ブランズ新大塚ってどうですか？

昨日の新大塚駅周辺の状況です。新大塚駅から、物件方向（右斜め前方）に向かって写メを撮っています。Y字路の用に見える左側の通りが春日通、右側の通りが南大塚通りです。写真のように、春日通側は１０台以上が信号待ちをしていますが、南大塚通りは、わずかに２台のみが、信号待ちです。お盆Weekなので、少なめかもしれませんが、いつもだいたいこんな感じですよ。

夜間（２２時頃）、物件あたりから大塚駅方向の写メです。バスが１台のみ写っています。特に、狙って撮っているわけではないですが、交通量が少ないのは、すぐにお分かりかと。お盆weekの夜間とはいえ、交通量が少ないのは、一目瞭然。いつも、夜はこんな感じです。

最後です。同じ時間（２２時頃）で、物件を背にして、新大塚駅方面を撮りました。ちょっと分かりにくいですが、手前に写っているのが新大塚駅の交差点の停止線です。１台も止まっていないのが分かります。（南大塚通りを物件方面から、茗荷谷方面に向う車が一台もいないということです。）さらに分かりにくいですが、交差点の向こう側こちらに向って止まっている車列が写っています。（先頭にランクルみたいなのが止まっている。）良くみると、左側のレーン（向って右側のレーン）にのみ車列が止まっています。これは、春日通り方面専用の車線です。南大塚通りに向う車線は、その隣のレーンですが、１台もとまっていません。つまり、金曜日の２２時頃に撮って写メでは、南大塚通りに向う車は一台もないということです。繰り返しますが、お盆weekなので、少なめかもしれませんが、いつもこんな感じです。（お盆weekなのがご不満であれば、１、２週間後にでも再度撮ってみます。）「おいら」さんにもよろしくです。

>463-465
有難う。
地元民としては貴殿の写真に違和感は無いのだが、
>453のデータではほぼ差は無いんだよね。このデータ自体は公平な比較なので悩ましいのだが。
http://www.city.toshima.lg.jp/kankyo/kogai_souon/013722.html

463-465です。
これって、461にも記載があるけど、南大塚通りの交通量の調査って都営アパートの前あたりじゃないですか。このまんま、ぜんぶ新大塚の交差点に向う車の量ではないと思います。桜並木通りを通って春日通りへ抜ける車って結構ありますよ。その逆もしかり。そもそも桜並木通りの交通量は以外と多いのはご存知の通り。自分で運転する時も池袋方面からは、桜並木通りを左折して、さらに南大塚通りを左折して大塚駅や折戸通りをむかうことが結構ある。（あるいはその逆）そういう車の数がカウントされていると思います。地元民としては、普段の感覚と写メの感覚はあなたの言うとおり違和感は全くないです。

ただ、そんなこと言ったら新大塚の交差点から南大塚通りに入り
桜並木通りを曲がる車もカウントされない訳だし、
不当に多く車がカウントされていることにはならないと思うよ。

ん？新大塚駅側から南大塚通りに入り、そのあと桜並木通りに入ってまた春日通りに出る車なんてないよね？大塚駅側からならあるけど。春日通りを池袋方面から大塚駅に向う車も新大塚駅まで行かずに桜並木通りからのはずだし。唯一あるのは、新大塚駅側から南大塚通りを入りプラタナス通りへ抜ける車だけ。これは、あるよね。時々、大塚三丁目の交差点で右折車が待っているけど。たまにちらほらって感じ。それよりも遥かに桜並木通りからの流入車が多いけど、気がついていない？車運転しないとか？ま、現地の感覚と数字がずれているのは「なぜだろう？」という考察なので、どうでも良いと言えばどうでも良い話しだけど。

いずれにしろ、物件前の通りは静かなものだ、感覚的なものだけど。

>>469
「桜並木通り」とは、南大塚通りと南大塚三丁目交差点（ファミリーマートとミニストップ有り）で交差する道路で、西巣鴨中沿いの道路だよね？違う道路のことであればすいません。

>467に「桜並木通りを通って春日通りへ抜ける」とか書いているけど、そもそも桜並木通りは春日通りと接続していないのだが。新大塚を背に南大塚三丁目交差点を右折すれば千川通りに到達し、左折すれば都電の踏切で、踏切越えると空蝉橋通りに到達するけど、春日通りに繋がる訳ではない。千川通りや空蝉橋通り経由で春日通りに行けないことは無いけど、JR大塚駅から南大塚通りをまっすぐ行けば春日通りに繋がるのにわざわざそんな迂回する意味があるとは思えないけど。もちろん、桜並木通りが意外に交通量多いことは認めるけど、貴方の主張の通り春日通りへの抜け道として使っているのかな？空蝉橋通りから千川通りに行きたい時や、千川通り経由で不忍通りに入りたい時の抜け道としては使うけどさ。

また>467に「自分で運転する時も池袋方面からは、桜並木通りを左折して、さらに南大塚通りを左折して大塚駅や折戸通りをむかう」とあるけど、「池袋方面から桜並木通りを左折」って具体的にどのルートのこと？
空蝉橋通りを、空蝉橋方面から春日通り方面に向かい、公園のある信号を左に曲がって、都電の踏切を越えて桜並木通りに入ることかな？それであれば、桜並木通りから南大塚通りを左折すれば確かにJR大塚駅や折戸通りに繋がりはするけど、空蝉橋からわざわざそんな遠回りしてJR大塚駅や折戸通りに行くことは無いと思うけど。

