住宅金融公庫VS銀行ローン

>>281
公庫は別として財形はいーんじゃねーの？俺の勤務先はやってないんで正直うらやましい。どっちかっつーと、ここの銀行＊＊＊＊の人の方がキモい。ねたんでる人？

【不適切な内容と判断しましたので管理者が削除しました】

【不適切な内容と判断しましたので管理者が削除しました】

さすが公庫派って意味不明・・・。
管理人さん、削除したほうがいいのでは。

>>285
283とか見てると銀行派も同じ穴のムジナだと思うが。まともな人は自分に合った方を選ぶ。どちらかが絶対ということは無い。

確かに公庫の新型住宅ローンも銀行が乗り気じゃないので
広まらないのは、今までの公庫への恨みか。
全額公庫は借りられないから、よく研究して良い銀行を選ぼう。

>>284
あーあ。やっちゃった。
インターネットが匿名だと思わない方がいいよ。

>>286
何故283が銀行派だと分かるの？
超能力者なの？

荒れてきたけど、公庫の新型住宅ローンって
どうなんですか？
全期間固定と聞きましたが。

＞＞２９０
公庫の証券化支援事業を活用する最長３５年の長期固定金利の
民間金融機関の住宅ローン商品です。
保証人、保証料不要で、各金融機関の金利設定は３％台です。
おすすめだと思いますが、各金融機関に温度差があります。
窓口で相談すると別の商品を勧められたり、つっけんどんな対応
も多いと聞きます。
銀行は自社の儲かる商品を売りたいから仕方ないけど・・・。

証券化ローンの４月実行分を見てみると２．９％台の地銀がありました。日本住宅ローン（ミサワホーム）だと２．８％台です。将来３０年間にわたる金利リスクを考えた場合、証券化ローンは魅力的だと思います。

日本住宅ローンってミサワでしたっけ？
確か日立・・、積水、大和の合弁会社だったという記憶
があります。ミサワじゃないよ

失礼しました。ご指摘のとおりです。

金利って今後どうなるかは誰にも分かりませんが、皆さんはどう予想していますか？
私は緩やか〜に上がっていって、１０年後に変動金利は３％位になってる気がします。
あくまで素人の予想です。

国家公務員さんって、どっからアクセスしてるの？
職場だったらこんな書き込みまずくない？ばれちゃうよ。
血税を納めている国民にこんなこと就業時間中に書き込んじゃって。

私も素人ですが、長期金利はあがってゆくでしょうが
短期金利はそれほどUPしないのでは・・・？
年金問題で徐々に負担増える！！将来もらえる年金は減るばかり
消費税もUPしそう！！超高齢化社会などまわりは不安なことばかり
こんな状況で、むかしのようなバブル景気がくるとは到底思えません。
不良債権処理が一巡しても、景気は腰折れで逆戻りしながら
徐々に回復を繰りかえしてゆくのでは？という素人考えです。

ちなみにバブル絶頂の頃の変動金利ってどれくらいだったんですか？

公庫は５％台銀行８％住専１０％だったとおもいます

インフレになったらどうなるの、舵取りは大丈夫かな、中国も需要が多いこれ以上物価は下がらないのでは、インフレになると金利は上がるされどサラリーは上がらず今安い固定金利を長期で借りるのがいいと思います。剣突資材ぶっけ重用

心配しなくても、これから先日本の景気が鰻登りに上がる事はないでしょう。
まだまだウミが出きってない。

１０年スパンならそうだろうけど、
２０年先、３０年先はわからないよ。
低金利の今だからいろいろ選べるわけで、
だから低金利・長期固定が安心。間違いない。

長期固定で高い金利を３０年払ってもね・・・。
短期で差額を繰り上げすれば３０年も払わずにすむと思うけどね。

繰上げがいいけど、節約生活もなあ・・・。
キャシュで買いたい。

キャッシュで買うには賃貸にすんで、節約生活しないといけないんじゃないの？

長期固定で、繰り上げ...これ最強。
リスクも犯さず...

