ブランズ新大塚ってどうですか？

別にもう1物件、茗荷谷の春日通り沿いで東急不動産のマンションが工事中です。施工はこれも埼玉建興。追って出てくると思います。

埼玉建興ってのがね・・
東急不動産は間取りが悪いような気がする。

巣鴨の物件は良かった。

グーグルで見ると、ビルの影が伸びて日当たり悪そうですね。
それで買い取った土地なのでしょうか？
それとも事業協力者として入る戸数があるのかな？

これからの情報を待っているところです。

埼玉建興ってあまり見たことないですが
結構実績はあるのでしょうか？
少し調べたら埼玉の会社のようですが…

というか、埼玉なのは当たり前ですね(笑)
失礼しました

大通り沿いですが
交通量の多い道ではないですね。
駅からの夜道も安心といいますか。
お値段等含めて詳細を早く知りたいですね。

>>5
HPでは施工事例をけっこうな数公開しています。
ポレスターやライオンズも手がけてるみたいですよ。
こちらのマンションの近くで手がけた物件があれば現地見学の日に一緒に見ておこうと思うのですが、すごく近いという物件はないですね。。
エコアップ認証など取得していて評価の基準の一つにできるでしょうか。

大塚駅と新大塚駅も使えるので良い場所ですね。

内廊下だし結構良さげですね

間取り見るとバルコニーが狭すぎる印象。

この物件、計画道路部分が敷地に入るんですか？
広告図面見ると全面かなりセットバックしているし、
JR大塚駅から途中までは、歩道が広くなっているので
これに合わせる形で、将来的には土地狭くなりそうに思ったのですが...

検討されている方います？

計画道路って、計画だけでなくて実行される可能性の高い道路なのでしょうか？

都の都市計画ネットサービスで確認できるけど都市計画道路だよ。

都市計画道路が実施されるかは行政の判断次第。ずっと放置されたかと思いきや突然動き出したりする。都市計画道路に敷地がかかっている場合は、既存不適格リスクがあるから要注意。計画が実施されると、土地を収用されて、敷地面積が減るので、容積率や建蔽率の基準を満たさなくなったりする。既存不適格になると、資産価値を維持できなくなる可能性大だからその辺はじっくり調べて判断しないとね。将来の資産価値については、仲介業者、できたら複数かつデベの系列である東急リバブルをはずしてこの物件の評価をしてもらうのがいいかも。

なるほど、丁寧な説明を有難うございます。
けれど、マンションを探していると、モデルルームへ行ってみると初めて
「エントランス部分やミニ公園は将来削られる可能性があります」と言うものが
結構ありますね。

エントランスをゆったり美しくとっているマンション（パース）の場合、
計画が何かあると疑ってみておいた方がいいですね。

広告を出すとき、＊敷地の中に道路計画地が含まれます　と言う表記は義務付けられないのでしょうか？
その一言があれば、初めからそのつもりで落胆もせず、だったらどうなるのか？という事を
しっかり聞いて判断していくこともできるのに。

また、デベロッパーが既存不適格になることを承知で、マンション販売することって実際多いのでしょうか？
ありうることなのでしょうか？

＞できたら複数かつデベの系列である東急リバブルをはずしてこの物件の評価をしてもらうのがいいかも。

ここは不動産関係者が沢山見てチェックしているそうなので、ぜひ、リバブル以外の方、
ご意見をお願いいたします。

（事実から考えられることのみお願いします。）

都市計画道路については重要事項説明で説明義務があるけど、広告に記載義務はなかったと思う。ただ、既存不適格リスクについては触れられない。単に都市計画道路が敷地内にありますってだけ。なので、それがどういう意味かは自分で調べないといけない。ところが重要事項説明って、契約の直前だから分からないまま契約って事も十分ありうる。

重要事項説明、契約書、管理規約（案）はなるべく早い時期に入手して、熟読しておいたほうがいい。

あと、都市計画道路に限らず、周辺の用途地域や建築制限（高さ制限、日影規制）も早めに調べて、周りにどんな建物が建ち得るかも知っておくべき。

おまけだけど、匿名掲示板だから、成りすまし投稿もあるから要注意。既存不適格なんて問題ないなんてこと平気で書き込む人もでてくる。

丁寧な語説明下さっていたんですね。有難うございます。

＞重要事項説明って、契約の直前だから分からないまま契約って事も十分ありうる。
私も、マンションを少しずつ探し始めて、その矛盾を実感しています。

本当に大切な事なのに、こちらからしてみると「後出しじゃんけん」のように直前になって？という
タイミングでしか説明しない。
本当に、気が付かなかったらそのまま契約なんですよね。考えてみると怖いです。

重要事項説明、管理規約案は、早めに必要な情報として配布するのが親切..
と言うより、そうしてもらわないと不親切な会社だと思います。

既存不適格や、道路計画などは、広告を出す時点で既に分かっていることで（認可も下った状態）
その重要度から、広告の段階で謳わなくてはいけないことだと思うのですが、
この方法は、どういう手続きをとれば、消費者に解りやすく変えていくことが出来るのでしょうか？

重要事項説明書を登録したときに渡してくれる売主もある。あと、登録前に重要事項説明を行う売主もある。後者については、同じ会社でも物件によって違うみたいだけど。そういうのが普及すれば、十分理解しないまま契約するってのは減ると思う。

そのためには、消費者も賢くならないとね。上記みたいな対応をしてくれなければ契約しないとか。

エントランス辺りが良い雰囲気になりそうなので変わると残念かなと思います。
入居したら工事とかで不都合が生じるかもしれないと考えていた方いいみたいですね。
アクセスの良さをメインにマンション探してますのでここは立地重視で考えています。
間取りが少々難です。4畳の部屋があっても柱が食い込んでるので家具が置き辛そうですね。
そうなると納戸としか使用できないかもと悩みます。

4畳台の部屋は実質納戸になるでしょうね。
自分は自宅で仕事をしているので、仕事部屋にしようかなぁなんて思っていますが…。
家具の配置に工夫が必要になってきますね。

都市計画道路については営業さんに結構詳しく聞きたいですね…。
その話を知らなかったもので。

高いのでしょうか？

モデルルーム行った方、

ここにぎわっていませんが、ルフォンのほうが人気あるのですか？
この地域だと、外国人の入居者も増えるんでしょうか？

ピアノや楽器の規約と迷惑行為の規約ってここはどうなっていますか？

地図を見ると道路の拡張がありそうな感じですよね。
気になりそうな周辺の状況は、
ある程度調べることも必要かと思いますが、どうなんでしょう。
聞けばいろいろ教えてくれそうに思いますが、隠してるって感じなのでしょうか。

周辺の気になることとは、どんなことが考えられますか？
（どの物件でも何等かはあるのかと思いますが）

今考えられるのは、
・道路で削られる敷地が出る事と、前の記述にもある既存不適格の件
・道路に面したところなのでうるさいとか
・現地の人しか知らない、気になる施設や町のマイナス面があるとか
・地盤が弱い場所である、または地歴が悪いとか..

