ブランズ新大塚ってどうですか？

自分でも書いているが、それこそ、現行法制のみを前提としている段階で、非現実的だろ？毎年のように規制が緩和されていっているのに。

だいいち、計画道路が実現されるかどうかだって、そもそもあやしい。昭和２１年の計画だろ？（たしか。）

現在の都の計画には全く入っていない。

それでも、絶対に、怖いから手が出ないという人は買わなければ良いだけの話し。まぁ、なんとかなりそうだな。とあたりを付けられる人で、物件が気に入れば買えば良いだけの話し。建物延命して、６０年先なんて、今、買った人は、ほとんど誰も生きていない。自分達が死んだ後のことを心配するのか？すごい、心配性だな（笑）

いずれにしろ、そのぐらい、既存不適格マンション問題は、社会問題化しているし、毎年に近い形で、何らかの緩和が行われている。現行でも逃げ道がたくさんありそうなのに、未来永劫、絶対に無理だと主張する方がどうかしていると、私は思っている。（だから、買うことにしたんですがね。）

飛び地で総合設計制度？飛び地は容積率の移転でしょ。

>>243
計画道路については確かに事業決定はされていません。ただ、別に現時点で事業決定されていなかったり都の計画に入っていないから事業決定されない訳ではないですし、住宅街の真ん中に道路を通す計画ならともかく、幹線道路の拡幅ですので行政側としても比較的早期に手を付け易い事業ともいえます。また、自転車と歩行者の事故が社会問題化する中歩道を拡張するという意義、電柱等を共同溝化しインフラ強度を高めるとともに外観を改善するなどの意義も考えられます。

確かに建替えのタイミングは50、60年後でしょうが、既存不適格化すれば資産価値（処分価格）の劣化が懸念されます。永住前提の為売却は考えないという意見があるかもしれませんが、転勤・通学・病気・介護・同居などの想定外の事情で処分が余儀なくされる可能性があります。そのため、既存不適格化によるデメリットの顕在化は、建替えのタイミングよりもずっと前に到来する可能性があります。

既存不適格の老朽化マンションの社会問題化及びこれに対応するための容積率などの規制緩和は確かにどこかのタイミングではあるかもしれません。ただ、規制緩和されるとしても、周辺環境への配慮等を考慮すると、無条件での大幅な改善は見込み難いと思います。総合設計制度のような空地、緑化、災害耐性など周辺環境の向上に資するような措置が条件になるように思えます。このマンションのように、計画道路により失われるの敷地(4分の1)の容積部分を埋め合わせるほどの容積率緩和を期待するのはやや楽観的のように思えます。特に、このマンションの立地は北側・東側に住宅地を抱えている為、環境の激変に繋がるような容積率緩和・高層マンションの建築は行政としても認め辛いのではないでしょうか。

いずれにせよ、リスクを取るか否かは自己責任であり、リスクを分析した上でリスクを取れると判断するのであれば、それは結構かと思います。

現在の東京都の優先計画道路です。
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/douro/seibirosen/kubu/e.html

物件前の道路は、全く、計画にありません。計画されている道路ですら、いつ事業に着手できるか、そして開通できるかが分からないのに、計画にも乗っていない昭和２１年の道路計画が、果たして具体的に計画されるのは、いつで、着手されるのは、いつでしょうか？

また、電線の地中化を進める道路計画の中にも入っていません。
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/douro/chichuka/mudentyuuka-housin.p...

物件前の道路は、交通量も比較的少なく、渋滞などもないため、優先度合いが下げられているようです。しかも、今後少子化が進み、ますます道路が空いて行くと言われている中、果たして、どうなるでしょうか？

私には、分かりません。

追記すると、これらの資料中に記載されていますが、オリンピックや東京の観光都市化をにらんで、都としては、歴史的建造物周辺を優先的に道路整備を行う方針とうたわれています。

果たして、新大塚から大塚にかけて、観光客がやってくる歴史的建造物があったでしょうか？

別に優先整備計画に入っていないからって、整備の対象にならない訳ではないでしょ。
昭和21年をやたら強調しているけど、今事業化されている計画道路だって昭和前半に指定された道路が多いよ。

