住宅金融公庫VS銀行ローン

149さん
返答有り難うございました。
色々検討していく中で、どれが本当に良いのか？
と言うか、自分たちに合っているのかが、わからなくなってしまってました。
新生に決めたものの迷いもあったので、何方か第三者の意見が欲しかったのです。
気持ち的にとても助かりました。
また、実施後の感想などをカキコして、今後検討されるみなさんの参考に
なればと思います。
どうもでした。

どういたしまして(^^)

楽しみながらローン生活を送りましょうね♪

数ヶ月、この掲示板のやり取りを見てきましたが、私はＵＦ○1本にしました。
といいますのも、Ｄ京やＴ和の物件は優遇金利でＵＦ○での2年固定1％なんです。
しかも、その後、変動または何年固定にしても1％優遇ということです。
5000万近いローンが支払い総額5900万以下(35年1％なら)です。
まあ、1％が続くことは考えられませんが、私の場合は固定4％(通常金利5％)になっても耐えられることを基準にローンを組みました。
1％に比べ、支払いはほぼ倍額になりますが、4％計算で貯金していけば繰上でかなりの返済期間短縮可能のようです。
かなりの繰上が可能な方は固定2年1％で、全期間1％ＯＦＦはかなり魅力でしょう。
ただし、余力がない場合ほど金利の高い固定(公庫も含め)にせざるを得ない、というような気がします。
ですから、マンションを選ぶ際に、提携ローンの金利も選ぶ指標になるかと思います。
参考にならなかったらごめんなさい。

銀行で５０００万円も借りたんですか。つわものですね。。。

私もこの件については、すごく悩みましたね。
１％優遇は大変魅力的です。ただし、長期の固定になると
１％優遇でも公庫の方が金利が低くなってしまうんですよね。
従って、金利が大きく変動しなければ公庫ではかなり損をしますが、
安心料と考えて公庫を選択しました。優遇にすると保証金も割高に
なりますし。
これはそれぞれの収入・考え方によりますので、正解はローン完済までは
わからない話ですが。

新生銀行を考えていますが，「抵当権」でなく「根抵当権」での設定になりますって言われました。
「根抵当権」を設定しても大丈夫なのでしょうか。他の銀行は「抵当権」ですよね。

新生銀行は、確か給料日に振り込まれた入金額全額を一旦繰上げ償還にまわして、月々の生活費分は新生銀行から新たに別金利で借入を起こす、というスタイルの住宅ローンじゃなかったでしたっけ？
それで翌月のお給料から前月分の生活費ローンをまず返済して、残りを一旦住宅ローンに繰り上げ返済して、という繰り返しだったような・・・
だから、住宅ローン分と生活費分のローン2本をカバーするため、2口分の借入を担保する根抵当権の設定になるわけです。
根抵当権の場合には極度額を設定しますが、極度額以上の借入は出来ませんから、結果として抵当権の設定とあまり変わりません。
設定順位は第一順位で公庫との併用不可でしたよね。

今まで出てないですが、労金はどうですか？
公庫協調住宅ローン（すまい・るパッケージ）という商品があります。
公庫の住宅融資保険を付保して、ローンのお申込み受付からご返済まで、
公庫の定める基準に一元化することで、
「ろうきん住宅ローン」と「公庫ローン」を一体的にご融資するものです。
http://chuo.rokin.com/kariru/kouko_jyutak_loan.html

公庫のホームページによると、民間主導の新型ローンとの格差をなくす
ために、２段階金利の差（１０年目までと１１年目以降の金利差）を縮小
するらしいです。４月２１日以降から摘要しますと書いてありますが、皆様
詳しい内容をご存知の型はいらっしゃいますか？

すいません。
公庫の審査は一般的にどれくらいの期間がかかりますか?

