きたいと考えていましたが、
その頃にはしっかりした情報を聞いてこれると良いのですが…

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そうですよね。元の予定物件価格が割高な上に管理費、将来的に数倍にあがる修繕費、、、
戸数も少ないから負担額は高いですよね。きっと。
南向きは幹線道路沿いだからといって割安になっているかと？
とみるとそうでもなく、、、
じゃあ西向きにすれば他の西向き物件なみに安いか？とみると隣接環境の割にそうでもなく。
南も西も特に上層階と角部屋価格、通常の上層階や角部屋より条件の割に大手デベ以上に盛り過ぎです。
購入は予定価格のままだとしたら見送ろうかと思ってます。

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マンションの色々なとこででてる管理会社ランキングとか見た方がいいと思いますよ。購入検討中だったので気になってみてみましたが、サンケイビルの分譲マンションは、サンケイ系列のケイビルマネジメント管理入ってる物件が多いと思いますがランキングに名前が全く入っていません。マンションの価値として管理は重要だと思います。

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駐車場って平置きですか？機械式ですか？

比較的最近の週刊ダイヤモンドに機械式の駐車場台数割合高いと

将来的に修繕費が異常に高くなりやすいみないな記事読んだので。

どなたか情報お持ちの方いたら教えてほしいです。

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18です。

すみません。書き込みした後に再度サイトをしっかりみたら

駐車場6台平置き2台 ※身障者用1台含む、機械駐車場4台

って書いてました。元々の駐車台数自体が少ないんですね。

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最近は、駐車場は少なくなってきています。
若者を中心に車離れが進んでいますし、カーシェアやレンタカーなど取得しなくても使えるようになっています。
また、古いマンションなどでは機械式を一部撤去・縮小するなどの動きも見られるので
総じて、車・駐車場のニーズ自体がかなり少なくなっているのだと思います。
であれば、さほど多く駐車場を持つ必要もないでしょう。
まして都心ですぐに新宿にでれる立地であればなおさらではないでしょうか。

駐車場の費用を、マンション自体の修繕に充て一般的な修繕費を安くするとという方法もありますが、
こういう時代だと稼動率が課題となります。
この物件は少ないのであれば、あまり比率は高くないのでしょうが、
駐車場がそこそこある物件であれば、そういった部分みたほうが良いと思いますよ。

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駐車場少ないって事は、もしリセール考えた時は厳しいって事ですね。

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【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

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駅からこの距離だと車がなくっても全然生活はできると思います。
そもそもこの辺りは持たれる方もあまり多くない印象ですが…。
余ってしまうよりはいいのでは？
ただ機械式の駐車場だと将来的なコストが気になってしまいますね。
台数を稼がないといけないので現状ではどうしようもないのかもしれないですけれど。

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駐車場の為の敷地が狭いから、機械式でも仕方がないのかなって思います。
駅からも近いし、サミットからも近いから買い物に行くのも困らないし、
うちの場合は、車より自転車を使う方が圧倒的に多いかなって思ってます。
6台なら無事埋まるでしょうし、修繕費用もそこまで気にしなくて良いのかな
って思いますけど。

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こちらの物件って、西向きと南向きの価格差があまりないって珍しいですよね。
西向きは、バルコニー吹き付け＆ガラスだし購入する人が損じゃないですかね。
南向きを購入する人、バルコニーはタイルだしお得な気がする。
それにしても友人も言ってましたが、御影石の柄と色が変。

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駐車場の事が話題にでている様ですが、全戸数３７戸に対して６台なら
空きがでる事もなさそうだし安心です。おそらく、借りられない事も
視野にいれておいた方がいいかなと思っています。家も車を手放すかどうかまだ
決まっていないのですが、もし駐車場が借りられなかったらと考えて近辺の
相場を調べてみました。相場は２５０００円位の様ですね。運よくマンション近くに
借りられればいいのですがね。

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私は車はここならいらないかな・・・と思って車の購入は考えていません。
結構そういう方も割合としては多いので、
駐車場の競争率はそこまで激しくはないかな？と思います。
でも、いなくはないでしょうから、6台分というのは余るでもなくという感じで
ちょうど良い感じの数字なんじゃないかなぁと思います。
将来の修繕は機械式だと総入れ替えになるという話を聞いたことがあるので、
それなりにかかるでしょうけれども。

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駐車台数が少ないと、リセール率が悪い。
せっかく都心にアクセスし易くても資産価値は低いとみられてしまうんですよね。
車が必要ない永住目的の人には問題ないかもしれませんが、資産価値としては問題ではないかと私も少し思います。

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私も御影石の柄と色がきになりました。
オープンキッチンって、良くも悪くも天板の色が目立ちますよね。

あの色だったら人工・人造大理石か
クオーツ加工カウンターで色を選べるようにしてほしかったナー
って思いました。

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御影石の色、気になりますねー。キッチンの色一つで、リビングの全体の色も
決まってくる部分がありますからね。モデルルームで使っているような濃い色の
家具を持ってきた方が、キッチンの色も目立たないかなーって考え中です。

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御影石の色、やっぱり変ですよね。
もう建ててしまったフロアは仕方ないにしても、これから選べるフロアに関しては石のバリエーション変えて選べるようにしてほしいです（泣）都心にでやすくて良い場所だから魅力的だけど、一番目立つお部屋の御影石があの色達って思うと、、かなり後ろ向きに購入見送らなきゃか、、、ってテンションです。何故よりによってあの柄なんでしょうか。キッチンて女性にとっては大事ですからね。

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御影石バッシングが続々と(笑)
天然石なので仕方が無いとは言え、悪目立する柄だと感じました。
個人的には天然大理石の方が石の色味や模様がソフトで好みなのですが、
御影石の方が強度があり、キッチン天板に向いているそうですよ。

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そう。変に目立つ柄の御影石なんですよね。
しかも御影石って、シーザーストーンやデュポンの天板等に比べると
置く時注意しないと食器割れちゃったり
微妙な柄の隙間から酸や汚れが意外につきやすかったり
使いにくいと聞きました。残念な感じです。

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御影石の天板を使ってるけど、見た目とても気に入ってるけどね。
上質感は以前使っていた人造大理石とは比較にならない。
ここのがどういう「天然御影石」なののかは知らないけどね。
食器も割れたことないし汚れがつきやすい感じもないなあ。

ま、好みだろうから嫌な人はやめたほうがいいと思う。人造大理石の物件なんてたくさんあるからね。

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【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

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見た目が気にいっている御影石の天板キッチンを使用されているって理想ですね。
ルフォン杉並の御影石は、悪目立ちする御影石で気になりました。

御影石、全部が全部高級って訳でもないと思います。
何でもかんでも、御影石を使えばいいってものでもない。
御影石使っているとイコール高いって見せかけの高級のものもありますから。
産地やグレードにもよりますよ。
物によっては加工の石の方が高いものもあります。

理想は、グレードが高く仕様の良い柄の素敵な御影石・加工石天板キッチンで料理したいです。

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ホームページにリンクされている近所の商店街マップを見てみました。
字が小さくてよくわからないところもありますが、スーパーやコンビニの他
ドラッグストア、オリジン弁当、ブックオフ、マッサージなど必要な店は
一通り揃っているようですね。

