集合住宅年間２０００棟設計している俺に聞け

現状の所、集合住宅の施工は、スーゼネはもとより中堅処も受注しないやろね。
素人でも判るでしょ？
工期は無し、予算もなし（赤字ですよ赤字、規模によれば億単位の）
購入者に数百万をプレゼントしてるような物。

＞181
もしもあなたに建築が何か分かっているとしても、
この掲示板の価値が分からないなら、
結局あなたの分かっている建築は机上のものでは？

設備を担当してくれる人がいないと、
マンションはできないんですよ。

まさに、その通り。設備なしでは建物は成り立ちません。
だけど、設備は設備。自分の専門の範疇で頑張ればよろし。
しったかぶりするな！という事です。
設備屋が建築にうとい事は、この業界にいれば、常識。
各職の格付でも、申し訳ないが、設備は最下層のあつかい。
おい、設備屋！みたいな。

年間２０００棟設計＝×
年間２０００住戸　＝○って事？
だとしても、仮に１棟辺り２００住戸としても１０棟
年間１０棟の設計監理なんて出来る？

せっかく色々聞けているのに、つまらない意地悪しないでね。

意地悪のつもりは、毛頭ありませんよ。
ただ、設備関係者であれば本体の建築に関しては、然程詳しくないと
思ったまでです。ま〜全くの素人（ここで質問レスしている方）には
詳しくなくとも多少の情報を得る事で満足するのであれば話しは別
でしょうけどね。

詰まる所、質問者が満足する回答をしてもらえれば、それが素人で的確でない回答であってもいいんじゃないですかね。ここでの回答は概ねそうではなかったかと思います。専門家が必ずしもいい回答をするとは限りませんしね。少ない情報で満足しているのかもしれませんが、業界の方の素人を小＊＊にしたような発言を読むよりは有意義です。

ぼろぞうきんさん
これだけの反響あるスレですから、たとえやめるにしても
なんらかの声明なり宣言なりがあってしかるべきでは・・・？

スレ主が、中々現れないなら質問に対して誰かが答えてくれるさ。
↓ではどうぞ！

匿名とはいえ、お客さんの評価しちゃうわけですから継続は難しいのですかね。

設備屋のくせにみたいなレスがいっぱいついてますが・・・。
構造設計・意匠設計ではない、設備屋だからこそここまで答えてこれたのかも
しれませんよ。

まともな神経の人なら、仕事の付き合いのあるデベやゼネコン、
設計事務所がどうこう書けないはず。
関係者に発覚したら、えらい事に・・・。
まあ、最初の頃に「ゼネコンが勝ってに設計変更して・・・」
なんて書いてるくらいだから、打合せにも参加させてもらえない
元受設備設計の孫受け以下の誰も知らないような所の方なんでしょうが。
本人が参加していない、上の方の会議体で変更が決まっているから
本人にすれば、勝手にとうつる。
（ゼネコンが設計事務所に相談も無く、仕様を勝手に変えるなんて
　ありえない。納まり上の変更ならまだしも（あまり設計に言うと
　設計ミスの揚げ足を取ってるみたいだから））

訂正
元受→元請
孫受→孫請

匿名掲示板だから、そこは大丈夫だと思うが
ゼネコンが設計事務所に相談も無く、仕様を勝手に変えるなんて
ありえない。←ゼネで設計・施工もあるから一概に言えんかな。
集合住宅は設計・施工で請けて、VEしまくらないと大赤字ですよ。

設計・施工でも普通は設計部、事業主に相談する。
ＶＥ・ＣＤするにしても、設計・事業主の了承が
必要。マンションに限らず。
あっ、勝手に手抜きをする三流ゼネコンは別ね。

VEと手抜きがゴッチャになってる間抜けさん？

今までぼろぞうきんさんの書き込みで
勉強させてもらったつもりだったが…

真偽性が怪しくなってきたなぁ。

＞各職の格付でも、申し訳ないが、設備は最下層のあつかい。おい、設備屋！みたいな。

これ一昔前の話しだし、職人さんのことでしょ。

＞設備屋が建築にうとい事は、この業界にいれば、常識

電気はともかく、空調・給排水は納まりがあるので、設備設計は建築より詳しいですけど？ＭＢ、ＰＳ等を要求するのは設備設計の仕事ですし、建築に詳しくないと要求出来ませんよ。設備設計を設備屋って呼ぶことを聞いたことが無いので、職人さんと設計をごっちゃにしてませんか？
本当にこの業界の人？

＞ゼネコンが設計事務所に相談も無く、仕様を勝手に変えるなんてありえな
い。

質疑回答等で記録が残るはず、勝手に替えることは通常考え難い。
但し、設備の監理はマンションであれば月に１回が費用的に限度なので設備設計側で知らない間に変更はある。（事業主、建築には確認をしている）

建築だろうが設備だろうが関係なし！
質問ないの？答えるよ。

２０２さんでもいいや・・・

「完成時期」と「入居時期」が同じ物件ってどうなの？

完成時期＝引渡しor竣工？
入居時期＝引越し？

完成時期＝竣工予定＝検査済証交付
入居時期＝入居可能時期＝入居予定時期

↑
完成してから入居までの間に内覧会とかやって図面通りにできてるかとか傷がないかとか業者連れて行ったりして調べるわけだから、完成(竣工)と入居時期が一緒だと、問題あった場合に工事できないんじゃなぁい？