将来規制がどうなるかわからないことと同様に、計画道路だってどうなるかわからない。
計画道路だけ今出ている東京都の優先整備計画等を鵜呑みにするのは・・

道路計画工事オワタ〜

昨年も特定整備路線が追加され、十条の補助73号が追加されて話題になったよね。住宅地の真ん中の計画道路なのに。
都が出している計画に入っていないからって、将来、整備対象に含まれないなんて保証は無いと思うけど、、
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2012/10/DATA/20mav200.pdf

老朽化マンションの既存不適格問題はまさに内閣府の規制改革会議で議論中。
これは今に始まった論点ではなく以前からある問題であるが、議事録や報道を見ればわかるが、
国交省は容積率緩和には一貫して慎重なスタンスをとり続けている。
容積率緩和により日照など周辺住民に与える悪影響やトラブルを懸念している。これはもっともな懸念。

したがって、規制改革の方向性としては、上でも出ていたように、単純に容積率緩和を認めることにはなりづらく、
容積率緩和をするとしても現行の総合設計制度を多少拡充するような動きになると予想される。

なお、マンション建設後にその地域の容積率が減少して既存不適格になったケースは
一定の保護や配慮をする理由があるように感じるが、
計画道路も敷地に入れ容積を使い建築した後に計画道路が実施され
既存不適格になったケースまでも同列に扱ってよいのかはやや疑問の残るところ。
実際に規制改革会議などで念頭に置かれているのは前者と思われる。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

それは良かったですね。早期に完売できると良いですね。

総合設計は諦めたのかな？

コンクリートの寿命＝マンションの寿命で無いってのがポイント。例えば配管は５０年も持たない。ここってパイプスペースが住戸内にあるから、配管の交換は現実的でない。点検や交換を容易にするようにパイプスペースを住戸外に配置した設計で無いと。それ以外にも寿命を決定する要素はあるけどね。

コンクリートの寿命までマンションが持つかのような説明をしたとしたら、詐欺に近いな。

契約者対象のブランズサポートのイベントはツボをついた内容になっていますね。
・建築現場見学会
・防犯・防災セミナーと技術センター見学会
・野菜収穫体験
・共用部見学会＆入居者懇親会　など
どれも、契約後、入居前に気になるポイントがカバーされていると思います。
野菜収穫は住民間交流と、子供がいる家庭向けのイベントですかね。

野村も入居前にパーティー開催するけど、そのときに周りとレベルが違って浮いてることや、＊＊な人がいることに気がついても後の祭り。やるなら契約前で無いと。

大手ならどこも似たようなイベントはしているよね。
この物件は共用設備が少ないけど、共用部見学会では何が見られるのかな？管理室の中が見られるとか。

建築現場見学会は東京建物、パーティは野村の後追いだね。建築現場見学会ってあらかじめ見せる場所決めて見せるわけだから、ちゃんと工事してるかのチェックにはならないし。

＞２５５

建て替えるのか、建て替えないのかの話をしているのに、リフォームレベルのやりやすさの話をされても困るのだが。。。

配管がコンクリートの中に埋め込まれているわけでもないのに、何言っているの？

いよいよ、正式価格決定ですね。

予定価格よりも、ぐっと、お安くお願いしますよ。

施工の埼玉建興はどうなんだろうね。
タカラレーベンやアーネストワンなどの中小デベ中心の施工業者という印象だけど。

まだ正式価格決まっていなかったんだ。
上の方の書き込みであったように、多くの部屋に申し込みのバラの花があったのが真実なら価格は下げないのでは？

でもまだ正式価格が決まっていないのに、バラの花のついた表をこれ見よがしに見せるなんて、やや買い煽りが酷い気がするな。。

>260

配管って竪排水管のこと。リフォームレベルでなくマンション全体の話し。

おまけだけど竪排水管のパイプスペースって共用部分だからリフォームで勝手にいじっちゃダメだよ。

本来専用部分に含むべきじゃないんだけど。

>264

勉強のために、ぜひ教えてもらえないだろうか？

どうして、竪排水管が、マンション全体のRenovationを現実的に妨げるのか、どうしても、分からないので、お教えを請いたい。

全面建て替えを行わなければならなくなるような、全面的なrenovationの重要な妨げになぜなるのだろうか？

素人なので単純に考えたら、建て替え並みに、全世帯が引っ越しして、１年ぐらいかけて内装を完全にやりかえることが可能だと考えていたのだが、竪排水管があるだけで、必ず、建て替えをしなければならない理由がどうしても分からない。

