マンションは10年で買い替えなさい

ん？うちは自宅も賃貸もぜーんぶキャッシュで中古だよ？ウンコとかは気にしないんでｗ

中古は安いけどその分耐用年数が短い。だからどっちがいいともいえない。

築６年で固定資産税が上がった時に売りに出す人が結構居るので狙い目です。新築５～１０年で固定資産税とか住宅ローン減税とかゆとり返済とかが終わるので、売りに出す人が結構いますからね。

81
特殊な方のお話はあまり参考になりません。キャッシュで何軒も自宅買う方は少ないので。

83
ゆとり返済は今は無いはずですよ。悪名高かったし。固定資産税は資産の勝に連動するから、年々下がるはずですが。

マンションだと5年目まで固定資産税半額ってことを知らない人間がマンコミにいるとは思えないが

ゆとり返済もどきっていうのは今でも健在でしょ。

フラット３５Ｓというのもありますね。

みなさんの意見を総合すると本のように上手くはいかないのですね。ということであまり読む価値はないかも

サギ業者の書いたものなど読む価値があるどころか害悪でしょうが

>60

54です。
全面的な不動産価格下降局面ではあなたの言うような物件は存在しません。

バブルで高騰した1980年代終わりから1991年まで（地方だと1994年ぐらい）に
マンションを買った人で、10年後のバブル崩壊後に売却して売却益を
出せた人なんかいないと思います。
もしも、儲けた例があるならぜひ教えて下さい。

現時点で売却益がある物件が希少ではあるが見つけられるのは、価格の
下げ傾向があまりきつくないからに過ぎません。立地条件によっては
局所的に値上がりする立地はありえます。しかし、消費税増税後は、
駆け込み需要も終わり、マンション価格が本格的に値崩れすると思います。
そうすれば、その時点では売却益を狙えるような物件は見つからなくなります。

前にも書きましたが、売却は高値の時期に行いたいわけですが、購入は底値で
行いたいわけです。高値と底値の時期は正反対なので、「買い替え」では
利益を出し続けるわけにはいかないのは明らかです。
マンション価格の動向が予測できる神ならば、底値で買って、高値で売り、次の
買いまでは賃貸、という生活を繰り返せば資産形成はできるかもしれませんが、
この神様でさえ今後もマンション価格が上下を繰り返さないと儲けは出せません。
日本の住居はこれからだぶついていくので、この条件はたぶん満たせません。

正解だと思います。

>>90
>全面的な不動産価格下降局面ではあなたの言うような物件は存在しません。

君は、神様？

すべてのマンションが含み益なんてでるわけないでしょ。
アベレージとして見た場合、資産価値が下がっていっても、
個々の物件では、きちんと資産価値が維持できるものもあるでしょう。
それを見極めるのが重要かと思います。

10年で買い替え…
この計画にするとうちの生涯収入からは1件あたりの購入金額を相当抑えないと実現できないです…

でも今後起こる問題を考ええるとそれでも無理せずに安めのマンションに住んで
次の住み替えに備えたほうがいいのでしょうか

別の見方ですけどその計画であれば日々の生活で気持ち的にゆとりができるかもしれないですね
何故ならもしかしたら買い替えスパンを15年にするかもしれないですから
その場合は最初に買ったマンションが安かったおかげで生活にゆとりができる計算になります

築50年みたいなボロマンションをサーフィンして
建て替え成立のたびに持ち分売却すれば利益は出るんでない？

家族の不満とか合意成立するまでの辛抱（と震災リスク）は覚悟しなきゃだけど。
桜上水団地は退去者に出た一時金平均が6,000万円。昭和40年代の公団にして。
建て替え中の原宿団地還元率は約200％。

そんな物件に当たるより
宝くじに当たる方が可能性は高いと思います。

辛抱してる間に人生終わるな。

>92

バブルの高値でマンションを買った多くの知り合いが
苦しんでいるのを見てきました。
売却益を得た人間なんか一人も知らないし、
それどころか残債が売却価格をはるかに上回るために
何年だっても売るに売れない人たちばかりでした。

