おりこうな繰り上げ返済とは？

昨年の夏にフラットで２１５０万借りて、今月４００万繰上げしたら９年も期間短縮に
なった。最初のうちの繰上げって大事なんだなと実感した。

>>304

期間短縮しちゃったの？
「おりこうな繰上げ返済」スレをよく読んで、次は失敗しないようにね。

無知なので教えてください。今年3月に2800万円をフラット2.76％（25年）にて借り入れ、
物件価格4500万円（戸建て）、年収1000万（1馬力）、年間貯蓄可能額300万円、37歳、
未就学児が2人です。中学校からはできれば私立に通わせたいと思っています。
このまま繰り上げもせず住宅ローン減税のメリットを享受し、貯蓄に励むべきか、100〜
200万程度を毎年繰上返済し、期間短縮すべきか検討しております。
それから住宅ローン減税のメリットを最大限享受するためには、どのようなタイミングで
繰上返済すべきでしょうか。

＞＞３０５、３０６

そうなんですよね。ただ旦那が定年になるの年の分迄は期間短縮したかったので。
せっかくの３５年の猶予を短縮してしまったのは勿体無いけど今回は期間短縮返済を
選びました。残りは返済軽減で繰上げしていく予定です。

このスレで良くわかりました。
個々の収入、家族構成、将来設計ｅｔｃに基づきどのように繰上げするか？ですが

多分、①”住宅ローンの金利は他での借金よりかなり低利のため”
　　　②”まずは貯蓄に回しましょう”
　　　③”高額の資金が不要になった時点(子供の自立等）で
　　　　　余裕資金の繰上げを検討しましょう”
　　　④”そのときの状況により短縮or減額を選べば良い”
ということですかね。。。
ま、年をとったときに、元気か病気がちになるかで返済方法の考え方も変わりますしね！

皆さん、住宅ローンは低利と考えて焦らずじっくり行きましょう。。。

>>310
いちおう、念のため。
変動or短期固定で借りてる方は、③の余裕と④の短縮の選択肢がなくなるかも知れないので、
その点ご注意ください。

>>312

ちゃんと前後レスを読めば、あなたのレスは何の意味もなさない　ことがわかるよ。
読解力無くて話が見えないならレスしないように。

>>314
あんた、少し頭にカビでも生えていｋるんじゃないか？
精神神経科に行ってみてもらった方がいいよ。
あんたの投稿、ハッキリ言って矛盾だらけだよ。

某銀行に勤めていますが、正直にいうと・・・
「期間短縮型」より「返済額軽減型」を選んでもらえる方が旨みがあります。
「金貸し」の原則は、いかに長く貸し続けるか＝利息を取り続けるか　ということ。
いろんな金融機関が繰り上げ返済の際に期間短縮型を勧めているのは、本当にお客さん
の利益になると考えて言っているのです（最近はお客様志向に立たないと、選別されて
しまいますから）。
このスレで返済額軽減を勧めている人は、実は同業者かなぁと密かに思っています。

私が銀行の幹部だとしたら．．．

お客には期間短縮を進めるように部下に指示するよ。
だって、今後金利が上がってくるのは明らかだから、
低利で貸し出した資金は早く回収して、
もっと利回りのいい融資をして、利ざやを稼ぎたいです。

もし、預金金利が以前の貸出金利を上回るようになったら、
長期組みの人にはおまけをつけてでも、繰上げキャンペーンすることを考えます。

ハッキリ申しますが、返済額軽減型を希望するお客様は、ほとんどといっていいほど
ローンの支払いがツライ＝浮いたお金を生活費等に流用したいと考えています。
支払いが減った分をまるまる貯めて、次回の繰上げ返済に回したという方は、まず
いらっしゃいません。
事実として、積極的に何度も繰上げをされるお客さんは期間短縮型を選択し、やっと
繰上げを１〜2回できるという方に、軽減を選択される場合が目立ちます。
パソコンの計算どおりにいかないもんですよ、３１８さん。
私は何百人という方を見続けてきてますから。