1ヶ月から2ヶ月位かかるみたいですよ。ちなみに家は1ヶ月でした。

新生銀行5年１．９％、東京三菱orみずほ-0.7％キャンペーンで2年固定の金利1.3％なので
東京三菱かみずほにしようかと思いますが、新生の保証料や振込み手数料無料に惹かれています。難しい選択ですね。

みなさん銀行ローンと公庫のローンを比較していますが、財形ローン組む人はいませんか？
財形ローンも金利１．５％で気になるのですが・・・。

東京三菱は団信込みなのでみずほより得

みずほも団信込みだよ。

追記すると、
団信は両方とも込みですが、
東京三菱は完済まで優遇に対し、みずほは当初特約期間のみ優遇。

１６８さん＞ありがとうございます。
東京三菱は1年固定だと１．１５％、2年だと１．３％ですね。
（みずほは2年からみたいですね。）
もし金利が変わらなかったとすると1年の方がいいですよね？？

>>169
それはなんともいえませんね。
銀行ローンの基本は変動金利なんです。
固定の場合、特約期間が終了後は自動的に変動金利になります。
再度1年固定とする場合は特約期間設定の手数料を支払って固定となります。
つまり1年固定をつなげる場合は毎年手数料を払う事になります。
（2年固定をつなげる場合は2年に1回手数料を払います。）
この手数料は銀行によって異なりますので、金利差よりも高い場合があります。

ありがとうございます。手数料1万ですが、０．１５％の差よりも少ないので
1年でやってみようかと思います。繰り上げ返済手数料も東京三菱の方が
良さそうですね。みずほも頑張って欲しいです。

出遅れてしまいましたが・・・今までのやり取りを拝見しましたが。
近畿大阪銀行なのですが。ご存知な方いらっしゃいますか?
当方大阪在住なのですが、住宅購入で、提携ローンを勧められました。
　借入額　２０００万　返済期間　２５年
　２年固定で１．２５　終了後は変動金利になります。
皆さんのスレを拝見し、ご意見をお聞かせ頂きたいのですが・・・
http://www.kinkiosakabank.co.jp/index.htm

三井住友が全期間0.7％優遇35年までと、最大20年固定2.98％
両方とも団信込みが出ましたね。
公庫より断然お徳です。
最近公庫使う人ってめっきり減りましたね。

＞最大20年固定2.98％（団信込み）
これは、かなり魅力的ですね。

私は8月入居なのですが、今のところ公庫2.3%（11年目以降3.5%）と財形1.15%を5分5分で確保しています。（約1年前に申し込み済）
銀行に変えるか悩んでいます・・・

35年間の総額で考えれば（繰り上げ返済手数料も考慮して）明らかに銀行の方が良さそうです。
問題は「いつまで払うか。」なんですよね・・・

私の周りと見渡しても、最後までマンションに住み続ける人はいないです。（途中で売却してしまう。）
そのタイミングが10年前後であれば、公庫の方が得ですよね？

将来的に金利が上昇局面であれば、公庫の「11年目以降3.5%」というのも十分に魅力的な数字でしょうし、金利が現状維持なら「10年後の借り換え（買い替え）を検討する」という考え方は甘いでしょうか。
※借金は物件総額の70%（4000万円程度）です。10年後の残債は3000万円程度の予定です。借り換え自体が厳しいですかね？

公庫の2.3％は安そうですけど団信含めると2.6％ですよね。
しかも公庫はイニシャルコストが異常に高いし。
１０年間で考えるなら、提携ローンを使って短期をつないだ方がよさそうですけどね。
短期市場にはまだまだ資金が余剰状態ですから短期が急上昇するとは
思えないし。

お返事ありがとうございます。

もちろん結果的には短期固定を続けるのが正解だろうなぁ〜と思いつつ、住宅ローンでそこまでのリスクを負えるほどの経済状況でもないのです。
自分の中で「短期金利が8%になっても破綻しない」計算で長期固定と短期固定を半々にするのは気持ちが決まっています。