だから、バブルの高値で買った人で、10年後に売却して
儲けた人がいるなら、一例でもいいから教えてと聞いています。

>96-97

価格下落局面の10年以内に買値＜売値でなきゃ利益出ない
（買値＝売値じゃ諸経費分、損する話）時点で博打に近いのに
確実性や短期決着望む時点で、言うだけならタダって願望でしかない。
なら宝くじ買うなり短期に利確出来る方法論示せば。文句だけなら馬鹿でも言える。

より長期的視点にたった以下の理由から、10～30年程度以内には買い替える必要がありませんか？

30～50年程度後は、マンション過多、人口減等によって、確実に
　　　需要 ≪ 中古を含めた供給
となっています。

自分や継いだ子供さんが何らかの理由で手放そうとした時、年数経過により賃貸では、管理費＋修繕費を
上回れず、また、売ろうにも、増加した修繕費の負担を嫌う等で、買い手がつかない マンションが多数
発生すると思われます。

一方、耐用年数増のため建替（解体）はなかなかされないことから、解体まで（さらに20～50年?程度
の期間）は、修繕費等を無駄に払い続けなければなりません。

さらに、このような状況下では修繕費等の滞納者も当然、増えると考えられます。

これらを考えると、次世代へ負債を回避する目的で、いずれは手放すことがほぼ必須、と言えるの
ではないでしょうか？

マンションに終の住処として愛着する人は少数派でしょ。
いるとしたら主に経済的な理由（他に移る原資がない）。

いずれ手放すのがほぼ必須として、
十年で買い替えを続けるのが金銭的に得か損かですよね、スレ主旨は。
十年で手放しても利益出る物件はわずかだけど、
二十年経っちゃった物件よりは売りやすい。
十年の差で売価にどれだけ差がつくか、は経ってみないと分からない。

１００さん

＞耐用年数増のため建替（解体）はなかなかされないことから、解体まで（さらに20～50年?程度の期間）は、修繕費等を無駄に払＞い続けなければなりません。

何故、そう言えるの？根拠は。もしそうなっても、購入者本人は死亡してるでしょ。さらに、「手放す」＝買い替え＝同じこと、でしょ。

前半は分かるけど、結論が突飛すぎる。

１０１さん

＞マンションに終の住処として愛着する人は少数派でしょ。
＞いるとしたら主に経済的な理由（他に移る原資がない）。

何故、そう言えるの？根拠は。田舎の人ですか？それなら分かります。そもそも集合住宅が必要とされるか分かってます？
安い郊外の紙とプラスチックでできた狭い戸建てより、都心の環境の良い場所のマンションを好む人がいるから需要があるんでしょ。そして、高度経済成長時代に建てられた古いマンションの地権者は、解体後のマンションにも優先的に安価に入居してるの知らないの？まあ、今のマンションより容積率とかが改善されてるからもあるけどね。

お二人とも、話の前提条件が根拠のない思い込みだから、結論に全く説得力がありません。

102様のご指摘が核心です。

>　購入者本人は死亡してるでしょ。

これは、息子さん等に負債を残しての購入者死亡を意味してます。
しかし、マンションのみを遺産放棄できません。

さらに、このような理由等から、将来、修繕費等の滞納者が増えれば、残った住人（継いだ方々）の負担はさらに増加します。
（法制度が変わればよいのですが、マンション居住者のみに都合よく法律は変わりません。）

今後も、人は減りマンション戸数が増加していくため、これらは必然的なことだと思いますが、少し遠い話（30年～80年程度先？の状況）のため、あまり話題にならないのでしょうか？


>　さらに、「手放す」＝買い替え＝同じこと、でしょ。

書き方が悪く申し訳ありません。
中古含めたマンションが超過剰となり、且つ、住んでいるマンションの価値低下、修繕費増大等があるため、その前（10～30年程度？以内）に手放さなければ、持っていても上記理由からリスクが増すばかりでは？
との趣旨です。