知ったうえで、これに妥協できるかできないか判断したいのです。
まあその前に価格で変えなければ何にもなりませんが..

良い面は、利便と（我が家にとっては）ファミリー（子育て）層が少なそう
うち廊下なので、廊下エントランスで騒ぐママ・子たちも少ないかな..くらいです。
他のニーズは捨てる（割り切る）街、物件だと思っています。

感覚だけど大通り沿いの新築計画って増えてきたような。。

やっぱり車が通るっていうことが懸念されて最後まで避けられる立地なんでしょうか。

私としては前が道路だってことは悪くないと思うんですよね、特に大通りは移動がしやすいですし、窓がこちら向きにもあれば明るいと思います。どうやら西向きもあるようで、一考ですね。

都市計画道路が敷地内にあるのが難点ですね。。。
それが価格に反映されるなら良いのですが。

当然、売る側も都市計画道路のことを考慮して価格設定しているでしょう。
駅3分という利便性はあるが新大塚の他の物件よりも安いのは確実かと。

周辺で気になることと言えば、やはり敷地が将来削られる可能性があるということですかね。
５千万切るなら欲しい！無理か？(笑)

道路拡張があったときに工事で出入りが妨げられるかってのもポイントかな。ここサブエントランスが無いでしょ。

道路拡張で敷地が削られても、その分価格が安いならいいんじゃない？削られるのはエントランスだけでしょ？
なにも自分の部屋が削られるわけじゃないしね！まあ工事中は何かと不便なわけだから考えちゃうけど、、、

賑わってきましたね。
モデルルームはまだなのでしょうか？価格分かる方いたらお願いします。

敷地を削られるといっても、道路になるときにそこの土地は売却するわけだから、その分安くするとは限らない。

一番の問題は既存不適格リスク。既存不適格になったら、価値なんてなくなる。

売却益なんて、ほぼ期待してない。（期待できる配分額でもないです）
最初の価格がすべて。しかも前は道路が広がり、裏手は、すごい細い通りばかり...
このあたり昔は何だったのですか？

暗渠なんですかね？細い道。
公園に抜けるまでの道本当に細い..。
あの公園は、池だったのかなぁ？

公園のとこの豆腐屋うまいよ

既存不適格ですか。初めて聞いた言葉です。その分安くならないんですかね？ならないとしたら微妙ですね。だって売る際に価値がなくなったら困りますよね。

我が家は3LDKで大塚周辺で探していますが、駅前のルフォンは高いんですよね～。大塚駅3分でブランズのようにデメリットがないので高いのは当たり前なんですが。5千万後半はちょっと厳しいので、こちらの価格に期待です。
MRに行かれた方、価格も含めてレポお願いします。

大塚ルフォンが3Lで5000後半～でしょ？
こちらは皆さんがおっしゃる色々な悪条件を考慮して5000～かと。
どうでしょうか？？駅前だから、もう少しいく？

ここってモデルルームオープンしたのでしょうか。
4月中旬っなっていたのでどうですか？

駅まで近いので、いろいろなところに行くのにも
通勤などにも便利な立地かなって思います。
アクティブに暮らすには、いいかもしれないですね。

既存不適格？？道路拡張ですか。駅近で立地は気に入ったのですが。
敷地が削られるならば、御値段がその分どうなのか。まだ未定のようですが、非常に気になるところです。
賃貸に出したり、売却の予定がなければ資産価値が落ちても問題ないのでは？

>39

現時点で予定が無くても、人生何があるか分からない。いざと言うときに売れないと身動きがとれなくなる。安い買い物では無いから、そういったことも想定しておかないと。

計画道路の件をきちんと価格に反映してくれれば問題ないでしょう。
現時点で工事がいつ始まるか未定といっても、リスクがあるわけだから。そのリスクを上回る魅力的な価格設定であれば検討したいと思います。そうでなければいくら駅近でも価値なしです。
たしかに人生何が起こるか分からないので万一売却する際のことも考えておかないと。既存不適格で価値が下がるようなことがあれば大問題です。同じマンションに死ぬまで住まないだろうし。

坪単価はおいくらになりますか？わかる方いらっしゃいますか？

本当に気になるなら事前案内会に行けば目安の水準くらいは教えてくれるかと

どなたかMR行かれたら教えてください。同じく駅近3分のプレシスは価格出てましたが。

興味あるなら自分で行きなよ

都市計画道路にかかっているのなら、かかっている部分の土地に対する容積率、建蔽率を含めないで建物を建てていれば、将来、既存不適格になることは無いんだけど、そういう良心的な設計ってお目にかかったことは無い。既存不適格になったら、建て替えは、まず、できなくなるので価値はほとんど無くなると考えたほうが賢明。

プレシスはブランズと比べる対象にならないでしょう。
ルフォンと比較しては？

坪単価は300弱になりますよ。
ルフォンとほぼ同じですよ。

こちらと南大塚ルフォンとで検討しています。
こちらを連休に見学予定です。
迷いますね～。
ルフォンはJR近くて便利だし。買い物便利で惹かれます。
こちらもエントランスが素晴らしく、デベも大手で惹かれますよね。
坪単価同等ということで、あとは価格次第ですね！
道路拡張工事の可能性はどうなったのでしょうか？
同じ価格帯なら道路拡張の心配がないルフォンに行きたいのですが。

ここもし計画道路通したら既存不適格になるの？どうなの？

>50

営業に確認しないと分からない。

もしくは容積率と建蔽率を確認。法定の容積率と建蔽率に対して、いっぱいに建てていたら確実に既存不適格になる。

価格が同じなら心配のないルフォンの方がいいのかしら。こちらもリビングが真ん中にあるタイプなど間取りやデザインなどに心奪われているのですが。連休中に家族会議で検討します。東急さんがはい知りませんとは無いとは思うのですが、将来的に修繕や改築時に費用負担が増大するなど発生するかもしれないのでしょうか。

Ｄタイプが理想です。北東から太陽の光が入るというのは角度的にベストかなと。その後の時間帯は全く日当たりのない間取りということになりますが、うちは昼前からずっと不在ですからね、むしろ起きてすぐの時間に暗いと気分も・・というタイプなのでやはり合うかなと思います。

