ブランズ新大塚ってどうですか？

大手だと竣工するまではまずそういったことはないよ。代金決済って引渡の段階だから、早く売れても竣工間際になってもデベにとって差はない。

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タイミングとしては竣工前後と中古扱いになる竣工後１年ちょっと前。そういうのを狙うなら、タイミングが重要だからほかの物件とかでどうしているかくらい知って無いと。

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現地に置かれているチラシを見たら、7月下旬より二期販売開始予定と書いてあった。
遅れているんだね。

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もう少し戸数を減らさないと2期には移りづらいだろうね。
まあ、2期という形をとっても実質先着順販売のような形になるとは思うけど。

並びのルイシャトレの3LDKが売りに出ているね。1998年築で坪220万円弱。
強気な水準と思うが。ブランズの資産価値を占うにも、売れ行きには注目かな。

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中古の販売価格は売主の言い値だからね。相場を知りたかったら近隣の仲介業者を当たるのが一番。彼らは成約価格のデータベースにもアクセスできる。

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MRに行きましたが、東側３LDKは、完売。

西側の３LDKも６〜７割ぐらいは、申し込み済み（予定？）になっていました。余裕があるのは、１、２LDKのみという印象でした。それも、検討中の人は、結構いらっしゃるみたいなんです。

かなり売れている印象なんですが、HPの記載と違うのは、なぜでしょうか？

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MR行ったのならば営業の人に聞いてみては？
HPには東側の3LDKの間取りも残っていますから不可解ですね。

一般論として、買いを煽るため、MRでは実際に販売されていなくても、
販売済・申込済の表示を多目に出すことも有り得ます。

検討中の人がいる、というのは非常に緩い話なのでしょう。
MRに来て少し興味を示した、くらい。

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西側はそれなりの交通量がある道路ですから東側のほうが売れる
のは納得ですが、計画道路による資産価値減少リスクを含めると
悩ましいところ。
永住絶対前提の方々は平気でしょうが我が家は転勤可能性もある
ので、うーん。

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永住のつもりでも人生何があるか分からない。いざというときに売ることを想定するべきだよ。
ここに限らずだけど。

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>433

モデルルームすら行ってないのに、なぜ、悩んだふりするの？ネガキャンですか。

モデルルーム行っていたら、近隣、類似物件の中古売却価格の説明があったはず。

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そうそう、追記するけど、西側に交通量がそれなりにあるなんて書いているけど、モデルルームに行って、実際に現地を目で見たら、そんなことは書き込めない程、閑散とした道なのは、すぐに分かるでしょ？

やめようよ、くだらないディスりは。

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閑散としているという程車が通らない訳ではないけどね。幹線道路に比べれば大幅に交通量は少ないが。

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あの春日通りを「閑散」と表現するのはどうかと思うが、分譲
マンションなんて大通り沿いばかりなんだから、どこも似たよ
うなもんかと。
デベは計画道路の可能性を説明した上で、他の魅力で勝負して
るんだろうから、リスク含めて情報トータルして購入・撤退決
めればいいんじゃない？　情報クレクレの気持ちも分かるがね。

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だからさ、春日通りじゃないよ。

春日通り側は、大変な、交通量だ。

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リスクがあるのは計画道路実施された時の既存不適格による資産価値減少。
大丈夫ですと見せてる近隣物件は計画道路の可能性がある段階の価格。
買う側は実施後のこと心配してると思うので、デベ側の比較する論点自体
がずれてるような気がするが。

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私たちのリスク評価をどう思われますか？

上の方の記載や周辺の実績を見ると、計画道路が具体化するまでは、中古価格には、影響しないようです。

そこで、
計画道路が具体化するリスク：３０％（個人的には、高すぎると思っていますが）
具体化後にやむを得ず転居するリスク：２０％（平均5世帯に1世帯が何らかの理由で転居せざるを得ないとする。これも、かなり高め。）