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＞３７

およそ神田川からルフォンの間の地図ですね、直線歩くと片道は１０分ってところでしょうか。

このとおりだとすると何と信号が１つしかなくていいですよね。

美容室などはこの中から選ぶことになると思うんですけど道中にもあるようで便利です。

カフェ系は曲がった先ぐらいがいいかな、通りミ道にあるとどうしても寄りたくなります（笑）

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A,C,D,F３LDKの間取りが気になっています。
まだ保留中で、検討中ですが昨日の登録会に参加された方で
販売状況など情報などあったら教えてほしいです。お願いします。

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確かに駅までの道すがら、信号がすごく少ないですね。
ただただ買い物ができて便利だなぁと思っていましたが、
そういう良い面もあるんですね。
掲示板って自分が気が付かない事も気づかされたりしますね。

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御影石以外は基本、設備面も良いですし
立地面も良いですよね

1期2次って3戸のみの販売なんですね。
もっと出るのかと思っていました…。

実質的にどれくらいのペースでの販売になるのでしょうね、

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一期以外の住戸は要望がでれば希望住戸販売していただけるようなニュアンスで説明受けたような気がしますが。
南向きの住戸、間取り良いのに全体的にすごい割安ですけどなんでですか？

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確かに南東向きの条件の割りには、近隣より、価格がお手頃⁉ですかね。前みた時と、値段違うような気がするんですが気のせい？上層階と下で価格があまり変わらないって珍しいですね。杉並近辺で探しているから、この価格帯ならかなりアリな感じなんですが、管理費高いのが懸念事項ですね。常勤じゃなくて半日の日勤らしいし。管理費であの値段をとなると、管理内容は充実させてほしいですね。

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立地条件は良いですね。設備面でも見劣りするものはなく、価格も高くはないので、2LDKの物件を検討材料に入れています。

ただ2LDKは残り1戸で、既に住宅ローンの事前審査を行っている方がいらっしゃるみたいなので、進めるなら早めに決断しないといけないかな。

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３LDKタイプの管理費と修繕費は管理人さん日勤半日しかこないとしたらかなり高い！！ですね。共用施設も特化している訳でもないようですが一体何に管理費がかかるのだろう。。。

２LDKの販売価格・管理費とかなり差があるのも気になりますし。
確かに南東向きタイプの3LDKは立地の割に近隣より割安と思う。
でも何十年も払う管理費が高いんだったらローン払い終わった時に支払う管理費代と考えると損だしもったいないし。
何人かの方が口コミされてるみたいに管理費は、かなり躊躇する要因ですね。

これで管理費も適切内容と価格だったら検討した物件ではあります。

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管理費と修繕費は別物なんじゃないかな、と思います
管理人さんが半日しかいなくて高いなら、
何かしらもしかしたら余計なサービスがついているかもしれないですね
管理組合が結成されたらすぐ、徹底的に洗い出しをした方が無駄なくていいかと思います
最初の１年は無料でも更新からはかかるものもあったりする可能性がありますし
ただ、物件としてはすごくいいんじゃないかと自分は思っています
価格面も含めて

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管理人さんは半日を週５日のみだそうですね。
セキュリティがしっかりしているからと言われても
今時の分譲マンションはアルソックなり、セコムなりどこも入っていて当たり前に近いので
セキュリティが理由だとしたらおかしいと思う。
あの費用設定でしたら、管理内容は充実させてほしい。

大した共用施設もほぼないので
(ここは好感を持っている部分。無駄な共用施設は無駄な管理・修繕が上乗せされるだけなので)
私もルフォン杉並方南町の管理費を聞いたとき、明細やや不明。。。と思いました。
物件は、価格が安くなっていたので検討物件のひとつです。

南東向きの物件、一番はじめにみせてもらったときより値段下がってましたよね。
西側の棟と、変わらないかくらい安くなっているような？
このままもう少し待ってみようかと。。。

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キッチンがＬ字型で使いやすそう　広々していますし
収納もたっぷり目で主婦としてはうれしいです
近くにおいしいけーきやさんもあるようで

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飲食店やスーパーなどの商業施設が充実してるので生活しやすそうですよね。都心へのアクセスのよさと駅まで信号を気にせず徒歩４分での部分はとても惹かれています。見学の帰りに近隣で評判のパティスリーウーのシュークリームを購入しましたが、価格の割においしくて妻が喜んでいました。あとは、管理費と日勤管理等の内容問題について他物件も比較して考えようと思います。

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方南町に住んでますが、なかなか住みやすいですよ。
3年後には方南町駅が拡張されて中野坂上の乗り換えなしに新宿方面に行けるようになります。あとバスが便利ですね。
バスなら新宿・渋谷・中野・阿佐ヶ谷・永福町に座っていけるので時間に余裕あるときはいいですよ。
私は休日、渋谷や新宿で買い物したあと座って楽したい時にバスに乗ってます。

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方南町のホーム延伸計画って３年後に延伸されるのは確定したって聞きましたが、あくまでホームのみ拡張されるように聞いていたので驚きました。新宿まで乗り換えなしの始発になるって事でしょうか？

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http://www.tokyometro.jp/corporate/profile/scheme/pdf/plan_h25.pdf
これによると池袋方面からの直通となると書いてあります。
おそらく今まで池袋発新宿どまりだった便が方南町行きとなり、その逆もあるかと思います。

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直通に向けて推進ってなっているけど、具体的に何年後に直通運転を行うって書いてない点は、やや気になりますねえ。もし直通で始発確定だとしたら、かなり惹かれる要素ではあります。

でも、もし始発になるとしたら中野富士見町始発は、なくなるって事ですかね？

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現地見に行ったけど、建物の半分が埋もれてて、低層階はジメジメしそう。即見送りました。

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低層階が埋もれている？
下の階は間取り図みたけど駐車場とメールボックス・駐輪場がメインなのであまり問題ないのではないかと、、、
もし本当に気になるのであれば上の階購入すれば良いのではないかと、、、

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建物見ましたけど前方も横も比較的広い道路に面して、後ろも狭いけど一応道路に囲まれている感じで抜け感、解放感あるように感じました。何をもってジメジメ埋もれている感じと思われたのか不思議です。もしかして、建設中の囲いですか？我が家はは、管理費とハザードマップが気になって検討中です。

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丸ノ内支線は、中野富士見町に車庫がある関係で始発はなくならないって以前聞いた気がします。方南町駅だけ延伸しても中野坂上の乗り換えはなくならないで、始発にもならなかったらあまり意味ない気がしますがどちらなんでしょうかね？

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今のところは方南町⇔中野坂上のままで行きそうな雰囲気ですよね。
私も車庫の関係で始発駅は変わらないと聞いたことがあります。
方南町始発だと嬉しいのですが、
そうなると電車の繰り出しが結構面倒そうになるんですよね。
現状のままで基本路線ではいくと思います。
この路線は古い型の車両が使われることがあるので、鉄オタ的には楽しいです。

