購入するならマンション、それとも一戸建て？【PART39】

住み心地がいいからですよ。
もう、戸建てにはもどれません。

>>438
>マンションの売却によるキャッシュインを計算に入れてないのは

こうしないと計算が成立しないからね。
しかし、無茶苦茶。7000万の戸建てで土地代が5000万とか。
2000万だと建売レベルの建物になるし、土地が5000万するようなエリアにも
関わらず戸建てとマンションとの価格差がたった1000万しかない。

>444

世界は緩やかなインフレになっているんだよ。
３０年後は土地代はもっと高くなってる可能性すらある。

それと、戸建とマンションの比較の前提条件については住友不動産販売がつくったものだから
客観的だと思うけどね。
むしろ、戸建の金額が高くなっている分戸建のコストが上がってしまっているんだよ。

ええと、戸建てはね、儲かるって不動産屋さんが言ってました。
ぼったくり価格でも夢を持って購入する人がいるからって。欲しがるんだよねぇ、って。
マンションは適正価格でないと売れないそうです。

>>438
リンク先をちゃんと読んでいますか？
「90平米同士」での比較で同じ立地でマンション6300万、戸建て6200万とある。
マンション＞戸建てとなっているこの時点でマンションは平均よりもグレードが
高い物件か（4件しかない）、戸建てはいわゆるミニ戸になっている事が分かる。

おまけにマンションは戸建ては100平米以下の集計にも関わらず
「100平米以上の物件も含まれる」と注意書きがある。
おそらく8000万から1億程度の物件になるはず。


要するに比較している物件の質が全く違うということ。

> でも、マンション買う人いるんだね。
> どうしてかなあ～。

まぁ前提条件の計算がおかしいところだらけだからですね

そもそも駐車場代が2万もするマンションの場合、相場の駐車場は、3万以上になるから、地価は、200万以上になる
そんな土地に戸建をマンションの同価格で建てるならミニ戸限定になる。

なんどもスレで記載されているが、戸建が、マンションのような管理費がないと思っていることが間違い。
いろいろな名目で支払っている。

普通マンションでも、土地代　＞＞＞　解体費になるため、マンションに値段がつかない＝土地価格が下落しているということなので、戸建の土地もまともな価格では売れない

>>445
>３０年後は土地代はもっと高くなってる可能性すらある。

少子化は無視ですか？
不動産の価値が上がればマンションもゼロというのは無茶でしょう。
リンク先の試算はマンションが相当不利になっていますよ。
対象となる物件の条件を「※」までよく読んで下さい。

>>446
>マンションは適正価格でないと売れないそうです。

住居に対して合理性を求める人が多いから当然だろうね。
条件が良くてもちょっと値付けを間違うと売れてない。
戸建てだと「一国一城の主」とかおだてられて郊外僻地でも建売戸建てが売れている。

>>445
>むしろ、戸建の金額が高くなっている分戸建のコストが上がってしまっているんだよ。

同床面積＆立地であれば当たり前というか、安くなる理由が見つからないのですが？

>>446
その営業マンは、なかなかやり手のようですね。
そう言ってあなたにマンションを買わせたんですから。
しかも適正価格だと思わせて。

戸建ては洗脳されやすい人が買うもんだ。本人は気づいてないから幸せでいいじゃないか。

住友不動産の試算、おかしいよね。
ミニ戸を売りたいのだろうか？
建物の面積はちゃんと書いてあるけど、戸建ての敷地面積は書いていない。

書いていないに資産価値の項目には土地が残ると書いてある。
ここまで書くならどれだけ土地の価値が残るかまで書かないとおかしい。


書いてしまうとミニ戸である事が分かってしまうからだろう。

>>446、>>450
マンションの適正価格ってどうやって決まるの？

>>455
戸建ては一点物だから他と比較しにくいがマンションは比較が容易。
だから無茶な値付けはできない。
仲介会社でマンションだけ買取保証をやっていたり、マンション買取専門の
不動産会社があるように適正価格を把握しやすい。

>>452
ああ、ごめんなさい、頭が悪いと勘違いするわね、私はマンションを買ったとは一言も書いてないのに。
私は、まだ親が夢を持って建てた戸建てに同居する独身女性です。
結婚に当たって、中古戸建てをリノベーション検討中です。すごくいい建材でもったいないと思って。
不動産屋さんは、そのおうちの隣家の人です。

新築マンションには適正価格などありません。
新築マンションの販売価格をどのように決めるか（決まるかではない）ご存知ですか？

先ず土地を購入します。
設計事務所に設計を依頼し構造設計士が構造計算をします。
そして、設計図に従ってゼネコンにマンションを建築してもらいます
ここまでにかかる費用は適正な原価と言えます。
この原価に利益を乗せて販売すれば、価格と価値のバランスは取れているといえます。