何か勘違いがあれば申し訳ないけど、「車運転しないとか？」と馬鹿にされなければならない理由が浮かばないので・・

地元民のフリをして墓穴を掘ったパターン？

池袋から大塚駅行くなら、ゆで太郎から左に曲がってサンクス前が基本だろ？

そうそう。池袋から大塚駅行くのは、春日通りで「ゆで太郎」を左折すると丁度良いよね。
真っ直ぐ行くと空蝉橋の目の前。

>470

回答ありがとうございます。本当に現地の方で良かったです。なりすましも多いようなので。
空蝉橋通りなど、より近い道があるのはその通りですので特に反論するつもりはないですが、要するに何度も書きますが、実感と豊島区の交通量の調査がどうしてこんなにずれるのかいろいろ考えているところです。私の写メにあるように普段の南大塚通りは静かなものです。（平日日中はあまり見ていないのですが）なので、実感とずれるその理由として他道路からの流入の可能性を考えています。残念ながら一点だけやはり同意できないのは、南大塚通りから桜並木通りを左折して抜けて行く車なんてほとんど見ません。（ご存知だと思いますが）右折車ならたまにあるという感じでしょうか。実は、桜並木通りは直進する車がほとんどですが、流入車はそれなりにあります。感覚的なものですが。そういったことの影響を考えないと、豊島区の調査はどうしても納得ゆかんですね。私自身は、春日通りと坂下通りの間に住居があるので年がら年中南大塚通りを使っている訳ではないですが、それでもあの通りは静かなことは、毎日の通勤で見ているので知っていますわ。違和感ありありの調査結果ですね。

もう一つ考えたのは、実は、考えている程春日通りの交通量は多くないかもとも思いました。例えば、東京駅や大手町あたりから護国寺辺り（坂下通りとか）をめざす場合、大曲から新目白通りを使って江戸川橋で右折して音羽通りを来るルートよりも、神保町を抜けて富坂下から春日通りを来るルートの方が断然早いです。理由は、新目白通りよりも春日通りが空いているからです。なので、豊島区の調査結果の絶対値の感覚が分からないのですが、実は春日通りって意外と空いている？とも思うわけです。ですが、やはり感覚的には、１．５倍から２倍ぐらい南大塚通りよりも春日通の交通量が多いイメージなので、ちょっと違うかなーとも思っているところです。

結局、良く分からないというのが結論なんですが。

池袋までだったら、色んな行き方がありそうですね。
そういえば春日通にあったビックボーイはいつのまにかなくなってしまったんですね。
サラダバーが食べられるし結構気に入っていたのですが、残念。

三井のタワマンになったよ。

>474
結局、｢池袋方面から桜並木通りを左折｣｢桜並木通りを抜けて春日通りに出る｣はどのルートを想定していたの？
どちらも、あまり意味が分からないのだが。

2期販売のチラシが入ったよ。販売戸数未定。
1期販売の先着順が7戸に戻っているね。
先着順と合わせると結構な戸数だけどどうするのかな。

>476
池袋に行くのに色んな行き方を考えるような場所かなあ？

>>478
まあまあ。そっとしておこうよ。

豊島区の調査について腹に落ちないのかもしれないけど、
きちんと同条件（同日）に調査している模様なので、感覚論で納得行かないと言うのは簡単だけど、
調査結果は有る程度尊重しないと行けないと思うが。

南大塚通りの調査結果は単純計算で27,804台÷（24時間×60台）≒19.3台/分であり、
片側で10台弱/分。平日の昼間ならばそのくらいは余裕で通るような気もするし、
夜中も全然車が通らないという訳でもないので、実数で見るとそこまで強い違和感がある訳ではない。

トランクルーム完備なのはうれしいですね。
３ＬＤＫが中心ということはファミリーでも十分住めそうですね。
ただ、子育て環境となるとちょっと違うような気がします。

ここは、ファミリーと言うよりは、飲んべえが集まりそうですね。周辺には、都内でも一流の味を提供する飲食店がたくさんあります。

ちょっと歩けば、サンシャインシティもありますし（10分ちょっと？）池袋も徒歩圏。サンシャイン通りのCinemaxやHumaxで映画を見た帰りに、食事をして、そして歩いて帰ってこれますよね。


その割には、物件の周辺は静かな住宅街。目の前の大塚駅前通りも交通量は、多くないようです。（上の方で論争があったみたいですが・・・。

新大塚駅までまんま徒歩3分ですし、東京駅まで乗り換えなし。山手線の駅も徒歩圏（6分でしたっけ？）。周辺スーパーや生活関連施設も充実しています。


ちなみに、はす向かいぐらいにあるクリーニング店（イチカワランドリー？）ですが、Yシャツ1枚100円でした。めちゃくちゃ安い！

今から、引っ越しが待ち遠しいですわ。

この辺りはクリーニングの価格競争が激しいようで、
白ワイシャツ1枚98円で午前に出せば当日夕方引き渡しとか安くて便利な店も多いです。

＞484
何気に大事な情報、ありがとうございます。

ですが近隣のクリーニングの情報を私は2件しか見つけることができませんでした。。
・美洗舎
・クリーニング　ポピー

です。
他にもありますでしょうか、それで上記よりも格安店舗があれば是非教えて下さい。

マルエツプチの春日通り挟んで向かいにオオタキクリーニングがあります。

この周辺のクリーニングチェーンで朝出せば夕方引き渡しの店ですよ。

新大塚のあたりで一番おいしいおそば屋さんはどこ？

巣鴨だけど菊谷は旨い

菊谷、おいしそうですね。今度行ってみたいですね。

やはり、新大塚駅周辺のお蕎麦屋さんていまいちなんですかね。

若者向け情報誌SPAを立ち読みしたら、残念な記事を見つけてしまった。危ない街特集が載っていて、「ごみ屋敷が多い街」「安い風俗が多い街」で、大塚が堂々の１位でした。JR大塚駅周辺特に北口は酷いんでしょうか。私もある程度、認識していましたがトホホ。あとSPAでは、大塚自体の地位に加えて、池袋のベットタウンであることも指摘されていました。ブランズは新大塚駅寄り、文京区寄りなのが救いと考えるようにしています。