なるほど。どっちにしても節約かあ・・・。

２５００万円を３５年間固定金利３％で借りれても
支払総額は４０００万以上になります。
馬鹿らしいよね。
お金持ちになりたい。

公庫の金利っていつ（どのようなとき）変動するんですか。
次はいつ頃ですか。上がるんですか。下がるんですか。
すいません。ど素人なもので、予想で（希望で）結構ですので
つきあってください。

だるまさんが
ダンシン・トゥ・ナイッ！！

東京スター銀行はいかがですか？
預金した分、金利がやすくなるのですが・・。
また、保証金もなく、最初の１ヶ月の金利も０％だそうです。
繰り上げ返済よりもお得なような気がします。

銀行の甘い言葉のキャンペーンに乗らないこと。
そこまでして３年固定の実質変動金利で貸したい
というのが本音。
３年後、５年後にどんな条件で貸しててくれるのか
よく確認が必要。
公庫は途中から借りられないから。

東京スター銀行は変動金利だよね。
預金と連動しているやつね。
最初の安さに目を引くが、下の小さい注意書きの方が
大切なこと書いてある。
借りる人によって金利違うんだよね、銀行は。

東京スター銀行は結局のところどこの銀行でもやっている預金担保ローンの延長なのでは？
また、住宅ローン減税は金利１％以上のローン対象らしいので、場合によっては、減税措置を
受けられなくなる可能性があるのではないか

みなさんの貴重なご意見ありがとうございました。
早速、トーキョースター銀行に行ってみます。
ちなみに、現状のローンは財形で変動１．１５％です。
２０００万円借りて２０００万円頭金にしようと思っていました。
しかし、預金を担保にしてローン減税効果も大きく、いざとなればお金もおろせるので検討に値すると判断しました。

しかし、ひとつ質問です。
もし、東京スター銀行がつぶれた場合、この制度は続くのでしょうか？
また、１０００万円預金しており、ローン残金１２００万円あったとして
それは相殺されるのでしょうか？
よろしくお願いします。

破綻した場合は相殺されるのではないでしょうか。ペイオフ限度額を超える場合の扱いは気になるところです。
例えばローン残金２５００万で、預金２０００万など。このローンはひとつの商品なので破綻したあとはなくなると
考えた方が良いのかな。

私も検討中なのでまずは店舗で説明を聞いてみます。

東京スター銀行のローンを組んだ方、もしくはお話を聞きに行った方、いますか？

＞322

つい先日、話を聞きに行ってきました。
（あくまで私の）結論ですが、なるべく早い時期にローン残高＝預金残高
に持っていける自信のなる方には非常に良い商品だと思います。

ちなみに、私の場合でいうと、
借り入れ：１２００万
当初預金：６００万
支払い期間：２０年
預金目標：毎年２００万
総支払額：１２５０万ほど（団信込み）
といった感じです。

デメリットは、
・基準金利が高め（変動、３年・５年・１０年固定のうち選択）
・上乗せ金利がある
・手数料高め（取扱手数料¥７３５００）
・火災保険に加入すしなければならない
・「預金連動」のシステムが税法改正によって×になる可能性がある。
ことです。

まずは東京スターのHPでシュミレーションをしてみると良いと思います。

ちなみに
＞もし、東京スター銀行がつぶれた場合、この制度は続くのでしょうか？
相殺されるそうですよ。

すみません。まちがえました。↑

＞また、１０００万円預金しており、ローン残金１２００万円あったとして
＞それは相殺されるのでしょうか？
相殺されるようです。

>>324
ありがとございます。
手数料と登録免許税８００００、ローン契約印紙代２００００がかかると思います。
また、司法書士報酬がかかると思います。

やはり、公庫がやってる証券化ローンって知名度低いねー
銀行で申し込みしようとしても段取り悪い悪い...。
保証料なし、繰り上げ返済手数料無料、３５年固定はいいと思うんだけど
なー。団信はいるけど、減っていくしねー。

公庫と違ってつなぎもいらんし...

