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その2が1000レス越えましたので、その3です。
Play Beyond!
[スレ作成日時]2007-07-09 18:07:00
その2が1000レス越えましたので、その3です。
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[スレ作成日時]2007-07-09 18:07:00
318>
確かに、12月に繰上げ返済してしまうと
残高が変わるよね。
私も、12月のボーナスで繰り上げ返済
しようとしているのだけど
やめたほうが、良いのかな?
319さんの言ってる事はこちらに詳しく出ています。
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/37726020.html
それでもすべて理解するのは難しいですね。
入居三年目の者です。
所得税の控除については例年通り、職場に残高証明をすればいいのでしょうが、住民税からの控除については、年明けに役所で書類を受け取り、改めて税務署に行って確定申告しなければならないのでしょうか?
どなたか、ご存知の方、いらっしゃいます?
医療費控除などをするため確定申告する人は
税務署と市役所に提出します。
年末調整だけの人は市役所だけでOKっす。
ソニー銀行に借換を検討している者です。ソニー銀行は、繰上償還する際に返済額軽減型を選択することは可能なのでしょうか?ご教授いただけないでしょうか?
http://moneykit.net/visitor/hl/hl19.html
を見ると
>314:固定利率でのローンの価値=変動利率でのローンの価値+手数料)
ではない様なのですがどうなんでしょう?
「約束をチャラにしても良いけど穴が開いた分を今の情勢で運用すると
これだけ足りないから差額を頂戴!」と言われているだけであって
その後どんな金利タイプを選択しようが手数料には関係ないのでは?
このスレを見てると部分固定で変動>固定となった時、何かが享受できるとか、得をすると書かれている方が複数いらっしゃるけど本当なんですか?
ちょっと古いですが154で紹介されているブログを見ると
もらう利息−払う利息=得した分
となっている様ですが実際は
払う利息A−もらう利息A+払う利息B=払う利息B
と言うことで変動・固定の利息を足し引きしたって意味ないですよね?
返済元金を変動金利で計算し、利息を固定金利で計算しているんですよね?
固定>変動の時は一般的な固定と違い
手数料無しでほんのちょっとだけ繰り上げ返済をしていて
固定<変動の時はSONY了解の下
ほんのちょっとだけ元金支払いを遅らせている
と言うことで宜しいのでしょうか?
どなたか理解力のない私を正しい道に導いてください。
↑ 理解力もないけど文章力も皆無だね。どれが聞きたい質問なのよ。
↑まぁまぁ。きっと混乱することもありますよ。分かりづらいと
言えば分かりづらいですから。でも、そんなに分かりづらいならば、
ブログや掲示板なんかあてにするのはお勧めしない。分かるまで
銀行に問い合わせた方が良い。それでも分からなければ、やめた
方が良い。
確かにソニー銀行のホームページの記載内容を見ると、予定されていた資金運用の逆ザヤ分が手数料として請求されるようなので、「どの金利タイプに変更するか」は手数料には関係して来ないようですね。
感覚的には、固定期間が長ければ長いほど、固定金利に設定した時点と金利タイプ変更をする時点の銀行の運用上の金利差(マイナス)が大きければ大きいほど、手数料がかかるということでしょうか。
こう考えると、変動から長期固定に変更するのは結構勇気がいります。。。
難しいこと考えても。。。。
固定と変動を途中で切り替えることができる銀行ありますか?
細かな手数料の計算よりも、大きな金利変動時に切り替えができるメリットを純粋に考えてみては?
小さな欠点、大きなメリットをごちゃ混ぜにして、選択を誤らないようにね。
>>330はん
>「約束をチャラにしても良いけど穴が開いた分を今の情勢で運用すると
>これだけ足りないから差額を頂戴!」と言われているだけであって
>その後どんな金利タイプを選択しようが手数料には関係ないのでは?
変更後の金利が「今の情勢での運用」のレートということになるので、
それと元々の情勢のレート(元が変動なら現在の情勢との差なので差は0)との
差に応じた手数料になるので、
変更後の金利タイプは、手数料に影響するのでは?
>このスレを見てると部分固定で変動>固定となった時、何かが享受できる>とか、得をすると書かれている方が複数いらっしゃるけど本当なんですか?
少なくとも、変動>固定なら、変動のままでいるより金利は安いだろう。
たとえ、
>返済元金を変動金利で計算し、利息を固定金利で計算しているんですよね?