大塚は大変ですよね

NO.490です。
ネットで以下の書き込みも見つけました。下記の書き込みからも、大塚駅よりも新大塚駅のほうが使える（都心に向かう地下鉄があるという意味で）と考えています。

大塚に住んでいます。同じ山手線の巣鴨、駒込などと比較すると、家賃相場が一段落ちます。アジア系外国人を数多く見かけます。北口方面はピンサロを中心に風俗店が点々と営業しています。南口方面は居酒屋が多く、夜間は酔っぱらいがケンカをしていたりします。南口から巣鴨方面には「三業通り」があり、かつての赤線地帯だった一角にはラブホテルなどが点在し、デリヘル嬢がウロウロしています。

カフェも弁当屋もファミレスも定食屋も外食チェーンの店舗も回転寿司もラーメン屋もパチンコ屋もボクシングジムまで、とにかく何でも揃ってます。少々、街並みがボロくさい（古臭いではなく）のを積極的に受け入れてしまえば、実はこんなに住みやすい町もありません。巣鴨や駒込と比較して家賃が安いのは、都心へ向かう地下鉄が通ってないことや、街自体が池袋が繁華街として発展する前の古い花街として栄えた歴史があるため、家族向けの高級マンション用の敷地が得られなかったことなどがあります。しかし、池袋までその気になれば歩けますし、唯一の山手線と都電荒川線の乗り換えが可能な駅であること、何よりも物価が安く、ランチや日本酒居酒屋の多様さでは、都下随一を誇りますから、なかなか快適な場所です。

ただし、北口の方面のピンサロには行かないほうがいいと思います。友人によると、「一生癒えないほど後悔した」と言ってました。

大塚でゴミ屋敷なんてあったっけ？見ないよね。護国寺の裏にあったゴミ屋敷も火事でなくなったし。

風俗があるのは、北口の西側の三角地域のみだから、あまり目にする事もないよ。わざわざ行かないとならないから。この辺は、巣鴨署がうまく抑えこんでいる。

ただし、南口には、モスクがあるから、イスラム教徒はそこそこいらっしゃる。

ボロ屋敷は北口のモスバーガーをあがってった所のことかな？商店だったかな。
もうなくなってるはず。北側は道路拡張中のところに取り残された木造が点在してるけど、
いつかキレイになるよ。

SPAの記事なんか信用する人いるんだ。それとも、たんなるネガキャンですかね。

大塚が花街であることは事実だけどね。

No.490です。
ごみ屋敷は心配なさそうですね。安心しました。またネガキャンペーンではないです。マジ契約者ですので、実際に住むまで心配でSPAの記事に反応したものです。ピンク街もわざわざ出かけなければ問題なさそうですね。ここと比べるところでないですけで、東京ってピンクゾーンに隣接した高級住宅地とありますね。渋谷松濤と道玄坂、島津山・池田山と五反田等。

閑話休題、これを書く前、東京五輪決定のニュースを見ました。あらためて開催施設を見ましたが、大塚はおこぼれも含め、良い話も悪い話もなさそうですね。

ここは蚊帳の外で、湾岸とかに注目が移るからマイナスでしょ。

売れてないのがもっと売れなくなる。竣工時に未販売住戸があると住民にもデメリットが生じる。

４９７さん
オリンピックの開催地が東京に決まり、湾岸あたりはもしかしたら価値が
多少は上がるかもしれませんね。確かに大塚はあまり関係ないかな。
ここだと池袋までも2.5キロ位しかないので、大体自転車で行けば15分位で
行かれそうですね。山手線の大塚駅までも徒歩6分だしかなりいい立地ですよね。

今日休みが取れて、所用で南大塚通りに行く機会があった為、ついでに交通量を調べてみました。
14時頃、ブランズの工事現場前で5分間で105台。
24時間換算で約3.0万台となり、昼間豊島区調査の24時間27,804台と概ね近似。

春日通りから南大塚通りに流入する車の量が意外に多く、春日通りから南大塚通りに入る信号が青の時は、
ほぼ断続的に車が流れる感じ。
反対方面のJR大塚駅方面からの車もそこそこ多い。
大塚駅方面に移動してみると、桜並木通りから流入する多少はあったけど、
JR大塚駅前の交差点から真っ直ぐ来る車が多い印象。
JR大塚駅前の交差点では、ベルクラシック側から右折して南大塚通りに入る車が多かった感じです。

平日の交通量を意識したことは無かったですが、意外に多いですね。

>490 497


私も、大塚の町が心配でいろいろ歩きまわりました。平日の夜や、週末の日中を中心に契約までには何度も偵察に行きましたよ。周辺は、路地裏も歩き回りました。結局、風俗が多いわけでもなく、パチンコ屋がたくさんあるわけでもないことが分かりました。あっても、ほとんどが北口のごく一角に集中しています。確かに、ラブホがそこそこありますが、三業通りとその周辺に固まっているので、これもあまり気になりません。（三業通り周辺以外では、くまなく歩くと２つぐらいラブホを見つけましたが、いずれもJR大塚駅のすぐ近くです。）

特に、南大塚三丁目の交差点からマンションよりは、静かな住宅街ですし、女性の独り歩きも夜でもけっこういらっしゃいますので、治安面の不安や、環境面での不安は、全く持っていないです。マンション周辺は、むしろ、都内でも静かな部類の街だと思っています。

ちなみに、三業通りよりも北側に行くとぽつぽつと廃墟があります。これ、夜見ると結構不気味です。でも、ご近所という程ではないので、気にしていませんが。

>501

連投失礼します。
平日日中5分間で105台なら、そこそこですね。ただ、夕方以降および週末はほとんど車が走らないというのは、私も感じているので、24時間で27000台だったら、もっと日中車が走るイメージでしょうか？