>>326
銀行ローンの銀行が段取りわるいんですか？
それとも公庫の銀行の段取りがわるいんですか？

>>328
銀行自体の段取りが悪いですよ。
知名度が低すぎて、書類が揃ってなかったり...。説明できなかったり...。
儲けが少ないので、売る気がないのでしょうねー。

優遇を受けても銀行の通常のローンは１０年固定を超えると、
だいたいこの証券化ローンと並びます。
ほんとに案外得だと思ってるのですが...。
銀行は選ばないとそんですけどねー。

# １本で借りるとアレですが、組み合わせにはもってこいかと...

>>329
どちらの銀行ですか？

大手都市銀です。

夫婦共有名義でマンション購入することになり、
公庫と銀行両方に借り入れ予定です。
公庫は承認済、銀行の事前審査も通っている状態です。

妻との共有名義の場合、
銀行等で借り入れる場合は、妻は連帯保証人にしかなれず
公庫では連帯債務者の扱いになると聞きました。
連帯債務者なら、夫婦ともに住宅ローン減税を受けられるとのこと
ですが、公庫のほうは夫のみの借り入れで承認されています。
この状況だと、妻は住宅ローン減税を受けられないのでしょうか？

検索等してみましたが、参考にできるＦＡＱを見つけられません。
スレ趣旨とずれてしまい申し訳ありませんが、参考にできる所等
ご教示いただけると幸いです。長文ですみません。

＞＞３３２
http://www.osaka-jutaku.or.jp/advise/index.html
無料メール相談でもされてみては。

４月２１日以降の金利が、最初の１０年目が２．７５％になる模様。
１１年目以降は未定とのこと

>>335
公庫の事？
しかも来年の話？
当初10年間が実質3.05％なんて全く魅力を感じないな。
だから最近公庫使う人って少ないんだな。

現在、１．１５％の財形の権利を持っています。５年固定で５年毎に見直し。
２０００万円で２０年借用期間。ほかの銀行にしたほうがいいでしょうか？

>>336
そこで証券化ローンなのかも....。

＞＞３３５
誰も公庫をすすめない。
証券化ローンもひろまらない。
銀行儲からないから当たり前です。

銀行は雨の日に傘取り上げて、晴れの日に
傘をささせる。昔から変わらない常識です。

公庫は証券化ローンを推進したいので、金利を徐々に証券化ローンに
近づけて行くでしょう。しかも、今後は、一ケ月ごとに金利を改正します。
ただし、１０年後の２段金利分については、証券化に近づける意味で、
下げてくるかもしれません。４月に２段金利が下がったのは、その兆候
と見ていますが、いかが？

その意味では、「公庫に魅力がない。」との意見は、公庫の誘導どおり
に動いているということです。

10年固定1.95・・ってここどうなんでしょう？
福井銀行。
http://www.fukuibank.co.jp/personal/loan/kinri_l/index.html

個人的には新生銀行いいかなあと思ってるんですが。繰り上げ返済手数料なし、保証料無し
てなところが・・みなさん新生はどう思われます？？

>>343
いいと思うけど、
”※金融情勢の変化により、適用期間中でも利率を変更する場合がございます。”
この一文がね。まあそのときは官民どこでも予定利率が破棄されるだろうけど。

＞＞３４４
銀行は一番小さい文字で一番大切なことを書く。
インターネットや本で調べて、これ凄くいい！なんて思って
実際に窓口に行くと冷たくあしらわれる。

>>345
どのようなことで冷たくあしらわれたんですか？

何がいいかは、個人の判断ですよ、最後は。
FP（ファイナンシャルプランナー）もそういってますよ。
いろいろ説明はするけど、最後は自分の決断です。

ちなみに、私もFPですが、財形と民間を組み合わせました。
財形と民間の比率は、2対1くらいです。
財形の低利と固定金利の安定の恩恵と、民間の流動性をミックスしたわけです。
後は、繰上げ返済で、金利の高いほうを先に返却していくと、結構楽になるんだよね。
めざせ、15年返済でしょうか！

本日、東京スター銀行にいってきました。
結論から言うと、ある程度預金を持っている人は財形や公庫などに比べ、繰上げ返済の効果も考慮しても東京スター銀行の方がお得であるとわかりました。また、手数料の点やいざというときに預金を下ろせることも魅力です。

東京スター銀行ですが、提携してる不動産は、多いのでしょうか？
青田売りマンションの場合
不動産登記が終わらないと、融資をうけられないようでしたら、
1〜2ヶ月ほど「住めない」こととか
あるのでしょうか？　公庫のようにつなぎ融資が発生しますか？

>>349
よくわかりませんが、東京スター銀行では、融資は、デベロッパーから鍵をもらう日に融資はすぐできる、とのことでした。ちなみに不動産はM井不動産パークホームズシリーズでした。