内覧会は最後の外構工事などをしているときに行います。

だいたい竣工後すぐに引っ越しできるようになると思いますよ。
販売元だって早く引き渡して、お金もらわなきゃ、金利だけでも
＊＊になりませんから。

そうですか？
竣工から入居時期まで約1ヶ月程期間があるところが多いと思いますが。

他にご質問は

某碓○氏の記事で鉄筋の太さについての指摘が上がっておりました。

構造的に色々違いはあるのでしょうが、鉄筋の主筋の太さ・本数等について詳しく解説して頂ける方は居ますでしょうか？

なんで、いなくなっちゃんだ？
鉄筋の足りないマンションのこと聞きたいよー

忙しいんでしょう。

スレ主です。
放置申し訳ない、基準法改正の影響が大きく休みも殆ど無い状況です。
全レスを見てないので今現在建築関係がどのような現状かを現場の
最前線から見た目で報告したいと思います。

１９年６月２０日から改正された建築基準法ですがこれは主に
偽装の防止がメインとなるはずだった。
しかし、実際改正されると意匠図・構造図・設備図の整合性
（整合性とは、もとである意匠図の扉の向きが構造・設備と違う等の
軽微なものも含む）を厳しくチェックされることにより最悪建築確認の
差し戻し（突っ返される）が起きるようになった。
又、設計の内容事態は６月２０日以前と何ら変わることが無いのに
その他必要と思われるものという文面を行政庁が出したおかげで
手間は設備だけでいえば２倍以上に増えた。（構造は更に倍以上）
差し戻しをされてしまうと再度建築確認を提出するのだが、提出するには
費用が掛かる為、恐ろしい程の図面の精査を意匠・構造・設備で行い
そしてようやく提出するような手順となった。

提出後すんなり通るのが６月２０日以前であったが、６月２０日以後
書類の不足→確認受付拒否、書類の不備→確認受付拒否などと
そのたびに資料の作成、修正を繰り返し従前１ヶ月で纏め上げていた
設計図が現在では３〜４ヶ月スパンに変わってしまった。

現在国交省が緩和と称し多少上向くでしょうがこれからが大変になる
でしょう。

今後の予想
①今建設を行っている現場（戸建を除く）は６月２０日以前の物件が
殆ど、ぼろぞうきんが関わっている物件で今日まで６０件こなしてきたが
（最小で２６戸最大で６４０戸の集合住宅）適合判定が終って確認が
降りた物件は１件（３２戸１０Ｆ）のみ。
現場では職人が仕事が無い為今動いている現場には職人が溢れかえって
いる状況、今度適合判定が下りる物件がどんどん増えるにつれ職人
（熟練工）が大手ゼネコンにとられてしまいいなくなり、中小ゼネコンは
熟練工以外の職人を雇うようになる為、施工ミスなどが増える。
施工ミスが運良く発見されればそれで良いが気づかない、気づこうとしない（隠蔽）などが増える。

②職人と同様、材料が高騰する、材料が高騰すれば建設費が上がる
建設費が上がると戸当たりの単価が上がり最終的にマンションの値段が上がる。

③今の基準法では設計者のみが責任を負うような状況なので今後設計を
やりたがる人もいなくなる。そして職人同様熟練者がいなくなり
実務をわかっていない資格だけもったペーパーが作業を行い、設計ミスが
増える。

③については本当に予想だが、①については現場から直接聞いているので
まず間違いない、大手設計施工ゼネコンＨ社ではもうすでに職人の手配を
している。②についてもゼネコン営業から聞いたのでまず間違いない。
建設費上がっても設計費上がらないのはいつの世も一緒なので諦めます。
買うなら今でしょう、それもしっかりしたデベ・ゼネコンの物件が
お勧めです。おまけ①
某ゼネコンの７・８階部分の鉄筋の件ですが知り合いの構造屋から
聞いたところ現実では絶対にやらない方法だそうです。
言うなれば５本ある指に後から６本目を差込みアロンアルファーみたいな
もので接着する方法だそうです。
元から６本目があればバランスもとれるでしょうが５本しかないものに
６本目をバランス良く差し込むことができるんでしょうか？
あとは想像にお任せします。

おかえりなさい。

全ておっしゃるとおりだと思います、残念ですが…。

ぼろぞうきんさん、お帰りなさい！！
これからも我々素人の味方になってください。

＞買うなら今でしょう、それもしっかりしたデベ・ゼネコンの物件が
お勧めです

大方の見解は、マンション購入「待ち」みたいですが、
ぼろぞうきんさんの見解は「買い」ですね。
しっかりしたデベ・ゼネコンを見分ける簡便ないい方法はありますか？

いよっ大将！待ってました！お疲れさんです！！


>職人（熟練工）が大手ゼネコンにとられてしまいいなくなり
>大手設計施工ゼネコンＨ社ではもうすでに職人の手配をしている。
>買うなら今でしょう、それもしっかりしたデベ・ゼネコンの物件がお勧めです

Ｈ社だけ名指しですけど、少なくともＨ社は、お勧めってことですかね？

金利の上昇は回避されたけど、物件は高騰するんですね。やっぱりいそがなくっちゃ。

うれしい〜！
本当にぼろぞうきんさんなんですね。

おかえりなさい。
首を長くして待ってましたよ。

お帰りなさい！！！
みんな、待っていましたよ。
お忙しいとは思いますが、どうか、私たち消費者の味方になって忌憚のない意見を書いてください。楽しみに待っています。

おおっ！ぼろぞうきんさんが戻ってきてた。
いつの間に。
いやいやいや、これからも宜しくです。

>>222
大方の見解は、マンション購入「待ち」みたいですが

そうなんですか、他の板見てないのでよくわかりません。
本職では無いので正確では無いですが、計画段階で㎡当たりの
単価がある程度決まっていてその枠内で意匠は計画するそうです。
付き合いのある意匠屋さんは口々に㎡当たりの単価が上がっていると
言ってました。
㎡単価が上がるってことは住戸の専有面積を減らすか値段を上げるか
どっちかしか無いってことですね。