あるいは、上にもあったようにもっと別ルートの流入車があるとか・・・。いずれにしろ、調査ご苦労様です。感謝です。

>503
501さんの調査もスポットの5分間だけの調査なので、これだけでは全体を語れないかと。あくまで参考値。
でも、この板では交通量が無いとか豊島区調査に疑問を呈する人多かったけど、
意外に交通量は多そうだということは事実かな。信号が青の状態で断続的に車が通るならば、かなり騒がしい部類かと。
ただ、共働き等であれば平日昼間の騒がしさはあまり関係は無さそうですが。

１０５台ですか。ちょっと、多いのか少ないのか良く分からない数字ですね。先ほど、２２時１０分から２２時１５分まで物件前で交通量を数えてみました。５分間で１８台でした。１５秒に１台走らないという感じです。さらに、春日通りから入って来たと思われる車が山川病院脇から大塚駅方面に左折して２台が流入しました。大塚３丁目交差点をプラタナス通り側から大塚駅方面に右折して流入した車が５台確認されました。つまり、物件前は１８台ですが、豊島区の調査地点で数えると２５台になります。大塚三丁目の交差点を右折して大塚駅方面に入って行く車がこれだけあったのは、意外でした。やはり、豊島区の交通量調査は、今回の物件前交通量とは、かなり乖離がある印象ですね。

>504
>505
何だか必死だね。一時点の5分間で全てを語るような言い方されても・・

交通量は平日昼間多少煩くても、夜や休日に静かになればそれで十分でないの？

環境は駅から近い割には程よく繁華性が無くなって落ち着く感じと思うけど、
葬儀屋の隣というのは気にする人もいそうと思うがどうだろう？人によって考え方が別れそうだが。

クヤクションは完売したのに、クヤクションのモデルルームの通り道に陣取ってたブランズさんはまだ売ってるんですね。

マンションは葬儀店のお隣に建てられているのですか？
さすがにHPのライフインフォメーションには載せられない情報なのでしょうね。
(近くの保健福祉センターと高齢者総合センターは載ってます)
バルコニーや窓からお墓が見えるという訳ではないので、私は全く気になりませんね。

いよいよ、アトレ、オープンですね。楽しみです。

最近の書き込みへの感想です。
○JRの車内モニターで、アトレヴィ大塚のOPENのPRをやってますね。地味な大塚には嬉しい明るいネタですね。
○五輪関連は大塚には、無風ですよね。一方、湾岸や国立競技場エリアは価格上層トレンドなのでしょうが、これから7年間、開発が本格化して大型ダンプや資材を積んだトレーラーが走り回ると、住み心地に影響ないのかなと思いました。また開催後の画が読みにくいですね。跡地として人気が継続するのかなぁ～。五輪バブルが弾けるのかなぁ。
○葬儀屋は、個人の価値観だと思いますが私は全く気にしません。いつかは自分もお世話になるお仕事の方々ですし、尊い生業だと思います。死体が気になるならば、大塚病院を含め大型病院にもありますし、その奥の東京都監察医務院ではHPによると23区内の死体の五分の一を検死しているそうです（驚きました）。脱線しますが、現サンシャインシティの旧巣鴨プリズンでA級戦犯7名が絞首刑となったのが65年前です。（別に私はマニアではありません。）。葬儀屋さんの一軒くらいと思いました。ただこの葬儀屋さん外装がぼろいですね。建て替えるとセットバックの必要から建て替えないのかな。それとも息子が跡を継ぎたくない・・・。すみませんこれは余計な話です。

私も葬儀屋さんの存在は全く気になりません！
葬儀屋だからと言ってご遺体を安置している訳でもありませんよね。
考えられるのは駐車場に霊柩車が停めてあるので縁起がよろしくないというだけの理由でしょう。
同じような施設で、斎場やお墓はさすがに少し気になりますかね。

葬儀屋さんは気になる方は気になるかもしれないですが…
私も別にいいかなと思う派です。
治安が悪くなるような施設じゃないので別に問題がないかと。
資産価値にも特に影響しないと思っています。
新大塚・大塚の２駅利用できる利便性の方が圧倒的に上回っています。

お隣の葬儀屋さんが話題になってますが、ここは古くから葬儀社を営んでおり、数年前まで町会長を務めておられました。うちの両親、祖母、親戚の葬儀もここにお願いしました。とても良い仕事をされます。建物は確かに古いですが、南大塚通りの原風景だと思っていただけるとうれしいです。

地元の方の情報は貴重でありがたいです。何度モデルルームへ足を運んでも、ネットを叩いても得られない情報です。色々教えていただけるとうれしいです。

新大塚の町を家内と探検に行きました。
「新三宝」という中華料理店が、食べログで良い評価だったので、行ってみました。

いや、おいしいですわ。しかも、一人２０００円代。ビールや紹興酒代を入れてですよ。
中国人がやっているお店で、とにかく本格的な中華料理がリーズナブルなコストで食べられました。しかも、この店、出前もするんですわ。１９時頃に入ったのですが、ひっきりなしに出前の注文が入っていました。

この店、まじ使えると思いました。おすすめは、（地鳥の紹興酒浸けですね。）

タイ料理のムエタイハウスと言い、この新三宝と言い、新大塚の駅近くの飲食店は、とても安くておいしいです。いい町に引っ越す事になりました。

http://tabelog.com/tokyo/A1323/A132302/13061845/

>５１６
外食率が高い場所なのかな、企業も多いですか？？

私としては夜の時間帯は静かめな環境であって欲しいと思ってしまうのですけど、マンションの中にいて外の環境が気になるようなことは考え過ぎかもしれないですね。駅に近いだけに敏感です、でもお店が充実していることのありがたみを住んでいるうちに覚えるようになるかもしれません。こればかりは住んだ後にしか確認できないことですよね、汗。

