住宅金融公庫VS銀行ローン

流れは読んでませんのであしからず。
未払い利息の情報を見つけました。
変動金利が気になる場合は、未払い利息への注意が必要です。
http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/CU20030922A/index.htm
これから変動金利を予定とか変動金利でのローン契約は、今からリスク回避が必要と思われます。

ちらばった有益な情報は、こっちへ移動。

・公庫（マンション購入融資のご案内）
http://www.jyukou.go.jp/yusi/kojin/mansyon.html
・城南信用金庫（城南スーパーマイホーム超固定）
http://www.jsbank.co.jp/shouhin/choukotei-home.html
・グッドローン（３０年全期間固定で安心！）
http://www.goodloan.co.jp/beginner03/beginner03_1.html
・ＪＡバンク（つねに公庫金利より０．１％低い固定金利ローン）
http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/CU20031118A/
・東京スター銀行（日本初！金利０％も夢じゃない！）
http://www.tokyostarbank.co.jp/starone/products/homeloan/about_edm.asp
・証券化ローン第一陣がほぼ出揃う
http://www.jutakumondai.com/news/0050/r000004.html
・主要銀行のキャンペーン比較
http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/CU20031216A/index.htm
・平成１５年度年金住宅融資の借入申込受付期間>>100参照。
http://www.gpif.go.jp/yuusi/15_uketsuke.html

リスク関連。>>101参照。

返済しても元金が増える！？
・http://kodansha.cplaza.ne.jp/mgendai/2010/2010_2.html

関連情報として。（新規）

・最新金利情報（公庫・公的ローン）
http://www.jyukou.go.jp/news/news/news_kinri.html
・新型住宅ローンの拡充等（証券化ローン）
http://www.jyukou.go.jp/news/news/news_h16yosan.html
・しんきんＧＯＯＤ住まいリング（３５年固定金利型住宅ローン）
＊金利は３％前後？全国の信用金庫へ。

国土交通省から「住宅ローン市場の実態」が発表
されています。
http://www.mlit.go.jp/pri/seika/PDF/kkk26.pdf
統計はさまざまな切り口から、傾向がわかります。
民間金融機関の「優遇金利」が理解されていない
ことに注目でしょうか？
資料中（この調査結果は問題視するべきである。）

データ抜粋
注）公的は「公庫以外も含む」、民間は「銀行以外も含む」。

＜新規貸出額＞
・民間融資　　　　　　　　　　約８割
・公的融資　　　　　　　　　　約２割
＊公庫廃止予定にて、傾向は進む。

＜住宅ローン借入先＞
・民間のみ　　　　　　　　　　約５割強
・公的のみ／民間併用　　　　　約５割弱
＊都市を中心に傾向は進む。
＊地方は公的融資が高い。

＜民間主流商品＞
・長期固定型（２０年以上）　　約１割
・変動金利型／期間選択型　　　約９割
＊変動金利型／期間選択型の契約が多いと推測。

＜民間優遇金利制度＞
・ある　　　　　　　　　　　　約５割
・ない　　　　　　　　　　　　約５割
＊変動金利型／期間選択型を中心に、簡単な優遇金利制度を設定。

＜優遇金利制度の理解＞
・優遇を受けた　　　　　　　　約３割
・優遇を受けていない／不明他　約７割
＊簡単な優遇金利制度が理解されていない。

＜住宅ローン重視ポイント＞
・都市：低金利である。
・地方：公的融資である。
＊都市は民間主流商品の割合と合致。
＊地方は公庫廃止予定とのギャップあり。

＜問題点＞
・諸処事情から地方は公的融資が高く、民間への移行が課題。
・長期固定型への移行が課題。
・金利優遇制度が理解されておらず、金利変動リスクでは問題。
・消費者が求める住宅ローン像とのギャップ。　など。

＜変動金利型／期間選択型を選ばなかった理由＞
・金利の上昇がこわいから　　　約８割
・その他　　　　　　　　　　　約２割

>>104
>>105

誤解あるといけないので、訂正。

＜住宅ローン借入先＞
・民間のみ　　　　　　　　　　約５割強
・公的のみ／民間併用　　　　　約５割弱
＊都市を中心に傾向は進む。
×地方は公的融資が高い。
○地方は公的のみ／民間併用の割合が高い。