集合住宅だけでいえば改正前まで色々なプラン変更などができましたが
改正後では構造に関わるような変更をかけてしまうと計画変更といって
建築確認申請を再度行うようなことになってしまうため、制約が多く
なっていくと思われます。（つい最近国交省から緩和するような
文面が出ましたが浸透するまで時間がかかるでしょう）
正直いって改正後のほうがエンドユーザーから見てもいいところは
無いのではないかなと。
もともとが偽装防止を目的としてたわけですが予想の斜め上を
いってる状況です。

自分が買うなら今かな。（マンションの前に嫁が欲しいですが）

>しっかりしたデベ・ゼネコンを見分ける簡便ないい方法はありますか

デベのＨＰなんかを見ると品質管理について書いてあるところも結構
あります、特に耐震偽装がらみで構造が主となってますが
意匠・構造・設備を全て監理できる人間は殆どいませんので
（意匠と構造はいる）
管理体系がどのようになっているか調べるといいかも知れませんね
２年くらい前までは設備の管理なんて殆どいませんでしたが
（いたのは知っている限り大京・リクルート・藤和・ナイスなど）
最近は結構設備の管理がついているデベも増えてきたようです。
買う前に調べてみてはいかがでしょうか？
ゼネコンは大手だからとか中堅だからとかあまり関係ないですね
所長と次席がよければいい物件できますし、だめな所長とだめな次席が
いる場合ぐだぐだの物件ができるのでこればっかりは運もあるかなと・・・
現場が整理整頓されているところは大抵いい物件ができます。
（これは間違いない）

>>225
私たち消費者の味方になって忌憚のない意見を書いてください

本来国交省がその役目を担うんですがね・・・
最前線では非難轟々です。

222です。
今、分譲マンションは在庫を多く抱えているので、
これから価格が下がるはずだから、
今しばらく様子を見た方がいいという意見が多いみたいです。
反対の意見を唱える人もいますけど。

＞管理体系がどのようになっているか調べるといいかも知れませんね

スイマセン素人なもので、
いまいちよく分からないのですが、管理体系というのはつまり、
マンションを管理するシステムがある、なしということですか？
大手は自社部門や関連会社でマンションの管理を行いますが、
中小のデベはないところが多いですよね。
つまり、大手がやはり良いということでしょうか。

ゼネコンは運ですか…こればっかりは、いかんともしがたいですね。
一生に何度もない大きな買い物を良し悪しを
運に任せなくてはならないなんて、そんな〜って感じですね。

図面も現場も段階を踏んでチェック機構があります。
設計段階では皆さんご存知の建築確認申請、ここで建築基準法に
適合しているかを役所の建築審査課若しくは民間確認審査機関に
チェックされます、ここでチェックが入ると現場が着工できません。
又、それとほぼ同時期に所轄消防署に建築確認申請に提出している
図面と同じものを提出し今度は消防署にチェックされます。
これが終ると取りあえず着工ができます。

建築確認申請とは別に今度は実施図というものがあります。
これは施工業者に見積もりをさせる詳細な図面です。
場合によっては実施図を建築確認図として提出する場合がありますが
こと設備の話で言えば不必要な図面を提出しいらぬチェックを受けるのを
避けるため実施図レベルの図面を建築確認には提出しません。
　ゼネコンに図渡しをする前に大概のデベでは図面チェックを行います。
デベにはデベ特有の仕様が有り、仕様に適合しているか、納まりはどうか
など内容自体は建築確認より細かい内容をチェックします。
チェックする人は殆どが元ゼネコン・設計事務所勤務などから転職した
実務レベルの人が多いです。（はじめからデベ勤務で仕事を覚えた人も
少なからずいますが）この実務レベルの人たちが設計・施工を監理及び
管理をする管理部門と呼ばれる管理部隊です。
その後見積もりを経て、ＣＤ・ＶＥなどの調整を行い現場が着工する
わけです。

次いで施工に入ります
一般の方にはあまり知られてないかも知れませんが、設計図をそのまま
使って施工しているところはありません。
理想は１００％そのまま施工できるのが理想ですが実際は施工誤差などが
入る為殆ど不可能に近い為現場で施工図というものを描き、それで
施工を行います。
その施工図をチェックするのが我々意匠屋、構造屋、設備屋の各設計
担当であり、施工図をチェックするのも各設計担当ですが、それを
行うのが設計監理という仕事です。
チェックされた施工図が施工図通りに現場に反映されているかを
チェックするのがゼネコンの所長・次席・３席、設備担当など
又設計監理もチェックをします。

設計監理・施工者をチェック監視するのがデベロッパーの管理部門と
なります。
上記にも有るとおり元ゼネコン・設計事務所から来てる人たちですから
設計監理も施工も理解をしている人たちなのでミスもすぐ発見します。
又、デベ仕様も当然理解しているのである意味設計監理者より詳しいと
いってもいいでしょう、立場的には施主なので設計監理も頭が上がりません、簡単に言えば現場での神様的存在ですね。
余程突拍子も無いことを言わない限りは殆どの意見が反映されるので
こちらから言わせれば目の上のたんこぶです。
しかしそのような立場の人たちがいるおかげで設計監理も施工管理も
適当なことができなくなり現場としてはしまってくるわけです。

前置きが長かったですがご容赦を

又、設計段階のチェックも管理部門もまったくないデベもあります。
（完了検査だけ来て外観のみチェックする）
設計・監理は楽ですがエンドユーザーからすれば心配ですよね・・・
そういうところもあるってことです。