だったとしても。
変動>固定 とか、 固定>変動 とかは、金利の情勢を指しているんだろうけど、
そのときに自分はどのような金利なのかというのが書いてないのも、
わかりにくくしている原因ではないだろうか。
自分は固定にするという前提で、変動が変動したら、損得があるのか?
という話をしているという風に解釈したけど、あってるかな?
>ちょっと古いですが154で紹介されているブログを見ると
>もらう利息−払う利息=得した分
>となっている様ですが実際は
>払う利息A−もらう利息A+払う利息B=払う利息B
>と言うことで変動・固定の利息を足し引きしたって意味ないですよね?
>返済元金を変動金利で計算し、利息を固定金利で計算しているんですよね?
自分は良くわかっていないかもしれないが、
例えば、本来変動の借り入れを、金利スワップで固定にした場合、
>もらう利息−払う利息=得した分
でいう、「もらう利息」とは変動だった場合の利息であり、
「払う利息」はスワップして固定金利にしてもらった分の利息だろう。
金利スワップとは、「本来払うべき変動の金利をあなたが払ってね。私は
あなたが持っていた固定の借り入れの金利を代わりに払うから」
というシステムだと、自分は解釈した。
もらう利息は「あなた」からもらう利息であり、
はらう利息は「あなた」にはらう利息だろう。
そうしたら、変動が固定より上がれば、「私」は約束どおりあなたの払うべきだった固定の金利を払うから、「あなた」は私の払うべきだった変動の金利を払ってね。
ということになり、「私」は、得になる。ということなのではないだろうか。
変動が上がらなければ、逆に、「あなた」の方が得をするというわけだ。
もちろん、「あなた」はソニー銀行で、「私」は私。
>固定>変動の時は一般的な固定と違い
>手数料無しでほんのちょっとだけ繰り上げ返済をしていて
>固定<変動の時はSONY了解の下
>ほんのちょっとだけ元金支払いを遅らせている
>と言うことで宜しいのでしょうか?
これもわかりにくい表現で、皆さん、文の意味がわからず
スルーしているか、攻撃しているか。という状況になっているわけだが、
なんとか頑張って解釈を試みると、
>返済元金を変動金利で計算し、利息を固定金利で計算しているんですよね?
この考え方が、>>330はんの書き込みのベースであり、
それに立って考えると、意味がわかる気がする。
自分は固定で返済しているという前提があるんだと思うけど、
固定の金利が変動より高い場合は、本当は元利金等で計算される
返済額よりちょっと多めに元金を払うことになってると言いたいのではないか。
固定の金利が変動より低い場合は、本当は元利金等で計算される
返済額よりちょっと少なめに元金を払うことになっているといいたいのではないか。
で、確かにそうなんだけど、そこでの小さな差より、
金利の変動により生じる固定の仕方による差の方が
はるかに大きいのではないだろうか。
と、ごちゃごちゃ書いて、ますます皆は、スルーか攻撃をしたくなるだろうけれど、
とりあえず>>330はん並の意味わからなさで書いてみた。
現在、変動金利で契約しておりますが、12月金利が低下したのでその金利低下を享受しようと考え、一旦固定金利に変更したのちに、再度変動へ戻そうと考えております。
変動→固定は手数料が無料ですが、固定→変動は手数料が生じる可能性があり、その試算はどうやったらできるのでしょうか?
教えてください
>>No.336 by サラリーマンさん
ログイン後、金利変更画面から固定金利を選択して順次進んで行くと
変更前後の金利タイプ、返済額などが表示され
その中に「金利タイプ変更手数料」も表示されます。
最後に実行をクリックしなければ金利変更はされないので
良いので試しにやってみてください。
当方4月に20年超にしましたが、12月金利の方が低かったので
一旦固定に戻しました。手数料は0円でしたよ。
早く変動に戻した方が恩恵を多く受けられるのでお早めに!
336さん
固定と変動を逆に記載していますよね?
今変動にしたということですよね
>>336さん
ソニー銀行のホームページで金利タイプ変更手数料計算プロセスを
見ることが出来ます。
しかし計算過程で使用される二つのベースレートが借り手には分りません。
よって試算できません。
336さんは今月変動金利で実行されたのですね。
と言うことは12月との変動金利差=0.057
1000万あたりの返済利息の差は半年で2800円くらいかな。
ボーナス増額返済をするのであれば差はもっと少なくなります。
手数料が発生する可能性がある事を考えると微妙ですね・・・
ここでの書き込みをみると、
短期間での金利変更の場合、
ほとんど金利タイプ変更手数料がかかっていないみたいなのですが、
それだと、変動と固定を何度も往復する、という方法も可能なのでしょうか?