５５００万円の物件価格が３０％下落する。（１６５０万円損をする。これもめちゃくちゃ高め）

５５００×０．３×０．２×０．３＝９９万円。

あくまでも、期待値ですが、現時点で１００万円も損しないことになります。それぞれの係数は、かなり高めにおいていても、これしか損しないので、ほとんと心配無用に考えているのですが、どこかおかしいでしょうか？

ぜひ、ご指摘を頂けると助かります。

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物件価格１６５０万円下落と言うのは、本来４０００万円で売れる中古が、２３５０万円でしか売れないという意味です。

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え・・・
441さんは「私たち」ってことは、マジでデベがこんなとこに
書いてるの？　もしなりすましなら悪質なのでやめたほうがい
いと思いますよ。本当だったらちょっと引くけど。

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二期以降に半分くらいの戸数を残しているね。

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私たち…

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普通に読めば、「私たち夫婦」ってことだと思うが。それをデベって。。。

ところで、いくらなんでもリスク係数が大き過ぎたな。

計画道路の実現性なんて、１０％もないだろう。
計画道路の事業化決定以降に、やむを得ず転居する家庭なんて、これも１０軒に１軒もないだろう。
１３５０万円も下落するはずがない。多く見積もってもその半分。

つまり、

700万円×0.1×0.1=7万円

これでも、超保守的数字。

要するに、全く損しないというのが期待値。

または、別の表現をすると、１％の確率で最大損失７００万円。

要するに、普通は損しないってこと。アベノミックスで、資産インフレが起これば、ほぼ間違いなく利益が出る数字。

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資産インフレが起きたら居住用で購入した場合、住み替えで売却益がでたとしても、購入する物件も上がってる。売却益には税金がかかるから、いいことは一つもない。

それに既存不適格になったら、価格が下がる程度ならいい方で、下手したら売れない。

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丸ノ内線駅、徒歩3分の物件が、価格を下げても売れないなんてことは、ないんだよ。

そもそも、計画道路が実現する可能性なんて、ほとんどないし。

（どうも、春日通りと勘違いする人が多くて困る。春日通り側は、車道や歩道の拡張のニーズは高いね。）

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もっと言うと、丸ノ内線徒歩3分の分譲マンションを賃貸に出して、賃借人が付かないとか安値の賃料じゃないと貸せないとかいうことは、もっと可能性が低い。

つまり、この物件から出ていくことになったら、貸せば良い。

実際、妹の旦那が転勤（海外）して、もとのマンションを売却ではなく、賃貸に出しているが、減価償却とローンの支払いをはるかに超えて、利益が出ている。
（なんか、居住用を賃貸に回すと減価償却が優遇されて、利益が出にくく（つまり税金が低く）されているらしいのだが、それでも、なおかつ利益が出ていると喜んでいた。）


この物件は、そういう「使用価値」が、高い物件だと思うよ。

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賃貸住民ってオーナー住民よりもモラルが低い傾向にあると言われていてトラブルが多い。売却できずに、賃貸だらけになったら悲惨。

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先日、かみさんが、道路で立ち話しをしていたわけよ。近所の奥さんと。

この大塚駅前通り沿いで、７～８分ぐらいだったろうか。時間は、平日（月曜日）の夜の7時半ぐらいってところ。


一緒にいて、暇だったおいらは、通る車がどんな車がくるか観察したわけ。ところが、なんと、9台（＋原付1台）しか通らないわけよ。ちなみに、上下線合計ね。


内訳は、5台がタクシー、プリウスが1台、Audi　A1が1台、営業車（たぶん、三菱トッポ）1台、Mark X1台。

えっ？こんなにこの道路空いているんだっけ？って思ったわけね。

改めて、この大塚駅前通りを見ると、確かに、「閑散」という表現が正しいような気がするよ、おいら的には。日曜日の昼頃大塚駅に行っても、車なんかほとんど走ってないのよ、これが。「えっ？今日、ホコ天だっけ？」って思っちゃうわけ。ちょっと、寂しい街だわね。