初めて　投稿させていただきます。昨年購入しましたが、ぼろぞうきんさんの言ってることは、わかりやすくていいですね。現在不動産の広告関係の仕事をしています。マンションを購入するさい　よくプラスターボードの目安が１２．５とあるんですが、物件の比較を、いろいろ検討しても９．５ミリの物件しかなくたまたま今のマンションは、１２．５ミリでしたので購入の目安になりました　よくデベさんから　現場の所長の力量で問われると言われても。。普通その人物とはあったことないですし　（私は、たまたま仕事で会いましたので人柄はいいかなと）
私の目安としては、
１、物件の構造が分からないので　プラスタボードさえケチるのであれば、他のコストもかけてないかも
２、物件は、購入してから毎日朝物件を見に行きました。たまたま近所でした。ぼろぞうきんさんのように周辺は、きれいにしてありました。物件の施工は、地元のゼネコンさんです。二次はわかりませんが。
こんな感じでしか分からないと思いますが。。。わたしはたまたま仕事柄いろいろな物件の、比較ができましたので　デベさんのコストの落とし方や、デベさんでも物件によって　コストのかけ方が違うなど
ぼろぞうきんさんの、立場はつらいと思いますが、頑張ってください。応援しています。

ぼろぞうきんさん、222です。
詳細なご説明痛み入ります。
どうやら誤解していたようですね。
「管理」とは、入居後のマンションの管理ではなく、
施工中に行う管理ということですね。
確かに、完成時のチェックだけではなく、
施工中の管理体制がきちんとできているデベを選びたいですね。

よく分かりました、ありがとうございました。

【改正建築基準法】住宅着工大幅減を巡る“冬柴発言”に建築実務者が怒りの声
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20071207/514023/

記事に対するコメント
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/fb/putfeedback.jsp?_PARTS_ID=FB01&V...

もう公明党には投票出来ない！

ぼろぞうきんさん
デベや施工会社の役員が購入した物件は、作るほうも真剣なので安心という話を聞いたことがあるのですが、ほんとうでしょうか。
１１月に発覚した市川のタワマンなどは、お偉いさんは誰も買ってないということでしょうか。

>232
その実務者の声は偽り無く本当の事です。
今後の動きとしては適合判定を行う人が２人から１人に変わるのと
適合判定を行った人の氏名を明記することだそうです。
設計は創意工夫などにより１００人が１００人同じ図面を書いても
１００％同じ結果が出ません。
そのような状況で適合判定資格者は自分で設計をしていない図面をチェックしなくてはならないのです、それが今まで設計者と適合判定資格者が
２名の計３名で行うため、混乱に拍車をかけているそうです。
設備については今のところそこまで混乱してないので助かっていますが
手間が増えてるのは間違いないです。
手間が増えて設計料が増えれば文句も言いませんが、実際はまったく
増えません。（これは意匠・構造にもいえますが）
一般の方にも注目してもらいたいと思ってます。

>233
実際にそういう場面に会った事が無いので想像でしか無いですが
ありえると思います。
当然ながらデベ役員が買ったら情報は設計監理・ゼネコンにも
物件担当の方から話がくるでしょう。
つい先日同僚が自分で設計した物件を購入し、設計監理も自分で
やっていますが色々と優遇してもらっているようです。
末端の設計監理が買っただけでも優遇されるのであれば最上部の
人間が購入すれば更に優遇されることもありえるのではないかと。
ちなみにその優遇ですが、コンセントの移動・追加から始まり
エアコンプレゼント、壁紙変更（オプション外のもの）と
物件の割引（社員割引同等）で購入したそうです。
ぼろぞうきんがその物件には携わってないですが内覧会には
来てくれと頼まれております。

>>233
横槍入れるようで申し訳ないが
例え関係者が購入したとしても、その該当住戸に対しては、それなりの
お触れが出るであろうが全体的にオーバークオリティーにはならないと思う。
市川の件も鉄筋不足を隠蔽していて発覚した訳では無く。
性能評価の検査時に発覚し公表する前にマスコミが騒ぎ出しただけじゃ無い？

↑
市川は１ヵ月以上も隠匿していたのでは！
なぜ公表を１ヵ月もしていないのかと考える方が自然ではありませんか。

市川のは、施工が５社ＪＶで、設計は日建。
事業主は市川市、デベは三井と野村、

公共施設併設しているので、おそらく県や国から補助金を受けている。

折衝や補修工事の方法の検討に時間が掛かっていたのではないだろうか？

隠匿していたわけではないと思うが。。。
たとえば、デベが、「販売するマンションで施工ミスがありました。」なんて、マスコミ向きに記者会見するか？
契約者に対して説明会を開く場合は、全ての方針が決定してからでないと無理。

つかぬ事をお聞きしますがぼろぞうきんさん…

年間2000棟の設計ですか!?
2000戸じゃなくて？


すいませんスゴイ気になって…

239です。

そうですか。
いずれにしてもスゲー仕事量ですね。羨ましい…。

嬉しい〜。ぼろぞうきんさん、帰って来てくれたんだ！レスが
途絶えてからも、諦めきらずにいつもチェックしていたんですが
かなり、長くご無沙汰だったので、今日久しぶりに見て感激しました。
市川のマンションのデペの、施工マンションを購入しているので、デペ
からは、一応電話はあったのですが、地域も違うし、イマイチ情報が
なく不安に思っていたので、とっても復帰がタイムリーでよかった〜。

