Brillia（ブリリア） Tower 上野池之端［旧：東京建物(Brillia)台東区池之端1丁目(東天紅跡)］

>>1498 匿名さん
実際にデベで開発してますが
ここ半年くらいは落ち着いてる感はありますが
そこまでは年率10％位は単価上がってる。
ここのところの建築コストの増は
ほとんど労務費。
建築物価指数みても上がってるけど
東京の実際の請負単価の増は
それ以上。
完全な売り手市場だから仕方ない。
平気で「それ以下なら出来ません、他社あたって下さい」って言われる、特に大手ゼネコンは。

>>1497 匿名さん
免震は適した建物に使えば
当然揺れ自体が大幅に減るので
圧倒的に被害が減るし当然いいに決まってる。
ただ、ここには適さないってだけの話で
難しくもなんともない。
オール電化は震災後色々言われたけど
実際に電気が止まったら実際は殆どのガス機器も使えないし（リモコン使えなきゃ風呂も沸かせない）
エコや災害復旧のスピード考えたら
オール電化の優位性は実は変わらない。

地盤の良くないところにこの形状の建物は怖いな、オール電化も今さら時代遅れじゃないの、、、と思ったんだけど。大丈夫なのかな・・。

因みに、今や「買い手相場」のようですよ、業界の認識は。少なくとも「売り手相場」と言えるような状態ではないと思います。でなければ、ここまで販売戸数が少なかったり在庫が急速に積み上がったりはしません・・。

1501さんの「売り手市場」の売り手はゼネコン、買い手はデベロッパー。
1503さんの「買い手相場」の買い手は消費者、売り手はデベロッパー。
どっちも間違ってはいない。とりたてて1503で言う意味がよくわからんけど。

そもそも、ここオール電化じゃなくてガスコンロですよ。ケチつけたいだけなら他所でどうぞ。

>>1503 匿名さん
自分が書いたのは1504さんの通りだが、
都心タワーについて言えば
デベ-購入者間でも
圧倒的に売り手市場。
現在、山手線内OR徒歩圏でタワーは売り物殆どないし。
1期でこの物件もこれだけ売れてるのが証左。

ホームページ見ると第1期4次が11戸で、残り68戸は長～～い夏休み明けの販売。

東京建物が販売代理の千桜タワーは
10日前に第1期の一般抽選をして残り８戸のみ。
あっと言う間に抜かれてしまいましたね。

抽選後、重説会、手付金振り込み、契約　とあるからね（1～2週間かかる）。
そのあとはすぐにお盆休みになっちゃうから、5次が8月下旬というのはそんなもんだろうね。

>>1508 匿名さん
定借と所有権の違いでは無いですか。日本人は所有権を好むと思います。

東向きじゃない部屋をどうさばくかが問題ですね。

そこまで魅力のある土地ではないので、これからが勝負だと思います。

>>1510
定借の千桜のほうが売れてるって話でしょ(笑)

・販売価格の違い　ここは平均で9600万円超、千桜は6000?7000?万ぐらい？で購入可能層が分厚い。
・販売総戸数の違い　ここは300戸超、千桜は200戸弱。絶対数ではここのほうが契約戸数はずっと多い。
てな感じ？

両方見学しましたが、個人的な判断では五分五分と判断しました。
Ｕの良い点：所有権、共用施設、仕様、眺望、公園
Ｃの良い点：定借なので販売価格が安い（→その後の地代は高い）、千代田区、交通の便、躯体（免震やスラブ厚など）

もう都内で残ってるタワーで、ここと同じくらいの価格帯なんて、血桜、ドトール、中央湊くらいしかないですからね。
一昔前に比べて、だいぶ選択肢が少なくなりましたね。

あ、あと定義的には豊洲もタワーですか。

>>1516 匿名さん
北品川にもタワーできますね。

プライムパークス品川シーサイドも大型タワーやね。品川イーストなんとかも。住友の大崎複合タワー開発もあるし。

品川シーサイドはまだしも、大崎は凄く高そうですね。すみふだし。

でも今売り出し中って本当に選択肢少ないんですね。これならここも比較的早く売り切れるかもしれませんね。

東天紅無ければ南側買い。

東側低層階は不忍池はいつも見えますが隅田川の花火までは見えませんよね⁇何階以上なら見えますか⁇

おそらく池の周りの樹木が邪魔にならなければ、花火は見えますので、４階以上で見えますが、丸井等の上野のビルがあるので低層階は低い花火は良くは見えないです。ただ、高い花火、大きな花火は全部みえると思います。高い花火は池の前のベンチからでも見えますよ。