320さんは机上の空論でなく、現実的な話をしていると思いますが、
同様に沢山の方を見てきたと言う312さんは、その点どうお考えですか？。

>>316
316さんのは意識してかしてないかはわからないけどブラックジョーク入ってると思う。
銀行からみるともっとも優良な顧客は
どんどん期間短縮で繰り上げ返済して、あとちょっとで完済というところで
不測の事態でローンが払えなくなって不動産もくれる顧客。

>>320
320さんはそういうがんばって期間短縮で繰り上げてきて、
毎月の支払額は変わらず、途中でリストラなどで払えなくなって競売になった方も
多くみてるのではないですか？？

>>316
おれはそれは疑問に思うな。
返済額軽減で繰り上げていって、利息部分が削られていって、
ほとんど元本部分のみ残った状態になったとして、
なお35年とかで借りられたら銀行は管理コストがかかるしとても迷惑だと思うよｗ
おれはそれをやろうと思う。
運用により利ざやを得る自信があるので、上手に借金を手なずけながら利ざやをとっていくつもり。

しかも常識的に35年とかの長期のうちにはインフレになって借金は目減りしていく
可能性は極めて高いしね。

銀行が長期ローンを商品化する場合、運用（長期ローン）だけではなく、調達手段も当然考え
ます。長期の預金・債券や、（新生銀行のやっている）特殊商品、外部にリスクを負わせる
証券化などです。それらを組み合わせた結果、利益が最大限になるのが商品化されたローンと
なるのではないかと思います。これらに派生商品をかませる手段もあります。
ローンの支払いを、銀行対債務者の一対一のゲームと考えた場合、約定通りに完済された場合に、
銀行の利得は最大化されます。さらに、その間に積み上げられた預金からも、銀行は利得を得ます。
銀行にとっての上客は、借金をしながら預金もしてくれる客です。汚い言葉を使えば、預貸金両面
からピンハネできるからです。
そんな客に、期間短縮型の返済をされると、銀行の計算はくるってしまいます。せっかく長期を
前提に調達した資金からの利鞘がとれなくなるだけではなく、繰上返済しないことから得られる
預金からの利鞘を失ってしまうわけですから。
勿論、これは単純化されたゲームですので、現実を反映していません。住宅ローン減税とか、
インフレの起こる可能性、預金以外の運用手段（株式など）の選択肢を念頭に置いていません。
私自身は、積極的繰上返済派です。超長期で借り入れていますが、いずれ日本の不動産価格は
長期低落傾向にあると考えるからです。そうすると、借入金を長く持ち続けることでB/Sは赤に
なる期間が長くなります。こうした事態は、リスク嫌悪派からすると許容できない状態です。

>>328
インフレをどのように考えるかですが、
日本以外の主要国の消費者物価の上昇率を見ると、ここ１０年くらいは２〜４％のようです。
一方、日本は０％近辺をウロウロしています。
(http://www5.cao.go.jp/seikatsu/whitepaper/h17/01_honpen/html/sr03.html 参照)
本来あるべきインフレの平均が２〜４％だとすると、今までの日本のデフレの反動が来るように見えます。
０％からの反動だから、４〜８％って予想するのは、無理がありますかね。
どう思いますか？

>329
インフレが進行するかどうかについては、多くの不確定要素があると思います。過去の
長期的トレンドから推測するという方法もありますが、それだけでは今後は読めないのでは
ないかと思います。自由化の進展のおかげで、国際的に高い水準の国内物価が下落するかも
知れません。逆に、労働力の減少や貯蓄率の著しい減少が、上昇要因になるかも知れません。
わかっているのは、今後過去のような高度経済成長の時代は恐らく来ないだろうということ
です。そうすると、起こりえるのは、過去のような、経済成長にともなう良性のインフレでは
なく、経済成長を伴わない悪質なインフレまたはデフレではないでしょうか。これらの問題は、
経済の問題というよりは、むしろ政治の問題ではないでしょうか。