もし可能なら、
15日ごとに、毎月のように変動と固定の金利タイプ変更を繰り返している、
というような借り方をしてる人もいるのでしょうか。
たとえば、まず変動で借りて、
15日の発表を見て来月が上がっていたら月末の時点で固定に変更して、
来月が下がっていたら来月末まではとりあえずそのまま変動で・・・
というような感じで。
固定から変動に変更する場合に高額な手数料がかかるなら
こんな方法は無意味だと思いますが。
みなさんのおっしゃるように無料だとか、あるいはすごく安い手数料ならば、
変動と固定を繰り返すという方法もありですよね?
金利の適用は日割り計算と聞いたので、
たとえ半月の間でももっとも金利が低い変動を借りれたら、
実質かなり支払いが抑えられるような気がするのですが、、、
それとも、やっぱりそんな都合の良い方法はないのでしょうかね??
ちなみに、うちは15年固定で契約してまだ半年ですが、
変動に変更する手数料を見てみたらやっぱり0円でした。
上のNO340です。
自分の投稿に補足です。
金利が今のように上下する局面の場合は、
そういう方法(変動と固定を繰り返す)も可能かも、、、
という感じになるのでしょうか。
しかし、急激な上昇が続く状態では、
固定に切り替えるタイミングを見誤ると
大きく損をする場合もあるということ・・・なのかな。
自分で投稿しておいて、ちょっと混乱してしてしまいました。
すみません。
>340さん
おっしゃるとおり、私は結構、変動と固定を行ったり来たりしています。
変動から固定にする場合には月末の一日前に手続きをして、固定から変動に
する場合には15日に次月金利発表後すぐに行います。
手数料は今のところ0円なので、これができますが、手数料がかかって
来るならばよく考えてやった方がいいと思われます。
固定に切り替えるタイミングを見誤れば損というか、返済額は大きくなります。
ただ、11月15日発表の次月金利は総じて低かったようですから、実行時の15年固定金利よりも12月金利が低ければ、一度変動に戻してからまた15年固定に
戻せば、それだけでも返済額は減るのだろうと思います。
なお、変動は繰上げ返済手数料も0円ですので、繰上げ返済は変動に戻した
時にするというのが良いでしょう。
>342さん
340です。
なるほど、わかりやすいコメントを有難うございます。
確かに、変動にするつもりなら15日発表で即変更したほうが良いですね。
うちも早速、変動に変更してみました。
契約してからこれまではずっと様子見でしたが、
もう少し積極的に色々試してみたほうがいいかもしれません。
(手続き画面上で手数料だけ見ることができるのを知りませんでした)。
初めてのことなので、来月の金利発表までちょっと緊張しそうです。
しかし、情勢にあわせてこういう色々な借り方ができるというのは
他にないですね。
ソニーバンクにして正解だったと改めて思いました。
ソニー銀行の長期固定を検討しています。
火災保険はAIUを考えていますが、自由に火災保険は
選べますか?
銀行指定とかあるのでしょうか?
>>344さん
どこでも自由ですよ。
ただし、どこかに必ず入る必要があります。(抵当権を設定するため)
ちなみに申込をすると、ソニー損保の見積が一緒に送られてきますが、単なる見積なので気にする必要はありません。
>>345
あれ?
見積要/不要は申込み時に選べるんじゃなかったでしたっけ?
このとき見積要にしておくと、本審査通過後 契約書類等とともにソニー損保の見積書が同封されてきました。
他の火災保険に決めているなら、見積不要としておけばよろしいかと。
わたしは面倒なのでソニー損保にしますが。
4月に全固定20年にしましたが、一旦変動に戻そうとしています。
金利タイプの変更手数料は0円なのですが、
変更後の初回返済金額が今よりも増えるようなのです。
(月払い分2000円、ボーナス払い分40000円程)
変動にして金利は下がるのに何故なのでしょう?
気分的には手数料を取られる気分なのですが、
この先どこかで帳尻が合ったりするのでしょうか。
まぁ、初回返済分が多少高かろうと、変動にした方が得なのは間違いないので
方針は変わらないのですけれど、気になったので。
>345.346
ありがとうございます。
火災保険はどこでも自由なのですね。
ちなみにソニー損保は提携しているので
お安くなるのでしょうか?