>>106

＜問題点＞
×諸処事情から地方は公的融資が高く、民間への移行が課題。
○諸処事情から地方は公的割合が高く、民間への移行が課題。
・長期固定型への移行が課題。
・金利優遇制度が理解されておらず、金利変動リスクでは問題。
・消費者が求める住宅ローン像とのギャップ。　など。

ということでしょうね。

補足。

＜新規貸出額＞
（２０００年）
・民間融資　　　　　　　　　　約６割
・公的融資　　　　　　　　　　約４割

（２００１年）
・民間融資　　　　　　　　　　約７割
・公的融資　　　　　　　　　　約３割

（２００２年）
・民間融資　　　　　　　　　　約８割
・公的融資　　　　　　　　　　約２割
＊２００５年：年金住宅融資廃止予定。
＊２００７年：公庫融資業務は民間に委託、後廃止予定。
（１１／１５首相談、詳細未定）

＜住宅ローン借入先＞
（２０００年）
・民間のみ　　　　　　　　　　約２割
・公的のみ／民間併用　　　　　約８割

（２００１年）
・民間のみ　　　　　　　　　　約３割
・公的のみ／民間併用　　　　　約７割

（２００２年〜２００３年）
・民間のみ　　　　　　　　　　約５割強
・公的のみ／民間併用　　　　　約５割弱

全国銀行協会が発表した資料がありました。

全国銀行協会の「住宅金融公庫の平成１６年度
　　予算予算要求に関する要望」について
http://www.zenginkyo.or.jp/news/pdf/news150624.pdf

民間融資が進む中、国土交通省の資料にもあるように、住宅ローンは、
結婚、出産、子供の進学、退職等、生活スタイルの変化に応えるべき
と思います。
教育ローンの金利が優遇されるなど、そのような商品を検討されては
いかがでしょうか？
金利は既に出ているように、リスクを理解した選択が必要かと思われ
ます。

資料が出たので真の実態が確認されました。

｜都市部の進化に地方が残されていく構図だけは
｜避けなくてはならない。

これを疎かにすることなく最優先で進めて欲しい
ですね。

今年の2004年からは、民間のみ（銀行一本等）が多く
なりそうですね。
公庫と協力関係にあった地方銀行は、都市銀行を追従
ということで、低金利でかつ、都市銀行にはできない
サービスを期待です。
http://www.nochuri.co.jp/report/pdf/f0212fo2.pdf
首都圏にも地方銀行の支店があるかと、首都圏でも、
これからのサービスを展開してもらえれば、消費者に
とっては良いことになるのでは？
今は首都圏在住でも、支店を通じて出身地の地方銀行
が検討できれば、元々の地場に根付いている個人信用
で利用できるのではないかと思います。
出身地の地方銀行がある場合、都市銀行だけではなく、
その支店に足を運んでみてもいいのかな、と思います。
都市銀行の住宅ローンで交渉がうまくいっていない方、
出身地の地方銀行にて、ご相談されてみては？

都銀の審査は通っていますが、地銀にも話しを聞いてみようと思います。
聞いて、初めてわかることもありますからね。

これから住宅ローンをという方で金利がわからないという方。
http://www.enjoy.ne.jp/~jyukou/news/news_main/images/tirashi.pdf
参考にはなると思います。