経済の問題ではなく、政治の問題というのは、以下のような意味です。
つまり、自由化の波に乗り遅れたり、国債を濫発したり、少子化・高齢化対策を怠ったりする
ことで、本来なら過去のトレンドの延長線上で予測できた景気動向が、読めなくなる可能性が
少なからずあるのではないかと思います。恐らく、これから当面は緩やかな金利上昇＆インフレ
となるものと思われますが、長期的な視点で見ると、政府が舵取りを誤る可能性は大いにあると
思います。また、いわゆる「格差」問題が槍玉に上がることによって、今後はポピュリストが
政権を掌握する可能性もあります。そうすると、経済の舵取りを政治に任せることによるリスク
が増大する可能性があると思います。

そうすると、いくら低利であるからといっても、負債を持ち続けることは、大きなリスクとなる
可能性があります。たとえば地価が国際的な水準まで下落すれば、家計は負債超過となります。
このスレで書かれていること（長期住宅ローンは、早期返済することによって結局損をする等）
は、確かに多くの真理を含んでいます。
堅実なローンを組んでおきながら、それでも早期完済を目指す人は、一見非合理的に見えるかも
知れません。しかし、極論してしまうと未来のことは誰にもわかりません。それならば、無理の
ない繰上返済は、ある意味正しいのではないかと思います。
長文の連投、大変失礼いたしました。

ここ、おもしろいです。勉強になりました。ただ、時間の経過により、前提が分かれてきて、後半は何がなんだかわからなくなってきてしまったのは残念です。

私は、このスレで言う、【期間短縮型】です。また、まだ３０代なのでローンが終わるまで生きていると思っている。

①「借金悪」の考えが強いので、とにかく積極返済型（早く借金はなくしたい）です。
②住宅ローン金利以上を稼ぐ資金運用は無理だと思っています。（出来ないというより、住宅ローン金利以上の運用は、「長期的に考えることが出来る老後資金」や、「ばくち資金」で行うべきという考えです。）
③期限の利益の価値は皆さんほど重視してない（ここは、私の甘えの部分で人によって違うと思いますが、借金返せないほど苦労した場合、助けてくれる（例えば親ですが）人がいる
④余裕資金があったら無駄遣いをしてしまう。（ローン返済額を減らした場合、ちょっと贅沢したり、株買ったりしてしまいそう）
⑤勤めている業界が景気の影響が少なくまたリストラ等もないので安定している（まだ子供いないが、２人くらいなら対応できそう。）

といった理由です。

いい勉強（頭の体操）になりました。
また、このようなスレを立ち上げてください。

　通りがかりの者でした

私も期間短縮で早々完済させてしまったくちです。一度だけ返済額軽減をしましたが、
やはり期間短縮の方が楽で早く返済が終わってしまったね。

減額するくらいの金額はたいしたことがないでしょう。それくらいなら繰上げ返済もせず
最後までそのままでじゅうぶんじゃないかって思いますよ。

>>328
なるほど、328さんのお話は本音っぽくて面白いですね。
住宅ローン初心者、とにかく借金自体が嫌、という方は期間短縮繰上げを選んでしまうものと
思います。
B/Sのお話ですが、不動産の評価額が下がっていくという前提なのですね。
それは一つの見識かと思います。
自分もそれは可能性としては十分ありうる、と踏み、
都心まで近い人気駅で徒歩3分以内、というのを購入しました。
金利固定の長期借入金を持ちながら、繰り上げ返済は保険的にしつつ
同時に住宅ローン金利以上の利回りで運用するつもりです。
たしかに銀行さんも儲けさせることになりますねｗ