なので、

長期固定：公庫2.3%（10年目以降3.5%）　or　銀行
短期固定：財形1.15%（5年固定）　or　銀行

それぞれで悩んでいて、短期固定分は財形1.15%（5年固定）で決まりのつもりだったのですが、これよりも魅力的な銀行ってありますか？

どこかのスレに書いてあったんですが、公庫みたいな長期固定金利は長期金利連動、
銀行の変動金利（短期固定金利も含む）は短期金利連動。
短期は長期より常に低い。長期は「景気が良くなりそう」で上がり、短期は「景気が良くなった」であがる。
長期は細かく変動して上昇傾向にあるが（公庫が変わるのはこのせい）、短期はここ何年も
動きがない（若干あるみたいだが公庫ほど大きくない）。
前出の東京三菱で考えると、1年固定で1.15%。公庫はまもなく2.7%。
10年後に平均2.7%に達するには、毎年0.35%ずつ上がって10年後に4.3%になる。
「2.7%を選択した方が有利」という判断は、10年後の、1年固定金利が4.3%になると
想定しているに等しい。仮にそうなったとしても、元金が先に減る効果で、ずっと2.7%よりも
1.15%→4.3%になって平均2.7%のほうが有利。

1年固定金利が4.3%になる経済状態って、どんな経済状態でしょうね。変動金利は6%ぐらいかな。

あぁ、そうか。銀行の長期固定って（ほとんど）抵当権１位が条件ですよね。
でも、財形1.15%を利用するつもりなら抵当権１位を設定しなきゃいけないから、必然的に長期固定は公庫以外に利用できないのでしょうか？

１７３番さんありがとうございます。優遇はローン期間適用されます。
固定期間終了後は変動、固定が選択できるみたいです、
りそな銀行が繰り上げ返済が出来ないみたいですが、近畿大阪銀行は
繰り上げ返済が出きるのでしょうか？教えてください

りそな繰上げ返済できますよ。
りそなから東京三菱に借り替えた人も知ってます。

りそな銀行は固定期間中でも繰り上げ返済が可能なのでしょうか？

可能です。

私がりそなのコールセンターに問い合わせたところ、できませんと言われましたよ。
「他行はできますが」と聞きましたが「他行のことはわかりません」と、いまどき聞かない応対をされました。

もしかしたら、旧あさひと旧大和で違うのかもしれません。
自分の場合は提携先が旧大和の支店指定でしたので、旧大和の住宅ローンの
コールセンターに問い合わせました。
りそなって、サービスが未だに旧あさひと旧大和で違うようで、ネットで調べていても
旧あさひか旧大和で分岐するところが多すぎて、嫌になりました。

>>184
検索することぐらい覚えましょう。
http://web.resona-gr.co.jp/resonabank/house/faq/ans.shtml#05

>>185
（なんだかえらそうですが）
これで質問されてることがわかるかな？真剣に考えてる？
よく考えましょう。
なぜコールセンターにまで電話したのか。

>>186
書いている意味がよく分かりません。

繰上返済の種類やお借り入れの住宅ローンの種類によっても異なります。
【一部繰上返済】 期間短縮型・期日据置型 ５，２５０円（消費税等込）
【全額繰上返済】 借入日から経過期間（３年以内） ３，１５０円（消費税等込）
借入日から経過期間（５年以内） ２，１００円（消費税等込）
借入日から経過期間（７年以内） １，０５０円（消費税等込）
借入日から経過期間（７年超） 無料
ただし、『固定金利選択型』の場合は上記によらず、以下のようになります。 繰上返済元本１，０００万円未満 ３１，５００円（消費税等込）
繰上返済元本１，０００万円以上 ５２，５００円（消費税等込）

【不適切な内容と判断しましたので管理者が削除しました】

【不適切な内容と判断しましたので管理者が削除しました】

【不適切な内容と判断しましたので管理者が削除しました】

うわぁ２CHみたいになってるね。
ところで本題の住宅金融公庫VS銀行ローンだけど、
ここみてるぶんには、銀行派が多数、それでどこの銀行が良いか
という銀行VS銀行の論争が激化してるね。

