集合住宅年間２０００棟設計している俺に聞け

完成時期＝竣工予定＝検査済証交付
入居時期＝入居可能時期＝入居予定時期

↑
完成してから入居までの間に内覧会とかやって図面通りにできてるかとか傷がないかとか業者連れて行ったりして調べるわけだから、完成(竣工)と入居時期が一緒だと、問題あった場合に工事できないんじゃなぁい？

内覧会は最後の外構工事などをしているときに行います。

だいたい竣工後すぐに引っ越しできるようになると思いますよ。
販売元だって早く引き渡して、お金もらわなきゃ、金利だけでも
＊＊になりませんから。

そうですか？
竣工から入居時期まで約1ヶ月程期間があるところが多いと思いますが。

他にご質問は

某碓○氏の記事で鉄筋の太さについての指摘が上がっておりました。

構造的に色々違いはあるのでしょうが、鉄筋の主筋の太さ・本数等について詳しく解説して頂ける方は居ますでしょうか？

なんで、いなくなっちゃんだ？
鉄筋の足りないマンションのこと聞きたいよー

忙しいんでしょう。

スレ主です。
放置申し訳ない、基準法改正の影響が大きく休みも殆ど無い状況です。
全レスを見てないので今現在建築関係がどのような現状かを現場の
最前線から見た目で報告したいと思います。

１９年６月２０日から改正された建築基準法ですがこれは主に
偽装の防止がメインとなるはずだった。
しかし、実際改正されると意匠図・構造図・設備図の整合性
（整合性とは、もとである意匠図の扉の向きが構造・設備と違う等の
軽微なものも含む）を厳しくチェックされることにより最悪建築確認の
差し戻し（突っ返される）が起きるようになった。
又、設計の内容事態は６月２０日以前と何ら変わることが無いのに
その他必要と思われるものという文面を行政庁が出したおかげで
手間は設備だけでいえば２倍以上に増えた。（構造は更に倍以上）
差し戻しをされてしまうと再度建築確認を提出するのだが、提出するには
費用が掛かる為、恐ろしい程の図面の精査を意匠・構造・設備で行い
そしてようやく提出するような手順となった。

提出後すんなり通るのが６月２０日以前であったが、６月２０日以後
書類の不足→確認受付拒否、書類の不備→確認受付拒否などと
そのたびに資料の作成、修正を繰り返し従前１ヶ月で纏め上げていた
設計図が現在では３〜４ヶ月スパンに変わってしまった。

現在国交省が緩和と称し多少上向くでしょうがこれからが大変になる
でしょう。

今後の予想
①今建設を行っている現場（戸建を除く）は６月２０日以前の物件が
殆ど、ぼろぞうきんが関わっている物件で今日まで６０件こなしてきたが
（最小で２６戸最大で６４０戸の集合住宅）適合判定が終って確認が
降りた物件は１件（３２戸１０Ｆ）のみ。
現場では職人が仕事が無い為今動いている現場には職人が溢れかえって
いる状況、今度適合判定が下りる物件がどんどん増えるにつれ職人
（熟練工）が大手ゼネコンにとられてしまいいなくなり、中小ゼネコンは
熟練工以外の職人を雇うようになる為、施工ミスなどが増える。
施工ミスが運良く発見されればそれで良いが気づかない、気づこうとしない（隠蔽）などが増える。

②職人と同様、材料が高騰する、材料が高騰すれば建設費が上がる
建設費が上がると戸当たりの単価が上がり最終的にマンションの値段が上がる。

③今の基準法では設計者のみが責任を負うような状況なので今後設計を
やりたがる人もいなくなる。そして職人同様熟練者がいなくなり
実務をわかっていない資格だけもったペーパーが作業を行い、設計ミスが
増える。

