新生銀行の住宅ローンについて

>>848
抵当権設定は新生の司法書士がします。
所有権移転をディベロッパーがゆずらないと
司法書士が複数になるので余計に報酬がかかるってこと。

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新生銀行で、今月契約を予定しています。
借入3500万、固定20年で、複数の銀行を検討してきました。
新生よりも低い金利の信託銀行や、「ご相談」で新生と金利を同じにするという大手銀行もありました。しかし、最終的に決めたのは、私の借入の場合は、金利メリットよりも、保証料を頭金に回すメリットの方が大きいと、シミュレーションで分かったからです。
例えば、「金利2.7％／保証料55万」の銀行と「金利2.85％／保証料ゼロ（55万は頭金に上乗せする）」の新生銀行を比べた場合、総支払額では「保証料ゼロ」の新生銀行の方が52万円ほど安くなりました。金利差が0.15％程度なら、頭金を増やして借入額を少なくした方がメリットが大きい様です。
比較するまでは、金利の安さを一番に考えていましたが、実際にシミュレーションしてみると、意外な結果が出ました（これって常識でしょうか？）。もちろん、借入額や返済年数によって変わると思いますので、みなさんも試されてはいかがでしょうか？
新生を選んだ理由は、これだけではありませんが、とりあえず理由①保証料ゼロについて書きました。

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>>848
販売会社側が司法書士を指定する場合は、その司法書士となります。
その場合は委任状をその司法書士に渡すこととなります。
また司法書士報酬は当然かかりません。もちろん販売会社側のほうにはかかりますが

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理由①では、「保証料ゼロのメリットは金利メリットよりも大きいケースがある」ことについて書きました。しかし、実際に新生銀行を選ぶまでには紆余曲折もありました。今回は、新生銀行の繰上返済のデメリットについて書きます。

保証料ゼロの選択肢として残ったのは、「金利2.85％」の新生銀行と、「金利2.95％」の大手Ｘ銀行でした（Ｘは給与口座として長年利用していた銀行で、相談と審査の結果、保証料ゼロを提示してくれました）。初期費用はほぼ同じだったので、一見、金利が低い新生銀行の方がいいように見えます。しかしこの時点では、金利の高いＸ銀行に傾きました。それは、繰上返済の仕組みの違いからです。
新生銀行の繰上返済は、まずボーナス分の元金に回されます。ボーナス分を完済して初めて、月払の繰上返済が始まります。「月払」と「ボーナス払」別々のミックス・ローンだと考えると分かりやすいかも知れません。一方、Ｘなど普通の銀行では、「月払」「ボーナス払」全体に繰上返済が回されていきます。支払い期間は、全体として短縮されていきます。

シミュレーションでは、繰上げ金額を、次のような条件にして比較しました。
住宅購入を考え始めた時に、年間家計のうち、ローン返済に回せる最大予算（Ａ）がいくらか試算した経験がある方が多いかと思います。その予算内でローンを組めば、実際の年間返済額（Ｂ）はそれよりは少なくなります。予算と実際の支払額の差額（Ａ−Ｂ）を繰上返済にまわすというもので、家計に無理のないシミュレーションです。
なお、より現実に即すため、住宅ローン減税の半分程度も繰上返済にまわすと仮定しました。また、Ｘ銀行の場合は繰上返済手数料も加算してシミュレーションしています。

結果、新生銀行は、ボーナス払いが11年2ヶ月で終わる一方、月払いは17年2ヶ月かかりました。一方、Ｘ銀行は、16年１ヶ月でローンがすべて完済されます。支払総額でも、Ｘ銀行の方が1万円少なくなりました。金利の高いＸ銀行の方が、総支払額が少ないという逆転現象が生じたわけです。
もし繰上返済をしなければ、総支払額は、新生銀行の方が35万円も有利なはずでした。しかも新生銀行は、より多くの額を繰上返済に注ぎこみました（年間支払額＝Ｂが少ない分、繰上げ返済＝Ａ−Ｂが多くなる）。にもかかわらず、逆転されてしまったわけです。「ボーナス分優先の繰上返済」しか選択肢のない新生銀行は、金利が低いメリットを失わせ、繰上返済のメリットを最大限受ける機会を失わせてしまうのです。

もちろん、新生銀行はボーナス払が11年あまりで終わる訳ですから、ボーナス分の予算を、さらに繰上返済に回すことが可能です。これも試算しました。結果、ローン完済は、16年6ヶ月（依然Ｘ銀行より長い）。支払総額は、何とか15万円低くなりました。
しかし、もしＸ銀行のような普通の繰上返済メニューがあったなら、支払い総額は本来64万低くなる計算です。期間も15年10ヶ月で終わる計算です。それを考えると、「ボーナス分優先」のみという新生銀行の繰上返済方式は、一般的な選択肢があれば得られたはずの利益を、大きく失わせてしまうものだと言えます。