ぼろぞうきんは主婦のおばちゃんというかファン？のおばちゃんにすごくもてるんだね。レスをみて思いました。

ぼろぞうきんさん、お元気で何よりでした。

建設業界もいろいろありましたので、きっと忙しくされているのではと思っておりました。

設計・施工・AD建設のマンションを検討しています。
公共事業で施工した施設（設計は別会社）も近所にあるのでいってみました。
とても良い感じでした。


ADには構造専門の建築士は１人しかいません。（一人もいない中堅企業もありました）
他に検討中の施工会社は、ADより小規模です。
ADはどうなんでしょうか。信頼できる企業ですか？

どうそ、よろしくお願いいたします。......................................................
市川の施工ミスがあってから、文書だけのペーパー工事管理があることを初めて知り、ショックを受けました。
設計・監理の日建設計は、「ポーラ美術館」など建築史上有名な設計した大手設計事務所でしたので、日建の事なかれ態度（ＨＰは沈黙）には、とてもガッカリしました。


それで、ちょっと・・いろいろと考えると気持ちがゆれます。

工事管理は間違いで工事監理です。

ぼろぞうきんさん、私は現在ゴー○ドクレストの物件に入居中なのですが、掲示板や風評があまり良くないのでデベロッパーとしてなにが一番問題なのか、本当のことが知りたいのですが、教えていただきたいです。

ぼろぞうきんさん、返信ありがとうございます。２４４です。

ＡＤ建設は、伏字で東証一部上場の　ando-corp.です。＞構造設計が１人しかいないということは外注に仕事を出している
と思われます、外注に描かせた図面を構造担当者がチェックしている
可能性が高いですね、よくあることですが。


そうだったんですか。
横浜のグランドメゾンは大手の設計事務所の設計ですが、ここも外注に出していて、チェックしていなかったようでした。

それで、まあ、いろいろと心配になっていたのです。


＞総合建設業なのに設備担当がいないなんておかしいですよね。

おかしいですよ。初耳で、またまた驚いています。


どうもありがとうございました。
寒さに向かいますので、どうぞ、ご自愛を！

設備担当がいないゼネコンなんて結構あるぞ。

うわぁw、ぼろぞうきんさん帰ってきてたのですねー！！
お帰りなさい！とっても嬉しいです。
ここで色々勉強させてもらってます。
と言ってももう買っちゃったんですが・・
ぼろぞうきんさんのコメント丁寧に書かれているので
読みやすいし分かりやすいです。
ま、私がおぱかなため分からない事も多々あるんですけどね＾＾；
でも応援してます。
忙しくて大変でそうですけど頑張ってくださいね！
皆を見捨てないでくださいましぃw
ここを見る楽しみが一つ増えました。

訳の分からない文ですいません。あまりに嬉しくて興奮して
書いてしまいました＾＾；

ぼろぞうきんさん、こんにちは。お尋ねいたします。
入居後、地下に給水設備があることが分かり、夜中のポンプの作動音（フォーンという高周波の音が鳴ったり消えたりのくりかえし）が気になりまして、管理会社に対策をしてもらい、それから音は小さくなったものの、やはり気になってなかなか寝付けません。
私が思うに、地下にこのような設備があり、ポンプの音が予想されるのであれば、重説に明記しておくべきではなかったのかと思っています。
そこで、これ以上の対策工事（もしくは、夜間のみポンプの作動を止めてもらう事）を要求するのは、クレーマーの類となるのか、設備の専門家である貴殿の見解をお聞かせいただければ幸いです。ちなみに1階が駐輪場で、住まいは3階部分で最上階です。（5階建て一部3階建て、全96戸の規模です）

＞251

ちなみに竣工引渡しされてから何年経ってるんですか？

ぼろぞうきんさん

２戸毎に１台のエレベータがあり、中住居でも南北にベランダがある
物件をみて、ここに金をかけていれば、変なグレードダウンはして
いないだろうと、２階でも坪３２０万円の物件を衝動買いしました。

売主は東芝不動産、施工は大林組　設計・監理は三菱地所設計です。
ちなみに場所は品川区といっても下町です。

大丈夫でしょうか。

＞253

質問内容が抽象的過ぎるからぼろぞうきんさんも困るよ〜

はじめまして
私は、施工図を描いているやーもん☆と申します。
悪口ばかりが目立つ中、ここのスレは面白いです。
ぼろぞうきんさんの意見に共感できることが多いです。

ちなみに私が担当してきたゼネコン　西松、ANDO、鴻池、東海興業、東鉄など
デベは　野村、大京、東京建物、フージャース、ゴールドクレストなど。
マンション以外にもやっております。
デベやゼネコンはそれぞれに特徴があり、仕様も違うし会社特有のカラーもあるので面白いですね。

さて、、昨今のマンションは設備関係が充実しており使用者にとっては嬉しい設備ですが、
その分コストが上がっているように思います。

個人的には、

・デイスポーサー×　
・食洗　○
・床暖　○
・浴乾　○

ディスポーサーは共用部に大掛かりな処理装置が必要で（種類によるのでしょうか？）将来的にメンテナンスにお金がかかるように思えます。
地域熱を使ったものが一時期はやりましたが、現在ではコストがかかりすぎるためにガスや電気に検討するマンションが多いようです。
マンション全体で維持していく設備は極力少ない方が管理費や修繕費が抑えられるように感じます。エレベーター台数も１００世帯に１台とか。。ただし、これは庶民的な発想で管理費や修繕費などを考慮しなくてよいリッチ階級の方々には全く関係ない話ですが。
食洗、床暖、浴乾に関しては、経験上便利で快適で、何より個別の住戸で
対応できるので将来的にもよいと思います。
ぼろぞうきんさんは、マンションの設備についてどうお考えですか？
専門家からのご意見聞かせていただけたら、幸いです。