>　安い郊外の紙とプラスチックでできた狭い戸建てより、都心の環境の良い場所のマンションを好む人がいるから需要があるんでしょ。

これは単に、「都心の環境の良い場所」にはマンションしかないため（或いは戸建狙いなら費用がさらにone order upしてしまうため）ですよね。

No.100でも触れておりますが、現在の耐用年数は、解体中のマンションより大幅にupしており、さらに、各マンションの戸数増による解体合意形成難も予測され、解体は2,3世代後です。
（そもそも、50～80年後？に解体する際は、マンション過剰のため、その場所に再度マンションを作るかどうかも疑問。　
　　→　容積率upは意味をなさず、それまでの期間の容積率upにより、さらなるマンション
　　　戸数増を招いている可能性あり。）


自分もマンション否定派ではなく、「終の住家」として購入したいのですが、
　・次世代以降へのリスクの可能性について、みなさんどう考えておられるか？
　・長い目で見ると、本スレッドのタイトルはあながち間違いではない？
との疑問があります。

>102

えっと、101＝95ですが。

>何故、そう言えるの？根拠は。田舎の人ですか？それなら分かります。
そもそも集合住宅が必要とされるか分かってます？

山手線ターミナル駅至近のボロマンションを自宅使用してます。
いわゆるヴィンテージでもない限り、築年数の経ったマンションから
オーナーが引越しして一定割合は賃貸に出るの常識では？
私の物件だと、自分で住んでるオーナーは独居老人（か老夫婦）割合が高いですけど。

>高度経済成長時代に建てられた古いマンションの地権者は、
解体後のマンションにも優先的に安価に入居してるの知らないの？
まあ、今のマンションより容積率とかが改善されてるからもあるけどね。

知ってるから95のコメントになったわけですが。
でも、別に101は矛盾するものでもありませんよ。
いずれ手放す、には建て替え時の持ち分売却も含みますし。

そして私のところも築25年経過くらいから中古価格横ばいに近い状態ですが
ほぼ価格が変わらなかった、は結果論で売りやすさ（貸しやすさ）は
築浅>築古であることに変わりありませんよね。

このスレは短期〜中期売却の損得に関するスレだと思ったので、
その点に照準を合わせたつもりなんですが。

横レスですが
>>100
＞30～50年程度後は、マンション過多、人口減等によって、確実に
＞　　　需要 ≪ 中古を含めた供給
＞となっています。
マーケット全体を均せばそうかも知れませんが、需要と供給の関係は、まず立地、そして物件固有の条件により異なることは言うまでもありません。
私は港区で中古マンションの購入２回、売却１回の経験がありますが、１件目は８年所有した後に購入時の１２０％の価格で売れました。タイミングが良かったこともありますが、需要が高いエリアの物件は値崩れしにくいものです。ただし、都心部は価格変動が大きい傾向があるので、高値づかみしないよう注意する必要はあります。

＞増加した修繕費の負担を嫌う等で、買い手がつかないマンションが多数
築年数が２５年を超えても、専有面積１００平米当たり２～３万円／月ですよ。郊外の３千万円程度の物件にとっては「高い！」ということになるかも知れませんが、６千万円以上の都心物件なら、その程度の負担が足かせになることはありません。逆にそのくらいの設定をしていないと、十分な維持管理が出来ないこと、修繕資金不足が懸念されることから、かえって売れないでしょう。
うち（２件目）は専有面積１００平米当たり約２．５万円／月ですが、内外装はいつも良好な状態を維持していますし、ベランダ手摺をアルミ製に交換、エレベータ交換といった大工事もやりましたが、まだ十分な資金が残っています。

>>104
＞私のところも築25年経過くらいから中古価格横ばいに近い状態ですが
都心部の中古はそこが狙い目だと思います。あまりに老朽化が進んでしまった物件を購入するのはリスキーだと思いますが、築２０年くらいで管理が良い物件なら、そこから２０－３０年は住めます。しかし、その間の値下がりは限定的であり、値下がり分（価値下落分）を所有年数で割った一年当たりの減価償却は意外に小さくて済みますから。
新築で買って１０年で売るというのは、最も減価償却が大きい時期のみ所有することになるので、最も損なパターンですね。