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ようやく販売戸数が7戸から6戸に減ったね。
第二期販売移るのはもう少し先かな。

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>451
この結果見ると、南大塚通りは春日通りと比べても騒音も交通量も大差なさそうだけどね。
貴殿が数えていた時にたまたま車が通らなかっただけのような気がするがどうだろう。
http://www.city.toshima.lg.jp/kankyo/kogai_souon/013722.html

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地元民の感覚として、交通量や騒音は明らかに「春日通り＞南大塚通り」と思っていたけど、
統計上は春日通りの方が上だとしても、大差は無いんだ。意外には感じるが勉強になったよ。

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このデータ見ると南大塚通りを閑散と言うのはちょっと無理があるかな。
まあ、騒音も許容範囲とされているので気にしなくてよいのでは。

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＞451
おいらも大変だったわけですね。

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＞４５３さんへ


これって、南大塚通りよりも、春日通りが、１．４４倍交通量が多いって言っているんだよね？

それなりに、差があるように思うけどj。大差なくないよね？

感覚的には、２〜３倍差があるように感じるが。

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>457
？　どうしたら1.44倍になるの？
春日通り31,428、南大塚通り27,804なので、31,428/27,804＝1.13倍になると思うけど。
まあ1.13倍でも「大差ある」と言われてしまうかもしれないけど、

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このマンションのすぐ並びに住んでます。そうですか、整備道路ができるとあの建物は容積オーバーになるのですね。でも、別件で自分も道路拡張計画について区役所に行って調べたことがあるのですが、豊島区では優先計画が池袋周辺にたくさんあり、南大塚通りはいつになるか分からないとのことでした。交通量もそれほどないこと、新大塚駅近辺の住民が動かないと道路工事ができないことから、少なくと後20年はこのままでしょう。財政難の区が積極的に土地買収に動くとは考えられません。
地元の人たちは昔から住んでいる人も多く、巣鴨小学校→西巣鴨中学(西中)卒業という人が多いと思います。私もそうです。最近では中国系やイスラム系(西中のすぐ近くにモスクがあるので)の人も多いですが、トラブルがあったという話は聞いたことがありません。平和的に共存してます。
この土地は台地の上の方なので、地盤はしっかりとしていると思います。春日通りが尾根で、このマンションはそこから北東に延びる小さな尾根の真上に当たります。従い、大雨が降っても水がたまることはありません。また震度3の地震でもそれほど大きな揺れとは感じません。明治時代までは畑だったはずで、どなたかが指摘された南大塚公園に抜ける道は畑の間のあぜ道のようなものだったのでは。牧場があったのは、谷端川の巣鴨側の台地です。昭和初期の話ですが、父の同級生の家で牛を飼っていたそうです。今は牛乳屋さんになっています。
地元民としては、とても静かで平和な土地柄だと思っています。

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サンシャインシティが思ったより近い。近くといっても新大塚と池袋はまったく別環境と見てましたがこれだと気づけば池袋も生活圏にしてしまってそうです、思わぬ好立地を発見した気持ち。この近さだとバスも池袋まで出てますよね多分。電車待ちが億劫な時もありますからねえ、そんな時はマンション近くのバス停から時間をジャスト見計らって乗車したいですよ。乗り換えなんてないですよね（汗）

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確かに、現地の交通量って、すごく少ない印象だよね。


その割には、豊島区の調査した交通量多いけど、これって、物件の前を通る車の量ではなくて、桜並木通りから右左折する車が多いくて、その数字が入っているっていう可能性はないの？