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書き込みされている方がいらっしゃいましたが、３年後に隣駅の方南町のホーム延伸が決定していると聞きました。ただメトロの情報をみても、ホームが３両から６両に延伸になるとだけ記載しているところと、方南町から池袋まで直通になる方向と記載しているところと情報が混在していて悩んでおります。

方南町から直通になってしまうと中野富士見町始発はなくなってしまうってことでしょうか？
それとも、両方の駅が始発駅になるとのことでしょうか？
または、結局方南町の駅はホームが６両編成になるだけなんでしょうか？

実は今ルフォン杉並方南町とパークハウス杉並和田と悩んでいまして。
中野富士見町始発がなくなる、もしくは大幅に減る等であれば、駅前に商業施設が栄えていてハザードマップで中野富士見町より被害も小のルフォン方南町にしたいですし。

方南町の始発はなく、中野富士見町始発のみであれば杉並和田の２F以上購入にしようかと。

地元にお住まいの方で丸ノ内支線駅情報に詳しい方、ご存じの方は是非教えていただきたいです。よろしくお願いします。

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方南町発池袋直通の可能性もありますが当面は池袋→新宿終点でそのまま無人で富士見町の車庫入りをしていたのが
ついでに方南町まで行くようになるのではと思います。現状の中野坂上→新宿三丁目の混雑を見ると、
支線で一番乗客の多い方南町からの乗客対策が必要と考えられてそうなので全線直通の可能性もありますが
長い目で見れば電車だけで無く町の魅力で決めるのが良いかと思われます。
現状でも富士見町発の新宿方面直通は2本に1本で新宿までなら坂上行きでも先に来たのに乗ったほうが早いので
霞ヶ関等まで座って行きたいとかでなければあまり富士見町の始発を好材料に考える必要も無いです。
また、帰りは富士見町行きはあまり無いのでほぼ坂上で乗り換えて帰る事になります。

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朝始発で乗り換えなしだったら魅力だし、リセールの時の価格にも関わってくるから悩みますよね。
私もこの辺りでマンション探してるので、ホーム延伸計画を気にしてみています。

中野富士見町より方南町の方が駅前栄えていて生活には便利そうなのに、駅前の物件相場的には中野富士見町
駅前の方が中古価格高いの不思議で。やはり、始発駅になっているいないは価格に反映されるのかなと。

方南町始発で直通決定だったら、こたらのマンションは買い‼とは思えるけど中野富士見町始発が変わらないのであれば悩み保留様子見しようかと。

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朝は座って直通でいけるか、いけないかはポイントになりますよね。

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売り出し開始したばかりで、もう先着５名様に100万円分の商品券プレゼントって一体…
売れてないってことですか？

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私もこのタイミングで100万円プレゼントに驚きました。

営業さんに、いつも嘘つかれていたのかも⁈

騙されていたのか⁈と残念。酷いですねー。

もう少し待てば200万割り引き券プレゼントが

はじまるかもしれないですね（笑）

間取りに特に希望がない我が家は、御影石変で嫌だけど新宿凄く近いし。

始発直通は魅力的だし。

あまっている間取りで構わないので値引き＆割引券の為

もう少し待ってみようかなー。

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100万円分の商品券って…すごいですね。
dinos限定でしょうか？
でもあると嬉しいですよねぇ。
先に契約された方がガッカリされるのもわかります。

利便性で選ぶのはアリですよね。
方南町から直通でそのうち丸ノ内線が出るのを期待します。

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１期で購入された方。。。お気持ちお察しします。おおっぴらに酷いですね。
がっかりで済む問題でなく、営業・販売会社のスタンスは悪質ではないでしょうか。
二次～の販売を検討していましたが、このままですと最終期までどんな値引きやら割引券やら展開されるやら。
購入後、そんなことされたらたまったもんじゃないので入居時期ギリギリまで待つか
ここは、見送って値引きや割引など行わないで売り切れる、売り切ろうとする姿勢のデベや営業から購入したいと思えてきました。

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５年程前からマンション買い替え希望で、色々なデベや営業の売り方をみてきましたが、売り出し開始して、こんなにすぐ金額が100万円の商品券プレゼント企画ってないですよ。 こんな早いタイミングで大々的に値引き割引券だしてるデベと営業初めてみました。営業も売主も在庫さばくことに必死で購入検討者が不信に思う事等まったく考えてない。きわめて悪質。

一体営業は、何を考えているんだか。
こんなキャンペーンしたところで売上が極端にあがるなんてない等、容易にわかると思いますが。
購入者は立地と間取りをしっかりとみますので。
都心アクセスは良い立地と思いますよ。売り切れてないとすれば販売方法、管理体制含め問題あるんではないですか。
企画・販売力があれば、普通に売れる物件だと思いますが。

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駅前に何にもない中野富士見町より方南町の方がいい。帰りにスーパー寄れないと不便。毎日のことだし。

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価格がいつの間にか改訂されていませんか？記憶していた価格より50万円安くなっていると思います。100万円のキャンペーンもやってますし、交渉次第ではかなりの値引きが期待出来そうですね。ただなぜそこまでして売り急ぐのでしょうか。

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そうです。最終期であまりまくった部屋なら分かりますが、入居まで大分先でこんなキャンペーンを大々的にするなんて買った人はもちろんと思いますが、これからと検討してた自分も引きました。確かに最終期ギリギリに最後にあまった売れ残り物件を購入すると割引のマンションはあると思う。しかし、こんなタイミングでキャンペーンされたら、、、もし仮に購入したとして先に購入された住人とあとから購入した住人で亀裂入りますよ。どの部屋が１期で売れたとか、売れ残ってたって価格表みればみんな分かる訳ですから。

住人どうし仲良く付き合いづらくなるとか、普通分かりますよね。実際、知人のマンションで最終期に買った人と通常価格で買った住人とのいざこざの話しを知人から聞いて、そんなマンションは嫌だと思っていたんで。自分も営業に先月騙されそうとされてたんか、、、って色々思えました。営業最悪ですね。良心を疑います。

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都心アクセスも、部屋タイプによっては間取りも中々なのに、販売方法間違えましたね。もったいない。

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都心までのアクセスの良さと価格考えれば待ってれば売れるのにね。

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営業が物件の価値下げてしまってる訳ですね。
せっかく良いと気になっていた物件も安っちくみえる。
テンション下がりますね。

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もともと営業部隊もってなくて、他社に販売委託してる売主ですしね。
キャンペーンも含めて販売委託先に一存したほうがよかった気がします。

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全部売主が押し付けるってあるのかな？普通、販売会議みたいのするはずだから売主と委託先とで話し合いするはずだし。

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営業に聞いたら、先着５名、総額で１００万、
２０万のキャンペーンだそうです。
せっかく期待していたのに・・・。

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苦情でもあったのかキャンペーン内容変えてますね。
さんざん出てますが、既に購入された方が文句いいたくなるのはごもっとも。
売値・キャンペーンは売主主導でしょう。別物件でもキャンペーン張ってる
みたいですし。販売受託側は基本的にはその意向を汲んで動くだけかと。