③については本当に予想だが、①については現場から直接聞いているので
まず間違いない、大手設計施工ゼネコンＨ社ではもうすでに職人の手配を
している。②についてもゼネコン営業から聞いたのでまず間違いない。
建設費上がっても設計費上がらないのはいつの世も一緒なので諦めます。
買うなら今でしょう、それもしっかりしたデベ・ゼネコンの物件が
お勧めです。おまけ①
某ゼネコンの７・８階部分の鉄筋の件ですが知り合いの構造屋から
聞いたところ現実では絶対にやらない方法だそうです。
言うなれば５本ある指に後から６本目を差込みアロンアルファーみたいな
もので接着する方法だそうです。
元から６本目があればバランスもとれるでしょうが５本しかないものに
６本目をバランス良く差し込むことができるんでしょうか？
あとは想像にお任せします。

おかえりなさい。

全ておっしゃるとおりだと思います、残念ですが…。

ぼろぞうきんさん、お帰りなさい！！
これからも我々素人の味方になってください。

＞買うなら今でしょう、それもしっかりしたデベ・ゼネコンの物件が
お勧めです

大方の見解は、マンション購入「待ち」みたいですが、
ぼろぞうきんさんの見解は「買い」ですね。
しっかりしたデベ・ゼネコンを見分ける簡便ないい方法はありますか？

いよっ大将！待ってました！お疲れさんです！！


>職人（熟練工）が大手ゼネコンにとられてしまいいなくなり
>大手設計施工ゼネコンＨ社ではもうすでに職人の手配をしている。
>買うなら今でしょう、それもしっかりしたデベ・ゼネコンの物件がお勧めです

Ｈ社だけ名指しですけど、少なくともＨ社は、お勧めってことですかね？

金利の上昇は回避されたけど、物件は高騰するんですね。やっぱりいそがなくっちゃ。

うれしい〜！
本当にぼろぞうきんさんなんですね。

おかえりなさい。
首を長くして待ってましたよ。

お帰りなさい！！！
みんな、待っていましたよ。
お忙しいとは思いますが、どうか、私たち消費者の味方になって忌憚のない意見を書いてください。楽しみに待っています。

おおっ！ぼろぞうきんさんが戻ってきてた。
いつの間に。
いやいやいや、これからも宜しくです。

>>222
大方の見解は、マンション購入「待ち」みたいですが

そうなんですか、他の板見てないのでよくわかりません。
本職では無いので正確では無いですが、計画段階で㎡当たりの
単価がある程度決まっていてその枠内で意匠は計画するそうです。
付き合いのある意匠屋さんは口々に㎡当たりの単価が上がっていると
言ってました。
㎡単価が上がるってことは住戸の専有面積を減らすか値段を上げるか
どっちかしか無いってことですね。

集合住宅だけでいえば改正前まで色々なプラン変更などができましたが
改正後では構造に関わるような変更をかけてしまうと計画変更といって
建築確認申請を再度行うようなことになってしまうため、制約が多く
なっていくと思われます。（つい最近国交省から緩和するような
文面が出ましたが浸透するまで時間がかかるでしょう）
正直いって改正後のほうがエンドユーザーから見てもいいところは
無いのではないかなと。
もともとが偽装防止を目的としてたわけですが予想の斜め上を
いってる状況です。

自分が買うなら今かな。（マンションの前に嫁が欲しいですが）

>しっかりしたデベ・ゼネコンを見分ける簡便ないい方法はありますか

デベのＨＰなんかを見ると品質管理について書いてあるところも結構
あります、特に耐震偽装がらみで構造が主となってますが
意匠・構造・設備を全て監理できる人間は殆どいませんので
（意匠と構造はいる）
管理体系がどのようになっているか調べるといいかも知れませんね
２年くらい前までは設備の管理なんて殆どいませんでしたが
（いたのは知っている限り大京・リクルート・藤和・ナイスなど）
最近は結構設備の管理がついているデベも増えてきたようです。
買う前に調べてみてはいかがでしょうか？
ゼネコンは大手だからとか中堅だからとかあまり関係ないですね
所長と次席がよければいい物件できますし、だめな所長とだめな次席が
いる場合ぐだぐだの物件ができるのでこればっかりは運もあるかなと・・・
現場が整理整頓されているところは大抵いい物件ができます。
（これは間違いない）

>>225
私たち消費者の味方になって忌憚のない意見を書いてください

本来国交省がその役目を担うんですがね・・・
最前線では非難轟々です。

222です。
今、分譲マンションは在庫を多く抱えているので、
これから価格が下がるはずだから、
今しばらく様子を見た方がいいという意見が多いみたいです。
反対の意見を唱える人もいますけど。