春日通りやプラタナス通りとの抜け道に使ってそうな気がするけど。

現地に詳しい人教えて。

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＞４５８

違う行と見間違えたみたい。ご指摘ありがとう。

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昨日の新大塚駅周辺の状況です。新大塚駅から、物件方向（右斜め前方）に向かって写メを撮っています。Y字路の用に見える左側の通りが春日通、右側の通りが南大塚通りです。写真のように、春日通側は１０台以上が信号待ちをしていますが、南大塚通りは、わずかに２台のみが、信号待ちです。お盆Weekなので、少なめかもしれませんが、いつもだいたいこんな感じですよ。

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夜間（２２時頃）、物件あたりから大塚駅方向の写メです。バスが１台のみ写っています。特に、狙って撮っているわけではないですが、交通量が少ないのは、すぐにお分かりかと。お盆weekの夜間とはいえ、交通量が少ないのは、一目瞭然。いつも、夜はこんな感じです。

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最後です。同じ時間（２２時頃）で、物件を背にして、新大塚駅方面を撮りました。ちょっと分かりにくいですが、手前に写っているのが新大塚駅の交差点の停止線です。１台も止まっていないのが分かります。（南大塚通りを物件方面から、茗荷谷方面に向う車が一台もいないということです。）さらに分かりにくいですが、交差点の向こう側こちらに向って止まっている車列が写っています。（先頭にランクルみたいなのが止まっている。）良くみると、左側のレーン（向って右側のレーン）にのみ車列が止まっています。これは、春日通り方面専用の車線です。南大塚通りに向う車線は、その隣のレーンですが、１台もとまっていません。つまり、金曜日の２２時頃に撮って写メでは、南大塚通りに向う車は一台もないということです。繰り返しますが、お盆weekなので、少なめかもしれませんが、いつもこんな感じです。（お盆weekなのがご不満であれば、１、２週間後にでも再度撮ってみます。）「おいら」さんにもよろしくです。

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>463-465
有難う。
地元民としては貴殿の写真に違和感は無いのだが、
>453のデータではほぼ差は無いんだよね。このデータ自体は公平な比較なので悩ましいのだが。
http://www.city.toshima.lg.jp/kankyo/kogai_souon/013722.html

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463-465です。
これって、461にも記載があるけど、南大塚通りの交通量の調査って都営アパートの前あたりじゃないですか。このまんま、ぜんぶ新大塚の交差点に向う車の量ではないと思います。桜並木通りを通って春日通りへ抜ける車って結構ありますよ。その逆もしかり。そもそも桜並木通りの交通量は以外と多いのはご存知の通り。自分で運転する時も池袋方面からは、桜並木通りを左折して、さらに南大塚通りを左折して大塚駅や折戸通りをむかうことが結構ある。（あるいはその逆）そういう車の数がカウントされていると思います。地元民としては、普段の感覚と写メの感覚はあなたの言うとおり違和感は全くないです。

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ただ、そんなこと言ったら新大塚の交差点から南大塚通りに入り
桜並木通りを曲がる車もカウントされない訳だし、
不当に多く車がカウントされていることにはならないと思うよ。

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ん？新大塚駅側から南大塚通りに入り、そのあと桜並木通りに入ってまた春日通りに出る車なんてないよね？大塚駅側からならあるけど。春日通りを池袋方面から大塚駅に向う車も新大塚駅まで行かずに桜並木通りからのはずだし。唯一あるのは、新大塚駅側から南大塚通りを入りプラタナス通りへ抜ける車だけ。これは、あるよね。時々、大塚三丁目の交差点で右折車が待っているけど。たまにちらほらって感じ。それよりも遥かに桜並木通りからの流入車が多いけど、気がついていない？車運転しないとか？ま、現地の感覚と数字がずれているのは「なぜだろう？」という考察なので、どうでも良いと言えばどうでも良い話しだけど。

いずれにしろ、物件前の通りは静かなものだ、感覚的なものだけど。

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>>469
「桜並木通り」とは、南大塚通りと南大塚三丁目交差点（ファミリーマートとミニストップ有り）で交差する道路で、西巣鴨中沿いの道路だよね？違う道路のことであればすいません。