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あまりにも苦情多くて、総額って意味かえたんですかね。
先着5名ってしつつ、結局今の時期買う人全員につけてますよね。
買ってしまっている人も、これからって人も確かに溝深まりそうで嫌だなぁ。
このタイミングでの言い訳キャンペーン。つくづく購入者、購入検討者どちらにも失礼なキャンペーンと思います。

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ブランド名こそ二流だがそれなりの物件実績ある売主で立地も良好なんだから
焦らなくてもいいのに。
住不みたく竣工後も余裕かましまくる売り方もどうかと思うが。

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良い立地で竣工前に値引きやら割引券、商品券つけるみたいな売主や営業は、販売力ないと思う。事前に希望住戸のアンケートなり必ず登録してから販売な訳だから。上手く分散できないとか高く買わせようとすると失敗する。初回案内より値段をすぐ下げるのも高く買わせようとした失敗。

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えっ⁈100万て書いてありますけど。
営業さんの違うぞ！って自演⁈

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よくあるキャンペーンなのにひどい言われ方。誰かのネガティブキャンペーンはもういやです。

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このタイミングでこのキャンペーン、決してよくあるキャンペーンじゃないと思いますけど。誰かのネガティブキャンペーンて？

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周辺は緑が多くて子育てにはすごくよさそうな立地ですね。我が家では子育ては大きな公園が近くに
あって緑が多い所、そして買い物が便利な所と思っているのでここはそれらがかなっている物件
です。駅からも近いし旦那さんも通勤は楽かな。近くの和田堀公園はまだ一度も行った事がないのですが、
調べてみるとバーベキューができたり、池があったりして楽しそうな公園ですね。
やはり休日になると混んでいるのかな。

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和田掘公園は始めて行った時には緑の多さにビックリするでしょうね。
23区内でも屈指の広域緑地帯だと思います。交通公園は子供だらけです。

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和田掘公園は、いいですよ。釣りぼりもあり、犬の散歩とかしたいな～と感じました。ここは、魅了的です。

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値引き後の価格が相場だと思う。元の値段じゃ売れないのがわかり、適正化しただけの話。

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値引きしてるんですか？

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サンケイビル委託の東急が書き込みしてる？

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ザ・パークハウス杉並和田と比較検討してる方いませんか？
価格帯も似ていてどちらも杉並区、住むにはどちらでもいいと思っているので迷っています。
将来的な価値を考えたらやっぱり三菱とかの方が良いのでしょうか。

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私もパークハウス和田、ローレルコート笹塚、パークハウス浜田山、ルフォン杉並方南町で検討中ですよ。街の便利度では方南町が断トツなんですが、管理体制はパークハウスがやはりいいなと。しかし、間取りや価格がローレルとルフォンの方がよいのでかなり悩みます。

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杉並和田と方南町、両方みました。杉並和田は、静かて良さそうですけど、駅周辺にあまりお店がなく、そこが気になりました。始発は、やはり魅了的です。街や立地は方南町ですかね。

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この辺りだとパークホームズ中野中央、パークハウス杉並和田•浜田山をみました。杉並和田は、駅から近いのと管理料が安いのが魅力的ですが川により近いので洪水や浸水被害が懸念事項です。中野中央は、信頼の三井ブランドとフル設備の建物と立地が魅力なんですがメジャー7だけあってやはり高い。ルフォン杉並の3LDKと、中野中央•浜田山の2LDKが同じ価格。一部屋我慢するか信頼ブランドをとるかは、どこも駅近の立地自体は悪くないので悩みますね。

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私も両方見て検討中です。周辺にお店はこちらのほうがあり便利そうですよね、あと豪雨でも川を気にしなくても良さそうですね。
ザパークハウス杉並和田は始発駅や子供の学区、あと静けさが良かったです。
修繕積立金管理費や仕様なども和田ほうが良かったのですが、こちらは戸数が少ないので仕方ないのでしょうか。
大きい買い物なのですごく迷いますが迷いすぎて気になる物件が売れてしまっても嫌なので焦ります。

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迷いますよね。間取りと駅周囲のお店具合は、ルフォン杉並方南町が圧倒的に魅力と思ったんですが、方南町通りの遮音具合と交通量が少し気になってます。富士見町は、お店ない分静かで落ち着いているので、どちらが住みやすいかと日々悩み中。あとは、ホーム延伸と新宿直通がどうなるかも考慮に入れ、決定できたらと思っています。

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>97
中野富士見町は始発じゃなくなるし、低地で川が近いから浸水リスクもある。修繕積立金は月々の額は比較的低く設定されてるけど、最初に払う額が高い。安いように見せかけているだけだから要注意。トータルでいくら払うことになるかちゃんと計算しないと。

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中野富士見町が始発じゃなくなるのは確定でないのでは?
こちらも良いですがホームが延伸されただけで終わるなら、と迷ってしまいますので丸ノ内線情報確かなものが欲しいです。
新宿直通になれば富士見町方南町どちらに決めても嬉しい話です。

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>93さん
将来的価値やリセール考えるなら三菱に限らずメジャーブランドが良いですよ。
永住するならこだわらなくても。

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池袋方面からの直通が始まるのはメトロのHPに書いてある

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始発が決まりなら、かなり良いですね。新宿方面にでるには、マンション前のバスも良いかなとおもってます。

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で、始発は確定なの?

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東京メトロの事業計画では、方南町駅を改修して６両対応にするのは、
ラッシュ時の中野坂上駅の乗り換え混雑を緩和し、
荻窪～新宿の運航をスムーズにするため。
つまり、ラッシュ時に、支線で一番乗降客が多い方南町から６両を出して、
そのまま池袋方面に流してしまえ・・・というわけ。
方南町駅を６両対応に改修しても、中野富士見町駅始発を残したら、
現状と変わらないので、何の意味もありません。
丸の内支線は、ダイヤにも余裕があるので、
中野富士見町駅～方南町駅～池袋駅とするか、
中野富士見町駅～方南町駅の回送とするでしょう。

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三年後に方南町から新宿直通を進めているってメトロのHPにあったと思います。こちらのマンションは、方南通り沿いってのがやや気になりますが、、、逆に家前のバス停から新宿、中野、阿佐ヶ谷、渋谷方面にバスでアクセスできてどこにも出やすいのは良いと思います。

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過去レス読むと、値引きに反発してる人がいるな。検討者は値引きを歓迎するはず。既に高値で買ってしまった人が悔しくて書いてるのかな。それとも値引き自体がデマ？

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丸の内線に関しては不確定ながら方南町は今より良くなるのは確実ですね
逆に中野富士見町の方は始発が無くなる可能性もあるという事ですね

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値引きじゃなくて、商品券キャンペーンじゃないですか？検討者ですけど、こんな早いタイミングでしてるって色々な意味で微妙と思ってますが。

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商品券、最初に契約した人がお気の毒ですね。
今後更に商品券があるならあとのほうがお得ですよね。
富士見町始発なくなる話は確かでは無い様ですので杉並和田とこちらで迷います。
リセールの際に、早い時期から商品券がつきはじめて不人気の値引き物件ととらえられるのではという不安も少しありまして。
杉並和田掲示板ではリセールに対して詳しい方が論じてられますが、商品券も含めて値引き物件はどうなのでしょうか。