もう１つの２ＬＤＫは西向きのようですから第２候補にするとすれば３ＬＤＫの南向きＥということに。
これは価格次第ですが・・１部屋の違いでいくら変わるでしょう。

Eタイプが南向きなのでいいかなと思っています。
居室２つが4.5畳なのでそれが少々残念ですね。
メインのベッドルームが6畳あるのは良いなぁと思いますが。
狭い分、収納は充実していてほしいですが
そこまでではないかなぁとも思います。
ただ大手のデベというのはものすごく安心感があるんですよね。

ここは地盤はどうなのでしょうか？
かつては何があった場所でしょうか？

新大塚の駅近くにある、ムエタイというタイ料理屋さんは、とってもおいしいのでお勧めです。値段もリーズナブルですよ。
（辛さをカスタマイズしてくれるので、一度、タイの普通の辛さでと頼んだら、むちゃくちゃ辛くて、辛かったですが。。。）

我が家も時々利用しています。

新大塚から大塚周辺は、隠れたB級グルメの店が結構あるので、使える地域です。

＜追記＞

HPを見ると、スーパージャンボとマルエツが記載されていますが、周辺で一番使えるのは、少し離れますが、ライフです。

スーパージャンボは、とにかく安いですが、それなり。
マルエツは、24時間Openなのが使えます。

でも、食材の充実度では、ライフが一歩ぬきんでていますね。

ここって、もしかして南側は隣のマンションで塞がっているのですか？

お勧めの中華料理店は、大塚駅近くまで出る必要がありますが、小閣樓ですね。

ここの上海チキンは、絶品です。以前は、本駒込のあたりにあったのが引っ越してきたようですが、未だに、本駒込のお客さんも通われているみたいです。

http://tabelog.com/tokyo/A1323/A132302/13005631/

ご参考になれば。

やっぱり、計画道路があって、道路拡幅後には、既存不適格だそうですわ。

しかも、あと１軒しか残っていないそうで、その一軒家が動いたら即道路開通みたいですよ。

ということで、うちは、撤退します。

え！？それは何の情報ですか？
営業マンから聞いたのですか？
そもそも、既存不適格になった場合、住むのに何か不都合がありますか？

＞６１さんへ

営業マンからの情報です。

道路拡幅後は、１０．５階しか建てられないそうです。つまり、将来立て直しの時には、約１／４の人が出て行かなければならないか、各戸が約３／４の広さになってしまうかのどちらかということです。

当然、転売の際には、既存不適格だと買いたたかれますので、大損します。

立て直しの前に死んでしまう予定の人（比較的高齢の人達）以外には、一般的に既存不適格予定のマンションは、不人気になります。

立て替えするまで何も変わらないと聞いた。
本当に拡張するならお金もらえるはず。
それを考えたら逆にお得？

>63

もらったお金で周辺の土地を買いまして、建て替えられるならそれもあり。だけど、買収できなかったら、誰かが出て行くしかない。いずれにしろ、きわめて不透明。

したがって、あくまでも一般論だが、既存不適格（予定）物件は、手を出さない方が無難。

もちろん、物件を気に入って、永住するつもりなら、購入はありだと思う。しかし、転売の可能性が少しでもあるなら、やはりリスキーで手を出さないにこしたことはない。物件なんて、世の中履いて捨てる程ある。が、あえて、既存不適格になる可能性が高い物件に手を出す程気に入っているなら、止めないけど。（既存不適格になる前に、短期で売り抜けるなら、大きく値が下がる可能性は低いだろう。なので、それもありかも知れない。でも、道路計画が動き出したとたんに、手を出す人は、ほとんどいないので、売り抜けようにも大損することになる。）

これだけのリスクを取ってでも欲しいなら、どうぞ。普通の感覚は、手を出さない。うちは、撤退。あくまでも個人の判断だよ。

あなたが、どうするかは、あなたの判断。たしかに、立地は良いよね。

>63
確かに、計画道路で用地が買収されても、建替をするまでは現在の14階建のまま存続できる。
また、用地の買取代金(補償金)が支払われる。

ただ、用地の買取代金については単純な土地価格なので、買取により減少する建物面積に見合う価格にはとても届かないと思う。
計画道路の面積が敷地面積の1/4とすると、敷地面積217坪くらいの為、217×1/4≒66坪が失われる。
仮に坪500万円で買収されるとしても3億円強。
他方、失われる戸数は64戸×1/4≒16戸で、平均販売価格5,000万円とすると8億円の為、用地買取代金は全然届かない。

また、エントランスアプローチが失われてしまうのは困らないかな？
駐車場とか駐輪場には影響は無いので致命的ではないけど、高級感は失われてしまうね。

ところで、Eタイプ検討中ですが、ウォークインクローゼットがないのは、みなさん気になりませんか？

たんすを一竿買い足さないとならないので、ちょっと気になっています。

家内が物持ち（まっ、どこの家庭も一緒だと思いますが）で、困っています。これを機に捨てさせるという手もありますが。。。

61です。
皆様ありがとうございます。私は全く無知なので、助かります。
駅3分という立地と大手の安心感、内廊下に惹かれて検討中ですが、営業マンから、説明がなかったです。何も聞かなかったからでしょうか？
私達は永住するつもりで、多分年齢的に50年後の建て替えのことは考えなくて良さそうなので、近くのルフォンと比較検討したいです。

ここを購入した後に計画道路が通った場合は、住民はお金をもらえるのでしょうか？
それでしたら、何も問題ないですが。

たしかに、近隣の住民はお金貰って立ち退くのですから、当然ブランズ住民はお金もらえるはずですが。
これは営業に確認してみないと分からないですよね。

>68、>69

65をご参照下さい。

土地は区分所有者の共有なので、代金は持分比率で按分して区分所有者に払われるのかな？
それとも管理組合に払われるのかな？

>71
補償金は区分所有者個人に支払われると思います。管理組合には資産の処分権限はありませんので。
ご指摘の通り、敷地は区分所有者の共有物になりますので、全区分所有者が土地の売主になります。
任意での買収を進めるならば、全区分所有者と事業主体（自治体?)が売買契約を締結し、買収することになると思います。
ただ、現実的には全区分所有者と合意することは困難と思いますので、
マンション敷地の場合には、収容採決の方法により、強制的に買収する場合が多いと思います。

建て替えとか50年先のことを考えてマンション購入するなんて不思議。ここに限った話ではなく、他のマンション購入したって建て替えが困難なのは同じことでしょう。
半世紀後のことを心配してたらマンションなんて買えないよ。マンションは50年住めたら十分と思って買うべき。
道路計画決まったら、住民は補償金貰えば、売却の際に多少価値が下がっても仕方ないかな。
それに売却予定の人は買わなければいいだけ。永住すれば何も問題ない。