じゃ、やってみたらどうです。理窟どおりにはいかないよ。（＾＾；

でも、大概期間短縮の方が早く返済しているようだね。そもそも同じにはなりませんね。
期間短縮だと、利息の多い順の返済年ぶんから減っていきます。

ある程度返済したあとは特に繰り上げる必要もなく自然に沢山減っていきますよ。
私のは最初に殆ど返済しているので、あとは余裕があれば払う、なければそのまま
でしたよ。まあ殆どが元金だったので、繰上げ返済は最初の時が殆どになっていま
したが。

>>337
＞私のは最初に殆ど返済しているので
無駄なローンをあなたは組んだということだな。

やっぱわかんない人は、ちゃんと計算せずに
巷にいわれてる「期間短縮のほうが有利」というのと、
本能的な「借金は早く返したい」というのにとらわれてしまい、
期間短縮を選んでしまうんだろうね。
特に史上最低ともいわれる金利で長期固定で借りたら
これほど有利な借金は人生でも二度とないわけでｗ　まさに「お宝借金」。
銀行員の方にだまされちゃだめだよ、みんなｗ

期間短縮なんてあまりにももったいない話
おれは繰り上げ返済自体もったいないかな、と考えもう少し様子みようと思ってる。
長期金利が５％、６％とかなったとき、素人でも簡単に利ざやが抜けるわけで
笑いが止まらなくなることは必定。

そんな検証無駄だよ。そもそも毎年返済出来るんですか。多分無理だと思うぞ。

返済できるときに返すのが鉄則だよ。無理はしないことだ。

毎年余裕で払えるなら繰上げ返済する必要がそもそもないわけだね。
多分軽減を使っていたら返済は難しいだろう。だって考えてみないさい。

つうかこのひとって机の計算しか出来ない人だよ。実際に返済したという
実績があるならそれでよい。

借金はしない方がいいよ。わしは車もローンなしで買ったよ。ローンするほどでも
ないでしょう。軽減を選択する人は思いのほか返済が上手く行かないようだよ。

続きなんだが、はっきりしていることはどちらでもいいよ。自分の好きなほうで返済すれば
いいんだ。それほこっちがいいとかなんとか言うのはそもそも可笑しいね。しかも返済実績も
ないのにだよ。

返済完了したから、新しい物件も余裕で買えるようになったんですよ。今度は繰り上げ返済は
しない予定ですよ。多少するかもしれんけど、基本的にはしない予定です。
無理な生活はしたくないね。

>>341
341さんは根本的に矛盾してるんだよね、気づいてないと思うけど。

>そもそも毎年返済出来るんですか。多分無理だと思うぞ。
こういう余裕がそこそこしかない人こそ繰り上げ返済できるときには
「返済軽減」を選ぶべきなんだよ。
「期限の利益」が最大限生かせるし、破産リスクが減るわけなんだから。

結論は余裕あっても無くても、
繰り上げ返済するなら「返済軽減」が有利なんだよ。

>>341
あなたは返済実績があるようだから、
まさにさかのぼってシミュレーションできるやん。
返済軽減でシミュレーションしてみて
「期間短縮」がお金にしていくら有利だったか調べてみ。
そして途中でリストラされてキャッシュインが無くなったり、重病したり、といった
シミュレーションも合わせてしてごらん。

そういう心配するなら、現金でもっていた方が断然いいよ。軽減っていってもそりゃ数万円の差しかない
でしょう。最初に多少繰り上げたらその後はよほどでない限り払わんでしょう。

だって１００万円すら月あたり８．３万円だよ。そりゃ無理だわな。期間でダメな人が軽減で出来るはず
はないじゃん。

自分で実行してみれば分かるよ。計算どおりにはいかないんだよ。実績があればわしも頷くけど
机上の計算でばかりじゃ、なんともいえん。

３４３さんに聞くが貴方は繰り上げ返済していますか。してなきゃ話にならんです。

しているなら頷けるが。どうなんですかね。

みなさん、だから、これは考え方ですよ。

理論上は336さんの言うとおり。みんなそう思っています。期間短縮も、返済額減額もそんなに変わらないって。でも、人間、返済額減額して、そのお金をしっかりためて再度繰り上げ出来る人、また、資産運用でローン金利以上収益を獲得できれば絶対とくですよ。