見積もりしてみようと思います。
また、打ち合わせしているところにソニー銀行の話をすると
金利が安くて、保証料なしでも手数料が高いはずですと
いわれるのですが、ホームページを見ても42000円としか
書いてないですよね。
SBIのように0.2%手数料なんてことないと思うのですが、
どうでしょうか?
348さん
私は部分固定ですので、償還スケージュールの見直しがないので、金利が下がった分支払額も下がりました。
348さんは、全固定ですので、たぶん、償還スケジュールも再計算されたのではないでしょうか。元利金の総額でなく、元金と利息の内訳も再度確認されたらいかがでしょうか。元金を多く支払っているのであれば、問題ないのでは。
349さん
損保はいろいろなところで見積もらうのが良いですよ。
私もソニー損保含め5社くらいから見積もらい、比較しました。
当然安いと思っているところは補償が少ない(金額もそうですが、いろいろな特約があって、それがついていたりついていなかったり、また、特に水の災害に関してはマンションの1〜2階でかつ低い土地にマンションが建っている場合のみ必要だったり)ものが多いので、自分の勉強のためにも比較するのが良いですよ。
>>350さん
御回答ありがとうございます。
確認してみましたが、仰る通り元本の割合が増えていました。
返済元本…今回の変更によって再計算された金額が使用されて増加
利息 …全固定の利率で計算されているためほぼ変わらず(微減)
ということで、トータルの支払いは増えているようです。
増えた分は元本なので全く問題なしです。
お陰様ですっきりしました。
ありがとうございました。
>>349 わっかさん
手数料はホームページに書かれているとおりです。SBIのように0.2%なんてことはありません。ご心配なく。
それ以外にかかるのは、印紙代や登記費用など法定のもので、これはどこの金融機関でローンを組んでも同額です。
あ、それと行政書士の手数料。これも新築マンションであればデベ指定の行政書士がまとめて手続きすることになると思いますので、提携ローンの方と同額だと思います。(私はそうでした。)
↑行政書士ではなく、司法書士でした。失礼しました。
>352
手数料の件、ありがとうございます。
やっぱりそうですよね。
大手HM、地場ビルダーともソニー銀行???と
鼻で笑う感じで地場の方は全行、シュミレーションしてますが、
ソニー銀行は手数料が高いはずとかいうのです。
信用できないですね。
SBIは事務手数料2.1%ですよね?
0.2%だったら数万円なので。
12月ソニーで実行予定ですが、>>352さんがおっしゃるように司法書士はデベ提携のみで抵当権設定すること
になるようです。
デベ提携、銀行の両者から摂られるのでは、と思っていましたが助かりました。
話は変わりますが、ソニー銀行の「借り入れまでの流れ」をみると、金利タイプ(変動、部分固定、全固定)は
実行時に決定(変更)できる、ということになっています。
これは仮審査・本審査を変動で実施して、実行時に部分固定・全固定にできる、またその逆も可、ということ
ですよね?
ということは、仮審査・本審査時に指定する金利タイプは審査に何の影響も及ぼさないってことになりますね。
今、固定から変動にしました。手数料0円だったし、変更前の固定の
金利が12月の金利より高いのでものすごく得しました。
ソニー銀行はトータルで見ると住宅ローンの商品では一番お得では。
心はソニーに決まっているのですが、変動金利が他行と差がでてきて、
多少の迷いが生じている者です。
わたし的家計管理には、返済額軽減が必須アイテムに思えるので、
必死に他行と比較中です。
どなたか、細かく返済額軽減で返済したときのシミュレーションが
できるソフトとか、ご存じないですか?
仮に、50万貯まるごとに返済額軽減で繰上げした場合の計算を、
Excelのテンプレートを使って手動で作ってみましたが、
ヘトヘトになりました。**
私もExcelで(元利均等の)返済額軽減での繰上返済シート作ってみました。
私は、年間の返済目標額を設定し、毎年1回、前年分の返済約束額と目標額の差分を繰上返済するようなシートにしましたが、これなら簡単ですよ。
(年途中に繰上返済する場合の金利清算の計算も省けますしね)
○○万円たまるごとに繰上という条件でシートを作るのは確かに大変双ですね。
金利タイプ変更手数料の件で質問なのですが、
現在残高、3100万円、20年超2.954%、今年の6月借り入れです。
先程、変動に変更しようとしたら、手数料が395000円とでてきました。
手数料が0でしたという書き込みが多い中、びっくりしました。
これでは動きがとれないのですが、どなたか手数料が安くなるタイミング、方法など分かる方アドバイスをお願い致します。
7月以降手数料がかからないかもしれなかった期間が2回あったのに
見逃しちゃいましたね。
11月29日以前に変更していれば手数料が安かったかもしれません。
360さん、29日に変更手数料確かめてみましたか?
