おりこうな繰り上げ返済とは？

＞２３
心配無用ですよ。
年収1200万ありますし、昨年は繰上300万円しましたけど、
貯蓄は1000万以上あります。
ローン残は2500万も残ってますけど、余裕です。

返済軽減より期間短縮のほうが総支払利息が少ないと一般的に言われていますが、
返済軽減により軽減された金額分を毎月繰り上げ返済にあてることができれば、
総支払利息は変わりません。

ちなみに住友信託の返済軽減（自動返済）を利用すれば、１００００円以上とい
う制約はつきますが、手数料がかからない分、期間短縮よりお徳です。

うちは、３０００万３％で当初毎月約定額１２万程度に対して、毎月１５万、ボ
ーナス月３０万で返済していきます。

25さんみたいな自動返済が普通は無いという前提で。

多少の期間短縮で繰上げしたって、月々の支払いが軽くなるのって
数千〜数万円でしょ？　それを一年せっせとためて繰り上げ返済に…っていっても
微々たる金額にしかならないよね。
かといって「じゃあドカンと繰り上げすればいいじゃん！」って言われても
それこそ、そんなに貯めるのにどんだけかかるのって感じだし。

やっぱり期間短縮する方がいいと思うけど…？

もし低金利(例えば、フラットで2%台とか)で借りているなら、繰上げするよりも投資信託で運用して、
5〜10%で資産を増やした方がいいのでは。トータルで考えると、繰上げ返済するより得なのではと思っています。
経済が悪化して、運用利率が借金の金利より下がってきたら、繰り上げ返済したらいいと思う。

「長期 分散 最適で考える世界一シンプルな投資法」「内藤忍の資産設計塾—あなたの人生目標をかなえる新・資産三分法」
などを読むと、10年以上のスパンで考えれば、国内外の株式のインデックス投資は5%以上の利率を期待できるそうだ。
(但し、1年単位では激しくプラスやマイナスに変動するが...)
だとすると、2%台の低金利で全期間固定で借りているなら、繰上げするより、投資信託で増やした方が
最後に残るお金は多いことになります。

近畿大阪銀行の繰り上げ返済手数料しりませんか？

3年に１回の割合で繰り上げする場合は、期間短縮で良いですよね？

3年固定型：？

長期35年型：？

>>31
うーん。
定期的・積極的に繰上げる人って、どれだけ頻繁な繰上げが想定されているんですか？
普通に都銀とかで借りていたら、いちいち手数料がかかってムダだと思うんですけど…
なので
>25さんみたいな自動返済が普通は無いという前提
で言ってみたんですが。ほかに手数料がかからないところって、ソニーとかJAとか住信（＊今のところ）？

32です。
長期固定33年で組んでいます。
3年に一度の割合で繰り上げ返済する予定です。
いかがでしょうか。

たびたびすみません。
書き忘れがありました。
繰り上げ返済手数料はかかりません。

繰り上げ返済した方が得かどうかってどういう計算で求めるのですか？
利息だけなら表を見たら分かるけど
手数料が結構高いのです。
５２５００円。

>35
あ、年一回でも積極的・定期的っていうのですね。てっきり、毎月とか二ヶ月にいっぺんとか
そういう頻度で繰り上げるのかと思って「手数料…？」と思ってしまいました。

うちの場合は手数料2000円程度とはいえ、やっぱり最低限50万から繰上げするつもりなんですよ。
ボーナス払い無しなんで、半期分のボーナス半分以上突っ込む感じで。
それで1〜2年に一度繰り上げていくにしても、やっぱり期間短縮のほうがお得っぽいんですよねぇ？？
50万を年一回軽減型でくりあげても年に数万円しか浮かない…