問題はここからです。
ここまでの原価に、マンションデベロッパーの利益と、販売代行する会社の利益、
販売する為の広告費、販売センターの建築費や賃料、 モデルルームの建築費、
その他の広告費等の経費と利益を上乗せしてマンションの販売価格を決定します。

販売センターでは、多くの販売員が色々と案内してくれて、
その際に山積みにされている分厚いカタログを手渡してくれます。
立派なモデルルームで沢山のサンプルを見せられ、細かい説明をしてくれます。

新聞には両面カラーの大きいチラシが入り、完成後の綺麗なイラストが描かれ、
場合によってはテレビコマーシャルまで流れます。
また、販売専用のホームページがあり、より詳細な情報が紹介されています

これらの事に一体どれぐらいの費用が掛っていると思われますか？
少なく見積もっても数百万、時には、驚くことに数千万円になる場合も有ります！

これらの費用ってどこから捻出されているのでしょうか？
そうです、それらの費用全てが販売価格に上乗せされています。

マンションだけを購入するつもりが、実はついでに広告費や余計な販売経費、
多くの企業の儲けの分も買わされてしまっているんです。

原価に適正利益を上乗せした金額が、適正価格です。
しかし、新築のマンションの販売額には、販売に関係するいくつかの企業の原価と利益が上乗せされ、
適正な価値以上の割高の価格で販売されています。

一般論ですが、マンションの販売価格は適正価値の10％～20％は高めに設定されています。
裏を返せば、10％～20％安い金額が適正価値と言えます。

したがって、中古で販売する際には、適正価値に仲介会社の利益が乗るだけなので、
新築価格から極端に値下がりする場合が多く見られます。

また、新築マンションは最初に土地を購入します。
土地を購入したときの地価と、マンションが完成し販売するときの地価が
購入時よりも下がっていたとしても、当然、購入時の地価を基準に販売されます。

地価が下落している地域や時代だと、土地購入後からマンション販売までの期間のかかるマンションでは、
購入時から販売時の地価からの下落率は大きくなり、購入者が割高な土地代を負担することになります。

マンションを買うなら割高な新築ではなく適正価格の中古にすべきでしょう。

>>454
建物の面積、どこに書いてる？
確かに戸建の建物の評価額は安いように思った。

市場価格、って言葉知っていますか？

>458
当たり前の話を長々と…。
販売にかかる費用を乗せるのはどんな商品も同様。マックだってね。
乗せて、適正価格と理解しよう。

424です。
427、428、429さんありがとうございます。勉強になりました。

458さん
長々と記載されましたが、結論は、注文住宅が一番、原価率が低いってことでしょ。

設計費などの大量の中間マージンが上乗せされていますので、同一価格なら、一番しょぼい材料つかっているのが注文住宅ですね。

＞461
確かに＞458の話は長いので全部を読んではないが、

＞乗せて、適正価格と理解しよう。
それらが乗ったものは適正価格じゃないでしょ。
あなたが言っているのは希望小売価格で、＝ 適正価格ではないよ。

>>464
おっしゃる通りです。
でも、そんな人達だからマンションを買ったんでしょうね

>>463
あなたも全く分っていないようですねｗ

安く買いたいなら、売れ残り在庫処分大幅値引き物件がいいんじゃないでしょうか？
私は設計費がかかっても注文住宅が良いですが。

>465
買ってないと言ってるのでは？頭が悪いと評されるゆえんですね。
乗せて適正価格ですよ。利益のない販売価格などあるわけないでしょう。
あこぎなほど乗せすぎがぼったくり価格。その違いがわからないと４６３が言ってるようなことになる。

マンションは、形遅れ大量発注品しか使っていない。
ショールーム行くと分かるよ。

>>468
恥の上塗りは止めた方がよろしいかと・・・

ここには、市場価格と適正価格の違いを理解できていないバカが混じってるようですね。

＞468
これ以上は止めといた方が良さそうですよ。

＞乗せて適正価格ですよ。利益のない販売価格などあるわけないでしょう。
あなたの理論に合わせると、販売当初のPS3もキンドルも、売れば売るほど
赤字と言われる商品はありますよ？

適正（と思われる）価格に赤字になっても希望小売価格を合わせた商品ですよね？
何度も言うけど売り手の都合で販促費等を乗せて提示されるものは適正価格ではないよ。

>>459
>建物の面積、どこに書いてる？

おいおい、ちゃんとリンク先のページを読んでるのか？

>では90m²ではどうでしょう。同じ広さで較べてみると、双方の価格に
>それほど差がないことがわかります。

この条件で両者を比較している。
「※」にも
「一戸建ては建物面積90m²～100m²・築5年以内を対象としています。」
「マンションは100m²以上も含まれています。」