この種の議論で、永住すれば問題ない、建替は50年後で気にしても仕方ない、そもそも殆どのマンションで建替え困難という話はよく出てきますね。

永住については、当初はそのつもりでいても、様々な理由で住み替えを行う場合はよくありますね。
転勤や子供の通学、同居家族が増える(子供ができることや、親との同居)、通院、介護等の事情もありますし、
近くにより良い条件の物件が出てきたので買い替えたい、というような場合もあります。
そうした場合に備え、永住するつもりでも処分性の高い物件を選ぶことは重要とは思います。
また自分が亡くなった後に、遺族がマンションを処分することもあるでしょうから、
そういった場合も考えるならば、永住さえすれば問題ないということにはならないとは思います。
まあ、自分が亡くなった後のことなど考える必要も無いかもしれませんが(笑)、

また建替え自体は確かに50年後なのでしょうが、築年数が古くなればなる程、
建替えを意識した値付けがされる方向になるので、やはり処分価値に影響があります。

加えて、建替え困難という点については、
現在、区分所有法の改正が議論されていて、建替えの意思決定のハードルが低くなる方向ですので、
今よりも建替えはし易くなると思います。
国交省でも議論が進んでいるので、数年内には改正されそうな雰囲気です。

補償金が出るのですね。だいたいどれ位出るのでしょうか？
前の方が言っている3億を64戸の住民で分割？？
うちは永住予定で検討中なので補償金出るなら購入に前向きです。

住みたい場所に住めばよくね？？

永住のつもり、で買っても
家族や自分の都合で売却しなければいけなくなるケースもあるだろうし。
仕事とか病気とか。

既存不適格になると、建て替え時には適法になるようにしなければならないので、敷地が減った分に対応して、床面積も減らさすことになる。そうすると建て替え後の持分をどう振り分けるかで、住民の利害が絡んでまずまとまらない。なので、建て替え困難ではなく、建て替え不能と考えたほうがいい。そういった状況で、きちんと維持管理していこうという住民の意識も希薄になっていく。

それと売却するときに既存不適格であることを重要事項として説明する義務が生じるから、売却も困難になる。

道路計画が決定した際には、もちろん補償金出ますよ！
詳細や配分方法については契約の際の重要説明事項で説明する義務があります。

決定した際、の頃にはデべはもう此のマンションには無関係に等しいですよね？
詳細や配分方法を、今からデべが決めておくんですか？

土地収用における交渉、収容代金をどう使うor分配するかは住民への宿題。

土地収用がほぼ確定なのに、既存不適格になるような設計をしてるのも問題。

収用価格は路線価とかを参考に時価取引されるから、計算すれば分かるでしょ。

>78
政府の規制改革会議ではマンション建替時の決議要件緩和と、容積率緩和が議論されています。

その為、普通のマンションなら容積緩和分を売却して建て替え費用捻出に使えそうですが、
流石にこのマンションのように敷地の1/4が削られる分まではカバーされないでしょうね。

>81
同感です。計画道路実現性が高いのにこの設計するのはちょっと・・
ブランズは六義園のマンションでは計画道路実現後も既存不適格にならない設計をしているらしいですが、どういう基準で使い分けるのでしょうか。

計画道路の影響を価格に織り込み済みであれば、得かなっと前向きに検討しています。ただ計画道路の実行性はもちろん大変気になります。豊島区HPによるとブランズ前は補助80号線というのでしょうか？三次事業化計画にはないが、10年毎に見直される計画（次は四次？、平成26年4月～）に盛り込まれると、一気に具体化するのでしょうか？詳しい方いらしたら教えてください。

久々来てみたら、
やはり以前どなたかが指摘されていた既存不適格になるんですね。

う～ん、困ります。
エントランスの半分以上？が無くなり、門構えの品が下がってしまう事と、
もしも、転勤や事情の変更、またはマナーのない住人（騒音住人）が近隣にきて
住み替えしたい時など「既存不適格物件」に、買った時ほどの値で売れるのかどうか心配。

中古で出した場合でも、評価は下げられるでしょうし、
ざっくり伺った値段も結構高かった印象でしたし..。
大塚は、賃貸に回した時の評価も高くは無いので、総合して考えると
高い買い物になる気がしてきました。

道路が出来て、保証金が出てもそんなに期待はできないし、
それよりも、今買う値段に対し、マイナス要因が多い気がして
踏み切れる材料が少なくて（涙）

管理もどうなるのでしょう？
マンション買うより戸建探した方が、心配が少ない分確実なのかも。

私は、最後まで売却に反対しますね。座り込みでも、なんでもやってやる。

「南大塚の美しいエントランスを守る住民の会」

今から反対運動をする覚悟までして、この物件を購入したいほど
この物件に惚れたんですね。感動します。

立地が良いですから、計画道路問題さえなければ、即完売だろうと思います。
50年後の建て替えを今から考えても仕方ないか？50年後の法律がどうなっているか分からないから、他のマンションも建坪率を満たさなくなり建て替えられないのではないか？など心配は尽きませんね。
ルフォンを見に行きましたが、眺望に難ありかなと購入には至りませんでした。
仮に購入後に既存不適格になっても、さすがにこの立地なので価値は半減しないように思いますが。なかなかないですよね。フラットで3分というのは。

反対したところで最終的には強制執行されるだけ。

既存不適格予定マンションにしては、価格高過ぎ。

いまいち魅力なし。

同じ既存不適格のグランスイート六義園みたいに相場より落としても売れず、最後は大幅値引き。
１年後に残っていれば検討しようかな。
これにてこの物件からは撤退します。

新築販売時に値引きしないと売れないようでは、中古になったらもっと下がるよ。下手したら、買い手がつかない。

西向きのCタイプの方が、間取りは良いのですが、西向きの部屋って、やっぱり西日はきついですか？

東向きのEタイプは、向きは良いのですが、カウンターキッチンではないし、間取りが気に入りません。


西向きの部屋に付いて、どなたかアドバイスを頂けませんか？

西日はきついですと言う以外に答えはないのでは？
後は、窓にフィルム貼ったり断熱のカーテンをするくらい。

南大塚通りは歩行者も自転車もそこそこ多いにもかかわらず、
ミニストップから新大塚駅まで歩道が狭く非常に危険です。
早く計画道路(補助80号線)を実行し、歩道を広げて欲しいです。
計画道路が実行されれば共同溝化して電柱が無くなり、美観と災害耐性が向上します。

最近は西向き住戸にはLOW-Eガラス使ってるケースが多いよ。ここはまだ見てないから分からないけど。ちなみにLOW-Eって少し暗くなるって欠点がある。モデルルームだと外の環境が実際と違って分かりにくいから要注意。