もっとシュミレーションして見ますが。あーむずかしい。

>>40
http://makiloan.gozaru.jp/calc_loan.html
私はこちらの計算機にお世話になってます

ありがとうございます。
参考にします。

繰上げ返済の手数料ってこの先ずーっと変わらないのでしょうか？
ウチも５万円とけっこう高いです。

ん、なかなか面白い話だね。
たとえば3000万をフラットで借りてるとして
毎年一月に100万ずつ繰り上げていけるとしたら
期間短縮も返済軽減もそんなに変わらないというわけか。
ではどちらがリスクの低い方法なんだろう。
たとえば、最初意気揚々と毎年繰り上げてたけど、子供関連出費などで5年目くらいから
繰上げ頻度がぐっとさがってしまった場合は、
返済軽減が裏目にでない？！
07番さんの説もっと詳しく聞きたいな。

>>45
＞ではどちらがリスクの低い方法なんだろう。
あなた、少しおかしくない？

返済軽減だから、繰上げをしなくとも最初より返済額が少なくなっている。
期間短縮だと、最初と同じ金額を返し続けているんだから、生活が苦しくなっちゃうんじゃないの。
常識的に考えると、期間短縮が裏目にでてしまうと思うんだけどな。

０８さんの話はわかるよ、返済軽減していった場合、手許に資金が残っていくから
相対としてリスクは減るし、その手許に残る資金を住宅金利以上で運用できれば
期間軽減より逆に得にさえなる、ということだろ。
０８さんはどんな場合でも返済軽減の方が期間短縮より有利と考えてんの？！

リスクということばの使い方がまずかったね。
おれがいいたかったのは
最初返済軽減していって、あとで繰り上げ返済はできなくなったけど、まあ破綻も全くしない、
程度の普通の家計の場合、最終的に35年たったら、やっぱ期間短縮しとけばよかった、となる、ということ。

>>47
４５投稿は「生活が苦しくなって、その後の繰上げ返済が出来ないけど手元資金もあまりは残らない。」という前提ですよね。
当面は破綻しないで済むわけだから、何も余った資金で運用を考えるというレベルのことではない。
余るなら返済すればいいこと。

>>48
期間短縮していたら途中で資金手当が出来なくて破綻した。
でも返済期間を変えないで返済軽減したので破綻しなかった。
長生きして老後まで僅かな借金が残った。いいことじゃない？

なるほどね、０８さんのいうことはわかったよ。
たしかに納得できるな。
常識は疑ってかかるべきだ、ということだね。
とすると、
長期固定で定期的に繰り上げできる人には
「返済軽減型」を薦める、ということでいいのかな？！
それともどんな条件であっても「期間短縮」より「返済軽減型」を選ぶべし、
との主張なの？

コテハンじゃないから誰が誰かわからんくなってるけど、>>49さんの考え方に１票。
ただし、返済額軽減型を借入期間ずっと続けても意味ないよ。
あるところで頭打ちするから。
俺は、そのあるところまで住信の自動返済にして、頭打ちした段階で余剰金を期間短縮で返済する。
ただしそれもある程度期間を残して繰上げ返済はせんやろうなぁ。するなら本当に資金が余って
どうしようも無くなった時に全額返済かな。
まぁ机上の空論はいくらでも出来るからそんな人たち相手しててもしゃあないよ。

>>51
資金的に余裕があるかどうかと金利動向で考え方は変わってきます。
うんと余裕があれば、税制面で有利な方法を選択します。
所得が３０００万円以下でローン減税が枠内であれば、最初の１０年間は全く返済しないで税額控除の恩典を享受します。
また市中金利が上がって、ローン金利よりも高くなれば、やはり繰上げ返済はしません。
金融市場や株式市場で運用した方が有利と考えれば、また同じ。
余裕があって市場が低迷して税額控除の制約もなければ、纏めて期間短縮での繰上げ返済をします。ある程度一気に。

少ししか余裕が無ければ、細々とした繰上げ返済を考え、その場合はリスク管理が重要だと考えて返済軽減です。

なるほど、繰り上げるなら「返済軽減型」、
新常識として認定しよう。
シミュレーションを楽しみつつ来年一月までに決めるよ。
「期間短縮」派の反論はもうないですかな？