ときちんと書かれている。
しかし、戸建ての敷地面積に関しては記載なし。
それなのに、土地には資産価値があると記載がある。価値があるなら買える
敷地面積も書かないとね。

マンションが不利という理由は「※」にあるようにマンションのみ100平米以上も
集計対象に入れている点。
全体の数%しか供給されていない（金額が高い）物件が平均価格を出す時に使用
されている。

まあ、あのページの主張が「マンションより一戸建てのほうが高い」というのを
論破する為のもの。
マンションとの価格差を小さく見せて戸建ての方をミニ戸にして戸建ても買えますよ
って言ってるページ。


あれを鵜呑みにして何度もコピペはするわ、それに賛同するどころか差が広がるとか
書いている戸建て派の投稿は滑稽。

>>468
＞買ってないと言ってるのでは？頭が悪いと評されるゆえんですね。
あんた誰ですか？
465→464→461とたどって行ったけど、どこからも
「買ってないと言ってるのでは？」が何を言ってるのかを
読み取れませんでした。
どこに買ってないと書かれていたのか教えてください。
まさかとは思うけど、ずっと1対1で言い争ってるの思ってるのではないでしょうね？
人のことを頭が悪いと評したのですから、間違ってもそんなことはないでしょうが。

> 乗せて適正価格ですよ。利益のない販売価格などあるわけないでしょう。
> あこぎなほど乗せすぎがぼったくり価格。その違いがわからないと４６３が言ってるようなことになる。

あこぎなほど乗せてるの典型が、注文住宅ですね
例えば、マンションの場合、スケールメリットで、2割引で購入できたので、デベが、1割利益をとっても、購入者は1割引きで購入したのと同じなので、得する。流通などのコストも安くつくので、デベが少しくらい上乗せしても普通に購入するよりは安くつく。建設の人件費も同様。

注文住宅の場合は、定価購入なのにもかかわらず、それにいろいろ中間マージン足されていくだけですね。

>>473
相当頭が悪そうですね
土地の面積など関係ないだろ。
1m²当たりの単価も場所によって違うんだから、そんなシビアに指摘をしても意味は無いよ。
100m²だろうと200m²だろうとその土地には資産価値があるのは事実。
戸建では、その土地の分だけ試算よりも価値があるという話だよ。

マンションさんが壊れましたね。

>>475
根本的に分ってないようだから、もう止めなよｗ

占有部分の壁に配管が有ると、何時気がつくの？

実際のところの適正価格は戸建てマンションとも知らないですが。
造作や設備仕、内装の変更(オプション)価格はマンションの方が随分高かったです。

適適正価格って、売買が成立した価格だろ？

買い手と売り手、時期等で変動する。

>>476
馬鹿？
あのサイトの試算条件は最寄り駅まで指定して相当絞って設定されている。
だから地価は簡単に出るはずなのに面積すら書いていないのがおかしいんだよ。

>>481
退場！

ということで、こんなところで価格が適正じゃないとか言ってるのはかなりのアホ。

>>482
1円まで正確に書かないと納得しないタイプのようだねw

マンションくんは、戸建てと本質的に異なる集合居住と区分所有権には絶対ふれない。
安価にするための方便でしかないことがわかっているのか？

>>476
マンションのみ100平米以上の物件まで計算に入れているのは無視？
戸建てさんいわくマンションの全供給数の2%だっけ？
そんなものを母数が4件しかない統計に入れてしまうと相当平均価格が違ってくるぞ。

あの試算は戸建てありきの試算。

マンションさんの頭が悪いのは別に今に始まったことではないし。

義務教育からもう一度受けなおしたらどうだろう？

>>484
元々は>446が「マンションは適正価格でないと売れない」なんて嘘をいうから
「新築マンションの多くは、適正価格で販売されていない」という話になったんだろ。
しかし、実は適正価格を理解していないマンションさん（あんたか？）がいて大混乱を招いたんだよ。

>>485
戸建ての唯一の資産である土地に関しての指摘は1円単位の指摘とは言えない。
数千万の単位なんでしょ？重要です。

区分所有権の集合住宅だから販売価格は戸建より安くて当たり前。
でも販売価格は適正価格よりは遥かに高いのが実態。

新築がボッタクリ価格であるから中古価格との差の大きさ（下落幅）で適正価格ではないと言うなら注文戸建てほど悲惨なものはないよ。
建築時は高いのに建物はRC造以外はほとんど評価されない。10年もすれば評価はボロボロ。