結局の話、都心回帰で若年層は勿論、高齢者世帯も都心の便利で住みやすい環境へ
戻ってくることが考えられる。すると、上記でも諸氏が語られている通り、
都心の本当の意味での高級住宅地、出来れば山手線内部の南側を中心とした、
ごく限られたエリアが、購入しても将来展望の明るい土地だといえるだろう。
当然だが、それらの土地は、過去は一戸建てが多かったものが、
現在はその土地価格により細分化され、マンションに変わっているエリアも
少なくない。立地と利便性、将来性をよく鑑みて、これからの物件選びをして頂きたい。

賃貸にします
マンションが資産とかアホらしい

って人はそもそもこのスレ来る意味ないのでは

>>107

分譲マンションは立派な資産ですよ。
勿論、都心のいい場所を選ばなければ意味はありませんが、
都心部のマンションの場合、資産価値の観点から行くと、
今選ぶべき物件は、3階建て全6〜10戸程度の低層マンションが、
資産価値が高いといえるでしょう。
例えば敷地面積200坪に建つ全6戸のマンションの場合、
一戸あたり約33坪の土地を所有していることになります。
もしそれが都心の一等地、坪500万円程度の場合、
500万x33坪=1.5億円以上の土地を所有していることと同じになります。
ただ、その分固定資産税も相応分掛かってきますのでご注意を。

机上の空論では？

>机上の空論では？
どこがですか？真っ当な意見だと思いますよ。

じゃあ，ドムスでも買えよ

いや，言い方が悪かった．坪500万で200坪なら土地代だけで10億のマンションになる．それを数戸で共有するなら，一戸あたりの売値は？　それなら共有というリスクより，戸建を持ったほうがよっぽどいいのではないか？

>>112
ドムスは、低層も多いですが戸数が多いです。
それから、特にドムスは月々の管理費がバカ高いです！
月15万〜広さによっては20万円以上という物件も。
それならホーマットやパークマンションの方が割安かも。
それらも勘案しないとですね。

>>113

例に挙げたマンションだと、売値は恐らく3億ぐらいでしょう。
ただ、もし一軒家で将来売りに出した時に、土地だけで10億円の戸建てを買う人は、
果たしていでるしょうか？
それよりは、例えば6戸にして1戸あたりの価格を抑えて売りに出せば、
買い手も付きやすいでしょう。
更に、建て替えに関して言えば、土地代は一戸あたり1.5億だとしても、
上モノ台はせいぜい数千万。2億でもお釣りが来るでしょうから、
3億で売れれば約1億円のプラスが来ますよね。

>>113
敷地面積200坪に建つ全6戸のマンションのうちの1戸（土地持分33坪）と、敷地面積33坪の一戸建てを比較したら、後者の方がしょぼいに決まってるじゃん。

完敗です．そんな凄いマンションにあなた方が羨ましいです．さようなら～

具体的にどのマンションを指しているのでしょう？

>>118

>例えば敷地面積200坪に建つ全6戸のマンションの場合、

というように、「例えば」ときちんと書かれていますよ。
ただ、このような例は都心の低層中心のマンションにはよくある例です。
例えば、200坪程度の一戸建てを相続の時にマンションにして、
最上階にオーナーさんが住んで、例えば全6戸だったら、
あとの5戸を分譲して、その建築費用と相続税分を捻出するとか。
買う方にしても、>>116さんがビシっとご指摘のように、
33坪の一戸建てを買うぐらいなら、もっと立派で広いマンションを購入しよう、
土地持ち分が33坪なら、恐らく容積率200%として66坪=220㎡程の豪華マンション
でしょうから、そちらを選択する方も多いでしょう。

みなさんが書かれておられることはわかりますが、、、、、

No.117さんも嘆いておられるように、このスレッドは、
　　『「高級」マンションは10年で買い替えなさい』
ではありません。

No.109あたりから高級限定の話となってますが、No.107までは色々と考えさせられる内容でした。

スレッドに立ち戻り、一般的なマンションの買い替えについて書かれたNo.100～107あたりまでに関して、
みなさん、どう思われますか？

『新築買って十年』は得しないって意見が大勢じゃありませんか？
とすると何年モノ買って何年で手放すのが得かって話？

それまた難しい。
得かどうかと売れるかどうかは別ですから。

ローンで買った場合は費用が多くかかるので，より条件の良い新築をキャッシュで買ったとして，

10年後の中古がほどほどの値段で売れたとして，その後はどこに住むのでしょう？
別の中古はほどほどの値段がするだろうし，元のマンションだけ上手く売れたと想定するのは疑問．その時の新築が高いから中古が高く売れたと考えるのが普通では？　そうすると高値掴みの新築を買って次の10年後も上手くいくかはかなり疑問です．