だらだら払うに一票。そしてその1800万を資産運用に回す。

繰り上げるなら「返済軽減型」
その場合、保証料0.2%上乗せと一括支払いはどっちがお得ですか？

住信をベースに考えていますか？
ならば上乗せで自由返済の方がいいと思います。
他銀なら手数料がかかるので、返済計画によりますので一概にどちらとは言えません。

住信と三菱を天秤中です。
三菱だと繰り上げ手数料２０００円です。
住信は期間限定の手数料無料

上乗せは両行とも0.2％

エクセルとかでシミュレーションソフト作ったらどうですか？
webで出てるのは一般的なものなので、各家庭の諸事情は考慮されませんから正確なシミュレーションは出来ませんよ。

こう言ったサイトに計算方法明記されてますからエクセルに当てはめてみれば事情も考慮したソフトが作成できますよ＾＾
http://www.akamoz.jp/you/house/loan.htm

表として算出させてグラフ化すればある時期に曲線上で繰上げ効果の頭打ちが出てきます。

>>63
金利が変わらない場合、元利均等払いの金額はそのリンクの難しい計算式で求めなくとも、ＰＭＴ関数で一発で算出出来ます。
またリンクでは端数処理の考え方に曖昧さがあります。
毎月支払う際に利息は円未満は切り捨てします。団体信用生命保険の上乗せ金利は、大抵の場合四捨五入です。
初回払いから支払い毎に行を作って上の行の結果を次の行の計算元にするように最終回までの式を複写して作っていけば、良く理解できます。
昔はワープロのカルク機能で３０年分３６０回分の計算をさせていたことがありますが、応答に１０秒くらいかかりました。
６ヵ月毎に金利が変わり、５年毎に返済額が変わる変動金利の予定・実際管理によく使いました。

当時はＰＭＴ関数も組み込まれておらず、試行錯誤をして返済額を求めました。
端数処理は利息の円未満切捨てですから、リンクの計算式を初期値にして最後が支払う側に有利になるよう１円単位で調整していたのです。

今はＥＸＣＥＬで月毎の計算式を作り、管理しています。
年間利息の総額と団体信用生命保険の支払い総額を求めておき、これが費用の金額に、期首と期末の債務残高は土地と建物の利息按分の計算用と貸借対照表用、事業での経費把握と税金申告の基礎データで活用しています。
コピーの仕方と相対参照・絶対参照の式設定に注意が必要です。

>繰上返済を繰り返すなら、期間短縮型でも返済軽減型でも返済期間は同じ。
馬鹿ですいません、これの意味がわからない。。。
期間短縮すれば返済期間は短くなりますが、返済軽減方では期間自体は変わらないですよね。

私も、おりこうさんじゃないので、
読めば読むほど判らなくなってきています。
だれか判りやすく説明してください

三井住友、
インターネットだと4月から繰り上げ手数料無料だって！

>>65
ローンを払い終える期間が同じということ

>71
なるほど。
わかりましたが、でも、自分でいくらシュミレーションしてみても、
そんなに短くならないんですけど。。。＜軽減型で完済

2000万30年の全期間固定で、毎年100万円を仮に10年間、必ず繰り上げ（軽減で）していても、
10年経ってもやっぱり期間は変わらないです。
20年間までのばしてみてやっと、16年一ヶ月になりましたが、10年間100万円を期間短縮で
繰上げしてた場合より長いです（期間短縮10年100万円＝14年くらい）

しかもそもそも、毎年100万円ってのがあまりリアルな数字とは思えないので、
自分的にはなんか机上の空論って気がして仕方ないのですが。。。
まあ、ひとそれぞれローンも収入も違いますしね。単に自分はそう思うってだけです。失礼しました。
ちなみに↓で計算。
http://makiloan.gozaru.jp/calc_loan.html

>>72
○○だけど、細かい作業は苦にならないと見込んでの依頼。
お願いだから、返済額軽減で減った支払い分を繰り上げ返済の100万に上乗せして。
基準は初年度の支払額。

72>
あまり真剣にならない方がいいと思うよ。
短縮型推奨派が自分の理屈を人に説明できないだけだから。
多分、軽減で浮いたお金を更に繰上げ返済金に充てれば
期間的に一緒になるといった空論を説いているだけ。
同一額で同一期間、短縮型と軽減型で返済を繰り返した場合、
ローンを払い終える期間が同じになる訳がない。
その間にかかる利息の計算、まったく入っていない。