>>1522 ご近所さん

ありがとうございます。参考になりました。

ここは共用施設が充実していますね。
ゴルフの練習施設やフィットネス、タワーマンションの特徴を活かした
スカイテラスなどよく考えられていると思います。
スカイテラスは不忍池が見下ろせてさぞナイスビューではないでしょうか。
水上音楽堂のライブも見えそうです。

ゴルフの練習施設やフィットネスなんて、使われなくなって知らぬ間に閉鎖されるケースが多いけどね～

>>1524 匿名さん

どうでしょうねぇ、スカイテラスは最もいらない施設だなぁと思いましたけど。
ここに住んでも一度行ったらそれきりになりそう。ビューラウンジ（正式名称忘れた）からの眺めのが良さそうだし。

いらない施設ばっかりじゃ、ただ管理費と修繕費が嵩むだけじゃん・・・

あったほうがええやん

ごく一部の使う人にとっては、っていうことになちゃいますからね。無いほうがいいっていう意見のほうが多い気がする。

>>1525 匿名さん
ゴルフの練習施設なんて
事例自体たいしてないけどね。
ここはシミュレーター入れてるから
メンテ代位十分利用料で取れると思うけど。
フィットネスも無償利用だから利用率も高そうだし、
フルメンテでも一世帯100円/月もしないでしょ。
そもそも共用施設の閉鎖って
3/4の総会特別決議必要だから
そんな簡単に実現できないよ。

使える使えないは別として、特定箇所に特定の人が居座るのは嫌なので、ロビー、屋上と2つのラウンジ、ゴルフブース、フィットネスでもあった方が人が分散されて良いと思います。
もともと池之端ゴルフ練習場の跡地隣の名残でしょうか？…強いゴルフ愛がある人の意をくんだプロジェクトだったんですね。

そうですよね、今の東天紅の場所にゴルフ練習場がありました。このあたりは練習場がなくて、結構重宝してたのですが、東天紅の建て替え＆ブリリア建設に伴い、なくなってしまい、当時は東天紅そりゃないよと思った記憶あります。そこに6年後引っ越すとは。。今は千駄木のゴルフレッスンに行ってるの、個人的にはあってもなくても良いです。公平感を考えて、有料で置くなら、あっても良いかなとは思います。どんなもんか、1度は行ってみようと思います。

将来のお荷物でしょ

マンション買うのに、ゴルフ練習場経営リスクまで一緒に背負い込みたくは無いよね。

>>1534 匿名さん
リスクなんてないでしょ。
ホントに使われなくて
メンテ代も出ないなら
たかだか数百万の施設なんだから
決議して閉鎖するだけだし。
共用施設で言ったら機械式駐車場の方が
圧倒的に維持にも金掛かるし
見込みと利用率がズレたら管理会計への
負担が大きい。
それとこのマンションで言うと
金も取れない屋上のテラスに専用エレベーターつけてることの方が
断然勿体ないというか、収支的にはマイナス。
まあ、別にいいとは思うけど。

無駄の多いマンションですね・・

>>1535 匿名さん

屋上へのエレベーターは、プレミアムフロアへの立ち入りを抑制するためなのかも。図面集を見て思いました。

確かに無駄ですけど、なにしろ「プレミアム」ですからね。

カネかけるところがズレてるような気がしますが。

>1525

共用部分の変更は管理組合総会の特別決議で3/4以上の賛成が必要。お荷物になっていらないと思っても、なくすハードルが高い。

一カ月ぐらい前の日経の記事にもあったけど、ラウンジは業者が住民から名義借りして利用して、婚活パーティを開催とか問題が多い。運用に関しての具体的な対策がないにもかかわらず、売る側は販売時に宣伝になるということで作っちゃう。系列の管理会社が管理してるんだから問題になることはわかってるのに、売った後のことは知らないってことなんだろうね。