>467に「桜並木通りを通って春日通りへ抜ける」とか書いているけど、そもそも桜並木通りは春日通りと接続していないのだが。新大塚を背に南大塚三丁目交差点を右折すれば千川通りに到達し、左折すれば都電の踏切で、踏切越えると空蝉橋通りに到達するけど、春日通りに繋がる訳ではない。千川通りや空蝉橋通り経由で春日通りに行けないことは無いけど、JR大塚駅から南大塚通りをまっすぐ行けば春日通りに繋がるのにわざわざそんな迂回する意味があるとは思えないけど。もちろん、桜並木通りが意外に交通量多いことは認めるけど、貴方の主張の通り春日通りへの抜け道として使っているのかな？空蝉橋通りから千川通りに行きたい時や、千川通り経由で不忍通りに入りたい時の抜け道としては使うけどさ。

また>467に「自分で運転する時も池袋方面からは、桜並木通りを左折して、さらに南大塚通りを左折して大塚駅や折戸通りをむかう」とあるけど、「池袋方面から桜並木通りを左折」って具体的にどのルートのこと？
空蝉橋通りを、空蝉橋方面から春日通り方面に向かい、公園のある信号を左に曲がって、都電の踏切を越えて桜並木通りに入ることかな？それであれば、桜並木通りから南大塚通りを左折すれば確かにJR大塚駅や折戸通りに繋がりはするけど、空蝉橋からわざわざそんな遠回りしてJR大塚駅や折戸通りに行くことは無いと思うけど。

何か勘違いがあれば申し訳ないけど、「車運転しないとか？」と馬鹿にされなければならない理由が浮かばないので・・

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地元民のフリをして墓穴を掘ったパターン？

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池袋から大塚駅行くなら、ゆで太郎から左に曲がってサンクス前が基本だろ？

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そうそう。池袋から大塚駅行くのは、春日通りで「ゆで太郎」を左折すると丁度良いよね。
真っ直ぐ行くと空蝉橋の目の前。

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>470

回答ありがとうございます。本当に現地の方で良かったです。なりすましも多いようなので。
空蝉橋通りなど、より近い道があるのはその通りですので特に反論するつもりはないですが、要するに何度も書きますが、実感と豊島区の交通量の調査がどうしてこんなにずれるのかいろいろ考えているところです。私の写メにあるように普段の南大塚通りは静かなものです。（平日日中はあまり見ていないのですが）なので、実感とずれるその理由として他道路からの流入の可能性を考えています。残念ながら一点だけやはり同意できないのは、南大塚通りから桜並木通りを左折して抜けて行く車なんてほとんど見ません。（ご存知だと思いますが）右折車ならたまにあるという感じでしょうか。実は、桜並木通りは直進する車がほとんどですが、流入車はそれなりにあります。感覚的なものですが。そういったことの影響を考えないと、豊島区の調査はどうしても納得ゆかんですね。私自身は、春日通りと坂下通りの間に住居があるので年がら年中南大塚通りを使っている訳ではないですが、それでもあの通りは静かなことは、毎日の通勤で見ているので知っていますわ。違和感ありありの調査結果ですね。

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もう一つ考えたのは、実は、考えている程春日通りの交通量は多くないかもとも思いました。例えば、東京駅や大手町あたりから護国寺辺り（坂下通りとか）をめざす場合、大曲から新目白通りを使って江戸川橋で右折して音羽通りを来るルートよりも、神保町を抜けて富坂下から春日通りを来るルートの方が断然早いです。理由は、新目白通りよりも春日通りが空いているからです。なので、豊島区の調査結果の絶対値の感覚が分からないのですが、実は春日通りって意外と空いている？とも思うわけです。ですが、やはり感覚的には、１．５倍から２倍ぐらい南大塚通りよりも春日通の交通量が多いイメージなので、ちょっと違うかなーとも思っているところです。

結局、良く分からないというのが結論なんですが。

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