（株）日本総合研究所のデータから民間ローンの種類がわかります。
データは２００２年３月発表のもの。

（公的融資併用を含む）
変動金利　　　　　　　４４．６％｜
固定金利が１０年以内　４０．０％｜小計８４．６ ％

固定金利が１１年以上　１５．４％

そして住宅取得費のうち民間融資の割合は、

（民間融資のみ）
５割未満　　　　　　　１７％

５割〜６割未満　　　　１０％　　｜
６割〜７割未満　　　　１１％　　｜
７割〜８割未満　　　　１４％　　｜
８割以上　　　　　　　４８％　　｜小計８３％

（公庫融資併用）
５割未満　　　　　　　７８％
５割以上　　　　　　　２２％

と民間融資利用の消費者は、金利リスクを背負っている現状がわかります。

データは２００３年３月発表のもの。の間違いです。
つまり去年のデータです。

解り難くてすみません...
民間ローンの種類とは、利用している 民間ローンの種類のことです。

果たして都市銀行は、個人向け住宅ローンに力を入れてきた
のだろうか？

（貸出金に占める住宅ローンのシェア）

みずほ　　１３〜１４％
三井住友　１７〜１８％
ＵＦＪ　　１１〜１２％
大和　　　１３〜１４％
りそな　　３０〜３２％

※東京三菱が不明なのが痛いが。。。

こう見ると「りそな」がダントツなのがわかる。
というのも「りそな」は、平成９年から「住宅ローン推進」
を重点施策としていた。
都市銀行にとって住宅ローン拡大の決め手は、有力な住宅
販売と提携することである。
残念ながら、住宅販売提携を念頭にした住宅ローンであり、
個人を相手にしたものではない。
それを証明するかのように、

東京三菱　５割
ＵＦＪ　　７割
りそな　　８割

ではあるが、りそなが住宅ローンを伸ばした要因として先行
したことと継続性にある。
各都市銀行は、住宅金融公庫の廃止も睨んだ積極的な計画を
打ち出しており、本当の意味で個人を対象にした住宅ローン
に期待しましょう！

（補足）
それを証明するかのように、業者ルートでの契約は、

東京三菱　５割
ＵＦＪ　　７割
りそな　　８割

東京三菱で不動産会社通してローン審査したら
転職して入社6ヶ月でもOKがでたが
直接いったらもう少し額が少なかったらいけますと言われた。
不動産会社通した場合は通す方向で努力してくれるようですな。
要求された資料も異なりました。

約3,000万円の借り入れを検討中です。
住宅金融公庫(2.55%)か、りそな(変動35年間-0.5% 2.375%-0.5%=1.875%)かで悩んでいます。
利害関係のない銀行員の友人2人に聞いたところ、1人は公庫で固定、1人は銀行で変動と言います。
どちらか、もしくはミックスにするのがいいのでしょうか。

>>120
>>113に答えがあるのでは？

>>121
120です。ありがとうございます。
先に見たのですが、住宅金融公庫のチラシですので、これでは判断できないと思いました。
金利の見方かもしれませんね。金利先高のリスクをとるかとらないか。
自分としては金利の先高感がないので、公庫は「？」と思うのかもしれません。

3000万円の借り入れなら、公庫と銀行併用が無難でしょう。
公庫は銀行より金利が高いが長期固定。（リスク少・もしくは無）
銀行は、金利は低いが固定期間が短い・無い（リスク大）
３５年間という長い期間ですから６：４くらいで公庫を重視されては？
もし、銀行金利があがれば大変ですから少しでも繰上げ返済出きる
ように貯金もしつつ。が賢明ではないでしょうか。
銀行ローンは借り替えもできますから、随時金利の低い商品も選べますし。
ちなみに、東京三菱銀行は３年固定１％ですよ。
また、公庫は銀行より高い金利にも関わらず必要とされてきたわけですから。
やっぱり公庫でしょ！

それが今は銀行一本だよ！というレスがあって、すったもんだして落ち着いたようです。
データが出され、今は銀行一本だよ！と言える状況はこれからのようですね。
データを確認するとわかると思いますが、123さんようなの考えが多いようですよ。