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そうなんです。検討者としては、こんな早い段階で商品券となると更に後に買った人にはもっと商品券がつくのでは〜
って思ってしまうとこあります。
あとは、先に購入した人達との摩擦。
そして、もしかして売れてないのか？と。

価格の割にアクセスがかなり良いのと、間取りが田の字じゃない‼商業施設充実してるところもかなり高ポイントなだけに近隣の物件と悩みます。

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値引きするのは、売れ行きが芳しくないからでしょうね。でも値引きして売れるようになったのなら、最初の設定価格が高すぎたのを適正にしただけ。物件自体に問題があるわけじゃない。
リセールがしやすいかどうかは、いくらで買えたかによる。買値が安ければ、売値も安くできるからリセールはしやすくなる。杉並和田は売れてないのに値引きせずに高値のままだからリセールで不利になる。

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今どきのマンション、一億だせて超都心部ならまだしも普通のマンションで即日完売とかほとんどないですよ。
ブランド名で普通のマンションが即日完売してるのを見かけますが、それは今流行りのブランド名ってだけでリセールしたい10年後流行ってない可能性もありますから。
人気の間取りや条件の良い部屋は、初期で段階で売れてしまうことほとんどです。
リセール狙いなら条件の良い部屋を押さえておいた方が良いと思いますが
あまり間取り等こだわりなく永住目的だったら、どの業者さんにも踊らされず
じっくり考えてから購入しても良いのではないでしょうか。

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杉並和田は売れてる方だと思いました。ネガ書き込みで値段下げてもらおうと必死な人いるけど、三菱ブランドのフル設備で決して高くないし適正価かむしろ割安な部屋もある印象を受けました。私が気にしてるのは、お店がなさすぎることと田の字の間取りがやや嫌、浸水リスク。ルフォン杉並は、この辺りの物件価格にしてはかなり割安なのと間取りの良さで惹かれていますが、やはり大手ブランドの方が色々安心かなと思ったりもしています。

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110です。
皆様詳しい情報と貴重な意見をありがとうございます。
リセール目的の購入ではないのですが将来転勤により賃貸にだすか売却の可能性もあるためそれを視野にいれて探しております。
値引きされた物件をリセールの際に安く売るというのは全く思いつかなかったです。
リセールにはやはり人気の物件が良いのですね。
人気物件で人気の間取りや立地が極めて良い場所には手が出せないのと通勤や出張も考慮して予算上ここや杉並和田辺りを中古も含めて検討しています。
関東が地元ではないというのもあり知名度にはあまりこだわりがなく交通の便（車は持ちません）が良ければといった次第です。
ルフォンは周辺の店舗が賑やかですが割安なので良いかと思います。間取りも良いです。商品券値引きが更にあるかが気になります。114さんの杉並和田は三菱でフル設備という面は私も良さを感じています。杉並和田は店舗が寂しい事に妥協するかですね。
どちらに決めても丸ノ内線は支線ですが新宿直通になる事を今後期待してもう一度じっくり考えてみたいと思います。
ありがとうございました。

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杉並和田の三菱物件は低層は安いが他は高いよ。低層は浸水リスクとプライバシーが保たれない（カーテンを開けっぱなしにできない）のを気にしない人なら買い。高層はかなり割高。多少値下げされても買う気しない。

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ブランド名で普通のマンションが即日完売ってもしかして野村のこと⁈（笑）
都心部以外のプラウドは、確かにそんな感じありますね。
高級を売りにしてる同じブランドのマンションでも、元の土地代が影響してるのか⁈
微妙なチープ仕様の物件もあって驚きましたよ。

杉並和田は、私も見に行きました。
高層階、決して安くないけど高くもないような。
残っていたの下の階でしたよ。高層階は売れてました。逆に高いお部屋（高層階と角部屋は）人気のようでした。
設備も管理体制も整ってますしね。

杉並和田は、駅力と浸水リスクがネックだけどその他はなかなか良い物件に感じました。
ルフォンは駅力があって、浸水リスクが和田よりは少ないこと。
間取りと広さの割りに価格が近隣より割安なとこ。
始発問題に限らずバス便も意外に使えそうなとこが良いと思います。

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リセール希望だったら良い物件を安く購入できるに越したことないけど。
しかし、同じマンション内の物件でも人気の間取りは早い段階で売れてしまいます。
今売れてるところの間取りがユーザーに人気の間取りってことです。

永住目的であまり拘りないなら問題ないと思いますが。。。
リセールも考えてるなら最終期の商品券や割引を期待して人気のない間取りを待ち続けるよりも
ユーザーが求めている間取りを売れてしまう前に購入した方が絶対良いです。

何故なら、我が家では買い替えを希望しているんですが、今住んでいるマンションが
住戸数多いってのもありますが、皆同じマンションで最近売りに出していて
同じような田の字間取りと羊かん間取りばかりで中古の買いてがいない。
だから、そんな間取りは人気ないし売りたくても売れないから
住みかえできるか？状態で困ってるのを実感してるからです。


中古としての不動産の査定額自体は、安く買おうが高く買おうが、適正価格で買おうが変わらないので。
だったら、人気の間取りを早めに手に入れて売りやすくするのが重要。

我が家は、買いてがつけばこちらの物件も検討候補です。
人気の間取りは、どのタイプなんだろう？営業さんに聞いたら前と言ってること
違うからイマイチ読みきれないが。

皆さんは、どのタイプ気になっていますか？

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>118
言っていることが意味不明。中古の査定額が安く買おうが高く買おうが変わらないなら、安く買わないとリセールのとき損するだろ。たとえ人気の間取りでも高く買ったらダメだよ。

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もう少し、マナー守った書き込みをしたらいかがですか。
意味不明、とかたとえ本当にそう思っていたとしても、わざわざ気分を悪くさせる
表現を直接書き込む必要ないでしょう。
大人なんですから、最低限の礼儀はわきまえましょうよ。

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でも119の言うとおりに感じます。
>～ってことです。～からです。～が重要。
とか118は言い切っているしなんか上から目線な発言なのでそのように返されるのでは。
119も最終的には助言してあげてるのでは。
118も大人なんだから最後に質問を投げ掛けるならもうちょっと気持ちの良い発言の仕方をすれば良かったのに。

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私は、119さんの意見参考になりました。
安くなるの待って、残ってる間取りを買うとリセールがしにくいってことですよね？買い替えの実体験をもとに人気のない間取り買うと売れにくいからってアドバイスに感じました。丁寧にアドバイスしてくれようとしている口コミに意味不明って失礼だと思いました。

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>122
>>私は、119さんの意見参考になりました。
118の間違い?
119の言う事も間違ってない。
言い方に問題があるが。

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119さんは、意味不明はいらなかったけど、あとは、正しい意見ですね。

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いかに安く購するかを追いすぎると、最終期の残り1.2戸状態まで待つってこと⁈
そうだとしたら新築でそこまで残ってる間取り、リセールを想定して中古で置き換え考えてみて
中古の時は余計誰も買ってくれないような気がします。
だから118さんの意見わかるような気がします。