宜しくお願いしたい。

264ではありませんが、266は、随分と上から目線ですね。素人とへりくだるなら文章も謙虚にしませんか？

竪配水管交換の様子。↓

http://www.mansion-support.com/blog/2013/06/post_294.php

２６４は、どうして、配水管が老朽化するせいで、マンション全体を建て直さないとならないなんて思っちゃったんだろう？

配水管→排水管ね。訂正。

>268

自爆だね。竪排水管が外に露出してるケースだからできた。ここはそうなってないってのがポイント、

＞２６４

だから、早くぅ。回答待ってますよー。

なぜ、露出していない竪配管のせいで、マンション全体を一から立て直さないといけないのか、教えて。


回答なければ、誤爆ということで良いですか？

何だか嫌らしいね。このマンションの強い購入希望者かな。
ちょっと心配。。

いいんじゃない、将来のお隣さん候補がどんな人か分かる。そういうのも立派な情報。

確かに住民の民度は重要ですからね。

大変そうだね。

契約後に分かったら悲惨だけど、今ならそういうのも込みで判断すればいいだけ。

クヤクションのモデルルーム前に3人も派遣してますが売れ行き良くないんですか？

大規模物件の落穂拾いは珍しいことじゃないから、それだけで判断するのはどうかな。それにまだ販売開始前だし。

スケジュールが6/15・16正式価格発表にかかわらず、15日から登録受付けだね。
予告広告出したら、正式価格を含む本広告を出してから販売開始ってのがルール。
普通は周知期間を１週間くらいは設けるんだけど。フライング販売ではないがそ
れに近い売り方。何かありそう。

需要が東側のE タイプに集中しているらしいよ。Eタイプは、ほぼ全部屋見込み客がついているみたい。

最上階Fタイプは、抽選らしいし。

西向きのCタイプと１LDKは、まだ、苦戦中。価格が決まったようだけど、Cタイプは、当初よりもだいぶ値下げした感じ。価格が下がったので、値ごろ感から、客もつくのでは？

全体的には、それなりに、売れそうっていう感じかな。第一期販売で、６割ぐらいは売れるんじゃない。普通だと思うよ。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

荒れているね･･

自暴自棄になっちゃったのかな。

何があったの？

この物件なら何とかなると思うけど。。

>【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

ところで、何で本人から依頼があった場合はこういった形で残すんだろうね。他の人が削除依頼するとレスごと消えて、No.チェックしない限り削除されたことも気づかない。反って目立つ。

No.201～204の投稿の要旨が、知りたい。見逃しました。

管理費高いな・・
この簡素な共用設備で平米280円はちょっと。。

この流れでこういう書き込みするって。話しをそらすピックルかも。

管理費はルフォンは230円だから、明らかに高額。
設備や管理体制が充実していれば納得できるけど、
この内容で280円はやり過ぎでは？

最近のマンションは管理費が高額だからね。デベの戦略かな？
パークタワーの滝野川と板橋も共用設備がほとんど無いのに、管理費が300円オーバー。
それに比べればまだマシな方だと思うけど高いよね。

管理費はよくみると削れるものだらけなんですよね。
あと植樹のメンテナンスも管理会社が選定したところではなく、
近所の業者に頼んだ方が圧倒的に安かったりする場合が多々あります。
最初は色々な物がくっついているでしょうが、
管理組合を結成したら徹底的にリストラしていく必要がありますね。
削れた分、修繕積立金の方にプールしていった方が合理的だと思います。

いよいよ正式申し込みですね。

営業さんによれば、だいぶ売れたようです。

やはり、場所が良いからでしょうか。眺望の良い東側の売れ行きがすごいらしいですね。抽選になった部屋もあったようです。

２９６です。

正式契約というのが正しいのでしょうか。言葉の使い方を間違えたかも知れません。（なにぶん始めての購入なので、お許しください。）実印持ってMRに来てくださいと営業さんからも連絡が来ました。