デイスポーサーは、メンテナンスにお金が掛かるだけでなく、水道の使用がすごく多くなるようです。
東京都民は、都外のダムの水を使っているのだから、生ゴミを下水に流さないような処理を考えたら良いのではないでしょうか？

ぼろぞうきんさん251です。早速のご返事ありがとうございます。
ご指摘の通り、音にはかなり神経質だと、家内にも言われます。（実は駐輪場の１階のスライド式扉を強く締める人の音も気になっています）
多分、ご指摘のような工事をしてくれたと思いますので、諦めるしかなさそうですね。
もし、ポンプメーカーさんの見解が聞けるようでしたら、宜しくお願い致します。ちなみに、この夏に竣工したばかりの物件でして（252さんへ）、デベは東建・新星和さんで設計・施工は真柄さんです。

ＳＩですか？
一度だけあります。
平詳担当だったので構造はわかりませんが。
設備部屋に遊びに行くと設備さんが
頭を悩ませていた記憶があります。

確かに水周りの位置変更や
共用部の給排水集中管理には魅力的ですが、
専有部の転ばし配管には疑問を感じます。
古いのマンションではトイレの横引き配管をみかけました。
流れが悪く、詰まることが多かったようです。
それと同じ現象が起こるのではないでしょうか？

設備機器は一般的に２５年から３０年が寿命と言われますが
それよりも前に配管が詰まってしまうのではないでしょうか？
高圧洗浄で解決できるのでしょうか？
各住戸で余分に配管をまわさないといけないので
コストもかかると思います。

＞257

　マンション内で、ごみの処理する訳だから、適正にメンテされて
使用されれば、生ゴミ回収に要するＣＯ2が削減される、エコな
設備なのでは。

ぼろぞうきんさん

今年残すところ後わずか・・・。
楽しませていただきました。
来年も期待しています。
お正月ゆっくり休んでくださいね。

良いお年を！

あけまして、おめでとう！
今年はいい年になるといいですね。

今はマンション買い時？様子見が無難？

>>262
>>263

明けましておめでとうございます。
昨年は改正基準法の影響もありましたが何とか乗り切ったといった印象です。
６月２０日からはじまった混乱もようやく設計レベルでは終息するかも知れませんが
施工レベルでの混乱がこれから始まると思われます。
今後も状況を注目していきたいと思います。

>>264
改正基準前に確認が降りた物件の殆どは規模にもよりますが今年３月竣工若しくは
１２月竣工が多くなります。（超高層は別）
改正基準後の確認が降りた物件については手間増・材料費の高騰・石油の高騰なども
あり上昇になると思われます。
これはあくまで建設費に関わるものですので景気の状況によって土地の価格の下落等が
あれば値段も下がる可能性もあります。
経済のプロでは無いので詳しいことはわかりませんが、ぼろぞうきんが買う気があれば
今を狙いますね。

まぁマンションより嫁が欲しいわけですがね。

はじめまして、ぼろぞうきんさん。いきなり質問で申し訳ないのですがプロパストの物件はいかがなものでしょうか。現在比較検討中なのですが、プロパストのデザイン性は気に入っています。ただ、営業さんに対してちょっと頼りないところがあったり、デベとしての管理能力・管理体制はいかがなものでしょうか？もし、何か情報がありましたら教えて頂ければと思います。

こんにちは。
質問をさせてください。
今年の夏に完成の大規模マンションを去年に購入した者です。
そこで、質問（初歩的な）なのですが、
マンションを建設する際の費用に関しては、工事着工時には払い終わっているのですか？

。。。すいません、うまく意図するところを文章化できないのですが、
つまり、コンクリートをはじめとした建築資材や、
バス、キッチン、トイレなどの設備関係がここのところの原油高を受け、
価格が目に見えて上がっていますよね。
これらマンション建設に必要なものは、工事着工時にはすべて買い付けが終わっていて
今起こっているコストアップの影響は受けないで済むのでしょうか？
それとも、これから買い付けなり支払いを行うのであれば、当然、
当初設定したコストでまかなえなくなり、
どこかで帳尻を合わせざるを得ないようなことになるのでしょうか？
もしそうだったとしたら、と考えるとすごく不安です。

お分かりになる範囲でかまいませんので、お教えください。

>>266
プロパストの物件は設計をしたことがありません。もうしわけない
ＨＰを見ましたがどうやら監理部門は無いようですね、恐らくではありますが
企画はプロパストで行い設計監理は外注の設計事務所で行うか、設計施工で
ゼネコンが一括受けしてるのかと思われます。
ＨＰの材料だけでは何とも判断つきかねますがご参考まで

>>267
>>マンションを建設する際の費用に関しては、工事着工時には払い終わっているのですか？
これについては否です、通常工事着工時何％、上棟時何％、竣工時何％という形で
支払いをします。
工事費についてですが、設計が見積図を作り、その図面をもとにデベが数社のゼネコンに
見積もりをとらせます。当然デベロッパーも儲けが無いと商売になりませんので
基本的には一番安い価格を提示したゼネコンに仕事を行わせます。
今までの経験上、原油が今のように高騰したことはないのではっきりとしたことは
いえませんが、材料が上がろうが人件費が上がろうがデベロッパーはゼネコンが提示した
金額以上のものは支払いません。
但し、計画地に大規模な埋設物やＰＣＢ・ダイオキシン物質がある場合その処理について
費用を提示することはあります。（何が埋まってるかなんて設計ではわからない為）
その他の建物の納まり上必要な増額などについては見積もり金額内で施工するように
どこの特記仕様書にも明示されてます。
増額部分はどのようにして金額を納めるのかという質問ですが、
上記に書いた見積もり段階でのＶＥ（バリューエンジニアリング）やＣＤ（コストダウン）と
現場でのＶＥにて帳尻を合わせます。
エンドユーザーがパンフレットを見たりモデルに来てる段階では見積もり段階での
ＶＥ・ＣＤは既に済んでいる状態です。
現場のＶＥはパンフレット・モデルに影響が無い範囲で行います。
ようするに見えないところをわからないように安くしているわけですね