値引きを誘発してわざと販売保留とか、この物件高いとか、リセールの為安くなるまで待ったらとか
営業と駆け引きしてる間にめぼしい物件て売れちゃいますよね。
パークハウス杉並和田と一緒で、こちらの物件は比較的割安だし。
実際私は、この物件だとしたら欲しいと思っていた階の間取りは迷ってる間に
一期で売れてしまっていました泣

交通の便は、申し分ない物件なので希望間取り下のフロアに我慢するか
見送るか他物件の似た間取りをとるか近日中に決めたいと
家族で話し中です。

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123さん
杉並和田は南向きや建物がかぶらない良い場所は3階以上でもざらに5600以上しますよ。フル設備だし管理がしっかりしているし早い段階で売れていますが。
119さんは残り1、2戸まで待つなんて一言も書いてないですよ。

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確かに杉並区和田の地価で70平米前後でメジャー7のフル装備が5600万て決して高くないとは思います。
しかし125さんは、ルフォン杉並方南町の買おうと検討していた物件が申し込み入ってたって書いているのんですよね？こちらの物件を〜のこちらってルフォン杉並方南町ですよね？126さんは何故杉並和田は売れてますと書いているんですか？

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私も値引きって、129さんがおっしゃってるようにどこも最終期の数戸の段階でないと行われないと思っていました。逆に、こちらの物件はその段階でなくても値引きが行われてるってことですか？

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126さんは
125さんが
>パークハウス杉並和田と一緒で、こちらの物件は比較的割安だし
と書いているので
パークハウスは高めの人気の物件は既に売れていて今はここと同じ位の価格しか残ってないよと言いたいのでは。
確かに125さんがここしか検討していないなら関係のない情報だし余計なお世話ですよね。
125さんがパークハウスの名前をだすから反応したのでは。

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128さんこちらの物件は商品券キャンペーンが値引きに値するのかなと感じているのですが。
杉並和田は設備が良かったのですが探し始めた時期が遅くてMRでここが良かったと思う場所は売却済みばかりでしたので、こちらもそうなる前に決めてしまったほうが良いかと迷っています。
週末が第三次登録受付ですよね。抽選に漏れると先着順を購入される方もいらしゃるのでしょうね。
100%満足のいく物件探しは難しいとよく耳にしますし、
杉並和田のフル設備三菱というのは捨てがたいので階や向きの条件を妥協するか、こちらの物件で比較的良いかなと思う場所に早く決めてしまうかできたら今週中に検討したいです。

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122です。はい。ごめんなさい。118の間違えです。良い間取りは、値引きに惑わされず売り切れるまえに購入する方が良いと思いました。

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私が良いと思ったAの間取りは、下の階しかあいてなかったから保留。次は、FかDタイプの上層階希望。しかし予算オーバーなのでこの間取りの下の階すぎない予算範囲内のフロアにするか検討中。

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F！！
しかし、方南通り側なんですよねー。
遮音等級高い窓とは聞いてますが、実際の夜の交通量がどんなもんかわからないから悩んでます。


この辺りにお住まいで、方南通りの夜や土日の交通量をご存知の方いたら教えてほしいです。

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方南通り沿い居住者です。
方南通りの交通量は大したことないですよ。
大型トラックが通ったりすると若干揺れますが、騒音に関しては都内の街道沿いと考えれば少ない方じゃないでしょうか。
ここで騒音が気になるのであれば都内の街道沿いの物件は対象外になると思います。

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>134の補足です
土日の交通量は平日と比べて減ります。深夜の交通量はかなりまばらになります。

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そうか、道路って考えたら電車と違うから夜も走ってんですね。確かに夜の交通量って詳細が気になりますね。

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Ｆの間取り良いんですが、上層階は高いんですよね…。

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夜はそんなに交通量無いですよ。昼も渋滞する事は無い程度の交通量です。
上層階であれば騒音はあまり気にならないと思います。

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間取りはF.A.Dの順で気になりました。Aは、希望階売約済みでFは凄く間取り良いけど高い。相場から考えたら決して高くなくむしろ安いんだろうが、うちは予算的に無理、、Dは第三希望だが予算的には近いからありかと検討中。

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田の字以外の間取りが希望。田の字間取りだと結局、一部屋つぶれちゃうから有効部屋数が少ない。パークハウスは、残っている間取りが田の字ばかりだったので良かったがあきらめました。ルフォンの3LDＫは、田の字間取りが少ないのが良いと思い気になっています。

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パークハウス杉並和田とルフォン杉並方南町と比較検討中の者です。


杉並和田は管理費が安くて良いと思っていました。ただ今、杉並和田のコミュニティで修繕積立が高いとあがっていて。

ルフォンは管理費が杉並和田より高いんですよね。修繕積立について詳しい方いらっしゃったら情報いただけないでしょうか？


よろしくお願い致します。

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方南通りは、井の頭などと比べれば交通量少ないと思います。
ただし、信号・バス停が脇なので加速時の騒音はあるでしょう。
(新宿行きのバスは便利です。方南町駅はエレベーター＆エスカレーターが無いので、ベビーカーを使っていた時など新宿へ行くためによく利用していました。)
夜は交通量少なめな分、救急車とバイクの音が気になります。

私が住んでいたマンションは、通りの反対側だったので、寝室が方南通りに面していました。
そんなに神経質な方では無いと思うのですが、夜中にバイクや救急車の音で目覚めることがありました。
こちらのマンションは、リビングが方南通りに面しているので、寝室は比較的静かなのではないでしょうか？

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ルフォン杉並方南町の気になる点

建築される場所は大雨がふると方南通りに大きな水たまりのできる場所、下の駐車場や一階の部屋への浸水リスクが心配

20年目頃に一戸あたり40万以上の修繕積立金一時金の集金計画があり、全戸が本当に払えるのか不安

バイク置き場がなくスクーターでさえ置けない、将来的に確実に管理組合で問題になると思われる問題をなぜ建設の段階で対策しないのか

ゴミ置き場が一階(地下)にあり、ゴミの搬出にはエレベーターを利用する、ゴミから出る水分などでエレベーターを汚さずに搬出作業が行えるのか疑問

いろいろ書きましたがこれ以外は比較的良い物件だと思います。

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管理費が若干高いのは懸念事項ですが。。。物件により金額は多少前後するとしても、２０年目前後の修繕積立一時金て大体実施されるところが多いのではないでしょうか？

方南通りに大きな水たまりとは初耳です。ただルフォン物件辺りの方南通り車線を境にどちらも坂が下っているので仮に水がたまるとすれば、

この物件あたりに水が貯まるのではなく　裏の古い大きなマンション辺りに貯まるのではと想像してしまいます。

この近くにお住まいの方で、過去の浸水状況等ご存じの場合情報を教えてもらえませんか？

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道路と歩道が緩やかに窪んでて大雨の後水溜りが出来る事がある
窪みが一杯になったらガーデン堀ノ内の方に水は流れていくので浸水はしないと思う