先週、申し込みに行った帰りに、夫婦で、物件すぐ近くにあるウーベルチュールというビストロに行ってきました。
とてもおいしかったです。ワインも飲んで、夫婦で１万円程度。

http://tabelog.com/tokyo/A1323/A132302/13112519/

物件からわずか徒歩３、４分のところにこういう店があってとてもうれしいです。

この物件の良いところは、駅（と言うかホームから）徒歩３分という立地に加えて、周辺においしい店がたくさんあることですね。毎週末の食べ歩きがとても楽しみです。

申し込みで正しいんじゃない。先週行ったのは登録。手順としては登録→（倍率がついたときは抽選）→申し込み→重要事項説明→契約。それと契約の前か後に手付金の振込みもある。

実印が必要なのは、本当は支払いがローンの場合の契約のときのみ。キャッシュ購入の場合は、契約も実は認印でもOK。ローンの抵当権の設定のときに、実印が押印された契約書と印鑑証明が必要になるので。

営業ってそういった知識無しに何でも実印って言うんだよな。

おっしゃる通り、絶対に実印でなければならないのは登記上必要な書類のみ。
契約は法律上は口頭でも成立するし、そもそも印鑑を押すこと自体は契約の成立要件でもない。

ただ、実務上は登記上使用しない書類であっても、契約書などの取引上重要な書類については、
印鑑として実印を押印させ、印鑑証明書の交付を求めることが多い。
これは後々のトラブルを防ぐ為で、本人が契約を締結する意思表示をしたことを示す証拠として実印を使用させ、印鑑証明書も交付させるもの。実印・印鑑証明書は意思表示が適切に行われたことに関する証拠力が高い為。
実印以外の印鑑だと誰でも購入できるので、「偽造された」等の主張が相対的にされ易い。
たとえば、表見代理に関する判例では、実印・印鑑証明書の押印・交付を受ければ、余程のことが無い限り表見代理の成立が認められる場合が多い。

なので、後々のトラブルを避ける為の確実な対応として、
登記上使用しない場合であっても契約書等の重要書類には実印押印を求めることが多い。
もちろん、これも必須の対応という訳ではなく、より確実な手法にすぎず、
会社によってはそこまで求めないことも多い。

>299

一般の契約はそうだけど、不動産売買の場合、重要事項説明を受けるってのと手付金ってのがあるから、実印がなくても意思確認できるでしょ。意思もないのに数百万の手付金振り込む人いるかな。

それに契約書に押印しても、指定された日までに手付金振り込まないと、契約は不成立って契約条件があるよ。だから、判子押しちゃったから金払えってできない。

だから、より確実な対応として実印を求めているにすぎないと言っているでしょ。

おっしゃる通り手付金の存在や、重要事項説明などは契約締結の意思表示の材料だけど、
より確固たるものにするための材料の一つとして、実印を用いさせることをしている訳。
トラブルになる可能性を可能な限り小さくするために、確実な証拠を数多く集める。

あとはポリシーの問題。もちろん、手付金支払の事実のみで十分とする考えもあると思うし、
それを否定するつもりはない。
ただ、個人相手の高額取引で、トラブルになり易い要素を多々あるのだから、
つまらないところで足元すくわれないように、堅い対応をすることが賢明だと思う。

そうだね。個人向け取引は慎重かつ確実な対応をするのが鉄則だよね。

不動産系の仕事をしているけど、契約書関係は実印もらうようにしているよ。
個人相手だと、どんなに正確に説明しても、言った言わないのトラブルになる時はあるから、
書類関係は隙が無いようにしないと。。

ここはデベの愚痴の場か？

そうかもね。
やたら専門的な書き込みが多いからな。

ここって検討者の情報交換の場じゃないの。

既存不適格の件でも、やたら詳しい書き込みがあったよね。

誤解をおそれずにいえば、誤った情報以外の情報を書き込んでくれるのであれば、
本当の検討者以外の人であっても是非書き込んで欲しいです。
購入に向けて前向きに検討している状態でネガティブな書き込みをされると不快な気分になるかもしれませんが、
ネガティブな意見も含めて物件の購入を判断する材料ですので、
自分が気付かなかったり、専門性が劣るような分野で正しい情報を書き込んで下さるのであれば、
それがネガティブな意見であっても、有り難い情報です。

