繰上げ vs 投資

長期投資はギャンブルではありません。
繰り上げ返済よりも、有価証券へ投資すべきです。
素人のは難しい？
実は、投資にプロはいません。株のファンドマネージャーのほとんどは、インデックス
に勝てません。長期ではリスクをコントロールできるのです。

変動や短期の人は、株・債権投資をすべきではありません。
金利リスクを二重・三重以上に背負うことになるからです。

① 金利が上がれば、当然ローン返済額は増えます。
② 金利が上がれば、株式から債権に資金が流れ、株価は下落しやすくなります。
③ 金利が上がれば、既発の(あなたが持っていたら)債券価格は下落します。
④ 日本の金利が上がれば、円高になり易く、海外株式・債権(外貨MMF等)の
円換算額が目減りします。

となり、ダブルいやトリプルパンチを食らいます。
金利が下がれば、この逆になりますが．．．

住宅ローンと投資を両立させたいなら、最低でも①のリスクがない長期で組むことです。

ということで、短期・変動の人は繰り上げに専念してもらいましょう。

あっ、ここは長期(全期間固定)の人のスレでしたか。
>>1をよく読んでませんでした。

金利の上昇（債券価格の下落）→景気後退→先行指数である
株価は下落しやすくなります。ただ、インフレに株価は中立です。
投資は下落局面で買わないと、いつ買うんですか？
投資は人と逆の行動が必要です。教科書どおり、繰り上げ返済は貧乏人の
することです。

> 投資は下落局面で買わないと、いつ買うんですか？

これは、>>22の①のリスクがないという前提ですよね。
もし、①のリスクを背負いながら、下落局面で難平買いのようなことをすると、
ローン返済か投資のどちらかでゲームオーバーになる可能性が高くなります。

ゲームオーバー＝ローン破綻ですか？
なら、
投資で大損してもゲームオーバーにはなりませんが、、、

変動だろうが長期だろうが、十分に投資できる余裕のある人がローン破綻するか？

ローン残債＜運用資金が前提では？
ゲームオーバーはローン残債＝運用資金になってしまった時に、
一括繰上げ返済で運用資金が無くなる時ではないですか？

>>26, >>27
わざわざ住宅ローンなんか組まなくても家は買えるけど、
あえて今の低金利の時に住宅ローンを組んで、手持ち資金を運用している人たちは、
その通りだと思います。

また、ゲームオーバー＝破綻とは限らないでしょう。
投資におけるゲームオーバーとは、投資家が、大きな損失を被ったために、
投資する気が失せた時のことではないですか。
人によっては、生活に支障をきたす遥か手前でやめる人もいるでしょうし、
どうしようもない所まで来て破綻する人もいるでしょう。

ただ、住宅ローンにおけるゲームオーバーとは、多くの場合は破綻でしょうね。

繰上げ返済よりも、NZドルMMFのように6.7%の高利で回っているものに
預けて運用した方がいいのではと思ったのですが、繰り上げ返済を
進める記事やサイトがほとんどの中、よくわからなくなっていました。
ちょうど調べていた所、この掲示板を見つけました。

・20年固定(金利2.8%)、3200万の住宅ローン(35年)を抱えている
・20年後はローン金利の見直しがされる
・繰上げ返済にまわせる資金が500万円ある

上記のような状況の場合、500万円を20年間運用(6.7%なら2000万弱）し、
20年後の金利見直し時に残金を一括返済すべきのように思っているの
ですが、正しいでしょうか。外貨の場合、為替のリスクがありますが、
20年の長期であれば問題ないようにも思いますし。う〜ん、どうなので
しょうか。

もし、その500万円が、税引き後2.8％以上の利回りで運用できるなら、
20年後の固定明けまで繰上げを待ったほうが賢明です。

但し、JPYベースで考えてね。
ニュージーランドの経済規模はそれほど大きくないので、
為替変動リスクがUSDやEURより大きいです。

「繰上げにまさる運用なし」
これ俺の名言。

まあ、>>20さんが繰上げする場合、
よく言えば、年利２．８％で利確した２０年物国債を買うようなもんだな。
悪く言えば、５００万円は２０年間塩漬け。
こう考えれば、どうするかの結論を出せるんじゃない？

訂正: 20 → 29

ローンのリスクには無頓着なくせに、投資のリスクは異常なまでに敬遠する人って多いね。

29です。
みなさん、コメントありがとうございました。
思ってたより、繰上げ派が多くて、少し意外でした。

「株とか投資信託で2.8%以上で運用する」というなら、
僕でも「繰上げすべし」というんだけど…。

今後、日本の景気がよくなって、銀行の定期預金の利息が、
年利2.8%を超えても、「繰上げ返済」にします？
手元においておくと「途中で使ってしまうリスク」(^^;
もあるので、その辺も考えないといけないかも知れないけど。