失礼
"短縮型推奨派が"でなく、"軽減型推奨派が"でした。

どうせ考えても無駄なんやからおとなしく自動返済にしときなって。
35年も繰上げばっかり考えててもしゃあないっしょ。
毎月、賃貸払ってると思って長期固定で支払い確定して、
3x年後にローン完済したら好きなことしたらええねん。
期間短縮毎年なんて10年も持たんから。精神的にも肉体的にも。
利息へらしてストレス溜めてたら元も子もないがな。

俺の計算では、
■元本充当分\40,455
■利率充当分\75,000
俺が間違ってるか？？

期間短縮と返済額軽減、支払利息は必ず「期間短縮」≦「返済額軽減」になります（＝になるのは一括返済時）
にもかかわらず返済額軽減を推奨する方の理由は
・返済額軽減分が浮く⇒繰上返済にまわせる
・資産運用
・リスク回避
上記３点が主な理由でしょう
しかし、ここに書いている方全員が運用をしているわけではありません
確かに最近は株も流行ですが、まだまだごく一部です
（2.5％程度の元本保証は今のところ無いでしょう）
また、返済額軽減で浮いた金額（年100万円で月3000円程度）などは普通に生活費に消えます
返済額軽減で浮いた金額*12か月分を上乗せして翌年の繰上返済なんてありえません
（２年目は6000*12、３年目は9000*12・・・など机上の空論です：出来る方も居るでしょうけど）

ちなみに試算として以下の場合
借入：３０００万円　３０年返済　年３％
返済額（２回目の）は月１１万５０００円程度ですが
毎年２００万円を繰上返済した場合

期間短縮型の場合
繰上返済回数：１０回
支払い利息　：約５２０万円
返済期間　　：１１年１ヶ月

返済額軽減型の場合
繰上返済回数：１２回＋１３回目で一括返済になる
支払い利息　：約６００万円
返済期間　　：１３年１ヶ月

つまり、期間は２年も長く、そして８０万もの利息が多くなります
ここだけを見ると期間短縮がもっとも良い繰上返済の方法と言えます
ただ、始めに挙げた３つの理由を理解できる方（実行できる方）はこの差も縮まります
単純に余剰貯金をタンス預金にしかしない方は断然期間短縮型
資金運用をされる方は若干のリスク回避と運用でのリスクを伴い返済額軽減方を
選ぶことになると思います
ですが、日本人は現状のところ前者の方が多いのではないでしょうか？

試算の30年は35年の間違いでした

大事なところは返済軽減型では
破産リスクがどんどん下がっていくということだろうね。
それは何が起こるかわからないこの世の中ではでかいよ。
期間短縮型では資金ショートリスクは変わらないし、繰り上げに使うごとにリスクがアップする。
そして最終的に一括繰上げするなら、同じくらいの総額になる、
としたら返済軽減型の勝ちか。

中をとって最初の3年くらい期間短縮にして、その後は返済軽減でいく、というのはどう？！

>>85
２点ほど指摘を。
まず初めに返済額軽減型で推奨派ですハイ。
>返済額軽減で浮いた金額（年100万円で月3000円程度）
年で見たら36000円ですが、30年で考えると108万になります。
>支払い利息
返済額軽減は月々の返済額が減っているので、その分繰上げにも貯蓄にも月々の娯楽にも使えます。
２つを比較する場合、月々の返済分の差を出さないとつじつま合わないですよ。