いらない共用施設とは裏腹に、来客の自転車や子供用の自転車って置き場所がないから、エントランスや玄関前に放置されてまず問題になるんだけど、来客用駐輪場や子供用自転車置き場を設置するケースはほとんどない。ほとんど設置コストはかからないはずなんだけど、地味だから売りにはならないからね。

>>1538 匿名さん

私もそう思いますが、スーペリア購入者の優越感を刺激するためだったのかも。
ウチはスーペリアなのであくまで想像ですけどね(^^)

　　　↑

（誤）スーペリア購入者の優越感を・・・
（正）プレミアム購入者の優越感を・・・

　訂正しますm(_ _)m

あれいらねーだの、これは無駄だの・・・
他の大規模マンションでも頻繁に見掛けるけど、
既に検討段階で分かり切ってることだからねぇ・・・

余程のことがない限り廃止は難しいんだから、
無駄だ邪魔だ言うより、有効活用する為に知恵を絞ったほうが建設的だよｗ

検討板だから、無駄な設備があるマンションを購入すべきかってところでしょ。

>1531
>1532
このマンションにゴルフ練習場作ったのは、ひょっとして地権者さんのご意向なんですかね！？

>>1541 匿名さん

子供用自転車も普通に自転車置き場に置けばいいんですよ。管理がしっかりしていれば放置されるということはまずないです。

>>1539 匿名さん
3/4の賛成ないならなくす必要ないでしょ。
そもそも大した維持費掛かんない施設ばかりだし、
分かった上で買ってる人達なんだから。

>>1540 匿名さん
具体的な対策って確認してるの？
ここも使用細則で営業利用不可になってるし
不特定多数の人が出入りしてれば
管理組合経由で借りた区分所有者に
事情聴取がなされて、
細則違反と判断されたらその後その人は
借りられなくなったりすると思うけど。
運営側は問題点も分かってるし
出来る対応してるでしょ。

>>1546 匿名さん
地権者さんが練習施設潰してレストラン建ててたから関係ないと思う。
ゴルフ好きな担当者が居たのかね？
でもここのターゲットはミドル～シニアで
金持ってる医者やら経営者
下町の自営のおっさんが多いだろうから
ゴルフが趣味の人も多いだろうし
そういう人呼び寄せる施設としてはいいんじゃない？
有料だし、維持費くらい余裕で稼げるでしょ。

>>1546 匿名さん

土地の権利関係はわかりませんが、旧ゴルフ練習場の所有者と東天紅とで持ち分等が入り喰ってて、その意向を汲まざるを得なかったと勝手に思ってます。以前から近所におりますので…
そもそもこのマンション自体が東天紅と一部が等価交換ですしね。プロジェクトの段階で決まってたのでしょう。
入居してからきっとゴルフブースによくいる方がそうなのかしらと(笑)

でも、皆さん仰る様に始めから解ってても納得して買うんだから良いんですよ。
その資金力がある人が入るんだから…

>>1551 入居予定者さん
旧ゴルフ練習場所有者＝東天紅
ですよ。

ここの共用デザインは素敵だと思います。
あくまで好みでしょうが、
個人的には日本橋のマンダリンのバーをデザインした方がデザインしたと聞いて
パンフレットを観てなるほどなーと思いました。
自分が住居に望むテイストが十分満たされていて
大変満足なんですが、皆さんはどうですか？

ゲストルームでこのマンションの購入者について雑談中に聞いたところでは、1550さんの言う通り経営者や医者が多いそうです。本当かどうか分かりませんが、キャッシュが半数程度?、買い増しが相当数いるとか。
割高の東側はほとんど残ってなく、デベも余裕の長期夏休みに突入！

