購入するならマンション、それとも一戸建て？【PART39】

新築マンションには適正価格などありません。
新築マンションの販売価格をどのように決めるか（決まるかではない）ご存知ですか？

先ず土地を購入します。
設計事務所に設計を依頼し構造設計士が構造計算をします。
そして、設計図に従ってゼネコンにマンションを建築してもらいます
ここまでにかかる費用は適正な原価と言えます。
この原価に利益を乗せて販売すれば、価格と価値のバランスは取れているといえます。

問題はここからです。
ここまでの原価に、マンションデベロッパーの利益と、販売代行する会社の利益、
販売する為の広告費、販売センターの建築費や賃料、 モデルルームの建築費、
その他の広告費等の経費と利益を上乗せしてマンションの販売価格を決定します。

販売センターでは、多くの販売員が色々と案内してくれて、
その際に山積みにされている分厚いカタログを手渡してくれます。
立派なモデルルームで沢山のサンプルを見せられ、細かい説明をしてくれます。

新聞には両面カラーの大きいチラシが入り、完成後の綺麗なイラストが描かれ、
場合によってはテレビコマーシャルまで流れます。
また、販売専用のホームページがあり、より詳細な情報が紹介されています

これらの事に一体どれぐらいの費用が掛っていると思われますか？
少なく見積もっても数百万、時には、驚くことに数千万円になる場合も有ります！

これらの費用ってどこから捻出されているのでしょうか？
そうです、それらの費用全てが販売価格に上乗せされています。

マンションだけを購入するつもりが、実はついでに広告費や余計な販売経費、
多くの企業の儲けの分も買わされてしまっているんです。

原価に適正利益を上乗せした金額が、適正価格です。
しかし、新築のマンションの販売額には、販売に関係するいくつかの企業の原価と利益が上乗せされ、
適正な価値以上の割高の価格で販売されています。

一般論ですが、マンションの販売価格は適正価値の10％～20％は高めに設定されています。
裏を返せば、10％～20％安い金額が適正価値と言えます。

したがって、中古で販売する際には、適正価値に仲介会社の利益が乗るだけなので、
新築価格から極端に値下がりする場合が多く見られます。

また、新築マンションは最初に土地を購入します。
土地を購入したときの地価と、マンションが完成し販売するときの地価が
購入時よりも下がっていたとしても、当然、購入時の地価を基準に販売されます。

地価が下落している地域や時代だと、土地購入後からマンション販売までの期間のかかるマンションでは、
購入時から販売時の地価からの下落率は大きくなり、購入者が割高な土地代を負担することになります。

マンションを買うなら割高な新築ではなく適正価格の中古にすべきでしょう。