ちなみにLOW-E使ってない場合、94さんがコメントしてるとおりフィルムを貼るって対策もあるけど、フィルムはものによって熱われを助長するんでこれも要注意。

"Quarity Book"を見る限り、西側のCタイプの部屋も、Low-Eガラスでは、なさそうですね。フィルムですか。。。

（↑ところで、東急不動産のマーケティング部は、Qualityのスペルもまともに書けんやつらですが。。。）

戸境壁は乾式壁ですね。これは厳しいな。
通常時の遮音性は湿式壁程度あるけど、壁を直接叩かれたりすると弱い。
施工の精度によっても遮音性が左右され、下手な人が施工すると音漏れが酷いと聞く。
また、地震によってズレたりもするらしい。

>仮に購入後に既存不適格になっても、さすがにこの立地なので価値は半減しないように思います

こんな考えを流暢にできるのは、売り手だから？
サラリーマン家庭、一生に一戸しか家を買えない消費者は、よほどのバ○でない限り、そんな考え方出来ない。

>98
乾式壁は確かにマイナス。ただの石膏ボード。
タワーマンションなら重量の問題で乾式にせざるを得ないのだろうけど、
14階建なら重量は問題にならず、ただコスト削減目的としか思えないよな。

あと大通り沿いというのはあまり環境が良くないね。
採光の都合上仕方ないが、大通り向きのリビング・バルコニーなので、
騒音や排気ガスの影響は大きいでしょうね。

乾式壁は３・１１で結構あちこちで壊れてる。現行の耐震基準だと震度５強で損傷せずなんだけど対象は構造部分。非構造部分の乾式壁は壊れても設計上問題なし。ってことで、補修費用は住民負担になるけど、問題なのは長期修繕計画は自然災害は考慮されて無いから、計画外の支出となってどう費用をまかなうかが問題になる。

それから乾式壁の遮音対策って、隙間を減らして音漏れを防ぐなんだけど、98さんがコメントしてるとおり作業者のスキルに依存するってのと、振動や地震でずれて隙間が空いて遮音性能が低下する。

そう言えば、プラウドが乾式壁ばかり使って、ペラウドって揶揄されてたっけ。

乾式壁は、計画道路以上にマイナス点ですね。安普請仕様丸出しですね。

競合のルフォンは大部分は湿式壁たけど、一部、乾式壁が混在していますね。湿式だけの部屋もありますが。
やはり建築費が上がっているので、目に見えないところでコストを削っていますね。
財閥系マンションでもスラブ厚220~230mmという物件も多いですし。

>100

道路からの騒音ってサッシの遮音性能ばかりに目が行きがちだけど、吸気口やレンジフードのダクトをつたって音は入ってきたりする。そういったところの遮音対策も要確認。

洗面台の開き戸もコストダウン。A（とDもかな）タイプは、顔を洗ってるときに他の人が開けたらごっつんこになる。そういう配慮すらして無い設計。

>93
西日は当然きついですよ。
最近のマンションはハイサッシで窓の面積が広く外気の影響を受け易いので、西向き部屋は要注意です。
また、ハイサッシは西日に限らず外気の影響を受け易いです。

対策としては個人的には二重窓化をオススメします。
新築マンションの場合、オプションで二重窓にできる物件もありますがかなり高額になりがちです。
そのため、インプラスやプラマードなどのいわゆる後付二重窓がオススメです。
後付二重窓であれば、窓の面積によりますが、一箇所あたり5～10万円程度で足ります。

我が家はハイサッシかつ角部屋で窓が多く採光に優れているものの、
夏・冬は外気の影響を受け易く困っていましたが、後付二重窓を導入し、夏も冬も遮熱・断熱効果は絶大でした。
しかも遮音効果もあるので本当に静かになります。
冷暖房を使わなくとも、帰宅すると夏は部屋が涼しく、冬は暖かく中々感動します。

フィルムは熱割れリスクがあり、使用できるフィルムが限られる他、
5～10年程度で劣化して効果が小さくなってしまうと聞きますよ。

二重窓が西日対策？って思ったど、西日は二重窓の断熱効果を期待するのではなく、遮熱タイプのガラスの窓を追加してってことだね。

新築でいきなり後付二重窓を設置しなくてはならないってのはどうなんだろう。最初から
対策したガラスの窓にしてくれれば事足りるのに。

本来、最初からLow-Eペアガラスにしてくれればよいのだが、
建築費や土地の仕入値上昇によりコスト削減が求められているのか、
仕様を落としてコストを下げているよね。
新築よりも、2005～2007年築の中古の方が仕様が優れているってどういうことだよ。
全室を普通のペアガラスからLow-Eペアガラスに変更しても、
デベ側のコスト増は戸あたり20～30万円くらいの筈なんだけどね。
上で議論になっている戸境壁・スラブ厚だって、戸あたりの原価増は数十万円くらいではないかな。

まあ、こういったところ削らないと販売価格に反映させざるを得ないのだろうが・・

>109

ミニバブル後には建築費や土地価格上昇でコスト削減が目だってたけど、ここ１、２年はタワマンでなくてもLOW-Eが採用される物件が出始めるとか改善されつつあった。

ルフォンとブランズ本当に迷いますね。価格も大差ないから困る。設備も大差ないし。どちらも駅前。
計画道路の不安要素が取り除かれればブランズなんだがね。
乾式壁は軽量化できるから地震対策で何ら問題ないと思うが。

だから、乾式壁は地震で壊れるリスクがあるんだって。

確かに乾式壁により建物自体が軽量化し、結果、建物の躯体自体の耐震性は多少は向上する。
ただ、それでもこの物件は耐震等級1のままと思われるが。

乾式壁自体の強度は弱いしズレ易く、>111指摘の通り、強い地震時には乾式壁自体が損傷しかねない。
乾式壁は表面のクロス貼りを除いて通常は共用部なので管理組合の負担になるが、
この乾式壁の損傷に備えた修繕積立金は普通は積んでいないので、
管理組合が負担すると想定外支出となる。また、殆どの管理組合では共用部の地震保険には未加入の為、保険も期待できない。
仮に個人で専有部の地震保険に入っていても、乾式壁は共用部なので、個人で加入している地震保険では保険金が下りない。

>>113
だから何？
結論は？

自分で地震保険入っていても、壁の修理には保険が出ないんだ。言われてみるとそうだね。

風俗店ままだありますか？

管理組合で共用部分の地震保険に入っていても、壁だけの損傷だと一部損にも満たないんで保険は下りないってことも。

>113

耐震性が向上していないから、耐震等級１なのだが。軽く作って躯体を支える必要が無いから、柱や鉄筋を減らした設計ができる。タワマンで乾式壁が必須なのはそういった理由から。