公庫は銀行に比べて審査が緩い→借りやすい　ということで必要とされてきたのでは？
公庫は廃止決定しているので、その後が不透明で不安。そして単純に金利で比較しがちですが、保証料や団信が別で高いですよ。
勤務先により優遇が受けれるのであれば、銀行の方がお得です。
わたしは、相談しているうちに保証料が無料になったり、優遇金利を提示されたりで、３０年固定、保証料無し、団信込み２％台でした。
融資の初期費用は３万円程度で、公庫のように何十万円もの保証料などの初期費用や毎年の団信保険料の払込みもありません。その分頭金や繰上げ返済にまわせます。
公庫は繰上げ返済手数料が高すぎます。１００万円単位というのも気が利いていません。そんな単位で貯金ができればローンなんて借りていません。
ボーナス毎に２０〜３０ずつちょこちょこと繰上げ返済したいひともいると思います。
ということで、わたしにとっては公庫はすでに過去のものです。

多数意見でも少数意見でも、
まぁ、人それぞれですね。。。

120です。知人の銀行員(地銀)は以下のようにいっています。
金利を分析すると変動がよさそうと思いながら、固定が当然、という考えから逃れられない、という感じのようにも受け取れます。
(120に書いたように、公庫2.55%と、都銀の35年-0.5%優遇(2.375-1.875%)を比較しています)

｜銀行からみると住宅ローンは保証会社をつけるので100％取りっぱぐれがない超優良債権。
｜だからどこも注力している。金利引下げ競争、お客の取り合いで苦労してます。
｜ 金利は低金利の常識からすると固定選択だろうが、変動でも対応は出来ると思う。
｜余程の金利上昇がないと変動しないし、（うちは8年くらい変動なし）
｜常に0.5％引きは魅力。でも普通は固定だろう。
｜あと、どこの銀行も固定金利に優遇金利を設定して、表面上は安い金利になってるけど、
｜実勢の金利はもう少し上で、しかも固定金利期間が終わったら優遇金利がなくなる場合が多い。
｜（うちもそう）だから常に低くなるのはいいね。
｜変動金利は短プラ連動だが、都銀は独自に都銀短プラを作ってて（1.375％）金利が
｜低い。やはり調達方法が根本的に違うのか。その他の短プラは1.875％。
｜当行の変動金利は、実際は2.625％。短プラプラス0.75％、優遇金利でプラス0.225％か。
｜やっぱ都銀がいいのか。うーん迷うところだ。優遇が最後まで続くのであれば
｜変動に少し傾く。
｜固定金利は長プラ連動とはいえ、各銀行独自に設定しているので政策的に引き下げて
｜いるところが多い。長期金利が過去最低より上昇しているので上昇傾向。
｜しかし、短期金利は底ばい。うーん変動か。
｜といいながら客にはほぼ固定を薦める。わからん。

銀行ローン派の人の意見、正直大変興味深い内容です。ただ、私が思うの
は何年間、この低金利が続くのか。というところが気になります。
１２５さんのように、30年間固定、保証料なし、団信なし。というのは凄いですね。
ご勤務先がしっかりしているのでしょうね。ただ、変動金利や短期固定で全額
というのは、少し怖いかな。というのが本音ですね。
バブル当時、誰もバブルがはじける。などと思っていなかったように、１０年先
大幅な経済上昇があるかもしれませんし。そんなことを言ってれば何もできませんね。
でも、公庫は万一のとき返済の面で元金を凍結してくれたり、6ヶ月間の
猶予があったりと安心できる面が非常に大きいのが私の中では良いところ
なのです。また、繰り上げ返済も１００万円以上ですが、逆に１００万円くらい
繰り上げ返済しないと効力も少ないですし。
やっぱり、銀行ローンは１０００万円が私には限界のラインなのかな？

>>123のたーたんさんと同じ方でｓｙか？

同じですよー

公庫は、まったく眼中になかったです。全額・・・・３，２００万円スター銀行です。
頭金に用意していた１，０００万は、普通預金に入れておく予定。

なるほど、そういうことですね。

結局は勤務先と年収ということですね。
銀行も商売ですから、顧客にしたいと思ったら低金利の長期固定
ローンを通してくれますし。
そうでなければ公庫か民間の変動になるのかな・・・