数日から数ヶ月しか有効でない0.057%に目が眩んだ結果が
39.5万だとしたらちょっと悲しいですが、360さんは違いますよね。
>360さん
非常に後ろ向きの内容で申し訳ないのですが、なぜ12月2日に金利タイプ変更の
タイミングを取ったのかということが分かりません。
つまり、タイミングということで言うのならば、毎月15日〜月末-1日がまさに
それであろうと思います。39.5万円はおっしゃっているように動きようのない
状態だと思われます。しかし、そんなにする手数料ってこの板でもめったに
見なかったですね。
自分も今回のように金利が下がる場合は、翌月に変更するのが
常識だと思ってました。
この板でも11月15日以降変える書き込みが多かったですが、
なぜでしょうか。
上がる場合は、月末マイナス1日、下がる場合は月末では
ないのでしょうか。
363です。
金利が下がる局面で、15日発表の翌月金利も継続して下がることが決定したのであれば、できるだけ早く変動に切り替えるのが吉、ということかな...。
勉強不足でした〜。
>>360さん
固定から変動への手数料は、変更時の金利が高い状態の方が安いです。
手数料の計算方法の考え方が理解出来れば、その理由はわかると思います。
なので、金利が高い11月のうちに変更すれば無料ではないにしても、もっと安かった可能性が高いと思われます。
>>364さん、365さん
金利が下がってから変更すると手数料も大きくなります。
ですから、翌月の金利が借入時より少しでも下がることがわかったら、その次点で(金利が高いうちに)すぐに変動にしてしまうのがベターです。
月初まで待ってしまうと、金利が下がりますから、360さんのケースのように手数料は確実に上がります。11月中に手数料ゼロで変更出来た方々も12月まで待っていたら手数料を取られた可能性が高いと思われます。
固定から変動に戻した方々は(自分も含めて)いずれ再び固定にするつもりの方がほとんどだと思います。その間、少しでも長く変動金利の恩恵を受けるためにも、また、翌月になったら手数料が上がるリスクを避けるためにも、変動金利の多少の差は目を瞑る方がベターでしょう。
360です。
皆様、アドバイスありがとうございます。
11月15日に変動に変更しようと思っていたのですが
忙しくて少々日にちが経っても大丈夫だろうと安易
に考えておりました。
今月15日に金利の動向をみて再度やってみます。
カスタマーセンターに問い合わせてみましたら、
現在の借り入れが20年超というのが手数料が高い
最大の原因かと思われます。となんとなく半信半疑
な答えでした。
正直なところ。。。
カスタマの方も金利切替時の手数料・計算方法について、あまり理解していないと思われます。この掲示板に書き込んで下さる方のほうが、エキスパートです☆これからも色々勉強させて下さい。
正直なところ
金利変更するのに、変動から固定へはゼロなのに、固定から変動には手数料が発生して、それを計算できないので、その高額な手数料には驚きです。
そうは言っても、固定から変動に戻せる銀行なんて他にはないわけですから、一般論で言えば、少々の手数料が発生しても、そこはやはりメリットなんだろうと思います。
でも、確かに39.5万円(@_@)は驚きですね。その手数料では、360さんにとってはメリットととは言えないですよね。
(ただ、他行であれば一番最初に保証料を数十万取られる場合が多いわけで、それを考えれば(金額だけを見れば)それでもお得なのかもしれませんが。)
いずれにしても、固定から変動への手数料は、人によってもタイミングによっても大きく異なるということは1つ勉強になりました。
(野次馬的で申し訳ないですが、360さんが仮に11月に手続きしていたらいくらだったのかが気になるところです。)
いま、ふと思ったのですが、11月末日に手続きしていたらどうだったのだろう・・・
手数料は11月の金利で計算?、適用金利は12月?
>>367さん
手数料が約40万円も掛かると金利タイプ変更するかどうか迷いますよね。
現在の金利差で手数料分を回収するのに20年位かかりそうですし
繰り上げ返済の予定があれば最終的には今までの金利でいた方が良かった
なんて可能性も有ります。(そうは言っても微々たる額ですが...)
金利が近いうちに上がって下がれば今変更しなくても良さそうだし。
40万とはいえ手持ちの金が一旦消えるのも面白くないし。
考え出すとキリが無い。
367さんの仰るとおり、1月金利の発表を待ってから判断した方が
よさそうです。