銀行の司法書士立会いで決済します。
銀行融資は不動産の引渡し日＝融資実行日です。
代理受領と言って買うあなたではなく直接売主にお金が渡ります。
しかし、マンション用地塩漬けが多いよ。

マンション用地塩漬けって　くわしいうと　どんなことですか？

今、マンション建設ラッシュですが、
用地を仕入れてて、先に近くでこちらの採算合わない
価格で分譲されたら、自然と塩漬け物件になります。
実際、知ってるだけでも十数物件。
将来土地はまだまだ下落する可能性大です。

>>349
大丈夫でしたよ。
すぐに融資してくれます。

349です、お答えありがとうございました。
さらに、お伺いしたいのですが、
東京スター銀行の場合
年末のローン残高＜年末の預金残高
ですと、実質金利0％とのことですが、
住宅ローン減税は、年末のローン残高がある以上
受けれますでしょうか？
また、
公庫財形一本と比べてるのですが、スター銀行は、
つなぎ融資なし、保証料なし、団信同じ、手数料高め、火災保険料高め
と解釈しておりますが、当たってますでしょうか？

>>355
鍵受け渡し後、すぐに融資してくれます。つなぎ融資はなしです。
手数料７，８万円、団信ははいりませんのでわかりません。火災保険はむしろ安いです。
住宅ローン減税は、年末のローン残高がある以上受けれます。

地震保険を付けるなら、公庫も安いよ。
びっくりするくらいの安さでした。
おもわず、10年分付けちゃいましたよ！

住宅ローン減税は金利１％以上の住宅ローンが対象じゃないの。

＞＞２５８
社内融資以外は１パーセント以下でもいいですよ。
社内融資は１％未満だと利子補給と見なされ、控除
対象外です。

>>358
住宅ローン減税はあくまでローン残高に対してであって、金利がかかるお金に住宅ローン減税１％がしはらわれるわけではありません。

住宅ローンの資金相談に行った際、団信はガンで亡くなった場合支払われないとのことでしたが本当でしょうか？

>３５７さん
んっ　１０年分は火災保険ですよね？
特約地震保険は５年が限度では？

ローンの金利を見るのに団信、保証料はそれぞれ０．３％相当と計算していますが、
この目安は、適当なのでしょうか。

UFJの30年固定がまた下がって4.3％、先月同様にキャンペーン金利（全期間１％優遇）
を使えば3.3％（団信込み）でかなりお徳。

金利動向、気になりますよね。
それはそうと、マンションの営業って、かなり提携ローン（民間）を利用したがりません？
やっぱり、契約なのかなぁ・・・客を流すための。
それに、公庫関係の知識もない人が多いし・・・。
もっと勉強してもらって、公庫と民間の善し悪しを説明してから、どっちにした方がいいか教えて欲しいよね。
自分は、営業のいうことなんて、まったく聞きませんでしたけど。
（結果として、金利上昇を勘案しても、利息だけで、500万くらい少なくなりそうです。）

>364
保証料必要、繰り上げ返済手数料必要...。
と考えると、
保証料不要、繰り上げ返済手数料不要の35年固定、
みずほ銀行の公庫の証券化ローン 3.1% の方が得では？

>>367
団信入れると3.4％になるね。
どっちが徳かは微妙なところですね。

>>367
団信入れると 3.4% になるけど、UFJ の長期は保証料別。
組み込むと 3.5% になるね。なら繰り上げ返済手数料いらないほうへ...

公庫か銀行かという話だけに限った例ですが。

3300万の35年ローンを
パターン１：公庫で価格の８割＋残り銀行の２年固定（キャンペーン）で行くのと、
パターン２：全額銀行の２年固定（キャンペーン）で行くのを、
今の金利組んでこのあと35年金利が変わらないと仮定すると（ありえないですが）、
総返済額と利息が
パターン１：約5300万　約2000万
パターン２：約4170万　約820万
と利息に1200万の差が出ます。