極論を言うと、例えば繰り上げ償還した直後死んだら、家族から見れば（団保がある前提）、繰上げ返済しないほうが得だったと言うことになるんですから。。

何度も言うけど、どっちやるかは自由だよ。それをなぜそんなにも決め付けるのかわかりませんね。

もしかして、業者ですか。金がないのに返済なんかしていたら生きずまってしまうでしょう。
まして、定期的に返済出来るのかな。

繰上げ返済なんていうのは余程余裕をもってするもので、そうでない場合はすべきではないでしょう。
まあ、私の場合は一回だけのつもりが払えば払うほど余裕が多くなってきて楽になってきたんで
払っただけだが。
最初の支払いはなかなかきつかったね。正確には二回目までは。三回目以降はあまり苦にならん
かった。

まだ一年目なので繰り上げ返済は一回もしてない。
頭金2割いれて、年収1.5年分を金融資産でもってる。
シミュレーションにより毎年999,999円返済軽減で繰り上げていくつもり。
株はこの3年毎年100%程度の利回りで自信はあるが、そろそろ金利上昇局面に入れば
今年以降は簡単に勝てる保証はない。
返済軽減で繰り上げはヘッジのつもり。

３４１です。

まあ、状況を見ないで一辺倒の決め付けが多いですな。どうでもいいんだが、私の場合はこんな
感じでしたね。３本立てのローンでしたが、一つづつ期間短縮をメーンに返済していきました。

金額自体は一本のローンが小さいので比較的簡単に期間が短縮されて、残り実際２７年のものが１０
年になったけど、１０年で大体元金が半分ある状態で、繰上げ返済のメリットは全くなく
最後までそのままにしておきました。

まあ現在のローンって大きなローンが多いみたいですな。昔の公庫って特別加算だと、分かれていま
した。８００万円ってのもあってね。全体で一括でなくいくつかに分けてありましたよ。

つまり、この例ってどうなるかというと、８００万円を最初に払ってしまうと軽減と同じジャン。
じゃ、残り１０年分は無駄になりませんか。１０年分は元金だけなんだからそのままでいいじゃん。

そう感じでしたな。じゃ、次はこちらを繰り上げよう。そうするとやはり同じ手法で払えるとき
払っておくかなと。そうなったんですね。

いや、ここではよくわかりませんが、まるで軽減が神のごとく語られていますからね。

まるで期間短縮は間違っているというふうにみえますよ。期間短縮でも問題はないんですよ。
ただね、毎年定期的に返済を計画してその通りに実行できるか分からないでしょう。

もしかして、私のように一回限りのつもりが段々返済できるようになったなんてのもあるかも
しれませんよ。上のレスにあるように、最初の一回の期間短縮で最初のローンはそのまま。

しかし、返済方法をこれでなくちゃいかんと決めているのはどちらさんですか。
こういう例もあるといっているじゃん。一回限りなら期間短縮の方が大分得だよ。毎回出来るか
分からないでしょうが。

それに上にも書いたように、大きなローンを一本だけで行うと厳しいかもしれませんよ。
分けると手数料がかかるけど、分割されると繰り上げ時にいくつかのパターンを作れますな。

何度もいうけど、軽減と同じに考えると１０００万円を全額返済しなくとも半分だけ返済
すると残りは時間の経過で返済完了です。

もし、一本で３０００万円だと１５００万円もはらわんといかんくなりますよ。これじゃ
無理だ。私でもとても期間短縮は出来ないね。状況に応じて考えるべきでしょう。

誰もスタンダードなどというてないですよ。