＞５１６様
周辺情報をご提供いただきましてありがとうございます。あの並びは外観から終わってると思っていましたが、いい中華屋さんがあるのですね。嬉しいことです。

＞５１７様
都心部では、駅近の利便性と、閑静な住み心地は相反するところですよね。ただ、新大塚は、メトロ乗降人員数ランキング130駅中、119位ですから、外の喧騒という問題はないと推測しています。（除く　議論になっていた南大塚通りの交通による騒音）

　周辺に自分が必要とする（人によって違う）生活インフラがあれば、駅から３分は希少だなと考えています。上記はあくまで物件の立地について述べているだけで、その他の要素（間取り、グレード等）は、またそれぞれの価値観があることもちろん前提です。

＞その他
細かいことを言い出すとキリないのですが、ある日モデルルームの帰り、暗い時間ですが焼き鳥のいいニオイが充満していました。近所にあるのでしょうか。自分は焼き鳥好きですが、洗濯ものにニオイが着くほど強力なのは良くないですね。この辺、飲み屋が充実していますよね。

516です。

>518さん

物件のすぐ近くに焼き鳥屋さんはないですよ。春日通り沿いには何店舗かあります。

ご存知だと思いますが、物件の前の通りの反対側に「ほっともっと」と「CoCo壱」があるぐらいで、周辺は住宅街です。
新大塚駅の近くに行くと「福のから」という唐揚げ屋さん（油っぽくてまずいです）があるぐらいではないかと。。。

春日通り沿い、気持ち東池袋方面に向って左側にある焼き鳥屋さん（名前忘れました。スーパージャンボの手前。）は、安くて美味しかったですよ。結構混んでいます。

>517さん
新大塚の駅周辺は、周辺の駅に比べても静かな方です。江戸川橋、茗荷谷（大塚、池袋は論外）よりは、ずっと静かですし、東池袋、護国寺とは、同等か、若干静かかもぐらいな感じですので、便利さと静かさを兼ね備えた良い町だと思います。

建築現場見学会の案内が来ましたね。

少しずつ建物も立ち上がっているようですし、行ってみようと思います。

ブランズの近くのライフ南大塚店に行ってみました。
すごく良いところですね。3階建てで食材も豊富でした。特に肉と魚の種類が豊富で大変気に入りました。山手線の内側でこういう大型スーパーはなかなかないです。しかも、この物件は、新大塚の駅からも近い上に、比較的静かな環境ですし、真面目に検討させて頂くことにしました。新参者ですが、宜しくお願いいたします。ここなら、サンシャインシティまで歩けますよね？

＞＞５２１さん
ライフ大塚店は、９時半から２４時まで長い時間営業しているのですごく便利ですよね。
重たいものを購入した時は当日配送サービスもあるので利用できるそうです。ただ、この
距離なら若いうちは利用しなくてもいいですが（笑）妊婦さんやお年寄りの方などは便利な
サービスですよね。ライフのポイントカードは日曜日などはポイント２倍になったりするので、
結構すぐにポイントがたまります。

この物件は、至近にスーパーが３軒もあって、マルエツプチは２４時間営業。ライフは、高品質＆豊富な食材。スーパージャンボは激安。とそれぞれに特徴があります。また、アトレヴィやサンシャインシティ、東急ハンズなどでの買い物も超便利です。コンビニも、セブンイレブン、ミニストップ、ファミマなどがすぐ近くにあります。
交通の便は、丸ノ内線の駅まで徒歩３分。有楽町線も１０分ちょっと。山手線が徒歩６分です。そのため、銀座、東京駅、新宿、池袋、渋谷、恵比寿、飯田橋、四谷、秋葉原、上野、有楽町、赤坂見附、後楽園などなど乗り換えなしでダイレクトアクセスです。乗り換えを１回行えば、都内主要地域には、まずアクセス可能です。その他、激安クリーニング店や豊富な飲食店もあって、しかも、週末や夕方以降は、交通量もほとんどない静かな住宅街です。生活するのにこれ程便利なところはないと思いますよ。ぜひ、比較されてください。この物件の良さが分かるはずです。（私は、南大塚通りをはさんだ向いに、ほっともっととオリジン弁当があるのが便利だと思っています。）

ちなみに、池袋の東武百貨店の地下の生鮮食料品店は、なにげに品質も良い上に価格も安いので使い勝手が良いですよ。

買物に関しては本当に恵まれている環境ですよね。
スーパーが近くに1店あるだけでも御の字の所もある中、
かなりの選択肢があり、用途によって使い分けができますから。
池袋東武の地下はお惣菜くらいしか利用したことがなかったのですが、
生鮮食品がいいのですか。
全く知らなかったです。
今度ぜひ利用してみたいと思います。

池袋西武も東武もお惣菜や生鮮食品はおすすめです
他のスーパーよりも少し割高ですが・・・
輸入食品も売っている店もあるので、お料理される方は
活用できそうですね

>>523さん
既に契約されている方という事で、実用的な投稿をありがとうございます！
公式サイトの周辺施設情報にはない情報も寄せていただき感謝です。
この環境でしたら、日常的な食料品買い出しに困ることはなさそうですね。
アクセスの良さも検討している物件の中ではピカいちで、あとは予算との折り合いだけ
なんですよね。

私も同じく、予算との折り合いですね…。
思っていたよりも買い物事情が良いようで、かなり安心しました。
その時々によって使い分ける、というのが良さそうに感じます。
駅までのアクセスはかなり良いですし、暮らしやすいのではないかと思います。

>525さん
私の知る限りですが、西武と東武の生鮮食料品は、かなりコンセプトが違うようですよ。依然、西武デパートの地下でぶりの切り身を買おうとしたら、氷見のぶりしかなくて、１パック1800円！でした。そりゃ、氷見のぶりですから。。。しょうがないので、東武デパートに行ったのですが、東武ではどこにでもある普通のぶりで、たしか300円弱ぐらいでした。いつもこんな感じかどうかは、そうそういつも行っているわけではないので分かりませんが、確かに東武は安かった（普通の価格）です。どちらにしても、丸ノ内線で一駅ですから、便利ですよね～。(^^♪