＞管理体系がどのようになっているか調べるといいかも知れませんね

スイマセン素人なもので、
いまいちよく分からないのですが、管理体系というのはつまり、
マンションを管理するシステムがある、なしということですか？
大手は自社部門や関連会社でマンションの管理を行いますが、
中小のデベはないところが多いですよね。
つまり、大手がやはり良いということでしょうか。

ゼネコンは運ですか…こればっかりは、いかんともしがたいですね。
一生に何度もない大きな買い物を良し悪しを
運に任せなくてはならないなんて、そんな〜って感じですね。

図面も現場も段階を踏んでチェック機構があります。
設計段階では皆さんご存知の建築確認申請、ここで建築基準法に
適合しているかを役所の建築審査課若しくは民間確認審査機関に
チェックされます、ここでチェックが入ると現場が着工できません。
又、それとほぼ同時期に所轄消防署に建築確認申請に提出している
図面と同じものを提出し今度は消防署にチェックされます。
これが終ると取りあえず着工ができます。

建築確認申請とは別に今度は実施図というものがあります。
これは施工業者に見積もりをさせる詳細な図面です。
場合によっては実施図を建築確認図として提出する場合がありますが
こと設備の話で言えば不必要な図面を提出しいらぬチェックを受けるのを
避けるため実施図レベルの図面を建築確認には提出しません。
　ゼネコンに図渡しをする前に大概のデベでは図面チェックを行います。
デベにはデベ特有の仕様が有り、仕様に適合しているか、納まりはどうか
など内容自体は建築確認より細かい内容をチェックします。
チェックする人は殆どが元ゼネコン・設計事務所勤務などから転職した
実務レベルの人が多いです。（はじめからデベ勤務で仕事を覚えた人も
少なからずいますが）この実務レベルの人たちが設計・施工を監理及び
管理をする管理部門と呼ばれる管理部隊です。
その後見積もりを経て、ＣＤ・ＶＥなどの調整を行い現場が着工する
わけです。

次いで施工に入ります
一般の方にはあまり知られてないかも知れませんが、設計図をそのまま
使って施工しているところはありません。
理想は１００％そのまま施工できるのが理想ですが実際は施工誤差などが
入る為殆ど不可能に近い為現場で施工図というものを描き、それで
施工を行います。
その施工図をチェックするのが我々意匠屋、構造屋、設備屋の各設計
担当であり、施工図をチェックするのも各設計担当ですが、それを
行うのが設計監理という仕事です。
チェックされた施工図が施工図通りに現場に反映されているかを
チェックするのがゼネコンの所長・次席・３席、設備担当など
又設計監理もチェックをします。

設計監理・施工者をチェック監視するのがデベロッパーの管理部門と
なります。
上記にも有るとおり元ゼネコン・設計事務所から来てる人たちですから
設計監理も施工も理解をしている人たちなのでミスもすぐ発見します。
又、デベ仕様も当然理解しているのである意味設計監理者より詳しいと
いってもいいでしょう、立場的には施主なので設計監理も頭が上がりません、簡単に言えば現場での神様的存在ですね。
余程突拍子も無いことを言わない限りは殆どの意見が反映されるので
こちらから言わせれば目の上のたんこぶです。
しかしそのような立場の人たちがいるおかげで設計監理も施工管理も
適当なことができなくなり現場としてはしまってくるわけです。

前置きが長かったですがご容赦を

又、設計段階のチェックも管理部門もまったくないデベもあります。
（完了検査だけ来て外観のみチェックする）
設計・監理は楽ですがエンドユーザーからすれば心配ですよね・・・
そういうところもあるってことです。