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ここって天井高2,43mしかないんですよね。

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天井は、すごい高いって訳でもないが二重床・二重天井。
広めにみえるスパンのバルコニー間取りタイプで対応してもダメですかね？

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あの辺りに水たまりなど、出来たところを見たことがありません（笑）
方南通りは高く、善福寺川や神田川にかけて低くなっているから大雨になったら、そちらへ水が流れていきますよ。

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＞143さん
修繕積立基金は契約時に一括で支払う265,000円〜447,000円とは別に、
修繕積立一時金という費用が発生する予定なんですね。
こちらは大規模修繕にかかる費用かと思われますが、総戸数37戸にしては
金額設定がお安いのではないか？と感じてしまいました。

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道路沿いの南向き間取りタイプはじめに案内されたより価格下がってましたね。
西向きの良いと思った物件は、南向きと比べ価格差なく割高感あるから売れ残るだろうと思っていたが売れてしまっていた。

良いと思ったら押さえとかなきゃだめだったとやや後悔。
南向きの値下がりを期待しつつ、管理費高いのと妻が御影石のデザインが変と躊躇中。

道路傾斜具合が浸水を仮定するとどうなるんだ？！と探り中であります。

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キッチンの御影石は私もあまり好きなデザインではありません。
管理費が高いのは私も気になりましたが、戸数が小規模なので致し方ないと感じてます。
それよりも修繕積立金の上昇率はどのくらいになるか、ご存知の方はいらっしゃいますか？

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修繕計画所はモデルルームで見せてもらえると思いますよ。
ただ当初の計画通りに行くかどうかはわからないですが…。
その時々によって劣化具合も違ってくるかもしれないので、
さらに上がる可能性もあるかと思われます。

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売主が提示する長期修繕計画書って、ほとんどがあてにならず
修繕積立金の値上げ等、管理組合が見直しをする事でまともに機能するようになるそうですよ。
つまり、売主が作った計画では修繕費用が不足し、破綻してしまう計画だとか。

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>>１５３

じゃあ一度見せてもらった修繕計画書の数字は鵜呑みにせずに、今後上がることを想定して判断したほうがいいということですか。上昇率が概ねでもわかるといいのですけどねえ・・汗、予算がけっこう窮屈目で検討しているマンションだけに、住んでからの生活に修繕費上昇で負担が大きく来ると厳しいなあと。

方南町駅近、間取り十分、周辺便利と条件がいいだけに頑張りたいです。

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長期修繕計画をみて「ずいぶん上がるんだなあ」と思ったらそこは良心的に（つまり正確に）設定している可能性大かな。
デベによってはこれを少なくみせて売りやすくしてるところもあるからね。あとで破綻する。

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だいたい35年で3.5〜4倍くらいは上がるイメージではいます。ルフォンも確か標準くらいだった記憶です。修繕費は標準と思いますが管理形態と管理費が、、、自社じゃなくて委託で他業社に依頼してそのせいで割高だったたり、週4？5で半日管理の割に高いって管理形態を改善してほしい。サンケイビルで直接管理できるノウハウとかパークハウスの三菱とかプラウドの野村みたいに他社から取り入れるべき。そこが懸念事項。

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結局、トータルでみるとパークハウス杉並和田とルフォン杉並方南町は管理修繕費は大差ないってことですかね？

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>157

え?なんで??

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３０年間の金額自体は高いとも安いとも思いませんでした。
修繕費は、修繕を行う内容・程度によって価格が変わってくると思います。
３５年の長期修繕計画は、提示するよう義務づけられているので、提示する月々の金額や内容はどのデベも似たりよったりと感じました。

逆に一時金が高いパークハウス杉並和田が何故？ってきになりましたが。

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三井が環七沿いで建設中ですね。期待。

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環七沿いってパスですね。

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三井の人、この物件に限らず近隣の杉並のマンションコミュニティに関係ない宣伝書き込み多数していますね。やめて下さい。

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三井の宣伝、パークハウス浜田山の書き込みでもですよね。
節操がなく悪印象です

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三井の営業
ちょっとひどくないですか

掲示板に品のないこと書いていろいろと荒らしてます

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>160
杉並和田は一時金を高くすることによって月々の支払額を低く見せてる。一時金と月々の積立金を合計していくらになるかを計算しないと。

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そう言われてみれば、修繕積立基金とはどのような役割があり何故事前に一括で
収めなければいけないのかと疑問に思い調べてみました。
修繕積立基金は将来の大規模修繕費用のために、入居時に支払う一定の修繕金で、
長期修繕計画の修繕積立金では不足したり、災害が起きた場合に修繕積立金を
補う意味の資金だそうです。

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杉並和田は浸水リスクがあるから、多めに積み立てる必要がある。そんなリスクに金払いたくないな。

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杉並和田に限らず三菱地所は一般的に一時金が高め。
一方、他の大手デベだと月額が高め。考え方や制度が違うことを正しく理解することが必要。

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どちらがいいか…というのは、そのご家庭しだいという感じですね＞一時金
最初に払っておいて、上昇率を低くさせるのもアリだと思いますし、
最初の敷居を低くしておいて、月々の上昇率を高くするのもアリだと思いますし。
資金計画によって変わってくるのでは?と思います。

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>169
三菱のやり方は後々に禍根を残すと思う
一時金は初回は良いけど2回目以降にまた大金とると滞納でるし、それを避けるために月額増やすのもかなり大変
いちばんいいのは野村のオハナの一部でやってる完全均等積立
次は一時金少なめ月額高め

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管理組合を結成してから、そのあたりについてはきちんと話し合った方が良いんでしょうね。
どのみち、お金を出し合うのは住民なんですから。
最初からやりやすい方法でしてもらえる方が、
暮らす側としては助かりますけれども…。
でも経済の状況によってそういうものも左右されますから、
デベが決めたまんま、という風にはなかなかいかないのではないでしょうか。

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むっ、修繕積立基金って入居前の一括払いだけでなく、定期的に支払う事に
なるんですか！？
もしそうだとしたらローン返済などにも大きく影響してきちゃうので、
事前に内容を把握しておきたいのですが長期修繕計画表に記載されるのでしょうか？

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>178さん
どのマンションもそうですよｗ
毎月の支払額もHPとかに載ってます。

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だいたい20年後前後とか、マンションにより年数は多少異なるが払うと思います。我が家も今住んでるマンションが再来年くらいに払う予定なので、その前に買い替えしたいとルフォンも含め検討中。

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最近は10年目と20年目に最初に払った額の半分くらいの一時金
あと5年おきに月額1.2倍位に増加じゃないかな
聞かれない限りサラッとしか説明しないから、いざ一時金の時期になったら揉め事になる

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いろんな不動産屋（野村とか三井とか）に話し聞くと途中での修繕積立金一時金の設定は国から（関係省庁は聞きませんでしたが）控えるように指示が出ているとのこと、25年後とかにやはり払えない部屋が出てくるからだそうです。野村の人はこの5年はそのような設定のある物件は扱っていないそうです（やっぱりさすがですねプラウド）。
管理組合出来たら管理費の見直しと修繕計画の見直しは必須ですね。

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マンション管理組合の役員選出ってクジ引き？それとも希望者立候補制でしょうか？
こちらのマンションを購入した場合管理費の見直しと修繕計画の見直しは必須のような感じしますが
できれば、マンション管理に詳しい方が色々問題点をだして進められるように役員就任していただけてると
安心して購入できるんですがね。

今のまま委託の管理会社で少し割高な管理費と委託の日勤管理って正直購入迷ってます。
立地と物件はなかなか良いだけ管理だけがひっかかる。

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しっか皆さんで管理する必要がありますね。安い管理会社にして余計に対応が悪くなっても困りますし。

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そういえば残っている部屋ってHP掲載の部屋かな?