銀行は返済待ってくれないけど公庫は待ってくれる。
そんな甘ちゃんだから廃止されるんだけどね。
銀行は表面上はうまく言ってくるけど相手を見て貸す
金利変えてくるから用心が必要。
キャンペーン金利には絶対に飛びつかないこと。
今は、低金利だから完全固定が原則、３年・５年固定は
変動金利と同じ、借り換えなんて出来ないよ。
公庫は、途中から借りられないからね。
http://www.osaka-jutaku.or.jp/seminar/index.html
関西の方なら無料セミナーおすすめ。

>>194
短期が今後上昇するのを予想するかの様な書き込みですが、
どのような理由から短期が上がるとお考えですか？

３年後の金利がわかれば大儲けできます。
今より下がっていることは考えにくいと思いますが。
もし、下がってたら一体銀行はどう出てくるか。
銀行の恐ろしさをみんな知らない・・・。

>>196
どのような理由から短期が上がるとお考えですか？

>>196
私も興味ありますね。その銀行の恐ろしさって奴を。
どのような経験をされたのでしょうか？
銀行名は？
真実だったら隠す必要はないと思います。
今後あなたのように銀行から恐ろしい目にあわされる人がいないように
経験したことを教えてください。

【不適切な内容と判断しましたので管理者が削除しました】

しかし、ここだけの話、公庫派の意見は
間違いとも言えないが・・・。

なんで公庫借りる人が減ってるかって
単に銀行が公庫併用だと貸さなかったり、
営業マンに銀行紹介されて何も疑わず
銀行が得だと信じてる客が多いだ

>>201
>>202
銀行員とか不動産営業って平日の９時過ぎに私用のインターネットが
出来るほど会社の管理が甘いの？
特に銀行なんてGW前で有給も受理されないと思うけど・・・。

どなたからもお返事いただけなかったので・・・やはり、財形より魅力的な銀行融資は無いのでしょうか。

とすると、自営業者は公庫の方が借りやすいし、会社員は会社補助のある財形（結局は会社窓口の公庫融資）が魅力的。
つまりは公庫の方が良いってことでしょうか？

新生はどうでしょうか？

【スレッドと無関係な投稿は削除することがあります。ちゃちゃ入れは不要です。
　当スレッドに即した内容についての投稿をお願いしますね。管理人】

205さん＞お返事ありがとうございます。

新生銀行の1.5%（5年固定）って4/30までのキャンペーン商品ですよね。
私はローン実行日が8/25予定なので、それまでキャンペーンが持続しなければ1.9%（5年固定）ですね。
しかも、1.9%（5年固定）自体も優遇金利なので（金利が現状維持として）5年後には、2.9%（5年固定）になってしまうのですよね？（この認識で合ってますか？）
※（金利が現状維持として）財形は5年後も1.5%（5年固定）のはず。

繰上返済手数料・保証料・保証事務手数料、各０円は魅力的ですが、（計算していませんが）メリットを出すには、かなり短期で返済を終えないといけないのでは？

今年も６月に東京三菱３０年固定が出るという噂がありますね。
去年並みのお宝金利という噂もありますが・・・。
しばらく様子見ですね。

＞２０８
誰でも貸してくれないんじゃないの？

>>209
どんなローンでも必ず審査はあります。
たとえ闇金でも。

＞＞２１０
ハハハハ。闇金はわろた。

銀行を信じちゃだめだ。
例えば、『利率は固定とします、ただし金融情勢の変化
その他相当の事由がある場合には、
借り入れ要項記載の利率を一般に行われている程度の
ものに変更する事が出来ます。』
などと書かれている場合があります。
窓口で相談すると銀行が儲かる商品しか勧めない。
返済に困ると、一括返済求めてきたりね。