固定金利の安心料にしては高すぎると思うのか、金利が4%に上がった時の不安を
抱えながら行くのか・・・

きょう、ＦＰの相談会に行ったら、いまは変動１００％でもいいと思うと・・・
公庫は２．８０　銀行の変動は（−０．７％）キャンペーン優遇すると１．６７５％　１％違うとかなり違うと・・・
今後の金利もいますぐに日本の景気がどかんと回復するとは思われないし、もし銀行金利が３．５％にあがってもキャンペーン金利やと２．８％で公庫と同じ。
そのときは借り換えとか考えればいいと・・・行ってました。
公庫だとつなぎ融資の金が引き渡しの事前に入るから不動産屋は公庫使ってくれるほうが喜ぶらしいです。
あと、もし公庫使うなら１０年までに繰り上げ返済するか、１０年目に借り換えをしていくほうが徳（３．４％は高すぎる）とアドバイスくれました。

公庫大幅に上がるみたいですね

ただ、長プラがまた、１．８３５％に下がったそうです。ん〜難しいところですね！

>>372
どこの長プラ？

金利がどんどん上がるといわれているけど、あと１０年は上がらないよ。だって、土地がいっぱいあまってるんだもん。だまされちゃいけないよ。

新生銀行は金利動向に敏感すぎると思わない？

３７４へ。
根拠を示せ。土地あまりと金利動向は関係ないぞ。

基本的に日本の経済は不動産を基準に成り立っている。
この不良資産である不動産を処理しないかぎり金利上昇はありえない。
ちょっとの変動はあるが、大きな流れではない。
もっと極端にいうと、ここ３０年は金利の大きな変動はない。
さらに言うと、日本経済の市場拡大はない。
なぜか？
それは、もう、みんなほしいものは手に入れてしまったから。
例えば、携帯電話はここ５年ですごいのびたけどそのかわり、スキー場は
１０年前にくらべてがらがら。つまり、部分部分の変動はあっても、日本のマクロ市場の成長はまはやない。
しかし、株主は成長をもとめる。この矛盾。あなたならどうしますか？
ここで、金利を上げること自体、経済の仕組みをまったく知らない人たち。
新聞紙上で金利の上げをにぎ合わせているけど、だまされちゃだめだよ。
５年後に、いま自分がここで述べた理由がわかるよ。

>377
一つの判断材料として・・・

国債残高700兆円
出生率1.29人
30年後の人口 13000万人×1.29人/2人＝8385万人
60年後の人口 8385万人×1.29人/2人＝5408万人
国は借金返せるかな？
日本円の価値急落→金利上昇
ハイパーインフレは避けたいね

長期固定で借ります

>377
>基本的に日本の経済は不動産を基準に成り立っている。

聞いたことありません。

数字はいくらでも作れます。
国の借金はあってないようなもの。制度、法律をかえればなんとでもなる。
３７８さんは外部環境がまったく変わらないことを前提に話をしていますね。
例えば、戦争が起こったらどうしますか？

日本円の価値は絶対に急落しません。なぜか？
日本を落としてもどこも今、得をしないから。
日本は今、勝てるのか？
競争優位性はどこの国にも負けません。技術力、アメリカの国債購入等枚挙にいとまがない。

３７９さん、銀行に言って、お金をかりてみなさい。
そしたらわかります。頭でっかちでは勝てません。

>数字はいくらでも作れます。
理屈はいくらでもこねれます
もう少し論理的に説明してくれないとわからないよー

>国の借金はあってないようなもの。制度、法律をかえればなんとでもなる。
年金もそんな感じで議論されているんだろうね
それじゃ破綻ぎりぎりまでほっといてから議論すればいいのに
700兆円がないようなものなら、数千万のローンなんてどうでもいいや

>３７８さんは外部環境がまったく変わらないことを前提に話をしていますね。
>例えば、戦争が起こったらどうしますか？
どう変わるの？
戦争じゃ、非現実すぎて話にならないよ
もっと論理的に！

>日本円の価値は絶対に急落しません。なぜか？
>日本を落としてもどこも今、得をしないから。
ヘッジファンドは得するかもネ！
ドルを持ってるオレも得（＾＾）v

>日本は今、勝てるのか？
>競争優位性はどこの国にも負けません。技術力、アメリカの国債購入等枚挙にいとまがない。
半導体でサムスンに負けた
外貨準備高でそのうち中国に・・・
米国債保有NO1も日本じゃなくなるよ

378で379ではありませんが
>３７９さん、銀行に言って、お金をかりてみなさい。
銀行員なんで借りに行くまでもありません
土地本位制はもう通用しませんよ

>そしたらわかります。頭でっかちでは勝てません。
何に勝つの？

寝ないでよ>380