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皆で管理って、掃除を住人で当番制にするとか発生しないですよね？しっかりした管理会社にお願いしてほしい。

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いやぁ流石に住人で清掃当番とか都内マンションでないでしょう。まさか本当に当番制？それでは都外の戸建の町内会と一緒で都内のマンションに住むメリットなし。管理費払う意味なおさらない。管理会社サンケイビルマネジメントってなってるけど管理について野村のプラウドみたいにパンフレットでも説明ないですね。HPやパンフレット、営業も管理体制について細かく説明入れてほしいですね。

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掃除は普通に管理会社の業務では？？
管理組合は輪番制の所がおおいのですが、こちらはどうなるのでしょうね。
管理組合次第だと思うので、自分たちで決められるかと。
管理体制は本当にきちんと検討していかないといけないですよね。
必要のないサービスも料金がかかって組み込まれている場合もありますから。

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皆さん言う通り、掃除を住人がやるなんてあり得ない。というかその発想がよくわからん。社宅じゃないんだから。

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住人が問題点をあげて管理組合でまとめ、管理会社に伝え実行してもらうのって結構めんどう。
問題点があまりあがらないくらい、しっかり管理メンテナンスしてもらえる会社でないと。

管理組合の役員選出はもう決まっているんですかね？
ここの管理会社がサンケイビルマネジメントってなっているけど、しっかり管理してもらえる会社でしょうか？
サンケイビルの管理の評判についてご存じの方は、ぜひ教えてほしいです。

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しっかり皆さんで管理と言うのは、管理組合として管理会社の業務をチェックして
いかなければならない、という意味合いだと思います。
マンション住人で清掃は、イベント的にそのような活動があるかもしれませんが
普段は管理会社の清掃スタッフさんにお願いする事になりますよね。

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＞１８５
マンション管理というよりは不動産経営という位置付けの会社のようですね。オフィスビルなどの管理も行っているようです。母体はフジメディアＨなのかな？、母体の大きさという視点だけで考えると管理対応能力はまだわかりませんが、管理会社が何度も変わるというようなマンションにはならなそうかな、と個人的に考えてみました。

今回初めて知ったのですが方南町は永福町や笹塚がわりと近いんですね。生活圏広くなりそうです。

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東京メトロは地下鉄丸ノ内線方南町駅（東京・杉並）を改良し、池袋からの直通運転を始める。丸ノ内線支線の終点にあたる方南町のホームは３両編成しか停車できない。これを同線の他の駅と同じ６両編成が止まれるよう延伸工事をこのほど始めた。2017年度からは新宿止まりの列車をやめ方南町までの直通運転とする。オフィス建設が相次ぐ西新宿駅などの利便性を高める。と日経・電子版。

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某ルフォンに住み管理はサンケイビルマネジメントだが、なかなか良いよ。
掃除も行き届いてるし管理人さんもいい（これは物件によるが）。
その前は三井のタワマンに住んでたけど、それよりはずっといい（管理費はだいたい同じ）。

管理会社は変えられるので、問題があれば変えればよい。
うちも数社の管理会社に見積もりとったりしてるけど、結局サンケイで継続してるね。

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日経で方南町駅工事で新宿止まりを
方南町へ直通化の記事きましたね

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直通化でどんな影響がでますかね。方南町の物件価格が上がったりするんでしょうか。
方南町は周辺エリアと比較して割安感がありますが、商店街の裏に出来るマンションは億ションに近くなるって話しもありますし、3LDKの新築がこの値段で買えるのはこの物件が最後かもしれませんね。

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大した影響はないんじゃないかな
今でも富士見町までは直通来てるけど、方南町とそんなに差はないよね
でも、便利にはなるね

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始発駅かわると方南町の物件価格は横ばいか上がるだろうけど、中野富士見町は下がるような。
ただ、既出だったと思いますが中野富士見町は車庫の関係で始発なくならない？
だとしたら、ほとんど変わらないかと。

方南町から新宿までの直通の本数によって物件価格もかわってくるかもしれませんね。

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>193
富士見町がいま始発効果があるはずなのに値段高い訳ではないのと同じく方南町まで延びても影響無いでしょう
ほんの僅かな人気上昇はあるかも

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丸ノ内線の中野富士見町始発は無くなりますが、
日中は、池袋発の３本中１本が、方南町への直通になるので、
むしろ、中野富士見町の利便性は良くなる。

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始発なくなるのに中野富士見町の利便性よくなる？

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>196
木を見て、森を見ず

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ラッシュ時間以外だと6分ごとに池袋発荻窪行き、12分ごとに池袋発方南町行きが出来るらしい。
池袋発新宿止まり→新宿発池袋行きは廃止になる。
目的は人口の増えた西新宿や坂上に行きたい人をどれに乗っても着くようにする為。
支線内往復運行は残すらしいので富士見町終点や始発は無くならないのでは？
8時台は10分に1本が池袋発方南町行きになる筈なのでそれがそのまま始発になるなら
方南町発池袋行きになるがそれほど本数は多くない。

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現在、朝のラッシュ時に、中野富士見町始発の電車は、
中野車庫から出ています。
これも、回送等で、方南町に向かわせ、
方南町⇒池袋の直通運転にするようです。
支線で、最も乗降客の多い方南町始発にすることで、
東京メトロの大きな課題である、
中野坂上での乗り越え混雑を緩和し、
中野坂上⇒新宿間の運航をスムーズにするのが狙いです。
ラッシュ時の中野富士見町始発を残しては、現状と何も変わらないので、
５０億円をかけて、方南町駅を改修するメリットがありません。

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あとは、始発駅として相応しい駅舎の建設です。和泉４丁目に取得した土地に、区の駐輪場、お寿司屋さんならび八百屋さんの土地を加えて頂き、是非にエソラのような商業施設を誘致して頂く。皆さんの力があれば必ずや誘致出来るはずです。ターミナル駅にはターミナル駅に相応しい駅舎が必要です。また、もう一つ大切なのが電線の地中化（環七沿いは既に予定されている模様）です。方南町商店街の古くなったアーケードを取外させて頂き、駅周辺の電線の地中化が進めば、方南町も住んで気持ちの良い街になりますし、皆さんの大切な資産は目減りすることが避けられます。どうか、都・区・東京メトロならび議員さんたちに働きかけ願います。また、友人・知人にも拡散してください。永福に出来たこと、方南町に出来て然るべきです。

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