考え方は間違っていないようなので、31さんのアドバイスも
参考にしてもう一度考えてみます。

>>29さん
私も29さんと同様のことを考えています。
私は、２段階金利(当初１０年２．７％、１１年目以降３．２％)で全額組みました。
今のところ、私は繰上げするつもりは全くありません。
だって、こんな低利で借りられているものを、あせって早く返す必要がないからです。
いま、野村のＢＳＴ(米ドル)に余裕資金を預けていますが、税抜きで年利４％後半を
確保できているので、繰上げする方が損です。

>今後、日本の景気がよくなって、銀行の定期預金の利息が、
>年利2.8%を超えても、「繰上げ返済」にします？

これで繰上げする人は、はっきり言ってあほです。

税金が2割入るから、年利3.5％が採算ラインですよ。

29さんのように今手許に500万あるとします。もし、収入がローン返済と生活費ですべて消えてしまう場合には、投資は避けた方がいいでしょう。ローン返済と生活費を支払っても、年間100万位あまりが出る場合は、投資で勝負してもいいと思います。投資で確実に収益を上げるには、長期間に投資を行い、リスクを減少させることが重要だです。勝つことより致命的な負けを被らないことを重視し、１回負けても最小限にとどめ退出し、リスクが低い時点で参入する判断力がなければ投資で勝つのは難しいです。手許にあるお金のみで勝負をかけ負けたら終わりという資金量では、冷静な判断が行えず、致命的な敗北を喫する可能性が高いですよ。

おれなら、その５００万円で新車に変える

運用できる金余りの賢い人は運用すればいいし、堅実にローンを減らしたい人は繰上げすればいいだけ。どっちがいいとは言わない。ただ、自分のような庶民は繰上げのほうが確実に計算できるし、借金は無いほうがいい。低金利で借りれていても利息は馬鹿にならない。

庶民でもFXで丁寧に運用していけば住宅ローン金利を出し抜くのはそう難しくないと
思ってるよ。インフレだ、長期金利上昇だから危険みたいな言い方する方も多いけど
主要諸国と日本の金利差を冷静にみていくこと。
まだまだ差があるどころか、ますます差が開く可能性もある。
そうなってくると当分の間、わりと安全に（レバレッジ3倍以内）住宅ローンを出し抜くことは
庶民でも可能だろう。
怖がりのかたはUSDで円80円くらいまで想定してゆっくり買い下がるつもりでいればよいかな、と。

教えて下さい。

ローン金利　＜＜比較＞＞　投資　＋　住宅ローン控除
と、よく言われますが、
　
ローンシミュレーションを実施すると、
例えば、１．ローン２０００万円、２．金利１％、３．返済年数３０年　の場合、
１年後に１００万繰上げ返済するのと、
２年後に１０２万繰上げ返済するのでは、
なぜか前者の方が総支払額が安くなります。（ローン１％　＜　投資＋ローン控除で　年２万円を想定）
この例の場合、ローン控除が１％受けれるとして、
投資は、１％以上（税除く）ですればＯＫと思ってましたがそうは違うようです。

繰上げ後の元本の率が変わってくるからのようですが、
ローン金利１％の場合、
正確に、何％以上が投資に必要か理論立てて説明できる方いますか？
ご教示を願います。

47さんのような他人に聞く時点で、投資向けではないでしょうね。
そして、私も投資向けな人間ではありませんね。

借り入れ当初であれば、1万円を返済額軽減で繰り上げるだけで、35年にかかってくる
利息は大きく減ります。

1年目に100万円を繰り上げるのと
2年目に100万円繰り上げるのとでは、すでに払ってしまった利息分の差がでています。

5年間繰り上げしないで、5年後にまとめて500万円を繰り上げたとしたら
毎年100万円を繰り上げしてた場合より、多く利息を払うのは当然です。

また、繰上げする前に金利が上がっていると、その上がった金利は残りの元金すべてに
かかってくるので、
1円でも早く返済額軽減で繰り上げ返済をして元金を減らした方が安全です。