毎年の団信保険とかの出費がいやなので銀行にしました
変動でも払い終わるまでに金利が4%超えなかったら公庫よりやすいですしね

グッドローンは30年固定で2.77%〜!!!。本当に大丈夫なのかな? やっぱりリスクがありますかね？
ご意見お聞かせください。

http://www.goodloan.co.jp/goodloan.html

自分がいいと思えば借りればいいんじゃないの？大乗かなあと思ってい
たらローン組まないほうがいいし、どこで借りても大なり小なりのリスクが
あるんじゃないのかなあ。
ところで意見聞いてどうするんですか？

↑訂正です。
分がいいと思えば借りればいいんじゃないの？大丈夫かなあと思ってい
たらローン組まないほうがいいし、どこで借りても大なり小なりのリスクが
あるんじゃないのかなあ。
ところで意見聞いてどうするんですか？

たとえば、最悪グッドローンが倒産した時、証券化していれば
どうなるんでしょうか？その辺がイマイチわかりにくくて‥
わかる方教えてください。

>>141
どうもなりませんよ。債権が他社に移るだけ。

倒産して債権が他社に移った場合、金利とかが契約時のまま継続できる
のですか？

>>143
継続します。

ということは、証券化した住宅ローンは完済するまで条件変更もなく継続できて
リスクは全然ないということですよね？
この認識でいいですか？

直接、グッドローンに確認するのがいいかもね。

結局、東京スター銀行で「金利０％も夢じゃない！」を目指すことにしました。
繰上返済すれば金利が少なくなりますが、いざという時に現金があったほうが
リスクは小さいのかなと思いました。

あまり話題にならないですが、うちは新生銀行にしようと思ってます。
と言いつつ、みなさんの意見も欲しいので、ここに書いてみました。
新生ってどう思いますか？
５年固定　1.6％　＊固定後の金利優遇は無し。
保証料　０円
繰上手数料　０円
保証事務手数料　０円
http://www.shinseibank.com/powerflex/housing/q_smart.html

148さんへ

私はいいと思いますよ。
っていうか、ほんとうは私は新生銀行にしたかったんです。

だけど夫の会社からの優遇制度を使う関係で、
新生銀行にはできませんでした。
でもすごい魅力的でした。

会社からの優遇制度は
会社と関係のある都銀から

保証料は無料
市場変動金利-0.5%の優遇
その変動金利の利率がある金利以上になったら
その金利から出た分利息分を毎月
会社が負担してくれるというものです。

つまり、「上限つきの変動金利」
っていうイメージです。

公庫の11年目の利率より、会社が負担してくれる
ある一定の利率のほうが下だったので、長い目で
見たときには公庫よりいいかな？とは思ったのですが

いろいろ制約があって、繰り上げ手数料の
web割引がなかったり・・・。

うちは、夫と私のローンをを6:4の割合で1本1本組む予定だったため
私分は新生銀行にしたかったのですが、
銀行を2つに分けるのは担保の関係で銀行からＮＧといわれたため
夫の会社の優遇制度のついているほうを優先して
私のローンもその都銀にせざるを得ませんでした。

どっちが得だったのか、払い終わってみないと
分からないと今は思っています。

これから、ぐーんと4%台とかのローン金利になるのだったら
絶対今の選択が正しいのだとは思うのですがねぇ・・・。

分からないですねぇ・・・。

結局は、どこがいいか？という答えはないのでしょうね。
借りる側の事情とかで、イケルと思うところから借りればいいのでしょう。
この掲示板は、こんなのもあるという情報が提供できればいいのでしょうね。

149さん
返答有り難うございました。
色々検討していく中で、どれが本当に良いのか？
と言うか、自分たちに合っているのかが、わからなくなってしまってました。
新生に決めたものの迷いもあったので、何方か第三者の意見が欲しかったのです。
気持ち的にとても助かりました。
また、実施後の感想などをカキコして、今後検討されるみなさんの参考に
なればと思います。
どうもでした。

どういたしまして(^^)