今回は、新生銀行の特殊な繰上返済の仕組みは、デメリットだということを書きました。それでもなぜ、私が新生銀行を選んだのか？　次回、記そうと思います。

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新生を選んだ理由さん
ボーナス月の支払額は何倍の設定ですか？

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854さん、とても興味深いです。続編楽しみです。

新生銀行の繰上げ返済手数料無料に、そんなからくりがあったとは、ＨＰ見た限りでは全然気がつかなかったです。
3年前に、「金利１％、５年定期（延長したら8年）」っていうのに、夫婦(共働きです）揃って貯金してしまいました。
予定より早く家を持ちたいということになったものの、延長すればあと５年も貯金が引き出せないことに、今更ながら自分たちのアホさかげんにあきれます。
そんなこともあって、新生銀行の甘い言葉（？）には慎重になってます。

Ｘ銀行は、繰上げ返済手数料はどの程度だったのですか？
保証料も、長年信頼関係のある銀行だと、場合によってはいらないこともあるのだと、初めて知りました。

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そもそも論ですが、住宅ローンの良し悪しは、自分の生活、人生設計にフィットするかどうかではないでしょうか。絶対的に良い住宅ローンがあれば、住宅ローンの種類がこんなにたくさん存在しないはず。かくいう私は、10年特約変動と30年固定のミックスを検討中。割合をどうするかを思案しているところです。私も新生銀行でほぼ決めましたが、決め手は繰り上げ返済手数料無料。少額繰上げ返済でも初期の繰上げ返済は総返済額減額に効果大ですからね。
住宅ローンは検討すればするほど訳がわからなくなってしまいます。ある時点でエイヤで決めるしかないんでしょうねぇ。

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前回は、新生銀行の繰上返済のデメリットについて書きました。今回は、Ｘ銀行に傾きかけていた私が、それでも新生を選んだ理由について書きます。

きっかけは、今月、新生から登場した「当初10年固定・金利2.35％」という商品です。私は金利変動に一喜一憂するのが嫌で、ずっと「全期間（20年）固定」を検討してきました。しかし、10年間、かなり低い金利のメリットを受けられるのなら、検討してみる価値があると考えました。
ちなみにＸ銀行でも「当初10年固定」の金利が、今月は同じく2.35％でした。そこで、新生銀行とＸ銀行の「当初10年固定」、および、この時点で最有力と考えていたＸ銀行の「20年固定・2.95％」を比較しました。
（なお、10年目以降は、金利がずっと5％と仮定してシミュレーションしました。また、繰上返済は、前回と同じく「年間予算（Ａ）−実際の年間支払額（Ｂ）」＋「ローン減税の一部」を回す仮定です）

まず初期費用ですが、新生銀行の方が10数万高くなります。これは、「当初10年固定」すなわち「変動」タイプを選ぶと、「パワーポケット」というサービスが自動的についてくるのが原因です。このサービスのために、「抵当権」ではなく「根抵当権」が設定されるのですが、「根抵当権」だと、担保額が10％増しで設定されたり、登録免許税の軽減が受けられないといった不利益があり、要するに10数万円高くなってしまうのです。
本人の意思と関わりなくサービスに加入させられ（拒否できない）、その結果、負担額が増えてしまう新生銀行の「パワーポケット」は、サービスが不要な人にとっては大きなデメリットになっています。

さて、返済シミュレーションですが、結論から言うと、支払額の少ない順に、①新生「当初10年固定」、②Ｘ銀行「当初10年固定」、③Ｘ銀行「20年固定」となりました。
後半10年の金利を5％と高め（？）に設定したにも関わらず、①②は、③より100万円近く支払い総額が安くなりました。
▼当初の金利が大幅に低いこと、▼年間返済額（Ｂ）が少なく、繰上返済にまわせるお金（Ａ−Ｂ）が大きくなること、▼金利が低いと繰上返済効果が大きく出ること、▼しかも初期の繰上返済は効果が大きいこと、など当初低金利メリットを、長期間フル活用できるからだと思います。
返済期間が20年程度であれば、「当初10年固定・2.35％」はかなり魅力的な商品だと言えそうです。