理想なのは、毎月返済額軽減で繰り上げ返済をすることです。

投資にあてる金があるなら借りた金返すのは人として当たり前。

それが解答だ。

借りた金は、約束どおり決まった額を返せばいい。
余計に返されても銀行は迷惑だ。
投資にあてる金があるなら、それを頭金にして投資用マンション買って
くれたほうが銀行は融資ができてうれしいぞ。
賃貸マンションの黒字が出たらそれを安い金利の住宅ローンの
返済なんぞにあててら愚の骨頂。高い金利の投資用ローンの繰上げ返済に
あてるのが正しい。
でも不動産からのキャッシュフローくらいそれを生活の足しに使うほうが
楽しいとおもうぞ。現金は使えばへるけど資産の生み出すキャッシュフローは
減らないのだから。
１０００万あったらそれを自宅の繰上げに使ったら投資利回り１．７％くらい。
１０００万円を頭金に４５００万円の物件買って家賃が２２万とれたら、ローンが
１４万、管理費ほか税金で月４万円、４万円はキャッシュが残る。
１０年で４８０万。１０年後物件を売って頭金の１０００万が手元に残ればデフレの
昨今御の字。値下がりして１０００万が戻らなければ選び方が悪かった残念賞。

４７です。

皆さんが勘違いしてませんか？

ＮＯ，５１さん

他の板にも良く出てるように、私もそう思ってました。
だから、２年後に”１０２万”繰上げ返済で計算してます。（２万円は投資＋ローン減税の利益）
＞１年後に１００万繰上げ返済するのと、
＞２年後に１０２万繰上げ返済するのでは、
しかし、＋２万円でもトントンにはなりません。

４８さんの途中に書いてある、（前半は＋２万を見落として書いてあるが、、）
１年間の既に支払ってしまった利息に影響すると思います。
そのため、２年後の元本の減りが変わってくることになります。

投資は、定期預金くらいしか考えてませんが、５年間とかだと年１％以上が
あるので、どうしようかと考えていたところです。

あ、ごめんなさい。

付け加えて、
初めの例の場合、結果何％以上の投資が必要なのでしょうか？
どのような計算方法になりますか？

みんなで株を買ったら、景気が良くなり、日銀の政策金利が上がり、
変動金利が上昇してしまう。

なので、株なんか買うの辞めよう。

株は自分だけ買っても儲からない。
みんなが買わないと。

だけどみんなで買っても弊害もある。

自分の借金が無くなってからにしようぜ。

>52
あなたの言う”総支払額”の大小に関わっているのは、100万円・1年間の運用利回りではなく、毎月のローン返済額の大小です。
そして、その毎月の返済額に関わってくるのが返済額軽減/期間短縮の選択です。
また、銀行によっては、月返済額を自由に設定できるところもあります。

手元の100万円を、今繰上返済するか、1年後にするかを比較するにあたっては、
>>51 の言うとおり、借入利率が1%であれば、1%で運用できればトントン。ローン減税1%を受けていれば、0%でもトントン。

>>47
エクセルで計算してみました。
2000万、1%、30年元利均等だと返済は64,328円/月。

A. 12ヵ月後に100万円繰上返済。その後も完済まで64,328円/月の返済を続ける。
B. 24ヵ月後に101万円繰上返済。同じく完済まで64,328円/月で返済し続ける。

AもBも支払額はほぼ同じになります（端数、数十円の差）。
※Bの方が支払利息約1万円多いのですが、運用益1万円と相殺されます。

５５，５６さん

少し家庭が忙しくて返信遅くなりました。

支払いが１万円大きくなるのが当たり前で、
運用益と相殺される点を見落としてました。
結果、金利１％の場合、１％の控除等の益があれば、
トントンですね。

私の勘違いでした。ありがとうございました。

住宅購入は「賃貸」との間の「損得勘定」以外の何者でもない。
どちらが得か賭けた自分の行為から目をそらすな。
株のナンピン買いとローンの繰上げ返済は、未知の将来にまたひとつ同じ
博打を打っただけ。負けたときは盗人に追い銭。
デフレが続きかつ、家賃が下がるなら、「賃貸が勝ち」
それ以外なら「購入が勝ち」
デフレでも家賃が下がっていない今、損切売りは早すぎる。
勝ちを急いで繰り上げ返済するのは、なお愚か。
繰上げ返済をするのなら、その部分を貯金するほうが得。
このさきインフレがくるなら負債は多いほうが有利だし、デフレになれば
あんたの収入で今のローンなど組めるあてがなくなる。

私は、住宅ローンが２０００万円あります。
同時に２０００万円のキャッシュも持っています。
住宅ローンは、変動金利で０．９７５％の利息を支払っています。
住宅ローン控除が１％ですので無利息と同視できると思っています。
２０００万円のキャッシュは、ネット銀行で１年定期にしています。
金利０．８％で税引き後０．６４％ですので、年間１２万８千円の金利が付きます。