おっといけない！522さん、523さん、いろいろ、情報ありがとうございます。

住民スレ立ててみました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/366117/
こちらでも情報交換しませんか。

＞530さん
スレ立てありがとうございます！！

かなり買い物の話で盛り上がっていますね。
何だかんだで近所でもちょっと離れたところでも買物ができる、選択肢があるというのはいいですよね。

池袋のデパートは今まで生鮮の売り場に足を踏み入れたことがないのですが、
それぞれ特色があるようですね。
今度ぜひ行ってみたいと思います。

公式ホームページの営業マンがオススメする収納豊富プランを確認していますが、
間取りに書かれている英字は専門用語なのか、よく解りません。
WICはウォークインクローゼットと理解できましたが、Storageは納戸でしょうか？
他にもLin、SIC、TR、MB、DS、PSとは何なのか？
どなたか解説して下さいませんか？m(__)m

Storageは、納戸ですね。
Linは、リネン庫（タオルとか入れるところ）
SICは、シューズインクローゼット
TRは、トランクルーム
PSは、何の略かは分かりませんが、排水管が通るスペースです。
MB,DSは、ちょっと分かりません。位置から見ると、ガスや水道のメーターが入っていそうですが。。。

PSは、パイプスペースみたいです。
MBは、メーターボックス
DSは、ダクトスペース
だそうです。

ちなみに、これらの略号は、HPにあるデジタル図面集の最後から２ページ目に略号とその意味一覧が載っていますので、そちらを参照すれば分かります。（DSだけなぜか載ってなかった。）

デジタル図面集へのたどり着き方は分かりますか？物件のHPではなくて、東急不動産の住まいBRANZのトップページから会員登録して（すぐできます）ログインすると、原則、すべてのBranzの物件の全部屋のデジタル図面を見ることができます。

竪排水管が通ってる住戸内のパイプスペースはリフォームのときにも動かせないってところが要注意。住戸外に配置してあるほうが間取り変更の自由度は増えるんだけど。

あと、ここはトランクルームを専有面積にカウントして、面積を水増ししてる。

>536さん

もしかして、「住戸外に配管を配置する」って、↓こういうやつ？
まじ絶対いやですが？こんなみっともないマンションに住みたくない。
http://www.ur-net.go.jp/west/Renaissance/pdf/02-08.pdf

配管を戸外に出すって、こういうことだよ。パイプが目の前を通るか、それがいやなら、さらにその部分を隠蔽。コスト考えて言っている？

そもそも、このマンションで間取り変更なんて誰がするのよ。子だくさんの家が４LDKとか買って、将来夫婦だけになった時に、間取り変更とかいうなら分かるが、ここのマンションって３LDKと言ってもリビングの横に引き戸で区切られているだけの１部屋があったりしての３LDKだよ？まったく不要な議論でないですか？きちんと間取り見てから書き込んだらいかがかと。しかも、夫婦のみの家庭で買った人が多いらしいし。

住戸内に竪排水管があると更新するときに537のリンクみたいなことしなきゃならない。リフォームや更新を考慮して住戸外に竪排水管を配置する設計の場合はメーターボックス内とかに配置するから、外からアクセスできる上にあんな無様なことにはならない。

契約しちゃってから気がついても手遅れだけど。検討中の人はちゃんと考えようね。

数十年後に訪れるであろう配管を交換する数日のホテル住まいが嫌で、その数日のためにマンションを選ぶ人とかがいるってことが新鮮。私なら、そのタイミングで住宅設備を入れ替えたり、壁紙変えたりしますがね。

それよりも、そこにいたる数十年の便利な生活の方が重要だな。私はね。

ちなみに、パイプスペースがあれば、配管は交換可能だよ。そのためのPSだから。コンクリート埋め込みじゃあるまいし。

茗荷谷寄りに「ブランズ文京茗荷谷」という物件が売りに出されていますね。
茗荷谷駅最寄で、新大塚からも徒歩7、8分。
当然、文京区アドレスで、ブランズ新大塚で散々問題になった計画道路の問題はない。
価格もブランズ新大塚と大差無いくらいの模様。
完全に新大塚と被るというか新大塚の客層を食ってしまいそうな気がするな。

確かにかぶりますね「ブランズ文京茗荷谷」。メリットは文京区アドレスと、計画道路問題が無いこと。これは大きいです。
ただ、価格は未発表ですよね。文京区と豊島区の差は結構あると思います。つまりここは高くなるのでは。あと春日道路沿いで交通量は多し。また、都心物件は駅近５分以内でないと。。。現地は微妙に、両駅から歩きます。

｢新大塚｣の契約者の中にも、｢文京茗荷谷｣にしておけば良かった、という人もいるかも。

｢文京茗荷谷｣の方が｢新大塚｣よりも竣工が先なのに、販売は後なのは何故だろうね。
客層が被るから、相対的に人気の無さそうな｢新大塚｣の販売を先行し、
ある程度販売できた時点で｢文京茗荷谷｣を販売するという東急の戦略かな。
｢新大塚｣よりも｢文京茗荷谷｣の方が実は良かった、という人がいるとすれば、非常に不親切ではあるよね。

５２３さん
スーパージャンボ名前が気になり、この間近くを通ったので行ってみました。
ここも24時間なのですね。とにかく商品だらけのお店でみていてわくわくする様な
お店でした。そしてとにかく何でも安い。驚く値段のものもありました。
結構普段のお買いものでもここで買うと節約になるのではないかなと思うお店でした。

>539

数日家を空けてる間に交換できると思ってるところが甘い。工事作業者が中に入るときには必ず住民の立会いがいる。ところが数十年経つと、転勤とかで長期不在の住戸も出てくるから、中に入っての工事を全戸で実施するのは事実上不可能。