東側とそれ以外では、購入者層が違うと思う。確かに東側は現金払いが多くて富裕層な感じだけど、西側はそうでもなかったよ

いい物件ですね。池之端から上野桜木あたりから谷中と散歩は素敵だし、上野〜御徒町は賑やかで便利だし。

売れてないから無理ポジ頑張ってるようにしか見えないなぁ

約260戸連続登録完売だから、売れてないというのは無理があるなあ。
しかも平均約1億という高額物件で。

公表された購入層の内訳で意外に会社員が多かったので、確かに西側は東とはちょっと違うのかも。

誤解ですよ〜。検討者ではないけど客観視して良い物件だなと感想したまで。余裕があったら買いたい。

>>1552 匿名さん

所有者は東天紅だったんですねー。裏に会社ありますが、オーナーさんがゴルフ好きなんですね…せっかくだしゴルフ始めようかなんて言っています

>>1553 匿名さん

私も楽しみにしてます。居住スレが全然賑わってないのでこっちを見に来てますが、共用部は素敵ですよね。マンダリンのバーの設計者デザインとは知りませんでした。
建物自体に遊びがあってゴミ出しも楽だし、場所も気に入ってるので3年待ちきれず、つい掲示板を見に来たり、東天紅のオープンカフェでお茶してます。

まちがいなく地域1番マンションですね。
池袋のブリリアタワーと、ここ。
池袋以北と以西、上野以北と以東のマンションではこの2つを超えるマンションはロケーション、規模感含め開発されないと思います。

将来的には床単価500万オーバーくらいまで伸ばしてくるでしょうね、まちがいなく。

そして池袋、上野はこれから伸びます。
渋谷再開発や品川再開発、虎ノ門、日本橋、日比谷等に今は眼が行きがちですが、これからの10年で伸びしろのある都心開発としては池袋と上野御徒町が二強です。

ここの東側は台東区最高値更新と言われてますが、400代半ばから買える時代は安かったと言われる日が時期に来ます。

港区や千代田区中心エリアは再開発でなくとも財閥系床最低700〜1000スタートでも需要あります。

相続税改正の市場拡大効果はこれから年々ずっしりきますよ。インバウンド需要より、むしろ安定かつ定量的な買いニーズです。

湯島や本郷、谷根千の昭和からの風情ある風景、アメ横、恩賜公園、美術館、パルコ松坂屋と、抜群のロケーションです。

地元推薦の小池都知事を1人支持した豊島区の高野区長、隣りの板橋区は下村博文都連会長代行が完全なる落ち目、東武の西口再開発も認可されて、要町、千川、小竹向原あたりまでのメトロ界隈の人気も徐々にあがるでしょう。

今は池袋は脱却の途中。
上野も脱却の途中です。
10年先をお楽しみに。

【夏季休業期間】８月９日(火)～８月25日(木)
すごい余裕だね。大手Ｓさんは夏季休業なしで営業だって。

地いきNo. 1はルネサンスじゃない？

>>1564 匿名さん

一番池から外れてるルネサンスなんですか？
中尾彬さんが最上階にいるというパークタワー？かと思ってました…
エントランスの重厚さと池に近い立地からもそう思ってました。

>>1562 マンコミュファンさん

こんなホテル街間近の上野物件がそこまで値上がりするのなら都心3区にマンション持ってる自分はそれ以上に安泰ですね。
よかった、都心3区に絞って買っておいて。

池之端のタワーは魅力的なのが多い(文京区だけどザライオンズ上野の森もいいね)ので相乗効果的に地域の価値を上げてきたといえるだろね。
どれが１番かはそれぞれの価値観で異なるだろう。自分は「真打登場」と感じたのでここにしたけど。

Nさんはルネサンスじゃないの？

そうなるといいですね。私は買いませんけどね。

>>1568 匿名さん

中尾さんルネサンスなんですね？私もよく解ってなくてすみません。文京区民なもんで…
ナンバーワンは乱立している様なので追求は避けます(笑)
でも近所が綺麗になるのは嬉しいですよ。

都心３区って港区、千代田区、中央区でしょ。ブランドエリアといえるのは港区内陸と千代田区（台東区寄りを除く）かな。中央区は最近は妙に高いけど本来ブランドエリアではない。
自分の中ではいいと思うのは港区と渋谷区（3A、高輪～白金～広尾界隈）。＋品川区（五山）かな。

おっしゃるとおりですね。
都心の範囲の認識、それでほぼ間違いないです。

香港、シンガポールなどアジアの諸都市の不動産と東京の単価を比べるとき、国土の広さ、従い居住スペースの稀少さという観点から一概に言いきれない部分もありますが、床1000万円、2000万円が当たり前の世界都市ランキング上位5傑と比して尚「TOKYO」は割安として、ここ数年で1番のペースで値が上がりました。