繰り上げしない方がお得ですよね？

今後は、変動金利が上昇しても　
変動金利○％－１％　＞　ネット銀行の１年定期の金利○％
になるまで繰り上げ返済しないでいようと思ってます。

この考え方で問題ないでしょうか？見落としてる事あるかな？

>>59
住宅ローン金利は、実際は月利。（ボーナス返済は６ヵ月金利）
表示金利の１２分の１の１２乗（ボーナス返済は２分の１の２乗）なので、現在の低金利ではあまり影響ありませんが、厳密には表示金利よりも実質金利は高くなります。

>>59
あと、東京スター銀行のローンだと、同額を普通預金に入れておくと、実質金利がゼロになります。
これだと、満額住宅ローン控除が戻ります。

そんなうまいはなしはないよ。

繰り上げると保証料が戻ってくるので、その分＝0.15％くらい　を考慮したほうが良いですね。

東京スター銀行はメンテナンス料が激高ですよね。
ちょっとした変動金利と同程度かかりますよね。
詐欺っぽくて嫌いです。

>このさきインフレがくるなら負債は多いほうが有利

これはインフレになると給料も上がった昔の話。
今後はインフレになっても給料が容易にあがらないから、
返せる時に早く返済したほうが、個人破産リスクが低くなる。

やっぱ、ローンなしに限る。普通に金貯まるし。

私もNo.59さんと同じような考えをもっていました。
（ローン残分と同額の貯蓄はないですが。）

変動0.975％で借りていて、ローン残高2400万くらい。
昨年入居なので、住宅ローン減税で住民税分も戻ってくるので、残高の1％分満額戻ってくる計算です。

けれど金融に詳しい友人複数に相談すると、皆手元に資金があるなら低金利のうちに借金を返済すべきと口をそろえていうし、実際シミュレーションしても、今100万円繰り上げ返済すると38万くらい金利が減ることになります。

やはり残高が多い借り入れ当初に繰り上げをするメリットの方が大きいような。

手元に蓄えを増やしていって金利上昇する直前に繰り上げをする、という考えもあると思うのですが、はっきりいってここ3年以内に急激に金利があがるとは考えづらいですよね。

ならば最初3年くらいは繰り上げがんばって、あとは残高と経済情勢、家計情勢と相談しながら検討しなおそうかなと思います。

これって損してますかね？？

59さんと67さんへ
年収によると思いますよ
年収がそんなに高くなければ1％戻ってこない場合があります。（年収700万以下でしたら1年目を良く見てたほうがいいですね）
所得税は50万ですが、住民税は10万までです。
年収500万ぐらいだと16万どまりですからね。
その他医療控除や株の取得控除などある場合は
繰上げした方が得ではないかと思います。
そしてローン残高の1％の為どこか（5年後や10年後）で繰り上げした方が得だと思います。
状況を良く見ていたほうがいいですね

５９です。
ご教授ありがとうございます。
私のスペックは、年収約６００万円妻の年収は約３５０万円です。
連帯債務で借入残高１９５０万円、借入割合は、６：４です。平成２１年１月購入です。
控除は満額受けられると思います。
ちなみに浪費しません。貯金体質です。

繰り上げ返済の時期なんですが、
変動金利○％－１％　＞　ネット銀行の１年定期の金利○％ 　になった時
若しくは　低金利（０．９７５％）が続けばローン控除期間（１０年）後の繰り上げ返済が一番お得ですよね？

普通に考えれば上記のはずなんですが、リアルではなかなか他人に相談しにくい事で、
ここは詳しい方が多いのでご相談させて貰いました。

誰かに「そうですよ」と後押しして欲しい今日この頃・・・

2月下旬に変動0.675（予定）で2000万のローンを実行します。年収700万です。ローンを組むにあたり、償還表でかなりこまかく計算し、できるだけ多く借りたほうがよいと判断しました。

変動の金利が安いですが、最初に保証料をとられたり、税金払ったり、コストがかなりかかりますよね。その初期費用を取り戻すことを含め、2年今の金利状況が続いてくれれば、現金で買ったことと同じでした。もちろん、もっと長い間金利が現状を維持し、定期預金の金利が0.5くらいであれば借りている方が得な計算になりました。

なので、私も早く返してすっきりしたい気持ちを抑え、冷静に、借り続けるつもりです。他人に聞いても、みなさん、早く返したほうが得という先入観を持っているので、理解してもらいにくいです。自分でも自分を納得させるために、何度も計算しました。