そうは言っても，同レベルの新築（分譲）賃貸に10年住むより，評価損は少ないとは思いますが．．．

中古で買って，中古で売るあるいは賃貸に出すのが効率が良さそうですが，一般的に議論するには物件の条件に差がありすぎでしょうね．

確かに付き合ってられませんね．

存在しない高級マンションを，買える資産も行動力も経験もない人が議論しているのは，机上の空論ですらなく妄想ですから．

できるかどうかは別ですが、底値でかって、しばらく住んで、また底値でかうのが理想的です。

2002年で買って、2011年で買い替え、
みたいなひとがいたら理想的だと思います。

>>106

>新築で買って１０年で売るというのは、最も減価償却が大きい時期のみ所有することになるので、最も損なパターンですね

これが、間違っていますね。
都心や城南の限られた地区を見ると、
新築~築10年までは、資産価値を保ちやすく
築11年~築20年までが、もっとも資産価値が下がっています。
また、築20あるいは築25年で資産価値がかなり下がらなくなります。

一方で、修繕積立金は、築年数が上がるごとに上昇するので、
新築(築浅)～築10年までがもっともお得なのだと思います。

もちろん、築10年で資産価値半分などの○○物件を買うとアウトですが。

新築の二割はデベの儲けって一般常識だと思うけど。
資産価値が保ちやすくても実際の売価が新築➖二割減してたら得じゃないじゃん。
2002年に現金購入、2011年売却みたいなタイミング以外で
成功実例あるの？傾向値挙げてても仕方ない。

>>　125

>>　都心や城南の限られた地区を見ると、

　→　そこだけの話なんですよね。

>>　これが、間違っていますね。

と、全体を否定するのは誤っていると思います。

No.120,121,123さん等のように、みなさん、特殊ケースでなく、全体論を望んでおられます。

>>125
＞都心や城南の限られた地区を見ると、新築~築10年までは、資産価値を保ちやすく
＞築11年~築20年までが、もっとも資産価値が下がっています。

90年代後半から2000年前後に分譲されたマンション限定の話ですね。
2007年に分譲されたマンションにも同じことが言えますか？
あるいは、新築マンションが売り出されたときに、近隣の立地条件、建物のグレードその他の条件がほぼ同じの築10年が新築と同等の価格で売れますか？
不動産相場に変動がないとすれば、あるいは相場変動分を修正すれば、新築直後が最も下落率が大きく、築年数が経つほど下落率が緩くなるのは常識です。それは都心や城南であっても同じことです。
ただ、都心部は相場変動が大きい傾向があるので、経年劣化による価値下落を相場変動による価格上昇が上回ってしまうことがあるというだけのこと。
相場変動による価格上昇と、相場変動要因を除外した経年劣化による価値下落とを混同して、新築で買って築10年で売るのが最も得だなどと誤解するようでは、この先大損しちゃいますよ。

＞一方で、修繕積立金は、築年数が上がるごとに上昇するので、新築(築浅)～築10年までがもっともお得なのだと思います。
新築時の修繕積立金は低いですが、その代わりに数十万円（場合によっては100万円超）の修繕積立基金を一時金として供出していることも考慮してますか？
ま、それを無視しても、専有面積100平米として、築20年以降の修繕積立金は、高くても30万／年程度。新築時に10万／年とすると差は20万／年程度となりますが、経年劣化による価値下落の新築時と築20年時の差は20万／年じゃ済みませんよ。

確か2007年はプチバブルでしたね。こんな時期に買ってはだめです

住める予算で住みたいところに住む。
住宅=マンション購入を投資にしない！

以上。