決して割高ではないです。
これから世界都市の中の東京、という視点で都心不動産を見るべき時代です。
実需に拘って割高か割安かという時代ではなくなりました。（上記エリアのみ）

極端な二極化が進んでいきます。
現時点で床単価500万円を中古でも超えるマンションは、間違いないです。
（財閥系、ある程度の規模または低層なりの高級コンセプト、ロケーション）

今現在９割のマンションはダブつき気味の為、業界全体としては供給を絞っています。値下げ容認はせずに。

リーマン前と違うのは体力あるところ（財閥系、電鉄系、商社系、または時価総額1000億円以上のPBR2～3倍程度の体力を最低もつ企業以上）しか、一定規模以上の分譲マンションの供給はできていない為、逆に言えば、ディスカウントしてまで売却するほどの切迫性が資本力的にないので、需給調整にて対応。

今後も土地取得目線は落ちず、建設費も落ちません。
ロケーションについても新規開発用地は相対的に劣る立地の仕入れをせざるをえなくなります。建替法は現行法では大して効果はなく、簡単には進みません。

進んでもかなりの高値で供給されます、新規の方には。（地権者除く）
こちらを買われた方は良かったですね。

中長期的に土地取得目線や建設費が落ちる要因はないのです。
人口減、GDP自然減の日本において金融緩和に出口などありません。
永遠に緩和し続けるシナリオです。
（出口があるなら教えてください。）

移民政策はポピュリスト台頭懸念から思い切った策を取りずらいです。
従い、名目GDPをあげて政府債務を目減りさせつつ、緩和の注射を打ち続ける。

つまり、「人口、名目GDP、相続税」この3つのキーワードから導かれる答えはひとつです。

わかりますよね？

最近は高過ぎて買う人少ないからなぁ

そんなに上がるって自信あるなら全財産突っ込んで買ってあげなよ笑。

財閥系の新宿の新築は昨年に比べて、わずかに値下がり始めました。これはデベも認めました。マンションは二極化していくのでしょうけど、高値安定の物件は限られそうです。海外と比べて東京が割安なのは認識しています。買い替えが難しい。ここは、台東区なのでやめました

基本、マンションなんて住みたいときに買えばいいと思うけど
買うのが来年でも再来年でも良いなら、今は高すぎてつらいですね。

ここは、当初の予定価格から実際の販売価格は下げて販売されました。値上がりが続くのであれば、そんな調整いらなかったのでは？
1572の言うことに？と思ってしまったわ

>>1574 匿名さん

財閥系の新宿ったって、西新宿60の近くの築浅三菱タワマンは外国で新築商談会開いた過去がのらえもんブログに書かれてる。ケースは色々でしょ。

>>1571 匿名さん

高輪、白金、広尾、五山付近上空って、都心低空で飛行機が飛びそうなのを知らないのですか。

飛行機騒音の街、が金持ちの住むブランドエリアとして将来も存続できるのか、だね。こことは関係ないけど。

>>1578
知ってるよ。1571はそれを考慮してるわけではなく、現状でのよき都心。
飛行ルートをとりわけ意識したわけじゃないけど、自分は昨年五山の低層マンションを売って今回ここを契約したよ。

>>1576
東向きは下がってないでしょ。西向きは下がったのかな。

>>1580 匿名

そもそも東天紅の持ち分もあるから、そんなに戸数は残ってないのではないでしょうか？
モデルルームには25まで余裕の夏休みのチラシが貼ってありました。北向の投資とか単身向けは若干残るかもですね。

五山地区からのお越し、とても良いと思います。
私の親も目黒や五反田までの坂がキツそうで、車を返上して浮いた駐車場代でタクシーに乗りまくってます…。
「山」は老後キツいですよ。そういう従来の価値観とかも変わるかもですね。
ちなみに豊洲とかの評価も自分には解りません(笑)