計画道路についてかなり専門的かつネガティブな意見もありましたが、
誤った情報ではなく、自分では到底気付かなかったような話なので、
詳しく解説して頂いて非常に有り難かったです。
購入を決断した者には耳の痛い話なのかもしれませんが、
ネガティブな意見を受け付けないというのもどうかな、と思います。

ネガティブな書き込みはするなじゃなくて、ライバルデベだったら検討者の振りをしての成りすましが問題。投稿規定違反。

一体どの書き込みがライバルデベの成りすましなの？

近くにある与し亭ですが、シェフのおまかせコースで、3,990円です。（ただし、前日までに要予約。）

MRにお越しの際には、ぜひ、お立ち寄りを。ほっっっっっんとにおいしいです。（イタリアンなのに、だしが効いている。）

http://yoshitei.blog.fc2.com/

色々なネガティブな書き込みがあったが、なんだかんだで売れ行きは好調のようですね！
やはり立地が良いと強いですね。
第二期はいつ頃からかな？価格下がるといいのですが。

ルフォンも６割以上売れている感じだし。

意外と、両物件とも、人気でしたね。やはり、大塚は、意外と住みやすいという評価？ってことですか？

竣工後も売れ残る可能性は、ほぼなさそうですね。

第1期は早期完売させて人気物件のイメージを持たせるようにするために、
要望書が入るなど販売確度の高い部屋から優先的に出すし、
購入意欲の強い人は第1期で購入していくケースが多いので第2期以降が正念場。
よほどの不人気物件でもない限り、竣工前に値引きをすることは殆どない。
オプションのサービスを拡充する程度はあるかもしれないが。

週末に契約しました。

両親も、良い物件を買ったと大喜びです。
甲斐性のある婿さんで良かったと、義理の父からも絶賛されました。

買い物や交通が便利な割には、周辺は住宅街で環境が良いし、通りも交通量が多くないと。

年配の人には、この物件は、なんだかとても魅力的なようです。

竣工が待ち遠しいです。

そうそう、高台なのに、駅からフラットアプローチという点も良いと義理の母（足がちょっと悪い）からも、二重丸を頂きました。ちょっと、うれしい今日この頃です。

既存不適格確定ってのがなければ良い物件なんだけどな。土地収用されるの分かってるんだから、
余裕もって建てておけばいいだけなのに。

えっ高台って？　向原方面から見ると坂下でしょ。

計画道路実行後も既存不適格にならないように建てようとすると、
ワンフロア2～3戸くらいになり、細長い形状になってしまうから・・

何はともあれ、ご契約者の皆様おめでとうございます。
計画道路の件も含め、何も無いと良いですね。

＞ワンフロア2～3戸くらいになり、細長い形状になってしまうから・

本来はそれが適正な土地。いっぱい部屋作ってぼろ儲けだろうな。

ご契約者の皆様だって。

誰が書いてるかバレバレ。普段使ってる言葉がこういうところで出ちゃうんだよな。

何かを酷く意識して敵対視している人がいるね。
住人にそういった人がいると困るな、、

パトロールお疲れ。速攻だね。

>そうそう、高台なのに、駅からフラットアプローチという点も良い

低地じゃないんですか？

近隣で一番低いのは三業通りのところ。以前は川だった。そこからみれば少しは高いけど、高台って言うと普通一番高いところでしょ。

上の複数の文面、あきらかにライバルデベの書きぶりですね。この板、醜いです。まだ、お仕事なのですか？健全な精神は健全な体に宿ります。早く帰られたほうがよいと思います。それとも、自宅に仕事をひきづっているのですか。

はっ？

どう見ても高台ですが？

ただし、一番高いのは、春日通りのところですね。

ちなみに、一番高いところじゃないと高台と言わないのなら、武蔵野台地では、丹沢山地まで行くか、あるいは、富士山の頂上にでも住んでください。

はっきりと自信はないですが、恐らく、近隣で一番低いのは、三業通りではなく、坂下通り側だと思います。

新大塚側から見ると、坂下通り側は、かなりの急勾配ですよね。三業通り側しか考えないと、それほどの高台じゃないと思ってしまうのは、そうかも知れませんが。坂下通り側から見ると、見上げる程の高台だと思います。