自分で見つけたリンクにもちゃんと以下のように書いてあるでしょ。それで、更新のために外部に配管を設置する検証してるんじゃない。

『集合住宅に設けられている汚水管等の共用配管は、住宅内部に設置されている場合が多く、その更新・増設及び間取り変更は容易ではありません。』

ブランズ文京茗荷谷の周辺のマンションは、これまで何度も売りに出ているよね。我が家も何度も検討したけど、全部見送り。我が家の評価は、今回のブランズ新大塚の方が断然上。あの辺は、うるさいし、不便だよ。ましてや大通りの北側。

そもそも、計画道路が通るわけないし、春日通り沿いと大塚駅前通りの交通量の差、駅までの距離、周辺の買い物の便利さ。どれをとっても「新大塚」の方がずーっと上だという評価だな。だから、あの周辺のマンションの購入を何度も見送って、今回この物件を購入したよ。我が家と同じ感覚の家が多いなら、みなさん気にされてないと思う。ブランズ新大塚と便利さという点で、茗荷谷周辺の同等のマンションは、野村の出した「プラウド小石川」ぐらいだよ。そちらの物件は、おおむね億ションですよ。

それでも、小さな子供がいらっしゃるご家庭は、そもそも豊島区よりは文京区の方がずっと良いので、そちらを選ばれるでしょう。したがって、客層は、かぶらないな、おそらく。

＞545さん

マンションを購入するにあたって希望どおりの物件を買えるかというと、ほとんど無理なんだよね。

眺望が良くて、駅からの距離が例えば徒歩3分以内で、高台＆地盤が良くて、職場や学校までの距離が近くて、山手線の内側で、そこそこの広さがあって、設備が高級で、周辺の環境が静かで、パチンコ屋や飲み屋が近くになくて、買い物が便利で、大きな病院が近くにあって、緑が多くて、おいしいレストランが近くにいくつかあって、スラブ厚が厚くて、駐車場が平置きで、隣家との距離があって、南側が開けていて、将来にわたって隣接したマンションが建たなくて、などなど。。。（まだまだあるぞ。）
これらの希望をすべて満たそうとすると、ファミリータイプで1億以上は軽く準備しておかないと無理だよ。（できれば、3億は、欲しいな。）だから、普通の人は、上にあるような条件にプライオリティーを付けて、あれは、諦める、これは、諦める。でも、これとこれだけは譲れないっていうものを考えて希望の物件で予算内に収まる物件を購入してゆくのだろ？で、その条件の中に竪排水管の交換の容易性があるとして、数十年先に管理組合が苦労しながらやりかえることをマンション購入の絶対条件に入れる人なんてどれ程いるのよ？そりゃ、交換が簡単な方が良いに決まっているんだけど、それがどうしてマンション購入の決定的理由になるのかさっぱり分からない。だって一生に一度しかないだろう？竪排水管を交換するなんて。一生に一度苦労するのを避けるために上記の条件を諦めるとか上下階のスペースを広げて戸数が減って価格が上がるとか、いろんなデメリットを享受する人がどれだけいるんだろうね？少なくとも私は、あなたの文章を読んでもさっぱり共感できないよ。悪いけど。

このスレで、「ブランズ文京茗荷谷」の事をあまり語るのも変だけど、販売スケジュールを見ていて感じたこと。11月末～1２月中旬に、お茶の水小、筑波小、学芸竹早小の結果が出ます。そのファミリーの需要も見越しているのでは、文京アドレスだし、学校に近いしね。区立窪町小も人気校←名門かつ校舎が国立系より断然きれいです。

契約者が必死だね。ここ検討板なんだけど。

契約者は住民板ってことで棲み分けるってのがルール。

このあたり、昔から、住んでいるけど、客観的に見ると、ブランズ新大塚の地域よりはブランズ文京茗荷谷のほうが、環境的な立地的はいいよ。

ブランズ文京茗荷谷の方が、名前でも勝っているし。

５４７さん
そうですね。家族全員の希望すべてを叶える物件はなかなかないですよね。何かを
妥協しなくては。優先順位が何かを我が家では話しました。
ここは結構希望条件に合う事が多いのですよね。まずはお買い物する場所かな。
買い物は徒歩で行かれる範囲に数か所あるし十分ですね。そしてやはり駅から近い事。
これはいずれ売却する事になった時も毎日の通勤にも楽ですからね。