地震のことを考えるなら、玄関の扉が大梁の下ってのも避けたほうがいい。耐震基準は震度６強から７で倒壊せずってなっている。逆に言うとこのレベルでは損傷することがありうるってこと。大梁に損傷を受けると、玄関扉が開かなくなって閉じ込められることもあり得る。

>119
このマンションは玄関が大梁の下だっけ？違うような気がするけど。

>>119
玄関扉が耐震枠になっていれば流石に大丈夫では？

乾式壁はそんなに損傷しやすいのかな？
タワマンは基本的に乾式なのだろうけど、周囲では3･11で実際に損傷した話は聞かないけどな。
まあ東京は震度５強だったから、被害があまり無かったのだろうが。

ここって、耐震等級って、「１」しかないのですか？

それって、確かですか？

耐震等級が１しかないと、直下型地震などで震度６強とかだったら、倒壊するんじゃなかったでしたっけ？

震度６強で、大半倒壊。↓

http://www.iau.jp/m-taishinkijunkaitei.htm#13

【鉄筋コンクリート造】

★基準法通りの鉄筋コンクリート造が実験で倒壊
　2006年1月に(独)防災科学技術研究所が、実大６層鉄筋コンクリート建物の震動台実験を実施した。 試験体は、縦１２ｍ、横１７ｍ、高さ１６ｍの６層構造で、７０年代のやや古い設計であるが、ただし、建築基準法の現行規定を概ね満足するレベルのものである。震度６強（JMA Kobe波）の地震動で倒壊した（実験説明　倒壊ビデオ、倒壊保護措置付）。

（中略）
長年、300～400galを、震度６強～７程度※Aとしてきた建築基準法の「安全限界」は、1996年以降では、震度６弱程度に引き下げられていたのである。なお「安全限界」とは、建築物が倒壊・崩壊等しない限界のことで、これを超えると倒壊・崩壊が始まる。

（中略）
2003年7月26日宮城県北部の地震以降に、1982年以降の木造(「新耐震」)の全壊被害があった地域の観測点での地震動を下表に掲載する。震度６弱から全壊が始まっている。

*********
まじ、怖いっす。

都内のマンションはほとんど耐震等級1でしょ。タワマン以外で2以上の所は滅多にないよ。乾式壁もよく使われる。ここに限った話ではないということ。
耐震等級1が良くないという人達、2以上のマンションにお住まいですか？それとも購入予定？

確かマンションの9割超が耐震等級1の筈。耐震等級1の中でもバラ付きはあるだろうね。
ただ、それよりも揺れにくい地盤の物件を選ぶ方が良いのでは。

123記載のHPを見る限り、制震や免震のマンションでないと、今の建築基準ぎりぎりでは、震度６弱で倒壊し始めるということだわな。つまり、制震や免震のマンションでないとだめだということ。

このHPで、言わんとしていることを、まとめると、阪神・淡路大震災で震度の定義が見直され、震度６強や、震度７は、より強い揺れ（ガル）という定義になったにも関わらず、耐震基準は、昔のまま。つまり、今の耐震基準は、６弱が、安全基準になってしまっている。したがって、改定後の震度とあわせると、震度６弱から、建物の本格的な倒壊が始まり、震度６強では、ほとんど残らないのではないかということが書かれている。

一方、首都圏直下型地震の場合、大塚のあたりの想定震度は、６強。。。（汗）

で、制震や免震、特に免震については、その免震の程度にもよるのだとは、思いますが、震度７でも倒壊しないということがグラフの中では、書かれている。

このHPが免震マンションを売らんがためのものであることを祈りたいが。。。

>121

耐震枠ではなく対震枠だよ。力が加わって枠が歪んでも戸が開くようにクリアランスをとってるだけで、重いものが落ちてきたときにでも支えられるよう強度を増してるものではない。

>127

HPのトップみれば免震押しの会社ってのが分かる。

免震、制震、耐震にかかわらず３・１１のときに結構あちこちで乾式壁が壊れた。直後は住民板でやりとりされてたよ。

>126

耐震等級１でも、許容応力度は１～1.24と幅がある。どれくらいマージンを持って設計しているかは構造計算を確認すれば分かるよ。モデルルームで請求すれば見れるはず。まあ、準備してないような物件は避けた方がいい。

実際はクロスが破れただけ、なのも多いみたいだが。

速攻パトロール。階段の壁とか石膏ボード直のところが壊れたといったのも結構見かけたが。

耐震等級2のマンション探したが、全然見つからないことに驚く。何故もっと作らないのか。コストがかかるのは分かるけどさ。　
というか、このスレ既にブランズとは全く関係ない話題になりつつある。
競合の関係者の方々も道路計画問題に飽きたか？

神奈川がメインだけどナイスってデベは耐震等級２か免震が売り。あとダイワハウスも少し前までは耐震等級２だった。全然無いというのはチェックが甘い。

耐震等級は建物の形状も重要だったよね。

ここの近所だと板橋にナイスアーバン板橋という物件があるよ。ステキなネーミング(笑)

ナイスって耐震等級２と謳わないで、強耐震って彼らの造語で宣伝するから知らないと分からないのかも。

ネーミングは持ち株会社が『すてきナイスグループ』だからね。

ナイスの耐震等級2惹かれるけど、物件が横浜とかになるよね。あとは間取りと収納が、、、

Low-Eガラスを入れて、西側の部屋(C type)にします。

やはり、東側の間取りの変さには耐えられません。

>140

サッシは共用部分だから勝手に変えられないよ。

ガラスを入れ替えるだけでしょ？

できないですかね？

できませんよ。

マンションって、ガラス割れたら、修理もできないの？

>144

まさかそんなことはない。熱割れとかで自然に割れた場合は管理組合の費用（フィルムを貼って、それが熱割れの原因だと対象外になるはず）で補修、住民が割ってしまった場合は管理組合に弁償。そういったときのためにマンション総合保険とかだと賠償責任特約もある。

蛇足だけど、モデルルームタイプの部屋みたいに大きなサッシだと割ってしまうとエレベーターに乗らないので同じものに交換できない。小さいのに分割してとなる。いま住んでるマンションで重要事項説明に記載があったんだけど、説明の時はポイントだけの説明で、それは口頭では説明されずに入居してから気がついた。

ガラスは共用部なので区分所有者が勝手に取り替えることはできず管理組合の承認が必要。
後付け二重窓なら承認が不要なので勝手にできます。

ただ、入居前にデベと合意して(追加でお金を払って)ガラスの仕様を変えてもらうことは、交渉次第では可能では？
このマンションはどうだか分からないけど、私のマンションではオプションで二重窓を選択できた記憶あり。
もっとも、地域によっては使用できるガラスの種類が限られる場合もあったと思う。
あと既に発注済で今更変更できない場合もあると思うので、デベには早めに打診するのが良いのでは。