楽しみながらローン生活を送りましょうね♪

数ヶ月、この掲示板のやり取りを見てきましたが、私はＵＦ○1本にしました。
といいますのも、Ｄ京やＴ和の物件は優遇金利でＵＦ○での2年固定1％なんです。
しかも、その後、変動または何年固定にしても1％優遇ということです。
5000万近いローンが支払い総額5900万以下(35年1％なら)です。
まあ、1％が続くことは考えられませんが、私の場合は固定4％(通常金利5％)になっても耐えられることを基準にローンを組みました。
1％に比べ、支払いはほぼ倍額になりますが、4％計算で貯金していけば繰上でかなりの返済期間短縮可能のようです。
かなりの繰上が可能な方は固定2年1％で、全期間1％ＯＦＦはかなり魅力でしょう。
ただし、余力がない場合ほど金利の高い固定(公庫も含め)にせざるを得ない、というような気がします。
ですから、マンションを選ぶ際に、提携ローンの金利も選ぶ指標になるかと思います。
参考にならなかったらごめんなさい。

銀行で５０００万円も借りたんですか。つわものですね。。。

私もこの件については、すごく悩みましたね。
１％優遇は大変魅力的です。ただし、長期の固定になると
１％優遇でも公庫の方が金利が低くなってしまうんですよね。
従って、金利が大きく変動しなければ公庫ではかなり損をしますが、
安心料と考えて公庫を選択しました。優遇にすると保証金も割高に
なりますし。
これはそれぞれの収入・考え方によりますので、正解はローン完済までは
わからない話ですが。

新生銀行を考えていますが，「抵当権」でなく「根抵当権」での設定になりますって言われました。
「根抵当権」を設定しても大丈夫なのでしょうか。他の銀行は「抵当権」ですよね。

新生銀行は、確か給料日に振り込まれた入金額全額を一旦繰上げ償還にまわして、月々の生活費分は新生銀行から新たに別金利で借入を起こす、というスタイルの住宅ローンじゃなかったでしたっけ？
それで翌月のお給料から前月分の生活費ローンをまず返済して、残りを一旦住宅ローンに繰り上げ返済して、という繰り返しだったような・・・
だから、住宅ローン分と生活費分のローン2本をカバーするため、2口分の借入を担保する根抵当権の設定になるわけです。
根抵当権の場合には極度額を設定しますが、極度額以上の借入は出来ませんから、結果として抵当権の設定とあまり変わりません。
設定順位は第一順位で公庫との併用不可でしたよね。

今まで出てないですが、労金はどうですか？
公庫協調住宅ローン（すまい・るパッケージ）という商品があります。
公庫の住宅融資保険を付保して、ローンのお申込み受付からご返済まで、
公庫の定める基準に一元化することで、
「ろうきん住宅ローン」と「公庫ローン」を一体的にご融資するものです。
http://chuo.rokin.com/kariru/kouko_jyutak_loan.html

公庫のホームページによると、民間主導の新型ローンとの格差をなくす
ために、２段階金利の差（１０年目までと１１年目以降の金利差）を縮小
するらしいです。４月２１日以降から摘要しますと書いてありますが、皆様
詳しい内容をご存知の型はいらっしゃいますか？

すいません。
公庫の審査は一般的にどれくらいの期間がかかりますか?

1ヶ月から2ヶ月位かかるみたいですよ。ちなみに家は1ヶ月でした。

新生銀行5年１．９％、東京三菱orみずほ-0.7％キャンペーンで2年固定の金利1.3％なので
東京三菱かみずほにしようかと思いますが、新生の保証料や振込み手数料無料に惹かれています。難しい選択ですね。

みなさん銀行ローンと公庫のローンを比較していますが、財形ローン組む人はいませんか？
財形ローンも金利１．５％で気になるのですが・・・。

東京三菱は団信込みなのでみずほより得

みずほも団信込みだよ。

追記すると、
団信は両方とも込みですが、
東京三菱は完済まで優遇に対し、みずほは当初特約期間のみ優遇。

１６８さん＞ありがとうございます。
東京三菱は1年固定だと１．１５％、2年だと１．３％ですね。
（みずほは2年からみたいですね。）
もし金利が変わらなかったとすると1年の方がいいですよね？？