>>88
逆の方がいいと思うよ。

>89
１つ目の指摘、逆に30年では3.6万*30ではありません
試算例で云うと（3000万円　35年　3％　200万円の繰上）
確かに１年後〜２年後の１年間は月約８０００円　年間９.６万になります
そして２年後〜３年後の１年間は月約１６０００円　年間１９．２万になります
（いづれも初年度比）
もちろん５年後などは月４万円程度、年間で５０万もの余剰金が生まれます
しかし、生活というのはそう簡単に計算できるものではなく、余剰金が出来ると旅行に行くなど
期間短縮では出来ない事を行うと考えるのが一般ではないでしょうか？
私ならおそらく５年目などの場合、家族で海外旅行に行くでしょう（準備・土産など込みで総額20万程度の）
もちろんそれであまる30万程度は繰上の上乗せをすると思いますが
５０万全てが残る（繰上の上乗せ）家庭はかなりの計画的な倹約家でしょう（これも人それぞれですが）

２点目の指摘について
上記で書いた通り、余裕が出来き娯楽・旅行も出来ることは当然です
その分、約２年長く利息が80万円多くなります（余剰金を繰上にしないことを条件として）
ただラスト２年の返済額は２万円以下程度の額になっているので
初年度に比べれば返済しているという負担度は無いでしょう

どちらが良いのかは各々の家庭の事情（特に年齢・仕事・子供）により変わってくるでしょう
それらは各々が自己責任で判断すべきことで、どちらが正しいなどは言えない筈です
月々の返済額が苦しい人は返済額軽減を選ぶでしょうし
初年度から返済に余裕のある方（年収の15％以下？）などで資産運用に興味のない方は
返済額が減らなくても、毎年海外旅行に行く（行ける）、外食も週１回は行く（行ける）家庭は
期間短縮を選ぶでしょう

期間短縮がバ●だのア●だの鉄則だのと云うことは出来ない筈です

短縮型推奨派です
>>89
それだったら期間短縮で支払わなくなった返済分の差も出さないとつじつま合わないですよ。
月々の返済額が減った額と短縮期間で減った返済額、どっちが軽減されてます？
あと短縮は、その期間短縮した分、住宅ローンの支払いから開放されます。
100万繰上げすれば数年住宅ローンから開放されるの、魅力なんだけど。

ここの軽減型推奨派の人って住信の自動繰上前提にしてる人多くない？
それって繰上げして返済額が軽減しても軽減前の一定額で返済続けて、
やっと期間短縮と同等っていってるんでしょ。
それって軽減とは言わないんじゃない？
まあ払えなくなった時、減額分は減らせるけどね。

返済軽減でいっとけば、最後のほうの期間短縮繰上げで
一気に期間が減ることになるんで、結局同じなんでしょ。
そうなると期間中リスクが低くなる返済軽減型のほうが得、という論理。

>>92
うん、ごめん。つじつまが合わなくなるのはこっちだった。
指摘ありがとうね。
短縮/軽減どちらにしろ、年100万を10回とか考えてるのはいっぱいいそうだけど、実際できるのは
一部の家庭だけだと思うよと言いたい。出来て5〜6回じゃない？
ならば毎月手数料無しで２〜３万自動で返済する方がいいと思うのだが・・・。
で、本当の意味での余剰金は期間短縮と。

仕事もしないで、結構まじめに計算してみた。（makiloanと戦いながら）

３０００万３％３５年
2005/12返済開始、2007年以降は毎年１月に１００万繰上げ
期間短縮は１月時点で１００万以上で最も１００万に近い金額
返済軽減は１００万＋初年度返済分との差分（１年分）
団信は無し

＜期間短縮＞
(a).毎月返済額合計 22,276,879
(c).aの総利息 7,885,081
(e).支払回数 194
(g).繰上合計 15,608,202
(h).返済額合計 a+g 37,885,081
(i).最終返済日 2022/1/26
(j).完済年月 16年 2ヶ月

＜返済軽減＞
(a).毎月返済額合計 14,183,879
(c).aの総利息 8,146,445
(e).支払回数 194
(g).繰上合計 23,962,566
(h).返済額合計 a+g 38,146,445
(i).最終返済日 2022/1/26
(j).完済年月 16年 2ヶ月

完済日は同じで、その差\261,364。
実際には、返済軽減の場合、１年待たなくても１００万溜まるため、もっと早く繰り上げできて、その差は縮まる。
これを無視したとしても、約２５万で大きなリスク軽減ができる。