>例えば、『利率は固定とします、ただし金融情勢の変化
>その他相当の事由がある場合には、
>借り入れ要項記載の利率を一般に行われている程度の
>ものに変更する事が出来ます。』
住宅ローンの契約書って以外とシンプルだけど
そんなこと契約書に書いてないですね。
>窓口で相談すると銀行が儲かる商品しか勧めない。
民間企業ですから当然です。
というか銀行が儲からない商品って扱ってるんですか
>返済に困ると、一括返済求めてきたりね。
ご利用は計画的に・・・。

213＞それは長期固定商品じゃないんじゃ・・・
たとえば、城南信用金庫の長期固定「10年2.45%、11年以降3.30%」の場合、

※ただし、１０年経過後は毎年1回金利を見直し、「スーパー定期(1年もの)の金利＋１．２％」が３．３０％を上回った場合はこれを適用します。

と書いてあります。（ＨＰ上にも）
つまり、当初固定期間が終了した後の金利は「最低3.30%か、それ以上」ってことです。
銀行の長期固定には落とし穴が多いですよ。

>>214
長期固定ですよ。

215＞なるほど、ちゃんとした長期固定もあるってことですね。
少なくとも「住宅金融公庫が行う証券化支援事業」に裏打ちされた商品は安心だと思いますが、注意が必要（＝銀行を信用してはいけない）というのは間違いないでしょう。
城南信金の例も事実ですから。

なんだ？昨日から突然公庫派が降って湧いてるじゃん。
公庫派って絶滅寸前だよね。団信別だし。

>>216
>215＞なるほど、ちゃんとした長期固定もあるってことですね。
何故これから、
>少なくとも「住宅金融公庫が行う証券化支援事業」に裏打ちされた商品は安心だと思いますが、注意が必要（＝銀行を信用してはいけない）というのは間違いないでしょう。
となるのかよく分からないんですが。
>城南信金の例も事実ですから。
商品案内にちゃんと書いてありますよね。この事例＝銀行を信用してはいけない
ということですか？

ちなみに私は東京三菱の1.9-3.4、30年固定です。
公庫と比較するために団信分引くと1.6‐3.1です。
公庫でこれよりいい利率で借りられている方いらっしゃいますか？

毎年団信で予定外？に高いお金を払うぐらいなら
(ローン以外のお金が予定外って事です)
金利も安いし銀行の方がいいなぁ・・

短期固定で全期間金利優遇を適用すると2年固定で1％ぐらいだよね。
公庫に３％払ったつもりで、差額を繰り上げした方がいいよ。
短期が急上昇することなんて今の金融情勢から考えられないけど
仮に上がっても元金減ってるわけだし。
公庫はイニシャルコストが高いし、繰上げ返済の手数料も高いし、
繰上げは１００万以上だし。

218=219でしょうか？

「東京三菱の1.9-3.4、30年固定」は、かなり特殊な例でしょう。申し込み殺到で、あっさり終了したぐらいですから。
今でも受付していれば、私だって借りたいぐらいですよ。そういう意味で208の情報は興味ありますね。

とりあえず、現状無いものを比較しても無意味ではないですか？

城南信金の例は「銀行を信用してはいけない」とは言いすぎだったかも知れませんが、わかりにくいのは確かだと思います。
3.30%という数字が前面に出ているわりには、なんの保証も無いのですから。

>>222
城南信金の例はかなり特殊な例でしょう。注意事項としてちゃんとかいてあるぐらいですから。
私だって借りたくないぐらいですよ。

で、他に「銀行を信用してはいけない」という実例を挙げてください。
城南信金はちゃんと見える字で注意事項として書いてありますので。

今一番有利な長期固定は、JAの2.5-3.4団信込みだろうね。

223＞参りました。「銀行を信用してはいけない」という発言は取り消します。何事も（マンションの契約も）きっちり契約書を確認しましょう。ということで。

224＞JAは利用できる場所が限られているのですよね？やはり長期固定の基本は公庫なんじゃないでしょうか。銀行の長期固定に魅力的な商品は無さそうです。
グッドローンも団信別ですし。キャッシュで買えちゃうような方は東京スター銀行でしょうけど・・・