ぼろぞうきんさん、２６７です。
丁寧なご説明ありがとうございました。

＞現場のＶＥはパンフレット・モデルに影響が無い範囲で行います。
＞ようするに見えないところをわからないように安くしているわけですね

そうですか…不安が大きくなってきました。
今、かなり資材関係値上がりしていますよね、ってことはかなりのコストダウンを
図らないといけないってことになりますね。
目に見えないところを分からないようにって具体的にどういう感じですか？

ぼろぞうきんさん、はじめまして。
ぼろぞうきんさんのコメントに好感を持ち、読破いたしました。
そこでいくつか質問させてください。

まず親スレに名を連ねているデベの中で、日綜についてのコメントが見当たらないようでしたので、ぼろぞうきんさんの持たれている印象をお聞かせいただけないでしょうか。
実は近々日綜＆長谷工の物件に入居予定です。
長谷工は他では色々言われてますが、ぼろぞうきんさんの評価が私の持っていた印象と合致していたので安心いたしました。
せっかくなので日綜についても、率直なところをお聞かせ願えたら幸いです。

それから全般的なことについて。
すでに事件となっているヒューザーやアパ、木村建設、姉歯設計事務所といったところは、ぼろぞうきんさん的に事件前はどういう評価でしたか？
表面化される前から、おかしなところが見受けられたでしょうか？
もしそうだとして、今現在ぼろぞうきんさん的にここは“ヤバイ”というデベやゼネコンはありますか？ヒントだけでも教えていただけたらと思います。

私も知りたいです。イニシャルトークでも良いです。

はじめまして、ぼろぞうきんさん
中古のマンション購入検討しているものです。
15年に建築、ジョイントコーポレーションのもので、施工会社が小俣組、11階建てのRC造、ラーメン構造、場所うち杭で16メートル、バンド筋工法、階高 2.71m（天井まで2.42m）、吹きつけタイルといった建物です。

みたかぎりではとってもきれいで問題がないので購入に踏み切ろうと思っているのですが、
なにせ素人で、今回始めて購入するので不安です。
契約が一週間後なのでそれまでにできるかぎり情報を集めて判断しようとしてます。
構造計画書ももらいましたが数字の羅列で上記以外のところはあと何をチェックすべきか
わかりません。ぼろぞうきんさんから見て、上記情報で何か懸念材料ってありますか。本当に困ってます。どうぞよろしくお願いします。

>>269

厳密に言えば資材関係の値上がりにより利益を圧迫し、そのしわ寄せは孫請け等の末端にくる可能性はありますが、通常は受注と同時に各社へ見積を行い大まかな仕様と枠を決めてしまいますので、資材の急激な高騰はあまり影響を受けません。

逆に言えば今から１年前が受注時だとすれば、新製品が途中で出ていたとしても枠で受注時に抑えているので、1年前の製品が設置されているということです。

VEはパンフ、モデルに無い箇所、つまり共用部をメインに材質や工法等を変更したりします。例えば設計でピット内ケーブルラックを材質を変更したりケーブルラックを無くしたりと、性能を満たす仕様へ変更します。


>>272

住宅性能評価書があるかどうか、またその内容を確認されたほうが良いと思います。

>>269
ＶＥについては>>273の通りです。
設備で言えば給水管の種類をステンレスからライニング鋼管に変えるとかですね、
他にも色々ありますが。
あとは意匠上影響が無い範囲でタイルを吹付けにしたりすることもあります、
ここでいう意匠上影響が無いというのはパンフレットなどに出てない部分のことを
指します、構造を弄くるようなことはしないのでご安心ください。

>>270
日綜のイメージは独創的な意匠でしょうか
オープンリビングバルコニーは特許をとっているのか知りませんが他では
見たことがありません、設備的には花粉除去装置が殆どの物件で採用されてます。
花粉除去装置は中廊下タイプじゃないと正直意味を成さないので？と思うときが
ありますがオープンリビングバルコニーは開放的な感じがして個人的に好きですね。
監理についてはよくも悪くもないといったところでしょうか。
長谷工が設計施工でも上記の設備については採用されることが多いようです、
但し、中身については以前から書いてあるように金太郎飴状態なのでどれも
一緒です。（良い悪いは別として）

姉歯事件に関して
まず>>表面化される前から、おかしなところが見受けられたでしょうか？
これについては否です、というのも偽装関係の会社で知ってるところといえば
イーホームズくらいしかなかったので。
但し民間審査機関の審査についてはどこもゆるかったですが特にイーホームズについては
殆ど内容を見てないというのはどこの設計事務所も共通認識としてありました。
どんな物件を出しても指摘は０もしくはテンプレート化された指摘だけでしたね、
イーホームズ以外も同じようなものでしたが。

姉歯氏については色々思うところがあるのでそのうちに書き込みたいです。

>>272
構造専門家では無いので正直なんとも・・・申し訳ない。
>>269の通り性能評価は一応ですが公的な書類として見てみることをお勧めします。
設備に関しては特別あっても無くても左程変わりませんが、構造に関しては
結構細かく書いてあるのではないでしょうか？（構造の性能評価書は見たこと無い
ので断言できません）
アドバイスになってないですね、申し訳ない。
１５年というと５年前の物件ですから設備仕様的には現在とそんなに変わりないですね。
設備的な視点でいえば何ら問題は無いかと。