>146

あらかじめオプションで選択肢が無い限り、個別対応はまずやらないよ。特に大手デベは。分譲マンションって同じ仕様で、部材を大量発注してコストダウンするものだし、個別に変更すると管理がわずらわしくなる。交渉してみてもかまわないけど。

選択肢としては後付２重窓のみのはず。あと、２重窓の承認は要らないけど、工事の承認は必要ってことをお忘れなく。

余談だけど、フロアコーティングするから、引渡時にフローリングのワックス掛けは不要ってのも断られるくらい個別対応は嫌われる。

サッシュは変えられないけど、ガラスの厚さは合うのがあるのかな？

外観が変わるような変更は認められないはず。LOW-Eって色がついてるから他と変わっちゃう。

断熱カーテンで我慢するしかなさそうですね。

あとは後付け二重窓かな。

入居していきなりリフォーム前提ってのはどうなんだろう。好みの備え付け家具を付けるってのならまだしも。

大塚の寿司屋と言えば、寿司常（つね）でしょう。

ネタは、きちんとしたお寿司屋さんのそれで、価格は、回転寿司並み。

南大塚２号店が閉店になってしまったので、１号店まで歩かないとなりませんが、大塚の住民であれば、時として使いたいところです。（２号店なら、徒歩２分でしたね。）

http://www.sushitsune.co.jp/auto/tenpo51.php

もちろん、大塚駅北口の本店に行くのもありです。

お勧めです。

寿司常は開店寿司の店が安くて良いよね。ネタはカウンターの店と同じものを使っているし。

>153
仕様が満足いかないなら手を加えるのは仕方ないですよ。
角部屋や最上階なら外気の影響を受け易いので、窓に何かしらの対策を加えた方がよいですね。

公式HPに仕様・構造が開示されたけど、普通というかイマイチでは？
仕様・構造はルフォンの方が総合的に上だと思うな。
あと、自転車は地下でわざわざエレベーターを使わなければいけないのはどうなんだろう。かなり面倒だな。
戸境壁だけではなくて廊下と居室との間の壁も乾式壁なんだよね。
内廊下だから当然そうなのかもしれないけど。

エントランスからのアプローチがあってプライバシー性が高いのは良い（計画道路が実行されれば無くなってしまうけど）。

キッチンABCも美味しいですよ！オススメです！
個人的にここの計画道路は実行の可能性がかなり薄いと思っていますが。交通量が少ないため優先順位は低いですね。

冬の寒いには、たない粥も良いですよ〜。


http://tabelog.com/tokyo/A1323/A132302/13024117/

私は、普段は、海鮮粥ですが、担々麺なんかも意外といけます。お勧めです〜。

与し亭は、新大塚きっての名店イタリアンです。

http://tabelog.com/tokyo/A1323/A132302/13142910/


コースで７０００円ぐらい。お金に余裕のある週末に訪れてみてください。

新大塚では、ありませんが、徒歩圏内の護国寺は、知る人ぞ知るフレンチ激戦区です。

No.1は、なんと言ってもル・マルカッサン（たしか、うり坊のこと）です。激ウマです。夫婦で行って、ワインも頼んで、１万円から１万２千円。要予約です。メニューはどれを頼んでもおいしいです。短パンのマスターが一人できりもみしています。（噂で実は双子がやっているという話がでるぐらい手際が良いです。）
http://tabelog.com/tokyo/A1323/A132302/13025773/

隣にある、ヴァンス06140、ちょっと駅よりのMachonでも、もちろん十分おいしいです。

なぜか、護国寺は、ビストロ系の店が豊富です。新大塚からなら、タクシーで２メーターぐらいでしょうか。一回行くと、はまります。

大塚は都内有数の居酒屋の名店揃い。
江戸一・串駒・きたやま・こなからの大塚四天王に、ぐいのみ大、みや穂、はなおか、麦酒庵の銘酒系居酒屋。
この他、焼き鳥の蒼天、ハムと燗酒の29Rotie等々の個性的な名店揃い。酒好きにはたまらない地域ですよ。

このマンションの魅力や問題点を整理しました。

(良い点)
・新大塚駅徒歩3分、JR大塚駅徒歩6分の利便性。特に新大塚からはフラットアプローチ。　
・高台の為、地盤は良さそう。
・大塚病院近くでイザという時の安心感。
・近くに大きめの公園有り
・エントランスアプローチの高級感、プライバシーへの配慮
・西側が開けており開放感有り
・トランクルームなどの収納が充実
・内廊下の高級感
・財閥系に次ぐ東急不動産のブランド力　

(悪い点)
・新大塚駅からの買い物動線がイマイチ。マルエツやジャンボに行くには大通りの信号を渡り、マンションから逆方向に行く必要があり、やや不便で折角の駅近メリットが活かせない。
・新大塚駅周辺の店が貧弱。結局、JR大塚駅付近まで下りなければならず、坂の上り下りが不便。
・大通り沿いで騒音・排気ガスの影響が否定できない
・戸境壁や内廊下との壁が全て乾式壁で、遮音性の弱さ、地震時の耐久性に疑問　
・ディスポーザー無し、スラブ厚が薄い等、仕様面が貧弱。
・梁や下がり天井が多く、開放感がイマイチ　
・自転車置き場が地下でエレベーター使用で出し入れが不便
・貧弱な共用設備　
・計画道路リスク

スラブ厚は、リビングなどは、２５０mmあるって説明受けていますが、薄いですか？

200mmの部分があることが問題かと

ボイドスラブでないなら、200mmでもどうにか普通ですよ。
そりゃ厚いほうが良いですが。

今や中小デベの安めのマンションでもスラブ厚200mmからですからね。
スラブ厚が売りになるのは250mmくらいからでは。
10年前くらいは財閥系でもスラブ厚200mm未満はザラにありましたが。

バスルームあたりは、２００mmになるのは、普通です。浴槽を下に下げますからね。200mmが問題だと、リビングは、３００mmぐらいになっちゃいます。そんな仕様聞いた事がない。

>>160
確かに新大塚駅からの生活動線は今ひとつですね。
駅からマンションまでの途中にスーパーがあれば理想ですが、それは望み過ぎかも。
まあ、毎日の買い物は食料品が中心で駅前で足りるのでしょうし、
その他の買い物は大塚駅というよりも池袋に出ることが多そうですが。

お風呂って音が響くから水周りのスラブを薄くするってことは普通しないで、段差スラブにする。音は一番弱いところから漏れるんで、一番薄いところを表記するもんだけどね。厚いところを説明するなんて・・・。