ポケモンの影響でしょうか？
夜中でも、人が沢山いて、お祭り騒ぎのようになっています。

>>1582 マンション検討中さん

レアキャラがいるそうですよ。

>>1582
ポケモンに限らず外国人にも人気だし、
画一的な再開発モールとは明らかに一線を引くアメ横を中心とした雰囲気もウケてるはず
世界遺産にも登録されて観光も浅草と一セット、これからしばらく上野周辺は熱いと思う
個人的には今でも大好きな街だけど、古臭くて小汚いイメージが一掃されるといいね
全体でいくと東上野界隈が小奇麗になればもっと良いと思う

>>1582 マンション検討中さん
今、来日しているジャスティンビーバーもポケモンを、取りに上野に来たようですよ。

暫らくぶりにコメントします。
ここでチマチマ嫌なコメントする意味が解りませんが、
ネガティブコメントする人の目的は何でしょう。

金がない
甲斐性がない
根性がない
審査が下りない

同じ住人じゃないこと願います。

>>1586 ご近所さん

そうですね。
実際にお住いの方は良識があり、落ち着いた方が多いです。ご安心ください。

とてもよいマンションが建つことが期待されます。
杭問題後の一番最初の大規模タワーです。
ゼネコンも一番の所長、一番の職方さん、一番の注意を払い、工期も十分にゆとりを持ち検査など万全を期して引渡せるよう、竣工、引渡に余裕のある無理ない工期で進めているのです。

わたしには意図がよくわかります。
そんなわたしも住人（契約済）です。
みなさま、宜しくお願い申し上げます。

ここの物件欲しかったー。久々に本当に欲しいし購入した方を羨ましく思うマンション。タイミングが合わず例え自分が検討するに至らなかった物件でも素敵な物件は見ているだけでかなり満たされるものですね。

上層プレミアムは素晴らしいですが、それ以外は狭いし間取りも酷いけど…

このような掲示板は自由にいろいろな意見が出るのが魅力だと思っています。ポジ、ネガ含め。モデルルームに行った物件はたまに見に来ます。ほとんど眺めるだけですが。。。購入した方がネガレスがいやなら、管理会社を通じて、マンションでの掲示板を新たに作ればいいのにと思ってしまいます。そうすれば、見たくもないネガが減るのではないでしょうか。

>>1586 ご近所さん

不快な思いをするならここに見に来なければ良いだけではないかと思いますよ？購入にあたって優先順位を取捨選択した上で最終的に購入しているのであればネガティブなコメントであっても気にする必要はないのでは？ここは誰でも自由に書き込める場なのですから。

三井住友建設、またやらかした？
呪われているのか、それともこの会社の体質なのか、、、

契約者専用スレに来たら良いと思います。

夏季休業、随分と長かったんですね…
モデルルームをリニューアルとか何かしていたのでしょうか

暑いので、あまり人出もないというふうに見込んだのかもしれないですけれども

もう少しで１期５次で、
その後９月末に２期に入りますね。

１期の段階でどれくらいの割合が売れていることになっているのでしょう？
半分以上はいっているのかしら？

１期を５回にも分けたんだ・・・

いやいや、１期を１０数回に分けたタワマンも以前にありましたから。

>>1594

1期1～3次で248戸（これはプレスリリースで出てる）。4次が10戸くらいだったかな。で258戸。
ここまでで78.9%販売済み。
今日の5次の12戸がまたすんなり完売すれば270戸で82.6%。

>>1595 匿名さん
毎回完売なので、
落選者と新規来場者に販売する住戸を供給していくと
5次まで来ましたってことでしょ。
全体進捗率で8割なら
東がほぼ全戸売れてたとしても
西もそこそこ売れてるみたいだし
なんせ竣工が相当先だから
あとはダラダラ売ってけばいいだけ。
もっと高く売れば良かったのにね。
勿体ない。
住友ならあと50～100万は乗っけて
きっちり3年掛けて販売したろうに。

>>1594 匿名さん
よく売れたからご褒美でしょ。

>>1594
盆暮れ正月なんか営業しても客来ないからねｗ
順調であればあるほど長期にモデルルームを閉める傾向が強い
お盆も休まず通常営業なんて住不ぐらいなもんだよｗ

早期に検討を止めちゃったから状況も変わってるかもだけど、
バランスや増税の絡みもあって、元々秋口ぐらいに二期販売を考えてたらしく、
中層の一帯は販売されてないはずだからね
かなり目論見通りというか順調に売れてるんだと思う