>>169
それはなんともいえませんね。
銀行ローンの基本は変動金利なんです。
固定の場合、特約期間が終了後は自動的に変動金利になります。
再度1年固定とする場合は特約期間設定の手数料を支払って固定となります。
つまり1年固定をつなげる場合は毎年手数料を払う事になります。
（2年固定をつなげる場合は2年に1回手数料を払います。）
この手数料は銀行によって異なりますので、金利差よりも高い場合があります。

ありがとうございます。手数料1万ですが、０．１５％の差よりも少ないので
1年でやってみようかと思います。繰り上げ返済手数料も東京三菱の方が
良さそうですね。みずほも頑張って欲しいです。

出遅れてしまいましたが・・・今までのやり取りを拝見しましたが。
近畿大阪銀行なのですが。ご存知な方いらっしゃいますか?
当方大阪在住なのですが、住宅購入で、提携ローンを勧められました。
　借入額　２０００万　返済期間　２５年
　２年固定で１．２５　終了後は変動金利になります。
皆さんのスレを拝見し、ご意見をお聞かせ頂きたいのですが・・・
http://www.kinkiosakabank.co.jp/index.htm

三井住友が全期間0.7％優遇35年までと、最大20年固定2.98％
両方とも団信込みが出ましたね。
公庫より断然お徳です。
最近公庫使う人ってめっきり減りましたね。

＞最大20年固定2.98％（団信込み）
これは、かなり魅力的ですね。

私は8月入居なのですが、今のところ公庫2.3%（11年目以降3.5%）と財形1.15%を5分5分で確保しています。（約1年前に申し込み済）
銀行に変えるか悩んでいます・・・

35年間の総額で考えれば（繰り上げ返済手数料も考慮して）明らかに銀行の方が良さそうです。
問題は「いつまで払うか。」なんですよね・・・

私の周りと見渡しても、最後までマンションに住み続ける人はいないです。（途中で売却してしまう。）
そのタイミングが10年前後であれば、公庫の方が得ですよね？

将来的に金利が上昇局面であれば、公庫の「11年目以降3.5%」というのも十分に魅力的な数字でしょうし、金利が現状維持なら「10年後の借り換え（買い替え）を検討する」という考え方は甘いでしょうか。
※借金は物件総額の70%（4000万円程度）です。10年後の残債は3000万円程度の予定です。借り換え自体が厳しいですかね？

公庫の2.3％は安そうですけど団信含めると2.6％ですよね。
しかも公庫はイニシャルコストが異常に高いし。
１０年間で考えるなら、提携ローンを使って短期をつないだ方がよさそうですけどね。
短期市場にはまだまだ資金が余剰状態ですから短期が急上昇するとは
思えないし。

お返事ありがとうございます。

もちろん結果的には短期固定を続けるのが正解だろうなぁ〜と思いつつ、住宅ローンでそこまでのリスクを負えるほどの経済状況でもないのです。
自分の中で「短期金利が8%になっても破綻しない」計算で長期固定と短期固定を半々にするのは気持ちが決まっています。

なので、

長期固定：公庫2.3%（10年目以降3.5%）　or　銀行
短期固定：財形1.15%（5年固定）　or　銀行

それぞれで悩んでいて、短期固定分は財形1.15%（5年固定）で決まりのつもりだったのですが、これよりも魅力的な銀行ってありますか？

どこかのスレに書いてあったんですが、公庫みたいな長期固定金利は長期金利連動、
銀行の変動金利（短期固定金利も含む）は短期金利連動。
短期は長期より常に低い。長期は「景気が良くなりそう」で上がり、短期は「景気が良くなった」であがる。
長期は細かく変動して上昇傾向にあるが（公庫が変わるのはこのせい）、短期はここ何年も
動きがない（若干あるみたいだが公庫ほど大きくない）。
前出の東京三菱で考えると、1年固定で1.15%。公庫はまもなく2.7%。
10年後に平均2.7%に達するには、毎年0.35%ずつ上がって10年後に4.3%になる。
「2.7%を選択した方が有利」という判断は、10年後の、1年固定金利が4.3%になると
想定しているに等しい。仮にそうなったとしても、元金が先に減る効果で、ずっと2.7%よりも
1.15%→4.3%になって平均2.7%のほうが有利。