次に、ではなぜ初期費用で10数万高かった①新生銀行が、②Ｘ銀行を逆転したのでしょうか？（ただし逆転と言っても、5万円ほどですが…）
実は、前回はデメリットだと指摘した新生銀行の「ボーナス分優先の繰上返済」が、今回は逆にメリットになったからなのです。
10年目以降の金利を5％と仮定すると、「月払」「ボーナス払」とも支払額は、大きく増えます。Ｘ銀行の場合、年間ローン予算（Ａ）のほぼすべてを実際の返済（Ｂ）にあてなくてはならなくなり、繰上返済ができなくなります（Ａ−Ｂが数万円となり、手数料を払って繰上げる意味がなくなる）。
ところが、新生銀行の場合、ボーナス払いが10年で完済してしまうため、10年目以降も、ボーナス支払分の予算を、まるまる繰上返済に充て続けられるのです。①が②を逆転したのは、金利が変わる10年目以降にも、繰上返済できたかどうかの差だと言えます。
（※その割に、大きな逆転にならなかったのは、返済後半の繰上返済は、劇的な効果を生まないからだと思います）
（※なお、今回のシミュレーションは、10年後の金利を5％と仮定しましたが、金利を変えると、別の結果が出るかも知れません。私は変動リスクを考え、高め？に設定しました）

さて、①②の差が、それほど大きくない中、私が最終的に新生銀行に決めた理由です。実は、この試算を通じて、「ボーナス分優先繰上」のメリットに気づいたからです。
そのメリットとは、「ボーナス分が早く完済する」ことによって、それ以降は、ボーナス払の予算を「繰上返済にまわせる」だけでなく、いざという時には「他の家計にまわす」こともできるということです。つまり、家計に「隠れた余裕」というか「選択肢」が生まれるのです。
実際の生活の中ではきっと、「総支払額」よりも、「目の前の出費に対応する柔軟性」が大切になってきます。新生なら、この「いざという出費への備え」が作りやすいのが決め手になりました。
前回は、「ボーナス優先繰上」のデメリットを指摘しましたが、選ぶ金利タイプ、金利の動き、そして考え方によっては、逆にメリットにもなるわけです。
（何だか当たり前の結論になってしまいスミマセン…）

以上、私が新生銀行を選ぶまでの紆余曲折を長々と書きました。試算結果は、借入額・返済期間・金利・ボーナス割合・繰上金額など、条件によって変わってくると思います。素人の計算なので間違いもあるかも知れません。ですから、誰に対しても新生銀行をお勧めする自信はありません。

ただ、私が伝えたかったことは、自分でいろいろ試算してみることの大切さです。実際にやって見ると、常識だと思っていたことがくつがえることが何度もありました。試算のためには多少の勉強も必要ですが、それによって住宅ローンへの理解も深まります。銀行にも的確な質問ができるようになります。
私は経済学を学んだわけではありません。金融の知識もありません。エクセルだって使えませんでした。でも、ネットから無料の計算ソフトが手に入りますし、それで足りなければ、エクセルの入門書程度の勉強でも、返済表や繰上シミュレーション表くらいは、簡単に作れるようになります。ぜひみなさんも、トライしてみてください。
利用者が賢くなれば、銀行の商品やサービスだってきっと良くなるはずです。

ここまで我慢強くお読みいただいた方、ありがとうございました。

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>>854
前出の838さんのようにボーナス分の返済額軽減に魅力を感じる人もいるので、一概にデメリットとは言えないかもしれないですね。

また、「ボーナス分優先の繰上返済」が嫌なら、ボーナス払いを設定しなければいいだけのことではないのですかね。そうすれば完全に期間短縮型の繰上返済となるように思いますが。勘違いでしたらご指摘ください。

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そんなにシュミレーションしなくても簡単に分かる事だよ・・・(^_^;)

1000万円を10年ボーナス払いなしでローン組むのと、
1000万円を10年ボーナス払い併用でローン組む

それぞれの総支払い額を比較してみるといい。
ボーナス払いありの方が総支払い額が高い。
何故なら、ボーナス払い分は、半年間返済がなく、
元金が減らない状態に対して利息がかかるから。
毎月払いの場合、毎月元金が少しでも減った状態に対して利息がかかるので、
毎月払いオンリーでローン返済した方が総支払い額が安くなる。

ゆえに、繰上げ返済は、ボーナス払い分から繰り上げている新生銀行の方がお得。

ただね、繰上げ返済は、子供が成長するにつれ難しくなるんだ。
お金がかかり始めると、繰上げ返済よりも、今必要な費用を優先して使ってしまうんだな。
自分の思い描くシュミレーションどおりに返済していけないのが現実。

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