初めて　投稿させていただきます。昨年購入しましたが、ぼろぞうきんさんの言ってることは、わかりやすくていいですね。現在不動産の広告関係の仕事をしています。マンションを購入するさい　よくプラスターボードの目安が１２．５とあるんですが、物件の比較を、いろいろ検討しても９．５ミリの物件しかなくたまたま今のマンションは、１２．５ミリでしたので購入の目安になりました　よくデベさんから　現場の所長の力量で問われると言われても。。普通その人物とはあったことないですし　（私は、たまたま仕事で会いましたので人柄はいいかなと）
私の目安としては、
１、物件の構造が分からないので　プラスタボードさえケチるのであれば、他のコストもかけてないかも
２、物件は、購入してから毎日朝物件を見に行きました。たまたま近所でした。ぼろぞうきんさんのように周辺は、きれいにしてありました。物件の施工は、地元のゼネコンさんです。二次はわかりませんが。
こんな感じでしか分からないと思いますが。。。わたしはたまたま仕事柄いろいろな物件の、比較ができましたので　デベさんのコストの落とし方や、デベさんでも物件によって　コストのかけ方が違うなど
ぼろぞうきんさんの、立場はつらいと思いますが、頑張ってください。応援しています。

ぼろぞうきんさん、222です。
詳細なご説明痛み入ります。
どうやら誤解していたようですね。
「管理」とは、入居後のマンションの管理ではなく、
施工中に行う管理ということですね。
確かに、完成時のチェックだけではなく、
施工中の管理体制がきちんとできているデベを選びたいですね。

よく分かりました、ありがとうございました。

【改正建築基準法】住宅着工大幅減を巡る“冬柴発言”に建築実務者が怒りの声
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20071207/514023/

記事に対するコメント
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/fb/putfeedback.jsp?_PARTS_ID=FB01&V...

もう公明党には投票出来ない！

ぼろぞうきんさん
デベや施工会社の役員が購入した物件は、作るほうも真剣なので安心という話を聞いたことがあるのですが、ほんとうでしょうか。
１１月に発覚した市川のタワマンなどは、お偉いさんは誰も買ってないということでしょうか。

>232
その実務者の声は偽り無く本当の事です。
今後の動きとしては適合判定を行う人が２人から１人に変わるのと
適合判定を行った人の氏名を明記することだそうです。
設計は創意工夫などにより１００人が１００人同じ図面を書いても
１００％同じ結果が出ません。
そのような状況で適合判定資格者は自分で設計をしていない図面をチェックしなくてはならないのです、それが今まで設計者と適合判定資格者が
２名の計３名で行うため、混乱に拍車をかけているそうです。
設備については今のところそこまで混乱してないので助かっていますが
手間が増えてるのは間違いないです。
手間が増えて設計料が増えれば文句も言いませんが、実際はまったく
増えません。（これは意匠・構造にもいえますが）
一般の方にも注目してもらいたいと思ってます。

>233
実際にそういう場面に会った事が無いので想像でしか無いですが
ありえると思います。
当然ながらデベ役員が買ったら情報は設計監理・ゼネコンにも
物件担当の方から話がくるでしょう。
つい先日同僚が自分で設計した物件を購入し、設計監理も自分で
やっていますが色々と優遇してもらっているようです。
末端の設計監理が買っただけでも優遇されるのであれば最上部の
人間が購入すれば更に優遇されることもありえるのではないかと。
ちなみにその優遇ですが、コンセントの移動・追加から始まり
エアコンプレゼント、壁紙変更（オプション外のもの）と
物件の割引（社員割引同等）で購入したそうです。
ぼろぞうきんがその物件には携わってないですが内覧会には
来てくれと頼まれております。

>>233
横槍入れるようで申し訳ないが
例え関係者が購入したとしても、その該当住戸に対しては、それなりの
お触れが出るであろうが全体的にオーバークオリティーにはならないと思う。
市川の件も鉄筋不足を隠蔽していて発覚した訳では無く。
性能評価の検査時に発覚し公表する前にマスコミが騒ぎ出しただけじゃ無い？

↑
市川は１ヵ月以上も隠匿していたのでは！
なぜ公表を１ヵ月もしていないのかと考える方が自然ではありませんか。

市川のは、施工が５社ＪＶで、設計は日建。
事業主は市川市、デベは三井と野村、

公共施設併設しているので、おそらく県や国から補助金を受けている。

折衝や補修工事の方法の検討に時間が掛かっていたのではないだろうか？

隠匿していたわけではないと思うが。。。
たとえば、デベが、「販売するマンションで施工ミスがありました。」なんて、マスコミ向きに記者会見するか？
契約者に対して説明会を開く場合は、全ての方針が決定してからでないと無理。