９８さん、お疲れ様でした。
ここでは、元利均等のケースでの話ですよね。
元金均等の場合はどうなるのでしょうか？
この場合も大差無しですか？

なんだ？まじめな計算結果が出たら、期間短縮推奨派はさよならか？

なるほど、98さんの試算をみると、毎年返済軽減型で行くか、という気になるね。
そして差額分をバリュー投資にでも振り向けてみるか。

まてよ、たとえば35年ローンにして、
金利固定期間が短い場合、3年、5年、10年あたり
だと、これは期間短縮型にすべきじゃないの？！
金利変動リスクをなるべくとらないためにね。
つまり返済軽減型は超長期固定の場合の戦略では？！

はじめまして。おりこうな返済計画という事ですが・・・
主人年収450万フラット35（妻連帯債務者）2400万35年、妻年収450万銀行500万35年（全期固定）のローンです。
共働きのため繰上げ返済を考えています。
返済軽減型を選ぶつもりですが、税金を考えると主人のフラットを毎年1月に繰り上げ返済がお得のようですが
全期固定なので減税の終わる10年後にまとめて繰り上げるほうがお得なんでしょうか？
それとも利息を考え、こまめに繰り上げ返済すべきでしょうか？

いいかげん人に聞かずに自分でシミュレーションしなさいって。

目からウロコなスレですね。
我が家は3,300万のうち
2,800万を長期、500万を3年固定　30年借りました。
今のころ、年間70〜80万返済できる予定ですが、その場合
長期と短期をどのような組み合わせで繰り上げすると賢いのでしょうか。
我が家もこのスレを読むまでは、期間短縮ばかり考えてました。
よろしくお願いします。

要は返済軽減型は「期限の利益」を確保しながら推移
期間短縮型は自ら「期限の利益」を放棄しながら推移
それでいて総額にはそれほど差が無い、という単純な理屈だろう。
しかし期間短縮の方が得と一般的に信じられてるのはなぜなんだろう？！

期間短縮推奨派、復活。
みんな、金額のマジックにかかってない？
軽減返済して、その軽減分も繰り上げに組み込みながら、
一定返済額返済していくってことは、返済額自体は軽減なんてしてないんだよ。
たまに他に入用とかリスク回避やらで、一定額の返済をやめて軽減された額で返済すれば、
その度に期間短縮との差、出始めるんだよ。
だから軽減返済しても期間短縮と同じ総返済額にするには、
絶対に返済額下げられないってことなんだよ。

>>111
最初の８年間で払った総額が違うから比較にならない。

たぶん期間短縮が有利と一般に信じられてるのは
「ふつうの人間の心理」によるものと思う。
つまりふつうの人間は借金を少しでも早く、1年でも早く全額返したいという心理が働き、
きちっと総額を検討しない。
「期限の利益」はあきらかに借り手のメリット・貸し手のデメリットだから、
わざわざ放棄してはもったいない。

ふつうの人間は株が上がるとますます上がると思って高値で買い
株が下がるともっと下がるとおびえて売ってしまう、のと同じ、心理の罠なのだと思う。

残金1000万を毎年100万（フラット35）ずつ繰り上げ返済を予定しいる場合、期間短縮でも返済軽減型でも
さほど返済総額は変わらないわけか…勉強になった。

>>114
「期限の利益」をある程度、理解している人なら、１回しか繰り上げない人でも、返済軽減型を選びます。
本当に理解しているなら、繰上返済はしないで、投資や娯楽に回します。
よって、「期限の利益」の理解度によって、

期間短縮型の繰上返済をする。
返済軽減型の繰上返済をする。
繰上返済はしない。

と行動が分かれてくるのです。
支払う金利だけを考えれば、期間短縮が一番お得ですが、繰上返済＝「期限の利益」の放棄の代償
である事だけは、議論の余地はありません。

返済軽減型の繰上返済であっても、「期限の利益」の放棄によって、総支払額が減るのだ
という事を頭の隅においておいてね。

繰上返済＝「期限の利益」の放棄の代償　＜−×
繰上返済＝「期限の利益」の放棄　　　　＜−○