つまり、坂下通り、三業通りと、低地に囲まれた地域ですから、物件が高台地域であるのは、そうだと思いますよ。

そんな１，２を争う高台である必要はないでしょ。少なくとも過去の川筋ではないし地盤が良好なのは間違いないかと。

標高

向原付近　30.6メートル

大塚三丁目付近　28.3メートル

ブランズ　24.4メートル

第三者的な分析として参考になります。
http://mansionotaku.blog.fc2.com/blog-entry-1901.html

流石に高台扱いで良いのでは。

>321

さくらも醜いけどね。既存不適格でも問題ないとかすごかった。

標高30mの向原か、標高24mの新大塚かと言われれば、そりゃ、普通は新大塚だわな。

向原は、ちょいと不便とちゃいますか？

豊洲標高２ｍ

三業通りの標高１３ｍ、坂下通りは１８ｍ。急に下がるのと、だらだらと長く下がるのとでは感覚的には急に下がるほうが低く感じるのかもね。

ご契約された方羨ましいです！
私は、売る可能性大なので、
結局この物件を諦め他の近くの物件を購入しました。

気に入った時期とか価格とか、すべてはタイミングですよね。
私も来年同じぐらいの時期に引越しです。
新しい家が待ちどおしいです！

終の棲家のつもりでも人生なにがあるか分からないから、いざというとき売れなかったら身動き取れなく
なる。中途売却のことを考えないなんてとってもリスキー。

でも、ここの計画道路が実現する可能性なんか１０００に一つもなさそうですよ。

ちなみに、ルフォンの営業さんですら、可能性はあまりないと言っていましたからね。（お前が言うか？って思いましたが。）

ここの計画道路は、周辺の区画整理が終わる事が前提。実際桜並木通りよりも、大塚駅側は、区画整理後に道路拡張実施。

今回も、同様の考え方。

正直、そういう金が付く可能性はほとんどない。そういうことを調べた人は、良い物件だということに気がついて手を出すし、そうでなくて、ちょっとでも可能性があるなら、いやだと思えば手を出さなければ良い。それは、それぞれの家庭の考え方。

ただし、上のような背景をきちんと理解しないといけない。

で、うちは、新大塚駅を取るかJR大塚駅をとるか。難しいなぁと。本当は、新大塚＞大塚なんだけど、価格がルフォンの方がちょっと安いので、お悩み中。（それと、もたもたしているうちに、ルフォンの向きの良い３LDKは、売れちゃったし。。。）

＞３２８
＞３３２

近隣で一番低いのは、坂下通り側だよ。

坂下通り側は、坂下通りの先、不忍通り、音羽通りと、どんどん、標高が下がってゆく、最終的には、神田川までずーっと下り坂だ。神田川周辺での標高は、１０ｍを切る。

つまり、坂下通り側の最低地点は、神田川周辺であるのに対して、三業通り沿いの最低地点は、まさに三業通り。

しかも、あなたの提示している標高のデータって、MAPIONのものだろう？誤差ありまくりだよ。今は、普通は、Google Earthを使う。

Google Earthの場合、場所にもよるが、おおむね坂下通りと三業通りの標高は、同じか、若干坂下通り沿いの方が低い。

尚、Google Earthによれば、物件の前の通りで標高は、２５Mになる。いずれにしろ、立派な高台だよ。

何だかこの掲示板は雰囲気よく無いですね。
上から目線の方が多いというか。

>338
>あなたの提示している標高のデータって、MAPIONのものだろう？誤差ありまくりだよ。今は、普通は、Google Earthを使う。


国土地理院のだけど、そんなに誤差あるの？

国土地理院が標高が分かる地図を公表してる。

http://saigai.gsi.go.jp/2012demwork/checkheight/index.html

それ使ったら、ここは24.4メートルだった。

高台住みのもんからすると、向原からの下り坂を下りた、ここは低地に感じるし、もっと低いところと比べるとと高台なんだだろうね？
事実を書いたら悪いのかな？