1年固定金利が4.3%になる経済状態って、どんな経済状態でしょうね。変動金利は6%ぐらいかな。

あぁ、そうか。銀行の長期固定って（ほとんど）抵当権１位が条件ですよね。
でも、財形1.15%を利用するつもりなら抵当権１位を設定しなきゃいけないから、必然的に長期固定は公庫以外に利用できないのでしょうか？

１７３番さんありがとうございます。優遇はローン期間適用されます。
固定期間終了後は変動、固定が選択できるみたいです、
りそな銀行が繰り上げ返済が出来ないみたいですが、近畿大阪銀行は
繰り上げ返済が出きるのでしょうか？教えてください

りそな繰上げ返済できますよ。
りそなから東京三菱に借り替えた人も知ってます。

りそな銀行は固定期間中でも繰り上げ返済が可能なのでしょうか？

可能です。

私がりそなのコールセンターに問い合わせたところ、できませんと言われましたよ。
「他行はできますが」と聞きましたが「他行のことはわかりません」と、いまどき聞かない応対をされました。

もしかしたら、旧あさひと旧大和で違うのかもしれません。
自分の場合は提携先が旧大和の支店指定でしたので、旧大和の住宅ローンの
コールセンターに問い合わせました。
りそなって、サービスが未だに旧あさひと旧大和で違うようで、ネットで調べていても
旧あさひか旧大和で分岐するところが多すぎて、嫌になりました。

>>184
検索することぐらい覚えましょう。
http://web.resona-gr.co.jp/resonabank/house/faq/ans.shtml#05

>>185
（なんだかえらそうですが）
これで質問されてることがわかるかな？真剣に考えてる？
よく考えましょう。
なぜコールセンターにまで電話したのか。

>>186
書いている意味がよく分かりません。

繰上返済の種類やお借り入れの住宅ローンの種類によっても異なります。
【一部繰上返済】 期間短縮型・期日据置型 ５，２５０円（消費税等込）
【全額繰上返済】 借入日から経過期間（３年以内） ３，１５０円（消費税等込）
借入日から経過期間（５年以内） ２，１００円（消費税等込）
借入日から経過期間（７年以内） １，０５０円（消費税等込）
借入日から経過期間（７年超） 無料
ただし、『固定金利選択型』の場合は上記によらず、以下のようになります。 繰上返済元本１，０００万円未満 ３１，５００円（消費税等込）
繰上返済元本１，０００万円以上 ５２，５００円（消費税等込）

【不適切な内容と判断しましたので管理者が削除しました】

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うわぁ２CHみたいになってるね。
ところで本題の住宅金融公庫VS銀行ローンだけど、
ここみてるぶんには、銀行派が多数、それでどこの銀行が良いか
という銀行VS銀行の論争が激化してるね。

銀行は返済待ってくれないけど公庫は待ってくれる。
そんな甘ちゃんだから廃止されるんだけどね。
銀行は表面上はうまく言ってくるけど相手を見て貸す
金利変えてくるから用心が必要。
キャンペーン金利には絶対に飛びつかないこと。
今は、低金利だから完全固定が原則、３年・５年固定は
変動金利と同じ、借り換えなんて出来ないよ。
公庫は、途中から借りられないからね。
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>>194
短期が今後上昇するのを予想するかの様な書き込みですが、
どのような理由から短期が上がるとお考えですか？

３年後の金利がわかれば大儲けできます。
今より下がっていることは考えにくいと思いますが。
もし、下がってたら一体銀行はどう出てくるか。
銀行の恐ろしさをみんな知らない・・・。

>>196
どのような理由から短期が上がるとお考えですか？

>>196
私も興味ありますね。その銀行の恐ろしさって奴を。
どのような経験をされたのでしょうか？
銀行名は？
真実だったら隠す必要はないと思います。
今後あなたのように銀行から恐ろしい目にあわされる人がいないように
経験したことを教えてください。

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