既存不適格予備軍のマンションだもの中古になったら売れないでしょ。

無駄な共用施設が無いのもいいですね。
その分管理費も安くなりそうですし。
トランクルームが全戸完備なのも魅力的です

立地もいいので、単身者の方に人気がありそうです

>550

>環境的な立地的はいいよ。

って具体的に何？学区？

既存不適格予備軍の問題を書くのは、いまさら感がありますが当然、当然ネガティブ要素として織り込まれつつも、イマイチハッキリしない問題として残っています。ネットで以下のレポートを見ました。あと、肝心なのはこのレポートは既存不適格マンションについて言及しているのであって、既存不適格予備軍マンションのことを言っているのではありません。このマンションで言えば、道路が拡幅するかどうかの件だけどそれを言い出すとキリがありませ～ん。ということで以下ご参考まで。↓
http://www.kenken.go.jp/japanese/research/lecture/spring/h15/jt/jt_07....
読み難い文章ですが、わたしは以下のように読めました。
・既存不適格マンションの中古価格の評価の考え方が確立されていない。
・このレポートは考え方形成の試案。
・階層別に考える。
　①建築直後間もなく容積率超過に陥った既存不適格のマンションの土地及び建物は、その状態が当面継続すること、土地に　　関しては「建付増加（容積率が適正なマンションよりも土地価格が高くなっている。）」
　②相当年数を経過したマンションの価額
　　既存不適格に至ったのち、相当年数経過した既存不適格マンションの土地及び建物価額は、その問題が顕在化し、減価要　　素として価格形成されることになる。当初の減価相当は比較的低廉で、この減価相当は、年々拡大する。
　③建替え期のマンションの価額
　　その問題が顕在化し、市場性を失うことになる。その不安要素に起因する減価とは土地価格にまで及び、当初発生してい　　た建付増加は、逆に建付減価として具現化する。
・マンション個々に、以下の時期的判断を行なうより外に方法がない。
　①建付け増加が生じていると考えれる状態がいつまで継続するか
　②建物減価が及びと考えられる状態がいつから始まり、いつまで継続するか。
　③既存不適格であることによる減価が土地価格にまで及ぶのがいつから始まるか。
・時期発生の要因
　ａ．マンションの耐用年数。耐用年数の長い個別要素があれば、減価の発生時期は遅延する。
　ｂ．地域性
　　　例えば、利便性や居住環境に優れ、希少性があるマンションはその優位性で、減価を抑えられる可能性がある。
　ｃ．経済情勢
　　　バブル期のような、不動産需要が旺盛な時期は減価要因が表面化しないこともあり得るし。逆に不動産市場が沈静して　　　いる状態では、課題を抱える既存不適格マンションを購入対象にする必要がないから、減価は大きく生じる。

有体に言うと、新しいうちは容積率で得している分、価値が上っている。ただし、適正マンションと比較して減価率が大きく、ある時期に適正マンションよりも価値が下がる。

こういうことでしょうか。

なんか無理やり捻じ曲げた結論。容積率は得してないよ。

減価について客観的な資料出しちゃって間抜けだな。現状で適正価格で販売していたら、将来既存不適格で減価する物件を既存不適格になる前でも適正価格で売れると思わないほうがいいよ。その分高値つかみしちゃうってこと。

既存不適格になったら中古で売るときは重要事項として説明しなきゃならないってことも認識しておかないと。

No.556さん

＞減価について客観的な資料出しちゃって間抜けだな。

そういう悪意のある言い方はやめましょう。品が無いですね。
間抜けも何も、ネットで公開されている資料です。

あなたは詳しいようなので、知っていたら教えてください。
既存不適格となった物件は少なくないと思います。三菱が
好んで立てた地下マンションは、世田谷区の条例改正で既存
不適格になると読みました。

これらのマンションの建て替え策をどのように考えますか。
例えば、総合設計制度を使ってクリアする等、どうですか。

あなたが都市計画を視野に入れた行政、業界、建築知識がある
ならば、よい情報を教えてください。それとも目の前の投稿に
ネガレスばかりする不動産屋さんですか。

角地でも無いこのマンションが単独開発で公開空地を作って
総合設計の適用を受けるのはかなり難しいだろうね。

仮に公開空地が出来たとして、土地利用に制限がされるから、
駐車場や駐輪場の配置が難しい等、デメリットも有る。

>558さん

気にしない、気にしない。この手のことを書き込む人の大半が業者か嫉妬で狂った人達だから。気の毒な人が大半です。

ここのマンションの前の通りが事業化される可能性は万に一つもないですよ。東京都には、計画道路の「事業化要件」というものが存在していて、全くこの通りには当てはまらないですから。当然、近隣中古物件も値が下がっていない。（そもそも計画道路程度では、物件価格には影響していないですね。）

つまり、ほとんど道路が事業化される可能性はないです。はい終わり。なんですが、それでも、仮に万が一、ひょっとして事業化されたとしても、建て替えをせずにリノベーションで対応すれば何の問題もないです、それでも、なんらかの理由でリノベーションがかなわない時に、周辺の土地との共同開発もできず、既存の法体系にそった対応もできず、そして、他の先行する１０００棟を大きく上回る既存不適格マンションの多くが建て替え不能で社会問題化していても、それに対する政治・行政が何の対応もしないってことが同時発生して初めて困る事態になるのですから。

要するに、まともに考える脳みそがあれば心配ご無用ってことです。

そんなことより、このマンションのすばらしい利便性という高い利用価値を謳歌できる５０年間の質の高い暮らしの方がはるかに重要ですよ。

さらに言えば、きちんとした理事会を立ち上げて、メンテナンスをしっかりと行い、コンクリートを１００年持たせるなどのきちんとした対応を続ける事の方がマンションにとってはずっと大事です。

No.560さんレスありがとうございます。またNo.559さん回答ありがとうございます。

正直、（竣工前の）今から、建替えの心配をしているわけでは無いです。
NO.560さんのおっしゃるとおりで、この通り沿いの建替え時の課題等が、現在の中古販売価格に影響しているわけでなく、この通り沿いの中古マンションが安いことはないです。心配なのは、不動産業者が足元を見て、既存不適格予備軍を理由に買い叩いてくるのかなとの懸念です。不動産業者は二枚舌で、買い取り時には影響がある、販売時には全く問題ないですよ。と言うのが十分想定されますよね。
その備えとして、NO.560さんおっしゃる先行している1000棟もある、既存不適格（予備軍）の建て替え問題が、事業的にまた社会的にどのような、検討にあるのか知りたかったというのが本音です。

No.559さん　総合設計制度のことを、私、詳しくないのであなたの回答が理解できないので残念ですが、簡単には行かないのですね。少し調べてみます。ありがとうございました。

>560さん
契約者に心強い発言をして下さるのは嬉しいですが、
煽るような表現はネガさんを誘引してしまうので・・

私も計画道路の可能性は低いと思っていましたが、オリンピック決定後に報道された
23区中19区で大通りの電柱の完全地中化を目指すというニュースが少々気になっています。
一般に地中化には歩道の拡幅が必要らしいので、大通りの拡幅の計画道路が進むのではと危惧しています。
地中化すれば災害耐性も高まるので震災を受けたインフラ整備としても整合しますし、
国や都としても進めやすい政策のように感じます。
どう分析されていますか？