つかぬ事をお聞きしますがぼろぞうきんさん…

年間2000棟の設計ですか!?
2000戸じゃなくて？


すいませんスゴイ気になって…

239です。

そうですか。
いずれにしてもスゲー仕事量ですね。羨ましい…。

嬉しい〜。ぼろぞうきんさん、帰って来てくれたんだ！レスが
途絶えてからも、諦めきらずにいつもチェックしていたんですが
かなり、長くご無沙汰だったので、今日久しぶりに見て感激しました。
市川のマンションのデペの、施工マンションを購入しているので、デペ
からは、一応電話はあったのですが、地域も違うし、イマイチ情報が
なく不安に思っていたので、とっても復帰がタイムリーでよかった〜。

ぼろぞうきんは主婦のおばちゃんというかファン？のおばちゃんにすごくもてるんだね。レスをみて思いました。

ぼろぞうきんさん、お元気で何よりでした。

建設業界もいろいろありましたので、きっと忙しくされているのではと思っておりました。

設計・施工・AD建設のマンションを検討しています。
公共事業で施工した施設（設計は別会社）も近所にあるのでいってみました。
とても良い感じでした。


ADには構造専門の建築士は１人しかいません。（一人もいない中堅企業もありました）
他に検討中の施工会社は、ADより小規模です。
ADはどうなんでしょうか。信頼できる企業ですか？

どうそ、よろしくお願いいたします。......................................................
市川の施工ミスがあってから、文書だけのペーパー工事管理があることを初めて知り、ショックを受けました。
設計・監理の日建設計は、「ポーラ美術館」など建築史上有名な設計した大手設計事務所でしたので、日建の事なかれ態度（ＨＰは沈黙）には、とてもガッカリしました。


それで、ちょっと・・いろいろと考えると気持ちがゆれます。

工事管理は間違いで工事監理です。

ぼろぞうきんさん、私は現在ゴー○ドクレストの物件に入居中なのですが、掲示板や風評があまり良くないのでデベロッパーとしてなにが一番問題なのか、本当のことが知りたいのですが、教えていただきたいです。

ぼろぞうきんさん、返信ありがとうございます。２４４です。

ＡＤ建設は、伏字で東証一部上場の　ando-corp.です。＞構造設計が１人しかいないということは外注に仕事を出している
と思われます、外注に描かせた図面を構造担当者がチェックしている
可能性が高いですね、よくあることですが。


そうだったんですか。
横浜のグランドメゾンは大手の設計事務所の設計ですが、ここも外注に出していて、チェックしていなかったようでした。

それで、まあ、いろいろと心配になっていたのです。


＞総合建設業なのに設備担当がいないなんておかしいですよね。

おかしいですよ。初耳で、またまた驚いています。


どうもありがとうございました。
寒さに向かいますので、どうぞ、ご自愛を！

設備担当がいないゼネコンなんて結構あるぞ。

うわぁw、ぼろぞうきんさん帰ってきてたのですねー！！
お帰りなさい！とっても嬉しいです。
ここで色々勉強させてもらってます。
と言ってももう買っちゃったんですが・・
ぼろぞうきんさんのコメント丁寧に書かれているので
読みやすいし分かりやすいです。
ま、私がおぱかなため分からない事も多々あるんですけどね＾＾；
でも応援してます。
忙しくて大変でそうですけど頑張ってくださいね！
皆を見捨てないでくださいましぃw
ここを見る楽しみが一つ増えました。

訳の分からない文ですいません。あまりに嬉しくて興奮して
書いてしまいました＾＾；

ぼろぞうきんさん、こんにちは。お尋ねいたします。
入居後、地下に給水設備があることが分かり、夜中のポンプの作動音（フォーンという高周波の音が鳴ったり消えたりのくりかえし）が気になりまして、管理会社に対策をしてもらい、それから音は小さくなったものの、やはり気になってなかなか寝付けません。
私が思うに、地下にこのような設備があり、ポンプの音が予想されるのであれば、重説に明記しておくべきではなかったのかと思っています。
そこで、これ以上の対策工事（もしくは、夜間のみポンプの作動を止めてもらう事）を要求するのは、クレーマーの類となるのか、設備の専門家である貴殿の見解をお聞かせいただければ幸いです。ちなみに1階が駐輪場で、住まいは3階部分で最上階です。（5階建て一部3階建て、全96戸の規模です）