まぁ、何度も繰り返されていますが短期（銀行）vs長期（公庫）の争いのような気がします。
結果的には短期を繰り返す方が正解なのだと私も思います。（東京三菱の全期間0.7%優遇、１年固定とか）

と言いつつ、金利と睨めっこしながら生活する自信が無いので、私は財形1.5%（団信別）3.0%上限キャップ付き（超過分は会社による利子補給）を選択しようと思っています。＜会社を信用して良いのか？という問題がありますが（苦笑）

>>225
>金利と睨めっこしながら生活する自信が無いので
あなたなら長期固定にした後でも短期が上がることを望んで
金利と睨めっこすることになるでしょうね。

226＞お早いレスですね。
枝葉ですが、財形1.5%が横ばい・もしくは下落した方が私にとっても有難いので、短期金利が低調であり続けることを期待しながら生活することにします。
お邪魔しました。

>２２８
最悪の事態を想定することは大事ですよ。
長い返済期間中に何が起こるかわからない。
銀行はその時あなたの相談に乗ってくれるかな。

実際に、借りに行くと、その商品は
扱ってないと言うＪＡが多いよ。

>>229
ところで、そういうとき公庫は具体的にはどうにかしてくれるんですか？

公庫は、金利の相談に乗ってくれます。
返済猶予もしてくれますよ。

>実際に、借りに行くと、その商品は
>扱ってないと言うＪＡが多いよ。
何箇所もJAを渡り歩いたんですか？

>金利の相談に乗ってくれます。
すみませんが事例を挙げてください。

http://www.jyukou.go.jp/hensai_index.html

どこが金利の相談なんでしょうか？

なあんだ返済できなくなったときのこと言ってるのか。
>総返済額も増加します。
金利の相談って、金利を安くしてくれるのかと思った。

それにしても公庫派が言う公庫のいいところが
払えないときに回収が甘いってことだけなんて・・・。

でも流れを見てると財形って銀行より良さそうですけど？財形って公庫ですよね？

財形は民間企業

＞２３６
実際に１１年目からの２段階金利が上がる時に
そのままにしてもらってる人も多くいます。
＞２３７
回収が甘いから廃止されるんですよ。
でもね、銀行は非情だよ、あなたのことは、
客なんて思ってないよ。
まあ大金持ちさんなら関係ないけどね。

やりとり見て俺は財形〉銀行短期〉公庫〉銀行長期だと思った。短期どうし、長期どうしで比べたら公庫の方が上なんじゃないのか？あと火災保険が公庫の方が安いという話を聞いたが本当か？

>>240
>実際に１１年目からの２段階金利が上がる時に
>そのままにしてもらってる人も多くいます。
だからそういう事例を出してよ。
そう返済額が下がるってことでしょ。

＞２３９
おいおい、公庫の財形住宅融資も知らないのかい。
食わず嫌いというか・・・。トホホ。

財形融資は受けたかったねえ。
しかし会社に財形制度がなかった（Ｔ＿Ｔ）。
財形制度がある会社の人はやったほうがいいのでは。

財形は公庫でしょう。公庫のＨＰに載ってるから。

>>240
公庫にはそれだけバカ高い金利払ってるんだから、サービスしてもらわないとね！
（１１年目以降据え置きって・・？銀行には１１年目アップということそのものがないが・・）

＞２４２
はあ？あなたの前にその人連れて来いってか？
そこまでホームページに書けないやろ。
ホンマ・・・。

>>243
へ？
財形は民間企業の運営だよ。

銀行大好き結構ですが、ホンマ大丈夫かいな。
ではでは。

>>247
大勢いるなら、事例ぐらい見つかると思うけどね。
総支払額を下げてもらったひとが・・・。