はじめまして。　有楽土地、東急建設の物件を検討中です。どちらもあまり悪い情報は聞きませんが、いかがでしょうか。　いわゆるオーベルというブランドです。

２６９です。

ぼろぞうきんさん、２７３さん

大変分かりやすかったです。ありがとうございました。
あんまり悩んでもしょうがないってことですね。
構造をいじくることはないとのことで、少し安心しました。

270です。
ぼろぞうきんさん、ありがとうございました。
そうですか、日綜の監理はよくも悪くもない…出来ればしっかり監理してもらいたかったです。
長谷工は組むデベによってデキがぜんぜん違うと聞きます。というのはつまり、しっかりデベが仕様を指定し監理監修している時にはしっかりそれに応じるし、設計から施工、監理監修まで丸投げではそれなり…必要最小限の仕様とデキ。
それでも“偽装”のようなことはしないと聞くので、長谷工に関しては一定の安心感をもってます。現場は確かに整理整頓が行き届いてました。

オープンエアリビングバルコニーはどうなんでしょうね〜。我が家のバルコニーだけが広いならいいのですが、基本的に縦一列同じ間取りなので、上階のバルコニーが陰になってリビングに日が入らなさそうです。なのでウチはその間取りは避けました(^^;)予算の問題という話もありますが。
花粉除去の件は私もぼろぞうきんさんと同じ印象です。外廊下だしあまり意味ないですね(^^;)
多少は効果があるのかもしれませんが・・・。
もうすぐ内覧会なので、専門家に同行をお願いしてしっかりチェックしてこようと思います。

>>275
有楽の物件は現在監理してます、ゼネコンは東急じゃないので違う物件ですが。
デベ監理者は意匠・構造にはそこそこ強い人がやってますが設備は詳しくないですね、
意匠系の人は大概そうなんですけどね。
設備はおまかせみたいなところがあるので気は楽です、責任は重大ですが。
東急については２年程前に監理しましたが所長・次席共優秀で現場もしっかりしてました。
所長も次席も設備担当もしっかりしてる人だと監理は非常に楽です。
ということもあり私的にはいいゼネコンだと思います。

>>269
構造を弄くった形跡があれば大変なことになるので普通はやりません。ご安心を

>>277
少し誤解をなされているようなのでご説明します。
なぜ長谷工がゼネコンになると長谷工仕様になるかといいますと
通常デベロッパーは独自の仕様を持ち、その通りにやってもらえれば一番いいのですが
独自の仕様で概算の見積りをゼネコン数社に出すと９５％以上の確率でデベロッパーが
考えている金額とゼネコンが出してきた見積りの金額が合わないのです。
金額が合わないとどうするかは前のレスでもあるとおりＶＥ・ＣＤを行い、金額を
調整するわけですがそれでも金額が合わないことが多いのです。
そこで登場するのが長谷工です。
長谷工は独自の設計スタンスや施工スタンスをもち、デベロッパーに営業をかけるわけです。
ここをこうすればこう安くなります、ここはうちの仕様にしてしまえば幾らになります・・・と
そうすることによってデベロッパーは譲れない部分と譲れる部分を取捨選択し、譲れる部分に
ついては長谷工仕様でやってくださいと長谷工仕様に変わっていくわけです。
ですからデベロッパーによって出来がぜんぜん違うことはありません。
むしろどんどん同じような建物に変わっていくのです、それが金太郎飴と私が言っている
所以です。
もうすぐ内覧会ですか、所長の顔が青くなるくらいチェックしてあげてください。

ぼろぞうきんさん、はじめまして。
おもしろいレスに時間を忘れて釘付けになりました。。。

ぼろぞうきんさん♪モリモトのマンションについてどんな印象をお持ちですか？
購入に踏み切れず迷っています。
ぼろぞうきんさんはモリモトにかかわったことありますか？

270・277です。

> そこで登場するのが長谷工です。
> 長谷工は独自の設計スタンスや施工スタンスをもち、デベロッパーに営業をかけるわけです。
> ここをこうすればこう安くなります、ここはうちの仕様にしてしまえば幾らになります・・・と

なるほど・・・それで“金太郎飴”ですね。
仕組みは良くわかりました。
自分が入居予定の物件に関して言うと、どうも長谷工から日綜への持込物件のようです。
長谷工が取得した土地に日綜(や他のデベ)を売主として大規模マンションを建てる。
通常とは逆の流れですが、長谷工施工ではよくあるパターンのようです。
でもだからこそ、より一層“長谷工仕様”の“金太郎飴”なわけですね…。
どうも日綜に何を掛け合っても、長谷工の言いなりなのが気になる(気に入らない)のですが。
なんとなくその理由が見えた気がします。

> 所長の顔が青くなるくらいチェックしてあげてください。

出来ることなら青くならないでスンナリ済んで欲しいのですが…(^^;)
でも強力な助っ人に同行依頼してるので、隅々までチェックしてくる所存です！
どうもありがとうございました。

ぼろぞうきん、はじめまして。
マンション購入を検討しています。
ここでの話題はやはり全国区の大手が多いようですが、地方のデベの質問でも宜しいでしょうか。
検討しているマンションは、http://www.rck3.jp/outline/index.html
売主：丸美産業株式会社（東海地区が主ですが、最近は東京近郊までエリアを伸ばしているそうです。）
設計・管理：株式会社ヤスウラ設計　　施工・請負：大井建設株式会社
となっています。

この物件は法改正後の対象物件になるのでしょうか？
また、チラシ内容の中に「既製コンクリート杭」をうたっています。
質が良く強度も強い、との事ですがいかがでしょう。
何卒ご意見をお聞かせください。