＞251

ちなみに竣工引渡しされてから何年経ってるんですか？

ぼろぞうきんさん

２戸毎に１台のエレベータがあり、中住居でも南北にベランダがある
物件をみて、ここに金をかけていれば、変なグレードダウンはして
いないだろうと、２階でも坪３２０万円の物件を衝動買いしました。

売主は東芝不動産、施工は大林組　設計・監理は三菱地所設計です。
ちなみに場所は品川区といっても下町です。

大丈夫でしょうか。

＞253

質問内容が抽象的過ぎるからぼろぞうきんさんも困るよ〜

はじめまして
私は、施工図を描いているやーもん☆と申します。
悪口ばかりが目立つ中、ここのスレは面白いです。
ぼろぞうきんさんの意見に共感できることが多いです。

ちなみに私が担当してきたゼネコン　西松、ANDO、鴻池、東海興業、東鉄など
デベは　野村、大京、東京建物、フージャース、ゴールドクレストなど。
マンション以外にもやっております。
デベやゼネコンはそれぞれに特徴があり、仕様も違うし会社特有のカラーもあるので面白いですね。

さて、、昨今のマンションは設備関係が充実しており使用者にとっては嬉しい設備ですが、
その分コストが上がっているように思います。

個人的には、

・デイスポーサー×　
・食洗　○
・床暖　○
・浴乾　○

ディスポーサーは共用部に大掛かりな処理装置が必要で（種類によるのでしょうか？）将来的にメンテナンスにお金がかかるように思えます。
地域熱を使ったものが一時期はやりましたが、現在ではコストがかかりすぎるためにガスや電気に検討するマンションが多いようです。
マンション全体で維持していく設備は極力少ない方が管理費や修繕費が抑えられるように感じます。エレベーター台数も１００世帯に１台とか。。ただし、これは庶民的な発想で管理費や修繕費などを考慮しなくてよいリッチ階級の方々には全く関係ない話ですが。
食洗、床暖、浴乾に関しては、経験上便利で快適で、何より個別の住戸で
対応できるので将来的にもよいと思います。
ぼろぞうきんさんは、マンションの設備についてどうお考えですか？
専門家からのご意見聞かせていただけたら、幸いです。

デイスポーサーは、メンテナンスにお金が掛かるだけでなく、水道の使用がすごく多くなるようです。
東京都民は、都外のダムの水を使っているのだから、生ゴミを下水に流さないような処理を考えたら良いのではないでしょうか？

ぼろぞうきんさん251です。早速のご返事ありがとうございます。
ご指摘の通り、音にはかなり神経質だと、家内にも言われます。（実は駐輪場の１階のスライド式扉を強く締める人の音も気になっています）
多分、ご指摘のような工事をしてくれたと思いますので、諦めるしかなさそうですね。
もし、ポンプメーカーさんの見解が聞けるようでしたら、宜しくお願い致します。ちなみに、この夏に竣工したばかりの物件でして（252さんへ）、デベは東建・新星和さんで設計・施工は真柄さんです。

ＳＩですか？
一度だけあります。
平詳担当だったので構造はわかりませんが。
設備部屋に遊びに行くと設備さんが
頭を悩ませていた記憶があります。

確かに水周りの位置変更や
共用部の給排水集中管理には魅力的ですが、
専有部の転ばし配管には疑問を感じます。
古いのマンションではトイレの横引き配管をみかけました。
流れが悪く、詰まることが多かったようです。
それと同じ現象が起こるのではないでしょうか？

設備機器は一般的に２５年から３０年が寿命と言われますが
それよりも前に配管が詰まってしまうのではないでしょうか？
高圧洗浄で解決できるのでしょうか？
各住戸で余分に配管をまわさないといけないので
コストもかかると思います。