風呂場のスラブは薄いんですね。
ただ、経験上、風呂場ってあまり上からの騒音が気になったことは無いかも。
床がちょっと違うしね。

＞１６７

段差スラブって、普通なの？

これまで、10件ぐらいは、MR見てきたけど、段差スラブだったことがない。
（唯一、グランドヒルズ三軒茶屋だけは、どうだったか記憶にないが。。。）

これまでは、すべて、浴室部分は、スラブ厚が薄かった。

最近のはやり？それとも手抜きのおおこう？

水周りは段差スラブになっている物件が多いですよ。
（高級物件は段差がないのが普通です）
ただ段差スラブになっていると水周りの位置が動かせずリフォームに制限がでるため二重床構造のメリットがあまりでませんね。

>166

うちは、家内が専業主婦ということもありますが、買い物のほとんどは、ライフになると思います。徒歩で、５〜６分程度でしょう。

マルエツプチやスーパージャンボは、緊急用で、通常の買い物は、ライフになります。

なんといっても、近隣のスーパーで最大、食材も肉、魚、野菜、どれもとても豊富で新鮮です。わざわざ、マルエツプチにする必要がありません。（東池袋の西友あたりと比べると、その差は、歴然としています。）

西友や、スーパージャンボに比べれば、若干高いかも知れませんが、食材の豊富さ、新鮮さは、近隣の他のスーパーとの差は大きいです。

>170

水周りを自由に移動できちゃうと、浴室の下に寝室なんてことになって音問題を起すことも。あと、排水の勾配の関係もあるから、本当に自由に移動するのはできなかったりする。

>171
確かにライフの方がスーパーとしては優れていますよね。それはよくわかります。

ただ我が家は共働きで、平日は駅を基点に行動するので、ライフはJR大塚と新大塚の何れからも離れていて、少なくとも平日は使いづらいと感じています。
仕事帰りの疲れた体で新大塚からの坂を登り下りするのはちょっと創造し難いです。
なので新大塚からであれば平日はマルエツかジャンボを使用することになると思います。
それでも駅から春日通りの交差点を渡る必要がある等、ストレスを感じてしまいそうですが。

一方、ルフォンは大塚駅からの通り道にスーパーがありますし、ワンブロック隣の都電沿いにスーパーができますので、買い物利便性では優れていると感じています。
夫婦共に山手線と丸の内線のどちらでも通勤は構わないので。
もっともルフォンにもマイナス点はあるので悩ましいですが。

>ワンブロック隣の都電沿いにスーパーができます

どこどこ？
何ができるの？

ルフォンのモデルルームが入っているビルに、まいばすけっとが入るみたいです。
従業員募集の貼り紙がされていました。

まいばすけっとですか。
ありがとうございます。

最近、増えてきましたね、まいばすけっと。新大塚と大塚3丁目の交差点との間にもありますし。

通りをはさんだ反対側に「ほっともっと」があるのが、助かる。妻の、食事の手抜きにもってこい。
（妻がつくるより、よっぽどうまかったりする。。。とほほ。）

近くに唐揚げ屋やカレー屋もあるから夕飯には困らないかなと。
妻の手料理が‥‥なのはうちも同じく。

250mmってもボイドスラブなら、
普通の200mmの方がいいんじゃないの？

ボイドスラブって通常スラブより２割くらい遮音性能が落ちると言われてるから、250mmと200mmはため位じゃない。

ボイドスラブでは無い250mm以上のマンションは沢山あるよね。

そうそう、ここも大半は、２５０ｍｍ。

ルフォンは、スラブ厚　２００～２４０ｍｍとHPには、書いてありますね。

ブランズと同等ないしは、やや劣るという感じでしょうか。

一番最寄りのスーパーはスーパージャンボですか？
距離として4分ほどかと思いますが、マイバスケットができれば買い物がさらに楽になりますね。
マイバスケットは比較的小規模の庶民派スーパーなんでしたっけ？
ウチは共稼ぎなので、お惣菜やお弁当が豊富だと嬉しいです。

基本はマルエツプチ。特定の品を、スーパージャンボ。週末の買い出しは、ライフ。

って感じになると思います。

ここ道路通ったら既存不適格なんでしょ？

そうですよ。

既存不適格については散々やり取りがあったから過去レス読んでね。新しい情報があるのなら別だけど。

既存不適格は致命的な問題ですよね。
その一点をもって厳しいと思われます。

昔は計画道路が敷地に含まれるマンションはあまり見なかったと思う。
あっても、計画道路分の容積は活用せず、既存不適格にならない配慮がされていたと思うけどな。
今はこのマンションのように敷地に計画道路が含まれていて、
容積をフル活用している物件が散見されるようになってきたね。

既存不適格になることによる価値下落分が販売価格に反映されていればよいけど、
このマンションの価格設定は瑕疵の無い物件と遜色が無いからな・・
用地の買収代金では価値下落分をカバーてできないだろうし。

>190

配慮された物件って知らないな。計画道路じゃなくて、条例の制定で販売時点で既存不適格ってのがあった。条例の制定って何年かかかってるんだから業者も分かってるはずなのに。

価格、まだ決まらないの？

先日、物件近くにある西洋小料理屋「与し亭」に家族で行ってきました。

魚料理がとてもおいしくて、最高でした。ちょっと忘れられないぐらいソース（白ワインのソース）がおいしかったです。
（一流レストランと言われるところで出しても、全然おかしくない味です。）

もともと、日本食レストランで修行をされたシェフとのことで、全ての料理に良く「おだし」が効いているように思いました。
なんとなく、和食風のイタリアンでした。

今回は、コース料理でしたが、量がかなりあるので、女性は、アラカルトで頼まれて十分かも知れません。

近くに、こんな良いレストランがあって大満足です。もし、この物件が買えたら、ちょくちょくお邪魔したいと思わせるお店でした。

食べログでどうぞ。

予定価格はモデルルーム行けば教えてくれるよ。

>194

都合の悪い既存不適格が、また、話題の中心になりそうだから、周辺のお店情報でそらそうって魂胆かも。ピックルの手法。

物件を買えたらちょくちょくなんて書いてるから、近隣に住んで無い人でしょ。それなら、わざわざこの近くに食事にくることは考えにくい。お隣の池袋にそれこそお店はいっぱいあるわけだし。営業が仕事帰りに行ったっんだろうね。

物件検討中で近くに来たと言うのならモデルルームを訪れるのが普通だろうし、話題と
いうか関心の中心はそっちのはず。お店の話しだけなんて不自然。

残念でした。

物件から徒歩圏に住んでいるんだよ。

訂正。


いくらなんでも徒歩圏は、言い過ぎでした。

でも、まぁ、近くだよ。

>この物件が買えたら、ちょくちょくお邪魔したい

近くに住んでる人が発言することではないって気がついてないみたい。